Archi Kikvidze Garden Tbilisi: корпуса и цены, обзор (2026)

Archi Kikvidze Garden Tbilisi — жилой комплекс застройщика Archi на улице Z. Kikvidze в районе Надзаладеви; на странице проекта застройщика указаны четыре корпуса, от A до D, готовность которых на момент прочтения страницы 12 ноября 2026 г. составляла 100, 99, 44 и 0 процентов.

Этот обзор проекта Archi Kikvidze Garden Tbilisi сопоставляет страницу проекта на archi.ge с объявлениями на Korter и Avezor и приводит каждую цифру с указанием источника и даты. На странице застройщика нет ни цены, ни срока передачи объекта, а источники расходятся в общем числе квартир и в адресе улицы, поэтому обзор ставит цифры рядом и не выбирает между ними. Дополнительно он содержит данные из источников о станциях метро «Дидубе» и «Гоциридзе», о парке Kikvidze, а также о покупке, налогах и праве на проживание в Грузии.

Обзор Archi Kikvidze Garden Tbilisi

На странице проекта застройщик описывает комплекс как расположенный в районе Надзаладеви на улице Z. Kikvidze, «в 2 минутах ходьбы от» станций метро «Гоциридзе» и «Дидубе». В списке указаны зелёный двор площадью 15 000 м² с зоной отдыха, спортивными площадками и детскими площадками, коммерческие помещения и подземный паркинг; пешком от комплекса доступны парк Kikvidze, проспект Церетели и Expo-Georgia. Текст на странице короткий, а нужные покупателю цифры в основном находятся в структурированных данных за ней.

В этих данных перечислены четыре корпуса. Корпус A отмечен как завершённый, корпус B — как строящийся, готовность 99 процентов, корпус C — строящийся, 44 процента, корпус D — строящийся, 0 процентов.

Поиск по квартирам, на который опираются страницы archi.ge, 12 ноября 2026 г. выдал 272 квартиры в продаже: 19 в корпусе B, 72 в корпусе C и 181 в корпусе D, в корпусе A квартир в продаже нет. У каждого корпуса есть также счётчик проданных квартир, а в разделе 2 показано, как эти счётчики соотносятся с общим числом квартир, которое печатают другие сайты.

Остальную часть списка, нужного покупателю, archi.ge не публикует. В данных у каждой квартиры цена равна нулю, а флаг показа цены на странице выключен, поэтому цены нет. Ни у одного корпуса нет срока передачи объекта, поле условий оплаты пусто, состояние отделки квартир не указано, не названы ни архитектор, ни подрядная компания.

Korter и Avezor закрывают часть этих пробелов собственными цифрами: цены и наличие на Korter датированы 26 октября 2026 г., а объявление на Avezor — 7 июля 2026 г.

Что публикует каждый источник о корпусах, этажах, квартирах и передаче объекта

Комплекс описывают три публичные страницы, написанные в разные даты по разным данным. archi.ge — собственная страница застройщика, прочитанная 12 ноября 2026 г. Korter, портал объявлений, показывает цены и наличие по состоянию на 26 октября 2026 г., а последнее обновление фотографий датирует ноябрём 2026 г.

Avezor, брокерская платформа, показывает объявление от 7 июля 2026 г. В таблице три источника поставлены рядом. Цифры застройщика даны «по данным застройщика», остальные — «по данным» названного сайта на его дату; обзор не решает, какие из них верны.

Три строки заслуживают внимания. Первая — число корпусов: archi.ge перечисляет четыре корпуса, Korter три, Avezor один, а генплан в галерее корпуса D на archi.ge подписывает корпуса от A до F, поэтому ни одна страница не определяет, сколько корпусов будет на участке. Вторая — этажность. Записи об этажах заканчиваются на 24 для корпуса A и на 26 для B, C и D, что совпадает с высотой в карточках корпусов на Korter.

Третья — готовность и срок завершения, то есть цифры разного рода. archi.ge показывает процент по каждому корпусу и не объясняет, как он считается, а Korter показывает квартал завершения. Корпус B на archi.ge готов на 99 процентов, а на Korter у него 4-й квартал 2027 г.; обзор не сводит эти данные воедино.

Четвёртый момент — адрес. Публичный реестр идентифицирует участок по кадастровому коду, а не по названию улицы, и Korter печатает кадастровый номер 01.12.12.001.418 как характеристику проекта. Здесь он по реестру не проверялся; сопоставить его с участком покупатель может по выписке.

Самый большой разрыв — в общем числе квартир. archi.ge не печатает итог по проекту, но у каждого корпуса есть счётчик проданных и счётчик квартир в продаже, и их сумма даёт итоги по корпусам 346, 576, 409 и 299, то есть 1 630 квартир в четырёх корпусах. Korter указывает 922.

Арифметика приведена в таблице. Есть одно совпадение: 346 плюс 576 равно 922 — это сумма итогов archi.ge по корпусам A и B, тогда как Korter описывает три корпуса. Ни один источник не объясняет, как получена его цифра, а это наблюдение чисто числовое.

Данные о квартирах в продаже расходятся так же. В карточках корпусов Korter указано 36 квартир в продаже в корпусе B и 220 в корпусе C, всего 256, что равно сумме по планировкам. Поиск по квартирам на archi.ge показывает 19 в B и 72 в C и ещё 181 в корпусе D. У двух страниц разные даты, 26 октября и 12 ноября 2026 г., и обзор не говорит, какое число актуально для конкретной квартиры.

Решает вопрос номер квартиры, этаж и площадь в подписанном прайс-листе.

Корпус за корпусом: проценты готовности и журнал строительства

Самое веское свидетельство на странице — журнал строительства. У каждого корпуса на archi.ge есть датированная лента работ на грузинском языке, и именно ленты — единственная запись о том, что действительно построено. Процент рядом с каждым корпусом на странице не определён. В первой таблице приведён статус каждого корпуса с его счётчиками и длиной ленты, во второй — датированные записи из ленты корпуса C.

Корпус A — завершённый. Его лента идёт с 12 июля 2021 г. по 5 марта 2024 г., а последняя запись сообщает о завершении внутренних сетей на этажах с 3-го по 24-й, о завершении фасадных работ на 1-м и 2-м этажах и об укладке керамогранита на этажах с 22-го по 24-й; ещё продолжались работы над пандусом и покраска 24-го этажа. Korter указывает корпус A как завершённый в 2024 г. На archi.ge в нём нет квартир в продаже, поэтому 346 на счётчике проданных — это весь его итог.

Самая длинная лента у корпуса B: 63 записи с 3 января 2023 г., когда земляные работы были закончены, а шло забивание свай, до 13 октября 2026 г. В ленте упоминаются первая и вторая части здания, и одна из записей озаглавлена «B1». 5 июня 2025 г. сообщалось о завершении плиты перекрытия над 26-м этажом первой части, а запись от 30 сентября 2025 г. касается квартирных дверей на 21-м этаже и шкафов для счётчиков на этажах с 1-го по 26-й.

14 июля 2026 г. было завершено утепление кровли. В последней записи как выполняемые перечислены фасадные работы на этажах с 1-го по 26-й, керамогранит, насосные станции, пандус, покраска коридоров и общая уборка на этажах с 1-го по 26-й, а утепление резервуара для воды названо начатым.

Пятнадцать записей корпуса C в основном фиксируют конструктивные работы и читаются как поэтажный журнал. В таблице вехи с датами изложены простыми словами. К записи от 13 октября 2026 г. завершены плиты перекрытий на этажах с 1-го по 21-й и колонны на этажах с 1-го по 20-й, закончена кладка стен между квартирами на этажах с 4-го по 10-й, а фасадные двери и окна монтируются на этажах с 5-го по 8-й.

У корпуса D ленты нет. Его запись на archi.ge показывает 0 процентов готовности, 118 квартир на счётчике проданных и 181 в продаже, а также дату создания 8 июля 2026 г. в данных. По собственной мерке страницы это корпус на стадии, предшествующей строительству, который уже выставлен на продажу, поэтому договор на квартиру в корпусе D описывает здание, которого ещё не существует. Именно поэтому в разделе 9 разрешение и дата начала работ запрашиваются в письменном виде.

Эти записи показывают последовательность, а не график. Около 29 месяцев разделяют первую запись корпуса B и плиту 26-го этажа, около 18 месяцев — первую запись корпуса C и 13 октября 2026 г., но интервалы между датированными записями ничего не говорят о дате завершения. График строительства на странице не приведён, и обзор его не прогнозирует. Обязательна та дата передачи объекта, которая прописана в договоре, вместе с тем, что договор понимает под передачей: ключи, акт приёмки или регистрацию.

Типы квартир, площади, отделка и инфраструктура по данным каждого источника

Поиск по квартирам на archi.ge — единственный источник, который перечисляет отдельные квартиры. У каждой из 272 квартир в продаже есть номер, этаж, число комнат и три площади: общая, жилая и «летняя». Число комнат — собственное поле archi.ge, и таблица ниже группирует квартиры по нему. Размеры, медианы и доли рассчитаны по результатам поиска от 12 ноября 2026 г.

Структура смещена к середине диапазона. Трёхкомнатных квартир 113 из 272 (41,5 процента), четырёхкомнатных 74 (27,2 процента), двухкомнатных 48 (17,6 процента), однокомнатных 32 (11,8 процента) и пятикомнатных 5 (1,8 процента).

Корпуса различаются сильнее, чем показывают итоги: все 32 однокомнатные квартиры и 44 из 48 двухкомнатных находятся в корпусе D, все пять пятикомнатных — в корпусе B, а четыре двухкомнатные квартиры в корпусе C имеют площадь 54,8–54,9 м² и расположены на этажах с 22-го по 26-й. Один только корпус D содержит 181 из 272 квартир в продаже, то есть 66,5 процента.

У каждой из 272 квартир общая площадь равна сумме жилой и летней. Страница проекта не определяет «летнюю площадь», поэтому покупателю стоит уточнить, какие помещения она включает, например балконы или террасы, и по какой площади указывается цена за квадратный метр.

У однокомнатной квартиры в 37,4 м² летняя площадь составляет около пятой части общей, так что ставка, названная от общей площади, и ставка, названная от жилой, описывают разные суммы за квадратный метр. Квартиры перечислены на этажах с 4-го по 26-й; 124 из 272 (45,6 процента) расположены на 20-м этаже или выше, а 41 (15,1 процента) — на 10-м этаже или ниже.

Обозначения комнат не совпадают. Диапазон однокомнатных на Korter начинается с 55,7 м², выше любой однокомнатной квартиры на archi.ge, а единственная четырёхкомнатная единица на Avezor площадью 154,9 м² имеет ту площадь, которую archi.ge относит к пятикомнатным. Каждый сайт считает комнаты по собственному правилу, ни один его не объясняет, и число спален никто не публикует.

Описание на Korter говорит об 1-, 2- и 3-спальных апартаментах площадью от 46,3 до 296,7 м², а этот диапазон выходит за пределы квартир, сейчас находящихся в продаже. Для покупки ориентиром служит поэтажный план квартиры с названными комнатами и площадями в договоре.

По вопросу об отделке три страницы говорят разное. В характеристиках Korter значится «premium frame», а оконные блоки, входные двери, коммуникации и подключение к центральному отоплению названы стандартными; при этом в описании также сказано, что квартиры передаются полностью готовыми. В поле состояния на Avezor указано «White frame», а в другом блоке страницы сказано, что квартиры передаются с готовым ремонтом, мебелью и техникой. archi.ge не говорит ничего, а поле формы сдачи в поиске по квартирам пусто у каждой квартиры.

В квартальном релизе Национальной службы статистики Грузии (Geostat) приведены отдельные ряды по новым квартирам в состоянии white frame, green frame и black frame, поэтому ставку для одного вида отделки нельзя читать как ставку для другого. Узнать, что входит в стоимость, можно только из письменного перечня отделки для каждой квартиры.

В списке материалов на archi.ge названы блок Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низкой излучательной способностью, панели HPL и краска Caparol. На странице застройщика «О компании» описан также завод блоков Ytong, построенный совместно с немецкой компанией Xella; о нём говорится в разделе 11. Процент, на который эти блоки снижают расход энергии, — утверждение производительского типа, и обзор его не повторяет.

Ориентиры цены по источникам и датам

Застройщик не печатает цену, поэтому каждая цифра в этом разделе — ориентир с сайта объявлений или от брокера, а не цена Archi. Оба сайта ниже прочитаны 12 ноября 2026 г., и у каждого указана его собственная дата. Это цифры, которые страницы печатали в указанные даты, и они не описывают единое предложение.

Цены по планировкам Avezor можно проверить. Каждая цена «от» равна USD 1 400, умноженным на наименьшую площадь планировки, напечатанная ставка в EUR 1 260 составляет 90 процентов от долларовой, а напечатанная ставка в GEL 3 626 соответствует курсу 2,59 лари за доллар.

По официальному курсу Национального банка Грузии (National Bank of Georgia, NBG) на 12 ноября 2026 г., USD 1 = GEL 2,5933, ставка USD 1 400 за м² составляет GEL 3 631 за м². В таблице три цены по планировкам пересчитаны по этому курсу; собственные суммы в лари на Avezor рассчитаны по курсу 2,59.

Арифметика показывает, что цены «от» согласуются с одной ставкой, применённой к наименьшей площади каждой планировки. Она не показывает, как ставка применяется к другим квартирам, а источник этого не сообщает. Диапазон 3-комнатных на Avezor начинается с 49,8 м², ниже самой маленькой 3-комнатной квартиры на archi.ge (61,2 м²), что ещё раз говорит о различии обозначений комнат между сайтами.

Ни ставки, ни поквартирного прайс-листа на странице застройщика нет, поэтому прайс-лист с номерами квартир, этажами и площадями нужно получить от продавца.

Официальная и рыночная статистика даёт контекст, но не цену для этого проекта. В ежемесячном отчёте за январь 2026 г. Galt and Taggart, опубликованном 27 февраля 2026 г., для Надзаладеви указана средняя цена первичного рынка USD 1 213 за м² при 241 квартире, зарегистрированной в районе как проданная за этот месяц, а для Дидубе USD 1 390 при 192. В отчёте сказано, что цены относятся к квартирам в состоянии white frame и что данные реестра по первичным продажам запаздывают.

В релизе Geostat за третий квартал 2026 г. показаны медианные цены предложения новых квартир по десяти районам Тбилиси, включая Надзаладеви, а значение, сведённое для Надзаладеви в руководстве о ценах на недвижимость Тбилиси, составляет GEL 3 932 за м², около USD 1 516 по курсу GEL 2,5933.

Эти четыре ряда измеряют разное: стартовую ставку в объявлении, среднее по зарегистрированным сделкам и медиану объявленных предложений. Они относятся к разным датам и разной отделке, поэтому обзор не ранжирует их и не помещает проект среди них. Ставка USD 1 400 выше среднего Galt and Taggart по Надзаладеви на USD 187 (15,4 процента), но это лишь арифметика, и из этой разницы ничего не следует ни для одной отдельной квартиры.

Расположение Archi Kikvidze Garden Tbilisi: Надзаладеви, Дидубе и Гоциридзе

Тбилиси — столица. Релиз Geostat о численности населения от 24 апреля 2026 г. оценивает население города в 1 369,4 тыс. человек на 1 января 2026 г. из 3 941,1 тыс. в Грузии, то есть 34,7 процента (расчёт). Релиз по переписи 2024 г. насчитал в Тбилиси 1 331 485 человек против 1 108 717 в 2014 г., рост на 20,1 процента. Эти цифры описывают город, а не Надзаладеви, для которого актуальной официальной численности найти не удалось.

Надзаладеви и Дидубе — отдельные позиции в списке десяти районов Тбилиси у Geostat. В статье Wikipedia о Надзаладеви описан административный район, в состав которого входят Надзаладеви, Санзона, Темка, Лоткини и Авшниани, с населением 154 500 человек в 2017 г. по данным мэрии Тбилиси, как там указано, а статья о Дидубе описывает район, состоящий из Дидубе и массива Дигоми.

Застройщик помещает комплекс в Надзаладеви. В заголовке Korter значится район Надзаладеви с тегами Дидубе и Гоциридзе, а в заголовке Avezor — Надзаладеви, хотя в его тексте речь идёт о районе Дидубе. Покупатель может спросить, какой район и какой муниципальный адрес будут указаны в договоре и в выписке из реестра.

Название улицы тоже меняется: 4 Z. Kikvidze Street на archi.ge, Zaira Kikvidze 1st Lane, 4 в заголовке Korter и Bejanishvili Street в его тексте, Kikvidze St., 3 на Avezor. OpenStreetMap отображает улицу Zaira Kikvidze и отдельный переулок Zaira Kikvidze 1st Lane рядом с участком, а также контур здания с подписью «Archi Kikvidze Garden – Block A» примерно в 47 метрах от координаты, которую archi.ge публикует для комплекса (41,746381, 44,784519; расчёт); это помещает опубликованную координату на участок.

«Гоциридзе» и «Дидубе» — соседние станции линии «Ахметели–Варкетили». Wikipedia, в статье о Тбилисском метрополитене которой насчитано две линии и 23 станции, указывает 11 января 1966 г., день открытия системы, как дату открытия обеих (Гоциридзе, Дидубе) и отмечает, что «Гоциридзе», прежде «Электродепо» и переименованная в 2011 г., была закрыта на реконструкцию 8 февраля 2021 г. и вновь открыта 18 марта 2023 г. с новыми лифтами и тактильными дорожками для пассажиров с ограниченными возможностями.

Тбилисская транспортная компания (Tbilisi Transport Company) сообщает, что работает с 1966 г., когда открылась первая линия метро от «Дидубе» до «Руставели». На её странице стандартного тарифа от 3 июня 2019 г. указано GEL 1 за 90 минут безлимитных поездок в метро, автобусах и маршрутках по карте Metromoney или банковской карте и GEL 40 за месяц; карта Metromoney стоит GEL 2.

Парк Kikvidze, который застройщик называет находящимся в пешей доступности, Madloba (страница обновлена 23 сентября 2026 г.) описывает как открытый 24 часа в сутки, с детскими площадками, спортивными зонами, зоной воркаута, баскетбольными и теннисными кортами, велодорожкой, скейт-парком и кустарниковым лабиринтом. OpenStreetMap отображает его как парк, центр которого находится примерно в 0,5 км от координаты комплекса.

В описании Korter в пешей доступности перечислены государственные школы № 11 и № 12, школа Lampari, публичная библиотека, Evex Medical Center, супермаркеты Spar, Nikora и Marshe и теннисный клуб Гурама Тохадзе. Это утверждения портала, и здесь они не измерялись.

Других расстояний, кроме двух минут пешком, на странице застройщика нет, поэтому в таблице приведены расчётные значения от координаты на archi.ge. Расстояния по прямой — это расстояния по большому кругу. Время пешком и на машине получено с помощью открытой службы маршрутизации OSRM на данных OpenStreetMap от 12 ноября 2026 г., с пешеходным профилем для ходьбы и автомобильным профилем при свободном движении. Исходная точка — одна на четыре корпуса, а не вход, поэтому реальное расстояние от конкретной двери будет другим.

Картина ясна: обе станции метро и парк находятся менее чем в километре по прямой и чуть меньше километра пешком. Расчётные 9 и 11 минут пешком против 2 минут застройщика — это разница между заявленной цифрой и рассчитанной от одной координаты, и обзор не решает, какая из них верна для конкретного входа.

Время Korter до центра и аэропорта — утверждения портала, а приведённое выше время на машине при свободном движении короче, чем будет в часы пик. Для рыночного контекста см. страницу города Тбилиси, страницу страны Грузия и руководство о ценах на недвижимость Тбилиси.

Покупка в Грузии: что фиксирует реестр и сколько это стоит

Страница застройщика не печатает шагов покупки, поэтому порядок ниже взят из грузинского закона и страниц реестра со сборами. Рамку задают две статьи Гражданского кодекса. Статья 183 требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 185 считает собственником отчуждателя, зарегистрированного как владелец, если приобретатель не знал иного.

Вместе они делают выписку из реестра главным документом, потому что право собственности возникает с регистрацией, а не с оплатой или получением ключей.

Сборы за регистрацию зависят от выбранного срока, а не от цены. На странице сборов Национального агентства публичного реестра (NAPR) указано GEL 150 за регистрацию права собственности в течение 4 рабочих дней, GEL 270 в течение 1 рабочего дня и GEL 350 в день подачи, а те же три сбора назначены за регистрацию обязательства, связанного с правом собственности, — категории, под которую может подпадать договор на квартиру в недостроенном корпусе.

При USD 1 = GEL 2,5933 эти сборы составляют около USD 57,8, USD 104,1 и USD 135,0. Выписка из реестра стоит GEL 20 за один рабочий день, GEL 13 при запросе онлайн и ещё GEL 26 за английский язык.

У покупателя за рубежом есть два практических пути: доверенность, легализованная для использования в Грузии, или услуга «смарт-контракт» реестра, которая регистрирует имущественные права онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу. Грузия значится в таблице статуса Апостильной конвенции Гаагской конференции по международному частному праву с датой вступления в силу 14 мая 2007 г. Руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии, описывают обычную последовательность, а руководство о покупке недвижимости в Грузии из-за рубежа касается дистанционной покупки.

Налог на имущество, вид на жительство и правила ипотеки для владельца

Налог на имущество физических лиц изменился 30 сентября 2026 г. Закон № 1874 от этой даты значится среди поправок к статье 202 в сводной редакции Налогового кодекса на matsne.gov.ge, и статья теперь гласит следующее. Статья 202(5) устанавливает ставку на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, от 0,8 до 1 процента его рыночной стоимости на конец предыдущего года.

Статья 206(1)(a) вовсе освобождает от налога семью, чей доход в предыдущем году составил GEL 100 000 или меньше. Налоговый и правовой обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. сообщает об этом изменении и называет прежний порог освобождения в GEL 40 000, поэтому руководства, написанные до 30 сентября 2026 г., содержат пороги, которые больше не соответствуют Кодексу.

К квартире в блоке, который ещё строится, относятся два дополнительных положения. Статья 201(1)(c.a) включает недвижимость, «в том числе незавершённое строительство», в облагаемое имущество физического лица, а статья 202(9) исчисляет налог пропорционально времени владения имуществом в налоговом периоде. Когда покупатель по договору до завершения строительства считается собственником — вопрос договора и записи в реестре.

Страница налога на имущество Службы доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge) и статья 205 устанавливают срок подачи декларации 1 ноября и оплаты до 15 ноября. Для иллюстрации: имущество стоимостью USD 150 000 — это GEL 388 995 по курсу GEL 2,5933 за USD, и диапазон Кодекса от 0,8 до 1 процента составил бы GEL 3 112–3 890 в год там, где он применяется; применяемая стоимость и проверка дохода определяются в каждом случае отдельно. Порядок подачи описан в руководстве о налоге на имущество в Грузии.

Другие налоги следуют тексту Кодекса. Доход физического лица от аренды жилого помещения облагается по ставке 5 процентов, если вычеты не производятся (статья 81(2)), при общей ставке 20 процентов (статья 81(1)). Прирост при продаже облагается по ставке 5 процентов (статья 81(3)), а прирост от продажи жилой квартиры, которой владели более двух лет, освобождается (статья 82(1)(f.a)).

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг называет краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право собственности на несельскохозяйственную недвижимость, которую сертифицированный оценщик оценивает выше USD 150 000 в пересчёте на лари, и инвестиционный вид на жительство для недвижимости дороже USD 300 000. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства указывает тот же порог в статье 15(j).

Критерий — оценка оценщика, а не цена по договору, и вид на жительство оформляется отдельным заявлением с отдельным решением. Порядок описан в руководстве о получении вида на жительство в Грузии.

В таблице опубликованные цены сравниваются с установленной законом цифрой, но она не прогнозирует оценку. При ставке USD 1 400 за м² площадь, при которой цена квартиры достигает USD 150 000, составляет 107,1 м² (150 000 разделить на 1 400). Из 272 квартир в продаже на archi.ge общая площадь больше этой у 63: 14 в корпусе B, 31 в корпусе C и 18 в корпусе D, все площадью от 111,9 до 155,5 м².

Расчёт применяет ставку третьей стороны к площадям застройщика и является лишь иллюстрацией.

Что касается финансирования, на странице PTI и LTV Национального банка Грузии установлен предельный коэффициент «кредит к стоимости» (LTV) 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а также предельные коэффициенты «платёж к доходу» (PTI) 25 процентов (лари) или 20 процентов (иностранная валюта) для чистого месячного дохода менее GEL 1 500, повышающиеся до 50 и 30 процентов начиная с GEL 1 500.

Korter сообщает, что рассрочка доступна и что условия определяет застройщик, а Avezor печатает срок рассрочки до 20 месяцев. Поле условий оплаты на archi.ge пусто, поэтому график платежей — условие договора, которое нужно получить в письменном виде. Банковские условия рассматриваются в руководстве об ипотеке в Грузии для иностранцев.

Что запросить в письменном виде до бронирования

Поскольку archi.ge не публикует цену, срок передачи и условия договора, каждый пробел превращается в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть из них появится в форме бронирования, остальные — в договоре купли-продажи.

1. Прайс-лист с номером квартиры, корпусом, этажом, общей, жилой и летней площадью и перечнем отделки, датированный днём выдачи.
2. Дата передачи объекта по каждому корпусу в договоре, что считается передачей и какие последствия наступают при нарушении срока.
3. Полное юридическое название и регистрационные данные контрагента по договору и сведения о том, владеет ли он участком или строит для другого владельца.
4. Кадастровый код участка (Korter печатает 01.12.12.001.418) и выписка из Публичного реестра по нему.
5. Разрешение на строительство корпуса, включая допустимое число корпусов и этажей, так как на страницах указаны четыре корпуса, три корпуса, один корпус и генплан с корпусами от A до F.
6. Для квартиры в корпусе D — как оформляется продажа при готовности 0 процентов и дата начала работ в договоре.
7. График платежей, счёт, на который поступает каждый платёж, хранятся ли средства на эскроу-счёте или защищённом счёте, и правило возврата резервного взноса.
8. Отделка, передаваемая в каждой квартире, по пунктам, учитывая, что источники печатают «premium frame», «White frame» и «fully finished».
9. Что охватывает «летняя площадь» и по какой площади, общей или жилой, указана любая цена за квадратный метр.
10. Входит ли парковочное место в цену или продаётся отдельно, его номер и уровень.
11. График сервисных сборов и организация, которая будет управлять двором, лифтами, генератором, резервуаром для воды и паркингом.
12. Кто будет владеть коммерческими помещениями и детским садом, которые перечислены на страницах, и управлять ими, и когда планируется их открытие.
13. Любые условия рассрочки или ипотеки в письменном виде, так как archi.ge их не печатает, а порталы печатают разные.
14. При подписании за рубежом — форма доверенности или заранее назначенная встреча в реестре.

Другие проекты Archi в Тбилиси и сравнение с Archi Kikvidze Garden Tbilisi

В таблице перечислены шесть других проектов Archi в Тбилиси с указанием статуса и основной опубликованной информации по каждому на 12 ноября 2026 г. Ни у одного из них на archi.ge цена не печатается, а приведённые ставки — ориентиры сайтов объявлений на указанные даты. Как и Archi Kikvidze Garden Tbilisi, большинство из них — комплексы из нескольких корпусов, где завершённые корпуса стоят рядом со строящимися. Записи не ранжируются.

Стартовые ставки Korter для этих шести проектов на указанные даты составляют от USD 1 070 до USD 1 870 за м², и ставка для Archi Kikvidze Garden Tbilisi, USD 1 400, попадает в этот диапазон. Ставки относятся к разным районам, датам и обозначениям отделки, и никакого ранжирования не подразумевается.

В новости Archi от 1 июня 2026 г. также описана совместная разработка с NEXT на черноморском побережье, а на сайте есть объявление Kobuleti Beach Resort. Для более широкого контекста рынка см. страницу страны Грузия и страницу города Тбилиси.

Archi (застройщик)

Archi представляет себя на странице «О компании», прочитанной 12 ноября 2026 г., как девелоперскую компанию, история которой началась в 2006 г. Счётчики на этой странице показывают 55 завершённых проектов, 31 текущий проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящегося. Это собственные цифры застройщика, и обзор их не проверял. На странице также описан завод блоков Ytong, построенный в партнёрстве с немецкой компанией Xella.

В статье Wikipedia об Archi Group сказано, что компания основана в 2006 г. Ильёй Цулая, базируется в Тбилиси, в 2008 г. перешла к жилищному строительству и в 2021 г. открыла завод блоков вблизи Тбилиси вместе с Xella. В новости от июня 2024 г. archi.ge сообщил о соглашении с Deloitte об аудите консолидированной финансовой отчётности Archi и её дочерних компаний по Международным стандартам финансовой отчётности.

На странице проекта Archi Kikvidze Garden Tbilisi не названы юридическое лицо, архитектор или генеральный подрядчик. Сторона, с которой заключается договор на квартиру, называется в документах о продаже, а контактные данные следует искать на собственном сайте застройщика. Обзор не повторяет утверждений о доле рынка, числе жителей и рейтингах из релизов Archi, поскольку это собственные утверждения компании, а независимого рейтинга найти не удалось.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Kikvidze Garden Tbilisi?

Это жилой комплекс Archi на улице Z. Kikvidze в районе Надзаладеви в Тбилиси. На странице застройщика указаны четыре корпуса, от A до D, с готовностью 100, 99, 44 и 0 процентов, двор площадью 15 000 м², коммерческие помещения и подземный паркинг. Цена и срок передачи на странице не печатаются. Поиск по квартирам 12 ноября 2026 г. выдал 272 квартиры в продаже.

Где находится Archi Kikvidze Garden Tbilisi и какой адрес верный?

Застройщик указывает 4 Z. Kikvidze Street в Надзаладеви. Korter печатает Zaira Kikvidze 1st Lane, 4, а в тексте Bejanishvili Street, и Avezor печатает Kikvidze St., 3. Реестр идентифицирует участок по кадастровому коду, и Korter печатает для него 01.12.12.001.418, поэтому выписка из реестра, сопоставленная с договором, покажет, какое описание относится к покупаемой квартире. Опубликованная координата — 41,746381, 44,784519.

Сколько в нём квартир?

Источники расходятся. archi.ge не печатает общий итог по проекту, но его счётчики проданных и находящихся в продаже квартир в сумме дают 1 630 квартир в четырёх корпусах, из которых 272 в продаже. Korter печатает 922 жилые единицы в трёх корпусах, из них 256 в продаже. Сумма итогов archi.ge по корпусам A и B также равна 922. В договоре должны быть указаны корпус, этаж и номер квартиры.

Сколько стоит квартира?

Застройщик цену не печатает. Korter печатает стартовую ставку USD 1 400 за м² (26 октября 2026 г.), а Avezor печатает ту же ставку с ценами по планировкам от USD 70 700 за 2 комнаты, USD 69 720 за 3 комнаты и USD 216 860 за 4 комнаты (7 июля 2026 г.). Это ориентиры сайта объявлений и брокера, а не предложения. Обозначения отделки у них различаются: «premium frame» и «White frame».

Когда корпуса будут переданы?

На странице застройщика срок передачи ни для одного корпуса не печатается. Korter печатает 4-й квартал 2027 г. для корпусов B и C и сообщает, что корпус A завершён в 2024 г., а Avezor печатает 4-й квартал 2027 г. для проекта. archi.ge показывает корпус B на 99 процентов, корпус C на 44 процента и корпус D на 0 процентов. Дата, которая обязывает застройщика, — это дата в договоре купли-продажи.

Какие площади у квартир?

272 квартиры в продаже на archi.ge имеют общую площадь от 37,1 до 155,5 м², медиана — 78,8 м². По счёту комнат archi.ge это 32 однокомнатные, 48 двухкомнатных, 113 трёхкомнатных, 74 четырёхкомнатные и 5 пятикомнатных квартир. Korter и Avezor используют другие правила подсчёта комнат, поэтому поэтажный план с названными комнатами и площадями нужно проверить в договоре.

Как далеко Archi Kikvidze Garden Tbilisi от метро?

Застройщик говорит, что станции «Гоциридзе» и «Дидубе» находятся в 2 минутах ходьбы. Маршрут, рассчитанный от координаты на archi.ge по данным OpenStreetMap, — 0,69 км, около 9 минут, до «Гоциридзе» и 0,80 км, около 11 минут, до «Дидубе». Расстояния по прямой — 0,38 км и 0,51 км. Координата — одна точка для всего участка, а не вход.

В каком состоянии отделки продаются квартиры?

Страница застройщика этого не сообщает. Korter печатает «premium frame» и при этом описывает квартиры как полностью готовые, а Avezor печатает «White frame» и в другом месте упоминает готовый ремонт, мебель и технику. Поле формы сдачи в поиске по квартирам на archi.ge пусто. Поскольку обозначения различаются, перечень отделки каждой квартиры по пунктам следует вписать в договор до любой оплаты.

Может ли владелец квартиры в Archi Kikvidze Garden Tbilisi подать на вид на жительство?

Краткосрочный вид на жительство доступен владельцу несельскохозяйственной недвижимости, рыночная стоимость которой превышает USD 150 000 в пересчёте на лари, причём эту стоимость определяет сертифицированный оценщик. По ценам Avezor цены «от» на 2-комнатные и 3-комнатные квартиры ниже этой суммы, а цена 4-комнатной в USD 216 860 её превышает. Решает оценка оценщика, а вид на жительство оформляется отдельным заявлением.

Какие налоги и регистрационные сборы ждут владельца?

Налог на имущество физического лица составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости, с освобождением, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000, по правилу, действующему с 30 сентября 2026 г. Доход от аренды жилья облагается по ставке 5 процентов без вычетов, а прирост при продаже — по ставке 5 процентов, и освобождается для квартиры, которой владели более двух лет. Регистрация в NAPR стоит GEL 150, 270 или 350 в зависимости от срока.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Kikvidze Garden
• Archi: страница «О компании»
• Archi: новость о договоре аудита Archi и Deloitte
• Korter: Archi Kikvidze Garden, цены и наличие по состоянию на 26 октября 2026 г.
• Avezor: Archi Kikvidze Garden, объявление от 7 июля 2026 г.
• Wikipedia: Archi Group
• Wikipedia: Gotsiridze (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Didube (Тбилисский метрополитен)
• Wikipedia: Тбилисский метрополитен
• Wikipedia: район Надзаладеви
• Wikipedia: район Дидубе
• Madloba: парк Kikvidze, обновлено 23 сентября 2026 г.
• Tbilisi Transport Company: страница об истории компании
• Tbilisi Transport Company: стандартный тариф
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: основные итоги переписи населения 2024 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• Galt and Taggart: жилая недвижимость Тбилиси, ежемесячный обзор рынка, 27 февраля 2026 г.
• Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке (matsne.gov.ge)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации «смарт-контракт»
• Агентство развития государственных услуг: вид на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia: налоговый и правовой обзор за июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров и данные маршрутов)
• Project OSRM: служба маршрутизации для пеших и дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.