Archi Lisi Sunrise Tbilisi: przewodnik po źródłach i cenach

Archi Lisi Sunrise Tbilisi to kompleks mieszkaniowy przy ulicy Muchran Maczawariani w dzielnicy Lisi w Saburtalo, gdzie Archi planuje sześć niskich budynków wokół dziedzińca o powierzchni 15 000 m² i wprowadziła do sprzedaży mieszkania w dwóch z nich, w blokach B i C.

Ten przewodnik po Archi Lisi Sunrise Tbilisi odczytuje strony dewelopera w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z tym, co publikują Korter, Georgia Today oraz własne wiadomości Archi z 2024 roku. Na archi.ge nie podano dla kompleksu ani ceny, ani terminu odbioru, a źródła nie zgadzają się co do liczby mieszkań w poszczególnych blokach, dlatego każda liczba jest podana ze źródłem i datą, a przewodnik nie rozstrzyga między nimi.

Dodano do tego datowany dziennik budowy bloków B i C, powierzchnie 56 mieszkań, które archi.ge wykazuje jako niesprzedane, udokumentowane źródłami informacje o okolicy Lisi, gruzińskie zasady zakupu, opodatkowania i pobytu oraz listę rzeczy, o które warto poprosić na piśmie.

Przegląd Archi Lisi Sunrise Tbilisi

Strona kompleksu na archi.ge nazywa projekt Archi Lisi Sunrise i podaje adres: ulica Muchran Maczawariani 11, Tbilisi, ze współrzędną na mapie 41.736371, 44.751691 w danych strony. Opis głosi, że kompleks powstaje w zielonej okolicy w Saburtalo, 15 minut spacerem od jeziora Lisi, i składa się z sześciu niskich budynków mieszkalnych na zielonym dziedzińcu o powierzchni 15 000 m² z placem zabaw dla dzieci i zamkniętym parkingiem. Dodano w nim, że z mieszkań roztacza się panoramiczny widok na Tbilisi.

Tylko część tego planu jest w sprzedaży. Na archi.ge są strony bloku B i bloku C, oba oznaczone jako Ongoing („w toku”) na poziomie 62 procent, a dla pozostałych czterech budynków stron nie ma. Wiadomość Archi z 15 października 2024 r. nazwała bloki B i C pierwszym etapem. Lista bloków na Korter pokazuje B i C jako będące w budowie, a blok A jako „wkrótce”.

Strony dewelopera podają adres, materiały budowlane, listę udogodnień oraz dla każdego niesprzedanego mieszkania plan z powierzchnią. Nie podają ceny, terminu odbioru, planu płatności ani specyfikacji wykończenia. Jedyną znalezioną wartością cenową jest wskazanie portalu ogłoszeniowego: Korter pokazuje minimum 2 050 USD za m² w danych z 26 października 2026 r., co nie jest cennikiem. Tabela zbiera to, co opublikowano, i zaznacza to, czego nie.

Co każde ze źródeł podaje o liczbie mieszkań, odbiorze i cenie

Informacje publiczne o projekcie pochodzą ze stron i wiadomości samej Archi, a także z portali ogłoszeniowych i prasy, a ich liczby dotyczące mieszkań i terminów nie zawsze się zgadzają. Pierwsza tabela zestawia liczby do porównania. Liczby dewelopera podano jako „według dewelopera” wraz ze stroną i datą odczytu, a każdą inną liczbę jako „według” wskazanego źródła w jego własnej dacie. Nic z tego, co tu zestawiono, nie jest poprawiane ani uśredniane.

Dwa zestawy liczb samego dewelopera różnią się według wzoru, który czytelnik może prześledzić. Liczniki sumują mieszkania sprzedane i będące w sprzedaży dla każdego bloku, podczas gdy teksty opisowe podają po jednej liczbie na budynek. Dla bloku C liczniki i Korter zgadzają się na 36, a tekst podaje 39, natomiast dla bloku B liczniki podają 50, a tekst 36. Przewodnik przytacza każdą z tych liczb osobno, a ich uzgodnienie pozostawia umowie sprzedaży, która musi wymieniać lokale, których dotyczy.

Odbiór jest drugą pozycją, w której źródła się różnią. Tabela wymienia wszystkie znalezione datowane wypowiedzi w kolejności daty, w której zostały złożone.

Cena jest trzecią pozycją. Publiczna lista mieszkań na archi.ge pokazuje w polu ceny 0 dla każdego z 56 niesprzedanych mieszkań, a strona kompleksu nie zawiera tekstu o warunkach płatności.

Wiadomość Archi z 15 października 2024 r. przytaczała jednak warunki językiem marketingowym: raty do 12 lat, brak wpłaty początkowej i rabat przy jednorazowej płatności. Georgia Today doniosła o elastycznych warunkach płatności dla mieszkań kupowanych w trakcie budowy. Obie wypowiedzi pochodzą z 2024 roku i żadna nie jest aktualnym cennikiem, więc warunki ustala wyłącznie umowa sprzedaży.

Obie liczby za m² mierzą różne rzeczy i nie należy ich ze sobą zestawiać. Liczba Korter to minimum dla jednego projektu, w dolarach, na jedną datę. Liczba dla Saburtalo to wartość dla całej dzielnicy dla nowych mieszkań w lari; wykres Geostat pokazuje mediany cen ofertowych uzyskane przez web scraping gruzińskich portali nieruchomości, a indeks obejmuje wyłącznie nowe nieruchomości mieszkalne w Tbilisi.

Przy oficjalnym kursie 1 USD = 2,5933 GEL (Narodowy Bank Gruzji (NBG), kurs obowiązujący od 12 listopada 2026 r.) minimum Korter jest około 1,2 razy wyższe od liczby dla Saburtalo, a ten stosunek odzwierciedla w równym stopniu różnice w definicjach. Indeks Geostat wzrósł w trzecim kwartale 2026 r. o 1,5 procent w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 5,9 procent w porównaniu z rokiem wcześniej; dla samych mieszkań zmiany wyniosły 1,2 i 5,6 procent.

TBC Bank jest wymieniony w publikacjach z 2024 roku. Wiadomość Archi z 18 listopada 2024 r. mówi, że kompleks powstaje „we współpracy z TBC Bank”, a Georgia Today cytuje dyrektora TBC, który mówi, że TBC i Archi współpracują od ponad dziesięciu lat, i ogólnie opisuje relację banku.

Żaden z tekstów nie mówi, czy TBC finansuje budowę, oferuje kupującym kredyty hipoteczne, czy pełni inną rolę, a sekcja pytań i odpowiedzi Korter mówi, że mieszkania można kupić z kredytem hipotecznym TBC Bank. Dlatego rola ta została wpisana w sekcji 9 jako pozycja do potwierdzenia na piśmie.

56 mieszkań wykazanych jako niesprzedane: powierzchnie według bloku, piętra i liczby pokoi

Strony mieszkań na archi.ge korzystają z publicznej listy mieszkań, która pokazuje wyłącznie zasób niesprzedany. Dla tego kompleksu zawiera ona 37 mieszkań w bloku B i 19 w bloku C, co odpowiada licznikom 37 i 19 w sprzedaży. Każdy wpis zawiera numer mieszkania, piętro, liczbę pokoi według dewelopera oraz trzy powierzchnie: całkowitą, mieszkalną i trzecią wartość, którą dane nazywają „summer area” („powierzchnia letnia”).

Jest to określenie, którym deweloper nazywa powierzchnię balkonu i tarasu; strona projektu tego terminu nie definiuje. Dla wszystkich 56 mieszkań powierzchnia całkowita równa się powierzchni mieszkalnej plus letniej, więc balkon jest wliczony w powierzchnię całkowitą. Tekst Korter mówi, że w każdym mieszkaniu jest balkon wliczony w łączną cenę, co zgadza się z tą arytmetyką.

Blok B wykazuje sześć niesprzedanych mieszkań na poziomie -1, o powierzchni od 57,4 do 140 m², a w bloku C na tym poziomie nie ma żadnego. Strona projektu nie mówi, jak te mieszkania mają się do poziomu terenu, ile światła dziennego otrzymują ani jakie mają wykończenie, a dziennik budowy wspomina jedynie o układzie kondygnacji podziemnej. Ponieważ lista pokazuje tylko zasób niesprzedany, liczba mieszkań na danym piętrze nic nie mówi o tym, ile mieszkań ma to piętro łącznie.

Tabela została obliczona na podstawie 56 wierszy listy dewelopera, więc każdą podaną w niej liczbę można prześledzić aż do tej listy. Mieszkań dwupokojowych i trzypokojowych jest po tyle samo, po 26, a czteropokojowe są tylko cztery. Średnie mieszkanie ma 88,4 m², a mediana wynosi 89,6 m².

W grupie dwupokojowych rozrzut jest szeroki, od 57,4 do 119,4 m², ponieważ większe wpisy dwupokojowe mają najszersze powierzchnie balkonów i tarasów, do 53,7 m². Jako udział w powierzchni całkowitej balkony i tarasy stanowią 30,6 procent w mieszkaniach dwupokojowych, 36,6 procent w trzypokojowych i 33,8 procent w czteropokojowych, a ogółem 34,0 procent.

Z tego zestawienia wynikają dwie rzeczy, o których warto pamiętać. Po pierwsze, powierzchnia całkowita, w której ponad jedną trzecią stanowią balkony i tarasy, nie jest porównywalna z powierzchnią całkowitą liczoną wyłącznie jako mieszkalna, więc liczba za m² z innego projektu wymaga tej samej podstawy, zanim zostanie porównana.

Po drugie, pole pokoi Archi i przedziały powierzchni Korter nie pokrywają się na krańcach: Korter podaje dla 3-pokojowych od 81,9 do 136,2 m², a dla 4-pokojowych od 138,7 do 140 m², podczas gdy lista dewelopera ma mieszkania 3-pokojowe do 131,2 m² i 4-pokojowe od 103,1 m². Liczby sypialni i łazienek nie publikuje żadne ze źródeł, więc liczbę sypialni w danym mieszkaniu trzeba ustalić z planu.

Jak czytać dziennik budowy bloków B i C

Najbardziej konkretnym publicznym zapisem projektu jest jego dziennik budowy. Każda z dwóch stron budynków, Lisi Sunrise B i Lisi Sunrise C, zawiera comiesięczne wpisy, na których ukończone prace oznaczono haczykiem, a prace w toku symbolem młotka.

Na dzień 12 listopada 2026 r. na każdej stronie było po trzynaście wpisów, datowanych od 30 września 2025 r. do 13 października 2026 r., a kilka wpisów z połowy 2026 roku napisano łącznie dla „bloków B/C”. Obie strony pokazują Ongoing i 62 procent. Strony nie mówią, jak ten odsetek jest ważony, z czego jest liczony ani jakie prace pozostają do osiągnięcia 100.

Czytane po kolei wpisy pokazują rytm piętro po piętrze. Po fundamentach dziennik odnotowuje płytę na poziomie -2 do stycznia 2026 r., płytę na poziomie -1 do kwietnia, a następnie po jednym wyższym poziomie naraz: 1. piętro we wpisie majowym, 2. w czerwcu, 3. w lipcu, 4. we wpisach lipcowym i sierpniowym, a 5. we wrześniu.

We wpisie z 13 października wszystkie pięć górnych płyt jest wykazanych jako ukończone, a murowanie attyki dachu jest wykonane. Dziennik jest zapisem tego, co zrobiono w danym dniu; nie prognozuje, kiedy zakończą się pozostałe prace, a przewodnik nie wnioskuje terminu ukończenia z tempa robót.

Wpis z 13 października pokazuje też, czego w dzienniku jeszcze nie zapisano: okładzina elewacji, montaż okien, montaż dźwigów, tynkowanie powyżej pierwszego piętra, wylewki i wykończenie części wspólnych nie są wymienione.

Dla porównania, wpis z tej samej daty dla bloku A projektu Archi Nutsubidze 2, wykazanego na jego stronie budynku na poziomie 91 procent, wymienia tynkowanie, wylewki, instalację elektryczną, wentylację, instalacje kanalizacyjne i gazowe w mieszkaniach od 1. do 21. piętra, montaż dźwigu oraz drzwi mieszkań na piętrach od 3. do 13.

Porównanie dotyczy wyłącznie brzmienia wpisów na różnych etapach: pokazuje, które kategorie prac pojawiają się w dzienniku budynku na późniejszym etapie, a których jeszcze nie ma dla bloków B i C.

Plan sześciu budynków kształtuje też to, co obejmuje umowa dla bloku B lub C. Wiadomość Archi z 15 października 2024 r. nazywa B i C pierwszym etapem, a relacja Georgia Today z prezentacji z 15 listopada 2024 r. opisuje projekt budowany etapami. Na archi.ge nie ma stron, mieszkań ani dzienników dla bloków A, D, E i F, a lista bloków na Korter oznacza A jako „wkrótce”, więc sąsiednie budynki nie są jeszcze w sprzedaży.

Zagospodarowanie terenu, dziedziniec, basen i kino należą do całego kompleksu, a strony projektu nie mówią, które z nich zostaną oddane wraz z pierwszym etapem.

Kupujący może zamienić dziennik w narzędzie, które da się wykorzystać w praktyce, traktując go jako dowód w konkretnych sprawach. Poniższa lista przedstawia metodę, którą można stosować do tego dziennika i do każdego podobnego dziennika dewelopera.

1. Zanotuj datę ostatniego wpisu i porównaj ją z datą rezerwacji lub umowy. Dziennik z 13 października 2026 r. opisuje plac budowy tego dnia, a nie w dniu zakupu.
2. Policz kondygnacje z ukończonymi płytami i porównaj je z liczbą kondygnacji w budynku. Tutaj jest to pięć pięter nadziemnych plus poziomy -1 i -2, tak jak opisują je wpisy.
3. Podziel wymienione prace na cztery grupy: konstrukcję (słupy, płyty), obudowę (murowanie z bloczków, elewacja, okna), instalacje (instalacja elektryczna, wentylacja, hydraulika, dźwigi) i wykończenie (tynk, wylewka, drzwi, części wspólne). Odsetków, które nie mówią, jaką grupę ważą, nie można porównywać między projektami.
4. Prześledź jedną pozycję przez kolejne wpisy, na przykład murowanie z bloczków na 2. piętrze, które pojawia się jako rozpoczęte w czerwcu, w toku w lipcu i sierpniu oraz ukończone we wrześniu. O pozycje, które w dzienniku nigdy nie dochodzą do ukończenia, warto zapytać.
5. Sprawdź, czy wpis dla Twojego bloku jest wpisem właściwym dla tego bloku, czy wspólnym wpisem „B/C”, ponieważ oba bloki różnią się w ostatnim wpisie o murowaniu po obwodzie.
6. Jeśli płatności są powiązane z etapami budowy, poproś na piśmie o listę etapów i porównaj ją z datowanymi wpisami, a nie z ogólnym odsetkiem.
7. Zapytaj, czy etapy kontroluje niezależny nadzór techniczny lub bank kredytujący, a jeśli tak, poproś o raporty nadzoru.

Lokalizacja Archi Lisi Sunrise Tbilisi: Lisi, Saburtalo i ulica Maczawariani

Archi Lisi Sunrise Tbilisi stoi przy ulicy Muchran Maczawariani w okolicy Lisi, którą artykuł w Wikipedii o dzielnicy Saburtalo zalicza do osiedli dzielnicy administracyjnej Saburtalo obok Wedzisi, Waszlidżwari i Didi Digomi. Ten sam artykuł podaje dla dzielnicy Saburtalo liczbę mieszkańców 139 000 w 2017 roku, powołując się na źródło rządu Tbilisi. Strona administracji dzielnic Urzędu Miasta Tbilisi wymienia administrację dzielnicy Saburtalo wśród administracji dzielnic miasta. Dla miasta jako całości Geostat podaje liczbę ludności Tbilisi 1 369,4 tys. na 1 stycznia 2026 r.

Odległość dewelopera do jeziora Lisi jest podawana na dwa sposoby. Strona projektu mówi o 15 minutach spaceru, natomiast wiadomość Archi z 18 listopada 2024 r. i Georgia Today podają 1 km od jeziora i 1,5 km od Uniwersytetu Medycznego. Korter dodaje, że Park Lisi jest oddalony o 30 minut spaceru.

Są to różne miary z różnych dat, a przewodnik ich nie godzi. Samo jezioro Lisi jest, według Wikipedii niewielkim jeziorem w pobliżu Tbilisi w dolinie Kury o powierzchni 0,47 km² i maksymalnej głębokości 4 m.

Aby podać wielkości dla okolicy, które można sprawdzić, tabela poniżej mierzy odległości od współrzędnej na mapie ze strony dewelopera do miejsc, których współrzędne podano w ich artykułach w Wikipedii. Odległości w linii prostej obliczono wzorem wielkiego koła. Odległości drogowe i piesze pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM na danych OpenStreetMap, przy swobodnym ruchu, bez korków.

Współrzędna strony jest punktem na mapie, a nie zmierzonym wejściem, a odległość do jeziora dotyczy punktu centralnego jeziora, więc linia brzegowa jest bliżej. Dlatego liczby te nie weryfikują czasów dojścia podanych przez dewelopera; dają drugą, powtarzalną podstawę.

Strona Korter dodaje własne twierdzenia o transporcie, przypisane jej samej: przystanek autobusowy w odległości 190 metrów obsługiwany przez linie 327 i 389 co 12 minut, stację metra Didube w odległości mniejszej niż trzy kilometry, dworzec kolejowy i autobusowy Didube w promieniu pięciu kilometrów oraz międzynarodowy port lotniczy Tbilisi około 45 minut jazdy samochodem. Obliczona odległość do stacji metra Didube, 2,79 km w linii prostej, zgadza się z twierdzeniem o trzech kilometrach. Czas 36 minut drogą do lotniska jest obliczeniem przy swobodnym ruchu, a nie rozkładem jazdy.

Korter opisuje także otoczenie: niska i średnia zabudowa, brak dużych obiektów przemysłowych w pobliżu, Amerykańska Akademia im. Givi Zaldastanishvilego i Szpital Republikański w okolicy oraz kawiarnie, banki i sieciowe sklepy w zasięgu krótkiej przejażdżki. Są to opisy portalu ogłoszeniowego, których przewodnik nie weryfikował w odniesieniu do każdego punktu z osobna. Gruzińskojęzyczna strona dewelopera zawiera dłuższy tekst o życiu w Saburtalo, na którym ten angielskojęzyczny przewodnik się nie opiera.

Co do cen w dzielnicy, dane Geostat za trzeci kwartał 2026 r., zrelacjonowane przez Georgia Today, podają dla nowych mieszkań 7 004 GEL za m² w Mtacmindzie, 6 046 w Wake, 4 635 w Krcanisi, 4 444 w Saburtalo, 4 168 w Didube i 4 121 w Czugureti. Saburtalo jest czwartym najwyższym z dziesięciu dzielnic na tej liście. Szerszy obraz cen w Tbilisi omawia przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, a strona całego miasta jest dostępna jako Tbilisi na tej stronie.

Udogodnienia, materiały i plan sześciu budynków

Opis kompleksu przez dewelopera łączy plan fizyczny z listą udogodnień. Plan fizyczny to sześć niskich budynków z zamkniętym parkingiem na zagospodarowanym dziedzińcu o powierzchni 15 000 m². Lista udogodnień wymienia plac zabaw dla dzieci, basen, salę fitness, kino i parking podziemny; ikony infrastruktury na stronach dodają generator, zbiornik na wodę i ikonę stadionu, której żaden tekst nie wyjaśnia.

Wiadomość Archi z 18 listopada 2024 r. nazywa basen odkrytym. Żadna strona nie podaje daty otwarcia, wielkości ani operatora żadnego z udogodnień ani nie mówi, które należą do pierwszego etapu.

Materiały są wymienione na stronie każdego budynku: bloczki Ytong, beton Heidelberg, szkło niskoemisyjne, płyty Fundermax i HPL. Opis dodaje, że elewacja wykorzystuje płyty HPL, dekoracyjne listwy i szklane balustrady. Strony Archi twierdzą, że bloczki Ytong przewodzą ciepło sześć razy słabiej niż inne bloczki, a energia na ogrzewanie lub chłodzenie spada o 40 procent.

Wiadomość Archi z 27 września 2021 r. zawiera to samo twierdzenie w kontekście otwarcia fabryki Ytong w Tbilisi. Są to twierdzenia dewelopera; przewodnik nie znalazł niezależnego pomiaru dla tego projektu, a liczby opisują materiał ogólnie, a nie parametry gotowego mieszkania.

Wykończenie mieszkań nie jest opisane na archi.ge. Długi tekst Korter mówi, że wszystkie lokale są oddawane w stanie white frame, że każde mieszkanie ma balkon wliczony w łączną cenę oraz że stosuje się wysokie sufity i energooszczędne okna. Ponieważ tekst Korter jest opisem portalu ogłoszeniowego, kupujący powinien mieć wykończenie określone w umowie: podłogi, ściany, sufity, okna, drzwi, instalację elektryczną, ogrzewanie lub chłodzenie, punkty hydrauliczne i stan balkonu.

Zakup w Gruzji: od rezerwacji do rejestracji

Strony dewelopera nie podają kroków zakupu, więc kolejność poniżej opiera się na prawie gruzińskim i opublikowanych opłatach Rejestru Publicznego. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego przewiduje, że do nabycia rzeczy nieruchomej transakcja musi być zawarta na piśmie, a prawo własności nabywcy musi być zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność powstaje więc z chwilą rejestracji i nie tworzy jej ani płatność, ani formularz rezerwacji.

W przypadku mieszkania, które nie zostało jeszcze zbudowane, umowa i zapis w rejestrze decydują o tym, jaki wpis jest dokonywany przed ukończeniem, a strona opłat Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) wymienia rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności z tymi samymi trzema opłatami co rejestracja samego prawa.

Kodeks cywilny traktuje umowę zagranicznego kupującego tak jak umowę obywatela. Obywatelstwem ograniczone są tylko grunty rolne, na podstawie Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, a mieszkanie w budynku mieszkalnym nie jest gruntem rolnym. Dwa przewodniki tej strony, o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, i o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, podają szersze tło prawne. Jeśli chodzi o finansowanie, przewodnik o kredytach hipotecznych dla cudzoziemców w Gruzji przedstawia stronę bankową.

NAPR pobiera opłaty za szybkość obsługi, a nie za wartość nieruchomości. Strona opłat NAPR podaje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa w 4 dni robocze, 270 GEL w 1 dzień roboczy i 350 GEL w dniu złożenia wniosku.

Przy oficjalnym kursie 2,5933 GEL za USD jest to około 57,8, 104,1 i 135,0 USD. Wypis z rejestru kosztuje 20 GEL w 1 dzień roboczy lub 13 GEL przy zamówieniu online, z dopłatą 26 GEL za wersję angielską, według strony usług informacyjnych NAPR.

Kupujący, który nie może stawić się osobiście, ma dwie praktyczne drogi: pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji albo usługę smart-kontraktów rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online poprzez zarezerwowane spotkanie wirtualne. Tabela statusu Haskiej Konferencji odnotowuje przystąpienie Gruzji do Konwencji o apostille 21 sierpnia 2006 r. i jej wejście w życie 14 maja 2007 r.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego kupującego

Zmiana podatku od nieruchomości od osób fizycznych weszła w życie 30 września 2026 r. (ustawa nr 1874, odnotowana wśród zmian w tekście Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge).

Zgodnie z artykułem 202(5) stawka dla opodatkowanej nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt wynosi nie mniej niż 0,8 i nie więcej niż 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia nieruchomość z podatku, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. EY Georgia Tax and Law Brief za lipiec–wrzesień 2026 r. relacjonuje zmianę i mówi, że wcześniejszy próg wynosił 40 000 GEL.

Zgodnie z artykułem 205 osoba fizyczna składa zeznanie o podatku od nieruchomości do 1 listopada i płaci do 15 listopada. Strona o podatku od nieruchomości Służby Dochodów (Revenue Service) oferuje kalkulator na 2026 rok dla osób fizycznych, który najpierw pyta, czy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył, czy przekroczył 100 000 GEL.

Tytułem ilustracji: nieruchomość o wartości 150 000 USD to 388 995 GEL według oficjalnego kursu, a przedział z Kodeksu od 0,8 do 1 procent wyniósłby od 3 112 do 3 890 GEL rocznie, gdyby miał zastosowanie; użyta wartość rynkowa i test dochodowy są ustalane w każdym przypadku osobno.

Artykuł 201 obejmuje nieruchomości, „w tym budowę niezakończoną”, a moment, od którego kupujący na podstawie umowy przedwstępnej do ukończenia jest uznawany za właściciela, jest kwestią umowy i zapisu w rejestrze. Przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji na tej stronie omawia proces składania deklaracji; stawka i zwolnienie powyżej wynikają z tekstu Kodeksu.

Inne podatki w Kodeksie dotyczą najmu i sprzedaży. Dochód osoby fizycznej z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5 procent, jeśli nie dokonuje się odliczeń (artykuł 81(2)), a ogólna stawka podatku dochodowego wynosi 20 procent (artykuł 81(1)).

Nadwyżka dochodu ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5 procent (artykuł 81(3)), a nadwyżka z mieszkania posiadanego dłużej niż dwa lata jest zwolniona (artykuł 82(1)(f.a)). VAT wynosi 18 procent (artykuł 166); to, czy cena dewelopera go zawiera, jest warunkiem umowy.

Jeśli chodzi o pobyt, strona o zezwoleniach na pobyt Agencji Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który ma tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD.

Ten sam próg występuje w artykule 15(j) Ustawy o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców. Testem jest wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy, a użyte słowo to „przekraczającej”: wartość dokładnie 150 000 USD nie przekracza progu. Przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji podaje proces.

Tabela mnoży jedno minimum portalu ogłoszeniowego przez opublikowane powierzchnie. Jest to wyłącznie arytmetyka, a nie cena, ponieważ deweloper nie publikuje cen poszczególnych mieszkań, rzeczywista cena mieszkania może się różnić od minimum, a test prawny wyznacza wycena rzeczoznawcy.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona Narodowego Banku Gruzji o PTI i LTV ustala limit stosunku kredytu do wartości zabezpieczenia 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej oraz limity stosunku raty do dochodu 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) dla miesięcznego dochodu netto poniżej 1 500 GEL, rosnące do 50 i 30 procent od 1 500 GEL. Banki stosują własne warunki wobec kredytobiorców niebędących rezydentami.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ publiczny zapis dotyczący Archi Lisi Sunrise Tbilisi pozostawia nieopublikowane cenę, termin odbioru i warunki umowy, poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które można poprosić przed zapłatą. Formularz rezerwacji może zawierać pierwsze kilka pozycji, a umowa sprzedaży resztę.

1. Cennik z numerami mieszkań, piętrami, powierzchniami i datą listy oraz cenę za m² w tej samej podstawie powierzchni co w umowie (powierzchnia całkowita, wraz z balkonami i tarasami, lub powierzchnia mieszkalna).
2. Termin odbioru wpisany w umowie, co uznaje się za odbiór, w jakim stanie mieszkanie jest oddawane i jakie są konsekwencje niedotrzymania terminu.
3. Nazwę prawną i dane rejestrowe podmiotu, który podpisuje umowę; strony projektu odczytane na potrzeby tego przewodnika nie wskazują podmiotu zawierającego umowę.
4. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki, kod katastralny oraz pozwolenie na budowę i dokumentację projektową obejmującą blok.
5. Harmonogram płatności, rachunek, na który wpływa każda płatność, czy obowiązuje rachunek powierniczy (escrow) lub inne zabezpieczenie bankowe, oraz zasadę zwrotu zadatku rezerwacyjnego.
6. Opis wykończenia: czy mieszkanie jest oddawane w stanie white frame, czy w innym stanie, oraz listę tego, co jest wliczone (podłogi, ściany, okna, drzwi, punkty elektryczne, ogrzewanie lub chłodzenie, hydraulika, wykończenie balkonu).
7. Plan konkretnego mieszkania z powierzchnią mieszkalną i balkonową oraz podstawę, według której mierzona jest powierzchnia w umowie.
8. Rolę TBC Bank w projekcie, czy za jego pośrednictwem oferowane są kredyty hipoteczne dla kupujących, oraz warunki banku dla kupujących niebędących rezydentami.
9. Które udogodnienia (basen, sala fitness, kino, plac zabaw, dziedziniec, parking) należą do pierwszego etapu, terminy ich oddania oraz kto je prowadzi i opłaca.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych, firmę zarządzającą i zasady dotyczące generatora, zbiornika i części wspólnych.
11. Warunki parkingu: liczbę miejsc na mieszkanie, cenę oraz to, czy miejsce jest rejestrowane jako odrębny lokal.
12. Dla mieszkania na poziomie -1: relację do poziomu terenu, światło dzienne, wentylację i wykończenie tego mieszkania.
13. Harmonogram budowy według etapów, nazwisko nadzoru technicznego i prawo do obejrzenia mieszkania przed odbiorem.
14. Przy podpisywaniu za granicą: formę pełnomocnictwa lub zarezerwowanego spotkania w rejestrze oraz wymogi dotyczące apostille.

Miejsce kompleksu wśród innych projektów Archi w Saburtalo

Indeks projektów Archi wymienia wiele projektów w Tbilisi, a kilka z nich leży w dzielnicy administracyjnej Saburtalo, która według Wikipedii obejmuje osiedla Lisi, Wedzisi, Waszlidżwari i Didi Digomi. Poniższa tabela zestawia kompleks z sześcioma z nich w brzmieniu, w jakim publikują je deweloper i Korter. Jest to lista informacji opublikowanych na każdej stronie, a nie ranking, i żaden projekt nie jest przedstawiony jako lepszy od innego. Statusy i daty pochodzą z archi.ge i Korter w stanie z 12 listopada 2026 r.

W tej grupie wyróżniają się rozpiętość etapów i wielkość przedsięwzięć: ten kompleks ma dwa bloki w sprzedaży z sześciu planowanych i 56 mieszkań wykazanych jako niesprzedane, podczas gdy Archi Dighomi 3 i Archi Alley mają po kilkaset lokali naliczonych w blokach. Żadna ze stron nie podaje ceny. Szerszy obraz dają przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi i strona Gruzji na tej stronie.

Archi (deweloper)

Strona „O nas” Archi, odczytana 12 listopada 2026 r., mówi, że historia firmy zaczęła się w 2006 roku, a jej główne działania to budownictwo i development. Jej liczniki podają 55 zrealizowanych projektów, 31 projektów w toku, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² w realizacji, podczas gdy starszy długi tekst strony podaje 51 i 30, więc strona zawiera dwa zestawy liczb.

Wiadomość Archi z 4 lipca 2021 r. mówi, że firma została założona w 2006 roku przez Ilia Tsulaia, Meni Benish i Irakli Kapianidze, weszła do branży deweloperskiej w 2008 roku, a koszykarz Zaza Pachulia został współwłaścicielem w 2018 roku.

Wiadomość z 13 czerwca 2024 r. mówi, że Deloitte zbada skonsolidowane sprawozdania Archi i jej spółek zależnych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej. Wiadomość Archi z 27 września 2021 r. informuje o otwarciu w Tbilisi fabryki bloczków Ytong, projektu rozpoczętego w 2015 roku z Xella Group, Partnership Fund i TBC Bank, ze wskazaną łączną inwestycją 55 mln GEL.

1 czerwca 2026 r. Archi ogłosiła wraz z deweloperem NEXT kompleks hotelowo-mieszkalny w Kobuleti, projekt mający własną stronę na tej witrynie jako Kobuleti Beach Resort; ogłoszenie opisuje go jako wspólne przedsięwzięcie. Komunikaty Archi opisują pozycję firmy na rynku własnymi słowami; nie znaleziono niezależnego rankingu, a przewodnik tych opisów nie powtarza. Danych kontaktowych podanych na stronach wiadomości Archi tu nie powielono.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Lisi Sunrise Tbilisi i gdzie się znajduje?

Kompleks jest planowany jako sześć niskich budynków na dziedzińcu o powierzchni 15 000 m² przy ulicy Muchran Maczawariani 11 w dzielnicy Lisi w Saburtalo, Tbilisi. Strony Archi mówią, że jest to 15 minut spaceru od jeziora Lisi. Bloki B i C to budynki w sprzedaży i w budowie, każdy wykazany na archi.ge z 12 listopada 2026 r. na poziomie 62 procent. Pozostałe cztery budynki nie mają jeszcze stron.

Ile mieszkań jest w Archi Lisi Sunrise Tbilisi?

Nie opublikowano jednej łącznej liczby. Liczniki archi.ge podają 86 dla bloków B i C (30 sprzedanych i 56 w sprzedaży), teksty o budynkach podają 36 dla B i 39 dla C, a Korter podaje 36 dla bloku C. Lista niesprzedanych mieszkań dewelopera ma 37 w B i 19 w C. Każde źródło jest przytoczone w brzmieniu oryginału, a umowa sprzedaży powinna wymieniać lokale, których dotyczy.

Czy archi.ge podaje cenę Archi Lisi Sunrise Tbilisi?

Nie. archi.ge pokazuje cenę 0 dla każdego z 56 niesprzedanych mieszkań i nie podaje warunków płatności na stronach projektu. Korter podaje 2 050 USD za m² jako minimum, w danych z 26 października 2026 r., oraz ceny układów „na zapytanie”. Jest to wskazanie portalu ogłoszeniowego, a nie cena Archi. Wiadomość Archi z 15 października 2024 r. przytaczała warunki rat ogólnym językiem.

Kiedy mieszkania zostaną przekazane?

Deweloper nie podaje terminu odbioru. Korter podaje ukończenie w 1 kw. 2027 r. dla bloków B i C, z początkiem w 4 kw. 2024 r. Relacja Georgia Today z prezentacji w listopadzie 2024 r. cytuje założyciela Archi, który mówił, że pierwszy etap zostanie ukończony za 1,5 roku, a całość w ciągu 3 lat. Są to datowane wypowiedzi różnych stron. Termin wiążący dewelopera ustala wyłącznie umowa sprzedaży.

Jak daleko postąpiła budowa?

Obie strony budynków pokazują Ongoing i 62 procent. Ostatni wpis dziennika, z 13 października 2026 r., wykazuje płyty od 1. do 5. piętra jako ukończone, murowanie attyki dachu wykonane, a instalację elektryczną i wentylację w toku. Strony nie wyjaśniają, jak liczony jest odsetek, nie podają terminu ukończenia, a dziennik zawiera trzynaście datowanych wpisów od 30 września 2025 r.

Jakie wielkości mieszkań są w sprzedaży?

56 niesprzedanych mieszkań ma powierzchnię całkowitą od 57,4 do 140 m², wraz z balkonami i tarasami. Według pola pokoi dewelopera jest 26 mieszkań dwupokojowych (od 57,4 do 119,4 m²), 26 trzypokojowych (od 81,4 do 131,2 m²) i 4 czteropokojowe (od 103,1 do 140 m²). Liczby sypialni i łazienek nie publikuje ani deweloper, ani Korter, więc miejscem do liczenia pokoi jest plan konkretnego mieszkania. Pole pokoi Archi i przedziały powierzchni Korter różnią się na krańcach.

Jakie warunki płatności podała Archi?

Strony projektu nie podają żadnych. We wiadomości z 15 października 2024 r. Archi wymieniła jako warunki dla kompleksu raty do 12 lat, brak wpłaty początkowej i rabat przy jednorazowej płatności. Są to marketingowe wypowiedzi z 2024 roku, a nie aktualny harmonogram. Przed wpłatą zadatku poproś na piśmie o harmonogram, rachunek odbiorcy, ewentualne rozwiązanie escrow i zasady zwrotu.

Jaka jest rola TBC Bank?

Wiadomość Archi z 18 listopada 2024 r. mówi, że kompleks powstaje we współpracy z TBC Bank, a Georgia Today cytuje dyrektora TBC o długiej współpracy z Archi. Żaden z tekstów nie mówi, czy bank finansuje budowę, oferuje kupującym kredyty hipoteczne, czy ma inną rolę. Korter mówi, że mieszkania można kupić z kredytem hipotecznym TBC Bank. Rola ta jest pytaniem do dewelopera, na które należy uzyskać odpowiedź na piśmie przed rezerwacją.

Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie w tym kompleksie?

Tak, na podstawie Kodeksu cywilnego, który stosuje tę samą zasadę pisemności i rejestracji wobec każdego kupującego. Własność powstaje, gdy Rejestr Publiczny rejestruje prawo, a opłata rejestracyjna wynosi 150, 270 lub 350 GEL zależnie od szybkości. Obywatelstwem ograniczone są tylko grunty rolne, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Zdalne podpisanie jest możliwe za pomocą zalegalizowanego pełnomocnictwa lub przez usługę smart-kontraktów NAPR, która wykorzystuje zarezerwowane spotkanie wirtualne.

Jakie zasady dotyczące zezwolenia na pobyt i podatku od nieruchomości dotyczą właściciela?

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt opiera się na wycenie certyfikowanego rzeczoznawcy powyżej równowartości 150 000 USD w lari; testem nie jest cena z umowy. Podatek od nieruchomości od osoby fizycznej wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej, ze zwolnieniem, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL, według Kodeksu podatkowego ze zmianą z 30 września 2026 r. Na żadne z tych pytań nie można odpowiedzieć dla konkretnego mieszkania, dopóki nie istnieją wycena i cena.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Archi: strona kompleksu Archi Lisi Sunrise
• Archi: strona budynku Lisi Sunrise B (dziennik postępu, 62 procent)
• Archi: strona budynku Lisi Sunrise C (dziennik postępu, 62 procent)
• Archi: strona budynku Archi Nutsubidze 2, blok A (dziennik postępu z 13 października 2026 r., użyty jako porównanie)
• Wiadomości Archi, 15 października 2024 r.: zapowiedź Archi Lisi Sunrise
• Wiadomości Archi, 18 listopada 2024 r.: prezentacja Archi Lisi Sunrise
• Wiadomości Archi, 27 września 2021 r.: w Tbilisi otwarto fabrykę bloczków Ytong
• Archi: strona „O nas”
• Wiadomości Archi, 4 lipca 2021 r.: Archi kończy 15 lat
• Wiadomości Archi, 13 czerwca 2024 r.: umowa o usługi audytorskie z Deloitte
• Wiadomości Archi, 1 czerwca 2026 r.: ogłoszenie Kobuleti Beach Resort wraz z NEXT
• Korter: Archi Lisi Sunrise w Tbilisi (ceny i dostępność na 26 października 2026 r.)
• Georgia Today, 21 listopada 2024 r.: prezentacja Lisi Sunrise od Archi
• Georgia Today, 26 października 2026 r.: ceny mieszkań w Tbilisi, trzeci kwartał (dane Geostat)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne (wypisy z rejestru)
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktów
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Służba Dochodów Gruzji: strona o podatku od nieruchomości i kalkulator na 2026 rok
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL od 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkalnych, III kwartał 2026 r.
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Urząd Miasta Tbilisi: naczelnicy dzielnic i administracje dzielnic
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: jezioro Lisi
• Wikipedia: Delisi (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Uniwersytet Medyczny (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Tbiliski Państwowy Uniwersytet Medyczny
• Wikipedia: plac Wolności, Tbilisi
• Wikipedia: międzynarodowy port lotniczy Tbilisi
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (sieć drogowa dla wyznaczania tras)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras dla odległości drogowych i pieszych

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.