m2 at Mirtskhulava Tbilisi: 12 mieszkań, ceny (2026)

m2 at Mirtskhulava Tbilisi to kompleks mieszkaniowy złożony z dziesięciu budynków przy A. Mirtskhulava Street 9/11 (ulica A. Mircchulawy) w tbilisyjskiej dzielnicy Didube, a 12 listopada 2026 r. siatka mieszkań dewelopera wymienia 12 mieszkań na sprzedaż, wszystkie z trzema sypialniami, z cenami ofertowymi od USD 164 736 do USD 169 219 w przypadku dziesięciu mieszkań, przy których cena jest podana.

Niniejszy przewodnik po projekcie m2 at Mirtskhulava Tbilisi omawia strony m² w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z danymi, które podają serwisy ogłoszeniowe Korter i Realting. Każda liczba jest przedstawiona ze źródłem i datą, a tam, gdzie źródła się różnią, przewodnik nie rozstrzyga między nimi.

Obejmuje on również status każdego budynku, układy i powierzchnie, wykończenie white frame (stan deweloperski), warunki płatności, dzielnicę i dojazd metrem, gruzińskie zasady dotyczące rejestracji, podatków i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu m2 at Mirtskhulava Tbilisi

Na stronie projektu deweloper opisuje kompleks jako położony w tbilisyjskiej dzielnicy Didube przy ulicy Mirtskhulava, na działce o powierzchni 25 365 m², z 10 budynkami mieszkalnymi, zagospodarowanym wewnętrznym dziedzińcem, terenami zieleni, boiskami sportowymi i parkingiem. Dodaje, że kompleks leży 10 minut spacerem od stacji metra Didube. Są to słowa dewelopera odczytane 12 listopada 2026 r.

Strona podaje łącznie 2 179 mieszkań, z których 2 167 oznaczono jako sprzedane, a 12 jako będące na sprzedaż, co daje udział sprzedanych na poziomie około 99,4 procent (wyliczenie z dwóch liczb ze strony). Budynki I–VIII są wymienione jako ukończone, a budynki IX i X mają podany rok 2026 bez miesiąca. 12 mieszkań na sprzedaż znajduje się wyłącznie w blokach 9 i 10.

W siatce mieszkań te 12 mieszkań wymieniono jedno po drugim. Wszystkie to mieszkania z trzema sypialniami o powierzchni całkowitej od 126,7 do 139,1 m², wliczając balkony i tarasy, sprzedawane w standardzie white frame. Dziesięć z nich ma podaną cenę ofertową od USD 164 736 do USD 169 219. Dwa, jedno w bloku 9 i jedno w bloku 10, są oznaczone jako zarezerwowane i nie mają ceny. Na stronie widnieje uwaga, że cena jest aktualna na dziś i może ulec zmianie.

Kilku informacji, których kupujący zwykle potrzebuje, na stronie nie ma: miesiąca odbioru budynków IX i X, wysokości rabatu przy płatności całości gotówką, pełnej nazwy podmiotu zawierającego umowę, danych pozwolenia ani nazwy żadnego banku kredytującego. Zebrano je na liście pytań w sekcji 9. Inne projekty w mieście znajdują się na stronie Tbilisi oraz w portfolio Gruzji.

Co każde źródło podaje o liczbie mieszkań, statusie, cenie, odbiorze i wykończeniu

Publicznie dostępne informacje o projekcie pochodzą z m2.ge, z serwisu ogłoszeniowego Korter oraz ze starszej strony Realting. W kilku miejscach liczby się różnią. Tabela zestawia je obok siebie: liczby z m2.ge są podane „według dewelopera” z datą odczytu, każda inna liczba jest podana według wskazanego źródła z jego datą, a przewodnik nie rozstrzyga między nimi.

Dla kupującego najważniejsze są trzy wiersze. Pierwszy to liczba sypialni. Siatka i plany pięter na m2.ge pokazują trzy sypialnie, salon z kuchnią, hol i dwie łazienki. Ogłoszenie, które liczy salon jako pokój, doszłoby do czterech pokoi, jednak Korter nie podaje swojej zasady liczenia, a wpis na blogu m² podaje dwie sypialnie dla mieszkań od 130 m². Przewodnik podaje wszystkie trzy opisy i sugeruje, by liczbę zapisać obok numeru mieszkania w formularzu rezerwacji.

Drugi to cena. Siatka i Korter podają różne liczby dla tych samych mieszkań w bloku 9, a sekcja 3 zestawia je piętro po piętrze. Obie strony mają różne daty, ponieważ Korter zaznacza, że jego ceny i dostępność są aktualne na 21 października 2026 r. Przewodnik traktuje siatkę m2.ge jako liczbę dewelopera, a liczby Korter jako wskazówkę serwisu ogłoszeniowego.

Trzeci to sformułowanie dotyczące odbioru. m2.ge podaje tylko rok dla budynków IX i X. W dniu tej weryfikacji, 12 listopada 2026 r., do końca roku kalendarzowego zostaje 49 dni. Umowa może wskazywać konkretny dzień, a sekcja 9 umieszcza to wśród pozycji, o które warto poprosić. Starsze strony podają dla tych samych budynków inne lata, co tabela odnotowuje bez komentarza.

Ceny podane w siatce mieszkań i porównanie z Korter

Poniższe ceny to ceny ofertowe podane w siatce mieszkań m2.ge 12 listopada 2026 r., w dolarach, tak jak pokazuje je siatka. Są to ceny ofertowe, a nie wiążące oferty, i sama strona zastrzega wyraźnie, że mogą się zmienić. Tam, gdzie siatka nie podaje ceny, jak w przypadku dwóch zarezerwowanych mieszkań, nie jest ona tu podana.

W przypadku dziesięciu mieszkań z ceną rachunek jest prosty. Najniższa cena to USD 164 736 (mieszkania 305 i 337, 130 m², piętra 21 i 23), a najwyższa USD 169 219 (mieszkanie 113, 139,1 m², piętro 9); rozpiętość wynosi USD 4 483, czyli 2,7 procent najniższej ceny. Średnia cena to USD 165 904, a mediana USD 165 517,50; cena ważona powierzchnią to USD 1 272 za m². Wszystkie te wartości są wyliczone z podanych liczb.

Kolumna ceny za m² biegnie w przeciwnym kierunku niż cena całkowita. Największe mieszkanie, 113, ma najniższą stawkę, USD 1 217, a najmniejsze, mieszkanie 313 o powierzchni 126,7 m², najwyższą, USD 1 320. Plan mieszkania 113 pokazuje, że 40,7 z jego 139,1 m² to taras, więc wskaźnik za m² miesza powierzchnię wewnętrzną i zewnętrzną; sekcja 5 przelicza go na powierzchnię wewnętrzną.

Kolumna w lari przelicza każdą cenę według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r.: USD 1 = GEL 2,5933. Własny widok siatki w lari, który oferuje strona dewelopera, nie był w tym przewodniku używany.

Strona układów Korter wymienia siedem mieszkań w bloku 9, żadnego na piętrach 21 i 23, i wycenia każde po USD 1 320 za m²; siatka m2.ge podaje inną stawkę dla każdego układu. Różnice w tabeli wyliczono z dwóch stron w stanie z 12 listopada 2026 r.

Strona projektu Korter z datą 21 października 2026 r. podaje też „od USD 170 412”, „4-pokojowe od USD 169 645” oraz „od USD 1 310 za m²”, co różni się od jego własnej strony układów. Przewodnik odnotowuje je jako wskazówki serwisu ogłoszeniowego z datami i nie zajmuje stanowiska, które źródło odpowiada obecnej cenie sprzedaży. Datowany cennik z numerami mieszkań, wydany przez dewelopera, rozstrzyga sprawę dla danego mieszkania (sekcja 9).

Strona Realting, ostatnio aktualizowana 15 lipca 2024 r., zawiera jeszcze inne liczby: mieszkania 1-pokojowe po USD 73 000–94 000 i mieszkanie 2-pokojowe za USD 165 000. Data umieszcza je przed obecną siatką, a przewodnik wykorzystuje je wyłącznie jako historię.

Blok po bloku: dziesięć budynków, dwa wciąż otwarte i ostatnie 12 mieszkań

Plan sytuacyjny na m2.ge pokazuje dziesięć budynków w dwóch grupach. Bloki 1–8 są ułożone wokół centralnego dziedzińca z boiskiem do piłki nożnej i placem zabaw dla dzieci. Bloki 9 i 10 stoją razem po wschodniej stronie centralnej ulicy, narysowane jako jeden połączony obrys z pasami ogrodów obok. Wzdłuż północno-zachodniej krawędzi planu biegną droga i woda, a Korter lokalizuje kompleks w pobliżu rzeki Kura.

Podział statusów odpowiada numeracji. Deweloper wymienia budynki I–VIII jako ukończone, a IX i X jako 2026. Korter pokazuje ten sam podział: osiem domów oddanych i dwa w budowie z oddaniem w 2026 r. Dodaje, że blok 1 (14 pięter) ukończono w 4 kw. 2025 r., że blok 9 ma 25 pięter, a blok 10 ma 23. Żadne ze źródeł nie podaje liczby pięter dla bloków 2–8.

Wszystkie 12 mieszkań na sprzedaż znajduje się więc w dwóch budynkach, które deweloper wymienia z rokiem 2026. Żadne mieszkanie w blokach 1–8 nie pojawia się w siatce, a uwaga Korter o bloku 1 mówi, że mieszkania od dewelopera są tam sprzedane. Kupujący, który chciałby mieszkania w budynku już ukończonym, musiałby zajrzeć na rynek wtórny, którego strony dewelopera nie obejmują.

Dziesięć mieszkań z ceną jest rozłożonych na dziewięciu piętrach bloku 9: 9, 13, 14, 15, 16, 17, 19, 21 (dwa mieszkania) i 23. Żadne mieszkanie nie jest wymienione na piętrach 24 i 25 ani na piętrach 10–12, 18, 20 i 22. Dwa zarezerwowane mieszkania znajdują się na piętrze 2, po jednym w każdym bloku, i są jedynymi mieszkaniami wymienionymi w bloku 10.

Stopnie cenowe podążają za układem, a nie za piętrem. Mieszkania 177, 193 i 209 na piętrach 13–15 mają jedną cenę, USD 165 155, a mieszkania 225, 241 i 273 na piętrach 16–19 inną, USD 165 880. Dwa mieszkania o powierzchni 130 m² na najwyższych piętrach, 305 i 337, są wycenione na USD 164 736, czyli o USD 1 144 niżej niż mieszkania 130 m² na piętrach 16–19. Podane liczby nie pokazują więc w siatce stopnia ceny według piętra.

Liczba oferowanych mieszkań zmieniała się w czasie. Oferta m2.ge dla budynków IX i X z 13 października 2023 r. mówiła, że na sprzedaż jest tylko 20 mieszkań, podczas gdy strona projektu z 12 listopada 2026 r. pokazuje 12. Obie liczby to liczniki dewelopera na swoje daty, a przewodnik nie dodaje do nich żadnej interpretacji.

Ponieważ bloki 9 i 10 są wymienione z rokiem 2026, a nie jako ukończone, mieszkanie w nich kupuje się w budynku, którego odbiór jest jeszcze przed nami. Dokumentami ustalającymi sytuację są klauzula odbioru w umowie, pozwolenie dla bloku, wpis w rejestrze dla działki i rachunek płatniczy. Sekcja 9 wymienia każdy z nich jako prośbę.

Układy z trzema sypialniami: tarasy, powierzchnie pomieszczeń i cena za m² powierzchni wewnętrznej

m2.ge publikuje plan piętra dla każdego mieszkania. Plany mieszkania 337 (blok 9, piętro 23) i mieszkania 113 (blok 9, piętro 9) podają powierzchnię całkowitą jako sumę powierzchni wewnętrznej oraz balkonów lub tarasów: 98,8 + 13,3 + 17,9 = 130,0 m² dla mieszkania 337 i 98,4 + 40,7 = 139,1 m² dla mieszkania 113. Plan mieszkania 1 na piętrze 2 bloku 10 podaje 97,9 + 40,5 = 138,4 m², a mieszkanie w bloku 9 o tym samym numerze ma tę samą powierzchnię.

Udział tarasu w tych mieszkaniach jest duży: 24,0 procent powierzchni całkowitej w mieszkaniu 337 (31,2 z 130,0 m²) i 29,3 procent w mieszkaniu 113 (40,7 z 139,1 m²). Stawka za powierzchnię całkowitą podana w siatce miesza więc dwa rodzaje przestrzeni. Po przeliczeniu na powierzchnię wewnętrzną podaną na planach mieszkanie 337 w cenie USD 164 736 daje około USD 1 667 za m² powierzchni wewnętrznej, a mieszkanie 113 w cenie USD 169 219 około USD 1 720, czyli odwrotną kolejność niż stawki siatki.

Plany opisują pomieszczenia jako hol, salon, trzy sypialnie i dwie toalety. Salon jest narysowany ze strefą kuchenną w środku i nie ma osobnego pokoju kuchni. Suma powierzchni pomieszczeń jest mniejsza od powierzchni wewnętrznej z planu: 92,1 wobec 98,8 m² dla mieszkania 337 i 90,7 wobec 98,4 m² dla mieszkania 113. Plany nie rozbijają tej różnicy na poszczególne pozycje, więc kupujący, który chce wiedzieć, jak mierzona jest powierzchnia wewnętrzna, może poprosić o metodę na piśmie.

Powierzchnie pomieszczeń w tabeli pochodzą z kart mieszkań na m2.ge oraz z planów mieszkań 337, 113 i 1. Mieszkanie 313 jest wyjątkiem: jest najmniejsze pod względem powierzchni całkowitej, ale ma największy salon i jedną sypialnię o powierzchni 19,1 m² przy holu 9,0 m². Przy mieszkaniach o zbliżonej cenie plany to najszybszy sposób, by zobaczyć, gdzie rozkłada się powierzchnia.

Powierzchnia wewnętrzna, powierzchnia tarasów i powierzchnia całkowita to trzy różne liczby. Umowa, która wskazuje, od której z nich liczona jest cena i która z nich jest zarejestrowana w Rejestrze Publicznym, usuwa dwuznaczność przy porównywaniu mieszkań w obrębie kompleksu lub z innymi projektami.

Wykończenie white frame i warunki płatności

Każde mieszkanie w siatce jest sprzedawane w standardzie white frame, który m2.ge opisuje w specyfikacji na stronie projektu. Tabela odtwarza listę pod własnymi nagłówkami strony. Czego na niej nie ma, tego niniejszy przewodnik nie twierdzi.

Lista wymienia rozdzielacz rur ogrzewania do grzejników, ale nie same grzejniki, i nie wymienia kotła, drzwi wewnętrznych, armatury sanitarnej, wyposażenia kuchni ani wykończenia ścian i sufitów. Tekst Korter mówi, że można wybrać także black frame lub pełne wykończenie, podczas gdy siatka m2.ge wymienia wyłącznie white frame. Kupujący planujący wykończenie może zapytać, które pozycje dostarcza umowa i w jakim stanie.

Wyłącznie jako rachunek, i gdyby obowiązywała podana cena mieszkania 337, USD 164 736, wpłata własna 10 procent wyniosłaby USD 16 473,60, a saldo USD 148 262,40. Jak to saldo jest rozłożone w czasie i kiedy kończy się okres, nie jest podane; „do końca budowy budynku” to sformułowanie dewelopera. Ponieważ raty są oprocentowane na 0 procent, ich koszt dla kupującego to różnica, o ile występuje, między ceną w ratach a ceną z rabatem za płatność gotówką.

Wysokość tego rabatu nie jest podana, więc rzeczywisty koszt rat można ustalić, prosząc na piśmie o obie ceny tego samego mieszkania z tego samego dnia.

Co do kredytów hipotecznych, kalkulator Korter pokazuje przykład z TBC Bank ze stopą od 7,4 procent nominalnie i 8,3 procent efektywnie, którą według Korter powiązano z Term SOFR i stosuje się przy minimalnej kwocie kredytu. Jest to liczba serwisu ogłoszeniowego odczytana 12 listopada 2026 r., a nie oferta żadnego banku. Narodowy Bank Gruzji ustala limity wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a ceny w siatce są podane w dolarach.

Siatka i warunki rat są dzisiejsze. Strona ofert m2.ge przechowuje także datowane oferty dla tego projektu, pokazane poniżej jako historia. Wygasły i nie są aktualnymi warunkami; jedynym aktualnym opisem opcji płatności jest pierwsza tabela powyżej.

Datowana lista pokazuje, że struktura ofert zmieniała się kilkakrotnie, a płatność końcowa wahała się od 10 do 90 procent ceny. Przewodnik nie wyciąga z tego żadnych dalszych wniosków poza przypomnieniem, że warunki ustala podpisana umowa, a nie tekst oferty.

Lokalizacja m2 at Mirtskhulava Tbilisi: dzielnica Didube, metro i rzeka Kura

Didube to dzielnica administracyjna Tbilisi. Wikipedia podaje, że obejmuje osiedla Didube i Digomi Massive, a Urząd Miasta Tbilisi wymienia administrację dzielnicy Didube wśród administracji stolicy. m2.ge podaje dzielnicę Didube i adres A. Mirtskhulava Street 9/11; jej strona ofert w jednym miejscu pisze nazwę ulicy „Mirtkhulava”, więc warto w wyszukiwaniu wypróbować oba zapisy.

Dla skali: Geostat podaje liczbę ludności Tbilisi na 1 stycznia 2026 r. na poziomie 1 369,4 tys. z 3 941,1 tys. dla Gruzji, czyli około 34,7 procent (udział wyliczony). Publikacja Geostat nie rozbija tej liczby na dzielnice.

Najbliższe stacje metra wymienione w źródłach to Didube i Gociridze. Stacja Didube leży na linii Achmeteli–Warketili i jest jedną z dwóch nadziemnych stacji metra w Tbilisi; według Wikipedii otwarto ją 11 stycznia 1966 r. wraz z pierwszymi sześcioma stacjami. Stacja Gociridze na tej samej linii została otwarta tego samego dnia.

Odległości w linii prostej to odległości po ortodromie między współrzędnymi projektu z m2.ge (41.745488, 44.773742) a współrzędnymi stacji na dwóch stronach Wikipedii. Liczby drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM, która tego dnia zwróciła tę samą trasę dla profili pieszego i samochodowego, więc są to liczby dla sieci drogowej. Trasa piesza ze skrótami dla pieszych może być krótsza. Czas przejścia podany przez dewelopera jest jego szacunkiem, a przewodnik nie rozstrzyga między liczbami; sposobem na ich sprawdzenie jest przejście trasy pieszo.

Tekst Korter wymienia, bez podawania odległości, szkoły publiczne nr 22 i nr 155, niemiecki szpital, sklepy Spar i Carrefour, Georgia Didube, Didube Plaza, Expo Georgia, Kikvidze Park, klub tenisowy, dworzec autobusowy Didube oraz przystanki autobusowe wokół kompleksu. Są to twierdzenia serwisu ogłoszeniowego, a przewodnik nie weryfikuje we własnym zakresie odległości, na których się opierają.

To, co deweloper wymienia wewnątrz kompleksu, pokazano w tabeli wraz z liczbami z innych źródeł. Dziedziniec 4 500 m² to około 17,7 procent działki 25 365 m² (wyliczenie). Plan sytuacyjny pokazuje centralny dziedziniec i boisko do piłki nożnej wśród bloków 1–8 oraz osobne pasy ogrodów obok bloków 9 i 10, więc to, czy każdy budynek korzysta ze wszystkich udogodnień, jest kwestią umowy.

Z tabeli wynikają trzy praktyczne pytania. Pierwsze, czy miejsca parkingowe są sprzedawane razem z mieszkaniami, czy osobno, i w jakiej cenie. Drugie, który budynek jest właścicielem którego udogodnienia i jak podzielona jest konserwacja między dziesięć budynków. Trzecie to harmonogram opłat eksploatacyjnych, którego nie podaje żadna ze stron. Każde z nich znajduje się na liście w sekcji 9.

Zakup w Gruzji: własność, pobyt, rejestracja, podatki i finansowanie

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie w Gruzji na tych samych zasadach prawnych co obywatel. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego przewiduje, że własność rzeczy nieruchomej przechodzi dopiero wtedy, gdy transakcja zawarta jest na piśmie, a prawo nabywcy jest zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Wyjątek stanowi grunt rolny, który artykuł 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów kontrolowanych przez Gruzinów; mieszkanie w bloku miejskim nie jest gruntem rolnym.

Ogólną sytuację szerzej opisują poradniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Zasady pobytu zależą od wyceny, a nie od ceny w umowie. Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców wymienia ten sam test wśród rodzajów zezwoleń na pobyt, a odrębne inwestycyjne zezwolenie na pobyt odnosi się do nieruchomości o wartości przekraczającej USD 300 000.

Dziesięć podanych cen ofertowych, od USD 164 736 do USD 169 219, jest powyżej USD 150 000 i poniżej USD 300 000. Po kursie Narodowego Banku USD 1 = GEL 2,5933 (12 listopada 2026 r.) USD 150 000 to GEL 388 995, a USD 300 000 to GEL 777 990. To, czy rzeczoznawca wyceni dane mieszkanie powyżej któregokolwiek z progów, jest odrębnym ustaleniem. Proces opisuje poradnik o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji.

W przypadku mieszkania w budynku, który nie został jeszcze oddany, sytuację określają umowa i rejestr. Strona opłat rejestru podaje rejestrację zmiany prawa i rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności w tych samych trzech trybach: GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku. Po powyższym kursie to około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0.

Wyciąg z rejestru kosztuje GEL 20 w jeden dzień roboczy lub GEL 13 online, plus GEL 26 za wersję angielską, według strony opłat informacyjnych NAPR. Kupujący przebywający za granicą może użyć pełnomocnictwa z apostille dla Gruzji (tabela statusu Haskiej Konferencji pokazuje, że Konwencja apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r.) albo zarezerwować usługę smart kontraktu rejestru, która rejestruje prawa online podczas wirtualnego spotkania. Zgodę dewelopera na którąkolwiek z tych dróg należy uzyskać na piśmie.

Podatek od nieruchomości dla osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r.: angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia wśród swoich zmian ustawę nr 1874 z tego dnia. Zgodnie z artykułem 206(1)(a) podlegający opodatkowaniu majątek osoby fizycznej inny niż grunt jest zwolniony, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Przegląd EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. mówi, że wcześniejszy próg wynosił GEL 40 000.

Powyżej progu artykuł 202(5) ustala stawkę na 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 201 obejmuje nieruchomości, w tym budowę niezakończoną, należące do osoby fizycznej, więc kupujący na podstawie umowy przedukończeniowej powinien zapytać, jak rejestr odnotowuje tę sytuację. Złożenie deklaracji przypada do 1 listopada, a zapłata do 15 listopada (artykuł 205), a strona Służby Dochodów oferuje kalkulator na 2026 rok. Kroki opisuje poradnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Jeśli chodzi o finansowanie, każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów. Limity Narodowego Banku dla wskaźnika raty do dochodu wynoszą 20 procent (kredyty w walucie obcej) lub 25 procent (lari) miesięcznego dochodu netto poniżej GEL 1 500 oraz 30 procent lub 50 procent od GEL 1 500. Stronę bankową opisuje poradnik o kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony dewelopera pozostawiają otwartych kilka kwestii dotyczących mieszkania w bloku 9 lub bloku 10, więc poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o które kupujący może poprosić przed zapłatą. Część pozycji należy do formularza rezerwacji, a reszta do umowy sprzedaży. Numer mieszkania jest punktem odniesienia dla każdej z nich.

1. Datowany cennik z numerem mieszkania, piętrem, powierzchnią i ceną oraz z datą, w której cena obowiązywała, aby można było do niego odnieść siatkę i wszelkie liczby z serwisów ogłoszeniowych.
2. Termin odbioru dla bloku 9 lub bloku 10 zapisany w umowie jako dzień, określenie tego, co uważa się za odbiór, oraz postanowienia umowy na wypadek niedotrzymania terminu.
3. Pełna nazwa i numer rejestrowy spółki podpisującej umowę oraz spółki będącej właścicielem działki.
4. Kody katastralne działki i wyciąg z Rejestru Publicznego pokazujący właściciela, obciążenia i wszelkie zarejestrowane zobowiązania.
5. Pozwolenie na budowę bloku i dokumentacja projektowa, w tym liczba pięter i własne piętro mieszkania.
6. Harmonogram płatności z datami i kwotami, rachunek bankowy lub escrow przyjmujący każdą płatność oraz zasada zwrotu zadatku rezerwacyjnego.
7. Rabat za płatność gotówką jako kwota oraz cena w ratach deweloperskich za to samo mieszkanie, aby można było obliczyć rzeczywisty koszt rat.
8. Data końca okresu rat deweloperskich, rejestracja zabezpieczenia i konsekwencje pominiętej płatności, tak jak określa je umowa.
9. Specyfikacja wykończenia mieszkania: które pozycje z listy white frame są dostarczane, w jakim stanie i czy dostępny jest black frame lub wykończenie, jak podaje Korter.
10. Liczba sypialni oraz powierzchnia wewnętrzna, tarasów i całkowita mieszkania, a także to, która z nich służy do ceny i wpisu w rejestrze.
11. Czy cena obejmuje VAT, koszty rejestracji i opłatę za pełnomocnictwo.
12. Czy miejsce parkingowe jest wliczone, czy sprzedawane osobno, jego cena oraz które udogodnienia kompleksu należą do budynku mieszkania.
13. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych oraz zasady korzystania z dziedzińca, boisk sportowych i parkingu.
14. Banki akceptujące projekt, jeśli planowany jest kredyt, oraz dokument, którego każdy bank potrzebuje od dewelopera.
15. W razie podpisywania z zagranicy: forma pełnomocnictwa lub zarezerwowane spotkanie w rejestrze, które akceptuje deweloper.

Lista to zwykły, standardowy zestaw weryfikacji przy zakupie w budynku, który nie został jeszcze oddany, i niczego nie sugeruje o samym projekcie. Pisemna odpowiedź na każdy punkt, dołączona do rezerwacji, pozwala kupującemu porównać ten projekt z innymi na równych zasadach.

Jak m2 at Mirtskhulava Tbilisi wypada na tle innych projektów m² i ofert w Tbilisi

Tabela zestawia trzy projekty m² z mieszkaniami na sprzedaż z pięcioma innymi ofertami w Tbilisi na tej stronie. Każda komórka powtarza to, co deweloper lub wskazane źródło podaje na wskazaną datę, a projekty znajdują się na różnych etapach, więc liczby nie są porównywalne wprost. Stawki za m² z serwisów ogłoszeniowych są wskazówkami, a nie cenami dewelopera.

W tabeli wyróżnia się etap: deweloper m² wymienia osiem ze swoich dziesięciu budynków jako ukończone, a 12 mieszkań na sprzedaż to mieszkania z trzema sypialniami w jednym przedziale wielkości, podczas gdy inne oferty opisują szerszy zakres wielkości lokali. Liczby nie mówią nic o tym, który projekt odpowiada kupującemu. Poziom cen w mieście opisuje poradnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, a kupujący porównujący projekty może użyć tej samej listy pisemnych próśb dla każdego z nich.

m² (deweloper)

m² to marka spółki JSC m2 Real Estate z Tbilisi. Jej prospekt obligacji z 2019 r. podaje, że spółkę założono we wrześniu 2006 r., i wykazuje na dzień 30 czerwca 2019 r. dziesięć ukończonych projektów mieszkaniowych z 2 855 mieszkaniami. Strona ukończonych projektów m2.ge wymienia 13 projektów, każdy oznaczony jako sprzedany, a strona bieżących projektów wymienia trzy: m² at Mtatsminda Park, m² Highlight i m² at Mirtskhulava.

11 września 2019 r. m² i Urząd Miasta Tbilisi podpisały memorandum o współpracy, na mocy którego m² przejęła dokończenie prac budowlanych na trzech obiektach w Tbilisi, z których jednym była Mirtskhulava Street 9-11. Pozycje Insights na m2.ge podają, że prace na terenie przy ulicy Mirtskhulava rozpoczęły się 11 marca 2020 r. oraz że BK Construction, spółka grupy m², prowadzi budowę i prace inżynieryjne.

Jeśli chodzi o własność, Georgia Capital PLC ogłosiła 5 czerwca 2026 r. sprzedaż swojej działalności deweloperskiej w segmencie mieszkaniowym, m², lokalnym inwestorom. Wiadomość m2.ge z 8 czerwca 2026 r. podaje, że po transakcji zakończonej 5 czerwca 2026 r. właścicielami zostali Lasha Kvachadze i Dimitri Adamia, przy czym pan Adamia jest dyrektorem generalnym. Biuro sprzedaży m2.ge jest wymienione jako m² Gallery, aleja Cereteliego 118 A, pawilon 7, Tbilisi. Podmiot, który sprzedaje dane mieszkanie, to ten wskazany w umowie.

Często zadawane pytania

Ile mieszkań jest na sprzedaż w m2 at Mirtskhulava Tbilisi?

Strona projektu m2.ge pokazuje 12 mieszkań na sprzedaż w dniu 12 listopada 2026 r., spośród 2 179 w kompleksie. Siatka mieszkań wymienia te same 12, wszystkie z trzema sypialniami w blokach 9 i 10. Dziesięć ma podaną cenę, a dwa, po jednym w każdym bloku, są oznaczone jako zarezerwowane bez ceny. Korter na stronie układów wymienia siedem mieszkań w bloku 9 od dewelopera, więc oba serwisy nie pokazują tego samego zestawu. Dostępność się zmienia, a najbardziej wiarygodnym zapisem jest pisemne potwierdzenie dla danego numeru mieszkania.

Jakie ceny ofertowe pokazuje m2 at Mirtskhulava Tbilisi?

Siatka m2.ge podaje od USD 164 736 do USD 169 219 dla dziesięciu mieszkań z ceną, czyli od USD 1 217 do USD 1 320 za m² powierzchni całkowitej wliczając balkony i tarasy. Strona mówi, że cena jest aktualna na dziś i może ulec zmianie. Po kursie Narodowego Banku z 12 listopada 2026 r. (USD 1 = GEL 2,5933) to około GEL 427 210–GEL 438 836. Korter podaje wyższe liczby dla tych samych mieszkań, a sekcja 3 zestawia je obok siebie.

Dlaczego ceny Korter różnią się od siatki m2.ge?

Obie strony podają różne liczby dla tych samych mieszkań w bloku 9: Korter pokazuje od USD 170 940 do USD 183 612 wobec USD 165 155–169 219 na m2.ge dla odpowiadających pięter, czyli różnicę od 3,4 do 3,5 procent dla sześciu mieszkań i 8,5 procent dla jednego. Korter zaznacza, że jego ceny były aktualne na 21 października 2026 r., podczas gdy siatkę odczytano 12 listopada 2026 r. Przewodnik nie rozstrzyga między nimi; rozstrzyga datowany cennik dewelopera.

Kiedy nastąpi odbiór bloków 9 i 10?

m2.ge podaje budynki IX i X jako 2026 bez miesiąca, a Korter drukuje „oddanie w 2026 r.”. W dniu 12 listopada 2026 r. do końca roku zostaje 49 dni. Umowa może wskazywać dzień, więc termin odbioru, określenie odbioru i skutek niedotrzymania terminu warto mieć na piśmie. Starsze strony podają dla tych samych budynków inne lata, a przewodnik odnotowuje je w tabeli źródeł bez komentarza.

Ile sypialni mają mieszkania?

Siatka m2.ge i plany pięter mieszkań 337, 113 i 1 pokazują trzy sypialnie, salon z kuchnią, hol i dwie łazienki. Korter nazywa mieszkania „4-pokojowymi”, a wpis na blogu m² z 23 września 2026 r. wspomina o mieszkaniach 2-sypialniowych od 130 m². Przewodnik podaje wszystkie trzy opisy. Liczbę sypialni oraz powierzchnię wewnętrzną, tarasów i całkowitą warto zapisać obok numeru mieszkania w formularzu rezerwacji.

Co obejmuje mieszkanie w standardzie white frame?

m2.ge wymienia stalowe drzwi wejściowe, drzwi i okna metalowo-plastikowe, otynkowane ścianki działowe z lekkich bloków (nie w pomieszczeniach sanitarnych), podłogę z jastrychem (nie w pomieszczeniach sanitarnych), rury ogrzewania do rozdzielacza dla grzejników, okablowanie elektryczne, internetowe, telewizyjne i telefoniczne, główne piony wodne i kanalizacyjne, rurę gazu do kuchni i miejsc ustawienia kotła, okablowanie czujników dymu, liczniki oraz balkony z nawierzchnią. Pozycje spoza tej listy nie są deklarowane przez dewelopera.

Jakie są warunki płatności w m2 at Mirtskhulava Tbilisi?

m2.ge podaje trzy drogi: jednorazową wpłatę z rabatem, którego wysokość nie jest podana, kredyt hipoteczny na aktualnych warunkach banku bez wskazania banku oraz raty deweloperskie przy 0 procent oprocentowania rocznego, wpłacie własnej co najmniej 10 procent, okresie do końca budowy budynku i mieszkaniu jako zabezpieczeniu. Datowane oferty na stronie ofert m2.ge z lat 2021–2025 wygasły i nie są aktualnymi warunkami.

Czy cudzoziemiec może tu kupić i czy cena spełnia próg pobytowy?

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie, z rejestracją w Rejestrze Publicznym. Zasada krótkoterminowego zezwolenia na pobyt odnosi się do nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. Dziesięć podanych cen ofertowych jest powyżej USD 150 000 i poniżej USD 300 000, ale test opiera się na wycenie rzeczoznawcy, a nie na cenie, więc wynik dla danego mieszkania jest odrębnym ustaleniem.

Jak daleko jest najbliższa stacja metra?

m2.ge podaje, że do stacji Didube jest około 10 minut spacerem. Realting, na stronie ostatnio aktualizowanej 15 lipca 2024 r., podaje około 500 m do Didube i około 700 m do Gociridze. Według wyliczenia ze współrzędnych m2.ge i współrzędnych stacji z Wikipedii odległości w linii prostej wynoszą 0,72 km i 0,96 km, a trasy drogowe OSRM 1,37 km i 2,98 km. Liczby różnią się metodą, a praktycznym testem jest przejście trasy pieszo.

Co powinno być na piśmie przed rezerwacją mieszkania w m2 at Mirtskhulava Tbilisi?

Sekcja 9 wymienia 15 pozycji. Główne z nich to datowany cennik z numerem mieszkania, termin odbioru jako dzień, pełna nazwa i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę, wyciąg z rejestru i pozwolenie dla bloku, harmonogram płatności oraz rachunek lub escrow, ceny przy płatności gotówką i w ratach za to samo mieszkanie, specyfikacja wykończenia, powierzchnie, od których liczona jest cena, oraz harmonogram opłat eksploatacyjnych.

Źródła i data weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Strona projektu m² at Mirtskhulava, m2.ge (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Siatka mieszkań m² at Mirtskhulava, m2.ge (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Korter: m² at Mirtskhulava, ceny i dostępność na 21 października 2026 r. (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Realting: M2 at Mirtskhulava, strona ostatnio aktualizowana 15 lipca 2024 r.
• Blog m2.ge (tekst po gruzińsku), 23 września 2026 r.
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 na 12 listopada 2026 r.)
• Korter: układy i ceny m² at Mirtskhulava (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• Strona ofert m2.ge, datowane oferty z lat 2021–2026 (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Wikipedia: Didube District
• Urząd Miasta Tbilisi: administracje dzielnic (strona po gruzińsku)
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi), ze współrzędnymi
• Wikipedia: Gotsiridze (metro w Tbilisi), ze współrzędnymi
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, artykuł 4 (matsne.gov.ge)
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR): opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• NAPR: usługa rejestracji smart kontraktów
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (rs.ge): strona podatku od nieruchomości i kalkulator na 2026 rok dla osób fizycznych
• Prospekt obligacji JSC m2 Real Estate (2019 r.), s. 9, 44 i 45
• Strona ukończonych projektów m2.ge (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• Strona bieżących projektów m2.ge (odczyt 12 listopada 2026 r.)
• m2.ge Insights: memorandum z 11 września 2019 r. i informacja o rozpoczęciu budowy z 11 marca 2020 r.
• Georgia Capital PLC: sprzedaż działalności deweloperskiej w segmencie mieszkaniowym, 5 czerwca 2026 r.
• Strona m2.ge About i wiadomości (odczyt 12 listopada 2026 r.)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.