BLOX Kheivani Tbilisi: przewodnik po 1 010 mieszkaniach (2026)

BLOX Kheivani Tbilisi to kompleks mieszkaniowy przy prospekcie Agmaszenebeli (Aghmashenebeli Avenue) 105 w Tbilisi: w publicznym selektorze mieszkań deweloper BLOX podaje 1 010 mieszkań w sześciu budynkach, a 407 z nich nie było oznaczonych jako sprzedane w chwili odczytu selektora 13 listopada 2026 r.

Niniejszy przewodnik po projekcie BLOX Kheivani Tbilisi opiera się na stronach dewelopera na blox.ge oraz na serwisie ogłoszeniowym Korter w stanie z 13 listopada 2026 r. Deweloper podaje ceny każdego mieszkania z osobna w USD i GEL, ale nie podaje w formie tekstu daty odbioru, planu płatności ani specyfikacji wykończenia, dlatego te luki zostały nazwane wprost, a nie wypełnione domysłami.

Przewodnik uzupełniają zestawienia liczbowe dla poszczególnych budynków, analiza tego, jak podane powierzchnie i ceny pasują do siebie nawzajem, odległości w linii prostej i drogą, gruzińskie przepisy dotyczące rejestracji, podatków, pobytu i kredytów bankowych oraz lista rzeczy, o które kupujący może poprosić dewelopera na piśmie.

Przegląd projektu BLOX Kheivani Tbilisi

Na stronie projektu na blox.ge deweloper nazywa projekt nowym, wielkoskalowym, wielofunkcyjnym kompleksem mieszkaniowym przy alei Agmaszenebeli (Aghmashenebeli Alley). Podaje, że kompleks ma siedem bloków, w tym dwa budynki mieszkalne typu wieżowego, a także powierzchnie biurowe i handlowe, markowy supermarket, aptekę i punkty handlowe. W polu adresu widnieje zapis: prospekt Agmaszenebeli nr 105. Są to sformułowania samego dewelopera, odczytane 13 listopada 2026 r.

Selektor mieszkań stojący za stroną jest bardziej szczegółowy niż sam tekst. Wymienia sześć budynków: Wieżę 1, Wieżę 2 oraz Bloki A, B, C i D. Łącznie mieszczą one 1 010 mieszkań, w tym 68 studiów, 614 mieszkań dwupokojowych, 224 mieszkania trzypokojowe i 104 mieszkania czteropokojowe — tak właśnie selektor liczy pokoje. Mieszkanie ze statusem „Available” ma podane ceny w USD i GEL, cenę za m² oraz powierzchnię. Kolejne części pokazują, co wynika z tych danych.

Postęp opisują dwie liczby. Lista projektów na blox.ge pokazuje dla tego projektu 1% i opisuje swoje karty jako pokazujące postęp budowy. Strony mieszkań zawierają pole rozpoczęcia projektu z datą 1 listopada 2026 r. Strona nie wyjaśnia, jak obliczono 1%, więc wartość tę należy traktować jako wskaźnik wczesnego etapu, a nie jako wartość zmierzoną.

Co każde źródło podaje o statusie, adresie, dzielnicy, odbiorze i budynkach

Odczytano cztery rodzaje stron: stronę projektu, stronę reklamową na blox.ge, strony mieszkań oraz ofertę na Korter, której ceny noszą datę 10 listopada 2026 r. Źródła zgadzają się co do podstawowych faktów, a w kilku szczegółach się różnią. Tabela zestawia każdą liczbę obok jej źródła i nie dokonuje wyboru między nimi.

Adres jest zapisany na dwa sposoby na stronach samego dewelopera: jako prospekt w polu adresu oraz jako aleja w opisie i na stronie reklamowej. Adres i kod katastralny ustala wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki, dlatego warto go zamówić niezależnie od tego, której z tych form zapisu się używa.

Dzielnicy deweloper nie podaje. Korter zalicza projekt do Didube i wymienia także Digomi Massive. W artykule w Wikipedii o dzielnicy Didube podano, że w skład tej dzielnicy wchodzą osiedla Didube i Digomi Massive, co jest zgodne z obiema nazwami, które widnieją na stronie Korter.

Kwestia odbioru to największa luka. Nigdzie na odczytanych stronach deweloper nie podaje daty odbioru w formie tekstu. Strony mieszkań zawierają pole z datą zakończenia 31 grudnia 2030 r., która jest jednakowa dla wszystkich 407 odczytanych mieszkań, a strona nie opisuje tego pola jako odbioru. Korter podaje początek budowy w 4. kwartale 2026 r., ale nie podaje daty zakończenia. Kupującemu potrzebna jest data zapisana w umowie, a nie w polu danych.

Liczba budynków także się różni. Opis mówi o siedmiu blokach, selektor zawiera sześć budynków, a Korter w jednym wierszu podaje 7, a w innym 6 domów. Żadna z odczytanych stron nie wymienia siódmego budynku. Różnicę mogą tłumaczyć powierzchnie komercyjne wymienione w tekście, ale żadna strona tego nie stwierdza, więc w przewodniku pozostawiono tę kwestię w takim stanie, w jakim została podana.

Sześć budynków w selektorze mieszkań dewelopera

Selektor otwiera osobną stronę dla każdego budynku i dla każdego piętra. 13 listopada 2026 r. odczytano wszystkie sześć stron bloków i 94 strony pięter, a następnie otwierano jedno po drugim 407 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane. Liczby mieszkań na piętrach według stron pięter zgadzają się z sumą poszczególnych mieszkań. Ponowny odczyt tych samych stron tego samego dnia dał identyczne ceny, powierzchnie i liczby.

Dwie wieże mieszczą 652 z 1 010 mieszkań, czyli około 65 procent, a cztery bloki — 358. Piętra poniżej najniższego wymienionego w selektorze są w nim nieobecne: piętra od 1 do 3 w wieżach i piętro 1 w blokach. Deweloper mówi jedynie, że kompleks ma powierzchnie biurowe i handlowe, markowy supermarket, aptekę i punkty handlowe, i nie podaje, na których piętrach się one znajdują.

Jedno z 407 mieszkań, o numerze 508 w Wieży 1 na piętrze 5, ma w danych selektora także znacznik „zarezerwowane”. Deweloper nie wyjaśnia, co w praktyce oznacza znacznik „sprzedane”, czyli czy chodzi o sfinalizowaną sprzedaż, rezerwację, czy wstrzymanie mieszkania, więc liczba 603 oznaczonych mieszkań jest liczbą znaczników, a nie liczbą umów.

Oznaczone mieszkania nie są rozłożone równomiernie według typów. Oznaczone są wszystkie 68 studiów i 483 z 614 mieszkań dwupokojowych, natomiast spośród 224 mieszkań trzypokojowych oznaczonych jest tylko 42, a spośród 104 czteropokojowych — jedynie 10. Tabela poniżej pokazuje mieszkania nieoznaczone, według budynków i według liczby pokoi, którą podaje selektor.

Łącznie tabela pokazuje, że mieszkania dwupokojowe, które nadal nie są oznaczone jako sprzedane, znajdują się głównie w Blokach B, C i D (107 ze 131), a nieoznaczone mieszkania trzypokojowe i czteropokojowe — głównie w wieżach (166 ze 182 i 64 z 94). Kupujący szukający konkretnej wielkości wybiera więc jednocześnie także budynek.

Przy odczycie oznaczeń piętro ma mniejsze znaczenie niż budynek. Tabela grupuje mieszkania nieoznaczone jako sprzedane według przedziałów pięter, aby to pokazać.

W wieżach udział mieszkań nieoznaczonych wynosi od 28 do 47 procent w każdym przedziale pięter. W blokach spada z 67 na 100 na dwóch najniższych piętrach do 42 na 117 na piętrach od 7 do 11. Są to liczby odczytane jednego dnia i mogą zmieniać się między kolejnymi wizytami na stronie.

Podstawa powierzchni: co zawierają podane m² i do czego stosuje się cenę za m²

Strona każdego mieszkania podaje trzy powiązane ze sobą wielkości: powierzchnię całkowitą w m², cenę za m² oraz listę pokoi wraz z ich powierzchniami, obok planu 2D. Cena za m² jest stosowana do powierzchni całkowitej, więc to, co obejmuje powierzchnia całkowita, decyduje o tym, za co płaci kupujący. Ta część analizuje listy pokoi wszystkich 407 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane i porównuje je z podanymi sumami. Sumy i proporcje zostały obliczone na potrzeby tego przewodnika i nie są liczbami, które publikuje deweloper.

Wzór ten widać na stronach mieszkań, takich jak mieszkanie 402 w Wieży 1. Mieszkanie 402 to mieszkanie trzypokojowe na piętrze 4 o podanej powierzchni 108,8 m². Jego lista zawiera salon o powierzchni 32,8 m², dwie sypialnie po 15,9 i 15,8 m², hol 8,7 m², łazienkę 5,4 m² oraz balkon 27,8 m². Wszystkie te pomieszczenia sumują się do 106,4 m². Bez balkonu sumują się do 78,6 m².

Ten sam numer mieszkania, 402, występuje w obu wieżach na piętrze 4 z taką samą podaną powierzchnią i ceną, co pokazuje, jak bardzo powtarzalne są układy. Spośród 407 mieszkań selektor podaje 114 różnych kombinacji liczby pokoi i powierzchni. Wśród 182 mieszkań trzypokojowych 162 mają powierzchnię od 107,1 do 112,5 m², a 32 z nich — dokładnie 108,8 m². Wśród 94 mieszkań czteropokojowych 30 ma dokładnie 142,7 m², a 16 — 135,2 m².

Z tabeli wynikają trzy obserwacje. Po pierwsze, podana powierzchnia całkowita jest bliska sumie wszystkich wymienionych pomieszczeń, gdy balkon liczy się według jego wymienionej powierzchni: ta suma jest niższa od powierzchni całkowitej o 0,8–4,8 m² w każdym mieszkaniu. Sugeruje to, że balkon mieści się w podanej sumie, ale strony tego wprost nie stwierdzają i nie mówią, czy balkon liczy się w całości, czy według współczynnika. Podstawę musi więc jednoznacznie określić umowa.

Po drugie, w większych mieszkaniach balkon stanowi dużą część powierzchni. W medianowym mieszkaniu trzypokojowym balkon ma 27,5 m², czyli jedną czwartą podanej powierzchni, a największy z wymienionych balkonów to 59,3 m² w mieszkaniu 3706. Po trzecie, cena za m² wymienionych pokoi wewnętrznych jest wyższa niż podana cena za m²: mediana wynosi USD 1 808 dla mieszkań dwupokojowych, USD 2 123 dla trzypokojowych i USD 2 006 dla czteropokojowych.

Nie jest to twierdzenie, że cena jest wysoka lub niska. Podawanie ceny sprzedaży za m² powierzchni całkowitej wraz z balkonami to powszechny sposób, a tabela pokazuje jedynie inny sposób podziału tej samej ceny. Kupujący porównujący projekt BLOX Kheivani Tbilisi z innym projektem powinien porównywać obie oferty na tej samej podstawie, a najbezpieczniejszą podstawą jest ta, która jest zapisana w umowie sprzedaży.

Inne szczegóły na listach pokoi mają znaczenie dla planowania. Osobną kuchnię wymienia na swojej liście tylko 1 mieszkanie dwupokojowe, 6 trzypokojowych i 26 czteropokojowych; w pozostałych mieszkaniach plan nie wymienia kuchni jako osobnego pomieszczenia, więc to, czy kuchnia stanowi część salonu, jest pytaniem do planu i do samego dewelopera. Garderobę na liście ma cztery mieszkania dwupokojowe, cztery trzypokojowe i 24 czteropokojowe. Studia nie mają w tych danych list pokoi, ponieważ wszystkie 68 studiów jest oznaczonych jako sprzedane.

Mieszkania w wieżach i w blokach różnią się też wielkością. W wieżach mieszkania trzypokojowe mają od 106,8 do 142,9 m², a czteropokojowe od 135,2 do 183,7 m². W blokach mieszkania trzypokojowe zaczynają się od 85,8 m², a czteropokojowe mają od 134,2 do 144,2 m². Nieoznaczonych mieszkań dwupokojowych jest w blokach 121 i mają one od 54,4 do 70,9 m², wobec 10 w wieżach.

Typy mieszkań, powierzchnie i cena za m² w ujęciu selektora

Selektor liczy pokoje na gruzińską modłę, razem z salonem, więc mieszkanie dwupokojowe ma jedną sypialnię, a trzypokojowe — dwie. Potwierdza to przytoczone wyżej mieszkanie 402: trzy pokoje, czyli dwie sypialnie i salon. Tabela podaje własne liczby dewelopera dla każdego typu, w brzmieniu odczytanym 13 listopada 2026 r.

Podana w selektorze kwota w GEL to kwota w USD pomnożona w przybliżeniu przez 2.593. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) na 13 listopada 2026 r. wynosił GEL 2,5935 za USD, więc przelicznik dewelopera odbiega od kursu oficjalnego z dnia odczytu zaledwie o kilka tysięcznych. Warto trzymać się ceny w USD, ponieważ strona podaje ją jako pierwszą, a umowa wskaże, w jakiej walucie należy dokonać płatności.

Cena za m² zmienia się skokami co USD 50, od 1 450 do 1 600, a odpowiedniki w GEL to 3 760, 3 890, 4 020 i 4 149. Tabela pokazuje, ile z 407 mieszkań przypada na każdy z tych skoków, według budynków.

Skok nie rośnie z piętrem po prostej linii. W Wieży 1 spośród 13 mieszkań nieoznaczonych na piętrach 4 i 5 cena USD 1 450 dotyczy 2, USD 1 500 — 5, a USD 1 550 — 6. Spośród 24 nieoznaczonych na piętrach od 31 do 37 mieszkań 14 kosztuje USD 1 500, a 10 — USD 1 550. Strona nie publikuje reguły stojącej za tymi skokami, a skoki mogą też odzwierciedlać ekspozycję lub układ mieszkania.

Przedziały ceny całkowitej dają drugi obraz. Tabela zlicza 407 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane według ceny w USD, przy czym kwota USD 150 000 jest jedną z granic przedziałów, ponieważ jest to kwota, która pojawia się w omawianej poniżej gruzińskiej regule dotyczącej pobytu.

Żadne mieszkanie nie kosztuje dokładnie USD 150 000; 139 kosztuje mniej, a 268 więcej. Jest to zliczenie według ceny umownej. Reguła dotycząca pobytu uwzględnia wartość rynkową ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę, więc zliczenie nic nie mówi o tym, kto by się kwalifikował. Żadne mieszkanie w selektorze nie kosztuje więcej niż USD 300 000, czyli kwota wyższej kategorii pobytowej.

Studia to typ o najmniejszej ilości informacji. Selektor zawiera 68 studiów o powierzchni od 35,9 do 37,9 m², wszystkie oznaczone jako sprzedane, i nie podaje dla nich żadnej ceny. Korter wymienia studio o powierzchni 36,6 m² z ceną na zapytanie. Kupujący zainteresowany studiem musiałby zapytać dewelopera, czy jakieś jeszcze pozostały i za ile.

Wskazania cen według źródeł i dat oraz to, czego nie podano

Korter jest jedynym zewnętrznym źródłem, które podaje ceny dla kompleksu. Jego dane są datowane na 10 listopada 2026 r., czyli trzy dni przed odczytem selektora dewelopera, i są wskazaniami serwisu ogłoszeniowego, a nie cenami dewelopera. Tabela zestawia je według typów.

Oba źródła zgadzają się co do większości najniższych cen i różnią się w trzech miejscach: najniższa cena mieszkania dwupokojowego, cena w Bloku A oraz dwa typy pokoi, które istnieją na Korter, a których nie ma w selektorze. W odczytanej części strony Korter ceny podano tylko dla Bloków A, B i C, a pozycje 5- i 6-pokojowe wykraczają poza największe mieszkanie w selektorze. Przewodnik nie wybiera między źródłami i odnotowuje datę każdego z nich.

Deweloper nie podaje na stronach projektu, bloku, piętra ani mieszkania żadnego planu płatności, rat, wpłaty własnej ani warunków bankowych czy hipotecznych. Strony mieszkań oferują przycisk rezerwacji i opcję kontaktu, a żaden z tych formularzy nie został użyty na potrzeby tego przewodnika. Korter podaje kalkulator kredytu hipotecznego, w którym wymieniono TBC Bank, oprocentowanie od 7,4 proc., oprocentowanie efektywne od 8,3 proc. i odwołanie do Term SOFR.

Jego przykład zakłada kredyt w wysokości USD 71 910 i pokazuje przybliżoną miesięczną ratę USD 6 235, ale w odczytanym tekście nie podano okresu kredytowania, więc raty miesięcznej nie można powiązać z liczbą lat. Są to liczby kalkulatora serwisu ogłoszeniowego. Strony dewelopera nie wskazują żadnego banku, dlatego nie twierdzi się tu, że istnieje współpraca z bankiem, a warunki każdego kredytu potwierdza bank.

Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat) publikuje kwartalny wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych (Residential Property Price Index) dla nowych mieszkań w Tbilisi. Opiera się on na cenach ofertowych pobranych z serwisów ogłoszeniowych i dzieli ceny ofertowe mieszkań według stanu wykończenia (white, green i black frame) oraz według dzielnic, przy czym Didube znajduje się wśród dzielnic ujętych na wykresach. Strony dewelopera nie podają, w jakim stanie wykończenia mieszkania są sprzedawane, więc serii Geostat nie da się dopasować do tego projektu.

Lokalizacja projektu BLOX Kheivani Tbilisi: Didube, Digomi i Pierwsza Linia metra

Deweloper podaje adres i link do mapy, ale nie opisuje otoczenia; jego lista faktów o sąsiedztwie jest pusta. Użyte tu współrzędne to współrzędne pinezki miejsca w Google Maps, do której link dewelopera prowadzi 13 listopada 2026 r.: 41,7825532 szerokości północnej, 44,7699498 długości wschodniej. Wszystko, co ta część mówi o odległościach, jest więc obliczeniem od tej pinezki, a nie liczbą dewelopera.

Co do dzielnicy, Korter umieszcza projekt w Didube i wymienia Digomi Massive. W artykule w Wikipedii o dzielnicy Didube wymieniono Didube i Digomi Massive jako jej osiedla. W publikacji Geostat o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r. w mieście Tbilisi naliczono 1 369,4 tys. mieszkańców i zauważono, że mieszka tam ponad jedna trzecia ludności całego kraju.

Metro to pierwsza rzecz do sprawdzenia pod względem dojazdu, ponieważ metro w Tbilisi ma dwie linie, a najbliższe pinezce stacje leżą na linii Achmeteli–Warketili, zwanej także Pierwszą Linią. W linii prostej najbliżej pinezki są Guramiszwili i Saradżiszwili, w odległości 2,3 i 2,4 km. Stacja Didube jest oddalona o 3,7 km, a Achmetelis Teatri, północna stacja końcowa linii, o 4,0 km.

Odległości w linii prostej obliczono wzorem haversine’a od pinezki oraz ze współrzędnych podanych w artykułach Wikipedii: Dworzec kolejowy Tbilisi, stacja Waża-Pszawela, plac Wolności i lotnisko. Trasy samochodowe i czasy pochodzą z publicznej usługi routingu OSRM opartej na danych OpenStreetMap, uruchomionej 13 listopada 2026 r. bez uwzględnienia ruchu. Nie są to czasy pieszo i nie podaje się odległości pieszych.

Wniosek z tabeli jest prosty. Kompleks leży w odległości kilku kilometrów od trzech stacji Pierwszej Linii, z których żadna nie jest bliżej niż 2 km w linii prostej, a przejazd samochodem na plac Wolności bez korków zajmuje około 16 minut. W godzinach szczytu czasy będą dłuższe, a artykuły Wikipedii o stacjach opisują duże obciążenie stacji Didube oraz stacji końcowej Achmetelis Teatri. Kupujący, który planuje dojazdy do pracy, powinien sprawdzić trasę o godzinie, o której będzie z niej korzystał.

Stacja Didube ma według Wikipedii dwa wejścia: jedno od alei Akakiego Cereteliego obok dworca autobusowego Didube, drugie od ulicy Tornike Eristawi, i pełni funkcję węzła transportowego dla północnych dzielnic. Opis dewelopera mówi o centrum handlowo-usługowym, ścieżce rowerowej i boiskach sportowych na terenie kompleksu, które są udogodnieniami wewnętrznymi, a nie odległościami. Deweloper nie podaje dla tego projektu odległości do żadnej szkoły, przychodni ani parku.

Dla kontekstu: strona Korter wymienia w pobliżu pinezki inne nowe projekty wraz z ich własnymi cenami ofertowymi. Są to projekty innych deweloperów, pokazane z ceną „od” za m² podaną przez Korter 13 listopada 2026 r., i nie dokonuje się tu żadnego porównania jakości ani wartości.

Ceny podane przez dewelopera dla projektu mieszczą się w przedziale od USD 1 450 do 1 600 za m² powierzchni całkowitej, wobec cen „od” na Korter dla tych projektów. Ceny „od” na Korter dotyczą najtańszego typu mieszkania w każdym projekcie, często w innym stanie wykończenia, więc te dwa zestawy liczb nie są ze sobą porównywalne.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach, co obywatelowi. Ograniczeniu podlega kategoria gruntów rolnych, które artykuł 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa i niektórych gruzińskich właścicieli, a mieszkanie w mieście nie jest gruntem rolnym. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego wymaga do nabycia rzeczy nieruchomej dwóch rzeczy: czynności w formie pisemnej i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym.

Dodatkowe materiały uzupełniające znajdują się w przewodnikach o własności dla cudzoziemców i o procesie zakupu. W budynku, który dopiero się zaczyna, moc prawną mają podpisana umowa i wpis w rejestrze, a nie strona internetowa. Tabela odpowiada kolejności zwykłego zakupu mieszkania.

Przy oficjalnym kursie GEL 2,5935 za USD z 13 listopada 2026 r. trzy opłaty rejestracyjne wynoszą około USD 57,8, 104,1 i 135,0. Opłatę określa wybrana szybkość rejestracji, a nie cena mieszkania. Gruzja stosuje Konwencję haską o apostille od 14 maja 2007 r. według tabeli statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego, więc pełnomocnictwo podpisane za granicą można zalegalizować do użytku w Gruzji. Warto potwierdzić, którą drogę akceptuje deweloper, przed jakąkolwiek wpłatą.

Dla osób fizycznych zasady podatku od nieruchomości zmieniła ustawa z 30 września 2026 r. Historia zmian w angielskim tekście Kodeksu podatkowego wymienia ją jako ustawę nr 1874. Zgodnie z artykułem 202(5) osoba fizyczna płaci od 0,8 do 1 proc. wartości rynkowej opodatkowanej nieruchomości innej niż grunt, ustalonej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206(1)(a) znosi to obciążenie, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

W przeglądzie podatkowo-prawnym EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. opisano tę samą zmianę i podano dawny próg jako GEL 40 000, więc starsze przewodniki podają inne liczby. Artykuł 201(1)(c.a) zalicza do przedmiotów opodatkowania nieruchomość będącą własnością osoby fizycznej, a jego brzmienie obejmuje także budowę niezakończoną.

Czy kupujący w systemie off-plan (projekt w budowie) jest już właścicielem, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Deklarację należy złożyć do 1 listopada, a na stronie Służby Dochodów (Revenue Service, rs.ge) jest kalkulator. Kroki składania deklaracji opisano w przewodniku o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Wyłącznie tytułem ilustracji: cena mieszkania 402 to GEL 423 227. Gdyby jego wartość rynkowa dla celów podatkowych wynosiła tę kwotę, a dochód rodziny przekraczał GEL 100 000, przedział od 0,8 do 1 proc. dałby od GEL 3 386 do 4 232 rocznie. Wartość rynkową ustala organ podatkowy, więc rzeczywista kwota może być inna. Najem i odsprzedaż są opodatkowane osobno: artykuł 81 ustala 5 proc. od najmu lokalu mieszkalnego bez odliczeń oraz od nadwyżki ze zbycia lokalu mieszkalnego, wobec 20 proc. jako stawki ogólnej.

Artykuł 82(1)(f.a) wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, który był w posiadaniu dłużej niż dwa lata. Artykuł 166 ustala VAT na 18 proc., więc umowa powinna wskazywać, czy podana cena już go zawiera. Zasady podatkowe i dotyczące pobytu podsumowano poniżej.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla osoby posiadającej tytuł do nieruchomości innej niż rolna, której wartość rynkowa, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę, przekracza równowartość USD 150 000 w GEL. Ten sam test, w tych samych słowach, formułuje Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, a liczy się wartość oszacowana. Cena umowna jej nie zastępuje, więc mieszkanie wycenione dokładnie na USD 150 000 nie przekracza tej granicy.

Strona SDA mówi o dokumencie potwierdzającym tytuł, a to, co kupujący w systemie off-plan posiada przed ukończeniem budowy, jest pytaniem do prawnika. Kroki składania wniosku opisuje przewodnik o zezwoleniu na pobyt.

Jeśli chodzi o kredyty, Narodowy Bank Gruzji określa maksymalny wskaźnik kredytu do wartości na 90 proc. dla kredytów w lari i 70 proc. dla kredytów w walucie obcej. Strona nie dotyczy kwestii pobytu, a banki ustalają własne warunki dla nierezydentów. Poniższy przykład wykorzystuje mieszkanie 402 i ceny dewelopera. Pokazuje tylko limity i nie jest ofertą żadnego banku. Dodatkowe tło podaje przewodnik po kredytach hipotecznych dla cudzoziemców.

Bank stosuje limit do wartości, którą sam szacuje, a ta może być niższa od ceny umownej; opłaty rejestracyjne i opłaty za wycenę dochodzą na wierzch. Źródła te opisują zasady w brzmieniu opublikowanym w odczytanych datach. Przeczytanie rzeczywistej umowy przez prawnika pozostaje konieczne.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Odczytane strony pozostawiają otwartych kilka kwestii, a poniższa lista zamienia każdą taką lukę w pytanie, które kupujący może zadać deweloperowi i na które może uzyskać odpowiedź w umowie. Kolejność odpowiada zwykłej rezerwacji.

1. Cennik z numerami mieszkań, piętrami, ekspozycją, podaną powierzchnią, podstawą tej powierzchni (czy balkon liczy się w całości) oraz ceną w walucie, w której dokonuje się płatności.
2. Dokładne znaczenie znacznika „sprzedane” i znacznika „zarezerwowane” w selektorze mieszkań oraz to, czy dane mieszkanie jest rzeczywiście wolne w dniu podpisania umowy.
3. Data odbioru zapisana w umowie, wraz ze stopniem wykończenia, który uznaje się za odbiór, ponieważ odczytane strony podają datę końcową wyłącznie jako pole systemowe bez żadnego opisu.
4. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu zawierającego umowę, ponieważ odczytane strony nie wskazują dla tego projektu żadnej zarejestrowanej spółki.
5. Pozwolenie na budowę i numer pozwolenia projektu, wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki oraz kod katastralny, sprawdzone z adresem.
6. Harmonogram płatności, rachunek, na który trafiają wpłaty, i wszelkie ustalenia dotyczące rachunku powierniczego (escrow), który chroni wpłaty dokonane przed ukończeniem budowy.
7. Wykończenie w chwili odbioru, wymienione pokój po pokoju (podłoga, ściany, sufity, okna, drzwi, armatura sanitarna, ogrzewanie i chłodzenie), ponieważ w odczytanych źródłach nie podano żadnego wykończenia.
8. Czy cena zawiera VAT, opłaty rejestracyjne oraz wszelkie opłaty eksploatacyjne lub zarządcze i jaka będzie miesięczna opłata po odbiorze mieszkania.
9. Ewentualne warunki rat wraz z efektywnym kosztem całkowitym, ponieważ nie podano planu płatności, oraz banki partnerskie, jeśli takie są, wskazane przez dewelopera i potwierdzone przez dany bank.
10. Czym są powierzchnie komercyjne, supermarket i apteka wymienione w opisie, gdzie dokładnie znajdują się w kompleksie i kiedy mają być gotowe.
11. Układ parkingowy: czy miejsce parkingowe jest wliczone w cenę, ile kosztuje i czy jest podziemne.
12. Droga rejestracji własności, koszt każdej szybkości rejestracji i to, czy pełnomocnictwo lub spotkanie wirtualne jest akceptowane w przypadku kupującego przebywającego za granicą.

Dokumenty sporządzone po gruzińsku mogą wymagać tłumaczenia przysięgłego, a gruziński prawnik niezależny od dewelopera może przeczytać umowę i wyciąg z rejestru. Wyciąg z rejestru jest dokumentem publicznym, który może zamówić każda osoba, a opłata za niego jest podana w tabeli w części o zakupie.

Miejsce projektu BLOX Kheivani Tbilisi wśród innych projektów BLOX i pobliskich ofert w Tbilisi

BLOX podaje na swojej stronie jedenaście projektów mieszkaniowych. Dwie pary mają tę samą nazwę, więc tabela podaje ulicę każdego z nich. Dwa projekty BLOX Didi Digomi (ulica Demetre Tawdadebuli i ulica Tejmuraza I 6) to różne budynki, podobnie jak dwa projekty BLOX Beliashvili (ulica Beliaszwili 84 i 68a). Statusy są takie, jakie podano na blox.ge 13 listopada 2026 r., a kolumna Korter pokazuje to, co Korter podaje tego samego dnia.

Tam, gdzie blox.ge i Korter się różnią, jak w przypadku budynku przy ulicy Tejmuraza I, tabela pokazuje oba warianty i nie wybiera żadnego z nich. Wartość 100 proc. na blox.ge oznacza, że budynek jest ukończony, a serwis wymienia takie projekty wśród zakończonych. W przypadku projektu, który dopiero ma powstać, jak tutaj, procent jest wskaźnikiem wczesnego etapu.

Na tej stronie opisano kilka projektów w Tbilisi z tej samej części miasta. Realizują je inni deweloperzy, a każda z tych stron podaje własne źródła. Tabela podaje dzielnicę tak, jak opisuje ją dana strona. Szerszy rynek opisuje przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, a strona miasta Tbilisi i strona Gruzji zawierają listę wszystkich projektów.

BLOX (deweloper)

BLOX opisuje siebie na swojej stronie „O nas” jako działającego na rynku deweloperskim w Gruzji od 2016 roku i deklaruje, że jego priorytetem jest zapewnianie klientom bezpiecznych, wysokiej jakości mieszkań budowanych według europejskich standardów w zielonych i spokojnych okolicach. To sformułowanie pochodzi od samego dewelopera. Na stronie dewelopera w serwisie Korter także podano, że firma działa od 2016 roku, oraz że prowadzi inwestycje w Tbilisi i Gudauri.

Strona projektów wymienia jedenaście projektów mieszkaniowych, od budynków, które deweloper pokazuje na poziomie 100 procent, do tego projektu, pokazanego na poziomie 1 procenta. Korter zlicza siedem zakończonych i pięć bieżących projektów BLOX na 13 listopada 2026 r., co jest zliczeniem serwisu ogłoszeniowego; deweloper nie podaje łącznej liczby oddanych budynków ani mieszkań. Siedziba główna jest podana jako aleja Agmaszenebeli 19, Dream Tower, a biura sprzedaży znajdują się przy ulicach Dawitaszwili, Szeszelidze, Didi Digomi oraz przy alei Agmaszenebeli.

Jedna niezależna strona potwierdza istnienie projektu BLOX. Biuro architektoniczne MUA wymienia na swojej stronie Hampton Hotel and Residences w Awlabari z klientem Blox, rokiem projektu 2022 i statusem Built. Strona ta nazywa markę hotelową znakiem towarowym Hilton Worldwide, a własnych stron właściciela marki nie sprawdzono, więc marka jest tu wspomniana wyłącznie w taki sposób, w jaki podaje ją MUA.

Odczytane strony nie wskazują zarejestrowanego podmiotu prawnego ani kodu identyfikacyjnego dla BLOX ani dla tego projektu. To zwykła pozycja do zażądania od dewelopera: podmiot podpisujący umowę sprzedaży jest podmiotem, wobec którego biegną prawa kupującego.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się BLOX Kheivani Tbilisi i w jakiej jest dzielnicy?

Deweloper podaje prospekt Agmaszenebeli 105 (w opisie zapisany jako aleja), a pinezka na mapie prowadzi do współrzędnych 41,7825532, 44,7699498. Deweloper nie wymienia dzielnicy. Korter zalicza projekt do Didube i wymienia także Digomi Massive. Dokumentem, który ustala adres i kod katastralny, jest wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki.

Jaka jest cena mieszkania w projekcie BLOX Kheivani Tbilisi?

Selektor dewelopera podawał 13 listopada 2026 r. ceny od USD 81 925 do 284 735 za 407 mieszkań nieoznaczonych jako sprzedane, czyli od USD 1 450 do 1 600 za m². Mieszkania dwupokojowe zaczynają się od USD 81 925, trzypokojowe od USD 137 280, a czteropokojowe od USD 201 300. Wszystkie studia są oznaczone jako sprzedane i nie mają podanej ceny.

Kiedy zostanie ukończony projekt BLOX Kheivani Tbilisi?

Odczytane strony nie podają daty odbioru w formie tekstu. Pole systemowe na stronach mieszkań podaje datę zakończenia 31 grudnia 2030 r. bez żadnego opisu, a Korter podaje początek budowy w 4. kwartale 2026 r. i nie podaje daty zakończenia. Data wiążąca dewelopera to ta, która jest zapisana w umowie, więc należy ją umieścić na liście pytań.

Ile mieszkań jest w projekcie BLOX Kheivani Tbilisi i ile jest dostępnych?

Selektor wymienia 1 010 mieszkań w sześciu budynkach: 332 w Wieży 1, 320 w Wieży 2 i 358 w Blokach od A do D. Na 13 listopada 2026 r. 407 mieszkań nie było oznaczonych jako sprzedane, a 603 było oznaczonych. Deweloper nie wyjaśnia znacznika, więc liczby pokazują znacznik, a nie liczbę podpisanych umów.

Czy podana powierzchnia obejmuje balkon?

Strony tego nie mówią. Jeśli zsumować wymienione pomieszczenia każdego mieszkania, licząc balkon według jego wymienionej powierzchni, wynik jest niższy od podanej sumy o 0,8–4,8 m², co sugeruje, że balkon mieści się w sumie. W medianowym mieszkaniu trzypokojowym balkon stanowi około jednej czwartej podanej powierzchni, więc podstawę należy zapisać w umowie.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Odczytane strony nie podają specyfikacji wykończenia. Plany 2D pokazują pokoje i powierzchnie, ale nie opisują podłóg, ścian, drzwi ani wyposażenia. Korter również nie opisuje wykończenia. Wykończenie w chwili odbioru, pokój po pokoju, to pierwsza pozycja do wpisania do umowy, jeśli mieszkanie zostanie zarezerwowane.

Czy deweloper podaje jakiś plan płatności?

Deweloper nie podaje żadnego takiego planu na stronach projektu, bloku, piętra ani mieszkania. Strona Korter pokazuje kalkulator kredytu hipotecznego z TBC Bank, z oprocentowaniem od 7,4 proc. i oprocentowaniem efektywnym od 8,3 proc. Są to liczby serwisu ogłoszeniowego, a strony dewelopera nie wskazują żadnego banku. Wszelkie warunki rat trzeba spisać razem z całkowitym kosztem.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie i czy prowadzi to do zezwolenia na pobyt?

Cudzoziemiec może posiadać mieszkanie inne niż rolne w Gruzji. SDA opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla osoby z tytułem do nieruchomości, której wartość rynkowa, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę, przekracza równowartość USD 150 000 w GEL. Cena umowna nie zastępuje wartości oszacowanej, a to, co kupujący w systemie off-plan posiada przed ukończeniem budowy, należy sprawdzić z prawnikiem.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczyłby mieszkania?

Od 30 września 2026 r. mienie osoby fizycznej inne niż grunt jest zwolnione z podatku, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tej kwoty Kodeks podatkowy ustala od 0,8 do 1 proc. wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. To, czy niewykończone mieszkanie liczy się jako posiadane, zależy od umowy i wpisu w rejestrze.

Gdzie można zobaczyć plany?

Strona każdego mieszkania na blox.ge pokazuje plan 2D z listą pokoi, a strona projektu zawiera wizualizacje i obraz planu zagospodarowania terenu. Strony mieszkań oferują formularz rezerwacji i opcję kontaktu, z których żadne nie zostało użyte na potrzeby tego przewodnika. Odczytane strony nie zawierają zdjęć z budowy.

Źródła i data weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• strona projektu na blox.ge
• stronę reklamową
• ofertę na Korter
• artykuł w Wikipedii o dzielnicy Didube
• takich jak mieszkanie 402 w Wieży 1
• Oficjalny kurs
• wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych (Residential Property Price Index)
• pinezka miejsca w Google Maps
• publikacja Geostat o liczbie ludności
• Guramiszwili
• Saradżiszwili
• Stacja Didube
• Achmetelis Teatri
• Dworzec kolejowy Tbilisi
• stacja Waża-Pszawela
• plac Wolności
• lotnisko
• usługa routingu OSRM
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych
• Artykuł 183 Kodeksu cywilnego
• Opłaty NAPR za usługi informacyjne
• Opłaty NAPR
• Smart kontrakt NAPR
• tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego
• Kodeks podatkowy
• przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r.
• strona Służby Dochodów (Revenue Service, rs.ge)
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Wymogi NBG dotyczące PTI i LTV
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców
• strona „O nas”
• strona dewelopera
• Hampton Hotel and Residences

Odległości w linii prostej, sumy pokoi, proporcje, limity kredytów i ilustracje podatkowe są obliczone na podstawie liczb wymienionych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.