BLOX Ortachala Tbilisi: 39 mieszkań od USD 82 720 (2026)

BLOX Ortachala Tbilisi to kompleks mieszkaniowy przy Sh. Davitashvili Street 21 w Ortaczali, w którym deweloper BLOX oferuje mieszkania za pośrednictwem internetowego selektora: 13 listopada 2026 r. pokazywał on 39 z 191 mieszkań bez oznaczenia „sprzedane”, w cenach od USD 82 720 do USD 141 440 oraz od USD 1 550 do 1 650 za m². Niniejszy przewodnik po projekcie BLOX Ortachala Tbilisi zestawia dane dewelopera z danymi portali ogłoszeniowych, przy każdej różnicy podaje źródło i datę oraz dodaje gruzińskie zasady dotyczące zakupu, podatków i pobytu.

Przegląd projektu BLOX Ortachala Tbilisi

Na stronie projektu dewelopera (odczytanej 13 listopada 2026 r.) kompleks przedstawiono jako nowy projekt wielofunkcyjny w Ortaczali, z dwoma blokami mieszkalnymi budowanymi w dwóch etapach, powierzchniami biurowymi i handlowymi, boiskami do piłki nożnej i padla, strefami dla dzieci oraz 7 000 m² terenów zielonych. Adres podano jako „Sh. Davitashvili N21”, a na stronie jest przycisk „Book a call”.

Równie ważne jest to, czego tekst strony nie podaje. Nie wymienia on roku odbioru, liczby mieszkań, standardu wykończenia ani planu płatności. Liczby, które kupujący może porównać, znajdują się jedno kliknięcie dalej, na stronie każdego mieszkania w selektorze: łączna powierzchnia, lista pomieszczeń z powierzchniami, cena za m² i cena całkowita, którą można przełączać między dolarami a lari, a obok procent postępu i znacznik dostępności.

W tym przewodniku rozdzielono trzy rodzaje informacji. Pierwszy to to, co BLOX publikuje na własnych stronach i w jawnych danych, które za nimi stoją, odczytane 13 listopada 2026 r. Drugi to to, co publikują portale ogłoszeniowe, głównie Korter, z oznaczeniem portalu i daty. Trzeci to arytmetyka wykonana tutaj na własnych liczbach dewelopera, oznaczona jako obliczenie. Gdy dwa źródła się różnią, pokazano obie liczby i żadnej z nich nie wybrano.

Co każde ze źródeł podaje o statusie, postępie prac, odbiorze i blokach

Na liście projektów dewelopera karta BLOX Ortachala ma napis „Dostępne” i wartość 41%. Strona nie definiuje tego procentu słowami. Ta sama wartość, 41%, wraca w danych wszystkich 191 mieszkań, obok daty rozpoczęcia projektu 1 sierpnia 2025 r. i daty zakończenia 30 września 2028 r. Lista umieszcza projekty ze 100% w sekcji „Zakończone”, dlatego liczbę tę odczytuje się tutaj jako wskaźnik postępu.

Proste obliczenie pokazuje, jak blisko kalendarza leży ten procent. Od 1 sierpnia 2025 r. do 13 listopada 2026 r. upłynęło 469 dni z 1 156-dniowego okresu, czyli 40,6 procent. To arytmetyka wykonana na potrzeby tego przewodnika, a nie oświadczenie BLOX, a deweloper nie mówi, jak ten procent jest ustalany. Z tego powodu 41% traktuje się jako wskaźnik, a nie jako zmierzoną wartość postępu budowy.

Osobny obraz inwestycji znajduje się na Korter, którego strona projektu zawiera galerię postępu budowy ze zdjęciami wykonywanymi z jednego miejsca, z wpisami od listopada 2025 r. do października 2026 r. Zdjęcia należą do Korter i nie są tu odtwarzane. Trzeci portal, myhome.ge, na zwykłe zapytanie odpowiada stroną z odmową dostępu, więc nic z niego nie wykorzystano.

Odbiór to miejsce, w którym źródła się rozchodzą. Widoczny tekst na blox.ge nie podaje roku. Dane za stronami mieszkań zawierają datę zakończenia 30 września 2028 r., a Korter podaje ukończenie w 3. kwartale 2028 r. dla bloku A, przy czym blok B oznaczono jako planowany. Oba źródła zgadzają się co do kwartału. Żadne z nich nie jest datą umowną: data wiążąca kupującego to ta, która została zapisana w umowie sprzedaży.

Oba źródła opisują bloki inaczej. Tekst dewelopera mówi o dwóch blokach mieszkalnych w dwóch etapach i wymienia mieszkania tylko dla jednego bloku, nazwanego w jego danych „ortachala 1”. Korter wymienia dwa budynki: blok A z 26 kondygnacjami, w budowie, oraz blok B z 35 kondygnacjami, planowany. Dane dewelopera o kondygnacjach obejmują zakres od kondygnacji 2 do 26, co zgadza się z 26 kondygnacjami bloku A podanymi przez Korter.

Rekord handlowy zasługuje na jeszcze jedno zdanie. Lista biur i lokali handlowych dewelopera zawiera kartę o nazwie „BLOX Ortachala A Block” pod tym samym adresem, z napisem „Dostępne” i wartością 38%, podczas gdy dane tego rekordu wymieniają jeden lokal handlowy na parterze oznaczony jako sprzedany. Te liczby należą do rekordu handlowego i są odrębne od 41% na karcie mieszkaniowej. Nie publikuje się cen lokali handlowych, więc zainteresowanie powierzchnią handlową to pytanie do działu sprzedaży.

Selektor dewelopera dla projektu BLOX Ortachala Tbilisi na dzień 13 listopada 2026 r.

Jak to odczytano: wyłącznie strony publiczne, bez logowania i bez wysyłania czegokolwiek. Dane bloku nr 34 wymieniają 25 kondygnacji, ponumerowanych od 2 do 26, po 8 mieszkań na kondygnacjach od 2 do 20, po 7 na kondygnacjach od 21 do 23 i po 6 na kondygnacjach od 24 do 26. Łącznie daje to 191 mieszkań. Z nich 39 nie miało oznaczenia „sprzedane”, a 152 je miały. Rekordy 39 mieszkań odczytano drugi raz tego samego dnia pod kątem powierzchni i ceny i wszystkie liczby się zgadzały.

Deweloper liczy salon jako pokój. Mieszkanie oznaczone jako „2 rooms” ma zatem salon i jedną sypialnię, a mieszkanie oznaczone jako „3 rooms” ma salon i dwie sypialnie. Dwa mieszkania, 2107 i 2307, o powierzchni około 88 m², są oznaczone jako „2 rooms”, choć ich lista pomieszczeń pokazuje dwie sypialnie, dlatego w tym przewodniku mieszkania grupuje się według sypialni z listy pomieszczeń, a nie według oznaczenia.

Wiele rekordów sprzedanych mieszkań pokazuje cenę USD 1 za m² lub bardzo małe powierzchnie dla mieszkań jednopokojowych, dlatego rekordy sprzedanych mieszkań służą wyłącznie do liczenia. Opis Korter wspomina o mieszkaniach od 32 do 155 m² oraz o opcjach od kawalerek wzwyż, ale jego tabela cen wymienia tylko układy dwupokojowe i trzypokojowe, a selektor dewelopera nie oferuje dziś żadnego mieszkania jednopokojowego.

39 mieszkań bez oznaczenia „sprzedane” rozłożono nierównomiernie. Kondygnacje 2 i 3 mają ich 14, 23 kondygnacje powyżej mają 25, a kondygnacje od 24 do 26 nie mają żadnego. Poniższa tabela podaje liczbę dla każdej kondygnacji wraz z ceną w USD za m² widoczną przy jej niesprzedanych mieszkaniach. To liczba oznaczeń w selektorze z jednego dnia i nic nie mówi o tym, jak szybko mieszkania były lub będą sprzedawane.

Mieszkanie po mieszkaniu: rzuty, stopnie cen i udział balkonu

Strona każdego mieszkania podaje „Common area”, cenę za m² i cenę całkowitą, a potem listę pomieszczeń. Odczytane razem, 39 mieszkań bez oznaczenia „sprzedane” sprowadza się do jedenastu grup identycznych rzutów. Tabela przedstawia każdą grupę z powierzchniami pomieszczeń, kondygnacjami, na których istnieje niesprzedane mieszkanie, liczbą, ceną za m² i ceną całkowitą — wszystko w postaci opublikowanej 13 listopada 2026 r.

Widoczne są dwa stopnie cen. W rzutach z dwiema sypialniami mieszkania na kondygnacjach 2 i 3 mają cenę USD 1 550 za m², a mieszkania od kondygnacji 4 w górę — USD 1 600. W rzutach z jedną sypialnią o numerach od 05 do 07 mieszkania na kondygnacjach 2 i 3 kosztują USD 1 600, a od kondygnacji 5 w górę USD 1 650. Za każdym razem stopień wynosi USD 50 za m², czyli 3,2 i 3,1 procent (obliczenie).

Deweloper nie publikuje reguły stojącej za tymi stopniami. Ponieważ rekordy sprzedanych mieszkań nie służą do ustalania cen, drabiny cen nie można odczytać dla kondygnacji, na których wszystkie mieszkania są oznaczone jako sprzedane, takich jak kondygnacje od 24 do 26, i kupujący prosi dział sprzedaży o cennik dokładnie tego mieszkania. Ten sam numer mieszkania może mieć inną cenę za m² na różnych kondygnacjach, nawet gdy rzut jest ten sam, więc sam numer mieszkania nie jest ceną.

Każdy rekord mieszkania zawiera także kąt w stopniach, po jednym dla każdej pozycji mieszkania na kondygnacji: 0 dla pozycji kończących się na 01, 45 dla 02, 90 dla 03, 135 dla 04 (wszystkie oznaczone jako sprzedane), 180 dla 05, 225 dla 06, 270 dla 07 i 315 dla 08 (mieszkanie 2307 ma 180, choć jego numer kończy się na 07).

Deweloper nie mówi, jaki jest kierunek zerowy ani co kąt oznacza, więc w tym przewodniku kątów nie zamienia się na strony świata ani na twierdzenia o widokach. Tekst Korter mówi, że mieszkania w części budynku mają widok na rzekę; to sformułowanie Korter, a położenie danego mieszkania sprawdza się na planie zagospodarowania.

Balkon zasługuje na uwagę ze względu na swój rozmiar. Strona mieszkania wymienia balkon jako osobną pozycję wśród pomieszczeń, a powierzchnie pomieszczeń wraz z balkonem sumują się z różnicą 0,6–1,5 m² względem podanej powierzchni całkowitej. Gdyby balkon pominąć w powierzchni całkowitej, różnica wyniosłaby 8,6–12,8 m². Powierzchnia całkowita wydaje się więc obejmować balkon w całości, choć deweloper tego nie mówi.

Ostatnia kolumna to obliczenie na podstawie własnych liczb dewelopera: cena całkowita podzielona przez wymienione pomieszczenia bez balkonu. Nie jest to cena podana przez dewelopera i nie jest to argument za inną wyceną balkonu. Pokazuje ona, ile kupujący płaci za m² powierzchni wewnętrznej, jeśli balkon jest liczony w pełnej powierzchni w podstawie ceny. Udział balkonu waha się od 14,5 procent w rzutach z dwiema sypialniami do 20,4 procent w rzucie o powierzchni 59,3 m².

Z tej samej tabeli wynikają jeszcze dwie obserwacje. Po pierwsze, podana powierzchnia całkowita zmienia się o 0,1 m² między kondygnacjami w niektórych rzutach, na przykład 87,9, 88,1, 88,2 i 88,3 m² w rzucie z dwiema sypialniami, podczas gdy pomieszczenia mają niemal ten sam rozmiar, więc cena całkowita różni się między kondygnacjami nawet przy jednej cenie za m². Po drugie, kupujący porównujący mieszkania jednego rzutu na różnych kondygnacjach czyta stronę każdego mieszkania, ponieważ powierzchnia, cena za m² i suma różnią się w drobnych stopniach.

Ceny według źródeł i dat, warunki płatności, wykończenie i kredyt hipoteczny

Ceny dewelopera to te z selektora. Korter podaje drugi zestaw, datowany 5 listopada 2026 r., a kilka różnic wynika z dat i z tego, jak każdy portal grupuje mieszkania. Liczby 22 mieszkań dwupokojowych i 16 trzypokojowych u Korter nie zgadzają się z liczbami dewelopera, 20 i 19 z 13 listopada, i nie próbuje się tu ich uzgadniać. Pokazano oba zestawy.

Kwoty w lari wynikają z kwot w dolarach. Podane przez dewelopera GEL 4 020 za m² to USD 1 550 pomnożone przez około 2,593, a oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowiązujący od 13 listopada 2026 r. to USD 1 = GEL 2,5935. Wskazuje to, że cenę bazową stanowi dolar, a kwota w lari zmienia się wraz z kursem (obliczenie; deweloper tego nie mówi). Jaka waluta obowiązuje w umowie i na jaki dzień ustala się przeliczenie — to pytania do pisemnej oferty.

Korter wymienia też projekty, które uznaje za pobliskie, z ceną „od” za m² przy każdym. Należą one do innych deweloperów, są na innych etapach i mają inne wykończenie, a najtańsze mieszkanie w projekcie nie jest porównywalne ze średnią projektu. Pokazano je jako widok okolicy według portalu ogłoszeniowego z 13 listopada 2026 r.

Warunki płatności to najmniej wylewna część źródeł. Strona projektu i rekordy mieszkań nie podają planu rat, udziału wpłaty własnej, liczby miesięcy ani banku partnerskiego, a do żadnego rekordu mieszkania nie dołączono dokumentu z planem płatności. Wśród swoich zalet Korter wymienia „elastyczne warunki zakupu” i możliwości kredytu hipotecznego przez bank partnerski oraz pokazuje kalkulator z nazwą banku w nagłówku i stawkami od 7,4 procent nominalnych i 8,3 procent efektywnych, które Korter opisuje jako przybliżone i powiązane z Term SOFR.

Ten kalkulator to ilustracja Korter z 13 listopada 2026 r., a nie warunek BLOX. Strona dewelopera nie wymienia żadnego banku, a niniejszy przewodnik nie znalazł strony banku potwierdzającej współpracę z deweloperem, więc ścieżkę kredytu hipotecznego należy potwierdzić na piśmie, wraz z tym, co musi przedstawić nierezydent. Wykończenie również pozostaje otwarte: deweloper go nie podaje, a Korter używa „white frame” w opisie i „green frame” w atrybutach, nie definiując żadnego z tych terminów.

Lokalizacja projektu BLOX Ortachala Tbilisi: ulica Davitashvili, Ortaczala i dzielnica Krtsanisi

Deweloper podaje adres jako Sh. Davitashvili N21 i własnymi słowami opisuje Ortaczalę jako historyczną dzielnicę Tbilisi. W bloku kontaktowym dewelopera pod tym samym adresem ulicy podano biuro sprzedaży. Korter pisze Shalva Davitashvili Street 21, zalicza projekt do dzielnicy Krtsanisi i umieszcza go nad brzegiem Kury. Oba określenia nie przeczą sobie: artykuł angielskiej Wikipedii o dzielnicy Krtsanisi wymienia Ortaczalę wśród osiedli tej dzielnicy.

Lista naczelników dzielnic Urzędu Miasta Tbilisi wymienia dziesięć dzielnic, w tym Krtsanisi. Jego strona o geografii i przyrodzie mówi, że miasto leży nad Mtkvari (Kurą) na wysokości od 380 do 600 metrów nad poziomem morza, i podaje, że dno rzeki leży na wysokości 425 m w Digomi i 370 m w Ortaczali, czyli w niższym z dwóch wymienionych miejsc. Dla kupującego lokalizację rozstrzygają adres ulicy i wypis z rejestru, a określenie dzielnicy jest tylko sposobem wyszukiwania.

Strona Korter zawiera znacznik na mapie o szerokości 41,67339 i długości 44.83605. Druga para współrzędnych w tych samych danych strony, 41,67293 i 44,83524, leży około 85 m dalej, a strona nie mówi, co ona oznacza. Odległości poniżej wykorzystują pierwszą parę oraz współrzędne każdego miejsca z Wikipedii. Są to odległości w linii prostej, a nie piesze czy samochodowe, a druga para daje te same wartości z dokładnością do 0,1 km.

Korter dodaje własne opisy, które są tekstem portalu ogłoszeniowego i w większości punktów nie podają odległości. Centralny Dworzec Autobusowy Ortaczala znajduje się około 270 m od kompleksu, na lotnisko jedzie się około 20 minut samochodem, a do stacji metra Isani 25–30 minut autobusem. Linie autobusowe 101, 102, 343, 344, 345 i 346 przejeżdżają w pobliżu co 15–20 minut. Wartość dla metra to czas jazdy autobusem, a wartość w tabeli to odległość w linii prostej, więc obie mierzą co innego i nie są ze sobą sprzeczne.

Własna lista udogodnień dewelopera daje obraz raczej dziedzińca niż dzielnicy: centrum handlowe, tereny zielone, korty do padla, stadion piłkarski, parking, strefa dla dzieci i system ochrony 24/7. Lista Korter dodaje zewnętrzne urządzenia do ćwiczeń, kort tenisowy i monitoring z kontrolowanym dostępem. To, które z tych obiektów powstają w pierwszym etapie, a które należą do drugiego bloku, jest pytaniem do planu zagospodarowania i pozwolenia na budowę.

Zakup w Gruzji: rejestr, umowa, podatki, pobyt i finansowanie

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi. Ograniczona jest kategoria gruntów rolnych, które artykuł 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich; miejski blok mieszkalny pozostaje poza tym ograniczeniem. Tło znajduje się w przewodnikach o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W przypadku mieszkania w budynku w budowie artykuł 183 Kodeksu cywilnego ustanawia dwie istotne rzeczy: transakcja jest zawierana na piśmie, a prawo nabywcy zostaje wpisane do Rejestru Publicznego. Broszura ani strona mieszkania nie są taką pisemną transakcją. Rejestr pobiera GEL 150 za rejestrację w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia wniosku, co przy kursie podanym wyżej daje około USD 58, 104 i 135 (opłaty Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR)).

Kupujący przebywający za granicą ma dwie zwykłe drogi. Pełnomocnictwo można opatrzyć apostille, a tabela stanu Konferencji Haskiej pokazuje, że Konwencja apostille weszła w życie dla Gruzji 14 maja 2007 r. Albo rejestr oferuje rejestrację online za pośrednictwem smart kontraktu z zarezerwowanym spotkaniem wirtualnym. Którą drogę akceptuje deweloper, potwierdza się przed jakąkolwiek płatnością.

Najpierw podatki. Zasady dla osób fizycznych zmieniły się 30 września 2026 r., kiedy ustawa nr 1874 znowelizowała Kodeks podatkowy. Zgodnie z artykułem 202(5) mienie osoby fizycznej inne niż grunt podlega podatkowi w wysokości od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia je z podatku, gdy dochód rodziny w roku poprzednim nie przekroczył GEL 100 000. Zestawienie EY Georgia o podatkach i prawie za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje wcześniejszy próg jako GEL 40 000.

Przykład obliczeniowy pokazuje skalę. Dla mieszkania o wartości rynkowej na koniec roku USD 140 000 przedział od 0,8 do 1 procent daje USD 1 120–1 400 rocznie, czyli około GEL 2 905–3 631 przy kursie 2,5935, i nic nie jest należne, gdy dochód rodziny wynosił GEL 100 000 lub mniej.

Artykuł 201(1)(c.a) obejmuje nieruchomości „w tym budowę niezakończoną” będące własnością osoby fizycznej, więc to, czy nabywca w projekcie w budowie (off-plan) już się liczy, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Artykuł 205 wyznacza termin zeznania na 1 listopada i termin płatności na 15 listopada. Strona Służby Dochodów (Revenue Service, rs.ge) ma kalkulator, a składanie zeznań omawia materiał o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Najem i odsprzedaż są opodatkowane osobno. Zgodnie z artykułem 81 czynsz z najmu lokalu mieszkalnego otrzymywany przez osobę fizyczną, która nie wykazuje odliczeń, jest opodatkowany stawką 5 procent, i tak samo nadwyżka ze zbycia mieszkania; artykuł 82(1)(f.a) wyłącza tę nadwyżkę z dochodu, jeżeli mieszkanie pozostawało własnością dłużej niż dwa lata. Artykuł 166 ustala VAT na 18 procent, a umowa mówi, czy podana cena jest netto, czy brutto.

Co do pobytu, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje zezwolenie na pobyt krótkoterminowy dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości niebędącej gruntem rolnym, której wartość rynkowa przekracza równowartość USD 150 000 w lari, ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę, a ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców zawiera ten sam test. Wszystkie 39 mieszkań w selektorze ma cenę USD 141 440 lub niższą, a więc poniżej tej granicy, a test dotyczy wartości oszacowanej, a nie ceny umownej. Wartość dokładnie USD 150 000 nie przekracza progu.

Odczytane przepisy mówią o „jednej nieruchomości” i nie mówią nic o sumowaniu kilku lokali o niższej wartości, więc jest to pytanie do Agencji, zanim na tym oprze się jakikolwiek plan. Kroki składania wniosku opisuje przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji.

Jeśli chodzi o finansowanie, zasady Narodowego Banku ograniczają kredyt do 70 procent wartości nieruchomości w przypadku kredytów w walutach obcych i do 90 procent w przypadku kredytów w lari. Tytułem ilustracji: mieszkanie, które bank wycenia na USD 90 000, ma kredyt w walucie obcej wynoszący co najwyżej USD 63 000 (obliczenie). Banki stosują ponadto własne kontrole, a przewodnik o kredytach hipotecznych w Gruzji dla cudzoziemców opisuje, z czym spotykają się nierezydenci. Zasady podano w brzmieniu opublikowanym w dniach odczytu i nie zastępują lektury umowy przez prawnika.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony dewelopera podają dla każdego mieszkania powierzchnię, cenę i procent postępu, a poza tym niewiele. Rezerwacja mieszkania w kompleksie wymaga więcej, a każdy punkt poniżej to zwykła prośba, z którą kupujący może wystąpić przed wpłatą zaliczki. Każdy punkt odpowiada na lukę, którą pozostawiają powyższe tabele.

1. Numer mieszkania, kondygnacja, rzut i powierzchnia całkowita, z ceną w walucie umowy i datą, na którą ustala się ewentualne przeliczenie.
2. Podstawa, na której nalicza się cenę za m², w tym to, czy balkon jest liczony w pełnej powierzchni w powierzchni całkowitej.
3. Cennik dokładnie tego mieszkania, ponieważ ten sam numer mieszkania może mieć inną cenę za m² na innej kondygnacji.
4. Data odbioru zapisana w umowie, definicja odbioru i to, co następuje, jeśli data nie zostanie dotrzymana.
5. Pełna nazwa, kod rejestracyjny i adres spółki, która podpisze umowę, oraz jej związek z właścicielem działki.
6. Pozwolenie na budowę, w tym dopuszczalna liczba bloków i kondygnacji, aby tekst dewelopera o dwóch blokach oraz 26 i 35 kondygnacji podane przez Korter można było dopasować do dokumentu.
7. Czy drugi blok mieszkalny jest częścią tej samej umowy, tego samego etapu, czy późniejszej sprzedaży.
8. Wypis z Rejestru Publicznego dla działki i numer katastralny lokalu, sprawdzone z numerem, który podaje Korter.
9. Harmonogram płatności z wpłatą własną, każdą ratą i jej datą, ewentualną opłatą lub dopłatą oraz efektywnym kosztem warunków ratalnych.
10. Jak przechowywane są wpłaty: rachunek powierniczy (escrow) lub rachunek płatniczy albo płatność bezpośrednio na rzecz dewelopera, oraz jakie potwierdzenie wydaje się za każdą płatność.
11. Co oznacza „white frame” lub „green frame” w tym projekcie: ściany, okna, wylewka, punkty przyłączy instalacji i przeszklenie balkonu, oraz co właściciel dokańcza sam.
12. Który bank lub które banki, jeśli w ogóle, finansują tu zakupy i czego każdy wymaga od nierezydenta.
13. Czy miejsce parkingowe jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno, oraz jak uregulowane są opłaty eksploatacyjne za dziedziniec, ochronę i części wspólne.
14. Które udogodnienia (korty do padla, boisko piłkarskie, strefy dla dzieci, centrum handlowe) powstają w pierwszym etapie i kiedy.
15. Czy lokale handlowe z rekordu bloku A są na sprzedaż i na jakich warunkach.
16. Jak rejestruje się własność po odbiorze i jak koszty rejestracji dzieli się między kupującego a dewelopera.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Warunki zwrotu zaliczki czyta się w formularzu rezerwacyjnym przed jego podpisaniem.

BLOX Ortachala Tbilisi na tle innych projektów BLOX i pobliskich ofert w Tbilisi

Lista projektów dewelopera zawiera jedenaście kart mieszkaniowych. Dwie pary kart mają tę samą nazwę, ale są to różne budynki: BLOX Didi Digomi przy ulicy Demetre Tavdadebuli i przy ulicy 6 Teimuraz I oraz BLOX Beliashvili przy ulicy Beliashvili 84 i 68a. Każdy z nich ma własną stronę w tym serwisie, a procent na karcie to wskaźnik postępu dewelopera, przy czym 100% oznacza ukończony budynek.

Inne oferty w tej samej części Tbilisi są przydatne jako kontekst i stoją na tym samym fundamencie: każda poniższa liczba to ta, którą podał jej deweloper lub portal ogłoszeniowy w dniu wskazanym w komórce, i żadna nie jest ofertą BLOX. W Ortaczali są dwa ukończone budynki Monolith i nowszy projekt NEXT nad rzeką, a projekt Horizon firmy Archi stoi przy ulicy Vakhtang Gorgasali. Więcej opcji znajduje się w ofertach w Tbilisi, z kontekstem krajowym w ofertach nieruchomości w Gruzji i danymi o cenach w materiale ceny nieruchomości w Tbilisi.

BLOX (deweloper)

Strona „O nas” dewelopera mówi, że BLOX działa na rynku deweloperskim nieruchomości w Gruzji od 2016 r., a strona dewelopera w Korter również datuje firmę na 2016 r. Strona nie podaje łącznej liczby oddanych budynków ani mieszkań.

Lista projektów na blox.ge pokazuje jedenaście kart mieszkaniowych, z których cztery są poniżej 100% (Kheivani, Ortachala, Sarajishvili i Didi Digomi przy ulicy Demetre Tavdadebuli), a lista biur i lokali handlowych pokazuje osiem pozycji. Główne biuro mieści się przy 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, a podano cztery biura sprzedaży, z których jedno przy Sh. Davitashvili St. N21, czyli pod adresem tego projektu.

Biuro architektoniczne MUA wymienia projekt hotelowo-mieszkaniowy na Avlabari, rok projektu 2022, status „zrealizowany”, z klientem wskazanym jako Blox. Podmiot prawny spółki, kod rejestracyjny i udziałowcy nie są podane na blox.ge. Dlatego podmiot zawierający umowę jest pierwszą rzeczą, o którą należy poprosić na piśmie, jako zwykły krok przed jakąkolwiek rezerwacją.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się BLOX Ortachala Tbilisi i w której dzielnicy?

BLOX Ortachala Tbilisi stoi przy Sh. Davitashvili Street 21 w Ortaczali, osiedlu, które Wikipedia wymienia w obrębie dzielnicy Krtsanisi. Deweloper podaje adres jako Sh. Davitashvili N21 i nazywa Ortaczalę historyczną dzielnicą Tbilisi, podczas gdy Korter zalicza projekt do dzielnicy Krtsanisi nad nabrzeżem Kury. Określenia te nie są sprzeczne, ponieważ Ortaczala jest osiedlem, a Krtsanisi dzielnicą. Dokładną lokalizację rozstrzyga wypis z rejestru dla działki.

Ile mieszkań ma kompleks i ile z nich nie miało oznaczenia „sprzedane”?

13 listopada 2026 r. dane bloku dewelopera wymieniały 191 mieszkań na kondygnacjach od 2 do 26, z czego 39 nie miało oznaczenia „sprzedane”, a 152 były oznaczone jako sprzedane. Korter w danych z 5 listopada 2026 r. naliczył 38 mieszkań na sprzedaż w bloku A. Ośmiodniowa różnica między datami i odmienne grupowanie mieszkań mogą wyjaśniać część różnicy, a żadnej z liczb tutaj nie wybrano. Deweloper nie podaje liczby mieszkań w tekście strony.

Ile kosztuje mieszkanie w BLOX Ortachala Tbilisi?

Strony mieszkań dewelopera pokazywały 13 listopada 2026 r. ceny od USD 82 720 za mieszkanie z jedną sypialnią o powierzchni 51,7 m² do USD 141 440 za mieszkanie z dwiema sypialniami o powierzchni 88,4 m², przy USD 1 550–1 650 za m². Kwoty w lari wynoszą od GEL 214 518 do GEL 366 796. To ceny 39 mieszkań bez oznaczenia „sprzedane”, a każde mieszkanie ma własną cenę, więc liczy się pisemna oferta na dokładnie to mieszkanie.

Kiedy jest odbiór?

Tekst strony na blox.ge nie podaje roku odbioru. Dane za stronami mieszkań zawierają datę zakończenia projektu 30 września 2028 r., a Korter podaje ukończenie w 3. kwartale 2028 r. dla bloku A, przy czym blok B jest planowany. Te dwa źródła zgadzają się co do kwartału. Data wiążąca sprzedającego to ta z umowy sprzedaży, wraz z zawartą w umowie definicją odbioru, więc oba elementy należą do listy rzeczy, o które trzeba poprosić na piśmie.

Co oznacza 41 procent na karcie projektu?

Deweloper nie definiuje tego słowami. Te same 41% występuje w danych każdego mieszkania, obok daty rozpoczęcia 1 sierpnia 2025 r. i daty zakończenia 30 września 2028 r., a lista dewelopera umieszcza projekty ze 100% w sekcji „Zakończone”. Około 40,6 procent czasu między tymi dwiema datami upłynęło do 13 listopada 2026 r. (obliczenie), więc liczbę tę odczytuje się jako wskaźnik postępu, a nie jako zmierzony udział budowy.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper nie podaje wykończenia. Opis Korter mówi, że mieszkania są oddawane w stanie white frame, a pola atrybutów i opcji wykończenia w Korter mówią green frame; Korter nie definiuje żadnego z tych terminów w odczytanym tekście. Strony mieszkań pokazują umeblowane ilustracje 3D, które są ilustracjami, a nie specyfikacją. Kwestię rozstrzyga pisemna lista tego, co obejmuje każda ściana, okno, podłoga i punkt przyłącza instalacji.

Czy dla BLOX Ortachala Tbilisi jest plan rat albo kredyt hipoteczny?

Deweloper nie podaje planu rat, udziału wpłaty własnej, liczby miesięcy ani banku partnerskiego ani na stronie projektu, ani w rekordach mieszkań. Korter pokazuje kalkulator kredytu hipotecznego z nazwą banku w nagłówku i stawkami od 7,4 procent nominalnych jako ilustrację z 13 listopada 2026 r. Zgodnie z zasadami Narodowego Banku kredyt w walucie obcej jest ograniczony do 70 procent wartości nieruchomości, a kredyt w lari do 90 procent.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie?

Tak, co do zasady. Prawo gruzińskie ogranicza grunty rolne, a nie mieszkania w miejskim bloku mieszkalnym, więc cudzoziemiec może kupić mieszkanie na tych samych zasadach co obywatel. Zakup dokonywany jest na piśmie, a prawo kupującego zostaje wpisane do Rejestru Publicznego na podstawie artykułu 183 Kodeksu cywilnego. Opłata rejestrowa wynosi GEL 150, 270 lub 350 zależnie od szybkości, a kupujący za granicą może podpisać umowę przez pełnomocnictwo z apostille lub przez usługę online rejestru.

Czy mieszkanie uprawnia do zezwolenia na pobyt z tytułu nieruchomości?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych opisuje zezwolenie na pobyt krótkoterminowy dla nieruchomości, której szacunkowa wartość rynkowa przekracza równowartość USD 150 000 w lari, ustaloną przez akredytowanego rzeczoznawcę. Wszystkie 39 mieszkań bez oznaczenia „sprzedane” ma cenę USD 141 440 lub niższą, a więc poniżej tej granicy, a test dotyczy wartości oszacowanej, a nie ceny. Czy kilka lokali można zsumować, nie jest podane w odczytanych przepisach, więc jest to pytanie do Agencji.

Ile podatku od nieruchomości dotyczyłoby mieszkania w BLOX Ortachala Tbilisi?

Od 30 września 2026 r. mienie osoby fizycznej inne niż grunt jest zwolnione z podatku, jeśli dochód rodziny w roku poprzednim nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tej kwoty Kodeks podatkowy ustala od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec roku. Dla mieszkania wycenionego na USD 140 000 daje to USD 1 120–1 400 rocznie (obliczenie), a zeznanie należy złożyć do 1 listopada i zapłacić do 15 listopada.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• BLOX: strona projektu Ortachala
• BLOX: przykładowa strona mieszkania (mieszkanie 201)
• BLOX: lista projektów mieszkaniowych
• BLOX: lista biur i lokali handlowych
• BLOX: strona „O nas”
• BLOX: jawne dane bloku, blok 34
• BLOX: jawny rekord mieszkania, mieszkanie 201
• Korter: Blox Ortachala in Tbilisi, ceny z 5 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Blox
• MUA: projekt hotelowo-mieszkaniowy na Avlabari
• Urząd Miasta Tbilisi: geografia i przyroda
• Urząd Miasta Tbilisi: naczelnicy dzielnic
• Wikipedia: dzielnica Krtsanisi
• Wikipedia: Isani (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: plac Wolności w Tbilisi
• Wikipedia: Narikala
• Wikipedia: Katedra Świętej Trójcy w Tbilisi
• Wikipedia: Międzynarodowy port lotniczy w Tbilisi
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 od 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart kontraktów
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service): strona o podatku od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Konferencja Haska prawa prywatnego międzynarodowego: tabela stanu Konwencji apostille

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.