BLOX Ortachala Tbilisi: ۳۹ آپارتمان از ۸۲٬۷۲۰ USD (۲۰۲۶)

پروژه BLOX Ortachala Tbilisi یک مجتمع مسکونی در نشانی Sh. Davitashvili Street 21 در محلهٔ اورتاچالا است که سازنده، یعنی BLOX، آپارتمان‌های آن را از راه یک انتخابگر آنلاین عرضه می‌کند: در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ این انتخابگر ۳۹ آپارتمان از ۱۹۱ آپارتمان را بدون نشان «فروخته‌شده» نشان می‌داد، به قیمت ۸۲٬۷۲۰ تا ۱۴۱٬۴۴۰ USD و به قیمت ۱٬۵۵۰ تا ۱٬۶۵۰ USD برای هر متر مربع. این راهنمای پروژه BLOX Ortachala Tbilisi اعداد سازنده را کنار اعداد سایت‌های آگهی می‌گذارد، هر تفاوت را با منبع و تاریخ آن نشان می‌دهد و قواعد گرجستان دربارهٔ خرید، مالیات و اقامت را می‌افزاید.

نگاهی کلی به پروژه BLOX Ortachala Tbilisi

سازنده در صفحهٔ پروژه خود (مطالعه‌شده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶) این مجتمع را پروژه‌ای چندمنظورهٔ تازه در اورتاچالا معرفی می‌کند، با دو بلوک مسکونی که در دو مرحله ساخته می‌شوند، فضاهای اداری و تجاری، زمین‌های فوتبال و پادل، فضاهای کودکان و ۷٬۰۰۰ متر مربع فضای سبز. نشانی را «Sh. Davitashvili N2۱» چاپ کرده و دکمهٔ «Book a call» را عرضه می‌کند.

آنچه متن صفحه چاپ نمی‌کند به همان اندازهٔ آنچه چاپ می‌کند اهمیت دارد. در آن نه سال تحویلی آمده، نه تعداد آپارتمان‌ها، نه سطح پایان‌کار و نه طرح پرداخت. اعدادی که خریدار می‌تواند مقایسه کند یک کلیک آن‌طرف‌تر، در صفحهٔ هر آپارتمان در انتخابگر، قرار دارند: متراژ کل، فهرست اتاق‌ها با متراژشان، قیمت هر متر مربع و قیمت کل که میان دلار و لاری جابه‌جا می‌شود، در کنار درصد پیشرفت و نشان موجود بودن.

این راهنما سه نوع اطلاعات را از هم جدا نگه می‌دارد. نوع اول آن چیزی است که BLOX در صفحه‌های خودش و در داده‌های عمومی پشت آن‌ها چاپ می‌کند و در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است. نوع دوم آن چیزی است که سایت‌های آگهی، به‌ویژه Korter، چاپ می‌کنند و با نام سایت و تاریخش مشخص شده است. نوع سوم محاسبهٔ حسابی است که در اینجا روی اعداد خود سازنده انجام شده و با برچسب محاسبه مشخص شده است. هر جا دو منبع با هم نمی‌خوانند، هر دو عدد نشان داده می‌شود و هیچ‌کدام انتخاب نمی‌شود.

هر منبع دربارهٔ وضعیت، پیشرفت، تحویل و بلوک‌ها چه می‌گوید

در فهرست پروژه‌های سازنده، کارت BLOX Ortachala عبارت «موجود» را با ۴۱٪ نشان می‌دهد. صفحه این درصد را با کلمات تعریف نمی‌کند. همین مقدار، ۴۱٪، در داده‌های هر ۱۹۱ آپارتمان هم بازمی‌گردد، در کنار تاریخ شروع پروژه ۱ اوت ۲۰۲۵ و تاریخ پایان ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۸. این فهرست پروژه‌های ۱۰۰٪ را زیر «تکمیل‌شده» می‌گذارد، از این رو در اینجا این عدد به‌عنوان نشانگر پیشرفت خوانده می‌شود.

یک محاسبهٔ ساده نشان می‌دهد این درصد تا چه اندازه به تقویم نزدیک است. از ۱ اوت ۲۰۲۵ تا ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶، ۴۶۹ روز از یک بازهٔ ۱٬۱۵۶ روزه می‌گذرد، یعنی ۴۰٫۶ درصد. این حساب را برای همین راهنما انجام داده‌ایم و بیانیهٔ BLOX نیست، و سازنده نمی‌گوید این درصد چگونه به دست می‌آید. به همین دلیل ۴۱٪ نشانگر تلقی می‌شود، نه رقمی که پیشرفت ساخت را اندازه گرفته باشد.

دید جداگانه‌ای از این پروژه در Korter وجود دارد که صفحهٔ پروژه‌اش گالری پیشرفت ساخت را با عکس‌هایی گرفته‌شده از یک نقطه دارد، با ثبت‌هایی از نوامبر ۲۰۲۵ تا اکتبر ۲۰۲۶. این عکس‌ها به Korter تعلق دارند و در اینجا بازتولید نمی‌شوند. پورتال سوم، myhome.ge، به یک درخواست ساده با صفحهٔ «دسترسی ممنوع» پاسخ می‌دهد، از این رو چیزی از آن استفاده نشده است.

تحویل جایی است که منابع از هم جدا می‌شوند. متن دیدنی blox.ge سالی را چاپ نمی‌کند. داده‌های پشت صفحه‌های آپارتمان‌ها تاریخ پایان ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۸ را دارند و Korter تکمیل را در Q3 سال ۲۰۲۸ برای بلوک A چاپ می‌کند، با این توضیح که بلوک B در دست برنامه‌ریزی است. این دو بر سر فصل با هم می‌خوانند. هیچ‌کدام تاریخ قراردادی نیست: تاریخی که خریدار را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد خرید و فروش نوشته می‌شود.

این دو منبع بلوک‌ها را به شکل‌های متفاوت توصیف می‌کنند. متن سازنده از دو بلوک مسکونی در دو مرحله سخن می‌گوید و آپارتمان‌ها را فقط برای یک بلوک فهرست می‌کند که در داده‌هایش «ortachala 1» نامیده شده است. Korter دو ساختمان را فهرست می‌کند: بلوک A با ۲۶ طبقه، در حال ساخت، و بلوک B با ۳۵ طبقه، در دست برنامه‌ریزی. داده‌های طبقات سازنده از طبقهٔ ۲ تا طبقهٔ ۲۶ می‌رود که با ۲۶ طبقهٔ بلوک A در Korter سازگار است.

دربارهٔ رکورد تجاری باید یک جملهٔ دیگر گفت. فهرست دفتر و تجاری سازنده کارتی با نام «BLOX Ortachala A Block» در همین نشانی دارد، با برچسب «موجود» و ۳۸٪، در حالی که داده‌های آن رکورد یک واحد تجاری در طبقهٔ همکف را با نشان فروخته‌شده فهرست می‌کند. این اعداد به رکورد تجاری تعلق دارند و از ۴۱٪ کارت مسکونی جدا هستند. قیمت واحدهای تجاری منتشر نمی‌شود، از این رو علاقه به فضای تجاری پرسشی برای تیم فروش است.

انتخابگر سازنده برای پروژه BLOX Ortachala Tbilisi در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶

روش مطالعه: فقط صفحه‌های عمومی، بدون ورود به حساب و بدون ارسال هیچ چیز. داده‌های بلوک شمارهٔ ۳۴ از ۲۵ طبقه نام می‌برد که از ۲ تا ۲۶ شماره‌گذاری شده‌اند، با ۸ آپارتمان در طبقه‌های ۲ تا ۲۰، ۷ آپارتمان در طبقه‌های ۲۱ تا ۲۳ و ۶ آپارتمان در طبقه‌های ۲۴ تا ۲۶. جمع این‌ها ۱۹۱ آپارتمان می‌شود. از این میان ۳۹ آپارتمان بدون نشان «فروخته‌شده» بودند و ۱۵۲ آپارتمان نشان فروخته‌شده داشتند. رکوردهای آن ۳۹ آپارتمان همان روز بار دوم برای متراژ و قیمت خوانده شد و همهٔ اعداد یکسان بودند.

سازنده اتاق نشیمن را یک اتاق حساب می‌کند. بنابراین آپارتمانی که «۲ rooms» برچسب خورده یک نشیمن و یک اتاق خواب دارد و آپارتمانی که «۳ rooms» برچسب خورده یک نشیمن و دو اتاق خواب دارد. دو آپارتمان، ۲۱۰۷ و ۲۳۰۷ با حدود ۸۸ متر مربع، «۲ rooms» برچسب خورده‌اند هر چند فهرست اتاق‌هایشان دو اتاق خواب نشان می‌دهد؛ از این رو این راهنما آپارتمان‌ها را بر پایهٔ اتاق‌های خواب موجود در فهرست اتاق‌ها گروه‌بندی می‌کند، نه بر پایهٔ برچسب.

در بسیاری از رکوردهای آپارتمان‌های فروخته‌شده قیمت ۱ USD برای هر متر مربع یا متراژهای بسیار کوچک برای آپارتمان‌های یک‌اتاقه دیده می‌شود، از این رو رکوردهای فروخته‌شده فقط برای شمارش به کار می‌روند. توضیح Korter از آپارتمان‌هایی با متراژ ۳۲ تا ۱۵۵ متر مربع و گزینه‌هایی از استودیو به بالا یاد می‌کند، اما جدول قیمت آن فقط پلان‌های دو‌اتاقه و سه‌اتاقه را فهرست می‌کند و انتخابگر سازنده امروز هیچ آپارتمان یک‌اتاقه‌ای عرضه نمی‌کند.

۳۹ آپارتمان بدون نشان «فروخته‌شده» به‌طور نابرابر پخش شده‌اند. طبقه‌های ۲ و ۳ جمعاً ۱۴ تای آن‌ها را دارند، ۲۳ طبقهٔ بالاتر ۲۵ تا دارند و طبقه‌های ۲۴ تا ۲۶ هیچ‌کدام ندارند. جدول زیر شمار هر طبقه را همراه با قیمت USD برای هر متر مربع که روی آپارتمان‌های فروخته‌نشدهٔ آن دیده می‌شود نشان می‌دهد. این فقط شمارش نشان‌ها در انتخابگر در یک روز است و دربارهٔ اینکه آپارتمان‌ها با چه سرعتی فروخته شده‌اند یا فروخته خواهند شد چیزی نمی‌گوید.

آپارتمان به آپارتمان: پلان‌ها، پله‌های قیمت و سهم بالکن

صفحهٔ هر آپارتمان یک «Common area»، قیمت هر متر مربع و قیمت کل را چاپ می‌کند و سپس فهرست اتاق‌ها را. اگر این‌ها با هم خوانده شوند، ۳۹ آپارتمان بدون نشان «فروخته‌شده» به یازده گروه پلان یکسان تقلیل می‌یابند. جدول هر گروه را با متراژ اتاق‌ها، طبقه‌هایی که آپارتمان فروخته‌نشده در آن‌ها هست، تعداد، قیمت هر متر مربع و قیمت کل نشان می‌دهد، همه به همان صورت که در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ شده بود.

دو پلهٔ قیمت دیده می‌شود. در پلان‌های دوخوابه آپارتمان‌های طبقه‌های ۲ و ۳ به قیمت ۱٬۵۵۰ USD برای هر متر مربع و آپارتمان‌های طبقهٔ ۴ به بالا به قیمت ۱٬۶۰۰ USD قیمت‌گذاری شده‌اند. در پلان‌های یک‌خوابه با شمارهٔ ۰۵ تا ۰۷ آپارتمان‌های طبقه‌های ۲ و ۳ به قیمت ۱٬۶۰۰ و آپارتمان‌های طبقهٔ ۵ به بالا به قیمت ۱٬۶۵۰ USD هستند. هر بار پله ۵۰ USD برای هر متر مربع است که ۳٫۲ و ۳٫۱ درصد می‌شود (محاسبه).

سازنده قاعده‌ای را که پشت این پله‌ها هست منتشر نمی‌کند. چون رکوردهای فروخته‌شده برای قیمت‌ها به کار نمی‌روند، نردبان قیمت را برای طبقه‌هایی که همهٔ آپارتمان‌هایشان نشان فروخته‌شده دارند، مانند طبقه‌های ۲۴ تا ۲۶، نمی‌توان خواند و خریدار قیمت‌نامهٔ همان آپارتمان مشخص را از تیم فروش می‌خواهد. یک شمارهٔ آپارتمان یکسان می‌تواند در طبقه‌های مختلف حتی با پلان یکسان قیمت متفاوتی برای هر متر مربع داشته باشد، پس شمارهٔ آپارتمان به‌تنهایی قیمت نیست.

هر رکورد آپارتمان همچنین یک زاویه به درجه ذخیره می‌کند، یکی برای هر جایگاه آپارتمان در طبقه: ۰ برای جایگاه‌هایی که به ۰۱ ختم می‌شوند، ۴۵ برای ۰۲، ۹۰ برای ۰۳، ۱۳۵ برای ۰۴ (همه با نشان فروخته‌شده)، ۱۸۰ برای ۰۵، ۲۲۵ برای ۰۶، ۲۷۰ برای ۰۷ و ۳۱۵ برای ۰۸ (آپارتمان ۲۳۰۷ با آنکه شمارهٔ آن به ۰۷ ختم می‌شود ۱۸۰ دارد).

سازنده نمی‌گوید جهت صفر کدام است یا زاویه چه چیزی را نشان می‌دهد، از این رو این راهنما زاویه‌ها را به جهت‌های جغرافیایی یا ادعاهای منظره تبدیل نمی‌کند. متن Korter می‌گوید آپارتمان‌ها در بخشی از ساختمان منظرهٔ رودخانه دارند؛ این عبارت خود Korter است و موقعیت یک آپارتمان مشخص در نقشهٔ استقرار بررسی می‌شود.

بالکن به‌خاطر اندازه‌اش توجه می‌طلبد. صفحهٔ آپارتمان بالکن را به‌صورت یک سطر اتاق فهرست می‌کند و متراژ اتاق‌ها، با احتساب بالکن، با فاصلهٔ ۰٫۶ تا ۱٫۵ متر مربع به متراژ کل چاپ‌شده می‌رسد. اگر بالکن از متراژ کل کنار گذاشته شود، شکاف ۸٫۶ تا ۱۲٫۸ متر مربع می‌شد. بنابراین به نظر می‌رسد متراژ کل بالکن را به‌طور کامل در بر می‌گیرد، هرچند سازنده این را نمی‌گوید.

ستون آخر محاسبه‌ای بر پایهٔ اعداد خود سازنده است: قیمت کل تقسیم بر اتاق‌های فهرست‌شده بدون بالکن. این قیمتی نیست که سازنده اعلام کرده باشد و استدلالی برای قیمت‌گذاری متفاوت بالکن هم نیست. نشان می‌دهد اگر بالکن در مبنای قیمت با متراژ کامل شمرده شود، خریدار برای هر متر مربع فضای داخلی چه مبلغی می‌پردازد. سهم بالکن از ۱۴٫۵ درصد در پلان‌های دوخوابه تا ۲۰٫۴ درصد در پلان ۵۹٫۳ متر مربعی متغیر است.

از همین جدول دو مشاهدهٔ دیگر به دست می‌آید. نخست، متراژ کل چاپ‌شده در برخی پلان‌ها بین طبقه‌ها به اندازهٔ ۰٫۱ متر مربع تغییر می‌کند، برای مثال ۸۷٫۹، ۸۸٫۱، ۸۸٫۲ و ۸۸٫۳ متر مربع در پلان دوخوابه، در حالی که اتاق‌ها تقریباً همان اندازه را حفظ می‌کنند، از این رو قیمت کل بین طبقه‌ها حتی با یک قیمت برای هر متر مربع فرق دارد. دوم، خریداری که آپارتمان‌های یک پلان را در طبقه‌های مختلف مقایسه می‌کند صفحهٔ هر آپارتمان را می‌خواند، زیرا متراژ، قیمت هر متر مربع و مجموع همگی با گام‌های کوچک فرق می‌کنند.

قیمت‌ها به تفکیک منبع و تاریخ، شرایط پرداخت، سطح پایان‌کار و وام مسکن

قیمت‌های سازنده همان‌هایی هستند که در انتخابگر آمده‌اند. Korter مجموعهٔ دومی را چاپ می‌کند که به ۵ نوامبر ۲۰۲۶ تاریخ‌گذاری شده است و چند تفاوت از تاریخ‌ها و از شیوهٔ گروه‌بندی آپارتمان‌ها در هر سایت ناشی می‌شود. شمار ۲۲ آپارتمان دو‌اتاقه و ۱۶ آپارتمان سه‌اتاقه در Korter با شمار ۲۰ و ۱۹ سازنده در ۱۳ نوامبر نمی‌خواند و در اینجا کوششی برای هماهنگ کردن آن‌ها نمی‌شود. هر دو مجموعه نشان داده شده‌اند.

اعداد لاری از اعداد دلاری پیروی می‌کنند. رقم ۴٬۰۲۰ GEL برای هر متر مربع که سازنده چاپ کرده برابر است با ۱٬۵۵۰ USD ضرب‌در حدود ۲٫۵۹۳، و نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) که از ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ معتبر است 1 USD = ۲٫۵۹۳۵ GEL است. این نشان می‌دهد دلار قیمت پایه است و مبلغ لاری با نرخ تغییر می‌کند (محاسبه؛ سازنده این را نمی‌گوید). اینکه قرارداد از کدام ارز استفاده می‌کند و تبدیل در چه تاریخی ثابت می‌شود پرسش‌هایی برای پیشنهاد کتبی است.

Korter همچنین پروژه‌هایی را که نزدیک می‌داند با قیمت «از» برای هر متر مربع هر کدام فهرست می‌کند. این‌ها به سازندگان دیگر تعلق دارند، در مراحل دیگر و با سطح پایان‌کار دیگری هستند و ارزان‌ترین آپارتمان یک پروژه با میانگین پروژه قابل مقایسه نیست. آن‌ها به‌عنوان نگاه یک سایت آگهی به همسایگی در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ نشان داده می‌شوند.

شرایط پرداخت کم‌حرف‌ترین بخش منابع است. صفحهٔ پروژه و رکوردهای آپارتمان نه طرح اقساط، نه سهم پیش‌پرداخت، نه تعداد ماه‌ها و نه بانک همکار را چاپ می‌کنند و هیچ سند طرح پرداختی به هیچ رکورد آپارتمانی پیوست نشده است. Korter «شرایط خرید انعطاف‌پذیر» و گزینه‌های وام مسکن از راه یک بانک همکار را در میان مزیت‌های خود فهرست می‌کند و ماشین‌حسابی با نام یک بانک در سرتیتر نشان می‌دهد با نرخ‌هایی از ۷٫۴ درصد اسمی و ۸٫۳ درصد مؤثر که Korter آن‌ها را تقریبی و وابسته به Term SOFR توصیف می‌کند.

آن ماشین‌حساب تصویرسازی Korter در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ است و شرط BLOX نیست. سایت سازنده نام هیچ بانکی را نمی‌آورد و این راهنما صفحه‌ای از یک بانک نیافته است که همکاری با سازنده را تأیید کند، از این رو مسیر وام مسکن باید کتبی تأیید شود، همراه با آنچه یک غیرمقیم باید ارائه دهد. سطح پایان‌کار هم باز است: سازنده هیچ‌کدام را ذکر نمی‌کند و Korter در توضیح از «white frame» و در ویژگی‌ها از «green frame» استفاده می‌کند بی‌آنکه هیچ‌یک از دو اصطلاح را تعریف کند.

موقعیت پروژه BLOX Ortachala Tbilisi: خیابان Davitashvili، اورتاچالا و ناحیهٔ Krtsanisi

سازنده نشانی را Sh. Davitashvili N21 چاپ می‌کند و اورتاچالا را با کلمات خودش ناحیه‌ای تاریخی از تفلیس توصیف می‌کند. در بخش تماس سازنده، دفتر فروش در همین نشانی خیابان چاپ شده است. Korter عبارت Shalva Davitashvili Street 21 را می‌نویسد، پروژه را در ناحیهٔ Krtsanisi ثبت می‌کند و آن را در کنار رودخانهٔ کورا قرار می‌دهد. این دو برچسب با هم تناقض ندارند: مقالهٔ ویکی‌پدیای انگلیسی دربارهٔ ناحیهٔ Krtsanisi اورتاچالا را در میان محله‌های این ناحیه فهرست می‌کند.

فهرست روسای نواحی شهرداری تفلیس ده ناحیه را نام می‌برد که Krtsanisi یکی از آن‌هاست. صفحهٔ آن دربارهٔ جغرافیا و طبیعت می‌گوید شهر در کنار رود مت‌کواری (کورا) در ارتفاع ۳۸۰ تا ۶۰۰ متر از سطح دریا قرار دارد و بستر رودخانه را در دیگومی ۴۲۵ متر و در اورتاچالا ۳۷۰ متر می‌داند؛ از میان این دو مکانی که نام می‌برد، اورتاچالا پایین‌تر است. برای خریدار، نشانی خیابان و گزارش ثبتی موقعیت را قطعی می‌کنند و برچسب ناحیه فقط راهی برای جست‌وجوست.

صفحهٔ Korter یک نشانگر نقشه در عرض جغرافیایی ۴۱٫۶۷۳۳۹ و طول جغرافیایی ۴۴٫۸۳۶۰۵ دارد. جفت مختصات دوم در همان داده‌های صفحه، ۴۱٫۶۷۲۹۳ و ۴۴٫۸۳۵۲۴، حدود ۸۵ متر دورتر است و صفحه نمی‌گوید چه چیزی را نشان می‌دهد. فاصله‌های زیر از جفت نخست و از مختصات ویکی‌پدیای هر مکان استفاده می‌کنند. این‌ها خط مستقیم‌اند، نه فاصلهٔ پیاده یا با خودرو، و جفت دوم همین اعداد را با تفاوتی تا ۰٫۱ کیلومتر می‌دهد.

Korter توصیف‌های خودش را می‌افزاید که متن سایت آگهی است و برای بیشتر موارد فاصله‌ای ندارد. ایستگاه مرکزی اتوبوس اورتاچالا حدود ۲۷۰ متر تا مجتمع فاصله دارد، فرودگاه حدود ۲۰ دقیقه با خودرو است و ایستگاه مترو ایسانی ۲۵ تا ۳۰ دقیقه با اتوبوس. خطوط اتوبوس ۱۰۱، ۱۰۲، ۳۴۳، ۳۴۴، ۳۴۵ و ۳۴۶ هر ۱۵ تا ۲۰ دقیقه از نزدیکی عبور می‌کنند. رقم مترو زمان اتوبوس است و رقم جدول خط مستقیم، پس این دو چیزهای متفاوتی را می‌سنجند و با هم تناقض ندارند.

فهرست امکانات خود سازنده بیشتر تصویری از حیاط می‌دهد تا از محله: یک مرکز تجاری، فضای سبز، زمین‌های پادل، یک استادیوم فوتبال، پارکینگ، فضای کودکان و سامانهٔ امنیتی ۲۴/۷. فهرست Korter دستگاه‌های ورزشی فضای باز، یک زمین تنیس و دوربین مداربسته با ورود کنترل‌شده را می‌افزاید. اینکه کدام یک از این‌ها در مرحلهٔ نخست ساخته می‌شوند و کدام به بلوک دوم تعلق دارند پرسشی برای نقشهٔ استقرار و پروانهٔ ساخت است.

خرید در گرجستان: دفتر ثبت، قرارداد، مالیات، اقامت و تأمین مالی

قانون گرجستان به خارجی اجازه می‌دهد آپارتمانی را با همان شرایط یک شهروند در مالکیت داشته باشد. دستهٔ محدودشده زمین کشاورزی است که ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی آن را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی کنار می‌گذارد؛ یک بلوک مسکونی شهری بیرون از آن است. پیشینه در راهنماهای امکان خرید ملک در گرجستان برای خارجی‌ها و نحوهٔ خرید ملک در گرجستان آمده است.

برای آپارتمانی در ساختمان در حال ساخت، ماده ۱۸۳ قانون مدنی دو چیز مهم را تعیین می‌کند: معامله کتبی انجام می‌شود و حق خریدار در دفتر ثبت عمومی درج می‌گردد. بروشور یا صفحهٔ آپارتمان آن معامله کتبی نیست. دفتر ثبت برای ثبت در چهار روز کاری ۱۵۰ GEL، در یک روز کاری ۲۷۰ GEL و در همان روز تسلیم ۳۵۰ GEL می‌گیرد، که با نرخ بالا حدود ۵۸، ۱۰۴ و ۱۳۵ USD می‌شود (هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR)).

خریداری که خارج از کشور است دو راه معمول دارد. وکالت‌نامه را می‌توان آپوستیل کرد و جدول وضعیت کنفرانس لاهه نشان می‌دهد کنوانسیون آپوستیل از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان لازم‌الاجرا شده است. یا دفتر ثبت ثبت آنلاین را از راه قرارداد هوشمند با یک نشست مجازی رزروشده عرضه می‌کند. اینکه سازنده کدام راه را می‌پذیرد پیش از هر پرداختی تأیید می‌شود.

مالیات اول می‌آید. قواعد افراد حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد، زمانی که قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ قانون مالیات را اصلاح کرد. طبق ماده ۲۰۲(۵) دارایی غیر از زمین متعلق به شخص حقیقی ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال مالیات می‌دهد و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن را در صورتی که درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نبوده باشد معاف می‌کند. گزارش EY Georgia دربارهٔ مالیات و حقوق برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ حد پیشین را ۴۰٬۰۰۰ GEL می‌دهد.

یک مثال محاسبه‌شده مقیاس را نشان می‌دهد. برای آپارتمانی با ارزش بازار پایان سال ۱۴۰٬۰۰۰ USD، دامنهٔ ۰٫۸ تا ۱ درصد سالانه ۱٬۱۲۰ تا ۱٬۴۰۰ USD می‌شود، یا حدود ۲٬۹۰۵ تا ۳٬۶۳۱ GEL با نرخ ۲٫۵۹۳۵، و اگر درآمد خانوار ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر بوده باشد چیزی بدهکار نیست.

ماده ۲۰۱(۱)(c.a) به املاکی «شامل ساخت‌وسازِ ناتمام» که متعلق به یک شخص حقیقی است می‌رسد، از این رو اینکه خریدار پیش‌فروش (off-plan) هم‌اکنون شمرده می‌شود یا نه به قرارداد و رکورد ثبتی بستگی دارد. ماده ۲۰۵ اظهارنامه را برای ۱ نوامبر و پرداخت را برای ۱۵ نوامبر تعیین می‌کند. صفحهٔ اداره درآمدهای گرجستان (Revenue Service، rs.ge) ماشین‌حساب دارد و مالیات ملک در گرجستان ثبت اظهارنامه را پوشش می‌دهد.

اجاره و فروش مجدد جداگانه مشمول مالیات‌اند. طبق ماده ۸۱، اجارهٔ مسکونی دریافت‌شده توسط شخص حقیقی که کسوراتی مطالبه نمی‌کند با نرخ ۵ درصد مالیات می‌شود و مازاد حاصل از واگذاری یک آپارتمان مسکونی نیز همین‌طور؛ ماده ۸۲(۱)(f.a) آن مازاد را در صورتی که آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد از درآمد کنار می‌گذارد. ماده ۱۶۶ مالیات بر ارزش افزوده را ۱۸ درصد تعیین می‌کند و قرارداد می‌گوید قیمت اعلام‌شده بدون آن است یا با آن.

دربارهٔ اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای شرح می‌دهد که مالک ملک غیرکشاورزی است که ارزش بازارش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری بیشتر باشد، آن‌گونه که یک ارزیاب مجاز تعیین می‌کند، و قانون وضعیت حقوقی خارجی‌ها و افراد بدون تابعیت همین آزمون را بیان می‌کند. هر ۳۹ آپارتمان در انتخابگر با قیمت ۱۴۱٬۴۴۰ USD یا کمتر قیمت‌گذاری شده‌اند، یعنی زیر این خط، و آزمون به ارزش ارزیابی‌شده برمی‌گردد نه قیمت قرارداد. ارزش دقیقاً ۱۵۰٬۰۰۰ USD از آن بیشتر نیست.

متن‌های خوانده‌شده از «یک ملک غیرمنقول» سخن می‌گویند و دربارهٔ جمع کردن چند واحد با ارزش کمتر چیزی نمی‌گویند، از این رو پیش از اینکه برنامه‌ای بر آن استوار شود این پرسشی برای آژانس است. راهنمای دریافت اجازهٔ اقامت در گرجستان مراحل درخواست را می‌دهد.

دربارهٔ تأمین مالی، قواعد بانک ملی وام را برای وام‌های ارز خارجی به ۷۰ درصد ارزش ملک و برای وام‌های لاری به ۹۰ درصد محدود می‌کند. به‌عنوان نمونه، آپارتمانی که بانک آن را ۹۰٬۰۰۰ USD ارزش‌گذاری کند حداکثر وام ارز خارجی ۶۳٬۰۰۰ USD دارد (محاسبه). بانک‌ها علاوه بر این بررسی‌های خود را اعمال می‌کنند و راهنمای وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها آنچه غیرمقیمان با آن روبه‌رو می‌شوند را شرح می‌دهد. قواعد همان‌طور که در تاریخ‌های مطالعه منتشر شده بودند آورده شده‌اند و جای خواندن قرارداد توسط وکیل را نمی‌گیرند.

پیش از رزرو چه چیزهایی را باید کتبی خواست

صفحه‌های سازنده برای هر آپارتمان متراژ، قیمت و درصد پیشرفت را چاپ می‌کنند و کم چیز دیگری. رزرو آپارتمانی در مجتمع به بیش از این نیاز دارد و هر مورد زیر درخواستی عادی است که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت بیعانه مطرح کند. هر مورد به شکافی پاسخ می‌دهد که جدول‌های بالا باز می‌گذارند.

1. شمارهٔ آپارتمان، طبقه، پلان و متراژ کل، با قیمت به ارز قرارداد و تاریخی که هر تبدیل در آن ثابت می‌شود.
2. مبنایی که قیمت هر متر مربع بر آن محاسبه می‌شود، از جمله اینکه بالکن در متراژ کل با متراژ کامل شمرده می‌شود یا نه.
3. قیمت‌نامهٔ همان آپارتمان مشخص، چون یک شمارهٔ آپارتمان یکسان می‌تواند در طبقهٔ دیگر قیمت متفاوتی برای هر متر مربع داشته باشد.
4. تاریخ تحویل نوشته‌شده در قرارداد، تعریف تحویل و آنچه در صورت رعایت نشدن تاریخ پیش می‌آید.
5. نام قانونی، کد ثبت و نشانی شرکتی که قرارداد را امضا می‌کند و رابطهٔ آن با مالک قطعه زمین.
6. پروانهٔ ساخت، از جمله شمار مجاز بلوک‌ها و طبقه‌ها، تا متن سازنده دربارهٔ دو بلوک و ۲۶ و ۳۵ طبقهٔ Korter را بتوان با یک سند تطبیق داد.
7. اینکه بلوک مسکونی دوم بخشی از همین قرارداد، همین مرحله یا فروشی بعدی است.
8. گزارش ثبتی دفتر ثبت عمومی برای قطعه زمین و شمارهٔ کاداستر واحد، که با شماره‌ای که Korter چاپ می‌کند سنجیده شود.
9. جدول پرداخت با پیش‌پرداخت، هر قسط و تاریخ آن، هر کارمزد یا اضافه‌بها و هزینهٔ مؤثر هر شرایط اقساطی.
10. پرداخت‌ها چگونه نگهداری می‌شوند: حساب امانی (escrow) یا حساب پرداخت، یا پرداخت مستقیم به سازنده، و رسیدی که برای هر پرداخت داده می‌شود.
11. «White frame» یا «green frame» در این پروژه چه معنایی دارد: دیوارها، پنجره‌ها، کف‌سازی (screed)، نقاط اتصال تأسیسات و شیشه‌کاری بالکن، و آنچه مالک خودش تکمیل می‌کند.
12. کدام بانک یا بانک‌ها، در صورت وجود، خریدها را در اینجا تأمین مالی می‌کنند و هر کدام چه چیزی از غیرمقیم می‌خواهد.
13. اینکه جای پارک همراه آپارتمان فروخته می‌شود یا جداگانه، و ترتیب شارژ خدمات برای حیاط، حفاظت و بخش‌های مشترک.
14. کدام امکانات (زمین‌های پادل، زمین فوتبال، فضاهای کودکان، مرکز تجاری) در مرحلهٔ نخست و در چه زمانی ساخته می‌شوند.
15. اینکه واحدهای تجاری در رکورد بلوک A برای فروش هستند یا نه، و با چه شرایطی.
16. مالکیت پس از تحویل چگونه ثبت می‌شود و هزینه‌های ثبت چگونه میان خریدار و سازنده تقسیم می‌شود.

پاسخ‌ها باید در قرارداد یا در پیوست امضاشدهٔ آن بیایند، زیرا یک صفحهٔ وب می‌تواند بی‌اطلاع تغییر کند. شرایط بازپرداخت هر بیعانه پیش از امضا در فرم رزرو خوانده می‌شود.

BLOX Ortachala Tbilisi در میان دیگر پروژه‌های BLOX و آگهی‌های نزدیک در تفلیس

فهرست پروژه‌های سازنده یازده کارت مسکونی را نشان می‌دهد. دو جفت کارت نام یکسان دارند اما ساختمان‌هایشان متفاوت است: BLOX Didi Digomi در خیابان Demetre Tavdadebuli و در خیابان 6 Teimuraz I، و BLOX Beliashvili در خیابان Beliashvili 84 و 68a Beliashvili. هر کدام صفحهٔ خود را در این سایت دارد و درصد روی کارت نشانگر پیشرفت سازنده است که ۱۰۰٪ ساختمان تکمیل‌شده را نشان می‌دهد.

آگهی‌های دیگر در همین بخش تفلیس برای زمینه مفیدند و در همان جایگاه قرار دارند: هر رقم زیر همان است که سازنده یا سایت آگهی‌اش در تاریخ همان خانه چاپ کرده و هیچ‌کدام پیشنهاد BLOX نیست. اورتاچالا دو ساختمان تکمیل‌شدهٔ Monolith و یک پروژهٔ تازه‌تر NEXT در کنار رودخانه دارد و طرح Horizon از Archi در خیابان Vakhtang Gorgasali قرار گرفته است. گزینه‌های بیشتر در آگهی‌های تفلیس است، با زمینهٔ سطح کشور در آگهی‌های ملک در گرجستان و داده‌های قیمت در قیمت املاک در تفلیس.

BLOX (سازنده)

صفحهٔ دربارهٔ ما سازنده می‌گوید BLOX از سال ۲۰۱۶ در بازار توسعهٔ املاک گرجستان فعالیت می‌کند و صفحهٔ سازنده در Korter نیز شرکت را به ۲۰۱۶ تاریخ‌گذاری می‌کند. صفحه مجموع ساختمان‌ها یا آپارتمان‌های تحویل‌شده را چاپ نمی‌کند.

فهرست پروژه‌های blox.ge یازده کارت مسکونی را نشان می‌دهد که چهار تای آن‌ها زیر ۱۰۰٪ هستند (Kheivani، Ortachala، Sarajishvili و Didi Digomi در خیابان Demetre Tavdadebuli) و فهرست دفتر و تجاری هشت مورد را نشان می‌دهد. دفتر اصلی در 19 Agmashenebeli Alley، Dream Tower است و چهار دفتر فروش چاپ شده که یکی از آن‌ها در Sh. Davitashvili St. N2۱ است، یعنی نشانی همین پروژه.

دفتر معماری MUA یک طرح هتلی و مسکونی در آولابری را فهرست می‌کند، با سال پروژه ۲۰۲۲، وضعیت ساخته‌شده و کارفرما Blox. نهاد حقوقی شرکت، کد ثبت و سهامداران در blox.ge چاپ نشده‌اند. به همین دلیل نهاد طرف قرارداد نخستین چیزی است که باید کتبی خواسته شود، به‌عنوان گام عادی پیش از هر رزرو.

سوالات متداول

BLOX Ortachala Tbilisi کجاست و در کدام ناحیه قرار دارد؟

پروژه BLOX Ortachala Tbilisi در Sh. Davitashvili Street 21 در اورتاچالا قرار دارد، محله‌ای که ویکی‌پدیا آن را در ناحیهٔ Krtsanisi فهرست می‌کند. سازنده نشانی را Sh. Davitashvili N21 چاپ می‌کند و اورتاچالا را ناحیه‌ای تاریخی از تفلیس می‌نامد، در حالی که Korter پروژه را زیر ناحیهٔ Krtsanisi در ساحل رودخانهٔ کورا ثبت می‌کند. این برچسب‌ها با هم تناقض ندارند، زیرا اورتاچالا یک محله است و Krtsanisi ناحیه. گزارش ثبتی قطعه زمین موقعیت دقیق را قطعی می‌کند.

مجتمع چند آپارتمان دارد و چند تای آن‌ها بدون نشان «فروخته‌شده» بودند؟

در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ داده‌های بلوک سازنده ۱۹۱ آپارتمان مسکونی را در طبقه‌های ۲ تا ۲۶ فهرست می‌کرد و ۳۹ تای آن‌ها بدون نشان «فروخته‌شده» بودند در حالی که ۱۵۲ تا نشان فروخته‌شده داشتند. Korter در داده‌های مورخ ۵ نوامبر ۲۰۲۶ تعداد ۳۸ آپارتمان برای فروش در بلوک A را شمرد. فاصلهٔ هشت‌روزه میان دو تاریخ و گروه‌بندی متفاوت آپارتمان‌ها ممکن است بخشی از تفاوت را توضیح دهد و در اینجا هیچ‌کدام از دو رقم انتخاب نمی‌شود. سازنده در متن صفحه تعداد آپارتمان‌ها را چاپ نمی‌کند.

یک آپارتمان در BLOX Ortachala Tbilisi چقدر قیمت دارد؟

صفحه‌های آپارتمان سازنده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ قیمت‌ها را از ۸۲٬۷۲۰ USD برای یک آپارتمان یک‌خوابهٔ ۵۱٫۷ متر مربعی تا ۱۴۱٬۴۴۰ USD برای یک آپارتمان دوخوابهٔ ۸۸٫۴ متر مربعی نشان می‌دادند، با ۱٬۵۵۰ تا ۱٬۶۵۰ USD برای هر متر مربع. مبلغ‌های لاری از ۲۱۴٬۵۱۸ GEL تا ۳۶۶٬۷۹۶ GEL است. این‌ها قیمت ۳۹ آپارتمان بدون نشان «فروخته‌شده» هستند و هر آپارتمان قیمت خودش را دارد، پس پیشنهاد کتبی برای همان آپارتمان مشخص رقمی است که به حساب می‌آید.

تحویل چه زمانی است؟

متن صفحه در blox.ge سال تحویلی را چاپ نمی‌کند. داده‌های پشت صفحه‌های آپارتمان‌ها تاریخ پایان پروژه ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۸ را دارند و Korter تکمیل را در Q3 سال ۲۰۲۸ برای بلوک A چاپ می‌کند، با بلوک B در دست برنامه‌ریزی. این دو بر سر فصل با هم می‌خوانند. تاریخی که فروشنده را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد خرید و فروش آمده، همراه با تعریف تحویل در قرارداد، از این رو هر دو در فهرست مواردی هستند که باید کتبی خواسته شوند.

عدد ۴۱ درصد روی کارت پروژه چه معنایی دارد؟

سازنده آن را با کلمات تعریف نمی‌کند. همین ۴۱٪ در داده‌های هر آپارتمان در کنار تاریخ شروع ۱ اوت ۲۰۲۵ و تاریخ پایان ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۸ دیده می‌شود و فهرست سازنده پروژه‌های ۱۰۰٪ را زیر «تکمیل‌شده» می‌گذارد. حدود ۴۰٫۶ درصد از زمان میان دو تاریخ تا ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ سپری شده بود (محاسبه)، از این رو این عدد به‌عنوان نشانگر پیشرفت خوانده می‌شود، نه سهم اندازه‌گیری‌شدهٔ ساخت.

آپارتمان‌ها چه سطح پایان‌کاری دارند؟

سازنده سطح پایان‌کاری ذکر نمی‌کند. توضیح Korter می‌گوید آپارتمان‌ها در وضعیت white frame تحویل داده می‌شوند و بخش ویژگی‌ها و گزینه‌های پایان‌کار در Korter green frame می‌گوید؛ Korter در متن خوانده‌شده هیچ‌یک از دو اصطلاح را تعریف نمی‌کند. صفحه‌های آپارتمان تصویرسازی‌های سه‌بعدی مبله (3D) نشان می‌دهند که تصویرسازی هستند و مشخصات فنی نیستند. فهرستی کتبی از آنچه هر دیوار، پنجره، کف و نقطهٔ اتصال تأسیسات شامل می‌شود پرسش را روشن می‌کند.

آیا برای BLOX Ortachala Tbilisi طرح اقساط یا وام مسکن وجود دارد؟

سازنده در صفحهٔ پروژه یا در رکوردهای آپارتمان نه طرح اقساط، نه سهم پیش‌پرداخت، نه تعداد ماه‌ها و نه بانک همکار را چاپ می‌کند. Korter ماشین‌حساب وام مسکنی با نام یک بانک در سرتیتر نشان می‌دهد، با نرخ‌هایی از ۷٫۴ درصد اسمی، به‌عنوان تصویرسازی مورخ ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶. طبق قواعد بانک ملی، وام ارز خارجی تا ۷۰ درصد ارزش ملک و وام لاری تا ۹۰ درصد محدود است.

آیا یک خارجی می‌تواند اینجا آپارتمان بخرد؟

بله، در اصل. قانون گرجستان زمین کشاورزی را محدود می‌کند، نه آپارتمان‌ها در یک بلوک مسکونی شهری را، از این رو یک خارجی می‌تواند آپارتمانی را با همان شرایط یک شهروند بخرد. خرید کتبی انجام می‌شود و حق خریدار بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی در دفتر ثبت عمومی درج می‌گردد. هزینهٔ ثبت ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ GEL بسته به سرعت است و خریدار خارج از کشور می‌تواند از راه وکالت‌نامهٔ آپوستیل‌شده یا خدمت آنلاین دفتر ثبت امضا کند.

آیا یک آپارتمان از راه ملک شرایط اجازهٔ اقامت را دارد؟

آژانس توسعه خدمات عمومی اقامت کوتاه‌مدت را برای ملکی شرح می‌دهد که ارزش بازار ارزیابی‌شده‌اش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری بیشتر باشد، آن‌گونه که یک ارزیاب مجاز تعیین می‌کند. هر ۳۹ آپارتمان بدون نشان «فروخته‌شده» با قیمت ۱۴۱٬۴۴۰ USD یا کمتر قیمت‌گذاری شده‌اند، یعنی زیر این خط، و آزمون به ارزش ارزیابی‌شده برمی‌گردد نه قیمت. اینکه چند واحد را بتوان با هم جمع کرد در متن‌های خوانده‌شده ذکر نشده است، از این رو این پرسشی برای آژانس است.

برای یک آپارتمان در BLOX Ortachala Tbilisi چه مقدار مالیات ملک اعمال می‌شود؟

از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ دارایی شخص حقیقی غیر از زمین معاف است، اگر درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نبوده باشد. بالاتر از آن، قانون مالیات ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال را تعیین می‌کند. برای آپارتمانی با ارزش ۱۴۰٬۰۰۰ USD این سالانه ۱٬۱۲۰ تا ۱٬۴۰۰ USD می‌شود (محاسبه) و اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر موعد دارد.

منابع و تاریخ آخرین بررسی

آخرین بررسی: 13 نوامبر 2026. منابع:

• BLOX: صفحهٔ پروژهٔ Ortachala
• BLOX: نمونهٔ صفحهٔ آپارتمان (آپارتمان ۲۰۱)
• BLOX: فهرست پروژه‌های مسکونی
• BLOX: فهرست دفتر و تجاری
• BLOX: صفحهٔ دربارهٔ ما
• BLOX: داده‌های عمومی بلوک، بلوک ۳۴
• BLOX: رکورد عمومی آپارتمان، آپارتمان ۲۰۱
• Korter: Blox Ortachala in Tbilisi، قیمت‌ها به تاریخ ۵ نوامبر ۲۰۲۶
• Korter: صفحهٔ سازندهٔ Blox
• MUA: طرح هتلی و مسکونی در آولابری
• شهرداری تفلیس: جغرافیا و طبیعت
• شهرداری تفلیس: روسای نواحی
• ویکی‌پدیا: ناحیهٔ Krtsanisi
• ویکی‌پدیا: ایسانی (متروی تفلیس)
• ویکی‌پدیا: میدان آزادی، تفلیس
• ویکی‌پدیا: ناریکالا
• ویکی‌پدیا: کلیسای جامع تثلیث مقدس تفلیس
• ویکی‌پدیا: فرودگاه بین‌المللی تفلیس
• بانک ملی گرجستان: نرخ‌های رسمی ارز (۱ USD = ۲٫۵۹۳۵ GEL از ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶)
• بانک ملی گرجستان: الزامات PTI و LTV
• NAPR: هزینه‌ها و مهلت‌های ثبت اموال غیرمنقول
• NAPR: هزینه‌های خدمات اطلاعاتی
• NAPR: خدمت ثبت قرارداد هوشمند
• قانون مدنی گرجستان، ماده ۱۸۳، matsne.gov.ge
• قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی، matsne.gov.ge
• قانون مالیات گرجستان، متن انگلیسی، matsne.gov.ge
• قانون وضعیت حقوقی خارجی‌ها و افراد بدون تابعیت، matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief، ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶
• اداره درآمدهای گرجستان (Revenue Service): صفحهٔ مالیات ملک
• آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA): اجازه‌های اقامت
• کنفرانس لاهه دربارهٔ حقوق بین‌الملل خصوصی: جدول وضعیت کنوانسیون آپوستیل

این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.