پروژه Archi Horizon Tbilisi یک مجتمع مسکونی سه‌بلوکی است که Archi آن را در خیابان واختانگ گورگاسالی، پلاک ۱۰۹، در منطقهٔ اورتاچالا در تفلیس می‌سازد، و صفحه‌های خود سازنده در تاریخ ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ پیشرفت ساخت را ۶ درصد برای بلوک A، ۲ درصد برای بلوک B و ۰ درصد برای بلوک C نشان می‌دهند.
این راهنما دربارهٔ پروژه Archi Horizon Tbilisi، سایت archi.ge را همان‌گونه که در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد می‌خواند و در کنار آن آنچه Korter، صفحهٔ یک کارگزار دبی و یک آگهی در Realting دربارهٔ قیمت، طبقه‌ها، واحدها و تحویل منتشر کرده‌اند را قرار می‌دهد، با ذکر منبع و تاریخ برای هر رقم. سازنده برای این پروژه نه قیمتی منتشر کرده و نه تاریخ تحویلی، به همین دلیل راهنما همهٔ ارقام منابع دیگر را کنار هم نشان می‌دهد و میان آن‌ها یکی را برنمی‌گزیند. همچنین اطلاعات مستند دربارهٔ موقعیت پروژه در اورتاچالا و دربارهٔ قواعد گرجستان برای خرید، مالیات و اقامت را اضافه می‌کند.
صفحهٔ پروژه در سایت سازنده، Archi Horizon را مجتمعی در منطقهٔ سرسبز اورتاچالا، در خیابان واختانگ گورگاسالی، پلاک ۱۰۹، توصیف می‌کند که در قالب سه بلوک مسکونی با نام‌های A، B و C ساخته می‌شود. این صفحه زمین پروژه را چند دقیقه از میدان آزادی، ده دقیقه از مرکز تاریخی و نزدیک فرودگاه معرفی می‌کند؛ بخش ۶ این زمان‌های رفت‌وآمد را در کنار فاصله‌های اندازه‌گیری‌شده قرار می‌دهد. صفحه همچنین عبارت‌های تبلیغاتی دربارهٔ چشم‌انداز و جذابیت پروژه دارد که این راهنما تکرارشان نمی‌کند.
بر پایهٔ صفحه‌های بلوک‌ها (A، B، C)، بلوک A دارای ۳۹ طبقه است که ۳ طبقهٔ آن زیرزمینی است، بلوک B دارای ۳۲ طبقه با ۴ طبقهٔ زیرزمینی و بلوک C دارای ۳۱ طبقه با ۴ طبقهٔ زیرزمینی است. امکانات فهرست‌شده شامل استخر روباز، سالن تناسب اندام، زمین‌های پدل، زمین‌های فوتبال و بسکتبال، سالن اجتماعات محله، فضاهای کودک و تفریح و پارکینگ است. فهرست مصالح از بلوک‌های YTONG، شیشهٔ کم‌انتشار و بتن Heidelberg نام می‌برد.
آنچه archi.ge منتشر نمی‌کند برای خریدار به اندازهٔ آنچه منتشر می‌کند اهمیت دارد. صفحه‌های پروژه و بلوک‌ها نه قیمتی دارند، نه تاریخ تحویلی، نه طرح پرداختی، نه تعداد کل واحدها، نه توضیحی دربارهٔ نوع نازک‌کاری، نه شمارهٔ پروانه و نه نام نهادی که قرارداد فروش را امضا می‌کند. فهرست عمومی واحدها در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، تعداد ۸۲۰ آپارتمان و ۴ دفتر را فروخته‌نشده نشان می‌دهد و فیلد قیمت در آن برای هر رکورد ۰ است؛ فهرست با این روش اعلام می‌کند که قیمتی منتشر نشده است.
صفحه‌های منابع دیگر بخشی از این خلأها را پر می‌کنند، اما هم با یکدیگر و هم با archi.ge در نام منطقه، تعداد طبقه‌ها و فصل تحویل اختلاف دارند. این راهنما هر رقم را با منبع و تاریخش می‌آورد. حقایق کلیدی زیر از archi.ge گرفته شده‌اند، مگر آنکه منبع دیگری نام برده شود.
| حقایق کلیدی دربارهٔ Archi Horizon Tbilisi | آنچه منتشر شده است (archi.ge، بررسی‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| موقعیت | اورتاچالا، تفلیس؛ خیابان واختانگ گورگاسالی، پلاک ۱۰۹. OpenStreetMap پلاک ۱۰۹ را در ناحیهٔ کرتسانیسی قرار می‌دهد؛ پورتال‌ها نام‌های دیگری برای منطقه به کار می‌برند (بخش ۲) |
| سازنده | Archi (archi.ge)؛ برای این پروژه نام برند هتلی یا بهره‌بردار ذکر نشده است |
| وضعیت | در حال ساخت: ۶ درصد (بلوک A)، ۲ درصد (بلوک B)، ۰ درصد (بلوک C) در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶، بر اساس گزارش پیشرفت archi.ge |
| بلوک‌ها و طبقه‌ها | A: ۳۹ طبقه، ۳ زیرزمینی؛ B: ۳۲ طبقه، ۴ زیرزمینی؛ C: ۳۱ طبقه، ۴ زیرزمینی |
| واحدها | شمارنده‌ها به تفکیک بلوک: A ۴۸۸، B ۴۴۸، C ۲۹۷ (فروخته‌شده به‌علاوهٔ واحدهای برای فروش)؛ مجموعی برای کل مجتمع منتشر نشده است |
| انواع واحد | آپارتمان‌هایی با تعداد اتاق ۱ تا ۴ در فهرست و ۴ دفتر در بلوک A |
| متراژ در فهرست فروخته‌نشده‌ها | آپارتمان‌ها ۳۵٫۶ تا ۱۵۶٫۱ متر مربع؛ دفترها ۳۳۷٫۷ تا ۱٬۲۵۸٫۵ متر مربع |
| قیمت از | سازنده منتشر نکرده است. برآوردهای قیمت منابع دیگر در بخش ۵ آمده است |
| تحویل | سازنده منتشر نکرده است. منابع دیگر Q4 ۲۰۲۸، Q1 ۲۰۲۹، فوریهٔ ۲۰۲۹ و ۲۰۲۹ را ذکر می‌کنند (بخش ۲) |
| نازک‌کاری | در archi.ge ذکر نشده است؛ Korter عبارت «green frame» را می‌آورد |
| طرح پرداخت | در archi.ge منتشر نشده است؛ صفحهٔ یک کارگزار سه طرح را نشان می‌دهد (بخش ۵) |
| امکانات فهرست‌شده | استخر روباز، سالن تناسب اندام، زمین‌های پدل، زمین‌های فوتبال و بسکتبال، سالن اجتماعات، فضاهای کودک، پارکینگ |
| مصالح فهرست‌شده | بلوک‌های YTONG، شیشهٔ کم‌انتشار، بتن Heidelberg |
چهار صفحهٔ عمومی دربارهٔ این پروژه مطلب دارند: archi.ge، پورتال ساختمان‌های نوساز Korter، صفحه‌ای در opr.ae متعلق به یک کارگزار دبی و یک آگهی در Realting. همهٔ آن‌ها در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند. هر خانه مقدار را همان‌گونه که چاپ شده است نشان می‌دهد و خانهٔ خالی یعنی منبع دربارهٔ آن موضوع ساکت است. صفحهٔ سازنده با عبارت «به گفتهٔ سازنده» نقل می‌شود؛ هر رقم دیگری به سایت خودش و به تاریخی که آن سایت نشان می‌دهد نسبت داده شده است.
| مورد | به گفتهٔ سازنده (archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (داده‌های ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) | صفحهٔ کارگزار OPR (بدون تاریخ) | Realting (به‌روزرسانی چاپ‌شده: ۰۶/۰۸/۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|---|
| نام منطقه | اورتاچالا، خیابان واختانگ گورگاسالی ۱۰۹ | سرصفحه: کرتسانیسی؛ متن: جایی که اورتاچالا و ایسانی به هم می‌رسند | ایسانی | تفلیس، خیابان واختانگ گورگاسالی ۱۰۹ |
| ساختمان‌ها | سه بلوک: A، B، C | سه خانه فهرست شده است؛ متن همچنین از یک برج واحد ۳۶ طبقه می‌گوید | «برج ۳۶ طبقه» | ذکر نشده |
| طبقه‌ها | A ۳۹ (۳ زیرزمینی)؛ B ۳۲ (۴)؛ C ۳۱ (۴) | A ۳۶؛ B ۳۲؛ C ۳۱ | ۳۶ | ذکر نشده |
| آپارتمان‌ها | شمارنده‌ها A ۴۸۸، B ۴۴۸، C ۲۹۷ | A ۴۸۸، B ۴۴۸، C ۲۹۷ | ذکر نشده | ذکر نشده |
| شروع کار | نخستین مورد گزارش ۱۴ ژوئن ۲۰۲۶ (تخریب تمام شد) | بلوک A: شروع Q2 ۲۰۲۵ | ذکر نشده | ذکر نشده |
| تحویل | منتشر نشده | بلوک A: Q1 ۲۰۲۹؛ B و C: ندارد | Q4 ۲۰۲۸ (سرصفحهٔ صفحه)؛ ۲۰۲۹ (جزئیات و برچسب طرح‌ها) | فوریهٔ ۲۰۲۹ (متن)؛ ۲۰۲۹ (سال ساخت) |
| قیمت | منتشر نشده (قیمت در فهرست ۰) | قیمت با درخواست، برای همهٔ پلان‌ها | از ۷۰ هزار دلار (استودیو) | منتشر نشده |
| نازک‌کاری | ذکر نشده | Green frame | ذکر نشده | ذکر نشده |
| طرح پرداخت | منتشر نشده | ذکر نشده | سه طرح | ذکر نشده |
| وضعیت آگهی | شمارنده‌ها: ۸۲۰ برای فروش | ۱۰۴ آگهی فروش | ذکر نشده | با برچسب «فروخته‌شده یا قدیمی» |
تحویل. archi.ge تاریخ پایان پروژه را برای هر سه بلوک خالی گذاشته است. Korter فقط برای بلوک A عبارت Q1 ۲۰۲۹ را می‌آورد. OPR در بالای صفحه Q4 ۲۰۲۸ و در بخش جزئیات و در برچسب طرح‌های پرداختش ۲۰۲۹ را می‌آورد. Realting در توضیحات فوریهٔ ۲۰۲۹ و به‌عنوان سال ساخت ۲۰۲۹ را ذکر می‌کند. هیچ‌یک از این تاریخ‌ها قراردادی نیست و تاریخی که برای خریدار الزام‌آور است همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود.
شروع کار. Korter شروع بلوک A را در Q2 ۲۰۲۵ فهرست کرده است. گزارش ساخت در archi.ge از ۱۴ ژوئن ۲۰۲۶ آغاز می‌شود، زمانی که تخریب تمام‌شده و گودبرداری بلوک A در جریان ثبت شده بود. اطلاعیه‌ای که archi.ge در ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵ منتشر کرد روز فروشی را برای ۵ ژوئیه اعلام می‌کرد و می‌گفت این رویداد درست پیش از آغاز ساخت برگزار می‌شود. این‌ها سه گفتهٔ تاریخ‌دار دربارهٔ چیزهای متفاوت‌اند و راهنما آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد.
طبقه‌ها. برای بلوک A، ۳۹ طبقه منهای ۳ طبقهٔ زیرزمینی می‌شود ۳۶ طبقهٔ روی زمین، عددی که Korter و OPR می‌آورند. همین تفریق برای بلوک B (۳۲ منهای ۴) و بلوک C (۳۱ منهای ۴) به ۲۸ و ۲۷ می‌رسد، در حالی که Korter عدد ۳۲ و ۳۱ را می‌آورد و فهرست واحدهای archi.ge تا طبقه‌های ۳۱ و ۲۹ می‌رسد. هیچ صفحه‌ای توضیح نمی‌دهد که طبقه‌های زیرزمینی چگونه شماره‌گذاری می‌شوند، بنابراین امن‌ترین کار آن است که تعداد طبقه‌های هر بلوک از نقشه‌های پروانه گرفته شود.
ساختمان‌ها و منطقه. فهرست خانه‌های Korter سه بلوک را نشان می‌دهد، در حالی که متن توصیفی آن، مانند صفحهٔ OPR، از یک برج سخن می‌گوید. archi.ge سه بلوک را نام می‌برد و برای هر یک صفحه، گزارش و فهرست واحدهای جداگانه می‌دهد و این راهنما از همین ساختار پیروی می‌کند. برای منطقه چهار برچسب دیده می‌شود: اورتاچالا، کرتسانیسی، محل برخورد اورتاچالا و ایسانی، و ایسانی. ثبت OpenStreetMap برای پلاک ۱۰۹ در محلهٔ اورتاچالا از ناحیهٔ کرتسانیسی قرار دارد، چنان‌که بخش ۶ نشان می‌دهد.
archi.ge برای هر بلوک درصد پیشرفت و یک گزارش عکس تاریخ‌دار نشان می‌دهد. درصدها در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ برای بلوک A برابر ۶ درصد، برای بلوک B برابر ۲ درصد و برای بلوک C برابر ۰ درصد بود و هر سه بلوک وضعیت «Ongoing» (در جریان) دارند. جدول داده‌های بلوک‌ها را کنار شمارنده‌های فروخته‌شده و برای‌فروش قرار می‌دهد که سازنده آن‌ها را به تفکیک بلوک منتشر می‌کند، نه برای کل مجتمع.
| بلوک | طبقه‌ها بر اساس archi.ge | پیشرفت، ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | شمارندهٔ فروخته‌شده | شمارندهٔ برای فروش | مجموع دو شمارنده | Korter، ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | ۳۹ (۳ زیرزمینی) | ۶٪ | ۲۲۹ | ۲۵۹ | ۴۸۸ | ۳۶ طبقه؛ ۴۸۸ آپارتمان |
| B | ۳۲ (۴ زیرزمینی) | ۲٪ | ۱۴۳ | ۳۰۵ | ۴۴۸ | ۳۲ طبقه؛ ۴۴۸ آپارتمان |
| C | ۳۱ (۴ زیرزمینی) | ۰٪ | ۴۱ | ۲۵۶ | ۲۹۷ | ۳۱ طبقه؛ ۲۹۷ آپارتمان |
| سه بلوک | قابل اعمال نیست | قابل اعمال نیست | ۴۱۳ (محاسبه‌شده) | ۸۲۰ (محاسبه‌شده) | ۱٬۲۳۳ (محاسبه‌شده) | مجموعی منتشر نشده |
مجموع ۱٬۲۳۳ در این راهنما با جمع سه مجموع بلوک‌ها محاسبه شده است؛ نه archi.ge و نه Korter مجموعی برای کل مجتمع منتشر نمی‌کنند. شمارنده‌های برای‌فروش روی هم ۸۲۰ می‌شوند، یعنی همان تعداد آپارتمان‌های موجود در فهرست. بر پایهٔ این شمارنده‌ها ۲۵۹ واحد از ۴۸۸ واحد بلوک A (۵۳ درصد)، ۳۰۵ واحد از ۴۴۸ واحد بلوک B (۶۸ درصد) و ۲۵۶ واحد از ۲۹۷ واحد بلوک C (۸۶ درصد) فروخته‌نشده نشان داده شده‌اند و در مجموع سه بلوک ۶۶٫۵ درصد. این شمارنده‌ها از خود سازنده‌اند و با ثبت فروش‌ها تغییر می‌کنند.
گزارش زیر همهٔ مواردی را که تا ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در صفحه‌های بلوک‌ها آمده است به ترتیب تاریخ فهرست می‌کند. بلوک C مورد ثبت‌شده‌ای ندارد.
| تاریخ در archi.ge | بلوک | مورد، به‌صورت بازنویسی | پیشرفت نشان‌داده‌شده |
|---|---|---|---|
| ۱۴ ژوئن ۲۰۲۶ | A | تخریب تمام شد؛ کار روی گودبرداری در جریان است | در هر مورد نشان داده نشده |
| ۱۴ ژوئیه ۲۰۲۶ | A | خاک‌برداری گود در جریان است؛ اسکلت دیوار شمع‌کوبی‌شده در حال آماده‌سازی است | در هر مورد نشان داده نشده |
| ۷ اوت ۲۰۲۶ | A | آماده‌سازی اسکلت دیوار شمع‌کوبی‌شده رو به پایان است؛ خاک‌برداری گود ادامه دارد | در هر مورد نشان داده نشده |
| ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ | A | همان دو گزاره‌ای که در ۷ اوت آمده بود | در هر مورد نشان داده نشده |
| ۸ سپتامبر ۲۰۲۶ | B | خاک‌برداری گود آغاز شد | در هر مورد نشان داده نشده |
| ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | A | بهسازی خاک گود رو به پایان است | ۶٪ |
| ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | B | بهسازی خاک گود تمام شد | ۲٪ |
| ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | C | مورد ثبت‌شده‌ای نیست | ۰٪ |
اگر گزارش را مجموعه‌ای از گفته‌های تاریخ‌دار بخوانیم، در بلوک A کار در طول تابستان از تخریب به خاک‌برداری گود و اسکلت دیوار شمع‌کوبی‌شده رسیده و در میانهٔ اکتبر بهسازی خاک گود رو به پایان بوده است. خاک‌برداری بلوک B در ۸ سپتامبر آغاز شد و بهسازی خاک گود آن در ۱۳ اکتبر تمام‌شده ثبت شد. گزارش هیچ برنامهٔ زمانی یا تاریخ هدفی نمی‌دهد، بنابراین درصدها را نمی‌توان به تاریخ پایان تبدیل کرد.
ENVIROS. در ۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ سایت archi.ge اطلاعیه‌ای منتشر کرد که می‌گفت شرکت مشاوره‌ای ENVIROS طراحی پوستهٔ حرارتی بلوک‌های A، B و C را بررسی کرده و Archi و ENVIROS یادداشت تفاهم همکاری امضا کرده‌اند. ENVIROS در ۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ مطلب خودش را منتشر کرد که می‌گوید ارزیابی عملکردی فراتر از استاندارد یافته و پروژه هم‌اکنون از الزامات گواهی انرژی که از سال ۲۰۲۷ در گرجستان اجرایی می‌شود فراتر می‌رود. هر دو گفته دربارهٔ بررسی طراحی‌اند، نه دربارهٔ ساختمانی که تمام شده باشد.
امکانات. صفحهٔ پروژه استخر روباز، سالن تناسب اندام، زمین‌های پدل، زمین‌های فوتبال و بسکتبال، سالن اجتماعات محله و پارکینگ را فهرست می‌کند و نمادهای زیرساخت آن یک زمین بازی کودکان و موردی با عنوان Stadium را هم اضافه می‌کنند. داده‌های بلوک‌ها شامل نقشه‌های پارکینگ برای طبقه‌های ۳-، ۱- و ۱ در بلوک A، طبقهٔ ۱- در بلوک B و طبقهٔ ۲- در بلوک C است. صفحه‌ها تعداد جای پارک را نمی‌دهند و نمی‌گویند که جای پارک همراه آپارتمان فروخته می‌شود یا نه.
مصالح. صفحه از بلوک‌های کم‌مصرف YTONG نام می‌برد که آن را برندی آلمانی می‌نامد، همچنین شیشهٔ کم‌انتشار و بتن Heidelberg. متن توصیفی Korter اسکلت بتن‌آرمهٔ یکپارچه، سقف‌های سه‌متری و آسانسورهای وارداتی را هم اضافه می‌کند؛ این عبارت‌ها از پورتال است و صفحه‌های سازنده آن‌ها را تکرار نمی‌کنند. هیچ‌یک از صفحه‌ها مشخصات فنی پنجره‌ها، کف‌ها یا آشپزخانه‌ها را نمی‌دهند.
طراحی. Georgia Today در مطلبی از ۲۳ ژوئن ۲۰۲۶ که اعلام Archi دربارهٔ یک روز فروش را در بر دارد، Wei Yap Ooi را معمار پروژه نام می‌برد. صفحه‌های پروژه و بلوک‌ها در archi.ge معماری را نام نمی‌برند، پس این انتساب بر همان مطلب مطبوعاتی تکیه دارد.
فهرست عمومی واحدها که پشت صفحه‌های بلوک‌های archi.ge قرار دارد، واحدهای فروخته‌نشده را نشان می‌دهد: ۲۶۳ واحد برای بلوک A (۲۵۹ آپارتمان و ۴ دفتر)، ۳۰۵ برای بلوک B و ۲۵۶ برای بلوک C، در مجموع ۸۲۴ واحد. قیمت هر رکورد ۰ است. فهرست هر آپارتمان را با تعداد اتاق برچسب می‌زند و تعداد اتاق خواب، تعداد سرویس بهداشتی یا نوع نازک‌کاری را منتشر نمی‌کند، به همین دلیل جدول‌ها از تعداد اتاق خود فهرست و متراژهایی که نشان می‌دهد استفاده می‌کنند.
| بلوک | تعداد اتاق در فهرست | واحدهای فهرست‌شده | حداقل (متر مربع) | حداکثر (متر مربع) |
|---|---|---|---|---|
| A | ۱ | ۱۰۷ | ۳۶٫۲ | ۵۵٫۳ |
| A | ۲ | ۴۱ | ۳۸٫۴ | ۷۱٫۰ |
| A | ۳ | ۸۸ | ۶۹٫۱ | ۸۸٫۴ |
| A | ۴ | ۲۳ | ۱۲۱٫۰ | ۱۲۷٫۳ |
| A | دفترها | ۴ | ۳۳۷٫۷ | ۱٬۲۵۸٫۵ |
| B | ۱ | ۳۹ | ۳۸٫۶ | ۴۱٫۸ |
| B | ۲ | ۱۵۰ | ۵۳٫۲ | ۷۹٫۹ |
| B | ۳ | ۹۰ | ۵۳٫۹ | ۱۰۸٫۸ |
| B | ۴ | ۲۶ | ۱۵۳٫۲ | ۱۵۶٫۱ |
| C | ۱ | ۴۶ | ۳۵٫۶ | ۵۰٫۲ |
| C | ۲ | ۱۳۰ | ۵۰٫۷ | ۸۷٫۶ |
| C | ۳ | ۸۰ | ۸۴٫۳ | ۹۸٫۱ |
بلوک B دارای ۱۵۰ واحد از ۳۲۱ آپارتمان دو‌اتاقه و ۲۶ واحد از ۴۹ آپارتمان چهار‌اتاقهٔ فهرست است و بلوک C هیچ آپارتمان چهار‌اتاقه‌ای در فهرست ندارد. بلوک A دارای ۱۰۷ واحد از ۱۹۲ آپارتمان یک‌اتاقه است. در مجموع سه بلوک، فهرست شامل ۱۹۲ آپارتمان یک‌اتاقه، ۳۲۱ دو‌اتاقه، ۲۵۸ سه‌اتاقه و ۴۹ چهار‌اتاقه است که روی هم ۸۲۰ می‌شود.
| بازهٔ متراژ آپارتمان (متر مربع)، ۸۲۰ آپارتمان | بلوک A | بلوک B | بلوک C | هر سه بلوک |
|---|---|---|---|---|
| کمتر از ۴۰ | ۸۹ | ۱۶ | ۱۷ | ۱۲۲ |
| از ۴۰ تا کمتر از ۶۰ | ۴۱ | ۱۵۴ | ۱۱۱ | ۳۰۶ |
| از ۶۰ تا کمتر از ۸۰ | ۷۶ | ۴۸ | ۲۱ | ۱۴۵ |
| از ۸۰ تا کمتر از ۱۰۰ | ۳۰ | ۳۴ | ۱۰۷ | ۱۷۱ |
| از ۱۰۰ تا کمتر از ۱۳۰ | ۲۳ | ۲۷ | ۰ | ۵۰ |
| ۱۳۰ و بیشتر | ۰ | ۲۶ | ۰ | ۲۶ |
| جمع آپارتمان‌ها | ۲۵۹ | ۳۰۵ | ۲۵۶ | ۸۲۰ |
میانهٔ متراژ آپارتمان‌های فهرست‌شده ۵۹٫۴ متر مربع و میانگین آن ۶۷٫۷ متر مربع است که هر دو از روی ۸۲۰ رکورد محاسبه شده‌اند. بلوک A دارای ۸۹ آپارتمان زیر ۴۰ متر مربع است که ۳۴ درصد از ۲۵۹ واحد آن را تشکیل می‌دهد. بلوک C هیچ آپارتمانی با متراژ ۱۰۰ متر مربع یا بیشتر ندارد و بلوک B تنها بلوکی است که آپارتمان‌هایی از ۱۳۰ متر مربع به بالا دارد و تعداد آن‌ها ۲۶ است. این بازه‌ها ترکیب عرضه در فهرست را نشان می‌دهند؛ نشان نمی‌دهند که پیش‌تر چه چیزی فروخته شده است.
| تعداد اتاق در فهرست | فهرست، هر سه بلوک (متر مربع، واحد) | Korter، ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ (متر مربع) | OPR، بدون تاریخ (متر مربع) |
|---|---|---|---|
| ۱ | ۳۵٫۶ تا ۵۵٫۳ (۱۹۲) | استودیوها ۳۵٫۶ تا ۴۲٫۸؛ «۱ اتاقه» ۵۷٫۲ | استودیوها از ۳۷٫۱؛ ۱ خوابه از ۵۵٫۹ |
| ۲ | ۳۸٫۴ تا ۸۷٫۶ (۳۲۱) | ۲ اتاقه ۵۰٫۲ تا ۸۶٫۱ | ۲ خوابه از ۸۶٫۶ |
| ۳ | ۵۳٫۹ تا ۱۰۸٫۸ (۲۵۸) | ۳ اتاقه ۶۸٫۳ تا ۱۰۶٫۵ | ذکر نشده |
| ۴ | ۱۲۱٫۰ تا ۱۵۶٫۱ (۴۹) | ۴ اتاقه ۱۲۰٫۱ تا ۱۵۳٫۲ | ذکر نشده |
برچسب‌ها با هم نمی‌خوانند. Korter آپارتمان‌های یک‌اتاقهٔ فهرست را به استودیو و یک نوع «یک‌اتاقه» با متراژ ۵۷٫۲ متر مربع تقسیم می‌کند که بالاتر از سقف بازهٔ یک‌اتاقه‌های فهرست (۵۵٫۳ متر مربع) قرار دارد، و یک‌خوابهٔ OPR از ۵۵٫۹ متر مربع نیز بالاتر از آن است.
در فهرست، آپارتمان‌های سه‌اتاقهٔ بلوک B از ۵۳٫۹ متر مربع شروع می‌شوند و با بازهٔ دو‌اتاقه‌های همان بلوک، یعنی ۵۳٫۲ تا ۷۹٫۹ متر مربع، هم‌پوشانی دارند. بنابراین تعداد اتاق در فهرست را نمی‌توان تعداد اتاق خواب خواند و متراژ و نقشهٔ واحد شماره‌دار راهنمای مطمئن‌تری است.
از نظر طبقه، آپارتمان‌های فروخته‌نشده در سراسر هر برج پخش شده‌اند. در بلوک A، تعداد ۵۰ آپارتمان در طبقه‌های ۲ تا ۱۰، تعداد ۶۴ در طبقه‌های ۱۱ تا ۲۰، تعداد ۸۳ در طبقه‌های ۲۱ تا ۳۰ و تعداد ۶۲ در طبقه‌های ۳۱ تا ۳۶ قرار دارند. بلوک B در طبقه‌های ۴ تا ۱۰، ۱۱ تا ۲۰ و ۲۱ تا ۳۱ به ترتیب ۷۶، ۱۰۹ و ۱۲۰ آپارتمان را فهرست می‌کند و بلوک C در طبقه‌های ۳ تا ۱۰، ۱۱ تا ۲۰ و ۲۱ تا ۲۹ به ترتیب ۷۶، ۹۴ و ۸۶ آپارتمان. شمارهٔ طبقه‌ها همان است که در فهرست آمده است.
چهار دفتر بلوک A بر اساس فهرست در طبقه‌های ۲- تا ۲ قرار دارند و متراژشان از ۳۳۷٫۷ تا ۱٬۲۵۸٫۵ متر مربع است. صفحهٔ پروژه دربارهٔ فضای تجاری چیزی نمی‌گوید، بنابراین کاربری آن‌ها مشخص نیست. Korter در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ تعداد ۱۰۴ آگهی فروش نشان می‌دهد که واحد شمارشی متفاوتی از ۸۲۰ آپارتمان فهرست است، زیرا آگهی و واحد یک چیز نیستند.
سازنده قیمتی برای مجتمع منتشر نمی‌کند. archi.ge پرچم has-flats-price را برای پروژه روی false گذاشته است و فهرست واحدها برای هر یک از ۸۲۴ رکورد فروخته‌نشده ۰ نشان می‌دهد. قیمت‌هایی که در جاهای دیگر دیده می‌شوند برآوردهای سایت‌های آگهی یا کارگزاران‌اند و قیمت Archi نیستند. جدول هر یک را با تاریخ و آنچه پوشش می‌دهد می‌آورد.
| منبع و تاریخ | آنچه منتشر کرده است | آنچه را پوشش می‌دهد |
|---|---|---|
| archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | بدون قیمت؛ قیمت در فهرست برای هر رکورد ۰ | هر سه بلوک |
| Korter، داده‌های ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ | قیمت با درخواست برای استودیوها و پلان‌های ۱، ۲، ۳ و ۴ اتاقه؛ قیمت هر متر مربع ندارد | نازک‌کاری green frame |
| OPR، بدون تاریخ، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | قیمت شروع از ۷۰ هزار دلار؛ استودیو از ۷۰ هزار دلار، ۱ خوابه از ۹۶ هزار دلار، ۲ خوابه از ۱۴۰٫۸ هزار دلار | صفحهٔ بازاریابی کارگزار؛ شمارهٔ واحدها و نوع نازک‌کاری ذکر نشده |
| Realting، به‌روزرسانی چاپ‌شده: ۰۶/۰۸/۲۰۲۶ | قیمتی در صفحه نیست | آگهی با برچسب فروخته‌شده یا قدیمی |
صفحهٔ OPR یک صفحهٔ بازاریابی کارگزار است. این صفحه ارقام بازده پیش‌بینی‌شده را هم فهرست می‌کند که راهنما آن‌ها را بازتولید نمی‌کند. سه قیمت «از» آن تنها ارقام یافت‌شده به تفکیک نوع واحدند. Korter برای هر پلان فقط قیمت با درخواست نشان می‌دهد، بنابراین هیچ قیمت واحدی از آن به دست نمی‌آید. جدول بعدی محاسبهٔ حسابی را روی ارقام OPR و نرخ رسمی تبدیل اعمال می‌کند.
| قیمت از در OPR (Archi Horizon Tbilisi) | USD | GEL با نرخ ۲٫۵۹۳۳ | متراژ از در OPR (متر مربع) | USD برای هر متر مربع (محاسبه‌شده) | در مقایسه با ۱۵۰٬۰۰۰ USD (۳۸۸٬۹۹۵ GEL) |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۷۰٬۰۰۰ | ۱۸۱٬۵۳۱ | ۳۷٫۱ | ۱٬۸۸۷ | پایین‌تر |
| ۱ خوابه | ۹۶٬۰۰۰ | ۲۴۸٬۹۵۷ | ۵۵٫۹ | ۱٬۷۱۷ | پایین‌تر |
| ۲ خوابه | ۱۴۰٬۸۰۰ | ۳۶۵٬۱۳۷ | ۸۶٫۶ | ۱٬۶۲۶ | پایین‌تر |
نسبت‌های ستون پنجم از تقسیم قیمت «از» در OPR بر متراژ «از» در OPR به دست آمده‌اند. OPR نمی‌گوید که این دو به یک واحد تعلق دارند، بنابراین این نسبت‌ها محاسبهٔ حسابی‌اند و قیمت هر متر مربعی نیستند که کسی منتشر کرده باشد. نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ معتبر است ۱ USD = ۲٫۵۹۳۳ GEL است. آستانهٔ ارزش ملک برای اجازهٔ اقامت، یعنی ۱۵۰٬۰۰۰ USD، با این نرخ برابر ۳۸۸٬۹۹۵ GEL است و هر سه قیمت «از» پایین‌تر از آن قرار دارند.
به‌عنوان مرجعی برای کل شهر، سازمان آمار گرجستان (Geostat) هر سه ماه یک شاخص قیمت املاک مسکونی برای خانه‌های نوساز در تفلیس منتشر می‌کند که به لاری محاسبه می‌شود؛ گزارش سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ به تاریخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است. این شاخص بازار شهر را می‌سنجد و دربارهٔ این پروژه چیزی نمی‌گوید، پس زمینه است و قیمت Archi Horizon نیست. راهنمای قیمت ملک در تفلیس میانگین‌های محله‌ها و تعریف‌های پشت قیمت هر متر مربع را بررسی می‌کند.
شرایط پرداخت. فیلد شرایط پرداخت در صفحهٔ پروژه خالی است. اطلاعیهٔ archi.ge در ۲۷ ژوئن ۲۰۲۵ تأمین مالی تا ۱۲ سال بدون بررسی درآمد و بدون پیش‌پرداخت برای آپارتمان‌های در حال ساخت را توصیف می‌کند؛ این گفته‌ای از سال ۲۰۲۵ برای یک روز فروش است، نه برنامهٔ فعلی. OPR سه طرح را که در زیر آمده است می‌آورد و بر اساس برچسب‌هایش آخرین پرداخت در زمان تحویل در ۲۰۲۹ است.
| طرح پرداخت OPR | هنگام رزرو | در طول ساخت | هنگام تحویل |
|---|---|---|---|
| طرح I | ۲۰٪ | ۶۰٪ | ۲۰٪ |
| طرح II | ۱۰٪ | ۷۰٪ | ۲۰٪ |
| طرح III | ۳۰٪ | ۳۰٪ | ۴۰٪ |
قیمت‌های روز فروش. archi.ge یک روز فروش یک‌روزه را برای ۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۵ اعلام کرد و Georgia Today اعلام دومی را برای ۵ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ منتشر کرد، که هر دو قیمت ویژه‌ای را توصیف می‌کردند که فقط یک روز ارائه می‌شود. گزارش ۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ از اطلاعیهٔ سازنده گرفته شده بود. هیچ‌یک از صفحه‌های بررسی‌شده نشان نمی‌دهد قیمت چقدر بود، پس در این راهنما قیمت آن روز وجود ندارد و مبنایی هم برای محاسبهٔ قیمت هر متر مربع از آن نیست.
داده‌های صفحهٔ archi.ge برای هر سه بلوک مختصات ۴۱٫۶۷۰۷۸۷۵ و ۴۴٫۸۴۰۳۸۲۸ را می‌دهد. ثبت OpenStreetMap در این نقطه ساختمان شمارهٔ ۱۰۹ در خیابان واختانگ گورگاسالی، در محلهٔ اورتاچالا از ناحیهٔ کرتسانیسی، با کد پستی ۰۱۱۴ است. این با نشانی سازنده و با برچسب کرتسانیسی در سرصفحهٔ Korter همخوان است، در حالی که برچسب ایسانی در صفحهٔ کارگزار و متن Korter دربارهٔ برخورد اورتاچالا و ایسانی، محلهٔ همجوار ایسانی را بازتاب می‌دهند.
این خیابان نام شاه واختانگ گورگاسالی را دارد که اداره ملی گردشگری گرجستان او را در افسانهٔ بنیان شهر نام می‌برد. همین صفحه حمام‌های گوگردی گنبددار آبانوتوبانی و کلیسای متخی بالای رودخانه را از جاذبه‌های تفلیس قدیم توصیف می‌کند و هر دو در خط مستقیم حدود ۳ کیلومتر از زمین فاصله دارند. archi.ge مرکز تاریخی را ۱۰ دقیقه دورتر توصیف می‌کند، بی‌آنکه بگوید با چه وسیله‌ای.
تفلیس پایتخت کشور است. گزارش سازمان آمار گرجستان (Geostat) دربارهٔ جمعیت در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برای شهر ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر از ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر جمعیت گرجستان را می‌دهد و می‌گوید بیش از یک‌سوم جمعیت کشور در تفلیس زندگی می‌کند. این ارقام کل شهر را در بر می‌گیرند و گزارش تفکیکی برای اورتاچالا یا کرتسانیسی ندارد.
جدول فاصله‌ها از مختصات نقاط شاخص OpenStreetMap و مسیرهای جاده‌ای استفاده می‌کند که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ با سرویس عمومی OSRM محاسبه شده‌اند. اعداد خط مستقیم فاصله‌های دایرهٔ عظیمه میان مختصات بالا هستند. اعداد جاده‌ای از شبکهٔ خودرویی موتور مسیریابی پیروی می‌کنند و زمان‌هایش ترافیک روان را فرض می‌کند، پس در ساعات اوج سفرها طولانی‌تر خواهند بود.
| مکان | خط مستقیم از زمین | جاده (OSRM) | زمان در ترافیک روان | آنچه منابع منتشر کرده‌اند |
|---|---|---|---|---|
| ایستگاه مرکزی اتوبوس تفلیس، اورتاچالا | ۰٫۶۷ کیلومتر | ۱٫۷ کیلومتر | ۳ دقیقه | Korter: کمتر از ۱٫۵ کیلومتر (آن را ایستگاه اتوبوس اورتاچالا می‌نامد) |
| Isani Mall | ۱٫۳۶ کیلومتر | ۲٫۸ کیلومتر | ۵ دقیقه | OPR: ۴ دقیقه با خودرو |
| ایستگاه مترو ایسانی | ۱٫۷۶ کیلومتر | ۳٫۰ کیلومتر | ۵ دقیقه | OPR: ۵ دقیقه پیاده؛ Korter: ۲۵ تا ۳۰ دقیقه با اتوبوس یا مینی‌بوس |
| محلهٔ حمام‌های گوگردی آبانوتوبانی | ۳٫۰۵ کیلومتر | ۴٫۴ کیلومتر | ۷ دقیقه | archi.ge: مرکز تاریخی ۱۰ دقیقه دورتر |
| ایستگاه مترو آولابری | ۳٫۱۴ کیلومتر | ۴٫۴ کیلومتر | ۷ دقیقه | ذکر نشده |
| کلیسای متخی | ۳٫۲۴ کیلومتر | ۴٫۷ کیلومتر | ۷ دقیقه | ذکر نشده |
| میدان آزادی | ۴٫۱۳ کیلومتر | ۴٫۹ کیلومتر | ۷ دقیقه | archi.ge: چند دقیقه؛ OPR: ۱۰ دقیقه با خودرو |
| ایستگاه مرکزی راه‌آهن تفلیس | ۶٫۵۹ کیلومتر | ۷٫۷ کیلومتر | ۱۱ دقیقه | ذکر نشده |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | ۹٫۶۰ کیلومتر | ۱۶٫۵ کیلومتر | ۲۳ دقیقه | Korter: ۳۰ دقیقه رانندگی؛ OPR: حدود ۲۵ دقیقه |
حمل‌ونقل آن‌گونه که پورتال‌ها توصیف می‌کنند. متن Korter نزدیک‌ترین ایستگاه اتوبوس را ۶۵ متر از ساختمان فاصله می‌داند که اتوبوس‌های ۱۰۱، ۱۰۲، ۳۴۳، ۳۴۴، ۳۴۵ و ۳۴۶ هر یازده دقیقه به آن می‌رسند، و ایستگاه مترو ایسانی را ۲۵ تا ۳۰ دقیقه دورتر با اتوبوس یا مینی‌بوس. OPR می‌گوید ایستگاه ایسانی ۵ دقیقه پیاده است. OpenStreetMap ایستگاه ایسانی را در خط مستقیم ۱٫۷۶ کیلومتر از زمین قرار می‌دهد، بنابراین این دو پورتال یک سفر را توصیف نمی‌کنند و ساده‌ترین راه بررسی، پیمودن مسیر با پای پیاده است.
Korter همچنین مدرسه‌های شمارهٔ ۶۵، ۸۱ و ۱۴۴، یک مدرسهٔ خصوصی، مهدکودک، دانشگاه، بیمارستان‌ها و مراکز درمانی، وزارتخانه‌ها و فروشگاه‌هایی مانند Gorgasali Ortachala Mall، Fresco، Nikora و Carrefour را در نزدیکی فهرست می‌کند. این فهرست توصیف پورتال است، فاصله ندارد و در محل بررسی نشده است. OpenStreetMap مرکز Isani Mall را در خط مستقیم ۱٫۳۶ کیلومتر دورتر قرار می‌دهد که با زمان چهار دقیقه رانندگی در OPR هم‌مرتبه است.
فرودگاه. Korter ۳۰ دقیقه رانندگی تا فرودگاه بین‌المللی تفلیس و OPR حدود ۲۵ دقیقه را می‌آورد. موتور مسیریابی ۱۶٫۵ کیلومتر و ۲۳ دقیقه را بدون ترافیک می‌دهد. بر پایهٔ مختصات، فرودگاه شرق زمین و میدان آزادی غرب آن است.
قانون مدنی قاعده را برای هر آپارتمان تعیین می‌کند. بر پایهٔ ماده ۱۸۳(۱)، معامله باید مکتوب باشد و حق مالکیت خریدار باید در ثبت عمومی (Public Registry) ثبت شود. بنابراین مالکیت از زمان ثبت آغاز می‌شود، نه از پرداخت یا تحویل کلید. تابعیت برای زمین کشاورزی بر اساس قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی اهمیت دارد و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی را توضیح می‌دهد.
هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) به مهلت انتخاب‌شده بستگی دارد. صفحهٔ هزینه‌ها برای ثبت تغییر حق در ۴ روز کاری مبلغ ۱۵۰ GEL، در ۱ روز کاری ۲۷۰ GEL و در همان روز تسلیم درخواست ۳۵۰ GEL را می‌آورد. با نرخ ۱ USD = ۲٫۵۹۳۳ GEL این مبالغ حدود ۵۷٫۸ USD، ۱۰۴٫۱ USD و ۱۳۵٫۰ USD می‌شود. همین هزینه‌ها برای ثبت تعهد مرتبط با حق مالکیت نیز اعمال می‌شود، یعنی دسته‌ای که ممکن است قرارداد واحدی را که هنوز ساخته نشده در بر بگیرد؛ اینکه کدام دسته به کار می‌رود را ثبت تأیید می‌کند.
خریداری که در خارج از کشور است می‌تواند از وکالت‌نامه‌ای که برای گرجستان قانونی‌سازی شده یا از سرویس قرارداد هوشمند ثبت استفاده کند که حقوق املاک را به‌صورت آنلاین از طریق یک جلسهٔ مجازی رزروشده ثبت می‌کند. گرجستان در ۲۱ اوت ۲۰۰۶ به کنوانسیون آپوستیل پیوست و جدول وضعیت کنفرانس لاهه لازم‌الاجرا شدن آن را در ۱۴ مه ۲۰۰۷ نشان می‌دهد. راهنمای نحوهٔ خرید ملک در گرجستان ترتیب مراحل را با جزئیات بیشتر می‌آورد.
| مرحله | چه کسی | زمان و هزینه | منبع |
|---|---|---|---|
| درخواست کتبی فهرست قیمت، نقشهٔ واحد و پیش‌نویس قرارداد | خریدار، سازنده | در archi.ge منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه در archi.ge |
| سفارش گزیدهٔ ثبت عمومی برای زمین | خریدار، NAPR | ۲۰ GEL در ۱ روز کاری، ۱۳ GEL از طریق اینترنت؛ ۲۶ GEL اضافه برای انگلیسی | هزینه‌های خدمات اطلاعاتی NAPR |
| مقایسهٔ کد کاداستر با گزیده | خریدار یا وکیل | Korter کد 01.18.09.007.007 را می‌آورد؛ با ثبت تطبیق داده نشده است | Korter |
| امضای قرارداد مکتوب | خریدار، سازنده | تاریخ و شرایط در قرارداد تعیین می‌شود؛ منتشر نشده است | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پرداخت طبق برنامهٔ قرارداد | خریدار | سازنده برنامه‌ای منتشر نکرده است | صفحهٔ پروژه در archi.ge |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار، NAPR | ۱۵۰ GEL در ۴ روز کاری، ۲۷۰ GEL در ۱ روز کاری، ۳۵۰ GEL در همان روز | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| در صورت نیاز، امضای از راه دور | خریدار، NAPR | جلسهٔ مجازی رزروشده؛ آپوستیل برای گرجستان از ۱۴ مه ۲۰۰۷ لازم‌الاجرا است | صفحهٔ قرارداد هوشمند NAPR؛ کنفرانس لاهه |
| در صورت تمایل، درخواست اجازهٔ اقامت | خریدار، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) | ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ GEL برای تصمیم‌گیری در روز ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ تقویمی | صفحهٔ آژانس |
مالیات بر دارایی اشخاص حقیقی با قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد که قانون مالیات تلفیقی آن را در فهرست اصلاحیه‌های خود می‌آورد. ماده ۲۰۲(۵) اکنون نرخ را برای دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، از ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازاری آن در پایان سال قبل تعیین می‌کند. بر پایهٔ ماده ۲۰۶(۱)(a)، همان دارایی معاف است اگر درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نبوده باشد.
گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید آستانهٔ معافیت پیشین ۴۰٬۰۰۰ GEL بوده است و راهنماهایی که پیش از اصلاحیه نوشته شده‌اند ممکن است هنوز همان را بیاورند.
ماده ۲۰۱(۱)(c.a) املاک، از جمله ساختمان نیمه‌تمام، را از موضوعات مشمول مالیات شخص حقیقی می‌شمارد. اینکه خریدار با قراردادی پیش از اتمام ساخت برای این منظور مالک به حساب می‌آید یا نه به قرارداد و ثبت بستگی دارد. بر پایهٔ ماده ۲۰۵، شخص حقیقی اظهارنامه را تا ۱ نوامبر تسلیم می‌کند و تا ۱۵ نوامبر می‌پردازد، تاریخ‌هایی که صفحهٔ اداره درآمد گرجستان (Revenue Service) هم می‌آورد. اینکه این کار در عمل چگونه انجام می‌شود در راهنمای مالیات ملک در گرجستان آمده است.
درآمد اجارهٔ فضای مسکونی شخص حقیقی در صورتی که کسوراتی اعمال نشود با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است (ماده ۸۱(۲)) و نرخ عمومی شخصی ۲۰ درصد است (ماده ۸۱(۱)). مازاد درآمد از فروش آپارتمان مسکونی با نرخ ۵ درصد مالیات می‌خورد (ماده ۸۱(۳)) و مازاد آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است (ماده ۸۲(۱)(f.a)). مالیات بر ارزش افزوده بر اساس ماده ۱۶۶ برابر ۱۸ درصد است و اینکه قیمت اعلام‌شده آن را شامل می‌شود یا نه یکی از شرایط قرارداد است.
دربارهٔ اقامت، صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای فهرست می‌کند که مالک ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری باشد، که یک ارزیاب تأییدشده تعیین می‌کند. اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری برای ملکی بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ USD فهرست شده است. قانون وضعیت حقوقی بیگانگان همین ارقام را در ماده ۱۵، زیربندهای h و j به کار می‌برد.
آنچه اهمیت دارد ارزشی است که ارزیاب تأیید می‌کند، نه قیمت قرارداد. صفحهٔ OPR برای اجازهٔ اقامت سالانه رقمی پایین‌تر از آژانس می‌آورد، بنابراین مرجع صفحهٔ آژانس و قانون است. فرایند در راهنمای اجازهٔ اقامت آمده است.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازاری؛ معافیت اگر درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نبوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a)؛ گزارش EY Georgia |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد برای اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰ درصد | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵ درصد مالیات می‌خورد؛ آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| نرخ مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸ درصد؛ شمول در قیمت یکی از شرایط قرارداد است | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به GEL، تعیین‌شده توسط ارزیاب تأییدشده | آژانس توسعه خدمات عمومی؛ قانون بیگانگان، ماده ۱۵(j) |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملکی بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ USD به GEL | آژانس توسعه خدمات عمومی؛ قانون بیگانگان، ماده ۱۵(h) |
| نرخ تبدیل به کار رفته | ۱ USD = ۲٫۵۹۳۳ GEL، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | بانک ملی گرجستان |
دربارهٔ تأمین مالی، بانک ملی گرجستان حداکثر نسبت وام به ارزش ملک (LTV) را برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارزی ۷۰ درصد تعیین می‌کند. سقف نسبت پرداخت به درآمد برای وام‌های ارزی، مگر آنکه درآمد به همان ارز باشد، ۲۰ درصد درآمد خالص ماهانه برای درآمد زیر ۱٬۵۰۰ GEL و ۳۰ درصد از ۱٬۵۰۰ GEL به بالا است. برای وام‌های لاری، یا وام‌های ارزی که درآمد به همان ارز است، سقف‌ها ۲۵ درصد و ۵۰ درصد است.
هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیم‌ها تعیین می‌کند و راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها آن‌ها را بررسی می‌کند. شرایط اقساط خود سازنده در archi.ge منتشر نشده است.
از آنجا که archi.ge قیمت، تاریخ‌ها و جزئیات قرارداد را منتشر نمی‌کند، هر خلأ به سندی یا پاسخی تبدیل می‌شود که می‌توان پیش از هر پرداخت درخواست کرد. بخشی از پاسخ‌ها در فرم رزرو جای می‌گیرد و بقیه در خود قرارداد فروش.
این فهرست، چک‌لیستی از اسناد و پاسخ‌هاست، نه نظری دربارهٔ هیچ‌کدام از آن‌ها. وکیلی که در گرجستان مجوز دارد می‌تواند پیش‌نویس قرارداد را با آن مقایسه کند.
Archi چند مجتمع را در تفلیس در مراحل گوناگون فهرست می‌کند. جدول Archi Horizon را با شش مجتمع از آن‌ها، آن‌گونه که archi.ge در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌داد، مقایسه می‌کند: موقعیت، وضعیت، شمارنده‌هایی که سازنده منتشر می‌کند، و اینکه آیا قیمت یا تاریخ تحویل در archi.ge آمده است. هر پروژه راهنمای خود را در این سایت دارد و مقایسه آن‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند.
| پروژه | منطقه در archi.ge | وضعیت بر اساس archi.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | واحدها آن‌گونه که سازنده منتشر می‌کند | قیمت و تحویل در archi.ge |
|---|---|---|---|---|
| Archi Horizon (همین صفحه) | اورتاچالا، خیابان واختانگ گورگاسالی | در جریان: A ۶ درصد، B ۲ درصد، C ۰ درصد | A ۴۸۸، B ۴۴۸، C ۲۹۷ (فروخته‌شده به‌علاوهٔ برای فروش) | هیچ‌کدام منتشر نشده |
| Grand Avenue by Archi | خیابان تسوتنه دادیانی، نزدیک Dinamo Arena | در جریان: A ۱ درصد، B ۴ درصد؛ بلوک‌های دیگر ۰ درصد | A ۴۷۶، B ۳۵۶؛ ۵۹۱ آپارتمان دیگر در یک بلوک جداگانه برای فروش | هیچ‌کدام منتشر نشده |
| Archi Universe | سابورتالو، خیابان دانشگاه | در جریان: A ۶۵ درصد، B ۶۷ درصد | متن ۲۵۷؛ شمارنده‌ها ۱۷۳ و ۱۷۶ | هیچ‌کدام منتشر نشده |
| Archi Rivertown | دیگومی ۸، کوچهٔ داوود آقماشنبلی | بلوک A تمام‌شده؛ B، C، E، F، G در جریان با ۰ درصد | A ۴۰، B ۵۵، C ۵۵؛ E، F، G برای فروش ۱۲۶، ۱۲۶، ۱۸۲ | هیچ‌کدام منتشر نشده |
| Archi Lilacs | موخیانی، خیابان ر. گاباشویلی | A و B تمام‌شده؛ C در جریان با ۳ درصد | برای فروش: A ۸، B ۴۸، C ۲۴۴ | هیچ‌کدام منتشر نشده |
| Archi Akhmeteli | گلدانی، خیابان‌های Sheshelidze و Gobronidze | A ۹۹ درصد، B ۹۹ درصد، C ۱۳ درصد | برای فروش: A ۲۴، B ۵۱، C ۳۴ | هیچ‌کدام منتشر نشده |
| King Tamar by Archi | سابورتالو، خیابان مراب الکسیدزه | در جریان با ۱ درصد | ۱۰۵ فروخته‌شده و ۱۷۳ برای فروش | هیچ‌کدام منتشر نشده |
دو الگو به چشم می‌آید. Archi Rivertown، Archi Lilacs و Archi Akhmeteli از پیش بلوک‌هایی تمام‌شده یا در ۹۹ درصد دارند، در حالی که Archi Horizon، Grand Avenue و King Tamar در مرحلهٔ گودبرداری یا کارهای نخستین‌اند و Archi Universe در ۶۵ و ۶۷ درصد است. در هر ردیف archi.ge نه قیمتی منتشر می‌کند و نه تاریخ تحویلی، پس هر مقایسهٔ هزینه یا زمان باید از صفحه‌های منابع دیگر و ملاحظات بخش ۵ استفاده کند.
برای پروژه‌ای در تفلیس از سازنده‌ای دیگر، Mira Verde در Tbilisi Hills را ببینید. archi.ge می‌گوید Archi و NEXT پروژهٔ Kobuleti Beach Resort را به‌طور مشترک توسعه می‌دهند و این پروژه صفحهٔ خودش را در این سایت دارد. صفحهٔ شهر تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان دیگر ملک‌های پرتفوی را فهرست می‌کنند.
یک خبر archi.ge به تاریخ ۴ ژوئیهٔ ۲۰۲۱ می‌گوید این شرکت در ۲۰۰۶ به‌دست Ilia Tsulaia، Meni Benish و Irakli Kapianidze تأسیس شد، در ۲۰۰۸ وارد ساخت‌وساز شد و در ۲۰۱۸ بسکتبالیست Zaza Pachulia را به‌عنوان یکی از مالکان همراه خود یافت. صفحهٔ دربارهٔ ما، که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، شمارنده‌هایی نشان می‌دهد: ۵۵ پروژهٔ تمام‌شده، ۳۱ پروژهٔ در حال اجرا، ۲۰ سال تجربه، ۱٬۵۶۸٬۶۵۳ متر مربع ساخت تمام‌شده و ۱٬۲۳۸٬۴۶۸ متر مربع ساخت در دست اجرا.
مطالب قدیمی‌تر Archi ارقام کوچک‌تری می‌دهند: ۳۱ ساختمان تمام‌شده و ۲۰ ساختمان در حال ساخت در ۲۰۲۱ و ۴۹ پروژهٔ تمام‌شده در ژوئن ۲۰۲۴. شمارنده‌ها با تاریخ صفحه تغییر می‌کنند. خبری از archi.ge به تاریخ ۱۳ ژوئن ۲۰۲۴ می‌گوید Deloitte برای حسابرسی صورت‌های مالی تلفیقی Archi و شرکت‌های تابعهٔ آن بر پایهٔ استانداردهای بین‌المللی گزارشگری مالی به کار گرفته شد.
منابعی که در اینجا خوانده شد نه دفتر سهامداران را منتشر می‌کنند، نه تعداد آپارتمان‌های تحویل‌شده را و نه نام نهادی را که Archi Horizon را می‌فروشد؛ این‌ها به اسناد رزرو تعلق دارند. یادداشت تفاهم ENVIROS تنها همکاری ذکرشده در صفحه‌های Archi Horizon است. ارقام این بخش از خود سازنده‌اند و با ثبت شرکت‌های گرجستان تطبیق داده نشده‌اند.
Archi Horizon Tbilisi یک مجتمع مسکونی سه‌بلوکی، شامل A، B و C، است که در خیابان واختانگ گورگاسالی، پلاک ۱۰۹، در اورتاچالا در حال ساخت است. سازنده Archi است که صفحه‌های archi.ge پروژه را توصیف می‌کنند. این صفحه‌ها در فهرست فروخته‌نشده‌ها آپارتمان‌هایی با متراژ ۳۵٫۶ تا ۱۵۶٫۱ متر مربع، چهار دفتر در بلوک A، یک استخر روباز، سالن تناسب اندام، زمین‌های ورزشی، سالن اجتماعات و پارکینگ را نشان می‌دهند. برای پروژه نام برند هتلی یا بهره‌بردار ذکر نشده است.
archi.ge اورتاچالا و نشانی خیابان واختانگ گورگاسالی، پلاک ۱۰۹ را می‌دهد. OpenStreetMap این پلاک را در محلهٔ اورتاچالا از ناحیهٔ کرتسانیسی قرار می‌دهد و سرصفحهٔ Korter می‌گوید کرتسانیسی. متن Korter از برخورد اورتاچالا و ایسانی سخن می‌گوید و صفحهٔ OPR ایسانی را ذکر می‌کند. مختصات در archi.ge ۴۱٫۶۷۰۷۸۷۵ و ۴۴٫۸۴۰۳۸۲۸ است که بررسی نقطهٔ دقیق را روی نقشه آسان می‌کند.
خیر. archi.ge برای پروژه قیمتی نمی‌آورد و فهرست واحدهایش برای هر رکورد فروخته‌نشده ۰ نشان می‌دهد. Korter در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶ برای هر پلان قیمت با درخواست نشان می‌دهد. صفحهٔ یک کارگزار در opr.ae قیمت‌های «از» ۷۰ هزار دلار، ۹۶ هزار دلار و ۱۴۰٫۸ هزار دلار را به ترتیب برای استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه می‌آورد؛ این‌ها برآوردهای کارگزارند، نه قیمت Archi.
archi.ge هیچ تاریخی منتشر نکرده است. Korter فقط برای بلوک A عبارت Q1 ۲۰۲۹ را می‌آورد، OPR در سرصفحه Q4 ۲۰۲۸ و در جزئیات ۲۰۲۹ را می‌آورد و Realting فوریهٔ ۲۰۲۹ را با ۲۰۲۹ به‌عنوان سال ساخت ذکر می‌کند. این‌ها گفته‌های منابع دیگرند. تاریخی که برای خریدار الزام‌آور است همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود، بنابراین باید آن را کتبی درخواست کرد.
archi.ge شمارنده‌ها را به تفکیک بلوک می‌آورد و مجموعی نمی‌دهد: بلوک A برابر ۴۸۸، بلوک B برابر ۴۴۸ و بلوک C برابر ۲۹۷، که هر کدام مجموع آپارتمان‌های فروخته‌شده و برای فروش است. جمع آن‌ها ۱٬۲۳۳ می‌شود، رقمی که در این راهنما محاسبه شده است. Korter همین سه رقم بلوک‌ها را می‌آورد. فهرست واحدها در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، تعداد ۸۲۰ آپارتمان و ۴ دفتر را فروخته‌نشده نشان می‌دهد.
در ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶، archi.ge برای بلوک A مقدار ۶ درصد، برای بلوک B مقدار ۲ درصد و برای بلوک C مقدار ۰ درصد را نشان می‌داد. گزارش بلوک A تخریب تمام‌شده در ۱۴ ژوئن، خاک‌برداری گود و اسکلت دیوار شمع‌کوبی‌شده در طول تابستان، و بهسازی خاک گود در آستانهٔ پایان را ثبت می‌کند. بهسازی خاک گود بلوک B در ۱۳ اکتبر تمام‌شده ثبت شد.
صفحهٔ پروژه استخر روباز، سالن تناسب اندام، زمین‌های پدل، زمین‌های فوتبال و بسکتبال، سالن اجتماعات محله، فضاهای کودک و پارکینگ را فهرست می‌کند. مصالح نام‌برده بلوک‌های YTONG، شیشهٔ کم‌انتشار و بتن Heidelberg هستند. ENVIROS می‌گوید طراحی پوستهٔ حرارتی بلوک‌های A، B و C را بررسی کرده است؛ این بررسی طراحی است، نه بازرسی ساختمانی که تمام شده باشد.
قانون گرجستان به خارجی اجازهٔ خرید آپارتمان می‌دهد، زیرا محدودیت مالکیت خارجی‌ها دربارهٔ زمین کشاورزی است. قرارداد باید مکتوب باشد و حق خریدار باید بر پایهٔ ماده ۱۸۳ قانون مدنی در ثبت عمومی ثبت شود. هزینه‌های ثبت بسته به مهلت از ۱۵۰ تا ۳۵۰ GEL است. اینکه قرارداد پیش از اتمام ساخت به‌عنوان حق ثبت شود یا تعهد را ثبت تأیید می‌کند.
آژانس توسعه خدمات عمومی اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای ملکی با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری فهرست می‌کند که ارزیاب تأییدشده تعیین می‌کند. قیمت‌های «از» OPR، یعنی ۷۰٬۰۰۰ تا ۱۴۰٬۸۰۰ USD، پایین‌تر از این رقم‌اند، اما معیار ارزش ملک ثبت‌شده به تشخیص ارزیاب است، نه قیمت آگهی. راهنمای اجازهٔ اقامت فرایند را توضیح می‌دهد.
مالیات بر دارایی شخص حقیقی ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازاری است، با معافیت در صورتی که درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نبوده باشد. درآمد اجاره بدون کسورات با نرخ ۵ درصد مالیات می‌خورد و مازاد فروش آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است. هزینه‌های NAPR، مالیات بر ارزش افزوده در صورت گنجانده شدن در قیمت، و شارژ خدمات نیز اعمال می‌شود. قرارداد مشخص می‌کند کدام‌یک شامل می‌شوند.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این متن مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
