پروژه Archi Akhmeteli Tbilisi مجتمعی مسکونی با سه بلوک در ناحیهٔ گلدانی تفلیس است، در تقاطع خیابان‌های شه‌شلیدزه و گوبرونیدزه، و صفحهٔ سازنده در archi.ge در تاریخ ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ تعداد ۱۰۹ آپارتمان را برای فروش در آن فهرست کرده است.
این راهنمای Archi Akhmeteli Tbilisi ارقام سازنده را کنار هر رقم شخص ثالثی می‌گذارد که دربارهٔ بلوک‌ها، واحدها، طبقات، قیمت و تحویل پیدا شده است، هر کدام با منبع و تاریخ خود. archi.ge برای این پروژه نه قیمتی منتشر کرده و نه تاریخ تحویلی، بنابراین راهنما آنچه Korter و Realting منتشر می‌کنند را نشان می‌دهد و میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند. همچنین فاصله‌های اندازه‌گیری‌شده تا ایستگاه مترو، مرکز خرید و مرکز شهر و قواعد مستند خرید، مالیات و اقامت در گرجستان را نیز به متن می‌افزاید تا هر رقم را بتوان با منبع و تاریخ خودش سنجید.
صفحهٔ پروژه نزد سازنده مجتمع را در بخش مرکزی گلدانی قرار می‌دهد، پنج دقیقه پیاده تا ایستگاه مترو آخمتلی و مرکز خرید City Mall. این صفحه سه بلوک A، B و C، یک فضای تجاری، پارکینگ، ژنراتور و مخزن آب را نام می‌برد. همچنین حیاطی سبز به مساحت ۵٬۰۰۰ متر مربع را با زمان آینده توصیف می‌کند، با زمین‌های ورزشی و بازی کودکان که «مستقر خواهند شد»، و می‌گوید در ساختمان‌های مسکونی آسانسور «نصب خواهد شد».
این صفحه مصالح ساختمانی را نام می‌برد (بلوک‌های Ytong، بتن Heidelberg، شیشهٔ کم‌گسیل، پانل‌های HPL و رنگ Caparol) اما نه معمار را ذکر می‌کند، نه تعداد طبقات را و نه مجموع آپارتمان‌ها را. داده‌های ساخت به تفکیک بلوک آمده است: وضعیت، درصد پیشرفت، تعداد آپارتمان‌های فروخته‌شده و تعداد آپارتمان‌های برای فروش، به‌علاوهٔ یک گزارش تاریخ‌دار از کارهای کارگاه.
آنچه صفحه منتشر نمی‌کند برای خریدار به اندازهٔ آنچه منتشر می‌کند اهمیت دارد: قیمت، تاریخ تحویل، طرح پرداخت، ترکیب انواع واحد و نهادی که قرارداد فروش را امضا می‌کند. تنها قیمت‌هایی که پیدا شد از شخص ثالث است. Korter نرخی از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع نشان می‌دهد (داده‌های ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) و آگهی Realting که آخرین بار در ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴ به‌روز شده «from $۱٬۱۰۰» را نشان می‌دهد بی‌آنکه نوع واحد را نام ببرد.
| واقعیت‌های کلیدی Archi Akhmeteli Tbilisi | طبق انتشار (archi.ge، بررسی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن گفته شود) |
|---|---|
| موقعیت | ناحیهٔ گلدانی، تفلیس؛ تقاطع خیابان‌های T. Sheshelidze و A. Gobronidze (فیلد نشانی در archi.ge)؛ مختصات ۴۱٫۷۸۸۷۳۳، ۴۴٫۸۱۷۶۷۵ در archi.ge |
| سازنده | Archi (archi.ge)؛ برای این پروژه هیچ اپراتور هتل، شریک برند یا برنامهٔ اجاره نام برده نشده است |
| وضعیت | در حال ساخت طبق archi.ge: بلوک A معادل ۹۹ درصد، بلوک B معادل ۹۹ درصد، بلوک C معادل ۱۳ درصد (ثبت‌های گزارش ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶) |
| بلوک‌ها | سه بلوک (A، B، C) در archi.ge و در Korter |
| آپارتمان‌های برای فروش | ۱۰۹ مورد در فهرست عمومی سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶: بلوک A تعداد ۲۴، بلوک B تعداد ۵۱، بلوک C تعداد ۳۴ |
| شمارنده‌های فروش | بلوک A تعداد ۳۱۴، بلوک B تعداد ۳۳۷، بلوک C تعداد ۲۹۵ به نقل از سازنده؛ صفحه این شمارنده‌ها را تعریف نمی‌کند |
| متراژ آپارتمان‌های برای فروش | از ۴۵٫۸ تا ۱۲۶٫۶ متر مربع زیربنای کل؛ انواع ۲ اتاقه، ۳ اتاقه و ۴ اتاقه |
| قیمت | سازنده منتشر نکرده است؛ Korter: از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶)؛ قیمت واحدها «upon request» (با درخواست) |
| تحویل | سازنده منتشر نکرده است؛ Korter برای بلوک‌های A، B و C مقادیر Q2 ۲۰۲۶، Q4 ۲۰۲۶ و Q4 ۲۰۲۷ را درج کرده است (بخش ۲) |
| طرح پرداخت | سازنده منتشر نکرده است؛ Korter می‌گوید اقساط وجود دارد و جزئیات را سازنده اعلام می‌کند |
| امکانات فهرست‌شده | فضای تجاری، پارکینگ باز و سرپوشیده، حیاط سبز ۵٬۰۰۰ متر مربع (عبارت زمان آینده)، ژنراتور، مخزن آب |
سه منبع مجتمع را به قدری مفصل توصیف می‌کنند که بتوان آن‌ها را مقایسه کرد: صفحهٔ سازنده در archi.ge، آگهی Korter و آگهی Realting. آن‌ها در ناحیه، ایستگاه مترو و ساختار سه‌بلوکی هم‌نظرند. در نام خیابان، تعداد طبقات، تعداد آپارتمان‌ها و تاریخ‌های تحویل اختلاف دارند، و جدول زیر ارقام را کنار هم می‌گذارد بی‌آنکه هیچ‌کدام را اصلاح کند یا با رقم دیگری هماهنگ سازد.
| Archi Akhmeteli Tbilisi: هر منبع چه چیزی منتشر کرده است | archi.ge (بررسی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (داده‌های صفحه تا ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶، دریافت در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Realting (آگهی به‌روزرسانی‌شده در ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴، دریافت در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|
| نشانی | تقاطع T. Sheshelidze و A. Gobronidze، تفلیس | خیابان Tengiz Sheshelidze / خیابان Aleko Gobronidze؛ ذیل ناحیهٔ گلدانی، موخیانی فهرست شده است | خیابان Sandro Akhmeteli |
| مجموع آپارتمان‌ها | مجموعی برای پروژه منتشر نشده است؛ سه شمارندهٔ بلوک‌ها (فروخته‌شده به‌علاوهٔ برای فروش) روی هم ۱٬۰۵۵ می‌شود | ۲۶۰ آپارتمان در سه بلوک | منتشر نشده است |
| طبقات | در صفحهٔ پروژه منتشر نشده است؛ گزارش کار از طبقات تا ۲۶ (بلوک A) و ۲۵ (بلوک B) نام می‌برد | بلوک A تعداد ۲۵، بلوک B تعداد ۲۳، بلوک C تعداد ۲۱؛ مشخصات پروژه ۲۵ می‌گوید؛ توضیحات از دو برج ۲۶ طبقه سخن می‌گوید | ۲۵ |
| تحویل | هیچ تاریخی منتشر نشده است (فیلد تاریخ پایان برای هر سه بلوک خالی است) | بلوک A در Q2 ۲۰۲۶، بلوک B در Q4 ۲۰۲۶، بلوک C در Q4 ۲۰۲۷؛ سرصفحهٔ صفحه می‌گوید دو ساختمان تحویل شده و تحویل بعدی Q4 ۲۰۲۷ است | سال ساخت ۲۰۲۵ |
| نازک‌کاری | نام برده نشده است | نازک‌کاری «Frame» با انشعابات تأسیسات، اتصال به گرمایش مرکزی، پنجره‌ها و درهای ورودی؛ توضیحات همچنین از آپارتمان‌های کاملاً نازک‌کاری‌شده سخن می‌گوید | منتشر نشده است |
| متراژ آپارتمان‌ها | از ۴۵٫۸ تا ۱۲۶٫۶ متر مربع (آپارتمان‌های برای فروش) | از ۴۱ تا ۱۱۴٫۸ متر مربع برای پروژه؛ ۲ اتاقه از ۴۸٫۴ تا ۱۱۰، ۳ اتاقه از ۷۶٫۷ تا ۱۱۴٫۸، ۴ اتاقه ۹۷٫۱ متر مربع | منتشر نشده است |
| حیاط سبز | ۵٬۰۰۰ متر مربع، زمین‌های ورزشی و بازی کودکان «مستقر خواهند شد» | حیاط محوطه‌سازی‌شده با فضای سبز، زمین بازی، زمین ورزشی و مسیرهای پیاده‌روی؛ مساحتی ذکر نشده است | ۵٬۰۰۰ متر مربع (متن با متن سازنده یکی است) |
| مترو | ایستگاه آخمتلی، ۵ دقیقه پیاده | ایستگاه آخمتلی، ۵ دقیقه پیاده | Akhmetelis Teatri، حدود ۳۰۰ متر |
| قیمت | هیچ (هر ۱۰۹ آپارتمان فهرست‌شده قیمت ۰ دارد؛ پرچم نمایش قیمت خاموش است) | از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع؛ قیمت واحدها با درخواست | از USD ۱٬۱۰۰، بدون ذکر واحد و مبنا |
بزرگ‌ترین شکاف در مجموع واحدهاست. جمع زدن شمارنده‌های خود سازنده برای هر بلوک ارقام زیر را می‌دهد که برای این راهنما از اعدادی که archi.ge منتشر می‌کند محاسبه شده است.
| بلوک | شمارندهٔ فروخته‌شده | آپارتمان‌های برای فروش | فروخته‌شده به‌علاوهٔ برای فروش | سهم هنوز در فهرست فروش |
|---|---|---|---|---|
| A | ۳۱۴ | ۲۴ | ۳۳۸ | ۷٫۱ درصد |
| B | ۳۳۷ | ۵۱ | ۳۸۸ | ۱۳٫۱ درصد |
| C | ۲۹۵ | ۳۴ | ۳۲۹ | ۱۰٫۳ درصد |
| پروژه | ۹۴۶ | ۱۰۹ | ۱٬۰۵۵ | ۱۰٫۳ درصد |
| مجموع Korter | – | ۵۴ آگهی برای فروش | ۲۶۰ آپارتمان | – |
مجموع ۱٬۰۵۵ به اندازهٔ ۷۹۵ از ۲۶۰ آپارتمانی که Korter منتشر کرده بیشتر است، یعنی حدود چهار برابر. هیچ‌کدام از منابع نمی‌گوید واحد در شمارش آن‌ها چیست و شمارنده‌های سازنده نمی‌گویند آیا واحدهای تجاری یا پارکینگ هم در آن‌ها هست، بنابراین در این راهنما هیچ مجموعی به کار نرفته است و هیچ‌یک از دو رقم به‌عنوان تعداد قطعی پذیرفته نشده است. ثبت عمومی (Public Registry) حقوق ثبت‌شده را ثبت می‌کند و مفاد ثبتی برای قطعهٔ زمین نقطهٔ شروعی برای بررسی آن چیزی است که روی کاغذ وجود دارد.
شکاف دوم تحویل است. archi.ge تاریخی منتشر نمی‌کند و Korter سه تاریخ، برای هر بلوک یکی، در صفحه‌ای منتشر می‌کند که می‌گوید دو ساختمان هم تحویل شده است. سال ساخت ۲۰۲۵ در Realting از آگهی‌ای است که آخرین بار در ژوئیه ۲۰۲۴ به‌روز شده است. تاریخ‌های ذکرشده فقط برای مرجع آمده‌اند و تاریخی که فروشنده را متعهد می‌کند باید در خود قرارداد درج شده باشد.
صفحهٔ هر بلوک در archi.ge یک وضعیت، یک درصد و گزارشی از ثبت‌های تاریخ‌دار پیشرفت دارد. متن گزارش حتی در صفحهٔ انگلیسی به زبان گرجی است و عبارت‌های زیر ترجمه‌ای است که برای این راهنما انجام شده. تاریخ ثبت‌ها، تعدادها و شمارهٔ طبقات همان‌طور که چاپ شده‌اند آمده‌اند.
| بلوک | وضعیت و درصد (archi.ge) | ثبت‌های گزارش و بازهٔ زمانی | ثبت ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶: موارد تکمیل‌شده / هنوز در حال انجام | Korter (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|---|
| A | در حال ساخت، ۹۹ درصد | ۶۶ ثبت از ۳ ژانویه ۲۰۲۳ تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | ۳۳ / ۸ | ۲۵ طبقه؛ «Completed in Q2 ۲۰۲۶» |
| B | در حال ساخت، ۹۹ درصد | ۵۷ ثبت از ۱۱ آوریل ۲۰۲۳ تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | ۲۴ / ۱۵ | ۲۳ طبقه؛ «Completed in Q4 ۲۰۲۶» |
| C | در حال ساخت، ۱۳ درصد | ۱۱ ثبت از ۳۰ نوامبر ۲۰۲۵ تا ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ | ۲ / ۱ | ۲۱ طبقه؛ در حال ساخت، تکمیل Q4 ۲۰۲۷ |
بلوک‌های A و B درصد یکسانی دارند اما محتوای گزارششان متفاوت است. ثبت ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ برای بلوک A از ۳۳ مورد تکمیل‌شده نام می‌برد، از جمله ستون‌ها و طبقات زیرزمینی، بلوک‌چینی در طبقات ۱ تا ۲۶، گچ‌کاری آپارتمان‌ها، شمع‌ریزی کف، پنجره‌ها و درهای نما، درهای آپارتمان‌ها، نمای تهویه‌شده، شبکه‌های آب، برق، گاز و فاضلاب، نصب آسانسور و جان‌پناه.
هشت موردی از بلوک A که هنوز در حال انجام علامت خورده‌اند عبارت‌اند از کاشی پرسلان طبقهٔ اول، عایق‌کاری بام، تکمیل راه‌پله‌ها و نمای دیوارهای کور در طبقات ۱ تا ۲۶، نصب سامانهٔ آتش‌نشانی در بخش‌های مشترک، نمای بالکن‌ها و حفاظ‌ها در طبقهٔ اول و رنگ‌آمیزی در طبقات ۷ تا ۹. بلوک B دارای ۲۴ مورد تکمیل‌شده و ۱۵ مورد در حال انجام است.
برای بلوک B، فهرست موارد در حال انجام شامل پنجره‌ها و درهای نما، گچ‌کاری دیوارها، نمای بالکن‌ها و حفاظ‌ها در طبقات ۱ تا ۲۵، کاشی‌کاری بالکن‌ها در طبقات نام‌برده، گچ‌کاری آپارتمان‌های طبقهٔ ۲۵، تکمیل راه‌پله‌ها، کار نمای تهویه‌شده، نصب سامانهٔ آتش‌نشانی در بخش‌های مشترک و عایق‌کاری بام است. همچنین یادداشت شده که لوله‌کشی آب در طبقهٔ ۲۵ در حال شروع است.
بلوک C در مرحلهٔ دیگری است. ثبت‌های ۸ سپتامبر و ۱۳ اکتبر ۲۰۲۶ پایان ساخت چاه‌های آسانسور و تزریق سر شمع‌ها، سپس عملیات روی خاک گودبرداری و شمع‌کوبی را ثبت می‌کنند، در حالی که دال پی در حال انجام است. نخستین ثبت، مورخ ۳۰ نوامبر ۲۰۲۵، شمع‌کوبی در حال انجام را ثبت می‌کند. ۳۴ آپارتمان برای فروش در بلوک C در فهرست عمومی در طبقات ۲ تا ۱۴ قرار دارند.
درصد رقم سازنده است و صفحه نمی‌گوید چگونه محاسبه شده، بنابراین نمی‌توان آن را به تاریخ تبدیل کرد. گزارش را می‌توان برای آنچه نشان می‌دهد خواند: کارهای تاریخ‌دار کارگاه و بازه‌های طبقات. وضعیت‌های Korter از داده‌های خودش می‌آیند و در عبارت‌بندی با وضعیت سازنده فرق دارند: Korter بلوک A را تکمیل‌شده در Q2 ۲۰۲۶ و بلوک B را تکمیل‌شده در Q4 ۲۰۲۶ می‌نامد، در حالی که archi.ge هر دو بلوک را در حال ساخت با ۹۹ درصد نشان می‌دهد.
برای خریدار پرسش عملی این است که کدام بلوک و کدام ثبت به آپارتمان انتخابی مربوط است، زیرا سه بلوک در سه مرحلهٔ متفاوت می‌توانند در یک فهرست قیمت باشند. شمارنده‌های فروخته‌شده ارقام خود سازنده است. بلوک C در حالی ۲۹۵ فروخته‌شده نشان می‌دهد که دال پی در دست اجراست، و قرارداد فروش و مفاد ثبت عمومی اسنادی هستند که نشان می‌دهند واقعاً چه چیزی توافق و ثبت شده است.
فهرست عمومی آپارتمان‌های سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ تعداد ۱۰۹ آپارتمان برگرداند، همه با قیمت ۰، هیچ‌کدام فروخته‌شده یا رزروشده علامت‌گذاری نشده، و همه به‌عنوان آپارتمان ثبت شده‌اند (۱۰۸ مورد پرچم وضعیت «Free» دارند و یکی پرچمی ندارد). انواع بر حسب اتاق شمرده می‌شوند و archi.ge نمی‌گوید تعداد اتاق شامل اتاق نشیمن هست یا نه، بنابراین در این راهنما تعداد خوابی داده نشده است. ارقام زیر از روی فهرست محاسبه شده‌اند.
| نوع (اتاق) | آپارتمان‌های فهرست‌شده | سهم از فهرست | بازهٔ زیربنای کل (متر مربع) | میانگین زیربنای کل (متر مربع) | میانگین زیربنای مفید (متر مربع) | میانگین مساحت تراس (متر مربع) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۲ اتاقه | ۳۴ | ۳۱٫۲ درصد | ۴۵٫۸ تا ۷۵٫۱ | ۶۶٫۰ | ۴۱٫۱ | ۲۴٫۹ |
| ۳ اتاقه | ۷۰ | ۶۴٫۲ درصد | ۶۶٫۷ تا ۱۱۹٫۴ | ۸۵٫۸ | ۵۹٫۱ | ۲۶٫۶ |
| ۴ اتاقه | ۵ | ۴٫۶ درصد | ۱۰۳٫۵ تا ۱۲۶٫۶ | ۱۰۸٫۱ | ۶۶٫۱ | ۴۲٫۰ |
| همه | ۱۰۹ | ۱۰۰ درصد | ۴۵٫۸ تا ۱۲۶٫۶ | ۸۰٫۶ | ۵۳٫۸ | ۲۶٫۸ |
آپارتمان‌های سه‌اتاقه تقریباً دو سوم فهرست را تشکیل می‌دهند. هیچ نوع ۱ اتاقه‌ای فهرست نشده، در حالی که توضیحات Korter آپارتمان‌های یک‌خوابه از ۴۱ متر مربع را ذکر می‌کند و کارت‌های پلان آن انواع ۲ اتاقه، ۳ اتاقه و ۴ اتاقه را نشان می‌دهد. فهرست در مجموع ۸٬۷۸۷٫۳ متر مربع را پوشش می‌دهد و آپارتمان میانه ۷۶٫۱ متر مربع است. رقم «تراس» فیلد مساحت جداگانهٔ فهرست برای هر پلان است که صفحه آن را تعریف نمی‌کند و در سراسر فهرست به‌طور میانگین ۳۳٫۲ درصد زیربنای کل است.
این نسبت بسته به پلان تغییر می‌کند. آپارتمان ۴ اتاقهٔ ۱۲۶٫۶ متر مربعی در این فیلد ۵۳٫۲ متر مربع دارد (۴۲٫۰ درصد)، پنج آپارتمان ۳ اتاقهٔ ۷۵٫۰ تا ۷۵٫۴ متر مربعی در بلوک C به‌طور میانگین ۱۸٫۵ متر مربع دارند (۲۴٫۶ درصد) و آپارتمان‌های ۲ اتاقهٔ بلوک B به‌طور میانگین ۱۳٫۷ متر مربع (۲۵٫۷ درصد). در میان ۱۰۹ آپارتمان تنها ۳۹ ترکیب متمایز از تعداد اتاق و متراژ دیده می‌شود، پس بیشتر پلان‌ها در طبقات زیادی تکرار شده‌اند.
| بلوک | آپارتمان‌های برای فروش | انواع فهرست‌شده | بازهٔ زیربنای کل (متر مربع) | طبقات آپارتمان‌های فهرست‌شده | میانگین زیربنای کل (متر مربع) |
|---|---|---|---|---|---|
| A | ۲۴ | فقط ۳ اتاقه (۲۴) | ۷۶٫۱ تا ۹۴٫۵ | ۳ تا ۲۶ | ۸۶٫۰ |
| B | ۵۱ | ۲ اتاقه ۵، ۳ اتاقه ۴۱، ۴ اتاقه ۵ | ۵۱٫۷ تا ۱۲۶٫۶ | ۲ تا ۲۵ | ۸۵٫۷ |
| C | ۳۴ | ۲ اتاقه ۲۹، ۳ اتاقه ۵ | ۴۵٫۸ تا ۷۵٫۴ | ۲ تا ۱۴ | ۶۹٫۲ |
جدول بلوک‌ها نشان می‌دهد هر نوع کجاست. بلوک A فقط آپارتمان‌های ۳ اتاقه عرضه می‌کند، بیشتر میان طبقهٔ ۱۸ تا ۲۶ (۲۱ مورد از ۲۴ مورد در طبقهٔ ۱۸ و بالاتر است). بلوک B همهٔ انواع و تنها آپارتمان‌های ۴ اتاقه را دارد. بلوک C کوچک‌ترین آپارتمان‌ها را دارد و آپارتمان‌های فهرست‌شدهٔ آن در طبقات ۲ تا ۱۴ هستند، در بلوکی که در مرحلهٔ پی است.
بازه‌های Korter با بازه‌های سازنده فرق دارند: ۲ اتاقه از ۴۸٫۴ تا ۱۱۰ متر مربع، ۳ اتاقه از ۷۶٫۷ تا ۱۱۴٫۸ متر مربع و ۴ اتاقه ۹۷٫۱ متر مربع، در مقابل ۴۵٫۸ تا ۷۵٫۱، ۶۶٫۷ تا ۱۱۹٫۴ و ۱۰۳٫۵ تا ۱۲۶٫۶ متر مربع در archi.ge. این تفاوت‌ها ممکن است چون دسته‌بندی‌های تعداد اتاق در هیچ‌کدام از دو صفحه تعریف نشده است. پلان طبقه و متراژ شمارهٔ واحد مشخص همان ارقامی است که اهمیت دارد و قرارداد فروش باید آن‌ها را بیان کند.
صفحهٔ سازنده مصالح ساختمانی را با نام و امکانات مشترک را با آیکون و متنی کوتاه فهرست می‌کند. Korter توصیفی بلندتر از معماری، حیاط و آپارتمان‌ها اضافه می‌کند. جدول دو توصیف را کنار هم می‌گذارد و جایی را که فقط یک منبع سخن می‌گوید مشخص می‌کند.
| مورد | archi.ge (بررسی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (دریافت در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|
| دیوارها و سازه | بلوک‌های Ytong و بتن Heidelberg در میان مصالح فهرست شده‌اند | فناوری اسکلت یکپارچه؛ دیوارهای ساخته‌شده از بلوک‌های Ytong |
| نما و شیشه‌ها | پانل‌های HPL و شیشهٔ کم‌گسیل فهرست شده؛ رنگ Caparol فهرست شده | پانل‌های HPL، یک بلوک سفید و یک بلوک قهوه‌ای تیره؛ بالکن‌های باز، پنجره‌های پانوراما، درهای شیشه‌ای بالکن |
| نازک‌کاری آپارتمان | در صفحهٔ پروژه نام برده نشده است | نازک‌کاری «Frame»: انشعابات تأسیسات، اتصال گرمایش مرکزی، پنجره‌ها، درهای ورودی؛ توضیحات همچنین «کاملاً نازک‌کاری‌شده» می‌گوید |
| آسانسورها | در ساختمان‌های مسکونی نصب خواهد شد | در هر لابی نصب شده است |
| حیاط سبز | حیاط ۵٬۰۰۰ متر مربع؛ زمین‌های بازی و ورزش «مستقر خواهند شد» | حیاط محوطه‌سازی‌شده: فضای سبز، زمین بازی کودکان، زمین ورزشی، مسیرهای پیاده‌روی، مناطق استراحت، روشنایی |
| پارکینگ | پارکینگ باز و سرپوشیده؛ پلان طبقات پارکینگ منتشر شده: بلوک A ترازهای -۴ تا -۱، بلوک B ترازهای -۴ تا -۲، بلوک C ترازهای -۲ تا ۱ | پارکینگ زیرزمینی و پارکینگ مهمان در سطح زمین |
| تأسیسات و پشتیبان | آیکون‌های ژنراتور و مخزن آب | مخزن آب پشتیبان و ژنراتور؛ گاز، آب، برق، فاضلاب و گرمایش مرکزی فهرست شده |
| فضای تجاری | فضای تجاری فهرست شده است | طبقات همکف برای واحدهای تجاری کنار گذاشته شده‌اند |
درصد صرفه‌جویی انرژی که سازنده به بلوک‌های Ytong نسبت می‌دهد به‌عنوان ادعای تأییدنشده از راهنما کنار گذاشته شده است. نام مصالح نگه داشته شده چون می‌توان آن‌ها را به تفکیک محصول در مشخصات فنی پرسید. مقایسهٔ توصیف‌های نازک‌کاری میان منابع دشوار است چون «frame» یک معنای واحد ندارد.
شاخص قیمت Geostat که املاک مسکونی نوساز تفلیس را پوشش می‌دهد ارقامش را بر قیمت‌های پیشنهادی جمع‌آوری‌شده از سایت‌های آگهی بنا می‌کند و در انتشار سه‌ماهه سوم ۲۰۲۶ خود دسته‌های white، green و black frame را جدا می‌کند. این جداسازی نشان می‌دهد وضعیت اسکلت به‌عنوان دسته‌ای جداگانه دنبال می‌شود. برای این مجتمع، نازک‌کاری را باید به‌صورت فهرستی کتبی برای واحد مشخص درخواست کرد.
برخی ویژگی‌ها فقط در یک منبع دیده می‌شوند: تکمیل راه‌پله‌ها و کارهای سامانهٔ آتش‌نشانی در گزارش پیشرفت، روشنایی حیاط و مسیرهای پیاده‌روی در Korter، و طبقات همکف تجاری در هر دو. مواردی که به مراحل بعدی پروژه بستگی دارند، مانند حیاط و زمین‌های بازی، را سازنده با زمان آینده توصیف می‌کند، بنابراین خریدار باید مرحلهٔ تحویل هر امکان مشترک و طرفی که آن را نگهداری می‌کند را بپرسد.
سازنده قیمتی منتشر نمی‌کند. هر آپارتمان در فهرست عمومی او قیمت ۰ دارد و پرچم نمایش قیمت خاموش است، بنابراین هر رقم زیر از یک سایت آگهی آمده است. این‌ها نشانه‌های اشخاص ثالث‌اند و قیمت Archi نیستند، و قیمت فروش همان است که فرم رزرو یا قرارداد در نهایت بیان می‌کند.
| نشانه‌های قیمت | منبع و تاریخ | نوع واحد ذکر شده است؟ | مبنا ذکر شده است؟ |
|---|---|---|---|
| بدون قیمت (هر ۱۰۹ آپارتمان فهرست‌شده ۰) | archi.ge، بررسی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | مصداق ندارد | مصداق ندارد |
| از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع | Korter، قیمت‌ها و موجودی تا ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ | کارت‌ها ۲ اتاقه، ۳ اتاقه و ۴ اتاقه را با «price upon request» نشان می‌دهند | به ازای هر متر مربع، نرخ حداقل |
| از USD ۱٬۱۰۰ | Realting، آگهی به‌روزرسانی‌شده در ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴ | خیر | خیر (واحد ذکر نشده) |
دو رقم منتشرشده USD ۳۰۰ با هم فرق دارند، پس رقم Korter ۲۷٫۳ درصد بالاتر از رقم Realting است، اما تاریخ‌ها ۲۷ ماه از هم فاصله دارند و مبنای Realting ذکر نشده است. همان رقم و همان تاریخ به‌روزرسانی در آگهی Realting برای Archi Guramishvili، پروژه‌ای دیگر، هم دیده می‌شود، بنابراین رقم USD ۱٬۱۰۰ را نمی‌توان رقمی مختص به همین پروژه دانست و باید با احتیاط خوانده شود.
برای زمینهٔ گسترده‌تر، راهنمای قیمت املاک در تفلیس از Galt and Taggart میانگین بازار اولیهٔ ژانویه ۲۰۲۶ را USD ۱٬۰۵۰ به ازای هر متر مربع در گلدانی نقل می‌کند، در بازهٔ مشاهده‌شدهٔ USD ۸۵۰ تا ۱٬۶۰۰. نرخ Korter USD ۳۵۰ بالاتر از این میانگین است، یعنی ۳۳٫۳ درصد. میانگین ناحیه و نرخ پروژه چیزهای متفاوتی را توصیف می‌کنند و راهنما هیچ‌کدام را قیمت یک آپارتمان مشخص نمی‌داند.
از آنجا که قیمت واحدی وجود ندارد، جدول زیر حداقل نرخ‌های منتشرشده را در متراژ واقعی واحدهای فهرست عمومی ضرب می‌کند. این فقط حساب است. Korter قیمت واحدها را «upon request» منتشر می‌کند و هیچ منبعی آپارتمانی را با این ارقام عرضه نمی‌کند.
| متراژ فهرست‌شده (متر مربع) | کدام آپارتمان فهرست‌شده | با USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع (Korter) | با USD ۱٬۱۰۰ به ازای هر متر مربع (Realting) |
|---|---|---|---|
| ۴۵٫۸ | کوچک‌ترین در فهرست (۲ اتاقه، بلوک C) | USD ۶۴٬۱۲۰ | USD ۵۰٬۳۸۰ |
| ۷۶٫۱ | میانهٔ فهرست | USD ۱۰۶٬۵۴۰ | USD ۸۳٬۷۱۰ |
| ۱۰۳٫۵ | کوچک‌ترین ۴ اتاقه (بلوک B) | USD ۱۴۴٬۹۰۰ | USD ۱۱۳٬۸۵۰ |
| ۱۲۶٫۶ | بزرگ‌ترین آپارتمان در فهرست (۴ اتاقه، بلوک B) | USD ۱۷۷٬۲۴۰ | USD ۱۳۹٬۲۶۰ |
به لاری، بانک ملی گرجستان در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نرخ USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳ را نشان داد، پس نرخ Korter یعنی USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع حدود GEL ۳٬۶۳۱ به ازای هر متر مربع و نرخ Realting یعنی USD ۱٬۱۰۰ حدود GEL ۲٬۸۵۳ به ازای هر متر مربع می‌شود. شرایط پرداخت نیز منتشر نشده است: فیلد شرایط پرداخت در archi.ge خالی است و Korter می‌گوید اقساط وجود دارد و پیش‌پرداخت و مدت را سازنده تعیین می‌کند. همچنین در بخش پرسش‌های متداول خود وام مسکن TBC Bank را ذکر می‌کند.
Archi Akhmeteli Tbilisi در گلدانی قرار دارد، یکی از ده ناحیهٔ اداری تفلیس. Wikipedia محله‌های موخیانی و Gldani Massive را در میان محله‌های این ناحیه نام می‌برد و جمعیت آن را برای سال ۲۰۱۷ معادل ۱۷۷٬۵۰۰ با استناد به سندی از شهرداری تفلیس می‌آورد. انتشار Geostat در ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ شهر تفلیس را در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ معادل ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر برآورد می‌کند و شمار سرشماری ۲۰۲۴ ۱٬۳۳۱٬۴۸۵ بود.
نشانی در archi.ge تقاطع خیابان‌های T. Sheshelidze و A. Gobronidze است. Korter پروژه را ذیل ناحیهٔ گلدانی و موخیانی ثبت می‌کند و Realting خیابان Sandro Akhmeteli را نام می‌برد؛ به نقل از Wikipedia، تئاتری که نامش را به ایستگاه مترو داده یاد کارگردان ساندرو آخمتلی را گرامی می‌دارد. مختصات archi.ge مبنای فاصله‌های زیر است، و صفحهٔ شهر تفلیس در این سایت پروژه‌های دیگر پایتخت را فهرست می‌کند.
فاصله‌های جدول فاصله‌های خط مستقیم میان مختصات منتشرشده‌اند که برای این راهنما محاسبه شده، و فاصله‌های جاده‌ای از سرویس عمومی مسیریابی OSRM با پروفایل رانندگی گرفته شده‌اند. زمان‌های جاده‌ای زمان‌های ترافیک روان بدون راه‌بندان هستند و مسیرهای پیاده اندازه‌گیری نشده‌اند. مختصات نقاط شاخص از مشارکت‌کنندگان OpenStreetMap و برای ایستگاه مترو از Wikipedia گرفته شده است.
| فاصله‌ها از مجتمع | چیست | خط مستقیم | جاده (OSRM، رانندگی) | آنچه سازنده یا Korter منتشر می‌کند |
|---|---|---|---|---|
| ایستگاه مترو Akhmetelis Teatri | ایستگاه انتهایی شمالی خط آخمتلی–وارکتیلی، افتتاح‌شده در ۷ ژانویه ۱۹۸۹ | ۰٫۳۷ کیلومتر | ۱٫۲۵ کیلومتر | archi.ge و Korter: ۵ دقیقه پیاده؛ Realting: حدود ۳۰۰ متر |
| City Mall Gldani | مرکز خرید، خیابان Ilia Vekua شمارهٔ ۱ | ۰٫۳۰ کیلومتر | ۰٫۶۷ کیلومتر | archi.ge: ۵ دقیقه؛ Korter: ۵ دقیقه پیاده |
| Radio City | محل کارخانهٔ سابق رادیو که بازسازی می‌شود، خیابان Barbare Bairamashvili شمارهٔ ۳ | ۱٫۲۲ کیلومتر | ۱٫۵۲ کیلومتر | منتشر نشده است |
| ایستگاه راه‌آهن مرکزی تفلیس | ایستگاه اصلی راه‌آهن | ۷٫۶۱ کیلومتر | ۱۲٫۵۵ کیلومتر، حدود ۱۵٫۵ دقیقه | منتشر نشده است |
| میدان آزادی | میدان مرکز شهر | ۱۰٫۶۶ کیلومتر | ۱۴٫۹ کیلومتر، حدود ۱۸٫۳ دقیقه | Korter: حدود ۳۰ دقیقه با خودرو تا مرکز |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | فرودگاه | ۱۷٫۶۱ کیلومتر | ۳۱٫۶ کیلومتر، حدود ۳۹٫۳ دقیقه | Korter: حدود ۴۵ دقیقه با خودرو |
خط مستقیم ۳۷۰ متری تا ایستگاه مترو با یک پیاده‌روی کوتاه سازگار است، هرچند مسیر پیاده ممکن است طولانی‌تر باشد، و «۵ دقیقه» اظهار سازنده است نه زمان اندازه‌گیری‌شده. زمان‌های رانندگی Korter برآوردهای بازار آگهی‌اند که مبنایشان ذکر نشده است و زمان‌های OSRM بالا برای ترافیک روان است، پس این دو مجموعه مستقیماً قابل مقایسه نیستند. زمانی که ترافیک را برای ساعت انتخابی در نظر بگیرد رقمی است که شخص رفت‌وآمدکنندهٔ روزانه عملاً به آن نیاز پیدا می‌کند.
مترو در اینجا اهمیت دارد زیرا خط آخمتلی–وارکتیلی طبق جدول شبکهٔ Wikipedia طول ۱۹٫۶ کیلومتر و ۱۶ ایستگاه دارد و Akhmetelis Teatri ایستگاه انتهایی شمالی آن است. کل سامانه دو خط، ۲۳ ایستگاه و ۲۷٫۳ کیلومتر است. مقالهٔ Wikipedia دربارهٔ ایستگاه یادآوری می‌کند که ایستگاه یک ورودی دارد که به چند صد هزار ساکن خدمت می‌دهد و در سال‌های اخیر از ازدحام شدید در آن گزارش شده است.
طرح‌های شهری برای ایستگاه و خط موضوع دیگری است که به موقعیت مربوط می‌شود. منابعی که در این بررسی خوانده شدند طرح‌ها، مطالعه‌ها و اعلام‌ها را نشان می‌دهند و هیچ‌کدام آغاز ساخت یا تاریخ بهره‌برداری هیچ‌یک از دو پروژه را ذکر نمی‌کند. جدول آن‌ها را به ترتیب تاریخ فهرست می‌کند.
| تاریخ | چه اعلام شد | منبع |
|---|---|---|
| ۹ دسامبر ۲۰۲۲ | شهردار Kaladze پروژه‌ای ۱۶ میلیون دلاری با حمایت بانک توسعهٔ آسیایی را توصیف می‌کند که شامل خروجی‌های اضافی در ایستگاه‌های Akhmeteli Theater و Marjanishvili است | Georgia Today |
| ۲۷ اوت ۲۰۲۵ | شهرداری برنامه‌هایی برای خروجی‌های اضافی در Marjanishvili و Akhmeteli Theater را اعلام می‌کند تا جریان مسافران روان‌تر شود | Georgia Today |
| ۲۴ سپتامبر ۲۰۲۵ | شهردار برنامه‌هایی را برای افزودن یک ایستگاه در هر جهت از خط نخست، در Akhmeteli Theatre و Varketili، اعلام می‌کند | Georgia Today |
| ۹ اکتبر ۲۰۲۵ | شهرداری انشعابی به گلدانی را توصیف می‌کند که از ایستگاه Akhmeteli Theater جدا می‌شود، به طول ۱٫۱ کیلومتر، عمیق، در امتداد خیابان‌های Vekua و Khizanishvili؛ مقاله هزینهٔ مورد انتظار USD ۲۰۰ تا ۳۰۰ میلیون را برای گسترش‌های گلدانی و وارکتیلی روی هم می‌آورد و از یک کارشناس شهرسازی دربارهٔ برنامهٔ ساخت پنج‌ساله به‌عنوان هدف نقل می‌کند | DFWatch |
| ۱۲ ژانویه ۲۰۲۶ | Tbilisi Transport Company یک نظرسنجی بین‌المللی بازار برای گسترش ۵٫۲ کیلومتری خط ۱ مترو، شامل ۲٫۲ کیلومتر به سمت گلدانی، به‌صورت قرارداد طراحی و ساخت آغاز می‌کند | Georgia Today |
Radio City، با ۱٫۲ کیلومتر خط مستقیم، بخش مرتبطی از همسایگی است. Investor.ge در ۱۰ فوریه ۲۰۲۵ گزارش داد که Adjara Group محل ۱۲ هکتاری کارخانهٔ سابق رادیو را در ۲۰۱۹ در مزایده به بیش از GEL ۲۳ میلیون خرید، که کل سرمایه‌گذاری GEL ۹۰ میلیون است و مرحلهٔ نخست، حدود GEL ۲۵ میلیون، در پایان ۲۰۲۴ تکمیل شد. مقاله رستوران، فضای اداری و زمین‌های پادل را در میان کاربری‌های کنونی فهرست می‌کند.
امکانات دیگر نزدیک مجتمع را فقط Korter نام می‌برد که مدارس، یک بیمارستان شهری، فروشگاه‌ها، یک بازار، رستوران‌ها و یک مجتمع ورزشی را در فاصلهٔ پیاده‌روی فهرست می‌کند. این‌ها اظهارات بازار آگهی‌اند که در محل بررسی نشده‌اند و صفحات شهرداری جایی برای راستی‌آزمایی حوزهٔ مدارس و کارهای برنامه‌ریزی‌شده است.
ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌گوید برای تملک یک شیء غیرمنقول معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت تملک‌کننده باید در ثبت عمومی ثبت شود. بنابراین مالکیت از ثبت می‌آید نه از پرداخت یا تحویل کلید. راهنمای اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی را پوشش می‌دهد و راهنمای نحوهٔ خرید ملک در گرجستان ترتیب معمول گام‌ها را می‌دهد.
آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) هزینه‌ها را بر اساس زمان رسیدگی و نه بر اساس قیمت تعیین می‌کند: GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم، هم برای ثبت یک حق و هم برای ثبت تعهدی مرتبط با حق مالکیت. مفاد ثبتی برای یک روز کاری GEL ۲۰ یا از طریق اینترنت GEL ۱۳ هزینه دارد و برای نسخهٔ انگلیسی GEL ۲۶ اضافه می‌شود.
| گام | چه کسی | زمان و هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| درخواست کتبی فهرست قیمت، پلان واحد و پیش‌نویس قرارداد | خریدار، سازنده | سازنده منتشر نکرده است | archi.ge |
| سفارش مفاد ثبتی برای قطعه و واحد | خریدار، NAPR | GEL ۲۰ (۱ روز کاری)، GEL ۱۳ آنلاین، به‌علاوهٔ GEL ۲۶ برای انگلیسی (حدود USD ۷٫۷۱، USD ۵٫۰۱ و USD ۱۰٫۰۳) | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| تطبیق کد کاداستر با مفاد ثبتی | خریدار، وکیل | Korter عدد 01.11.13.002.264 را منتشر کرده است؛ با ثبت تطبیق داده نشده است | Korter |
| امضای قرارداد کتبی | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد تعیین می‌شود؛ چیزی منتشر نشده است | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پرداخت طبق برنامهٔ توافق‌شده | خریدار | برنامه‌ای منتشر نشده است | archi.ge |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰ در ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ در ۱ روز کاری، GEL ۳۵۰ در همان روز (حدود USD ۵۷٫۸۴، USD ۱۰۴٫۱۲ و USD ۱۳۴٫۹۶) | هزینه‌های ثبت NAPR |
| امضای از راه دور، در صورت نیاز | خریدار، NAPR | نشست مجازی رزروشده از طریق خدمت قرارداد هوشمند؛ آپوستیل برای گرجستان از ۱۴ مه ۲۰۰۷ معتبر است | قرارداد هوشمند NAPR؛ جدول وضعیت HCCH |
خریدار مقیم خارج دو راه عملی دارد: وکالت‌نامه‌ای که برای استفاده در گرجستان مصدق شده باشد، یا خدمت قرارداد هوشمند ثبت که حقوق املاک را پس از یک نشست مجازی رزروشده به‌صورت آنلاین ثبت می‌کند. جدول وضعیت کنفرانس لاهه الحاق گرجستان به کنوانسیون آپوستیل را در ۲۱ اوت ۲۰۰۶ با لازم‌الاجرا شدن در ۱۴ مه ۲۰۰۷ فهرست می‌کند. مبالغ لاری در این راهنما از نرخ بانک ملی GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD استفاده می‌کنند که برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نشان داده شده است.
برای واحدی در بلوکی که هنوز در حال ساخت است، قرارداد ممکن است به‌عنوان تعهد مرتبط با حق مالکیت ثبت شود، که صفحهٔ هزینه‌های NAPR با همان سه هزینه فهرست می‌کند. اینکه کدام دسته اعمال می‌شود را قرارداد و ثبت تأیید می‌کنند، و یک وکیل در گرجستان می‌تواند بگوید مفاد ثبتی یک قطعهٔ مشخص چه چیزی نشان می‌دهد.
مالیات بر املاک شخص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. قانون مالیات تلفیقی در matsne.gov.ge قانون شماره ۱۸۷۴ همان تاریخ را در میان اصلاحیه‌هایش فهرست می‌کند. طبق ماده ۲۰۲(۵)، دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی غیر از زمین با نرخی بین ۰٫۸ و ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال قبل مالیات می‌شود، و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن دارایی را وقتی معاف می‌کند که خانوار در سال قبل بیش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ درآمد نداشته باشد.
خلاصهٔ مالیاتی و حقوقی EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ این تغییر را گزارش می‌کند و آستانهٔ معافیت قبلی را GEL ۴۰٬۰۰۰ می‌آورد. راهنماهایی که پیش از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ نوشته شده‌اند ممکن است نرخ‌های قدیمی را داشته باشند و دیگر با قانون نخوانند. برای کمک به خواندن: ۰٫۸ تا ۱ درصد یعنی GEL ۸۰۰ تا GEL ۱٬۰۰۰ در سال برای هر GEL ۱۰۰٬۰۰۰ ارزش بازار، اگر مالیات اعمال شود؛ ارزش بازار به‌کاررفته و آزمون درآمد خانوار در هر مورد جداگانه تعیین می‌شود. راهنمای مالیات بر املاک گام‌های اظهارنامه را شرح می‌دهد.
صفحهٔ مالیات بر املاک سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) این مالیات را پوشش می‌دهد و ماده ۲۰۵ تاریخ‌ها را برای شخص حقیقی تعیین می‌کند: اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر سال تقویمی. ماده ۲۰۱ املاک را «از جمله ساخت‌وساز ناتمام» دربرمی‌گیرد، و اینکه خریدار بر پایهٔ قرارداد آپارتمان ناتمام چه زمانی مالک آن شمرده می‌شود پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ ثبتی است.
برای اقامت، صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای بیگانه‌ای فهرست می‌کند که مالک ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری باشد، که ارزیاب مجاز تعیین کرده است. همچنین اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی با ارزش بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ فهرست می‌کند. قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت قاعدهٔ USD ۱۵۰٬۰۰۰ را در ماده ۱۵، بند (j) بیان می‌کند.
آزمون، ارزش‌گذاری ارزیاب از ملک در اختیار است و قیمت قرارداد آنچه به حساب می‌آید نیست. راهنمای اجازهٔ اقامت فرایند جاری را می‌دهد. جدول آستانه‌ها را با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD به لاری تبدیل می‌کند و متراژی از واحد را نشان می‌دهد که در آن نرخ‌های منتشرشدهٔ هر متر مربع به این آستانه‌ها می‌رسند، که حساب است و ارزش‌گذاری نیست.
| آستانه (SDA) | ارزش به لاری با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ | متراژ با USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع (Korter) | آپارتمان‌های فهرست‌شده بزرگ‌تر از آن متراژ | متراژ با USD ۱٬۱۰۰ به ازای هر متر مربع (Realting) | آپارتمان‌های فهرست‌شده بزرگ‌تر از آن متراژ |
|---|---|---|---|---|---|
| بیش از USD ۱۵۰٬۰۰۰ (اجازهٔ کوتاه‌مدت) | GEL ۳۸۸٬۹۹۵ | ۱۰۷٫۱ متر مربع | ۲ از ۱۰۹ (۱۱۹٫۴ و ۱۲۶٫۶ متر مربع) | ۱۳۶٫۴ متر مربع | ۰ از ۱۰۹ |
| بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ (اجازهٔ سرمایه‌گذاری) | GEL ۷۷۷٬۹۹۰ | ۲۱۴٫۳ متر مربع | ۰ از ۱۰۹ | ۲۷۲٫۷ متر مربع | ۰ از ۱۰۹ |
در زمینهٔ تأمین مالی، صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰ درصد برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارزی تعیین می‌کند. همچنین سقف نسبت پرداخت به درآمد را ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارز خارجی، با درآمد به ارز دیگر) برای درآمد خالص ماهانهٔ کمتر از GEL ۱٬۵۰۰ تعیین می‌کند، که از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا به ۵۰ و ۳۰ درصد می‌رسد. هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند و راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها فرایند را پوشش می‌دهد.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر املاک، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a): matsne.gov.ge؛ rs.ge |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ ۲۰ درصد نرخ عمومی | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲): matsne.gov.ge |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵ درصد مالیات می‌شود؛ آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a): matsne.gov.ge |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری که ارزیاب مجاز تعیین کرده است | SDA؛ قانون بیگانگان، ماده ۱۵(j) |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به لاری | SDA |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰ درصد (لاری)، ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر اساس دستهٔ درآمد | صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان |
| نرخ ارز به‌کاررفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی نشان‌داده‌شده برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ‌های رسمی بانک ملی گرجستان |
چون صفحهٔ سازنده قیمت، تحویل و شرایط قرارداد را منتشر نشده رها می‌کند، هر شکاف به سندی یا پاسخی تبدیل می‌شود که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت درخواست کند. فرم رزرو می‌تواند برخی را دربر بگیرد و قرارداد فروش بقیه را.
Archi پروژه‌های زیادی در تفلیس دارد و شش آگهی دیگر Archi در شهر در اینجا با Archi Akhmeteli Tbilisi مقایسه می‌شود. جدول ناحیه، وضعیتی که archi.ge برای هر بلوک نشان می‌دهد و ارقام منتشرشده را می‌دهد، و نشانه‌های قیمت به‌عنوان Korter برچسب خورده‌اند. هیچ پروژه‌ای رتبه‌بندی نمی‌شود و شکاف‌ها تکرار می‌شوند: archi.ge برای هیچ‌کدام قیمت و تاریخ تحویل منتشر نمی‌کند.
| پروژه | ناحیه و خیابان | وضعیت در archi.ge (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | ارقام منتشرشده |
|---|---|---|---|
| Archi Lilacs Tbilisi | موخیانی (ناحیهٔ گلدانی)، خیابان R. Gabashvili | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده، بلوک C معادل ۳ درصد | ۳۰۰ آپارتمان برای فروش (A ۸، B ۴۸، C ۲۴۴)؛ Korter از USD ۱٬۱۶۰ به ازای هر متر مربع (۲۲ سپتامبر ۲۰۲۶) |
| Archi Kikvidze Garden Tbilisi | نادزالادوی، خیابان Z. Kikvidze | بلوک A تکمیل‌شده، B معادل ۹۹ درصد، C معادل ۴۴ درصد، D معادل ۰ درصد | ۲۷۲ آپارتمان برای فروش (B ۱۹، C ۷۲، D ۱۸۱)؛ Korter از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Dighomi 3 Tbilisi | دیدی دیگومی، خیابان King Pharnavaz | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده، C و D معادل ۴۸ درصد | ۸۰ آپارتمان و ۶۹ واحد از نوع اداری برای فروش؛ Korter از USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Alley Tbilisi | دیدی دیگومی، Aghmashenebeli Alley | بلوک‌های A و B تکمیل‌شده، بلوک C معادل ۰ درصد | ۱۳۱ آپارتمان و ۲ دفتر فروش‌نرفته طبق archi.ge؛ Korter از USD ۱٬۰۷۰ به ازای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Rivertown Tbilisi | دیگومی ۸، Aghmashenebeli Alley | بلوک A تکمیل‌شده (۲۰۲۵)؛ بلوک‌های B، C، E، F، G در حال ساخت | فروش‌نرفتهٔ فهرست‌شده: ۵۳۶؛ Korter از USD ۱٬۸۷۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Guramishvili Tbilisi | سانزونا، خیابان Guramishvili | در حال ساخت، ۸۷ درصد | ۱۵۱ آپارتمان فهرست‌شده؛ Korter از USD ۱٬۱۵۱ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Archi Akhmeteli Tbilisi | گلدانی، خیابان‌های Sheshelidze / Gobronidze | بلوک‌های A و B معادل ۹۹ درصد، بلوک C معادل ۱۳ درصد | ۱۰۹ آپارتمان برای فروش (A ۲۴، B ۵۱، C ۳۴)؛ Korter از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) |
در این گروه Archi Lilacs نزدیک‌ترین همسایه است: در موخیانی، در همان سوی گلدانی قرار دارد و archi.ge پنج دقیقه رانندگی از همان ایستگاه مترو را توصیف می‌کند. Archi Kikvidze Garden همان نرخ Korter یعنی USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع را نشان می‌دهد. صفحات آگهی هر پروژه در این سایت منابع و پانویس‌های خودش را دارد و صفحهٔ سبد گرجستان بازارهای دیگر را فهرست می‌کند.
بیرون از تفلیس، خبر Archi در ۱ ژوئن ۲۰۲۶ توسعهٔ مشترک با NEXT در کوبولتی را اعلام می‌کند و آگهی Kobuleti Beach Resort هم‌اکنون در همین سایت موجود است. این پروژه نوع دیگری است، طرحی تفریحی کنار دریا، و مبنای مقایسه برای آپارتمانی شهری نیست. صفحهٔ تفلیس زمینهٔ شهری را برای پروژه‌ها در همهٔ نواحی می‌دهد.
صفحهٔ دربارهٔ ما سازنده تاریخچهٔ شرکت را به سال ۲۰۰۶ می‌رساند. در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ شمارنده‌های آن ۵۵ پروژهٔ تکمیل‌شده، ۳۱ پروژهٔ در حال اجرا، ۲۰ سال تجربه، ۱٬۵۶۸٬۶۵۳ متر مربع ساخت تکمیل‌شده و ۱٬۲۳۸٬۴۶۸ متر مربع ساخت در حال اجرا را نشان می‌داد. این شمارنده‌ها در اینجا به‌عنوان ارقام «به نقل از سازنده» به کار رفته‌اند.
Wikipedia Archi را شرکتی توسعه‌دهندهٔ املاک مستقر در تفلیس توصیف می‌کند که در ۲۰۰۶ توسط ایلیا تسولایا تأسیس شده، و آن را کسب‌وکار توسعهٔ هلدینگی می‌داند که بازوی هتل‌داری هم دارد. این صفحه شیو خه‌تسوریانی را مدیرعامل فهرست می‌کند. در ژوئن ۲۰۲۴ سازنده گزارش داد که قراردادی با Deloitte برای حسابرسی صورت‌های مالی تلفیقی خود طبق IFRS امضا کرده است (خبر archi.ge).
صفحهٔ دربارهٔ ما همچنین می‌گوید شرکت کارخانه‌ای برای بلوک‌های Ytong با مشارکت شرکت آلمانی Xella ساخته و سرمایه‌گذاری را USD ۱۵ میلیون اعلام می‌کند. صفحهٔ پروژهٔ این مجتمع بلوک‌های Ytong را در میان مصالح فهرست می‌کند. دفتر سهامداران، نهاد طرف قرارداد یا شمارهٔ ثبت این پروژه در صفحات خوانده‌شده پیدا نشد، بنابراین نام حقوقی کامل نهاد فروشنده به فهرست اسنادی که باید درخواست شود تعلق دارد. شماره تلفن‌ها و نشانی‌های ایمیل عمداً در اینجا بازتولید نشده‌اند و در متن نیامده‌اند.
این مجتمع سه بلوک A، B و C در ناحیهٔ گلدانی تفلیس دارد. archi.ge در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بلوک‌های A و B را با ۹۹ درصد و بلوک C را با ۱۳ درصد نشان می‌دهد، با ۱۰۹ آپارتمان برای فروش میان ۴۵٫۸ و ۱۲۶٫۶ متر مربع. سازنده همچنین فضای تجاری، پارکینگ، ژنراتور، مخزن آب و حیاط سبز برنامه‌ریزی‌شدهٔ ۵٬۰۰۰ متر مربعی را فهرست می‌کند. قیمت، تاریخ تحویل یا طرح پرداختی منتشر نمی‌کند.
مجتمع در تقاطع خیابان‌های T. Sheshelidze و A. Gobronidze در گلدانی است. سازنده و Korter می‌گویند ایستگاه مترو آخمتلی پنج دقیقه پیاده است، Realting حدود ۳۰۰ متر می‌گوید و خط مستقیم میان مختصات منتشرشده ۰٫۳۷ کیلومتر است. ایستگاه انتهای شمالی خط آخمتلی–وارکتیلی است و مسیر پیاده برای این راهنما اندازه‌گیری نشد.
خیر. هر آپارتمان در فهرست عمومی سازنده قیمت ۰ دارد و نمایش قیمت خاموش است، و فیلد تاریخ پایان برای هر سه بلوک خالی است. Korter نرخ از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع و فصل‌های تحویل هر بلوک را منتشر می‌کند و Realting «from $۱٬۱۰۰» را در آگهی‌ای که آخرین بار در ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴ به‌روز شده منتشر می‌کند. این‌ها ارقام اشخاص ثالث‌اند و قیمت و تاریخ الزام‌آور باید در قرارداد درج شود.
منابع اختلاف دارند و در اینجا هیچ مجموعی به کار نرفته است. Korter ۲۶۰ آپارتمان منتشر می‌کند. شمارنده‌های فروخته‌شده و برای فروش سازنده روی هم ۱٬۰۵۵ می‌شود (بلوک A معادل ۳۳۸، بلوک B معادل ۳۸۸، بلوک C معادل ۳۲۹)، اما صفحه تعریف نمی‌کند واحد شمرده‌شده چیست. درخواست کتبی تعداد واحدهای هر بلوک راه روشن شدن این پرسش برای یک خرید مشخص است.
فهرست سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دارای ۳۴ آپارتمان دو اتاقه (۴۵٫۸ تا ۷۵٫۱ متر مربع)، ۷۰ آپارتمان سه اتاقه (۶۶٫۷ تا ۱۱۹٫۴ متر مربع) و ۵ آپارتمان چهار اتاقه (۱۰۳٫۵ تا ۱۲۶٫۶ متر مربع) است. بلوک A فقط آپارتمان سه اتاقه فهرست می‌کند، بلوک B هر سه نوع را دارد و بلوک C آپارتمان‌های دو اتاقه و سه اتاقه را در طبقات ۲ تا ۱۴ فهرست می‌کند. هیچ نوع یک اتاقه‌ای در این فهرست دیده نمی‌شود.
Korter نرخ از USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع را با قیمت‌ها و موجودی تا ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ منتشر می‌کند و قیمت واحدها را «upon request» نشان می‌دهد. Realting «from $۱٬۱۰۰» را بی‌آنکه واحدی نام ببرد منتشر می‌کند و تاریخ به‌روزرسانی آن ۳۱ ژوئیه ۲۰۲۴ است. هیچ‌کدام قیمت Archi نیست. همان رقم Realting و همان تاریخ در آگهی پروژهٔ دیگری از Archi هم دیده می‌شود، پس این رقم را باید با احتیاط خواند.
صفحهٔ سازنده نازک‌کاری را نام نمی‌برد. Korter آن را نازک‌کاری «frame» با انشعابات تأسیسات، اتصال گرمایش مرکزی، پنجره‌ها و درهای ورودی می‌نامد، در حالی که توضیحاتش از آپارتمان‌های کاملاً نازک‌کاری‌شده هم سخن می‌گوید. چون این دو گزاره با هم فرق دارند، نازک‌کاری را باید به‌صورت فهرستی کتبی برای واحد مشخص درخواست کرد، همراه با آنچه شامل است و آنچه خریدار خودش تکمیل می‌کند.
خریدار خارجی قراردادی کتبی امضا می‌کند و حق مالکیت را در ثبت عمومی ثبت می‌کند، همان‌طور که ماده ۱۸۳ قانون مدنی برای اشیای غیرمنقول لازم می‌داند. NAPR برای ثبت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ می‌گیرد، بسته به اینکه ۴ روز کاری، ۱ روز کاری یا روز تسلیم طول بکشد. خریدار مقیم خارج می‌تواند از وکالت‌نامهٔ مصدق یا خدمت قرارداد هوشمند ثبت استفاده کند.
قاعدهٔ اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای ملکی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری است که ارزیاب مجاز تعیین می‌کند، پس قیمت قرارداد آزمون نیست. با نرخ Korter یعنی USD ۱٬۴۰۰ به ازای هر متر مربع، این ارزش در ۱۰۷٫۱ متر مربع به دست می‌آید و ۲ آپارتمان از ۱۰۹ آپارتمان فهرست‌شده از آن بزرگ‌ترند. این رقم فقط حساب است و ارزش‌گذاری نیست، و راهنمای اجازهٔ اقامت فرایند را به‌تفصیل می‌دهد.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶، دارایی شخص حقیقی غیر از زمین از مالیات بر املاک معاف است اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد، و بالاتر از آن قانون مالیات ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار را تعیین می‌کند. درآمد اجارهٔ مسکونی بدون کسورات با نرخ ۵ درصد مالیات می‌شود و مازاد فروش با نرخ ۵ درصد مالیات می‌شود مگر اینکه آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
