Archi Horizon Tbilisi: przewodnik po źródłach i cenach (2026)

Archi Horizon Tbilisi to kompleks mieszkalny złożony z trzech bloków, który Archi buduje przy ulicy Wachtanga Gorgasali 109 w dzielnicy Ortaczala w Tbilisi; na stronach samego dewelopera postęp budowy z 13 października 2026 r. wynosi 6% dla bloku A, 2% dla bloku B i 0% dla bloku C.

Ten przewodnik po projekcie Archi Horizon Tbilisi czyta serwis archi.ge w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia z nim to, co o cenie, piętrach, lokalach i odbiorze podają Korter, strona dubajskiego pośrednika i ogłoszenie na Realting, wraz ze źródłem i datą przy każdej liczbie. Deweloper nie podaje dla projektu ani ceny, ani terminu odbioru, dlatego przewodnik pokazuje wszystkie liczby ze stron trzecich obok siebie i nie wybiera między nimi. Dodaje udokumentowane tło dotyczące lokalizacji w Ortaczali oraz gruzińskich zasad zakupu, opodatkowania i pobytu.

Przegląd projektu Archi Horizon Tbilisi

Na stronie projektu deweloper opisuje Archi Horizon jako kompleks w zielonej części Ortaczali, przy ulicy Wachtanga Gorgasali 109, zbudowany z trzech bloków mieszkalnych o nazwach A, B i C. Lokalizacja ma być kilka minut od placu Wolności, dziesięć minut od historycznego centrum i blisko lotniska; w sekcji 6 te czasy dojazdu zestawiono ze zmierzonymi odległościami. Strona zawiera też reklamowe sformułowania o widoku i atrakcyjności projektu, których przewodnik nie powtarza.

Według stron bloków (A, B, C) blok A ma 39 kondygnacji, z których 3 są podziemne, blok B ma 32, z których 4 są podziemne, a blok C ma 31, z których 4 są podziemne. Wymienione udogodnienia to odkryty basen, sala fitness, korty do padla, boiska do piłki nożnej i koszykówki, klubowa strefa wypoczynku dla mieszkańców osiedla, strefy dla dzieci i rekreacji oraz parking. Lista materiałów wymienia bloczki YTONG, szkło niskoemisyjne i beton Heidelberg.

Dla kupującego równie ważne jest to, czego archi.ge nie podaje. Strony projektu i bloków nie zawierają ceny, terminu odbioru, planu płatności, łącznej liczby lokali, opisu standardu wykończenia, numeru pozwolenia ani nazwy podmiotu, który podpisuje umowę sprzedaży. Publiczny wykaz mieszkań wymienia 12 listopada 2026 r. 820 mieszkań i 4 biura jako niesprzedane, a jego pole ceny w każdym rekordzie wynosi 0, co jest sposobem, w jaki wykaz sygnalizuje brak opublikowanej ceny.

Strony trzecie uzupełniają część luk, ale różnią się między sobą i z archi.ge co do nazwy dzielnicy, liczby pięter i kwartału odbioru. Ten przewodnik podaje każdą liczbę ze źródłem i datą. Poniższe kluczowe fakty pochodzą z archi.ge, chyba że wskazano inne źródło.

Co o projekcie podaje każde ze źródeł

Projekt opisują cztery publiczne strony: archi.ge, portal nowych inwestycji Korter, strona na opr.ae należąca do dubajskiego pośrednika oraz ogłoszenie na Realting. Wszystkie odczytano 12 listopada 2026 r. Każda komórka podaje wartość w brzmieniu źródła, a pusta komórka oznacza, że źródło milczy. Strona dewelopera jest przytaczana jako „według dewelopera”; każda inna liczba jest przypisana do swojego serwisu i do daty, którą ten serwis pokazuje.

Odbiór. archi.ge pozostawia datę zakończenia projektu pustą dla wszystkich trzech bloków. Korter podaje Q1 2029 tylko dla bloku A. OPR podaje Q4 2028 u góry strony oraz 2029 w bloku szczegółów i w opisach swoich planów płatności. Realting w opisie podaje luty 2029, a jako rok budowy — 2029. Żadna z tych dat nie jest datą umowną, a datą wiążącą dla kupującego jest ta zapisana w umowie sprzedaży.

Początek prac. Korter podaje dla bloku A start w Q2 2025. Dziennik budowy na archi.ge zaczyna się 14 czerwca 2026 r., kiedy rozbiórkę odnotowano jako zakończoną, a wykop pod blok A jako będący w toku. Komunikat, który archi.ge opublikował 27 czerwca 2025 r., zapowiadał dzień sprzedaży na 5 lipca i mówił, że wydarzenie odbywa się tuż przed rozpoczęciem budowy. To trzy datowane stwierdzenia dotyczące różnych rzeczy, a przewodnik ich nie uzgadnia.

Piętra. Dla bloku A 39 kondygnacji minus 3 podziemne daje 36 nadziemnych, czyli liczbę, którą podają Korter i OPR. To samo odejmowanie dla bloku B (32 minus 4) i bloku C (31 minus 4) daje 28 i 27, podczas gdy Korter podaje 32 i 31, a wykaz mieszkań na archi.ge sięga pięter 31 i 29. Żadna strona nie wyjaśnia, jak numerowane są poziomy podziemne, dlatego liczbę pięter każdego bloku najbezpieczniej przyjąć z rysunków pozwolenia.

Budynki i dzielnica. Lista domów w Korterze pokazuje trzy bloki, natomiast jego tekst opisowy, podobnie jak strona OPR, mówi o jednej wieży. archi.ge wymienia trzy bloki i daje każdemu własną stronę, dziennik i listę mieszkań, i tej struktury trzyma się przewodnik. Dla dzielnicy pojawiają się cztery określenia: Ortaczala, Krtsanisi, miejsce spotkania Ortaczali i Isani oraz Isani. Wpis OpenStreetMap dla numeru 109 leży w kwartale Ortaczala w dzielnicy Krtsanisi, jak pokazuje sekcja 6.

Bloki A, B i C: dziennik budowy, udogodnienia i materiały

archi.ge pokazuje dla każdego bloku procent zaawansowania i datowany dziennik zdjęciowy. Procenty na 13 października 2026 r. wynosiły 6% dla bloku A, 2% dla bloku B i 0% dla bloku C, a wszystkie trzy bloki mają status „Ongoing” (w toku). Tabela zestawia dane bloków z licznikami sprzedanych i wystawionych na sprzedaż lokali, które deweloper podaje dla poszczególnych bloków, a nie dla kompleksu.

Sumę 1 233 obliczono tutaj, dodając trzy sumy według bloków; ani archi.ge, ani Korter nie podają łącznej liczby dla kompleksu. Liczniki lokali na sprzedaż dają razem 820, czyli liczbę mieszkań w wykazie. Według tych liczników jako niesprzedane pokazano 259 z 488 w bloku A (53%), 305 z 448 w bloku B (68%) i 256 z 297 w bloku C (86%), a w trzech blokach łącznie 66,5%. Liczniki pochodzą od samego dewelopera i zmieniają się w miarę odnotowywania sprzedaży.

Poniższy dziennik zawiera wszystkie wpisy ze stron bloków według stanu na 12 listopada 2026 r., w kolejności dat. Blok C nie ma wpisów.

Odczytany jako zbiór datowanych stwierdzeń, dziennik pokazuje, że w bloku A latem prace przeszły od rozbiórki do wybierania gruntu z wykopu i szkieletu ścianki szczelnej, a w połowie października wzmacnianie gruntu w wykopie zbliżało się do końca. W bloku B wybieranie gruntu rozpoczęło się 8 września, a wzmacnianie gruntu w wykopie odnotowano jako zakończone 13 października. Dziennik nie podaje harmonogramu ani dat docelowych, więc procentów nie da się przeliczyć na datę ukończenia.

ENVIROS. 2 lipca 2026 r. archi.ge opublikował komunikat, że firma doradcza ENVIROS dokonała przeglądu projektu powłoki termicznej bloków A, B i C oraz że Archi i ENVIROS podpisały memorandum o współpracy. ENVIROS opublikowała własną notatkę 4 lipca 2026 r., w której stwierdza, że ocena wykazała parametry ponadnormatywne oraz że projekt już teraz przekracza wymogi certyfikacji energetycznej, które wejdą w Gruzji w życie w 2027 roku. Oba materiały są stwierdzeniami o przeglądzie projektu, a nie o gotowym budynku.

Udogodnienia. Strona projektu wymienia odkryty basen, salę fitness, korty do padla, boiska do piłki nożnej i koszykówki, klubową strefę wypoczynku dla mieszkańców osiedla i parking, a jej ikony infrastruktury dodają plac zabaw dla dzieci i pozycję zatytułowaną Stadium. Dane bloków zawierają plany parkingu dla poziomów -3, -1 i 1 w bloku A, poziomu -1 w bloku B i poziomu -2 w bloku C. Strony nie podają liczby miejsc postojowych i nie mówią, czy miejsce jest sprzedawane razem z mieszkaniem.

Materiały. Strona wymienia energooszczędne bloczki YTONG, które nazywa niemiecką marką, szkło niskoemisyjne i beton Heidelberg. Tekst opisowy Kortera dodaje monolityczny szkielet żelbetowy, trzymetrowe sufity i importowane windy; to sformułowanie portalu, a strony dewelopera go nie powtarzają. Żadna ze stron nie podaje specyfikacji okien, podłóg ani kuchni.

Projekt. Georgia Today w materiale z 23 czerwca 2026 r., który zawiera zapowiedź Archi dotyczącą dnia sprzedaży, wskazuje jako architekta projektu Wei Yap Ooi. Strony projektu i bloków na archi.ge nie wymieniają architekta, więc to przypisanie opiera się na materiale prasowym.

Mieszkania i biura na liście z 12 listopada 2026 r.: powierzchnie według bloków

Wykaz mieszkań, na którym opierają się strony bloków archi.ge, zawiera lokale niesprzedane: 263 dla bloku A (259 mieszkań i 4 biura), 305 dla bloku B i 256 dla bloku C, łącznie 824. Każdy rekord ma cenę 0. Wykaz oznacza każde mieszkanie liczbą pokoi i nie podaje liczby sypialni, liczby łazienek ani standardu wykończenia, dlatego tabele korzystają z własnej liczby pokoi wykazu i z pokazanych w nim powierzchni.

Blok B zawiera 150 z 321 mieszkań dwupokojowych i 26 z 49 mieszkań czteropokojowych z wykazu, a blok C nie ma żadnego mieszkania czteropokojowego. Blok A zawiera 107 z 192 mieszkań jednopokojowych. W trzech blokach wykaz obejmuje 192 mieszkania jednopokojowe, 321 dwupokojowych, 258 trzypokojowych i 49 czteropokojowych, co daje razem 820.

Mediana powierzchni mieszkania na liście wynosi 59,4 m², a średnia 67,7 m²; obie wartości obliczono na podstawie 820 rekordów. Blok A zawiera 89 mieszkań poniżej 40 m², czyli 34% z jego 259. Blok C nie ma żadnego mieszkania o powierzchni 100 m² lub większej, a blok B jest jedynym, w którym są mieszkania od 130 m², i jest ich 26. Przedziały pokazują mieszankę oferowaną w wykazie; nie pokazują tego, co sprzedano wcześniej.

Oznaczenia się nie pokrywają. Korter dzieli mieszkania jednopokojowe z wykazu na kawalerki i jeden typ „jednopokojowy” o powierzchni 57,2 m², który leży powyżej górnej granicy przedziału mieszkań jednopokojowych w wykazie (55,3 m²), a mieszkanie z jedną sypialnią od 55,9 m² u OPR również leży powyżej niej.

W wykazie mieszkania trzypokojowe w bloku B zaczynają się od 53,9 m² i nakładają się na przedział jego mieszkań dwupokojowych, od 53,2 do 79,9 m². Liczby pokoi w wykazie nie można więc czytać jako liczby sypialni, a bezpieczniejszym przewodnikiem są powierzchnia i rzut konkretnego numeru lokalu.

Według pięter niesprzedane mieszkania są rozłożone w całej wysokości każdej wieży. W bloku A 50 mieszkań znajduje się na piętrach od 2 do 10, 64 na piętrach od 11 do 20, 83 na piętrach od 21 do 30 i 62 na piętrach od 31 do 36. Blok B wykazuje 76, 109 i 120 mieszkań na piętrach od 4 do 10, od 11 do 20 i od 21 do 31, a blok C wykazuje 76, 94 i 86 mieszkań na piętrach od 3 do 10, od 11 do 20 i od 21 do 29. Numery pięter są takie jak w wykazie.

Cztery biura bloku A znajdują się na poziomach od -2 do 2 według wykazu, o powierzchniach od 337,7 do 1 258,5 m². Strona projektu nic nie mówi o powierzchni komercyjnej, więc jej przeznaczenie nie jest podane. Korter pokazuje 104 ogłoszenia sprzedaży na 26 października 2026 r., co jest inną jednostką liczenia niż 820 mieszkań w wykazie, ponieważ ogłoszenie i lokal to nie to samo.

Orientacyjne ceny Archi Horizon według źródła i daty

Deweloper nie podaje ceny dla kompleksu. archi.ge ustawia dla projektu flagę has-flats-price na false, a wykaz mieszkań pokazuje 0 w każdym z 824 niesprzedanych rekordów. Ceny, które pojawiają się gdzie indziej, są orientacyjnymi wartościami serwisów ogłoszeniowych lub pośredników i nie są cenami Archi. Tabela podaje każdą z nich z datą i zakresem, jaki obejmuje.

Strona OPR jest marketingową stroną pośrednika. Wymienia też prognozowane stopy zwrotu, których przewodnik nie odtwarza. Jej trzy ceny „od” to jedyne liczby według typów lokali, jakie znaleziono. Korter pokazuje dla każdego układu cenę wyłącznie na zapytanie, więc z niego nie da się odczytać ceny żadnego lokalu. Poniższa tabela stosuje rachunek do liczb OPR i oficjalnego kursu wymiany.

Wartości w piątej kolumnie powstają przez podzielenie ceny „od” u OPR przez powierzchnię „od” u OPR. OPR nie mówi, że obie wielkości dotyczą tego samego lokalu, więc te ilorazy są rachunkiem, a nie ceną za metr kwadratowy opublikowaną przez kogokolwiek. Oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) obowiązujący 12 listopada 2026 r. wynosi 1 USD = 2,5933 GEL. Próg wartości nieruchomości dla zezwolenia na pobyt, 150 000 USD, to po tym kursie 388 995 GEL, i wszystkie trzy ceny „od” leżą poniżej niego.

Jako odniesienie dla całego miasta Geostat publikuje kwartalny indeks cen nieruchomości mieszkaniowych dla nowych mieszkań w Tbilisi, obliczany w lari; wydanie za trzeci kwartał 2026 r. nosi datę 23 października 2026 r. Mierzy on rynek miasta i nic nie mówi o tym projekcie, więc jest tłem, a nie ceną Archi Horizon. Przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi omawia średnie według dzielnic i definicje stojące za ceną za metr kwadratowy.

Warunki płatności. Pole warunków płatności na stronie projektu jest puste. Komunikat archi.ge z 27 czerwca 2025 r. opisuje finansowanie do 12 lat bez badania dochodów i bez wpłaty własnej dla mieszkań w budowie; to stwierdzenie z 2025 roku, wygłoszone przy okazji dnia sprzedaży, a nie obecny harmonogram. OPR podaje trzy plany, przedstawione poniżej, a według jego opisów ostatnia płatność przypada na odbiór w 2029 roku.

Ceny z dnia sprzedaży. archi.ge ogłosił jednodniową sprzedaż na 5 lipca 2025 r., a Georgia Today opublikowała zapowiedź drugiej, na 5 lipca 2026 r.; w obu przypadkach mowa była o cenie specjalnej oferowanej przez jeden dzień. Relacja z 6 lipca 2026 r. pochodziła z komunikatu dewelopera. Żadna ze sprawdzonych stron nie pokazuje, jaka była cena, więc w przewodniku nie ma ceny z tego dnia ani podstawy do obliczenia z niej ceny za metr kwadratowy.

Lokalizacja Archi Horizon Tbilisi: Ortaczala, ulica Wachtanga Gorgasali i stare centrum

Dane strony na archi.ge podają dla wszystkich trzech bloków współrzędne 41,6707875; 44,8403828. Wpis OpenStreetMap w tym punkcie to dom numer 109 przy ulicy Wachtanga Gorgasali, w kwartale Ortaczala w dzielnicy Krtsanisi, kod pocztowy 0114. Zgadza się to z adresem dewelopera i z określeniem Krtsanisi w nagłówku strony Kortera, natomiast określenie Isani u pośrednika i tekst Kortera o miejscu spotkania Ortaczali i Isani odzwierciedlają sąsiednią dzielnicę Isani.

Ulica nosi imię króla Wachtanga Gorgasali, którego Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki wymienia w legendzie o założeniu miasta. Ta sama strona opisuje kopułowe łaźnie siarkowe Abanotubani i cerkiew Metechi nad rzeką jako zabytki Starego Tbilisi, a oba leżą około 3 km od działki w linii prostej. archi.ge opisuje historyczne centrum jako odległe o 10 minut, nie mówiąc, jakim środkiem transportu.

Tbilisi jest stolicą kraju. Publikacja Geostatu o liczbie ludności na 1 stycznia 2026 r. podaje dla miasta 1 369,4 tys. osób z 3 941,1 tys. w Gruzji i stwierdza, że w Tbilisi mieszka ponad jedna trzecia ludności kraju. Te liczby dotyczą całego miasta, a publikacja nie zawiera podziału dla Ortaczali ani Krtsanisi.

Tabela odległości korzysta ze współrzędnych punktów orientacyjnych z OpenStreetMap oraz z tras drogowych obliczonych 12 listopada 2026 r. publiczną usługą OSRM. Odległości w linii prostej to odległości po okręgu wielkim między podanymi wyżej współrzędnymi. Odległości drogowe odpowiadają samochodowej sieci drogowej silnika wyznaczania tras, a jego czasy zakładają swobodny ruch, więc w godzinach szczytu podróże potrwają dłużej.

Transport w opisie portali. Tekst Kortera umieszcza najbliższy przystanek autobusowy 65 m od budynku, obsługiwany przez autobusy 101, 102, 343, 344, 345 i 346 co jedenaście minut, a stację metra Isani 25–30 minut stąd autobusem lub minibusem. OPR twierdzi, że stacja Isani jest 5 minut spacerem. OpenStreetMap umieszcza stację Isani 1,76 km od działki w linii prostej, więc oba portale nie opisują tej samej podróży, a najprościej sprawdzić to, przechodząc trasę pieszo.

Korter wymienia też jako położone w pobliżu szkoły o numerach 65, 81 i 144, szkołę prywatną, przedszkole, uczelnię, szpitale i centra medyczne, ministerstwa oraz sklepy, takie jak Gorgasali Ortachala Mall, Fresco, Nikora i Carrefour. Ta lista jest opisem portalu, nie ma odległości i nie została sprawdzona na miejscu. OpenStreetMap umieszcza Isani Mall 1,36 km stąd w linii prostej, co jest tego samego rzędu co czas jazdy samochodem, cztery minuty, podany przez OPR.

Lotnisko. Korter podaje 30 minut jazdy do Międzynarodowego portu lotniczego w Tbilisi, a OPR około 25 minut. Silnik wyznaczania tras podaje 16,5 km i 23 minuty bez korków. Według współrzędnych lotnisko leży na wschód od działki, a plac Wolności na zachód od niej.

Zakup w Gruzji: rejestracja i kolejność kroków

Kodeks cywilny ustala zasadę dla każdego mieszkania. Zgodnie z art. 183(1) transakcja musi mieć formę pisemną, a prawo własności nabywcy musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym. Własność zaczyna się więc od rejestracji, a nie od zapłaty ani od wydania kluczy. Obywatelstwo ma znaczenie dla gruntów rolnych na mocy Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych, a mieszkanie nie jest gruntem rolnym. Ogólną sytuację omawia przewodnik o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji.

Opłaty w Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) zależą od wybranego terminu. Strona z opłatami podaje 150 GEL za rejestrację zmiany prawa w ciągu 4 dni roboczych, 270 GEL w ciągu 1 dnia roboczego i 350 GEL w dniu złożenia wniosku. Przy kursie 1 USD = 2,5933 GEL to około 57,8 USD, 104,1 USD i 135,0 USD. Te same opłaty obowiązują przy rejestracji zobowiązania związanego z prawem własności, czyli kategorii, która może obejmować umowę dotyczącą lokalu jeszcze niewybudowanego; która z nich ma zastosowanie, potwierdza rejestr.

Kupujący przebywający za granicą może posłużyć się pełnomocnictwem zalegalizowanym dla Gruzji albo usługą smart-contract rejestru, która rejestruje prawa do nieruchomości online podczas zarezerwowanego spotkania wirtualnego. Gruzja przystąpiła do Konwencji haskiej o apostille 21 sierpnia 2006 r., a tabela statusu Konferencji Haskiej wskazuje wejście w życie 14 maja 2007 r. Przewodnik o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji, podaje kolejność kroków dokładniej.

Podatki, pobyt i finansowanie dla zagranicznego kupującego

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej zmienił się wraz z ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r., którą skonsolidowany Kodeks podatkowy wymienia wśród swoich nowelizacji. Art. 202(5) ustala teraz stawkę dla opodatkowanej nieruchomości osoby fizycznej innej niż grunt na poziomie od 0,8% do 1% jej wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Zgodnie z art. 206(1)(a) ta sama nieruchomość jest zwolniona, jeżeli rodzina nie zarobiła w poprzednim roku więcej niż 100 000 GEL.

Zestawienie EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje, że wcześniejszy próg zwolnienia wynosił 40 000 GEL, a przewodniki napisane przed nowelizacją mogą go nadal podawać.

Art. 201(1)(c.a) zalicza do przedmiotów opodatkowania osoby fizycznej nieruchomość, w tym budowę niezakończoną. To, czy kupujący na podstawie umowy zawartej przed ukończeniem budowy jest w tym celu uznawany za właściciela, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Zgodnie z art. 205 osoba fizyczna składa deklarację podatkową do 1 listopada i płaci do 15 listopada, a te terminy podaje też strona Służby Dochodów (Revenue Service). Jak wygląda to w praktyce, omawia przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

Dochód osoby fizycznej z najmu lokalu mieszkalnego jest opodatkowany stawką 5%, jeżeli nie dokonuje się odliczeń (art. 81(2)), a ogólna stawka osobista wynosi 20% (art. 81(1)). Nadwyżka dochodu ze sprzedaży mieszkania jest opodatkowana stawką 5% (art. 81(3)), a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona (art. 82(1)(f.a)). VAT wynosi 18% na mocy art. 166, a to, czy podana cena go zawiera, jest warunkiem umowy.

W zakresie pobytu strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Inwestycyjne zezwolenie na pobyt jest wymienione dla nieruchomości przekraczającej 300 000 USD. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców stosuje te same kwoty w art. 15, podpunktach h i j.

Liczy się wartość poświadczona przez rzeczoznawcę, a nie cena w umowie. Strona OPR podaje dla rocznego zezwolenia niższą kwotę niż Agencja, więc punktem odniesienia są strona Agencji i ustawa. Proces omawia przewodnik po zezwoleniu na pobyt.

Jeśli chodzi o finansowanie, Narodowy Bank Gruzji ustala maksymalny wskaźnik kredytu do wartości (LTV) na 90% dla kredytów w lari i 70% dla kredytów w walucie obcej. Limity stosunku raty do dochodu dla kredytów w walucie obcej, o ile dochód nie jest w tej walucie, wynoszą 20% miesięcznego dochodu netto poniżej 1 500 GEL i 30% od 1 500 GEL. Dla kredytów w lari lub kredytów w walucie obcej, gdy dochód jest w tej samej walucie, limity wynoszą 25% i 50%.

Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów, a omawia je przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców. Własne warunki ratalne dewelopera nie są opublikowane na archi.ge.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Ponieważ archi.ge nie publikuje ceny, terminów ani szczegółów umowy, każda luka staje się dokumentem lub odpowiedzią, o którą można poprosić przed jakąkolwiek płatnością. Część odpowiedzi należy do formularza rezerwacji, a pozostałe do samej umowy sprzedaży.

1. Cennik dla konkretnego lokalu: blok, piętro, numer lokalu, powierzchnia, cena i data wystawienia cennika.
2. Termin odbioru zapisany w umowie sprzedaży, definicja odbioru i to, co przewiduje umowa, jeśli termin nie zostanie dotrzymany.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestracyjne podmiotu, który podpisuje umowę i jest właścicielem działki.
4. Kod katastralny i aktualny wypis z Rejestru Publicznego dla działki (Korter podaje 01.18.09.007.007), a następnie wpis w rejestrze dotyczący prawa, które kupujący otrzyma.
5. Pozwolenie na budowę i zatwierdzona liczba pięter każdego bloku, wraz ze sposobem liczenia poziomów podziemnych.
6. Harmonogram płatności, rachunek lub escrow, na który wpływa każda rata, oraz zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
7. Standard wykończenia przy odbiorze: czy mieszkanie jest przekazywane w stanie green frame, czy w innym, i co obejmuje każdy etap.
8. Rzut lokalu, jego powierzchnia w rozumieniu umowy oraz sposób, w jaki umowa traktuje różnicę między powierzchnią projektową a zmierzoną.
9. Zasady dotyczące parkingu: czy miejsce jest wliczone, na którym poziomie się znajduje i jaka jest jego cena, jeśli jest sprzedawane osobno.
10. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, zarządca oraz zasady korzystania z części wspólnych, takich jak basen, korty i strefa wypoczynku.
11. Etap, w którym powstaje każde z udogodnień, aby basen, korty i strefę wypoczynku można było powiązać z blokiem i datą.
12. Czy VAT jest wliczony w cenę oraz jakie opłaty rejestracyjne i podatki kupujący płaci przy podpisaniu i przy rejestracji.
13. Zasady przeniesienia lub odsprzedaży umowy przed odbiorem oraz opłata, jeśli jest przewidziana.

Lista jest zestawem kontrolnym dokumentów i odpowiedzi, a nie oceną któregokolwiek z nich. Prawnik uprawniony w Gruzji może porównać z nią projekt umowy.

Jak Archi Horizon Tbilisi wypada na tle innych projektów Archi w Tbilisi

Archi wymienia kilka kompleksów w Tbilisi na różnych etapach. Tabela zestawia Archi Horizon z sześcioma z nich w stanie pokazanym na archi.ge 12 listopada 2026 r.: lokalizacja, status, liczniki podawane przez dewelopera oraz to, czy na archi.ge widnieje cena lub termin odbioru. Każdy projekt ma własny przewodnik na tej stronie, a porównanie nie ustawia ich w rankingu.

Rzucają się w oczy dwie prawidłowości. Archi Rivertown, Archi Lilacs i Archi Akhmeteli mają już bloki ukończone lub zaawansowane w 99%, podczas gdy Archi Horizon, Grand Avenue i King Tamar są na etapie wykopu lub wczesnych prac, a Archi Universe jest na poziomie 65% i 67%. W każdym wierszu archi.ge nie podaje ani ceny, ani terminu odbioru, więc każde porównanie kosztów lub terminów musi opierać się na stronach trzecich i zastrzeżeniach z sekcji 5.

Projekt innego dewelopera w Tbilisi to Mira Verde w Tbilisi Hills. archi.ge podaje, że Archi i NEXT wspólnie rozwijają Kobuleti Beach Resort, a ten projekt ma własną stronę na tym serwisie. Strona miasta Tbilisi i strona kraju Gruzja wymieniają pozostałe nieruchomości w portfolio.

Archi (deweloper)

Wiadomość na archi.ge z 4 lipca 2021 r. podaje, że firma została założona w 2006 roku przez Ilię Tsulaię, Meniego Benisha i Iraklego Kapianidzego, w 2008 roku weszła w działalność deweloperską, a w 2018 roku zyskała koszykarza Zazę Pachulię jako współwłaściciela. Strona O nas, odczytana 12 listopada 2026 r., pokazuje liczniki: 55 zakończonych projektów, 31 projektów w toku, 20 lat doświadczenia, 1 568 653 m² ukończonej zabudowy i 1 238 468 m² w budowie.

Starsze materiały Archi podają mniejsze liczby: 31 ukończonych i 20 budowanych obiektów w 2021 roku oraz 49 ukończonych projektów w czerwcu 2024 roku. Liczniki zmieniają się wraz z datą strony. Wiadomość na archi.ge z 13 czerwca 2024 r. podaje, że Deloitte zaangażowano do audytu skonsolidowanych sprawozdań finansowych Archi i jego spółek zależnych według Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej.

Odczytane tu źródła nie publikują rejestru udziałowców, liczby przekazanych mieszkań ani nazwy podmiotu, który sprzedaje Archi Horizon; te informacje należą do dokumentów rezerwacyjnych. Memorandum z ENVIROS jest jedynym partnerstwem wymienionym na stronach Archi Horizon. Liczby w tej sekcji pochodzą od samego dewelopera i nie zostały sprawdzone w gruzińskim rejestrze spółek.

Często zadawane pytania

Czym jest Archi Horizon Tbilisi i kto go buduje?

Archi Horizon Tbilisi to kompleks mieszkalny złożony z trzech bloków, A, B i C, budowany przy ulicy Wachtanga Gorgasali 109 w Ortaczali. Deweloperem jest Archi, którego strony na archi.ge opisują projekt. Strony wymieniają na liście niesprzedanych mieszkania o powierzchni 35,6–156,1 m², cztery biura w bloku A, odkryty basen, salę fitness, boiska sportowe, strefę wypoczynku i parking. Dla projektu nie wskazano marki hotelowej ani operatora.

Gdzie leży Archi Horizon Tbilisi i do której dzielnicy należy?

archi.ge podaje Ortaczalę i adres ulica Wachtanga Gorgasali 109. OpenStreetMap umieszcza ten numer domu w kwartale Ortaczala w dzielnicy Krtsanisi, a nagłówek Kortera mówi Krtsanisi. Tekst Kortera mówi o miejscu spotkania Ortaczali i Isani, a strona OPR podaje Isani. Współrzędne na archi.ge to 41,6707875; 44,8403828, dzięki czemu dokładne miejsce łatwo sprawdzić na mapie.

Czy deweloper publikuje ceny Archi Horizon Tbilisi?

Nie. archi.ge nie podaje ceny projektu, a jego wykaz mieszkań pokazuje 0 dla każdego niesprzedanego rekordu. Korter pokazuje cenę na zapytanie dla każdego układu na 26 października 2026 r. Strona pośrednika na opr.ae podaje ceny od 70 tys. USD, 96 tys. USD i 140,8 tys. USD odpowiednio za kawalerkę, mieszkanie z jedną sypialnią i mieszkanie z dwiema sypialniami; są to orientacyjne wartości pośrednika, a nie ceny Archi.

Jaki termin odbioru podają źródła?

archi.ge nie podaje żadnego. Korter podaje Q1 2029 tylko dla bloku A, OPR podaje Q4 2028 w nagłówku i 2029 w szczegółach, a Realting podaje luty 2029 z 2029 jako rokiem budowy. To stwierdzenia stron trzecich. Datą wiążącą dla kupującego jest ta zapisana w umowie sprzedaży, więc należy o nią poprosić na piśmie.

Ile mieszkań liczy projekt?

archi.ge podaje liczniki dla poszczególnych bloków i nie podaje sumy: blok A 488, blok B 448 i blok C 297, każdy jako suma mieszkań sprzedanych i na sprzedaż. Ich dodanie daje 1 233, liczbę obliczoną w tym przewodniku. Korter podaje te same trzy liczby dla bloków. Wykaz mieszkań wymienia 12 listopada 2026 r. 820 mieszkań i 4 biura jako niesprzedane.

Jaki postęp budowy pokazuje archi.ge?

Na 13 października 2026 r. archi.ge pokazywał 6% dla bloku A, 2% dla bloku B i 0% dla bloku C. Dziennik bloku A odnotowuje zakończoną 14 czerwca rozbiórkę, wybieranie gruntu z wykopu i szkielet ścianki szczelnej latem oraz wzmacnianie gruntu w wykopie zbliżające się do końca. Wzmacnianie gruntu w wykopie bloku B odnotowano jako zakończone 13 października.

Jakie udogodnienia i materiały wymienia deweloper?

Strona projektu wymienia odkryty basen, salę fitness, korty do padla, boiska do piłki nożnej i koszykówki, klubową strefę wypoczynku dla mieszkańców osiedla, strefy dla dzieci i parking. Wymienione materiały to bloczki YTONG, szkło niskoemisyjne i beton Heidelberg. ENVIROS podaje, że dokonała przeglądu projektu powłoki termicznej bloków A, B i C; jest to przegląd projektu, a nie kontrola gotowego budynku.

Czy cudzoziemiec może kupić i zarejestrować mieszkanie w Archi Horizon Tbilisi?

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi kupić mieszkanie, ponieważ ograniczenie własności cudzoziemców dotyczy gruntów rolnych. Umowa musi mieć formę pisemną, a prawo kupującego musi zostać zarejestrowane w Rejestrze Publicznym zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego. Opłaty rejestracyjne wynoszą od 150 do 350 GEL, zależnie od terminu. To, czy umowa zawarta przed ukończeniem budowy jest rejestrowana jako prawo, czy jako zobowiązanie, potwierdza rejestr.

Czy mieszkanie tutaj uprawniałoby do gruzińskiego zezwolenia na pobyt?

Agencja Rozwoju Usług Publicznych wymienia krótkoterminowe zezwolenie dla nieruchomości o wartości rynkowej przekraczającej równowartość 150 000 USD w lari, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę. Ceny „od” OPR, od 70 000 do 140 800 USD, są poniżej tej kwoty, ale kryterium jest wartość zarejestrowanej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę, a nie cena z ogłoszenia. Proces wyjaśnia przewodnik po zezwoleniu na pobyt.

Jakich podatków i kosztów powinien spodziewać się kupujący w Gruzji?

Podatek od nieruchomości osoby fizycznej wynosi od 0,8% do 1% wartości rynkowej, ze zwolnieniem, jeżeli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył 100 000 GEL. Dochód z najmu jest opodatkowany stawką 5% bez odliczeń, a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania będącego własnością dłużej niż dwa lata jest zwolniona. Obowiązują także opłaty NAPR, ewentualny VAT w cenie oraz opłaty eksploatacyjne. Które z nich są wliczone, wskazuje umowa.

Źródła i data weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• archi.ge: strona projektu Archi Horizon (sprawdzono 12 listopada 2026 r.)
• archi.ge: strona bloku A Archi Horizon i dziennik postępu prac
• archi.ge: strona bloku B Archi Horizon i dziennik postępu prac
• archi.ge: strona bloku C Archi Horizon
• api.archi.ge: publiczny wykaz mieszkań dla bloku A (ten sam wykaz obsługuje bloki B i C pod identyfikatorami budynków 403 i 404)
• Korter: Archi Horizon, ceny i dostępność na 26 października 2026 r.
• OPR (dubajski pośrednik): strona Archi Horizon, bez daty, odczytano 12 listopada 2026 r.
• Realting: ogłoszenie Archi Horizon nr 35072, aktualizacja: 06/08/2026
• archi.ge, aktualności, 2 lipca 2026 r.: przegląd ENVIROS dla Archi Horizon
• ENVIROS: notatka o ocenie Archi Horizon, 4 lipca 2026 r.
• Georgia Today, 23 czerwca 2026 r.: zapowiedź dnia sprzedaży i wskazany architekt
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (1 USD = 2,5933 GEL na 12 listopada 2026 r.)
• Geostat: indeks cen nieruchomości mieszkaniowych, III kwartał 2026 r.
• archi.ge, aktualności, 27 czerwca 2025 r.: zapowiedź dnia sprzedaży Archi Horizon
• Georgia Today, 6 lipca 2026 r.: relacja z dnia sprzedaży 5 lipca 2026 r. (materiał dostarczony przez dewelopera)
• OpenStreetMap: dom 109, ulica Wachtanga Gorgasali
• Gruzińska Narodowa Administracja Turystyki: Tbilisi
• Geostat: liczba ludności na 1 stycznia 2026 r.
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (współrzędne punktów orientacyjnych)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Konferencja Haska prawa prywatnego międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service): podatek od nieruchomości
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• archi.ge, aktualności, 4 lipca 2021 r.: Archi ma 15 lat
• archi.ge: strona O nas (liczniki odczytane 12 listopada 2026 r.)
• archi.ge, aktualności, 13 czerwca 2024 r.: umowa o usługi audytorskie z Deloitte

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.