BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi: mieszkania i źródła (2026)

Projekt BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi to kompleks mieszkaniowy przy ulicy Teimuraz I (Teimuraz I Street) 6 w Didi Digomi, w którym publiczny selektor mieszkań dewelopera wymieniał 13 listopada 2026 r. osiem mieszkań o powierzchni od 62,0 do 76,7 m² w cenie USD 1 200 za m², podczas gdy strona projektu nie podaje ani terminu odbioru, ani liczby pięter, ani warunków płatności.

Niniejszy przewodnik po projekcie BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi zestawia to, co pokazuje deweloper, z tym, co publikują serwisy ogłoszeniowe, i przy każdej liczbie podaje jej źródło oraz datę. Status, termin odbioru, liczba budynków i mieszkań oraz dostępność mieszkań dewelopera różnią się między źródłami, dlatego żadne z nich nie zostało uznane za prawidłowe.

Do przewodnika dodano odległości obliczone od pinezki dewelopera na mapie, tabelę cen mieszkanie po mieszkaniu wraz z rachunkiem, gruzińskie zasady dotyczące rejestracji, podatków, pobytu i finansowania oraz listę tego, o co kupujący może poprosić na piśmie. Drugi projekt BLOX o nazwie Didi Digomi stoi przy ulicy Demetre Tavdadebuli (Demetre Tavdadebuli Street) i jest innym budynkiem.

Przegląd BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi

Na swojej stronie projektu na blox.ge, sprawdzonej 13 listopada 2026 r., deweloper nazywa kompleks BLOX Didi Digomi i podaje adres: 6 Teimuraz I, Didi Digomi. Gruzińska wersja strony drukuje თეიმურაზ პირველის N6, დიდი დიღომი. Strona zawiera selektor bloków z blokiem A (A Block) i blokiem B (B Block), wymienia trzy atuty (zielone tereny rekreacyjne, parking i strefę rozrywki dla dzieci) oraz opisuje strzeżony teren, strefy wypoczynku dla dorosłych i parking podziemny.

Tekst nie podaje liczby pięter, liczby mieszkań, terminu odbioru, specyfikacji wykończenia ani warunków płatności. Te informacje pojawiają się wyłącznie w serwisach ogłoszeniowych, a serwisy nie zgadzają się między sobą. Opis dewelopera zawiera także takie zwroty jak „doskonała lokalizacja” i „materiały wysokiej jakości”; są to własne sformułowania dewelopera i nie zostały tu przyjęte jako ustalenia.

W liczbach deweloper publikuje wyłącznie selektor mieszkań, do którego odsyła strona. 13 listopada 2026 r. selektor zwrócił osiem mieszkań, wszystkie w bloku B, na piętrach 2, 7 i 8, z ceną w USD i w GEL, powierzchnią i ceną za m². Lista projektów pokazuje kartę ze statusem Available i 100 procentami, a ta sama wartość procentowa jest zapisana w karcie każdego mieszkania; wskazuje ona postęp budowy, a nie odsetek sprzedaży.

Tabela przedstawia BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi tak, jak podają go źródła. Gdy w komórce są dwie wartości, druga pochodzi z serwisu ogłoszeniowego, a trzecia kolumna wskazuje źródło. Pełne porównania i rachunki znajdują się w kolejnych sekcjach.

Który to budynek: ulica Teimuraz I, a nie ulica Tavdadebuli

BLOX używa nazwy Didi Digomi dla dwóch projektów. Opisany tutaj znajduje się przy Teimuraz I 6 i ma adres strony /blox-didi-digomi. Drugi stoi przy ulicy Demetre Tavdadebuli (Demetre Tavdadebuli Street), ma adres strony /blox-didi-digomi-1 i figuruje na tej samej liście projektów z wartością 48 procent. To różne budynki przy różnych ulicach, a cena, nazwa bloku lub termin odbioru podane dla jednego z nich nie odnoszą się do drugiego. Drugi budynek omawia osobny przewodnik po BLOX Didi Digomi przy ulicy Tavdadebuli.

Obie nazwy łatwo pomylić, ponieważ lista dewelopera pokazuje oba projekty pod tą samą nazwą, a serwisy ogłoszeniowe zapisują je w różnych pisowniach (Digomi na blox.ge, Dighomi na Korter i kilku innych serwisach). Poniższa tabela rozdziela je według pól, które podaje każde ze źródeł. Kupujący, który otrzymał broszurę lub wiadomość z samą nazwą BLOX Didi Digomi, powinien zapytać o ulicę.

Korter nazywa też bloki kompleksu przy ulicy Teimuraz I według numerów domów: blok A przy ulicy Teimuraz I 4 i blok B przy ulicy Teimuraz I 6. Strona dewelopera podaje wyłącznie numer 6. To, czy blok A ma ten sam adres co deweloper, czy własny numer, rozstrzygają dokumenty umowne, a lista w sekcji 9 obejmuje to pytanie.

Co każde ze źródeł podaje o statusie, odbiorze, blokach, piętrach i mieszkaniach

Kilka publicznych stron mówi coś o tym, kiedy budynki są ukończone lub jak są duże. Nie są one zgodne ze sobą. Część to niedatowane kopie starszego tekstu, dlatego w tabelach każda liczba występuje z datą wydrukowaną na stronie albo, gdy jej brak, z datą, kiedy stronę odczytano. Żadna liczba nie została wyniesiona ponad inną, a różnice opisano jako różnice między źródłami z różnych dat.

Po stronie dewelopera status pochodzi z dwóch miejsc. Karta projektu na liście projektów brzmi Available i 100 procent. Karty mieszkań zwracane przez selektor zawierają wskaźnik ukończenia 100 procent oraz dwa pola z datami: początek projektu 22 września 2023 r. i koniec projektu 22 maja 2026 r. Sama strona projektu nie podaje terminu odbioru, a deweloper nie wyjaśnia, jak liczy ten procent, dlatego jest on tu odczytywany jako wskaźnik postępu, a nie wielkość zmierzona.

Możliwe są dwa odczytania i oba pozostają jedynie odczytaniami. Wskaźnik 100 procent i data zakończenia 22 maja 2026 r. po stronie dewelopera opisują budynek, którego budowa jest ukończona. Czwarty kwartał 2026 r. na Korter i zestaw zdjęć z lutego 2026 r. opisują budynki jako wciąż budowane. Żadne z odczytań nie jest potwierdzone dokumentem w użytych tu publicznych źródłach.

W publicznych źródłach niniejszy przewodnik nie znalazł pozwolenia na budowę ani dokumentu odbioru budynku do użytkowania dla tego adresu. Jest to ograniczenie publicznego wyszukiwania, a nie ustalenie dotyczące budynku. Dlatego lista pism w sekcji 9 prosi o oba dokumenty: kupujący gotowe mieszkanie zwykle chce zobaczyć dokument oddania do użytkowania przed zapłatą reszty ceny.

Następna tabela porównuje, co źródła podają o liczbie budynków, pięter i mieszkań. Deweloper nie podaje żadnej z tych wielkości. Korter podaje dwa domy, a w tekście opisu pięć dwunastopiętrowych budynków. Obie wypowiedzi znajdują się na tej samej stronie Korter i są pokazane tak, jak wydrukowano.

Powierzchnie pokazują prawidłowość zgodną z selektorem dewelopera. Mieszkania oferowane dziś to większa część zakresu (od 62,0 do 76,7 m²), a kawalerek i mieszkań z jedną sypialnią, o których wspominają serwisy ogłoszeniowe, nie ma w dzisiejszym selektorze. Nie mówi to, czy takie mieszkania istnieją ani czy zostały sprzedane; mówi jedynie, że w tej dacie nie są tam pokazane.

Osiem mieszkań oferowanych w BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi 13 listopada 2026 r., mieszkanie po mieszkaniu

Selektor mieszkań to publiczna usługa, którą strona dewelopera wywołuje, gdy odwiedzający otwiera zakładkę mieszkań. Odczytano go 13 listopada 2026 r. pod tym samym publicznym adresem, którego używa strona, i zwrócił te same osiem mieszkań oraz te same ceny co wcześniejszy odczyt tego samego dnia. Kwoty dewelopera w GEL są równe kwocie w USD pomnożonej przez 2,5933, czyli opierają się na stałym kursie, a nie na oficjalnym kursie z danego dnia.

Tabela wylicza każde mieszkanie tak, jak zostało wydrukowane. Numer mieszkania to nazwa w karcie mieszkania. Liczba pokoi na blox.ge obejmuje salon, dlatego mieszkanie 2-pokojowe ma jedną sypialnię, a 3-pokojowe dwie. Taki odczyt wynika z rzutów mieszkań 201 i 210 oraz z opisów sypialni na estatehub.ge i nie jest wydrukowany tekstem przez dewelopera.

Wszystkie mieszkania wyceniono według tej samej stawki za m², dlatego suma zależy wyłącznie od powierzchni. Nie wydrukowano dopłaty za wyższe piętro: mieszkanie 710 na siódmym piętrze i 810 na ósmym kosztują za m² tyle samo co sześć mieszkań na drugim piętrze. Dwa mieszkania na piętrach 7 i 8 mają po 76,2 m² i kosztują po USD 91 440.

Następna tabela dodaje obliczenia na podstawie wydrukowanych liczb. Są oznaczone jako obliczone i nie są opublikowanymi cenami. Pokazują, jak daleko od siebie leżą mieszkania, ile wynosi suma całego oferowanego zestawu i jak wydrukowane sumy mają się do progu USD 150 000 w gruzińskiej regule dotyczącej pobytu, którą wyjaśnia sekcja 8.

Oficjalny kurs z 13 listopada 2026 r. wynosił GEL 2,5935 za USD, więc kwoty dewelopera w GEL różnią się od przeliczenia po kursie z danego dnia o kilka lari: USD 74 400 po kursie 2,5935 dałoby GEL 192 956 wobec wydrukowanych 192 942. Umowa zapisana w GEL lub w USD przesądza, która waluta rozstrzyga, i lista w sekcji 9 prosi o to ustalenie.

Czytanie rzutów

Deweloper publikuje rzut 3D każdego mieszkania. Rzut mieszkania 201 (76,7 m², trzy pokoje) pokazuje dwie sypialnie i balkon; rzut mieszkania 210 (62,0 m², dwa pokoje) pokazuje jedną sypialnię i balkon. Rzuty przedstawiają umeblowane wnętrza jako wizualizacje, więc meble na nich nie wchodzą w skład sprzedawanego mieszkania, a poziomu wykończenia nie da się z nich odczytać.

Wizualizacje dewelopera pokazują dwie wieże mieszkalne z lokalami usługowymi na parterze, w tym lokal przypominający supermarket i lokal przypominający biuro. Tekst projektu nie wspomina o powierzchni komercyjnej, a selektor nie wymienia żadnego lokalu komercyjnego, dlatego lokale usługowe zapisano tu wyłącznie jako wizualizacje, a nie jako ofertę.

Pola w karcie mieszkania, których strona nie wyjaśnia

Każda karta mieszkania zawiera też pole o nazwie is_reserved_by_other_user. 13 listopada 2026 r. miało ono wartość true dla mieszkań 201, 710 i 810 oraz false dla pozostałych pięciu. Te same osiem mieszkań było mimo to wymienionych w selektorze, a blox.ge nie wyjaśnia tego pola. Podano je tak, jak wydrukowano, bez interpretacji; lista w sekcji 9 prosi dewelopera o pisemne potwierdzenie, które mieszkania są wolne.

Selektor nie zwrócił żadnych mieszkań oznaczonych blok A (A Block). To pusty wynik, a nie wydrukowane oświadczenie, że w bloku A nie zostało żadne mieszkanie. Korter wymienia 125 mieszkań w bloku A, a deweloper nie podaje liczby, więc pytanie o dostępność w bloku A jest pytaniem do dewelopera.

Wskazania cenowe według źródeł i dat

Własne ceny dewelopera to ceny z tabeli selektora powyżej. Serwisy ogłoszeniowe podają inne liczby dla tych samych budynków. Ich ceny należy czytać jako wskazania, z których każde ma źródło i datę, a nie jako ceny BLOX. Część z nich jest oznaczona jako rynek wtórny lub ogłoszenia agencji, część pochodzi ze starszych kopii strony projektu, a jednostka ceny „od” nie zawsze jest podana. Strona projektu na Korter i pozostałe źródła zestawiono poniżej obok siebie.

Porównanie pokazuje dwie grupy. Selektor dewelopera i ogłoszenia Korter mieszczą się w przedziale od USD 1 200 do 1 290 za m². Niższe wartości, USD 1 000 i USD 1 100 za m² oraz ceny początkowe USD 45 600 i USD 60 300, pochodzą ze stron bez daty albo z nagłówka, który nie podaje jednostki. Liczba USD 45 600 na worldestate.homes stoi obok powierzchni minimalnej 45,6 m², co daje USD 1 000 za m² i jest mniej niż jakiekolwiek mieszkanie w dzisiejszym selektorze.

Różnica między selektorem a estatehub.ge jest najwyraźniejszym przykładem. Te same powierzchnie mieszkań (62, 72,1, 74,5, 74,7 i 76,7 m²) występują w obu, z USD 1 100 za m² w jednym i USD 1 200 za m² w drugim. Bez daty na kopii z serwisu ogłoszeniowego nie sposób powiedzieć, która była wcześniejsza, i niniejszy przewodnik takiego wniosku nie wyciąga.

Pierwsze cztery ogłoszenia Korter to jedyne, w których powierzchnia i piętro znajdują się w tym samym rekordzie. Pokazują mieszkania bloku A o powierzchni 93 m² po USD 120 000 na piętrach, które Korter oznacza jako 7 z 22 i 6 z 22, oraz mieszkania bloku B o powierzchni 83 m² po USD 99 600 i USD 99 599 na piętrze 12 z 12. Te powierzchnie są większe niż w jakimkolwiek mieszkaniu z dzisiejszego selektora, więc nie da się ich porównać z ośmioma mieszkaniami dewelopera jak równych z równymi.

Wykończenie, płatności i finansowanie w takim kształcie, w jakim zostały opublikowane

Wykończenie i płatności to sprawy, o które kupujący pyta najczęściej, a strona dewelopera podaje o nich najmniej. Tekst projektu wymienia trzy atuty i opisuje parking podziemny, a selektor podaje powierzchnie i ceny. Wszystko inne w tabeli poniżej pochodzi z serwisów ogłoszeniowych, które z kolei powtarzają się nawzajem. Tam, gdzie dwa serwisy używają identycznych sformułowań, tabela liczy je jako jeden opis.

Częściowe wykończenie i czarne ściany to nie ten sam opis, a żaden z nich nie jest specyfikacją. Punktem odniesienia dla tego, co wchodzi w cenę, jest umowa dewelopera lub jego harmonogram robót: wylewka, tynki, wykończenie ścian, okna, drzwi wejściowe, instalacja elektryczna, punkty wodno-kanalizacyjne, przygotowanie pod ogrzewanie i chłodzenie oraz oszklenie balkonu. Lista w sekcji 9 prosi o taki harmonogram dla każdego mieszkania.

Struktura płatności dla gotowego budynku zwykle różni się od struktury dla budynku w budowie, ponieważ reszta ceny jest powiązana z rejestracją tytułu prawnego, a nie z etapami budowy. Deweloper żadnej nie podaje, a podział 15 i 85 procent z worldestate.homes jest wskazaniem bez daty. Kupujący powinien poprosić o rzeczywisty harmonogram płatności i o pokwitowanie, którym będzie opatrzona każda wpłata.

Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, serwisy wymieniające bank opisują kredyt jako dostępny dla kupujących w ogóle. Żaden nie mówi, czego potrzebuje kredytobiorca niebędący rezydentem. Sekcja 8 podaje limity wskaźnika kredytu do wartości (LTV) Narodowego Banku jako punkt odniesienia oraz pytania, które warto zadać bankowi.

Lokalizacja BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi: Didi Digomi, korytarz S1 i Tbilisi

Artykuł Wikipedii o dzielnicy Saburtalo (Saburtalo District) wymienia Didi Dighomi wśród osiedli tej dzielnicy, co zgadza się z Korter i worldestate.homes, a gruzińska strona blox.ge zapisuje tę nazwę jako დიდი დიღომი. W bloku kontaktowym deweloper wymienia biuro sprzedaży o nazwie Didi Dighomi, Goodwill. Tbilisi liczyło 1 stycznia 2026 r. 1 369,4 tys. mieszkańców, czyli 34,7 procent z 3 941,1 tys. w Gruzji (obliczenie na podstawie publikacji Geostat, Narodowego Urzędu Statystycznego Gruzji). Geostat nie podaje liczby dla dzielnicy.

Dojazd prowadzi wzdłuż autostrady S1. Tabela trasy w artykule Wikipedii o autostradzie S1 wymienia zjazd o nazwie Didi Digomi, Tbilisi na kilometrze 12 trasy, a artykuł opisuje drogę jako biegnącą na północ wzdłuż rzeki Mtkwari obok osiedla Dighomi. Korter podaje, że duża droga znajduje się 300 m od kompleksu. Wpis w Wikipedii nie jest oficjalnym rejestrem dróg, a 300 m to oświadczenie portalu.

Link dewelopera do mapy rozwija się do miejsca w Google Maps o nazwie BLOX Didi Digomi o współrzędnych 41,7945216 N, 44,7492566 E. Sama strona nie podaje współrzędnych, dlatego pinezkę traktuje się jako przybliżoną. Tabela oblicza odległości od tej pinezki. Odległości w linii prostej liczono wzorem haversine’a. Odległości drogowe pochodzą z publicznej usługi wyznaczania tras OSRM przy swobodnym ruchu 13 listopada 2026 r., więc nic nie mówią o czasie w godzinach szczytu.

Położenia obiektów pochodzą z OpenStreetMap oraz ze współrzędnych na stronach Wikipedii o stacjach i są przybliżeniami mapowymi, a nie punktami pomierzonymi geodezyjnie. Głównym punktem odniesienia transportu publicznego jest metro: artykuł Wikipedii o metrze w Tbilisi opisuje dwie linie i 23 stacje, a żadna stacja nie leży bliżej niż 4 km od pinezki w linii prostej.

Ogólny obraz jest taki: hipermarket w promieniu 3 km drogą, najbliższa stacja metra nieco ponad 5 km drogą, centrum około 15 km, lotnisko około 31 km. Kupujący, który polega na metrze, na pierwszym odcinku skorzysta z autobusu lub samochodu, a czasy przejazdu w tabeli są minimalne, przy swobodnym ruchu.

Serwisy ogłoszeniowe dodają stwierdzenia o okolicy. To teksty portali bez dat, a Korter i tbilisi-property.com powtarzają tę samą listę, więc nie są niezależnymi potwierdzeniami. Tabela zestawia każde stwierdzenie z obliczoną powyżej liczbą tam, gdzie taka istnieje.

Porównanie pokazuje, że odległości z portali są w ogólnym zarysie zgodne z obliczonymi dla metra i lotniska. Stwierdzeń portali o sklepach, szkołach i klinikach nie da się sprawdzić na podstawie danych publicznych bez nazw i adresów, a praktycznym sprawdzianem jest spacer na miejscu. O okolicy deweloper nie podaje niczego poza jednym słowem „zielony”.

Gruzińskie zasady dla mieszkania w gotowym budynku: tytuł prawny, opłaty, podatek, pobyt i kredyt hipoteczny

Prawo gruzińskie traktuje cudzoziemca kupującego mieszkanie tak jak obywatela. Ograniczenie dotyczy gruntów rolnych: art. 4 Ustawy organicznej o własności gruntów rolnych wymienia państwo, gminy, obywateli i niektóre gruzińskie podmioty jako posiadaczy takich gruntów, a mieszkanie w bloku miejskim nie należy do tej kategorii. Szersze tło znajduje się w przewodnikach o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Prawo własności przechodzi w dwóch krokach zgodnie z art. 183 Kodeksu cywilnego: transakcję zawiera się na piśmie, a prawo własności kupującego wpisuje się do Rejestru Publicznego. W przypadku gotowego budynku oznacza to, że liczą się podpisana umowa i wpis do rejestru, a broszury i strony ogłoszeń nie mają znaczenia. Opublikowane opłaty rejestru za wpis zmiany prawa wynoszą GEL 150 przy terminie czterech dni roboczych, GEL 270 za jeden dzień roboczy i GEL 350 przy złożeniu w tym samym dniu.

Po przeliczeniu według oficjalnego kursu GEL 2,5935 za USD z 13 listopada 2026 r. opłaty te wynoszą około USD 58, 104 i 135. O wysokości opłaty decyduje wybrane tempo, a cena mieszkania nie odgrywa w niej roli. To, która strona ją ponosi, jest warunkiem umowy, i lista pism w sekcji 9 obejmuje to pytanie.

Kupujący przebywający za granicą może albo zalegalizować pełnomocnictwo do użycia w Gruzji, albo skorzystać z internetowej usługi smart-kontraktu rejestru, która rezerwuje wirtualne spotkanie. Tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego pokazuje, że Konwencja apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r., dlatego apostille jest zwykłym sposobem legalizacji. Którą z dwóch dróg akceptuje sprzedający, warto ustalić przed jakąkolwiek płatnością.

Podatek od nieruchomości dla osób fizycznych zmienił się 30 września 2026 r., w dniu Ustawy nr 1874 w historii zmian angielskiego tekstu Kodeksu podatkowego. Art. 202 ust. 5 ustala stawkę dla podlegającego opodatkowaniu mienia osoby fizycznej innego niż grunt na poziomie od 0,8 do 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Art. 206 ust. 1 lit. a zwalnia to mienie, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Przegląd EY Georgia dotyczący podatków i prawa za lipiec–wrzesień 2026 r. relacjonuje tę zmianę i podaje wcześniejszy limit jako GEL 40 000, więc przewodniki napisane przed październikiem 2026 r. podają inne przedziały. Jako ilustracja: mieszkanie w wydrukowanej cenie USD 86 520 (GEL 224 372 po kursie dewelopera) podlegałoby podatkowi od około GEL 1 795 do GEL 2 244 rocznie powyżej limitu dochodu i żadnemu poniżej niego. Kodeks opodatkowuje wartość rynkową, a nie cenę z umowy, więc ta liczba nie jest rachunkiem podatkowym.

Art. 205 ustala 1 listopada jako termin złożenia deklaracji przez osobę fizyczną, a 15 listopada jako termin zapłaty. Strona Służby Przychodów Gruzji (Revenue Service) o podatku od nieruchomości zawiera kalkulator dla osób fizycznych, a przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji na tej stronie wyjaśnia składanie deklaracji, z zastrzeżeniem, że jego starsze przedziały zostały zastąpione przez Kodeks i przegląd EY powyżej.

Późniejsza sprzedaż jest opodatkowana na podstawie innych artykułów. Art. 81 ust. 3 opodatkowuje stawką 5 procent nadwyżkę, którą osoba fizyczna uzyskuje z dostawy mieszkania, a art. 82 ust. 1 lit. f.a wyłącza z dochodu nadwyżkę ze sprzedaży mieszkania będącego własnością przez ponad dwa lata. Art. 166 ustala VAT na 18 procent, więc umowa powinna wskazywać, czy podana cena już go zawiera.

Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców przewiduje ten sam test i obejmuje małżonka oraz dzieci. Liczy się wartość oszacowana, a wartość równa dokładnie USD 150 000 progu nie przekracza.

Najwyższa wydrukowana kwota wśród ośmiu oferowanych mieszkań to USD 92 040, więc każde oferowane mieszkanie leży poniżej USD 150 000 według ceny umownej. Kroki składania wniosku podaje przewodnik o zezwoleniu na pobyt w Gruzji. To, czy mieszkanie osiąga próg reguły, zależy od wyceny rzeczoznawcy, która może się różnić od ceny umownej, i nic tu tego nie przewiduje.

Strona Narodowego Banku o wymogach PTI i LTV przedstawia powyższe limity i zaznacza, że mogą się one zmieniać wraz z cyklem finansowym. Bank stosuje je do dochodu i waluty kredytobiorcy, a jego własne warunki dla osób niebędących rezydentami mogą być surowsze. Przewodnik o kredycie hipotecznym w Gruzji dla cudzoziemców wylicza zwykle wymagane dokumenty, a jego starsze liczby należy czytać w zestawieniu ze stroną Narodowego Banku.

Wszystkie zasady podano w takim kształcie, w jakim zostały opublikowane w dniach odczytu. Prawnik może przeczytać samą umowę i porównać wyciąg z rejestru z dokumentami dewelopera, czego niniejszy przewodnik nie robi.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje adres, trzy atuty, osiem mieszkań z cenami i wskaźnik ukończenia. Rezerwacja mieszkania w BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi wymaga czegoś więcej. Każda pozycja poniżej to zwykła prośba, z którą kupujący może wystąpić przed wpłatą zadatku, i każda odpowiada na lukę widoczną w powyższych tabelach.

1. Cennik z numerem mieszkania, piętrem, blokiem, powierzchnią i dokładną ceną mieszkania w walucie umowy oraz pisemne potwierdzenie, że mieszkanie jest wolne w dniu rezerwacji.
2. Znaczenie flagi is_reserved_by_other_user w kartach mieszkań dewelopera i to, czy mieszkania 201, 710 i 810 są dostępne.
3. Podstawa obliczenia powierzchni (powierzchnia wewnętrzna, powierzchnia z balkonem lub inna miara) oraz ceny za m² w wysokości USD 1 200.
4. Numer domu i nazwa bloku budynku, w którym znajduje się mieszkanie, aby blok A pod numerem 4 i blok B pod numerem 6 na Korter dało się zestawić z adresem dewelopera.
5. Dokument oddania budynku do użytkowania lub zamieszkania oraz pozwolenie na budowę, aby wskaźnik 100 procent, datę zakończenia 22 maja 2026 r. i Q4 2026 na Korter dało się zestawić z dokumentem.
6. Termin odbioru mieszkania zapisany w umowie, wraz z definicją odbioru i skutkiem jego niedotrzymania.
7. Pełna nazwa prawna i numer rejestracyjny podmiotu zawierającego umowę oraz właściciel działki, w imieniu którego działa.
8. Wyciąg z Rejestru Publicznego dla mieszkania i numer katastralny, porównany z dwoma numerami podawanymi przez Korter.
9. Harmonogram tego, co obejmuje częściowe wykończenie (wylewka, tynk, instalacja elektryczna, punkty wodno-kanalizacyjne, okna, drzwi wejściowe, oszklenie balkonu), i tego, co właściciel musi dokończyć.
10. Harmonogram płatności z każdą kwotą i datą, sposób przechowywania wpłat (rachunek powierniczy (escrow), rachunek płatniczy lub bezpośrednio na rzecz dewelopera) oraz pokwitowanie wydawane za każdą wpłatę.
11. Czy obowiązują jakiekolwiek raty, rabaty lub odroczenia płatności, z efektywnym kosztem zapisanym w umowie, oraz która waluta rozstrzyga.
12. Czy dla tego budynku dostępny jest kredyt hipoteczny we wskazanym banku, a jeśli tak, własne pisemne warunki banku dla kredytobiorców niebędących rezydentami.
13. Czy miejsce parkingowe jest sprzedawane razem z mieszkaniem czy osobno oraz jak rozliczane są opłaty eksploatacyjne za dziedziniec, ochronę, windy i parking.
14. Kto płaci opłatę rejestracyjną i wszelkie inne koszty przy rejestracji prawa kupującego oraz harmonogram rejestracji po zapłacie.
15. Czy lokale komercyjne na parterze pokazane na wizualizacjach należą do dewelopera i jakie jest ich planowane przeznaczenie.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Warunki zwrotu zadatku należy dokładnie przeczytać, zanim zostanie podpisany formularz rezerwacji.

Jak ten budynek wypada na tle innych projektów BLOX i pobliskich ofert w Tbilisi

Lista projektów dewelopera pokazuje jedenaście kart mieszkaniowych: cztery z postępem poniżej 100 procent i siedem na poziomie 100 procent. Tabela podaje każdą kartę tak, jak drukuje ją deweloper, z etykietą i wartością procentową, i dodaje stronę dewelopera na Korter tam, gdzie wymienia ten sam projekt. Liczby z Korter to wskazania serwisu ogłoszeniowego odczytane 13 listopada 2026 r.

Spośród kart na poziomie 100 procent etykietę Available na liście dewelopera noszą tylko ten projekt i BLOX Beliashvili 84. Jest to porównanie statusów i nie oznacza, że jeden projekt jest lepszym wyborem od drugiego. Etykieta na karcie dewelopera i etykieta na Korter różnią się dla tego projektu, jak pokazują sekcje 3 i 5.

W przypadku innych mieszkań w tej samej części Tbilisi poniższe przewodniki omawiają projekty innych deweloperów w Didi Digomi (Didi Dighomi) i Saburtalo. Podano je wyłącznie dla kontekstu, z dzielnicą i statusem z przewodnika każdego z nich, a różni deweloperzy, budynki i daty sprawiają, że porównanie cen między nimi jest niewiarygodne. Przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi daje kontekst na poziomie miasta, a strona miasta Tbilisi i strona kraju Gruzja wymieniają szersze portfolio.

BLOX (deweloper)

Na stronie „About” na blox.ge czytamy, że BLOX działa na rynku deweloperskim w Gruzji od 2016 roku, a strona dewelopera na Korter również podaje rok 2016. Strona dodaje, że priorytetem firmy jest bezpieczna przestrzeń do życia wysokiej jakości, budowana według europejskich standardów w zielonych i spokojnych okolicach; jest to oświadczenie firmy o jej celach, a nie zweryfikowane ustalenie.

Na stronie wymieniono biuro główne przy 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, oraz cztery biura sprzedaży, w tym jedno Didi Dighomi (Goodwill). Strona nie podaje nazwisk założycieli ani udziałowców, zarejestrowanej nazwy firmy ani łącznej liczby oddanych budynków czy mieszkań.

Lista projektów mieszkaniowych pokazuje jedenaście projektów: cztery w toku, od 1 do 48 procent, i siedem na poziomie 100 procent. Korter wylicza siedem ukończonych i pięć bieżących projektów BLOX w Tbilisi i Gudauri.

Jedna niezależna strona wymienia BLOX jako klienta: własna strona architekta o Hampton Hotel and Residences w Awlabari podaje klienta jako Blox, status jako zrealizowany, rok jako 2022 oraz program hotelowo-mieszkalny o powierzchni 18 000 m². Zaznacza, że Hampton jest marką Hilton Worldwide.

Banki i marki, które serwisy ogłoszeniowe wiążą z BLOX, nie są tu powtarzane jako partnerstwa, ponieważ punktem odniesienia są własne strony partnera. Podmiot zawierający umowę i wszelkie warunki banku to pozycje do listy pism.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi?

Według adresu dewelopera znajduje się przy ulicy Teimuraz I 6 w Didi Digomi, około 12 km w linii prostej od placu Wolności. Korter podaje Teimuraz 1 St, 4-6, z blokiem A pod numerem 4 i blokiem B pod numerem 6, i zalicza okolicę do Saburtalo. Pinezka dewelopera na mapie to 41,7945216 N, 44,7492566 E. Drugi BLOX Didi Digomi przy ulicy Demetre Tavdadebuli to inny budynek.

Czy BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi jest ukończony?

Karta dewelopera podaje 100 procent, a karty jego mieszkań zawierają datę zakończenia projektu 22 maja 2026 r. Korter podaje zakończenie w Q4 2026, worldestate.homes Q2 2026, a geoln.com czerwiec 2026 r. Źródła są różne, żadne nie zostało tu wybrane i nie znaleziono dokumentu oddania do użytkowania, dlatego należy poprosić o umowę i sam dokument. Kupujący może poprosić o dokument oddania do użytkowania i pozwolenie na budowę przed zapłatą jakiejkolwiek reszty ceny.

Ile mieszkań liczy kompleks?

Deweloper nie podaje łącznej liczby. Korter podaje 125 mieszkań w bloku A i 138 w bloku B, razem 263, inna strona mówi o pięciu budynkach, a selektor dewelopera pokazuje tylko osiem mieszkań oferowanych 13 listopada 2026 r., wszystkie w bloku B. Liczby opisują różne rzeczy i nie zostały uzgodnione, a selektor wymienia tylko mieszkania oferowane, co nie jest liczbą mieszkań w budynku.

Ile kosztują mieszkania?

Selektor dewelopera podawał USD 74 400 za mieszkanie o powierzchni 62,0 m² oraz od USD 86 520 do 92 040 za mieszkania 3-pokojowe o powierzchni od 72,1 do 76,7 m², czyli USD 1 200 za m² w każdym mieszkaniu 13 listopada 2026 r. Serwisy ogłoszeniowe podają inne liczby, od USD 1 000 do USD 1 290 za m², i są to wskazania z własnymi datami. Sekcja 4 podaje każde z ośmiu mieszkań z powierzchnią, piętrem i ceną w obu walutach.

Czy oznaczenie Sold out na Korter oznacza, że żadnego mieszkania nie można kupić?

Strona projektu na Korter informuje, że mieszkania od dewelopera są sprzedane, a selektor dewelopera wymieniał tego samego dnia osiem mieszkań. Obie wypowiedzi pokazano tak, jak wydrukowano. To, która jest aktualna, może dla danego mieszkania pisemnie potwierdzić tylko deweloper, a lista próśb w sekcji 9 obejmuje pisemne potwierdzenie dostępności. Żadnej z wypowiedzi nie przyznano tu pierwszeństwa.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie?

Prawo gruzińskie pozwala cudzoziemcowi posiadać mieszkanie na tych samych zasadach co obywatelowi. Ograniczenie dotyczy gruntów rolnych. Własność przechodzi przez umowę na piśmie i rejestrację prawa kupującego w Rejestrze Publicznym, z opłatami GEL 150, 270 lub 350 w zależności od tempa. Kupujący za granicą może skorzystać z pełnomocnictwa z apostille albo z internetowej usługi rejestru. Prawnik może sprawdzić wyciąg z rejestru i umowę, zanim kupujący podpisze.

Czy mieszkanie w BLOX Didi Digomi Teimuraz Tbilisi kwalifikowałoby się do zezwolenia na pobyt przy progu USD 150 000?

Reguła wymaga nieruchomości innej niż grunt rolny o oszacowanej wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Najwyższa wydrukowana kwota wśród ośmiu oferowanych mieszkań to USD 92 040, czyli poniżej tego progu. Wycena rzeczoznawcy może różnić się od ceny w umowie, a warunki podaje oficjalna strona Agencji Rozwoju Usług Publicznych. Zezwolenie obejmuje też małżonka i dzieci na tej samej zasadzie.

Jaki podatek od nieruchomości dotyczy mieszkania?

Od 30 września 2026 r. mienie osoby fizycznej inne niż grunt jest zwolnione, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tego limitu stawka wynosi od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Deklarację należy złożyć do 1 listopada, a zapłacić do 15 listopada, zgodnie z Kodeksem podatkowym. Strona Służby Przychodów o podatku od nieruchomości zawiera kalkulator dla osób fizycznych.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper nie podaje specyfikacji wykończenia. Korter, tbilisi-property.com i worldestate.homes mówią o częściowym wykończeniu i sufitach 3 m, a geoln.com o czarnych ścianach. Rzuty pokazują umeblowane wnętrza jako wizualizacje, które nie wchodzą w zakres sprzedaży. Harmonogram w umowie powinien wymieniać, co wchodzi w skład każdego mieszkania. Opisy w serwisach ogłoszeniowych są drugorzędne i nie stanowią specyfikacji, dlatego dokumentem, o który należy prosić, jest harmonogram robót dla konkretnego mieszkania.

Czy mieszkanie tutaj można kupić na kredyt hipoteczny?

Deweloper nie podaje warunków kredytu hipotecznego. Trzy serwisy ogłoszeniowe informują, że kredyt jest dostępny w jednym banku, czego blox.ge nie twierdzi. Narodowy Bank Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości na 90 procent dla kredytów w GEL i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a o wniosku osoby niebędącej rezydentem decyduje bank. Sekcja 8 podaje też limity relacji raty do dochodu Narodowego Banku.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• BLOX: strona projektu BLOX Didi Digomi (wersja angielska), sprawdzona 13 listopada 2026 r.
• BLOX: strona projektu BLOX Didi Digomi (wersja gruzińska), sprawdzona 13 listopada 2026 r.
• BLOX: publiczny selektor mieszkań projektu 13, odczytany 13 listopada 2026 r.
• BLOX: lista projektów mieszkaniowych, 13 listopada 2026 r.
• BLOX: strona About, 13 listopada 2026 r.
• BLOX: link dewelopera do mapy, rozwinięty 13 listopada 2026 r.
• Korter: Blox Didi Dighomi, odczytano 13 listopada 2026 r.
• Korter: strona dewelopera Blox, odczytano 13 listopada 2026 r.
• tbilisi-property.com: kompleks mieszkaniowy Blox Didi Dighomi, odczytano 13 listopada 2026 r.
• estatehub.ge: Blox Didi Dighomi, odczytano 13 listopada 2026 r.
• worldestate.homes: Blox Didi Dighomi, odczytano 13 listopada 2026 r.
• geoln.com: Blox Didi Dighomi, opublikowano 9 czerwca 2025 r.
• MUA Architecture and Placemaking: Hampton Hotel and Residences
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 w dniu 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktu
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, art. 183, matsne.gov.ge
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Przychodów Gruzji (Revenue Service): strona o podatku od nieruchomości i kalkulator
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostille
• Geostat: liczba ludności na dzień 1 stycznia 2026 r.
• Wikipedia: Saburtalo District
• Wikipedia: S1 highway (Georgia)
• Wikipedia: Tbilisi Metro
• Wikipedia: Sarajishvili (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Guramishvili (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Didube (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Medical University (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Station Square (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych (położenia obiektów)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych

Odległości w linii prostej, obliczenia dla poszczególnych mieszkań, ilustracje podatkowe i odczyty liczby pokoi zostały obliczone na podstawie liczb podanych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.