X2 ZenX Dighomi Tbilisi: plan pięter i ceny (2026)

Projekt X2 ZenX Dighomi Tbilisi to 21-piętrowy kompleks mieszkaniowy przy ulicy Petre Iberi 6 w Didi Dighomi, w którym deweloper X2 Development podaje 462 mieszkania, termin ukończenia czerwiec 2028 r. i 24-miesięczne raty bez odsetek, ale nie podaje ceny żadnego mieszkania.

W tym przewodniku przeanalizowano stronę projektu i selektor mieszkań dewelopera na x2.ge w stanie z 13 listopada 2026 r., a także dane z Korter, Avezor, Geoln i innych portali. Termin ukończenia, liczba bloków, łączna liczba mieszkań i ceny różnią się na tych stronach, dlatego każda liczba jest podana ze źródłem i datą, a żadna nie została wybrana ponad inne.

Przewodnik dodaje zestawienie mieszkań, których selektor nie oznacza jako sprzedane, piętro po piętrze, wykazy pomieszczeń poszczególnych układów, orientacyjne ceny, gruzińskie zasady zakupu, opodatkowania i pobytu oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie.

Przegląd projektu X2 ZenX Dighomi Tbilisi

Na stronie projektu na x2.ge, odczytanej 13 listopada 2026 r. w wersji gruzińskiej i angielskiej, deweloper określa projekt jako kompleks mieszkaniowy klasy komfort w Didi Dighomi, o nowoczesnej koncepcji i rozwiniętej infrastrukturze wewnętrznej. Jest to sformułowanie samego dewelopera. Strona podaje adres ulica Petre Iberi 6 (po gruzińsku პეტრე იბერის #6), status w budowie, termin ukończenia 2028 / 06, 21 pięter, 462 mieszkania, 405 miejsc parkingowych oraz warunek płatności: wewnętrzne raty na 24 miesiące z oprocentowaniem 0% i współfinansowaniem 10%.

Strona wymienia, co obejmuje kompleks: wewnętrzny dziedziniec o powierzchni 5 000 m², z czego 2 500 m² przeznaczono na strefę wypoczynku; parking otwarty i zamknięty z ładowarkami do samochodów elektrycznych; pola sportowe i rozrywkowe; zagospodarowany ogród z drzewami ozdobnymi; oraz 500-metrową ścieżkę rowerową z plenerowymi urządzeniami fitness. Dodaje, że stosuje się energooszczędne materiały budowlane oraz okna i drzwi z metalu i tworzywa, że na balkonach kładzie się płytki mrozoodporne i że odporność sejsmiczną obliczono na 8 punktów.

To, czego strona nie podaje, jest równie ważne. Nie ma na niej ceny mieszkania, ceny za metr kwadratowy, specyfikacji wykończenia, architekta, pozwolenia na budowę ani nazwy spółki, która podpisuje umowę sprzedaży.

Jedyna kwota pieniężna to reklama, według której można kupić bez wpłaty początkowej lub z nią i płacić od GEL 1 130 miesięcznie. Strona nie wskazuje typu mieszkania, ceny całkowitej ani okresu dla tej kwoty, dlatego przewodnik podaje ją wyłącznie jako tę reklamę, odczytaną 13 listopada 2026 r.

Strona zawiera selektor mieszkań: obraz budynku z 21 piętrami, z których każde otwiera plan 21 mieszkań. Dnia 13 listopada 2026 r. 441 mieszkań w projekcie X2 ZenX Dighomi Tbilisi miało 358 oznaczeń „sprzedane”, a 83 było bez takiego oznaczenia. Rozdział 3 rozkłada te 83 mieszkania według pięter i układów.

Co każde źródło podaje o statusie, odbiorze, blokach, piętrach i łącznej liczbie mieszkań

Sześć publicznych stron podaje informacje o tym, kiedy kompleks zostanie ukończony lub jak jest duży. Powstały w różnym czasie, a niektóre są kopiami starszego tekstu. Tabele pokazują liczbę podaną na każdej stronie wraz z datą, którą strona nosi, lub datą odczytu; żadna liczba nie jest przedkładana nad inną.

Na stronie dewelopera wersja gruzińska oznacza tę liczbę jako datę ukończenia (დასრულების თარიღი). Korter wiąże swoją datę tylko z blokiem A, a bloki B i C pokazuje jako planowane. Kwartał a miesiąc oraz jeden blok a cały kompleks to wypowiedzi różnego rodzaju, dlatego przewodnik ich nie uzgadnia. Data ma moc umowną tylko wtedy, gdy znajduje się w podpisanej umowie.

Łączną liczbę mieszkań trzeba czytać ostrożnie. Tekst dewelopera podaje 462 mieszkania, a Korter i Geoln drukują tę samą liczbę. Plany pięter na x2.ge pokazują po 21 mieszkań na każdym z 21 pięter, co daje 441. Różnica wynosi 21, czyli tyle, ile mieszkań na jednym piętrze, a strona nie wyjaśnia, czym są te 21. Przewodnik używa liczby 441 przy danych wziętych z planów pięter i liczby 462 tam, gdzie cytuje podaną sumę.

Liczba bloków jest opisana na cztery sposoby. Strona x2.ge przedstawia jeden plan 21 pięter. Nagłówek Korter mówi o dwóch domach, jego tabela charakterystyk o trzech budynkach, lista domów wymienia blok A (w budowie) oraz bloki B i C (planowane), a opis mówi o dwóch 21-piętrowych budynkach. Realting podaje trzy bloki, a Avezor jeden. Pozwolenie na budowę wykazałoby, ile bloków jest dopuszczonych, dlatego znajduje się na liście w rozdziale 9.

Różnią się także liczby mieszkań w ofercie. Korter pokazuje 68 mieszkań na sprzedaż, w tym 52 trzypokojowe i 16 czteropokojowych, a x2.ge pokazuje 14 mieszkań z dwiema sypialniami i 2 mieszkania z trzema sypialniami bez oznaczenia „sprzedane”. Trzypokojowe mieszkanie w Korter to układ z dwiema sypialniami, a czteropokojowe to układ z trzema sypialniami, jak wyjaśnia rozdział 4. Obie strony dzielą dwa tygodnie i żadna nie wyjaśnia, jak liczy.

Szczegółowo o planie pięter: 83 mieszkania bez oznaczenia „sprzedane” spośród 441, według pięter, planów i wielkości

Selektor dewelopera dla projektu X2 ZenX Dighomi Tbilisi pokazuje budynek z 21 piętrami, które można kliknąć. Każde piętro otwiera stronę planu z 21 konturami mieszkań, a każdy kontur zawiera numer mieszkania, powierzchnię i oznaczenie „sprzedane”. Otwarcie mieszkania pokazuje wykaz jego pomieszczeń. Żadna z tych stron nie podaje ceny ani słów „zarezerwowane” czy „dostępne”. Przewodnik nazywa mieszkanie wolnym, gdy jego oznaczenie „sprzedane” nie jest ustawione; jest to odczyt samego selektora, a nie obietnica, że mieszkanie można kupić tego dnia.

Odczyt wszystkich 21 stron pięter 13 listopada 2026 r. daje 441 mieszkań, z czego 358 z oznaczeniem „sprzedane” i 83 bez niego (18,8 procent). Te same 21 numerów mieszkań powtarza się na każdym piętrze z taką samą powierzchnią: mieszkanie 1 ma 57,0 m² na wszystkich 21 piętrach, a mieszkanie 21 ma 114,0 m² na wszystkich 21. Budynek ma więc 21 planów powtarzanych piętro po piętrze. Według powierzchni 16 planów to mieszkania z jedną sypialnią, 4 z dwiema i 1 z trzema, co daje 336, 84 i 21 mieszkań.

Trzy plany (mieszkania 11, 19 i 20) nie miały tego dnia żadnego wolnego mieszkania, więc ich wykazy pomieszczeń nie zostały odczytane, a ich typ przyjęto na podstawie powierzchni. Wszystkie pozostałe typy pochodzą z wykazów pomieszczeń. Strona nie wyjaśnia też, czy oznaczenie „sprzedane” oznacza podpisaną umowę, czy rezerwację, więc liczba ta jest liczbą oznaczeń.

Wolne mieszkania nie są rozłożone równomiernie. Piętra 5, 8, 9, 10 i 15 nie mają żadnego. Najwięcej, dziesięć, ma piętro 13, a po nim piętra 17 i 18 po osiem. Piętra od 1 do 4 mają 14 wolnych mieszkań, piętra 6 i 7 mają 5, piętra od 11 do 14 mają 27, a piętra od 16 do 21 mają 37. Innymi słowy, 64 z 83 znajdują się na 11. piętrze lub wyżej, a 14 na piętrach od 1 do 4.

Uwaga dotycząca numeracji: nagłówek każdej strony mieszkania zawiera słowo სართული (piętro) i liczbę, ale liczba ta jest numerem mieszkania, a nie piętrem. Piętro mieszkania wynika ze strony piętra, na której jest ono wymienione. Poniższa tabela jest zbudowana w ten sposób.

Dwa mieszkania z trzema sypialniami to mieszkanie 21 na piętrze 1 i mieszkanie 21 na piętrze 6. Te 14 mieszkań z dwiema sypialniami znajduje się na piętrach 4, 11, 13, 14, 16 (dwa), 17 (dwa), 18 (dwa), 19 i 21 (trzy). Wszystko pozostałe wśród 83 to mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni od 55,4 do 62,6 m². Razem te 83 mieszkania mają 5 197,3 m², średnio 62,6 m² (obliczenie na podstawie podanych powierzchni).

Następna tabela zestawia 21 planów z liczbą mieszkań bez oznaczenia „sprzedane” i piętrami, na których się znajdują. Najwięcej ma mieszkanie 8 (56,6 m²), dziesięć z 21. Mieszkania 11, 19 i 20 nie mają żadnego. Tabela pokazuje też, że plany z jedną sypialnią różnią się tylko o kilka metrów kwadratowych, od 55,4 do 57,2 m² w 14 z 16, a większe są mieszkania 13 (62,6 m²) i 20 (63,5 m²).

Układy pomieszczenie po pomieszczeniu, wykończenie i części wspólne

Gruzińskie ogłoszenia liczą salon jako pokój, więc mieszkanie dwupokojowe ma jedną sypialnię. Widać to na wykazach pomieszczeń na x2.ge: każdy układ ma hol, salon (podany jako pokój wspólny), jedną lub więcej sypialni, łazienkę i balkon. Trzypokojowe mieszkanie w Korter to zatem układ z dwiema sypialniami o powierzchni od 82,9 do 84,4 m², a czteropokojowe to układ z trzema sypialniami o powierzchni 114 m². Dwupokojowe mieszkanie Avezor o powierzchni 54,4 m² byłoby według tego samego liczenia mieszkaniem z jedną sypialnią.

Każdy plan ma jedną łazienkę, więc liczba łazienek wynosi jeden nawet w mieszkaniu z trzema sypialniami. W 17 z 18 planów z wykazem pomieszczeń pomieszczenia wraz z balkonem sumują się dokładnie do powierzchni podanej jako główna. Wyjątkiem jest mieszkanie 14, którego pomieszczenia sumują się do 56,3 m² przy powierzchni głównej 57,2 m². Balkon stanowi od 7,0 do 7,7 procent powierzchni głównej w planach z jedną sypialnią, 5,2 lub 10,0 procent w planach z dwiema sypialniami i 7,6 procent w mieszkaniu z trzema sypialniami (obliczenie).

Praktyczny wniosek jest taki, że powierzchnia główna obejmuje balkon w całości. Jeśli cena za metr kwadratowy zostanie zastosowana do tej powierzchni, balkon jest liczony według tej samej stawki co salon. To, czy jest to podstawa umowy, jest pytaniem do cennika. Strona każdego mieszkania zawiera też obraz planu 3D i 2D, a typowy plan piętra pokazuje wszystkie 21 konturów piętra.

Wykończenie jest opisane na każdej stronie inaczej. Strona x2.ge nie mówi nic poza materiałami wymienionymi w rozdziale 1. Korter i wpis na Teletype podają stan deweloperski (white frame) i wysokość stropów 3,0 m. Geoln podaje stan „bez wykończenia”. Pole charakterystyk Avezor mówi o stanie deweloperskim, a opis o tym, że mieszkania mają gotowy remont, meble i sprzęt. Umowa powinna wymieniać, co obejmuje etap stanu deweloperskiego.

Basen zasługuje na uwagę. Wykaz dewelopera nie zawiera basenu pływackiego, wykaz Korter również, ale lista udogodnień Avezor go zawiera. Kupujący, który chce basenu, powinien zapytać dewelopera, ponieważ tylko własne strony dewelopera i umowa mogą rozstrzygnąć, co zostanie wybudowane.

Orientacyjne ceny według źródeł i dat

Deweloper nie podaje ceny, więc każda cena projektu X2 ZenX Dighomi Tbilisi w tym rozdziale pochodzi z serwisów ogłoszeniowych i jest wskazówką, a nie ofertą x2. Tabela zestawia liczby obok siebie z datą, którą nosi każda strona. Odpowiedniki w GEL obliczono według oficjalnego kursu Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 13 listopada 2026 r.: USD 1 = GEL 2,5935 (nbg.gov.ge).

Ceny „od” z portali to arytmetyka na jednym planie. USD 91 190 w Korter to 82,9 m² razy USD 1 100, a USD 125 400 to 114 m² razy USD 1 100. USD 54 944 w Avezor to 54,4 m² razy USD 1 010, a USD 114 635 to 113,5 m² razy USD 1 010. Są to dolne granice stawki, a nie sumy dla mieszkania, o którym wiadomo, że jest wolne. Własne kwoty Avezor w GEL implikują kurs około 2,59 za dolara, co wyjaśnia, dlaczego nieznacznie różnią się od kolumny przeliczonej.

Oba portale różnią się co do samej stawki: USD 1 010 w Avezor 8 lipca 2026 r. i od USD 1 100 do 1 180 w Korter 29 października 2026 r., czyli o 8,9 procent więcej przy niższej kwocie Korter (obliczenie). Strony nie mówią, czy opisują te same mieszkania, tę samą opcję płatności i to samo wykończenie. USD 1 100 w Korter to opcja płatności 100 procent, co pokazuje jego tabela rat w rozdziale 6.

Trzeba wspomnieć o luce. Mapa x2.ge pokazuje 67 mieszkań z jedną sypialnią o powierzchni od 55,4 do 62,6 m² bez oznaczenia „sprzedane”, podczas gdy Korter nie podaje typu z jedną sypialnią, a Avezor podaje jeden plan 54,4 m², którego nie ma wśród powierzchni na planie pięter. Poniższa tabela stosuje więc główną stawkę każdego portalu do powierzchni z planu pięter. Jest to arytmetyka orientacyjna, a nie cena żadnego mieszkania.

Stawki dotyczą metra kwadratowego powierzchni głównej, która obejmuje balkon. Mieszkanie na mapie może być wycenione w dowolnym punkcie wewnątrz tego przedziału lub poza nim, a ani deweloper, ani portale nie podają, co przesuwa mieszkanie w jego obrębie. Dla innych projektów x2 Korter pokazuje własne stawki na tej samej stronie: od USD 1 350 za m² dla RiverFront Residence i od USD 1 800 dla Kazbegi Residence, każda z własną datą i wykończeniem.

Szerszy rynek omawia przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi. Starsze przewodniki po Gruzji zawierają liczby sprzed zmian w podatkach i zasadach pobytu opisanych w rozdziale 8, dlatego każdą liczbę z nich należy sprawdzić w źródle pierwotnym wskazanym tam.

Raty, wpłata początkowa i warunki kredytu hipotecznego w podanym brzmieniu

Strona dewelopera podaje jeden warunek płatności: wewnętrzne raty na 24 miesiące z oprocentowaniem 0% i współfinansowaniem 10%. Angielska wersja strony mówi co-payment (współfinansowanie), a gruzińskie słowo (თანამონაწილეობა) oznacza „uczestnictwo”. Strona nie wyjaśnia, kiedy wpłaca się te 10%, czy wchodzą one w skład ceny, czy są dodatkiem do niej, ani jak rozłożono miesiące. Reklama obok, od GEL 1 130 miesięcznie, nie wskazuje ani mieszkania, ani sumy.

Tabela Korter łączy wkład ze stawką za metr kwadratowy: im więcej wpłacone z góry, tym niższa stawka. Następna tabela stosuje te stawki do dwóch układów Korter. Sumy obliczono na podstawie stawek Korter i podanych powierzchni; nie są ofertą dewelopera.

Między wierszem 20 procent a wierszem 100 procent stawka spada o USD 80 za m², czyli o 7,3 procent z USD 1 100. Dla 82,9 m² to USD 6 632, a dla 114 m² USD 9 120.

Gdyby 20 procent wpłacono najpierw, a resztę w 24 równych miesięcznych kwotach bez odsetek, mieszkanie 82,9 m² oznaczałoby wpłatę początkową USD 19 564 i około USD 3 261 miesięcznie, a mieszkanie 114 m² wpłatę USD 26 904 i USD 4 484 miesięcznie. Są to ilustracje z założeniami, których portal nie podaje.

Nie jest jasne, czy plan x2.ge (24 miesiące, 0%, współfinansowanie 10%) i drabinka stawek Korter (wkład od 20 do 70 procent, 24 miesiące) to ten sam produkt, a Avezor podaje wpłatę początkową 10% i okres do 44 miesięcy. Strony są datowane na 13 listopada, 29 października i 8 lipca 2026 r. Tekst jednego portalu mówi też, że mieszkania sprzedaje się za gotówkę, podczas gdy jego własna tabela wymienia raty. Wszystko to należy do pisemnej oferty, która powinna podawać wpłatę początkową, harmonogram i efektywny koszt.

Jeśli chodzi o finansowanie bankowe, Narodowy Bank Gruzji ustala limit relacji kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej (wymogi NBG dotyczące PTI i LTV). Stawki TBC w Korter pochodzą z kalkulatora z minimalną kwotą kredytu, a faktyczna stawka jest ustalana przy zatwierdzeniu. Ani x2.ge, ani badania, na których opiera się ten przewodnik, nie wskazały banku partnerskiego projektu, więc żaden nie jest podany. Przewodnik po kredycie hipotecznym dla cudzoziemców w Gruzji omawia warunki dla nierezydentów.

Lokalizacja projektu X2 ZenX Dighomi Tbilisi: ulica Petre Iberi, Didi Dighomi i etykieta Saburtalo

Deweloper podaje adres ulica Petre Iberi 6 w Didi Dighomi i zaznacza go na mapie na szerokości 41,790070 i długości 44,753954, z podpisem #6 Petre Iberi Str. w wersji angielskiej. Odwrotne geokodowanie tego punktu w OpenStreetMap Nominatim zwraca budynek przy ulicy Petre Iberi 4, około 110 m od znacznika, w Dighomi, dzielnica Saburtalo, kod pocztowy 0159. Znacznik i ulica zgadzają się więc.

Sformułowanie dotyczące dzielnicy wygląda na sprzeczność, ale jest kwestią poziomu. Didi Dighomi to osiedle. Wikipedia wymienia je wśród osiedli dzielnicy Saburtalo, dzielnicy administracyjnej Tbilisi, a OpenStreetMap przypisuje najbliższy budynek do Dighomi, w kwartale Vashlijvari dzielnicy Saburtalo. Ścieżka nawigacyjna Korter brzmi: dzielnica Saburtalo, Didi Dighomi. Etykieta Avezor to Vake-Saburtalo, Didi digomi. Strona, która mówi Saburtalo, i strona, która mówi Didi Dighomi, opisują to samo miejsce na dwóch poziomach.

Jedyną realną różnicą jest numer domu: 6 na x2.ge i Avezor, 6a na Korter, Geoln i we wpisie na Teletype. Korter podaje też numer katastralny 01.10.06.001.283. Nie został on sprawdzony w rejestrze; jest punktem wyjścia dla wyciągu opisanego w rozdziale 8, a tylko wpis rejestru dla działki może rozstrzygnąć, który numer jest właściwy.

Metro nie jest blisko. Według współrzędnych z Wikipedii stacja Sarajishvili na linii Akhmeteli-Varketili (otwartej 7 stycznia 1989 r.) znajduje się około 3,8 km od znacznika w linii prostej, Didube około 5,0 km, a Delisi na linii Saburtalo około 7,2 km. Korter podaje około 7 km do Sarajishvili, nie wyjaśniając, czy jest to odległość drogą. Linia prosta jest zawsze krótsza niż droga i żadna z tych odległości nie jest dystansem pieszym.

Na codzienne potrzeby mapa i portale pokazują zestaw pobliskich miejsc. Tabela wymienia te ze źródeł, z podstawą każdej liczby. Odległości w linii prostej od znacznika dewelopera do obiektów OpenStreetMap obliczono na podstawie migawki danych mapy z 31 maja 2026 r., odczytanej 13 listopada 2026 r. Obiekty na mapie mogą brakować lub być nieaktualne, więc pokazują to, co zostało naniesione na mapę, a nie to, co jest otwarte.

W promieniu 1,5 km migawka OpenStreetMap zawiera też sześć szkół, pięć przedszkoli, trzy kliniki, dziewięć parków, sześć obiektów oznaczonych jako baseny i 38 boisk sportowych. Korter dodaje boisko do rugby i tbiliski welodrom oraz wymienia klinikę Imedi, klinikę św. Michała, Dziecięcą Klinikę im. Givi Zhvanii i Jo Ann Medical Center w promieniu 2 km oraz drogę 170 m od budynku. Są to twierdzenia portali.

Warto zauważyć różnicę w sformułowaniach na x2.ge. Tekst gruziński mówi, że w pobliżu są szkoły prywatne i publiczne, a wersja angielska, że przedszkola prywatne i publiczne. Gruzińskie sformułowanie dewelopera dotyczące odległości do Goodwill oznacza pięć minut w drodze, bez określenia środka transportu, a wersja angielska mówi pięć minut stąd. Wikipedia podaje dla dzielnicy Saburtalo liczbę ludności 139 000 na rok 2017, powołując się na Urząd Miasta Tbilisi; późniejszej liczby dla dzielnicy nie znaleziono, więc żadna nie jest używana.

Zakup w Gruzji: własność, rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Cudzoziemiec może posiadać tytuł własności mieszkania w budynku mieszkalnym w Gruzji. Istniejące ograniczenie dotyczy gruntów rolnych, które artykuł 4 ustawy organicznej o własności gruntów rolnych zastrzega głównie dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich, z wąskimi wyjątkami. Mieszkanie w Tbilisi nie jest gruntem rolnym. Tło omawiają przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz jak kupić nieruchomość w Gruzji.

Zgodnie z artykułem 183 Kodeksu cywilnego nabycie rzeczy nieruchomej na podstawie umowy wymaga pisemnej czynności prawnej i wpisu prawa nabywcy do Rejestru Publicznego. Narodowa Agencja Rejestru Publicznego (NAPR) publikuje opłaty za rejestrację zmiany prawa lub zobowiązania związanego z własnością: GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia (opłaty NAPR). Przy kursie USD 1 = GEL 2,5935 to około USD 57,8, 104,1 i 135,0.

Kupujący za granicą zwykle wybierają jedną z dwóch dróg. Pierwszą jest pełnomocnictwo zalegalizowane do użytku w Gruzji: tabela statusu Konferencji Haskiej podaje 14 maja 2007 r. jako datę wejścia w życie Konwencji apostilowej dla Gruzji. Drugą jest internetowa usługa smart-contract rejestru, która działa przez wirtualne spotkanie umówione z wyprzedzeniem. Przed jakąkolwiek płatnością należy potwierdzić, którą drogę akceptuje deweloper.

Opodatkowanie właściciela będącego osobą fizyczną zmieniło się 30 września 2026 r., a angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia ustawę nr 1874 z tego dnia. Artykuł 202 ust. 5 ustala stawkę dla majątku podlegającego opodatkowaniu innego niż grunt na poziomie od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku. Artykuł 206 ust. 1 lit. a znosi podatek, gdy dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Zestawienie EY Georgia dotyczące podatków i prawa za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje wcześniejszy limit jako GEL 40 000, dlatego starsze przewodniki się różnią.

Artykuł 201 obejmuje nieruchomości należące do osoby fizycznej, w tym budowę niezakończoną, a to, czy kupujący w trybie off-plan (projekt w budowie) już jest uważany za posiadacza, zależy od umowy i wpisu w rejestrze. Artykuł 205 ustala termin płatności na 15 listopada. Na stronie Służby Dochodów (Revenue Service) dostępny jest kalkulator, a przewodnik po podatku od nieruchomości w Gruzji wyjaśnia, jak złożyć deklarację.

Dochód z najmu lokalu mieszkalnego otrzymany przez osobę fizyczną, która nie zgłasza odliczeń, jest opodatkowany stawką 5 procent na podstawie artykułu 81, podobnie jak nadwyżka ze sprzedaży mieszkania. Artykuł 82 pomija nadwyżkę, gdy mieszkanie było własnością przez ponad dwa lata.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca posiadającego tytuł własności nieruchomości nierolnej o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, z odrębną kategorią powyżej USD 300 000. Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców używa tego samego sformułowania. Kryterium jest oszacowana wartość rynkowa posiadanej nieruchomości, a nie stawka portalu, i wartość równa dokładnie USD 150 000 nie przekracza progu.

Każda liczba w tabeli ilustracyjnej w rozdziale 5 jest niższa niż USD 150 000; największa, 114 m² przy USD 1 180 za m², to USD 134 520. To arytmetyka na stawce portalu, a nie wycena. Kroki składania wniosku opisuje przewodnik o tym, jak uzyskać zezwolenie na pobyt w Gruzji.

Każda reguła powyżej jest przedstawiona tak, jak podawała ją oficjalna strona w chwili odczytu, a samą umowę powinien przeczytać prawnik.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strona dewelopera podaje termin ukończenia, łączną liczbę mieszkań, warunek płatności i reklamę. Rezerwacja mieszkania w projekcie X2 ZenX Dighomi Tbilisi wymaga więcej, a każdy punkt poniżej jest zwykłą prośbą składaną przed wpłatą zaliczki. Każdy punkt odpowiada na lukę widoczną w tabelach powyżej.

1. Cennik z numerem mieszkania, piętrem, numerem planu, powierzchnią i dokładną ceną mieszkania, w walucie umowy.
2. Podstawa, według której liczona jest powierzchnia, skoro powierzchnia główna obejmuje balkon, oraz zmierzona powierzchnia przy odbiorze.
3. Termin ukończenia zapisany w umowie, czy dotyczy całego kompleksu, czy jednego bloku, oraz co uznaje się za odbiór.
4. Ile bloków jest dopuszczonych, w którym bloku znajduje się mieszkanie, oraz pozwolenie na budowę, aby opisy z jednym, dwoma i trzema blokami dało się porównać z dokumentem.
5. Jak 462 mieszkania z tekstu uzgadniają się z 441 na planach pięter, przedstawione w formie wykazu mieszkań.
6. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz to, czy Xmshen Development wymieniona przez Korter i Avezor ma jakąś rolę.
7. Czym jest współfinansowanie 10%, kiedy się je wpłaca, czy wchodzi w skład ceny oraz do jakiego mieszkania, wpłaty początkowej, okresu i sumy odnosi się reklama od GEL 1 130 miesięcznie.
8. Pełny harmonogram płatności z każdą kwotą i datą, czy 0% oznacza tę samą cenę co przy jednej płatności, oraz koszt efektywny.
9. Jak przechowywane są wpłaty: na rachunku powierniczym (escrow) lub rachunku płatniczym albo bezpośrednio u dewelopera, oraz potwierdzenie każdej wpłaty.
10. Co obejmuje etap stanu deweloperskiego (ściany, okna, płytki na balkonie, punkty przyłączeniowe, wylewka podłogowa), wysokość stropów i co wykańcza właściciel.
11. Czy miejsce parkingowe jest sprzedawane z mieszkaniem, czy osobno, skoro jest 405 miejsc na 462 mieszkania, oraz kto płaci za ładowarki do samochodów elektrycznych.
12. Wyciąg z Rejestru Publicznego dla działki, sprawdzony z numerem katastralnym podawanym przez Korter, oraz droga rejestracji po odbiorze.
13. Opłaty eksploatacyjne za dziedziniec, parking i windy oraz to, kto zarządza budynkiem po odbiorze.
14. Który bank, jeśli którykolwiek, oferuje kredyt hipoteczny na ten projekt i czego wymaga od nierezydenta.

Odpowiedzi powinny znaleźć się w umowie lub w podpisanym do niej załączniku, ponieważ strona internetowa może się zmienić bez uprzedzenia. Warunki zwrotu każdej zaliczki rezerwacyjnej należy przeczytać przed podpisaniem formularza.

Jak ten projekt wypada na tle innych projektów x2 i pobliskich ofert w Tbilisi

Strona projektów na x2.ge wymienia cztery bieżące projekty, wszystkie w Tbilisi. Tabela zestawia ten projekt z trzema pozostałymi na podstawie liczb podanych na stronie każdego projektu na x2.ge 13 listopada 2026 r. Strony są po gruzińsku, a liczby powtórzono tutaj tak, jak je odczytano.

Te cztery projekty różnią się wysokością, wielkością i długością rat. Ten jest najniższy z czterech, ma 21 pięter i najkrótsze podane raty, 24 miesiące. Tabela nie sugeruje, że jeden jest lepszy od drugiego; pokazuje liczby, które podaje deweloper.

Poniższa tabela zestawia projekt z ofertami w tej samej części Tbilisi od innych deweloperów. Źródłem liczb są ich własne strony, każda ma swój przewodnik w tym serwisie, a daty są datami przewodników. Tabela nie jest rankingiem.

Dla szerszego kontekstu są strona miasta Tbilisi, strona kraju Gruzja i przewodnik po cenach nieruchomości w Tbilisi. Inny projekt w Saburtalo, W2 Mindeli Tbilisi, jest omówiony we własnym przewodniku.

X2 Development (deweloper)

Ten rozdział opiera się wyłącznie na tym, co podają strony dewelopera i wymieniona prasa. Strona „O nas” na x2.ge mówi, że X2 Development została założona w 2014 roku, jako priorytety wymienia jakość wykonania, niezawodność i innowacyjność oraz podaje, że firma stosuje energooszczędne materiały i wysokiej jakości okna i drzwi. Są to własne oświadczenia firmy.

Liczby projektów różnią się w zależności od strony i języka. Angielski tekst „O nas” podaje 3 ukończone i 6 realizowanych projektów, tekst gruziński 5 ukończonych, 6 realizowanych i 5 planowanych, a strona projektów wymienia 4 bieżące i 6 ukończonych projektów. Ukończone to Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House i X2 Mtskhetaze. Ponieważ liczby się różnią, nie podano tu żadnej sumy.

Artykuł w Entrepreneur Georgia z 23 października 2019 r. wymienia jako założycieli Valeriana Kirkitadze, Aleksandra Tsulukidze, Valeriego Turdzeladze i Levana Turdzeladze oraz opisuje Levana Turdzeladze jako architekta. Obecnej struktury własności nie znaleziono. Odczytane strony nie wskazują zarejestrowanego podmiotu prawnego projektu: Korter i Avezor wymieniają X2 Development razem z Xmshen Development, a x2.ge nie. Nie znaleziono partnerstwa z bankiem ani marką hotelową na stronie samego partnera, więc żadne nie jest podane.

Często zadawane pytania

Gdzie znajduje się projekt X2 ZenX Dighomi Tbilisi i w jakiej dzielnicy?

Deweloper podaje adres ulica Petre Iberi 6 w Didi Dighomi. Didi Dighomi jest według Wikipedii osiedlem dzielnicy Saburtalo, a OpenStreetMap przypisuje ulicę do dzielnicy Saburtalo, dlatego Korter podaje obie nazwy. Korter podaje numer domu jako 6a, więc dokładny numer należy sprawdzić we wpisie rejestru dla działki.

Ile mieszkań jest w projekcie X2 ZenX Dighomi Tbilisi i ile z nich jest wolnych?

Tekst dewelopera podaje 462 mieszkania, podczas gdy jego plany pięter pokazują po 21 mieszkań na każdym z 21 pięter, czyli 441. Dnia 13 listopada 2026 r. plany oznaczały 358 jako sprzedane i pozostawiały 83 bez oznaczenia „sprzedane”: 67 z jedną sypialnią, 14 z dwiema i 2 z trzema. Korter pokazywał 68 na sprzedaż 29 października 2026 r.

Ile kosztuje mieszkanie w projekcie X2 ZenX Dighomi Tbilisi?

Deweloper nie podaje ceny, jedynie reklamę od GEL 1 130 miesięcznie. Korter pokazuje od USD 91 190 za 82,9 m² i USD 125 400 za 114 m² przy USD 1 100 za m² według stanu na 29 października 2026 r., a Avezor pokazuje od USD 1 010 za m² na 8 lipca 2026 r. Cenę konkretnego mieszkania podaje pisemny cennik.

Kiedy projekt X2 ZenX Dighomi Tbilisi zostanie ukończony?

Strona dewelopera podaje termin ukończenia 2028 / 06. Korter podaje Q3 2027 dla bloku A, Avezor Q3 2027, Geoln wrzesień 2027, a Realting 2027. Strony są datowane od 2024 r. do 13 listopada 2026 r., a dewelopera wiąże wyłącznie data w podpisanej umowie.

Jakie układy oferuje projekt X2 ZenX Dighomi Tbilisi?

Plany pięter zawierają 21 planów powtarzanych na 21 piętrach: 16 planów z jedną sypialnią o powierzchni od 55,4 do 63,5 m², 4 plany z dwiema sypialniami o powierzchni od 82,9 do 84,4 m² i jeden plan z trzema sypialniami o powierzchni 114,0 m². Każdy ma jedną łazienkę i jeden lub dwa balkony. Korter i Avezor nazywają je trzypokojowymi, czteropokojowymi i dwupokojowymi.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Strona x2.ge nie podaje wykończenia. Korter i wpis na Teletype mówią o stanie deweloperskim ze stropami 3,0 m, a Geoln o stanie „bez wykończenia”. Avezor podaje stan deweloperski w jednym polu, a gotowy remont z meblami w tekście. Umowa powinna wymieniać, co obejmuje etap stanu deweloperskiego.

Jak działają raty na 24 miesiące?

Deweloper podaje wewnętrzne raty na 24 miesiące z oprocentowaniem 0% i współfinansowaniem 10% oraz reklamę od GEL 1 130 miesięcznie. Nie podaje harmonogramu. Korter wiąże stawkę z wkładem: USD 1 180 za m² przy wpłacie początkowej 20 procent i USD 1 100 przy jednej płatności. Avezor podaje wpłatę początkową 10 procent i okres do 44 miesięcy.

Czy w pobliżu jest stacja metra?

Nie w odległości pieszej, według współrzędnych. Od znacznika dewelopera współrzędne z Wikipedii dają do Sarajishvili około 3,8 km, do Didube około 5,0 km i do Delisi około 7,2 km w linii prostej. Korter podaje przystanek autobusowy i minibusowy 270 m stąd, przy ulicy Ioane Petritsi.

Czy nierezydent może posiadać tu mieszkanie i czy prowadzi to do pobytu?

Cudzoziemiec może posiadać tytuł własności mieszkania. Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt SDA wymaga nieruchomości nierolnej o oszacowanej wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Kwoty portali dla pojedynczych mieszkań w tym przewodniku są niższe od tej liczby, a rozstrzyga oszacowana wartość, nie stawka portalu.

Jaki podatek dotyczy posiadania mieszkania?

Od 30 września 2026 r. majątek osoby fizycznej inny niż grunt jest zwolniony z podatku od nieruchomości, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000. Powyżej tego progu Kodeks ustala stawkę od 0,8 do 1 procent wartości rynkowej. Czynsz bez odliczeń jest opodatkowany stawką 5 procent. Szczegóły należy sprawdzić w Służbie Dochodów.

Źródła i ostatnia weryfikacja

Ostatnia weryfikacja: 13 listopada 2026 r. Źródła:

• X2 Development: strona projektu ZenX Dighomi i selektor mieszkań, odczytano 13 listopada 2026 r.
• X2 Development: strona „O nas”
• X2 Development: strona projektów
• Korter: ZenX Dighomi w Tbilisi, ceny i dostępność na 29 października 2026 r.
• Korter: strona dewelopera X2 Development
• Avezor: ZenX Dighomi, strona z 8 lipca 2026 r.
• Geoln: ogłoszenie o ZenX Dighomi 28481, opublikowano 2 czerwca 2025 r.
• Realting: ogłoszenie o ZenX Dighomi 20847, ostatnia aktualizacja 02/08/2024
• Teletype: wpis o ZenX Dighomi, 9 lipca (rok niepodany)
• Entrepreneur Georgia: X2 Development, 23 października 2019 r.
• Wikipedia: dzielnica Saburtalo
• Wikipedia: Sarajishvili (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Delisi (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Didube (metro w Tbilisi)
• OpenStreetMap Nominatim: odwrotne geokodowanie znacznika dewelopera na mapie
• OpenStreetMap: prawa autorskie i licencja danych mapy użytych dla pobliskich obiektów
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5935 na 13 listopada 2026 r.)
• Narodowy Bank Gruzji (NBG): wymogi PTI i LTV
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji apostilowej
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych, matsne.gov.ge
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183, matsne.gov.ge
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji (Revenue Service): strona podatku od nieruchomości i kalkulator
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA): zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców, matsne.gov.ge

Odległości w linii prostej, sumy dla poszczególnych mieszkań, ilustracje rat i sumy powierzchni są obliczone na podstawie liczb wymienionych w tekście i nie są opublikowanymi cenami. To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.