X2 ZenX Dighomi Tbilisi: карта этажей и цены (2026)

Проект X2 ZenX Dighomi Tbilisi — это 21-этажный жилой комплекс по адресу улица Петре Ибери, 6, в Диди Дигоми, где застройщик X2 Development указывает 462 квартиры, срок завершения июнь 2028 года и беспроцентную рассрочку на 24 месяца, но не называет цену ни одной квартиры.

В этом обзоре разобраны страница проекта и селектор квартир застройщика на x2.ge в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г., а также данные Korter, Avezor, Geoln и других порталов. Срок завершения, число блоков, общее число квартир и цены на этих страницах расходятся, поэтому каждая цифра приводится с источником и датой, и ни одна не выбирается в ущерб другим.

Дополнительно в обзоре есть поэтажный подсчёт квартир, которые селектор не отмечает как проданные, списки комнат по планировкам, ориентиры по ценам, грузинские правила покупки, налогообложения и проживания, а также перечень того, что покупатель может запросить в письменной форме.

Обзор проекта X2 ZenX Dighomi Tbilisi

На странице проекта на x2.ge, прочитанной 13 ноября 2026 г. в грузинской и английской версиях, застройщик называет проект жилым комплексом комфорт-класса в Диди Дигоми с современной концепцией и развитой внутренней инфраструктурой. Это собственная формулировка застройщика. Страница указывает адрес — улица Петре Ибери, 6 (по-грузински პეტრე იბერის #6), статус «строится», срок завершения 2028 / 06, 21 этаж, 462 квартиры, 405 парковочных мест и условие оплаты: внутренняя рассрочка на 24 месяца под 0% с софинансированием 10%.

Страница перечисляет, что входит в комплекс: внутренний двор площадью 5 000 м², из которых 2 500 м² отведены под зону отдыха; открытая и закрытая парковка с зарядками для электромобилей; спортивные и развлекательные площадки; озеленённый сад с декоративными деревьями; велодорожка длиной 500 метров с уличными тренажёрами. Там же сказано, что используются энергоэффективные строительные материалы и металлопластиковые окна и двери, что на балконах укладывается морозостойкая плитка и что сейсмостойкость рассчитана на 8 баллов.

То, о чём страница умалчивает, не менее важно. На ней нет цены квартиры, цены за квадратный метр, описания отделки, архитектора, разрешения на строительство и названия компании, которая подписывает договор купли-продажи.

Единственная денежная цифра — рекламная надпись о том, что купить можно без первого взноса или с ним, а платить — от GEL 1 130 в месяц. Страница не называет ни тип квартиры, ни общую цену, ни срок для этой цифры, поэтому в обзоре она приводится только как эта реклама, прочитанная 13 ноября 2026 г.

На странице есть селектор квартир: изображение здания с 21 этажом, каждый из которых открывает план из 21 квартиры. На 13 ноября 2026 г. у 441 квартиры проекта X2 ZenX Dighomi Tbilisi стояло 358 отметок «продано», а у 83 квартир отметки не было. Раздел 3 раскладывает эти 83 квартиры по этажам и планировкам.

Что каждый источник указывает о статусе, передаче объекта, блоках, этажах и общем числе квартир

О сроках завершения комплекса или его размере говорят шесть публичных страниц. Они написаны в разное время, а некоторые копируют более старый текст. В таблицах показана цифра, которую печатает каждая страница, с датой, указанной на ней, или с датой прочтения; ни одна цифра не поставлена выше другой.

На странице застройщика грузинская версия обозначает эту цифру как дату завершения (დასრულების თარიღი). Korter привязывает свою дату только к блоку A, а блоки B и C показывает как запланированные. Квартал и месяц, а также один блок и весь комплекс — это утверждения разного рода, поэтому в обзоре они не сводятся. Юридическую силу дата приобретает только тогда, когда она указана в подписанном договоре.

Общее число квартир требует внимательного прочтения. В тексте застройщика сказано 462 квартиры, и ту же цифру печатают Korter и Geoln. Поэтажные планы на x2.ge показывают по 21 квартире на каждом из 21 этажа, что даёт 441. Разница составляет 21, то есть столько же, сколько квартир на одном этаже, и страница не поясняет, что это за 21 квартира. В обзоре число 441 используется для цифр, взятых из поэтажных планов, а число 462 — там, где цитируется напечатанный итог.

Число блоков описывается четырьмя способами. На x2.ge показана единая карта 21 этажа. В заголовке Korter сказано, что домов два, в таблице характеристик — три здания, в списке домов названы блок A (строится) и блоки B и C (запланированы), а в описании говорится о двух 21-этажных зданиях. Realting называет три блока, а Avezor — один. Разрешение на строительство покажет, сколько блоков разрешено, поэтому оно включено в перечень в разделе 9.

Расходятся и данные о том, сколько квартир предлагается. Korter показывает 68 квартир в продаже, из них 52 трёхкомнатные и 16 четырёхкомнатных, а x2.ge показывает 14 квартир с двумя спальнями и 2 квартиры с тремя спальнями без отметки «продано». Трёхкомнатная квартира у Korter — это планировка с двумя спальнями, а четырёхкомнатная — планировка с тремя спальнями, как объясняет раздел 4. Эти две страницы разделяют две недели, и ни одна не поясняет, как ведёт подсчёт.

Подробно о карте этажей: 83 квартиры без отметки «продано» из 441, по этажам, планировкам и размерам

Селектор застройщика для проекта X2 ZenX Dighomi Tbilisi показывает здание с 21 этажом, на каждый из которых можно нажать. Каждый этаж открывает страницу плана с 21 контуром квартиры, и у каждого контура указаны номер квартиры, площадь и отметка «продано». Открыв квартиру, можно увидеть список её комнат. Ни на одной из этих страниц нет цены, нет слов «забронировано» или «доступно». В обзоре квартира называется свободной, если отметка «продано» у неё не стоит; так читает ситуацию сам селектор, и это не обещание, что квартиру можно купить в тот же день.

Просмотр всех 21 страниц этажей 13 ноября 2026 г. даёт 441 квартиру, из которых 358 с отметкой «продано» и 83 без неё (18,8 процента). Те же 21 номер квартир повторяются на каждом этаже с одной и той же площадью: квартира 1 имеет 57,0 м² на всех 21 этажах, а квартира 21 — 114,0 м² на всех 21. Следовательно, в здании 21 планировка, повторяющаяся от этажа к этажу. По площади 16 планировок — квартиры с одной спальней, 4 — с двумя спальнями и 1 — с тремя, что даёт 336, 84 и 21 квартиру.

Для трёх планировок (квартиры 11, 19 и 20) в тот день не нашлось ни одной свободной квартиры, поэтому списки их комнат не читались, а тип определён по площади. Все остальные типы взяты из списков комнат. Страница также не поясняет, означает ли отметка «продано» подписанный договор или бронь, поэтому подсчёт — это подсчёт отметок.

Свободные квартиры распределены неравномерно. На этажах 5, 8, 9, 10 и 15 их нет вовсе. Больше всего их на 13-м этаже — десять, за ним следуют 17-й и 18-й этажи по восемь. На этажах с 1-го по 4-й находятся 14 свободных квартир, на 6-м и 7-м — 5, на этажах с 11-го по 14-й — 27, а на этажах с 16-го по 21-й — 37. Иначе говоря, 64 из 83 расположены на 11-м этаже или выше, а 14 — на этажах с 1-го по 4-й.

Одно предупреждение о нумерации: в заголовке страницы каждой квартиры написано სართული (этаж) и стоит число, но это число — номер квартиры, а не этаж. Этаж квартиры определяется по странице этажа, на которой она указана. Таблица ниже составлена именно так.

Две квартиры с тремя спальнями — это квартира 21 на 1-м этаже и квартира 21 на 6-м этаже. Эти 14 квартир с двумя спальнями находятся на этажах 4, 11, 13, 14, 16 (две), 17 (две), 18 (две), 19 и 21 (три). Всё остальное среди 83 квартир — квартиры с одной спальней площадью от 55,4 до 62,6 м². Вместе эти 83 квартиры составляют 5 197,3 м², в среднем 62,6 м² (расчёт по напечатанным площадям).

В следующей таблице перечислены 21 планировка с числом квартир без отметки «продано» и этажами, на которых они находятся. Больше всего их у квартиры 8 (56,6 м²) — десять из 21. У квартир 11, 19 и 20 их нет. Таблица также показывает, что планировки с одной спальней отличаются всего на несколько квадратных метров: от 55,4 до 57,2 м² у 14 из 16, а более крупные — квартиры 13 (62,6 м²) и 20 (63,5 м²).

Планировки по комнатам, отделка и общие пространства

В грузинских объявлениях гостиная считается комнатой, поэтому двухкомнатная квартира — это квартира с одной спальней. Это видно по спискам комнат на x2.ge: в каждой планировке есть холл, гостиная (обозначена как общая комната), одна или несколько спален, санузел и балкон. Поэтому трёхкомнатная квартира у Korter — это планировка с двумя спальнями площадью от 82,9 до 84,4 м², а четырёхкомнатная — планировка с тремя спальнями площадью 114 м². Двухкомнатная квартира Avezor площадью 54,4 м² по тому же счёту была бы квартирой с одной спальней.

В каждой планировке один санузел, так что их число равно одному даже в квартире с тремя спальнями. Для 17 из 18 планировок, у которых есть список комнат, сумма площадей комнат вместе с балконом в точности равна общей площади. Исключение — квартира 14: площади её комнат дают 56,3 м² при общей площади 57,2 м². Балкон составляет от 7,0 до 7,7 процента общей площади в планировках с одной спальней, 5,2 или 10,0 процента — в планировках с двумя спальнями и 7,6 процента — в квартире с тремя спальнями (расчёт).

Практический вывод в том, что общая площадь включает балкон целиком. Если цена за квадратный метр применяется к этой общей площади, балкон оплачивается по той же ставке, что и гостиная. Является ли это основой договора — вопрос к прайс-листу. На странице каждой квартиры есть также изображение плана в 3D и 2D, а типовой поэтажный план показывает все 21 контур этажа.

Отделка описывается на каждой странице по-своему. Страница x2.ge не говорит ничего, кроме материалов, отмеченных в разделе 1. Korter и публикация на Teletype указывают white frame и высоту потолков 3,0 m. Geoln указывает состояние «без отделки». В поле характеристик Avezor стоит white frame, а в описании сказано, что квартиры передаются с готовым ремонтом, мебелью и техникой. В договоре должно быть перечислено, что входит в стадию white frame.

Бассейн заслуживает отдельного замечания. В перечне застройщика бассейна нет, в перечне Korter тоже, но в списке удобств Avezor он есть. Покупателю, которому нужен бассейн, следует спросить об этом застройщика, потому что только собственные страницы застройщика и договор могут установить, что именно будет построено.

Ориентиры по ценам по источникам и датам

Застройщик не указывает цену, поэтому все цены на проект X2 ZenX Dighomi Tbilisi в этом разделе взяты с сайтов объявлений и являются ориентирами, а не предложением x2. В таблице рядом приведены цифры и даты, указанные на каждой странице. Эквиваленты в GEL рассчитаны по официальному курсу Национального банка Грузии (NBG) на 13 ноября 2026 г.: USD 1 = GEL 2,5935 (nbg.gov.ge).

Цены «от» на порталах — это арифметика по одной планировке. USD 91 190 у Korter — это 82,9 м² умножить на USD 1 100, а USD 125 400 — 114 м² умножить на USD 1 100. USD 54 944 у Avezor — это 54,4 м² умножить на USD 1 010, а USD 114 635 — 113,5 м² умножить на USD 1 010. Это нижние границы ставки, а не итоговые цены квартиры, о которой известно, что она свободна. Собственные цифры Avezor в GEL подразумевают курс около 2,59 за доллар, чем и объясняется их небольшое расхождение с пересчитанным столбцом.

Два портала расходятся в самой ставке: USD 1 010 у Avezor на 8 июля 2026 г. и от USD 1 100 до 1 180 у Korter на 29 октября 2026 г., что на 8,9 процента выше при меньшей цифре Korter (расчёт). Страницы не поясняют, описывают ли они одни и те же квартиры, один и тот же вариант оплаты и одну и ту же отделку. USD 1 100 у Korter — это вариант со 100-процентной оплатой, что видно из таблицы рассрочки у Korter в разделе 6.

Здесь нужно отметить расхождение. На карте x2.ge 67 квартир с одной спальней площадью от 55,4 до 62,6 м² не имеют отметки «продано», тогда как у Korter тип с одной спальней вообще не указан, а Avezor указывает единственную планировку 54,4 м², которой нет среди площадей на карте этажей. Поэтому в таблице ниже основная ставка каждого портала применена к площадям с карты этажей. Это арифметика для ориентира, а не цена какой-либо квартиры.

Ставки приведены за квадратный метр общей площади, которая включает балкон. Квартира на карте может стоить в любой точке внутри этого диапазона или за его пределами, и ни застройщик, ни порталы не указывают, что смещает цену квартиры внутри него. Для других проектов x2 Korter показывает собственные ставки на той же странице: от USD 1 350 за м² для RiverFront Residence и от USD 1 800 для Kazbegi Residence, каждая на свою дату и для своей отделки.

Более широкий рынок описывает обзор цен на недвижимость в Тбилиси. В более старых обзорах по Грузии приведены цифры, относящиеся ко времени до изменений в налогообложении и правилах проживания, описанных в разделе 8, поэтому любую цифру из них следует проверять по первоисточнику, названному там.

Рассрочка, первоначальный взнос и условия ипотеки в том виде, как они напечатаны

На странице застройщика указано одно условие оплаты: внутренняя рассрочка на 24 месяца под 0% с софинансированием 10%. В английской версии страницы стоит co-payment (софинансирование), а грузинское слово (თანამონაწილეობა) означает «участие». Страница не поясняет, когда вносятся эти 10%, входят ли они в цену или добавляются к ней, и как распределены месяцы. Рекламная надпись рядом, «от GEL 1 130 в месяц», не называет ни квартиру, ни итоговую цену.

Таблица Korter связывает взнос со ставкой за квадратный метр: чем больше внесено сразу, тем ниже ставка. Следующая таблица применяет эти ставки к двум планировкам Korter. Итоги рассчитаны по ставкам Korter и напечатанным площадям и не являются предложением застройщика.

Между строкой с 20 процентами и строкой со 100 процентами ставка падает на USD 80 за м², то есть на 7,3 процента от USD 1 100. Для 82,9 м² это USD 6 632, а для 114 м² — USD 9 120.

Если бы 20 процентов вносились первыми, а остальное — 24 равными ежемесячными платежами без процентов, то для квартиры в 82,9 м² это означало бы первоначальный взнос USD 19 564 и около USD 3 261 в месяц, а для квартиры в 114 м² — USD 26 904 сразу и USD 4 484 в месяц. Это иллюстрации с допущениями, которых портал не называет.

Не ясно, один и тот же ли это продукт — план на x2.ge (24 месяца, 0%, софинансирование 10%) и лестница ставок у Korter (взнос от 20 до 70 процентов, 24 месяца); а Avezor указывает первый взнос 10% и срок до 44 месяцев. Страницы датированы 13 ноября, 29 октября и 8 июля 2026 г. В тексте одного портала также сказано, что квартиры продаются за наличные, хотя в его же таблице перечислены платежи в рассрочку. Всё это должно быть отражено в письменном предложении, где указаны первоначальный взнос, график платежей и эффективная стоимость.

Что касается банковского финансирования, Национальный банк Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости залога на уровне 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте (требования NBG по PTI и LTV). Ставки TBC на Korter получены из калькулятора с минимальной суммой кредита, а фактическая ставка устанавливается при одобрении. Ни x2.ge, ни исследование, на котором основан этот обзор, не нашли названного банка-партнёра проекта, поэтому он не указывается. Обзор ипотеки для иностранцев в Грузии рассматривает условия для нерезидентов.

Расположение проекта X2 ZenX Dighomi Tbilisi: улица Петре Ибери, Диди Дигоми и метка «Сабуртало»

Застройщик указывает адрес — улица Петре Ибери, 6, Диди Дигоми — и отмечает его на карте с широтой 41,790070 и долготой 44,753954, с подписью #6 Petre Iberi Str. в английской версии. Обратное геокодирование этой точки на OpenStreetMap Nominatim возвращает здание по адресу улица Петре Ибери, 4, примерно в 110 m от маркера, в Дигоми, Сабуртальский район, почтовый индекс 0159. Таким образом, маркер и улица совпадают.

Формулировка района выглядит как противоречие, но на деле это вопрос уровня. Диди Дигоми — это микрорайон. Википедия включает его в число микрорайонов Сабуртальского района, административного района Тбилиси, а OpenStreetMap относит ближайшее здание к Дигоми, в квартале Вашлиджвари Сабуртальского района. Хлебные крошки Korter читаются так: Сабуртальский район, Диди Дигоми. Метка Avezor — Ваке-Сабуртало, Didi digomi. Страница, где написано «Сабуртало», и страница, где написано «Диди Дигоми», описывают одно и то же место на двух уровнях.

Единственное реальное расхождение — номер дома: 6 на x2.ge и Avezor, 6a на Korter, Geoln и в публикации на Teletype. Korter печатает также кадастровый номер 01.10.06.001.283. Он не проверялся по реестру; это отправная точка для выписки, описанной в разделе 8, и только запись реестра по участку может установить, какой номер верный.

Метро находится не близко. По координатам из Википедии станция Сараджишвили на Ахметели-Варкетилской линии (открыта 7 января 1989 г.) находится примерно в 3,8 km от маркера по прямой, Дидубе — примерно в 5,0 km, а Делиси на Сабуртальской линии — примерно в 7,2 km. Korter указывает около 7 km до Сараджишвили, не поясняя, идёт ли речь о расстоянии по дороге. Прямая всегда короче дороги, и ни одно из этих расстояний не является пешей дистанцией.

Для повседневных нужд карта и порталы показывают набор объектов поблизости. В таблице перечислены объекты из источников с указанием основы каждой цифры. Расстояния по прямой от маркера застройщика до объектов OpenStreetMap рассчитаны по снимку данных карты от 31 мая 2026 г. и прочитаны 13 ноября 2026 г. Объекты на карте могут отсутствовать или быть устаревшими, поэтому они показывают, что нанесено на карту, а не что работает.

В радиусе 1,5 km снимок OpenStreetMap содержит также шесть школ, пять детских садов, три клиники, девять парков, шесть объектов с пометкой «бассейн» и 38 спортивных площадок. Korter добавляет регбийное поле и тбилисский велодром, а также называет клинику Imedi, клинику св. Михаила, педиатрическую клинику имени Гиви Жвания и медицинский центр Jo Ann в пределах 2 km и дорогу в 170 m от здания. Это утверждения порталов.

Стоит отметить разницу формулировок на x2.ge. В грузинском тексте сказано, что рядом находятся частные и государственные школы, а в английской версии — частные и государственные детские сады. Грузинская фраза застройщика о расстоянии до Goodwill означает «пять минут в пути» без указания способа передвижения, а английская версия говорит «в пяти минутах». Википедия указывает население Сабуртальского района в 139 000 человек на 2017 год со ссылкой на мэрию Тбилиси; более поздней цифры по району не найдено, поэтому она не используется.

Покупка в Грузии: право собственности, регистрация, налоги, проживание и финансирование

Иностранный гражданин может иметь право собственности на квартиру в жилом доме в Грузии. Существующее ограничение касается сельскохозяйственных земель, которые статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли закрепляет в основном за государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами, с узкими исключениями. Квартира в Тбилиси не является сельскохозяйственной землёй. Общие сведения есть в обзорах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Согласно статье 183 Гражданского кодекса, для приобретения недвижимой вещи по соглашению необходимы письменная сделка и внесение права приобретателя в Публичный реестр. Национальное агентство публичного реестра (NAPR) публикует сборы за регистрацию изменения права или обязательства, связанного с собственностью: GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи (сборы NAPR). При курсе USD 1 = GEL 2,5935 это примерно USD 57,8, 104,1 и 135,0.

Покупатели за рубежом обычно выбирают один из двух путей. Первый — доверенность, легализованная для использования в Грузии: в таблице статусов Гаагской конференции 14 мая 2007 г. указано как дата вступления в силу для Грузии Конвенции об апостиле. Второй — онлайн-сервис реестра smart-contract, работающий через виртуальную встречу, заказанную заранее. Прежде чем что-либо платить, уточните, какой из путей принимает застройщик.

Налогообложение владельца-физического лица изменилось 30 сентября 2026 г., и английский текст Налогового кодекса на matsne.gov.ge содержит Закон № 1874 от этой даты. Пункт 5 статьи 202 устанавливает ставку для облагаемого имущества, кроме земли, в размере от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Подпункт «а» пункта 1 статьи 206 освобождает от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000.

В обзоре налогового законодательства EY Georgia за июль — сентябрь 2026 г. прежний предел указан как GEL 40 000, и поэтому более старые обзоры расходятся с этим.

Статья 201 охватывает недвижимость, принадлежащую физическому лицу, включая незавершённое строительство, и то, считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) уже владельцем, зависит от договора и записи в реестре. Статья 205 устанавливает срок уплаты — 15 ноября. На сайте Службы доходов (Revenue Service) есть калькулятор, а обзор налога на недвижимость в Грузии объясняет, как подавать декларацию.

Доход от аренды жилья, полученный физическим лицом, который не заявляет вычетов, облагается по ставке 5 процентов согласно статье 81, так же как и прибыль от продажи квартиры. Статья 82 исключает прибыль, если квартира находилась в собственности более двух лет.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего недвижимостью, не являющейся сельскохозяйственной, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари, определённой аккредитованным оценщиком, и отдельную категорию при стоимости свыше USD 300 000. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства использует ту же формулировку. Критерий — оценочная рыночная стоимость принадлежащего имущества, а не ставка портала, и стоимость ровно USD 150 000 не превышает этот порог.

Каждая цифра в иллюстративной таблице в разделе 5 ниже USD 150 000; наибольшая, 114 м² по USD 1 180 за м², составляет USD 134 520. Это арифметика по ставке портала, а не оценка. Порядок подачи заявления описан в обзоре о том, как получить вид на жительство в Грузии.

Каждое правило выше показано так, как его указывала официальная страница на момент прочтения, а сам договор должен прочитать юрист.

Что запросить в письменной форме перед бронированием

На странице застройщика указаны срок завершения, общее число квартир, условие оплаты и реклама. Для брони квартиры в проекте X2 ZenX Dighomi Tbilisi нужно больше, и каждый пункт ниже — обычный запрос, который делается до внесения залога. Каждый пункт отвечает на пробел, заметный в таблицах выше.

1. Прайс-лист с номером квартиры, этажом, номером планировки, площадью и точной ценой квартиры в валюте договора.
2. Основа, по которой оплачивается площадь, с учётом того что общая площадь включает балкон, и измеренная площадь при передаче объекта.
3. Срок завершения, записанный в договоре, относится ли он ко всему комплексу или к одному блоку, и что считается передачей объекта.
4. Сколько блоков разрешено, в каком блоке находится квартира, и разрешение на строительство, чтобы описания с одним, двумя и тремя блоками можно было сопоставить с документом.
5. Как 462 квартиры в тексте согласуются с 441 на поэтажных планах, в виде перечня квартир.
6. Полное юридическое наименование и регистрационные данные лица, подписывающего договор, и есть ли роль у Xmshen Development, названной Korter и Avezor.
7. Что такое софинансирование 10%, когда оно вносится, входит ли в цену, и к какой квартире, первоначальному взносу, сроку и итоговой сумме относится реклама «от GEL 1 130 в месяц».
8. Полный график платежей с каждой суммой и датой, означает ли 0% ту же цену, что и при единовременном платеже, и эффективная стоимость.
9. Как хранятся платежи: на эскроу или платёжном счёте либо напрямую у застройщика, и квитанция за каждый платёж.
10. Что включает стадия white frame (стены, окна, плитка на балконе, точки подключения коммуникаций, стяжка пола), высота потолков и что достраивает владелец.
11. Продаётся ли парковочное место вместе с квартирой или отдельно, учитывая 405 мест на 462 квартиры, и кто оплачивает зарядки для электромобилей.
12. Выписка из Публичного реестра по участку, сверенная с кадастровым номером, который печатает Korter, и порядок регистрации после передачи объекта.
13. Сервисный сбор за двор, парковку и лифты и кто управляет зданием после передачи объекта.
14. Какой банк, если таковой есть, предлагает ипотеку для этого проекта и что он требует от нерезидента.

Ответы должны быть записаны в договоре или в подписанном приложении к нему, потому что веб-страница может измениться без уведомления. Условия возврата любого залога за бронь следует прочитать до подписания формы.

Как этот проект соотносится с другими проектами x2 и ближайшими объектами в Тбилиси

На странице проектов на x2.ge перечислены четыре текущих проекта, все в Тбилиси. В таблице этот проект поставлен рядом с тремя другими по цифрам, напечатанным на странице каждого проекта на x2.ge 13 ноября 2026 г. Страницы на грузинском языке, и цифры повторены здесь так, как прочитаны.

Эти четыре проекта различаются по высоте, размеру и сроку рассрочки. Этот проект — самый низкий из четырёх, 21 этаж, и у него самая короткая из указанных рассрочек — 24 месяца. Таблица не подразумевает, что один проект лучше другого; она показывает цифры, которые печатает застройщик.

В таблице ниже проект поставлен рядом с объектами в той же части Тбилиси от других застройщиков. Источником цифр служат их собственные страницы, у каждого есть свой обзор на этом сайте, а даты — это даты обзоров. Таблица не является рейтингом.

Для более широкого контекста есть страница города Тбилиси, страница страны Грузия и обзор цен на недвижимость в Тбилиси. Другой проект в Сабуртало, W2 Mindeli Tbilisi, рассмотрен в отдельном обзоре.

X2 Development (застройщик)

В этом разделе используется только то, что сказано на страницах застройщика и в названной прессе. Страница «О нас» на x2.ge сообщает, что X2 Development основана в 2014 году, называет приоритетами качество строительства, надёжность и инновации и говорит, что компания использует энергоэффективные материалы и качественные окна и двери. Это собственные заявления компании.

Число проектов различается по страницам и языкам. В английском тексте «О нас» названы 3 завершённых и 6 строящихся проектов, в грузинском — 5 завершённых, 6 строящихся и 5 запланированных, а на странице проектов перечислены 4 текущих и 6 завершённых проектов. Завершены Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House и X2 Mtskhetaze. Поскольку числа расходятся, итог здесь не указывается.

В статье Entrepreneur Georgia от 23 октября 2019 г. основателями названы Валериан Киркитадзе, Александр Цулукидзе, Валерий Турдзеладзе и Леван Турдзеладзе, а Леван Турдзеладзе описан как архитектор. Нынешняя структура собственности не найдена. Прочитанные страницы не называют зарегистрированного юридического лица проекта: Korter и Avezor указывают X2 Development вместе с Xmshen Development, а x2.ge — нет. Партнёрства с банком или гостиничным брендом на собственном сайте партнёра не найдено, поэтому оно не указывается.

Часто задаваемые вопросы

Где находится проект X2 ZenX Dighomi Tbilisi и в каком районе?

Застройщик указывает адрес — улица Петре Ибери, 6, Диди Дигоми. По данным Википедии, Диди Дигоми — микрорайон Сабуртальского района, а OpenStreetMap относит улицу к Сабуртальскому району, поэтому Korter указывает оба названия. Korter печатает номер дома как 6a, так что точный номер следует проверить по записи реестра по участку.

Сколько квартир в проекте X2 ZenX Dighomi Tbilisi и сколько из них свободны?

В тексте застройщика сказано, что квартир 462, тогда как его поэтажные планы показывают по 21 квартире на каждом из 21 этажа, то есть 441. На 13 ноября 2026 г. на планах 358 квартир отмечены как проданные, а 83 остались без отметки «продано»: 67 с одной спальней, 14 с двумя и 2 с тремя. Korter показывал 68 квартир в продаже на 29 октября 2026 г.

Сколько стоит квартира в проекте X2 ZenX Dighomi Tbilisi?

Застройщик не указывает цену, только рекламную надпись «от GEL 1 130 в месяц». Korter показывает от USD 91 190 за 82,9 м² и USD 125 400 за 114 м² при USD 1 100 за м² по состоянию на 29 октября 2026 г., а Avezor — от USD 1 010 за м² на 8 июля 2026 г. Цену конкретной квартиры даёт письменный прайс-лист.

Когда будет завершён проект X2 ZenX Dighomi Tbilisi?

На странице застройщика указан срок завершения 2028 / 06. Korter указывает Q3 2027 для блока A, Avezor — Q3 2027, Geoln — сентябрь 2027 года, а Realting — 2027 год. Страницы датированы с 2024 года по 13 ноября 2026 г., и застройщика обязывает только дата в подписанном договоре.

Какие планировки предлагает проект X2 ZenX Dighomi Tbilisi?

В поэтажных планах содержатся 21 планировка, повторяющаяся на 21 этаже: 16 планировок с одной спальней площадью от 55,4 до 63,5 м², 4 планировки с двумя спальнями площадью от 82,9 до 84,4 м² и одна планировка с тремя спальнями площадью 114,0 м². В каждой один санузел и один или два балкона. Korter и Avezor называют их трёхкомнатными, четырёхкомнатными и двухкомнатными.

Какая отделка у квартир?

На x2.ge отделка не указана. Korter и публикация на Teletype говорят о white frame с потолками 3,0 m, а Geoln — «без отделки». Avezor указывает white frame в одном поле и готовый ремонт с мебелью в тексте. В договоре должно быть перечислено, что входит в стадию white frame.

Как работает рассрочка на 24 месяца?

Застройщик указывает внутреннюю рассрочку на 24 месяца под 0% с софинансированием 10% и рекламную надпись «от GEL 1 130 в месяц». График он не публикует. Korter привязывает ставку к взносу: USD 1 180 за м² при первом взносе 20 процентов и USD 1 100 при единовременной оплате. Avezor указывает первый взнос 10 процентов и срок до 44 месяцев.

Есть ли поблизости станция метро?

Не в пределах пешей доступности, судя по координатам. От маркера застройщика по координатам из Википедии до Сараджишвили около 3,8 km, до Дидубе около 5,0 km и до Делиси около 7,2 km по прямой. Korter указывает остановку автобусов и маршруток в 270 m на улице Иоане Петрици.

Может ли нерезидент владеть здесь квартирой и даёт ли это право на проживание?

Иностранец может иметь право собственности на квартиру. Краткосрочный вид на жительство SDA требует недвижимости, не являющейся сельскохозяйственной, с оценочной рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари. Итоги по отдельным квартирам на порталах, приведённые в этом обзоре, ниже этой цифры, а решает оценочная стоимость, а не ставка портала.

Какой налог применяется к владению квартирой?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождено от налога на имущество, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000. Выше этого порога Кодекс устанавливает ставку от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости. Доход от аренды без вычетов облагается по ставке 5 процентов. Детали следует уточнить в Службе доходов.

Источники и последняя проверка

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• X2 Development: страница проекта ZenX Dighomi и селектор квартир, прочитано 13 ноября 2026 г.
• X2 Development: страница «О нас»
• X2 Development: страница проектов
• Korter: ZenX Dighomi в Тбилиси, цены и наличие на 29 октября 2026 г.
• Korter: страница застройщика X2 Development
• Avezor: ZenX Dighomi, страница от 8 июля 2026 г.
• Geoln: объявление о ZenX Dighomi 28481, опубликовано 2 июня 2025 г.
• Realting: объявление о ZenX Dighomi 20847, последнее обновление 02/08/2024
• Teletype: публикация о ZenX Dighomi, 9 июля (год не указан)
• Entrepreneur Georgia: X2 Development, 23 октября 2019 г.
• Википедия: Сабуртальский район
• Википедия: Сараджишвили (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Делиси (Тбилисский метрополитен)
• Википедия: Дидубе (Тбилисский метрополитен)
• OpenStreetMap Nominatim: обратное геокодирование маркера застройщика на карте
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия данных карты, использованных для ближайших объектов
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сервис регистрации smart-contract
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли, matsne.gov.ge
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль — сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): страница налога на имущество и калькулятор
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge

Расстояния по прямой, итоги по отдельным квартирам, иллюстрации рассрочки и суммы площадей рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.