Domus Gazapkhuli Tbilisi: 230 квартир в Сабуртало, гид 2026

Проект Domus Gazapkhuli Tbilisi — это 21-этажный жилой комплекс по адресу улица Газапхули (Gazapkhuli Street), 8, в районе Сабуртало. На 12 ноября 2026 г. страница застройщика указывает его как текущий проект: 230 квартир, квартиры площадью от 67 до 219 м², диапазон цены за м² и таймер обратного отсчёта до 30 декабря 2027 г. Этот обзор сопоставляет эти цифры с данными Korter, публикациями 2022 года о запуске проекта и официальными грузинскими источниками, показывает, где они расходятся, и перечисляет, что покупатель может запросить в письменном виде до бронирования.

Обзор проекта Domus Gazapkhuli Tbilisi

Проект Domus Gazapkhuli Tbilisi расположен на улице Газапхули (Gazapkhuli Street), дом № 8; этот адрес указан в блоке расположения на странице проекта на сайте застройщика. «Газапхули» по-грузински означает «весна», а анонс запуска от 7 июля 2022 г. на сайте застройщика представляет название как игру слов с названием улицы. Страница, прочитанная 12 ноября 2026 г., описывает 21-этажный комплекс с двумя входами и 230 квартирами, двумя подземными этажами парковки и 4000 м² зон отдыха. На domusi.com проект отнесён к разделу «Проекты», «Текущие».

Покупатель сталкивается с тремя видами цифр. Застройщик указывает двенадцать планировок площадью от 67 до 219 м², диапазон «Price From» в лари и долларах без обозначения единицы, строку о рассрочке на 20 месяцев и дату таймера, но не публикует ни прайс-лист на отдельные квартиры, ни наличие по этажам.

Korter, портал объявлений, указывает цены «от» по типам квартир по состоянию на 2 ноября 2026 г. Публикации июня и июля 2022 г. повторяют текст застройщика о запуске и по нескольким пунктам отличаются от нынешней страницы.

Разделы 2–5 ставят эти источники рядом. Каждая цифра сопровождается источником и датой чтения, обзор не выбирает между источниками, а расчёты помечены как рассчитанные по опубликованным цифрам.

Что каждый источник указывает об этажах, квартирах, парковке, передаче объекта и районе

Здание описывают три группы источников: собственные страницы застройщика, Korter и публикации июня и июля 2022 г. о запуске, которые перепечатывают пресс-релиз застройщика. Большинство базовых фактов совпадает. В таблице перечислено, что указывает каждый источник, а там, где источники расходятся, расхождение показано с датами. Перепечатки 2022 г. — это текст застройщика о запуске, опубликованный изданиями Caucasus Business Week и Entrepreneur Georgia, а не независимая журналистика.

Для чтения таблицы полезны два замечания. Во-первых, перепечатки 2022 г. и собственная новость застройщика от 7 июля 2022 г. расходятся между собой по этажам и парковке, тогда как нынешняя страница совпадает с июльской новостью. Датированные расхождения поэтому похожи на последовательные формулировки одного релиза, а не на три разных здания, но источники этого не говорят, и вопрос решают договор или разрешительные документы.

Во-вторых, обозначения комнат отличаются на единицу. Застройщик считает «Rooms» так, что однокомнатная квартира с одной спальней получает метку «1 Rooms», а Korter считает и гостиную, поэтому та же квартира площадью 75 м² там называется «2-room». Покупателю, сравнивающему предложения на разных порталах, стоит сравнивать площади и перечни помещений, а не количество комнат.

В платёжном блоке страницы есть также две анимированные полосы. Полоса «Project status» анимируется до значения 68.136, а полоса «Installment» показывает «Month left» со значением 1 и шириной 96,9375. Страница не объясняет, что именно они измеряют, поэтому в этом обзоре они не трактуются ни как процент готовности стройки, ни как остаток срока рассрочки.

О ходе строительства Korter публикует фотографии, сделанные из пяти фиксированных точек: самое новое обновление датировано ноябрём 2026 г., а самая старая серия начинается в январе 2024 г. Это визуальная запись, а не процент.

Цена за м²: что указано на domusi.com и что добавляют сайты объявлений

Блок «Price From» на странице проекта указывает 5410 – 6350 рядом со знаком лари и 2000 – 2350 во всплывающей подсказке в долларах. Ни рядом с одной, ни рядом с другой парой нет единицы измерения, а цена отдельной квартиры на странице не указана.

Эта пара подходит как ставка за квадратный метр: цифра Korter по тому же проекту — USD 1 900 за м², а прочтение «за квартиру» дало бы для каждой квартиры от 67 м² около USD 2 000–2 350, чего не подтверждает ни один источник. Поэтому в обзоре диапазон читается как USD 2 000–2 350 за м², каждая выведенная из него сумма помечается как рассчитанная, а само прочтение считается интерпретацией, а не опубликованной подписью.

Четыре цены «от» у Korter — это в каждом случае наименьшая площадь в группе, умноженная на USD 1 900: 72,5 × 1 900 = 137 750; 103 × 1 900 = 195 700; 137 × 1 900 = 260 300; и 194 × 1 900 = 368 600 (рассчитано по цифрам Korter). Поэтому это ориентир по нижней ставке, а не заявленные цены выставленных квартир, и сам Korter указывает, что подробности можно получить у застройщика.

Нижняя граница застройщика USD 2 000 на USD 100 за м² выше цифры Korter USD 1 900, то есть ставка Korter на 5,0 процента ниже её (рассчитано). Внутри собственного диапазона застройщика верхняя граница 2 350 на 17,5 процента выше нижней, а пара в лари 5 410 – 6 350 охватывает 17,4 процента.

Такой разброс внутри одного здания обычно объясняется этажом, видом, планировкой или отделкой, но страница не указывает ни одного из этих факторов, поэтому объяснение должен дать прайс-лист.

В таблице ниже три ставки применены к опубликованным площадям квартир. Это арифметика, а не предложение: она исходит из того, что ставка умножается на опубликованную площадь, и этот момент стоит подтвердить письменно (почему — объясняет раздел 4).

В лари то же прочтение даёт для квартиры 75 м² сумму GEL 405 750 по ставке 5 410 за м² и GEL 476 250 по ставке 6 350 за м² (рассчитано). Планировка 67 м² помечена в селекторе как «Sold out», поэтому у Korter группа однокомнатных квартир начинается с 72,5 м² — наименьшей планировки без такой пометки.

Для контекста по району обзор цен на недвижимость Тбилиси приводит январский отчёт Galt and Taggart за 2026 г. со средним значением по Сабуртало USD 1 628 за м². Диапазон застройщика на 22,8–44,3 процента выше этой цифры, а USD 1 900 у Korter — на 16,7 процента выше (рассчитано).

Сравнение приблизительное: цифра по району — это взвешенное по продажам среднее по квартирам, проданным застройщиками, в январе 2026 г., как обзор описывает отчёт, тогда как цифры по проекту — это ставки ноября 2026 г. для квартир в строящемся здании. Индекс цен на жилую недвижимость Geostat за третий квартал 2026 г. охватывает рынок нового жилья в Тбилиси и строится на ценах в лари.

Двенадцать планировок: диапазон цены и площади квартир

В селекторе квартир застройщика перечислены двенадцать планировок, у каждой из которых указаны общая площадь, обозначение «Rooms», диапазон этажей и, у двух из них, пометка «Sold out». Каждая планировка открывает страницу плана с перечнем помещений. В таблице двенадцать планировок поставлены рядом. Четыре планировки — с одной спальней, три — с двумя, две — с тремя и три обозначены как «4 Rooms».

Из таблицы следует несколько закономерностей. Ни одна планировка не указана для 1-го этажа. Трёхспальные планировки 137 и 142 м² встречаются только на этажах со 2-го по 13-й, а планировки с обозначением «4 Rooms» — только с 14-го этажа и выше, при этом на 21-м этаже есть три собственные планировки (72,5, 132 и 219 м²).

Планировки 67, 75 и 103 м² идут со 2-го по 20-й этаж. Страница не говорит, к какому входу относится каждая планировка, поэтому распределение 230 квартир между двумя входами не опубликовано.

Перечни помещений поднимают вопрос, важный для любой цены за м². Опубликованная площадь больше суммы перечисленных помещений во всех двенадцати планировках — на 1,3–23,0 м², и страница не говорит, как измеряется опубликованная площадь.

Веранды включены в перечень помещений. Они составляют в сумме 12,8 м² в планировке 72,5 м² и 52,4 м² в планировке 219 м², то есть от 18 до 31 процента перечисленных помещений. Следующая таблица показывает арифметику.

Все цифры в последней таблице рассчитаны по перечням помещений на страницах планов domusi.com, прочитанных 12 ноября 2026 г. В последнем столбце сумма при USD 2 000 за опубликованный м² делится на площадь перечисленных помещений без веранд.

Это не цена за полезный м², установленная застройщиком. Таблица показывает, насколько эффективная ставка за внутренний м² зависит от того, учитываются ли веранды в площади, на которую умножается ставка; в планировке 132 м², где веранда самая большая, разница наибольшая.

Обозначение «194+127 м²» на 14-м этаже заслуживает отдельного вопроса. Терраса 127,4 м² указана в перечне как помещение плана, но не входит в 194 м². Ставка USD 2 000 на 194 м² даёт USD 388 000 (рассчитано), тогда как та же ставка на 321 м² дала бы USD 642 000, поэтому в письменном прайс-листе должно быть сказано, на какую площадь умножается ставка и есть ли у террасы собственная ставка.

В двух перечнях планов есть пометки, которые стоит сверить с чертежом в PDF. В планах 67 и 73 м² указана вторая позиция «Bedroom» площадью 4,3 и 4,7 м², а позиции ванной нет, что, вероятно, является ошибкой подписи на странице, и вопрос решает чертёж плана.

Обозначение «4 комнаты» тоже не равно просто числу спален: в планировках 194 м² указаны три спальни и кабинет, а в планировке 219 м² — три спальни и гостиная 59,2 м². Текст Korter, напротив, говорит о квартирах с одной, двумя, тремя и четырьмя спальнями.

Рассрочка, ипотека и валюта: платёжная сторона

Платёжный блок страницы проекта содержит один заголовок — «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» — и одну цифру: «Installment (month) 20». Он не указывает ни процент первого взноса, ни таблицу платежей, ни условия оплаты единовременно. В тексте запуска июля 2022 г. срок был дольше. В таблице перечислено, что говорит каждый источник об оплате.

Сравнение «часов» помогает покупателю планировать. От 12 ноября 2026 г. до даты 30 декабря 2027 г. на таймере — 413 дней, или около 13,6 месяца. Двадцать месяцев, отсчитанные от 12 ноября 2026 г., заканчиваются 12 июля 2028 г., а тридцать месяцев — 12 мая 2029 г. (всё рассчитано).

Страница не говорит, отсчитываются ли 20 месяцев от подписания, от первого платежа или от передачи объекта, и является ли таймер договорной датой передачи объекта, поэтому оба вопроса должен решить график, приложенный к договору.

Цифра только для масштаба: если бы квартира по цене USD 2 000 за м² и площадью 75 м² (USD 150 000) оплачивалась 20 равными частями, каждая часть составила бы USD 7 500. Это арифметика, а не график, поскольку страница указывает индивидуальный график, а первый взнос не опубликован.

Валюта — второй момент. Два столбца блока «Price From» подразумевают GEL 2.705 за USD на нижней границе (5 410, делённое на 2 000) и GEL 2.702 на верхней (6 350, делённое на 2 350).

Официальный курс Национального банка Грузии (NBG) на 12 ноября 2026 г. составляет GEL 2,5933 за USD, при котором USD 2 000 — это GEL 5 187, а USD 2 350 — GEL 6 094 (рассчитано). Столбец в лари поэтому примерно на 4,3 и 4,2 процента выше столбца в долларах, пересчитанного по официальному курсу.

Разница может отражать собственный курс пересчёта застройщика, и страница её не объясняет. Для покупателя важно, в какой валюте составлен договор, зафиксированы ли платежи рассрочки в этой валюте или пересчитываются на каждую дату платежа и какой курс применяется. Регистрационные сборы и порог для вида на жительство тоже выражены в лари или в долларах «эквивалент в GEL», поэтому выбор валюты вновь встречается в разделе 8.

Отделка, парковка и общие удобства по описаниям

Страница проекта застройщика не указывает отделку квартир. Korter сообщает, что квартиры сдаются в green frame (зелёный каркас), и перечисляет базовое оснащение: системы газа, водоснабжения и канализации, подготовку центрального отопления, электропроводку, кабельную разводку интернета, энергоэффективные окна и усиленные металлические входные двери.

Этот перечень — описание портала, а не договорная спецификация. На сайте застройщика есть пункт меню Green framework, который в этом обзоре не рассматривается как спецификация этого здания, поскольку страница проекта не связывает его с Gazapkhuli.

Среди фотографий в галерее проекта есть меблированные интерьеры. Меблированные рендеры — это маркетинговые изображения, а квартира в зелёном каркасе сдаётся без чистовой отделки, поэтому в письменной спецификации должно быть указано, что включено: покрытия стен и полов, сантехника, кухня, двери и любые предметы, показанные на рендерах.

Элементы, которые застройщик описывает как планируемые, например детский сад во дворе, следует читать как планируемые, пока документы о продаже или осмотр на месте не подтвердят их. Источники не упоминают бассейн, тренажёрный зал, сауну или кондиционирование, и здесь ничего из этого не утверждается. Право собственности на общие зоны и их содержание, распределение парковочных мест и сервисный сбор на прочитанных страницах не описаны, и им место среди письменных вопросов в разделе 9.

Расположение проекта Domus Gazapkhuli Tbilisi: Сабуртало, метро Делиси и озеро Лиси

Карта застройщика отмечает проект в точке 41,729554 с. ш., 44,740475 в. д., на улице Газапхули, к северо-западу от площади Свободы (рассчитано по координатам). Район — Сабуртало, один из административных районов города. Статья Википедии о районе относит Лиси к кварталам Сабуртало, а релиз застройщика от июля 2022 г. помещает проект в Сабуртало, «в самом тихом и зелёном месте», тогда как в заголовке Korter стоит метка района Ваке. Надёжнее ориентироваться на адрес улицы.

Для более широкого контекста Geostat оценивает население Грузии на 1 января 2026 г. в 3 941,1 тыс. человек, из которых в Тбилиси — 1 369,4 тыс., или 34,7 процента (рассчитано). Обзор цен на недвижимость Тбилиси приводит основанные на данных NAPR подсчёты Galt and Taggart: 7 186 продаж квартир в Сабуртало в 2025 г., что уступает только Диди Дигоми среди перечисленных там районов.

Добраться можно по Сабурталинской линии тбилисского метро. Станция «Делиси» открыта в 1979 г. и расположена на пересечении проспекта Важа-Пшавела и улицы Михеила Тамарашвили; Википедия описывает её как автобусный узел для верхних частей Ваке и Сабуртало и перечисляет двенадцать автобусных маршрутов, которые со временем меняются.

Станция «Важа-Пшавела» открыта 3 апреля 2000 г. На карте застройщика есть отметка «Metro Delisi» на расстоянии 602 м от отметки проекта по прямой (рассчитано), а Korter указывает 10 минут пешком до «Делиси» и 15 минут до «Важа-Пшавела».

Озеро Лиси — небольшое озеро в долине Куры площадью 0,47 км² и глубиной до 4 м по данным Википедии. Korter пишет, что проект находится недалеко от него пешком; расстояние по прямой от отметки проекта составляет 1,53 км, а расстояние по дороге по данным маршрутизатора OSRM — 3,9 км (оба рассчитаны). «Недалеко пешком» у Korter не является измеренным расстоянием, поэтому в таблице приведены обе рассчитанные цифры, а прогулку лучше проверить пешком.

До аэропорта Википедия указывает 17 км к юго-востоку от столицы; от отметки проекта по прямой — 19,0 км, по маршруту OSRM по дороге — 25,3 км и 33 минуты на машине без пробок, а Korter указывает 30 минут на машине.

Площадь Вокзала (Station Square), пересадочный узел двух линий метро, находится в 4,8 км по прямой и в 7,1 км по дороге (11 минут), а площадь Свободы — в 6,5 км по прямой и в 8,7 км (12 минут) по дороге. Данные по дорогам от службы маршрутизации OSRM относятся к автомобилям на день запроса.

Расстояния по прямой вычислены по координатам отметок на карте застройщика или координатам Википедии и не являются пешеходными расстояниями. Данные OSRM получены с публичного демонстрационного сервера проекта, который прокладывает маршруты для автомобилей, поэтому они могут отличаться от пешеходного маршрута и от пробок в конкретный день. Korter также перечисляет без расстояний государственные школы № 60, 151 и 142, частную школу Azri, детский сад № 85, университет имени Сулхан-Сабы Орбелиани, парк Нуцубидзе и несколько клиник рядом с проектом.

Покупка в Грузии: регистрация, финансирование, вид на жительство и налоги

Как переходит право собственности

Статья 183 Гражданского кодекса предусматривает, что для приобретения недвижимой вещи требуются письменная сделка и регистрация права собственности приобретателя в Публичном реестре.

Ничто в этой статье не различает иностранных и грузинских покупателей квартиры; ограничение на владение иностранцами касается сельскохозяйственной земли, которую статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственную землю закрепляет за государством, муниципалитетами, гражданами и определёнными грузинскими юридическими лицами, а квартира в городском доме сельскохозяйственной землёй не является. Общее положение освещают руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Для строящегося здания последовательность определяется договором и тем, что фиксирует реестр. На странице сборов реестра регистрация права и регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указаны по одним и тем же трём тарифам: GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи.

По курсу GEL 2,5933 за USD это примерно USD 57,84, USD 104,11 и USD 134,96. Сбор зависит от скорости, а не от цены. Какая из двух регистраций применяется к бронированию или предварительному договору в проекте Domus Gazapkhuli, — вопрос к договору.

У покупателя за границей есть два обычных пути. Один — доверенность, легализованная для использования в Грузии; таблица статуса Гаагской конференции показывает, что Конвенция об апостиле действует для Грузии с 14 мая 2007 г. Другой — сервис smart contract реестра, где стороны заказывают виртуальную встречу, а права регистрируются онлайн. Какой путь принимает застройщик — вопрос для письменных запросов в разделе 9.

Финансирование

Национальный банк Грузии устанавливает два ограничения для банковского кредитования. Отношение кредита к стоимости (LTV) ограничено 90 процентами для кредитов в лари и 70 процентами для кредитов в иностранной валюте. Отношение платежа к доходу (PTI) ограничено 25 процентами для кредитов в лари и 20 процентами для кредитов в иностранной валюте при ежемесячном чистом доходе ниже GEL 1 500 и 50 и 30 процентами начиная с GEL 1 500.

Каждый банк устанавливает собственные условия для нерезидентов, и ориентиром служит письменное предложение банка, а не калькулятор на портале. См. также руководство об ипотеке для иностранцев в Грузии.

Вид на жительство

Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в GEL, определённой сертифицированным оценщиком аккредитованной организации. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства устанавливает тот же критерий.

Право на получение зависит от оценённой рыночной стоимости; цена по договору — отдельная цифра. Агентство указывает отдельный вид на жительство в инвестиционной категории свыше USD 300 000 со своими документами и условиями. Процедуру освещает руководство о том, как получить вид на жительство в Грузии.

В виде арифметики по опубликованному диапазону (рассчитано): квартира 75 м² по USD 2 000 за м² стоит ровно USD 150 000, что не превышает порог, квартира 103 м² по той же ставке — USD 206 000, а квартира 67 м² по USD 2 350 — USD 157 450. По USD 1 900 у Korter квартира 75 м² стоит USD 142 500. Это иллюстрации цены по договору; право на получение определяет оценка оценщика, а ориентиром служит страница агентства.

Налоги

Налог на имущество физических лиц изменился 30 сентября 2026 г. В английском тексте Налогового кодекса на matsne.gov.ge среди поправок указан Закон № 1874 того же дня, а обзор EY Georgia Tax and Law Brief за июль—сентябрь 2026 г. фиксирует новый порог дохода семьи GEL 100 000 вместо прежних GEL 40 000.

Статья 202(5) устанавливает ставку налога на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, в размере от 0,8 до 1 процента его рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает это имущество от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000.

Статья 201(1)(c.a) охватывает недвижимость, «including an unfinished construction», принадлежащую физическому лицу, поэтому вопрос о том, является ли покупатель по договору на строящийся объект налогоплательщиком, зависит от договора и записи в реестре. Статья 205 устанавливает 1 ноября для декларации и 15 ноября для уплаты, а на странице Службы доходов есть калькулятор на 2026 г. для физических лиц. Как подаёт декларацию физическое лицо, объясняет руководство о налоге на недвижимость в Грузии.

Что запросить в письменном виде до бронирования

Страница проекта и порталы оставляют ряд вопросов документам о продаже. Приведённый ниже перечень — обычный набор вопросов при покупке строящегося объекта, составленный по пробелам, обнаруженным в таблицах выше.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажом, входом, точной площадью и ценой каждой квартиры с указанием валюты и того, на какую площадь умножается ставка: на опубликованную, на площадь перечисленных помещений или на площадь с верандами и террасами.
2. Для планировки «194+127 м²» — площадь, по которой рассчитывается цена, и ставка, если она есть, для террасы 127,4 м².
3. Отделка в договоре: письменная спецификация состояния green frame (зелёный каркас) с перечнем того, что включено, и того, что показано на меблированных рендерах, но в квартиру не входит.
4. Дата передачи объекта в договоре, определение передачи объекта и то, является ли таймер на странице с датой 30 декабря 2027 г. этой датой.
5. Юридическое наименование и регистрационные данные лица, которое подписывает договор и принимает платежи; нижний колонтитул страницы называет LTD «Domus Group», а договаривающаяся сторона не указана.
6. Номер разрешения на строительство и кадастровый номер, а также выписка из Публичного реестра на участок, которую заказывает покупатель или юрист.
7. График платежей: первый взнос, число платежей, отсчитываются ли 20 месяцев от подписания или от передачи объекта, любая скидка за единовременный платёж и эффективная стоимость рассрочки по сравнению с ценой при оплате наличными.
8. Куда вносятся платежи, в какой валюте и что защищает платежи, внесённые до передачи объекта (платёжный счёт, банковская гарантия или иной защитный механизм, как предлагает застройщик).
9. Если Domus Card входит в предложение, её письменные условия; сайт застройщика описывает карту, на которую при покупке накапливаются 5 процентов от уплаченной суммы, а условия на прочитанных страницах не опубликованы.
10. Ипотека: какие банки принимают проект и собственное письменное предложение банка; цифры TBC на Korter — это результат калькулятора портала.
11. Управление и эксплуатационные расходы: управляющая компания, сервисный сбор, распределение и цена парковочных мест и срок подключения коммуникаций.
12. Регистрация: кто подаёт заявление, сборы, ожидаемые сроки и путь для покупателя за границей (доверенность с апостилем или виртуальная встреча реестра).
13. Для покупателя, который намерен подавать заявление на вид на жительство, — путь письменной оценки: отчёт аккредитованного оценщика — документ, отдельный от цены по договору.

Письменные ответы следует сопоставить с договором купли-продажи, поскольку заявление на портале или сайте не является условием договора. Этот перечень не является юридической консультацией, а грузинский юрист может сверить договор с записью в реестре.

Как проект Domus Gazapkhuli Tbilisi соотносится с другими проектами Domus и ближайшими объектами

Тот же застройщик указывает пять текущих проектов на страницах своих проектов, и у каждого из пяти есть собственное объявление на этом сайте. В таблице приведено то, что указывает каждая страница, прочитанная 12 ноября 2026 г.: адрес, опубликованный диапазон площадей, диапазон цены за м² в долларах и строка о рассрочке, а также дата таймера, которую страницы указывают без подписи. Проекты сильно различаются по адресу и ценовой группе, и таблица не утверждает, что один лучше другого.

В этой группе опубликованные нижние границы идут от USD 1 800 (Avlabari) до USD 4 000 (Sera) за м², а верхние — от USD 2 350 до USD 4 700. У проекта Domus Gazapkhuli Tbilisi нижняя граница совпадает с Nea, верхняя — с Avlabari, а строка о рассрочке на 20 месяцев — с Trees. Страницы застройщика указывают также шестой, будущий проект в Квариати (Kvariati) и тринадцать завершённых проектов, и ни то, ни другое в это сравнение не входит.

Объекты в других местах Сабуртало дают второй ориентир. В таблице показано, что их страницы указывают как ценовой ориентир, в том виде, как это сказано на странице; застройщики и даты различаются, а ориентиры измерены не на общей основе.

Другие объекты — на странице города Тбилиси и странице страны Грузия, а руководство по ценам на недвижимость Тбилиси приводит средние по районам с источниками.

Domus Group (застройщик)

Страницы застройщика называют компанию LTD «Domus Group», работающей под названием Domus. На её странице About сказано, что компания основана в 2006 г., а в качестве ценностей названы качество, новизна и зелёная архитектура; в новости от 7 июля 2022 г. датой основания указано 15 сентября 2006 г. Это собственные заявления застройщика.

На страницах проектов перечислены пять текущих проектов (Domus Nea, Domus Sera, Domus Avlabari, Domus Trees и Domus Gazapkhuli), один будущий проект (Domus Kvariati) и тринадцать завершённых проектов: Domus Park Vake, Chavchavadze 47a, Hippodrome, Hippodrome 2, Hippodrome 3, Paliashvili 114, Bagebi 2, Kavsadze, Paliashvili 63, Mtskheta, Bagebi, Riga и Chavchavadze 29. Общего количества сданных квартир или квадратных метров на этих страницах нет.

Страница участника Глобального договора ООН указывает Domus (domusi.com) как частную компанию в сфере владения недвижимостью и девелопмента, активного участника с 3 мая 2023 г., следующее сообщение о прогрессе которого должно быть представлено 31 июля 2027 г. Участие — добровольное обязательство, а не сертификат качества. Структура собственности, руководство и финансовая отчётность на прочитанных страницах не публикуются, а документы реестра не изучались.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Domus Gazapkhuli Tbilisi?

Domus Gazapkhuli Tbilisi — жилой комплекс по адресу улица Газапхули, 8, в районе Сабуртало, построенный Domus. Страница застройщика описывает 21 этаж, два входа, 230 квартир, два подземных этажа парковки более чем на 200 автомобилей и 4000 м² зон отдыха. Он значится как текущий проект, а Korter называет его двумя строящимися домами с завершением в 4-м квартале 2027 г. На странице указаны квартиры площадью от 67 до 219 м², а цена отдельных квартир не указана.

Где находится Domus Gazapkhuli Tbilisi и в каком он районе?

Адрес — улица Газапхули, дом № 8, Тбилиси, а карта застройщика отмечает его в точке 41,729554 с. ш., 44,740475 в. д. Релиз застройщика 2022 г. помещает его в Сабуртало, и текст Korter называет район Сабуртало, тогда как в заголовке Korter стоит метка района Ваке. Станция метро «Делиси» находится в 602 м по прямой, а Korter указывает 10 минут пешком. Надёжным ориентиром расположения служит адрес улицы.

Какую цену указывает застройщик?

Страница проекта указывает «Price From» GEL 5 410 – 6 350 с подсказкой в долларах USD 2 000 – 2 350 без единицы измерения. Диапазон подходит как цена за м² — именно так он читается в этом обзоре. Korter указывает от USD 1 900 за м², цены по состоянию на 2 ноября 2026 г. Ни один из источников не публикует цену конкретной квартиры, поэтому фактическую цену даёт письменный прайс-лист с номерами квартир.

Есть ли прайс-лист на каждую квартиру?

Прайс-листа на отдельные квартиры на прочитанных страницах нет. Селектор застройщика показывает двенадцать планировок с площадью, комнатами, диапазоном этажей и планом, и две планировки имеют пометку Sold out. Он не показывает, какие квартиры свободны на каком этаже, и цену какой-либо квартиры. Цены «от» по типам у Korter равны наименьшей площади в каждой группе, умноженной на USD 1 900, то есть это ориентиры по ставке, а не цены квартир.

Когда будет передан объект Domus Gazapkhuli Tbilisi?

Страница проекта показывает таймер Time left до 30 декабря 2027 г., но не называет его передачей объекта. Korter указывает завершение в 4-м квартале 2027 г. для обоих домов. В тексте запуска 2022 г. дата завершения не указывалась. Дата, обязывающая застройщика, — та, что в договоре купли-продажи, поэтому покупатель может запросить в письменном виде дату передачи объекта и её определение до бронирования.

Какая рассрочка предлагается в проекте Domus Gazapkhuli Tbilisi?

Страница указывает Installment (month) 20 и слова о беспроцентном займе, гибких условиях и индивидуальном графике платежей. Она не указывает ни первый взнос, ни проценты, ни график. В тексте запуска 2022 г. говорилось о 30 месяцах, а Korter сообщает лишь, что рассрочка доступна. Двадцать месяцев от 12 ноября 2026 г. заканчиваются 12 июля 2028 г., позже даты таймера, поэтому график в договоре определяет, что оплачивается до передачи объекта и после неё.

Какая отделка в квартирах?

Страница проекта застройщика отделку не указывает. Korter сообщает, что квартиры сдаются в green frame (зелёный каркас) с установленными газом, водой, канализацией, отоплением, проводкой, кабелем интернета, окнами и входными дверями. В галерее есть меблированные рендеры, которые являются маркетинговыми изображениями. Покупатель может запросить приложение к договору со спецификацией состояния зелёного каркаса и перечнем всех включённых позиций.

Может ли иностранец купить квартиру в проекте Domus Gazapkhuli Tbilisi?

Грузинское законодательство позволяет иностранцу владеть квартирой на тех же основаниях, что и гражданину, а статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации в Публичном реестре. Исключение составляет сельскохозяйственная земля, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Покупатель за границей может воспользоваться доверенностью с апостилем или виртуальной встречей по сервису smart contract реестра. Собственные условия застройщика для иностранных покупателей не опубликованы и относятся к письменным вопросам.

Достигнет ли квартира порога USD 150 000 для вида на жительство?

Для краткосрочного вида на жительство требуется недвижимость с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в GEL, определённой сертифицированным оценщиком, а не цена по договору. По опубликованной ставке USD 2 000 за м² квартира 75 м² стоит ровно USD 150 000, что порог не превышает, а квартира 103 м² — USD 206 000 (рассчитано). Решают страница агентства и оценщик, и никакого результата здесь не подразумевается.

Как рассчитывается налог на имущество для квартиры в проекте Domus Gazapkhuli?

С 30 сентября 2026 г. облагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000. Выше этого порога Налоговый кодекс устанавливает ставку от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Декларация подаётся до 1 ноября, а уплата производится до 15 ноября. Является ли покупатель строящегося объекта (off-plan) налогоплательщиком, зависит от договора и записи в реестре.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Domus: страница проекта Domus Gazapkhuli, прочитана 12 ноября 2026 г.
• Domus: селектор квартир и страницы планов Domus Gazapkhuli, прочитаны 12 ноября 2026 г.
• Новости Domus: Domus Gazapkhuli (Spring), 7 июля 2022 г.
• Domus: страница About
• Domus: текущие проекты
• Domus: завершённые проекты
• Domus: будущие проекты
• Korter: Domusi Gazapkhuli, Тбилиси, цены по состоянию на 2 ноября 2026 г.
• Caucasus Business Week: New sunny and bright residential complex at Gazapkhuli Street
• Entrepreneur Georgia: Domus new Spring (на грузинском), 27 июня 2022 г.
• Глобальный договор ООН: страница участника Domus
• Википедия: Saburtalo District
• Википедия: Delisi (Tbilisi Metro)
• Википедия: Vazha-Pshavela (Tbilisi Metro)
• Википедия: Lisi Lake
• Википедия: Tbilisi International Airport (координаты)
• Википедия: Station Square (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Freedom Square, Tbilisi (координаты)
• Project OSRM: служба маршрутизации, использованная для расстояний по дорогам
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, третий квартал 2026 г.
• Galt and Taggart: Tbilisi Residential Real Estate, обновление за январь 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сервис регистрации smart contract
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль—сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: калькулятор налога на имущество
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.