Domus Avlabari Tbilisi: 220 квартир, диапазон цен (2026)

Проект Domus Avlabari Tbilisi — это комплекс из двух блоков на улице Иалбузи (Ialbuzi), 14, в старом районе Авлабари: на 12 ноября 2026 г. на странице застройщика указаны 23-этажный жилой блок с 220 квартирами площадью от 57 до 119 м², 10-этажный офисный блок и строка о рассрочке на 30 месяцев, но цены ни одной отдельной квартиры нет.

Это руководство по Domus Avlabari Tbilisi читает страницу компании Domus Group в том виде, в каком она была 12 ноября 2026 г.: на ней напечатан диапазон от 1 800 до 2 350 USD без указания единицы измерения. Рядом поставлено то, что публикуют порталы объявлений Korter и geoln и архитекторы бюро MUA. Цены, сроки передачи объекта, число этажей и степень отделки в этих разных источниках расходятся между собой, поэтому каждая цифра приводится вместе с источником и датой, а руководство не выбирает между ними.

Кроме того, в нём рассмотрены район и транспортная доступность, грузинские правила регистрации покупки, налог на имущество и проживание для владельца, а также письменный перечень того, что покупатель может запросить до бронирования квартиры.

Обзор проекта Domus Avlabari Tbilisi

На английской странице проекта у застройщика Domus Avlabari Tbilisi описан как современный многофункциональный проект в историческом районе Тбилиси, по адресу улица Иалбузи, 14, в котором объединены жилые, офисные и коммерческие площади. Названы два здания. Блок A — жилой, 23 этажа и 220 квартир. Блок B — офисно-коммерческий, 10 этажей, с девятью офисными этажами и фудкортом на первом этаже. Текст прочитан 12 ноября 2026 г.

Domus Group относит проект к пяти текущим проектам наряду с Domus Nea, Domus Sera, Domus Trees и Domus Gazapkhuli. На странице есть ценовой блок, селектор квартир с семью карточками планировок, раздел об оплате и карта. В ценовом блоке напечатаны диапазон цены за квадратный метр, диапазон площадей квартир и срок рассрочки. Цена отдельной квартиры не указана, и страница не сообщает, какие квартиры свободны, а какие забронированы.

Поэтому в этом руководстве цена рассматривается как диапазон, а затем показано, как он превращается в расчётные суммы для каждой планировки. Эти суммы — всего лишь арифметика на основе напечатанного диапазона, а не предложения о продаже. На странице застройщика есть и маркетинговые формулировки о видах, атмосфере и пригодности для жизни, работы и бизнеса; руководство не принимает их за утверждения о фактах.

Что каждый источник публикует о статусе, передаче объекта, этажах, отделке и числе квартир

Проект подробно описывают четыре источника: застройщик, Korter, geoln и MUA. Они согласны в том, что жилой блок насчитывает 23 этажа и что объект будет завершён в 2028 году. Расходятся они в дате завершения, в степени отделки и в диапазоне этажей квартир. В таблице цифры поставлены рядом, с датой, на которую прочитан каждый источник.

Для планирования важнее всего срок передачи объекта покупателям, и три названные даты приходятся на один и тот же квартал. Обратный отсчёт застройщика заканчивается в 00:00 30 апреля 2028 г., а страница не называет этот момент ни передачей объекта, ни завершением, ни датой выдачи ключей.

Korter указывает, что блок A должен быть сдан во втором квартале 2028 года. На грузинской странице geoln сказано, что план застройщика заканчивается в июне 2028 года. Первые две даты согласуются, а третья позже примерно на два месяца, поэтому ориентироваться следует на дату из договора.

Отдельного замечания требуют этажи. В тексте застройщика сказано, что в блоке A 23 этажа. На каждой из семи карточек планировок квартира значится на этажах с 1 по 22. Страница не объясняет разницу; это может быть коммерческий уровень на первом этаже, технический этаж или значение селектора по умолчанию. Покупатель, которому нужен конкретный этаж, письменно запрашивает план этажа и номер квартиры.

Об отделке: на странице проекта застройщик не называет её состояние для этого здания. На сайте застройщика есть общая панель «Green framework», в которой перечислены характеристики стен, окон, полов, дверей, сантехники и утепления, но она не привязана к конкретному проекту. Korter называет отделку «green frame» и описывает стяжку на полу, стены, подготовленные под чистовую отделку, и перегородки с инженерными сетями, выведенными в нужные точки. geoln называет её «white frame». В разделе 9 точная спецификация запрашивается для договора.

Семь карточек планировок: площади и комнаты

В селекторе квартир открываются семь карточек планировок. На каждой напечатаны основная площадь, число комнат, диапазон этажей и перечень помещений с площадями. Страница считает комнатой и гостиную, так что карточка «2 комнаты» — это одна спальня плюс совмещённые гостиная и кухня, а карточка «3 комнаты» — две спальни. Число спален в таблице подсчитано по перечням помещений; сам застройщик его не называет.

Перечни помещений позволяют присмотреться внимательнее. В таблице ниже повторены напечатанные площади и добавлены два расчётных столбца: сумма напечатанных помещений и доля гостиной с кухней в заявленной площади. Открытая площадь — веранда на шести карточках и балкон на карточке 112.

Из этих цифр следуют два вывода, которые стоит назвать прямо. Во-первых, напечатанные помещения в сумме составляют от 97 до 99 процентов заявленной площади на каждой карточке, а разница равна 0,5-3,0 м². Страница не объясняет, как измеряется заявленная площадь и входят ли в неё веранда или балкон.

Поскольку открытая площадь составляет от 6 до 21 м², а разница не больше 3,0 м², суммы позволяют предположить, что открытая площадь включена в заявленную цифру, но страница этого не утверждает. К какой площади применяется цена за квадратный метр — к заявленной или только к внутренней — это вопрос к договору.

Во-вторых, планировки различаются по характеру сильнее, чем по размеру. Карточки на 57 м² отдают гостиной и кухне почти половину площади, тогда как карточка 116 на 101 м² отдаёт 37,3 процента и тратит больше на две спальни и холл в 9,8 м².

У карточки 115, самой большой, самая большая гостиная с кухней — 52 м² — и самая большая веранда — 21 м², то есть 17,6 процента её заявленной площади. Самая малая доля веранды, 9,3 процента, приходится на карточку 116, а у карточек на 57 м² она составляет 10,5 и 10,7 процента.

В перечне карточек нет ни студий, ни пентхаусов, ни двухуровневых квартир. В нём пять однокомнатных по числу спален планировок площадью от 57 до 84 м² и две двухспальные планировки на 101 и 119 м². Две карточки на 57 м² в большинстве помещений отличаются лишь десятыми долями квадратного метра (гостиная и кухня 27 против 27,2, спальня 12,7 против 13), и покупатель, сравнивающий их, спрашивает, какой из двух соответствует данному номеру квартиры.

Диапазон цен за м² и размеры планировок

Ценовой блок застройщика состоит из одной строки. Она подписана «Price From» и показывает 4870 – 6350 рядом со знаком лари (страница выводит знак шрифтом значков, поэтому в текстовой копии он выглядит как буква A) и 1800 – 2350 рядом со знаком доллара. Единица измерения не написана. Диапазон читается как цена за квадратный метр, потому что так же его читают два портала объявлений: Korter печатает «from $1 800 per m²», а в поле geoln о цене за м² стоит «from 1800$».

Совпадение идёт дальше. Korter указывает «from $102 600» для двухкомнатных квартир площадью от 57 до 84 м², что равно 57, умноженным на 1 800, а «from $181 800» для трёхкомнатных квартир площадью от 101 до 119 м² равно 101, умноженным на 1 800. geoln также печатает «from 102600$». Таким образом, оба портала берут нижнюю границу диапазона застройщика для самой маленькой квартиры каждого типа. Верхняя граница, 2 350, встречается только на странице застройщика.

Поквартирного прайс-листа с ценами не публикуют ни застройщик, ни порталы, которые прочитаны для этого руководства. Поэтому в таблице ниже рассчитано, что подразумевает напечатанный диапазон для каждой планировки. Суммы — это заявленная площадь, умноженная на напечатанную цифру за квадратный метр; цены какой-либо конкретной квартиры они не отражают. В последнем столбце видно, насколько сдвигает итог один только диапазон.

Верхняя граница диапазона на 30,6 процента выше нижней (2 350, делённое на 1 800, даёт 1.306). Для самой маленькой квартиры это разрыв в USD 31 350, а для самой большой — в USD 65 450. Страница не поясняет, что определяет положение квартиры на нижнем или на верхнем конце этого диапазона.

Этаж, вид, планировка, отделка, дата договора и способ оплаты — всё это возможные факторы в других проектах, но здесь ни один из них не назван. Вопрос решает письменный прайс-лист из раздела 9.

Цифры в лари можно прочитать так же. Деление 4 870 на 1 800 даёт 2.706, а деление 6 350 на 2 350 даёт 2.702, то есть строка в лари подразумевает около 2,70 лари за доллар. Официальный курс Национального банка Грузии (NBG) на 12 ноября 2026 г. составлял 2,5933 лари за доллар США. Страница не указывает ни курса, ни даты для своих цифр в лари, поэтому покупатель, который намерен платить в лари, спрашивает, какой курс применяется по договору и на какую дату он фиксируется.

Ещё один расчёт полезен тем, кого интересует правило о виде на жительство, описанное в разделе 8. Это правило привязано к рыночной стоимости свыше USD 150 000, которую определяет аккредитованный оценщик, а не к цене по договору. Для грубой оценки: 150 000, делённое на 1 800, даёт 83,3 м², а делённое на 2 350 — 63,8 м².

Следовательно, планировки на 84, 101 и 119 м² превышают USD 150 000 на обеих границах напечатанного диапазона, планировки на 70 и 75 м² — только на верхней, а планировки на 57 м² не превышают ни на одной.

Цены на порталах помогают поставить диапазон в контекст. Korter перечисляет другие новые проекты рядом со зданием и ещё четыре проекта Domus с ценой «от» за квадратный метр. Это ориентиры сайтов объявлений по самой низкой ставке в каждом проекте, при разной степени отделки, и они не являются сравнением однородных величин.

Последние четыре строки показывают, насколько сильно цены Domus различаются по проектам: от USD 1 900 до USD 4 000 за квадратный метр по данным Korter. Для рынка города в целом более широкую картину даёт руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси, а Служба доходов и Geostat публикуют официальные ряды данных.

Рассрочка, ипотека и условия оплаты в том виде, как они опубликованы

Застройщик публикует собственную рассрочку на 30 месяцев и одну фразу: «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (беспроцентный заём, гибкие условия и индивидуальный график платежей). Размер первого взноса, ежемесячная сумма и таблица графика на странице не приведены. Korter сообщает, что застройщик уведомил его о возможности рассрочки, и отсылает покупателя к застройщику за размером первого платежа и сроком. Поле рассрочки у geoln пусто.

В разделе об оплате есть также два индикатора. Один, под названием «Project status», имеет значение 52,8 в разметке и отображается как около 53 процентов. Другой, под заголовком «Installment», показывает «16 months left» и имеет значение разметки 53,9. Страница не определяет ни один из этих индикаторов, и само руководство их никак не истолковывает. Для справки: 16 месяцев из 30 — это 53,3 процента, что близко к обоим значениям, но на странице не названо их смыслом.

Баннер на каждой странице domusi.com описывает карту Domus Card, на которой накапливаются 5 процентов от суммы, уплаченной при покупке квартиры в проекте Domus, для использования покупателем или в других проектах Domus. Условия карты на прочитанных страницах не напечатаны. Здесь это записано только как описание программы самим застройщиком и не более того. Письменный перечень в разделе 9 запрашивает условия карты, включая срок действия, порядок зачисления и то, входит ли она в цену договора.

Что касается банковского финансирования, Korter показывает для этого проекта ипотечный калькулятор с TBC Bank в качестве примера кредитора. На 2 ноября 2026 г. там отображались кредит в размере USD 87 210, номинальная ставка 7,4 процента, эффективная ставка 8,3 процента, ежемесячный платёж около USD 7 562 плюс страхование жизни и имущества, а также примечание о том, что ставка привязана к Term SOFR. Страница застройщика не называет ни одного ипотечного банка, а сам Korter называет цифры приблизительными и минимальной суммой кредитной линии.

Эти цифры можно разобрать подробнее. USD 87 210 — ровно 85 процентов от USD 102 600, цены «от» по Korter, то есть пример предполагает первый взнос в 15 процентов. Платёж USD 7 562 в месяц по такому кредиту при 7,4 процента соответствует сроку примерно в 12 месяцев, как показывает стандартная аннуитетная формула, так что показанный платёж отражает входные данные калькулятора, а не долгую ипотеку.

Тот же кредит по той же ставке обошёлся бы примерно в USD 1 743 в месяц за пять лет, USD 1 031 за десять и USD 697 за двадцать, до страхования и сборов. Это расчётные цифры, а не предложение банка.

Банковские правила стоят над любым проектом. На странице Национального банка Грузии о PTI и LTV заданы предельное отношение кредита к стоимости залога (LTV) и предельное отношение платежа к доходу (PTI), которые применяет каждый кредитор, а то, выдаёт ли банк кредит нерезиденту и на каких условиях, каждый банк решает отдельно. Руководство по ипотеке в Грузии для иностранцев сравнивает опубликованные условия банков с датами. Покупатель, которому нужна ипотека, до внесения какого-либо депозита письменно спрашивает банк, принимает ли он этот проект в залог.

Два блока, парковка и удобства: что говорят застройщик и архитекторы

В проекте два здания разной высоты на склоне. Страница архитекторов описывает программу как жилой блок и офисный блок, «differing in height and function yet conceived as a cohesive architectural dialogue» (различающиеся по высоте и назначению, но задуманные как единый архитектурный диалог), общей площадью 41 000 м² и с железобетонным каркасом. В ней названы консультанты Capiteli и AI MEP, а заказчиком указан Domus Development. Та же страница помещает участок на левом берегу реки Мтквари и называет его рельеф сложным.

Арифметическое замечание помогает оценить 41 000 м². Если бы все 220 квартир были самой маленькой планировки, их заявленные площади составили бы в сумме 12 540 м², а если бы все были самой большой — 26 180 м². Цифра архитекторов описана только как жилая и офисная программа, и ни одна из страниц не говорит, включает ли она парковку, общие зоны или фудкорт, так что по опубликованным материалам разделить её на квартиры и офисы нельзя.

Правый столбец — это собственный текст Korter, то есть описание сайта объявлений. Некоторые его пункты, например спортивные зоны и звукоизоляция, на странице застройщика отсутствуют, и письменная спецификация из раздела 9 — то место, где подтверждается, какие пункты входят в договор. В перечне застройщика нет бассейна, сауны и спортзала, и ни один из них не внесён в поля особенностей этого руководства.

Архитекторы описывают и то, как здания соотносятся с соседним зданием. По данным MUA, объёмы расположены так, чтобы сохранить видовые линии на советский Дворец бракосочетания (Wedding Palace) рядом с участком, а выбор облицовки перекликается с его каменным фасадом. Страница не приводит ни отступов по этажам, ни точных высот зданий. Для покупателя практический вывод состоит в том, что виды и освещённость зависят от этажа и ориентации квартиры, которые на карточках планировок не указаны.

Расположение Domus Avlabari Tbilisi: улица Иалбузи, Авлабари и метро

Адрес: улица Иалбузи, 14, Авлабари. Википедия описывает Авлабари как район Старого Тбилиси на левом, восточном берегу реки Мтквари, упоминаемый в хрониках 11-13 веков под названием Исани и издавна известный как центр армянской жизни города. Район Исани (Isani District), муниципальный округ, включает кварталы Исани, Авлабари, Навтлуги, Метромшени, Элия и Вазисубани.

Участок обрамляют два ориентира. Дворец бракосочетания (Wedding Palace), спроектированный Виктором Джорбенадзе и Важей Орбеладзе и построенный в 1984 году, архитекторы описывают как примыкающий к проекту. По координатам на его странице в Википедии он находится примерно в 0,14 км от маркера на карте застройщика. Собор Святой Троицы, известный как Самеба, построен между 1995 и 2004 годами на холме Элия в Авлабари и находится примерно в 1,6 км по прямой.

Ближайшая станция метро — 300 Aragveli на Ахметели-Варкетилской линии. Застройщик отметил её на своей карте, Korter указывает 390 м, а geoln — две минуты пешком. Станция Авлабари открылась в ноябре 1967 года в составе участка, соединившего площадь Свободы, тогда площадь Ленина, со станцией 300 Aragveli. Станция Исани — узел для восточных и юго-восточных районов, с автобусными маршрутами в Рустави, в начале Кахетинского шоссе (Kakheti Highway).

Korter перечисляет шесть автобусных маршрутов (305, 309, 325, 333, 337 и 393) и пять маршрутов маршрутных такси (462, 472, 528, 534 и 540), проходящих рядом с комплексом, и помещает ближайшую остановку в пределах 300 м. Портал также указывает, что набережная реки Кура находится примерно в трёх минутах пешком, и сообщает об удобном выезде на Кахетинское шоссе и на Левый берег. Это утверждения самого портала, и никакого расписания движения для данного руководства не проверяли.

Текст Korter о повседневных нуждах гласит, что магазины и работающие 24 часа продуктовые лавки находятся в пределах 2 км, медицинские учреждения — в 10-15 минутах езды на автомобиле, а рядом расположены государственные школы № 87, 88 и 96, Тбилисский государственный университет и Медицинская академия имени Петре Шотадзе. Расстояния до этих школ не даны. На карте застройщика есть маркеры «New Hospitals» и «Fitness Plaza» без указания расстояния.

Городской контекст — официальный. Национальная служба статистики Грузии (Geostat) сообщает, что на 1 января 2026 г. население Грузии составляло 3 941,1 тысячи человек, из которых в Тбилиси проживали 1 369,4 тысячи, или 34,7 процента по расчёту. Статистическая служба характеризует это как более одной трети населения страны. Данных по отдельным районам в этой публикации нет.

Расстояния по прямой в таблице рассчитаны от маркера на карте застройщика и по координатам на страницах Википедии. Расстояния по дороге получены от общедоступного сервиса маршрутизации OSRM на данных OpenStreetMap, запущенного 12 ноября 2026 г. от того же маркера. Это оценки при свободном движении, которые совсем не учитывают пробки на дорогах. Там, где Korter или geoln печатают собственную цифру, она показана как напечатана и не сверяется с расчётом.

Регистрация, налоги, вид на жительство и банковские правила для покупателя в Грузии

Грузинское законодательство позволяет иностранцу приобрести квартиру на тех же основаниях, что и гражданину. Статья 183 Гражданского кодекса гласит, что для приобретения недвижимой вещи требуется письменная сделка и регистрация права собственности приобретателя в Публичном реестре. Исключение касается сельскохозяйственных земель: статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли ограничивает право на них государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами.

Квартира в жилом многоквартирном блоке к этой категории не относится. Общую картину дают руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Для строящегося здания порядок действий определяется договором и реестром. На странице о сборах реестра (Национальное агентство публичного реестра, NAPR) регистрация изменения права и регистрация обязательства, связанного с правом собственности, оценены по трём срокам: GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи.

При курсе GEL 2,5933 за доллар это примерно USD 57,8, USD 104,1 и USD 135,0. Цена квартиры на сбор не влияет; значение имеет только выбранный срок.

У покупателя за границей есть два обычных пути. Первый — доверенность, легализованная для использования в Грузии, и таблица статуса Гаагской конференции показывает Конвенцию об апостиле как действующую для Грузии с 14 мая 2007 года. Второй — сервис смарт-контрактов реестра, который регистрирует имущественные права онлайн через заранее назначенную виртуальную встречу. Оба пути разобраны в руководстве по покупке недвижимости в Грузии из-за границы.

Ни статья 183, ни страница о сборах реестра не устанавливают срок передачи объекта для здания, которое ещё не завершено. Срок передачи, последствия его нарушения и способ защиты платежей по рассрочке поэтому являются вопросами договора, вот почему раздел 9 включает их в письменный перечень.

Грузия изменила налог на имущество физических лиц 30 сентября 2026 г. В английском тексте Налогового кодекса приведён Закон № 1874 от этой даты, а статья 202(5) устанавливает ставку на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, в размере от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года.

Статья 206(1)(a) освобождает такое имущество от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000. В обзоре EY Georgia за июль-сентябрь 2026 г. сказано, что прежний порог составлял GEL 40 000, так что руководства, написанные до этой даты, содержат устаревшие границы.

Согласно статье 205, физическое лицо подаёт декларацию по налогу на имущество до 1 ноября и платит до 15 ноября. На странице Службы доходов (rs.ge) о налоге на имущество есть калькулятор. Статья 201 охватывает недвижимость «including an unfinished construction» (включая незавершённое строительство), поэтому вопрос о том, считается ли покупатель по договору на этапе строительства (off-plan) собственником для целей налога на имущество, решают договор и запись в реестре. О порядке подачи декларации см. руководство по налогу на имущество в Грузии.

Что касается доходов и продаж, статья 81 облагает налогом арендную плату за жильё, полученную физическим лицом, без вычетов по ставке 5 процентов, общая ставка для физических лиц составляет 20 процентов, а превышение при предоставлении жилой квартиры облагается по ставке 5 процентов. Статья 82(1)(f.a) освобождает от налога превышение при продаже жилой квартиры вместе с землёй, если она находилась в собственности более двух лет. НДС (VAT) по статье 166 составляет 18 процентов, а включён ли он в указанную цену, определяется условиями договора.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственных земель, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари. По курсу 2,5933 этот порог составляет около GEL 388 995. Стоимость определяет аккредитованный оценщик, поэтому значение имеет оценка, а не цена по договору. Сама по себе покупка вида на жительство не даёт, это отдельное заявление. Шаги перечислены в руководстве по получению вида на жительство в Грузии.

Что подтвердить письменно до внесения брони

Страница застройщика оставляет открытым ряд вопросов, а порталы по нескольким из них расходятся. Перечень ниже превращает эти пробелы в запросы. Это обычный перечень для бронирования квартиры, а не оценка действий какой-либо из сторон. Покупатель хранит письменные ответы вместе с проектом договора в одном месте.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, заявленными площадями и ценами в валюте договора, датированный, по тем квартирам, которые застройщик действительно предлагает.
2. В каком месте напечатанного диапазона USD 1 800-2 350 за м² находится выбранная квартира и чем это положение определяется.
3. Дата передачи объекта, которую запишут в договор, и что измеряет обратный отсчёт «Time left» до 30 апреля 2028 г.
4. Точная отделка: white frame или green frame, со спецификацией стен, полов, окон, дверей, сантехники и инженерных систем.
5. Полное юридическое наименование и регистрационные данные договаривающегося лица, а также то, является ли оно Domus Group или отдельной проектной компанией.
6. Разрешение на строительство и выписка из Публичного реестра на участок с кадастровым кодом 01.17.13.043.023, как его печатает Korter.
7. График платежей: первый платёж, суммы и даты рассрочки, валюта, курс для любой цифры в лари и начало отсчёта 30 месяцев.
8. Счёт, на который поступают платежи, и любая схема эскроу или иная защита денег по рассрочке.
9. Основа заявленной площади: входит ли в неё веранда или балкон и какая площадь оценивается.
10. Условия Domus Card письменно, включая срок действия, порядок зачисления и налоговый режим, а также то, входит ли карта в договор.
11. Какие банки подтвердили, что принимают этот проект в качестве залога по ипотеке, и их условия для нерезидентов.
12. Условия парковки, кладовой и зарядки электромобилей, сервисный сбор и кто управляет консьерж-службой и общими зонами.

Каждый ответ должен исходить от застройщика на бумаге или в подписанном документе. Объявление на портале, каким бы свежим оно ни было, — это описание третьей стороны, и сами порталы заявляют, что окончательные цифры дают застройщик и банк. Как юрист вписывается в этот процесс, объясняет руководство о том, как купить недвижимость в Грузии.

Два пункта заслуживают повторного взгляда. Первый — обратный отсчёт и индикаторы на странице проекта: это визуальные элементы сайта, и страница не подписывает ни один из них. Дата или процент в договоре имеют юридическую силу, а дата на веб-странице — нет. Второй — основа площади: поскольку цифры «от» у Korter равны нижней ставке, умноженной на заявленную площадь, оцениваемую площадь следует подтвердить по каждой квартире отдельно.

Место Domus Avlabari Tbilisi среди проектов Domus и ближайших объявлений в Тбилиси

Domus Group перечисляет на domusi.com пять текущих проектов. Все пять находятся в Тбилиси, и на каждой странице использован один и тот же ценовой блок: диапазон за квадратный метр в лари и долларах, срок рассрочки и диапазон площадей квартир. В таблице показано, что напечатала каждая страница 12 ноября 2026 г. Перечисленные ниже проекты Domus получат собственные страницы на этом сайте после публикации.

В этой группе у Domus Avlabari Tbilisi самая низкая нижняя ставка и самая маленькая минимальная площадь квартиры — 57 м² против 59-175 м² в остальных. Его верхняя ставка USD 2 350 равна ставке Domus Gazapkhuli, а срок рассрочки в 30 месяцев равен сроку у Domus Sera. Даты обратного отсчёта нельзя сравнивать как даты передачи объектов, поскольку ни одна из них так не обозначена.

Несколько объявлений на этом сайте находятся в той же части левого берега или на другой стороне реки. Они показаны с цифрами, которые публикуют их собственные страницы, и эти цифры различаются по характеру: на одних есть цена застройщика, на других — только ориентиры порталов.

Каждая из этих страниц приводит собственные источники и даты, а сама таблица их между собой не ранжирует. Для контекста города и страны есть страница города Тбилиси и страница страны Грузии, а в портфель входит также Mira Verde Tbilisi в Tbilisi Hills. При сравнении этих проектов нужно учитывать различия в том, что именно оценивается, какая отделка предлагается и когда были просмотрены цифры.

Domus Group (застройщик)

Domus Group — тбилисский застройщик жилья. Внизу страницы указано: LTD «Domus Group», а на странице «О компании» сайта основание компании отнесено к 2006 году, а ценностями названы качество, новаторство и зелёная архитектура. Статья Caucasus Business Week воспроизводит текст Domus, где датой основания названо 15 сентября 2006 года. Это собственные заявления застройщика о себе.

Списки проектов застройщика показывают его портфель в том виде, в каком он значится на domusi.com 12 ноября 2026 г.: пять текущих проектов, один будущий проект (Domus Kvariati) и 13 завершённых проектов, среди которых Domus Park Vake, Domus Hippodrome, Domus Kavsadze, Domus Mtskheta, Domus Riga и Domus Chavchavadze 29. Общее число переданных домов или квадратных метров сайт не печатает.

В списке UN Global Compact Domus (domusi.com) значится как грузинская компания, частная, в сфере холдинга и развития недвижимости, участвующая с 3 мая 2023 года. Запись фиксирует добровольное обязательство и не является сертификатом качества. На прочитанных страницах не названы ни акционеры, ни бенефициарные владельцы, ни финансовые результаты, а договаривающееся лицо указывается в документах о продаже.

На странице новостей сайта размещена одна запись от 7 июля 2022 года о начале строительства Domus Gazapkhuli и ничего об Авлабари. Страницы застройщика об этом проекте не печатают ни банков-партнёров, ни подрядчиков, ни консультантов, кроме архитекторов MUA.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Domus Avlabari Tbilisi?

Domus Avlabari Tbilisi — смешанный жилой и офисный проект на улице Иалбузи, 14, в Авлабари, строящийся Domus Group. На странице застройщика указаны блок A с 23 этажами и 220 квартирами и блок B с 10 этажами офисов и фудкортом. Площади квартир — от 57 до 119 м² на семи планировках. Проект значится среди текущих проектов застройщика и, по данным MUA и Korter, строится.

Сколько стоит Domus Avlabari Tbilisi?

Застройщик печатает диапазон 1800 – 2350 в долларах и 4870 – 6350 в лари без указания единицы, который порталы читают как цену за квадратный метр. Цена ни одной отдельной квартиры не напечатана. По расчёту из диапазона квартира в 57 м² обходится в USD 102 600-133 950, а квартира в 119 м² — в USD 214 200-279 650. Самая низкая цифра Korter, USD 102 600, совпадает с нижней границей.

Какие площади квартир предлагает проект?

Застройщик печатает семь карточек планировок: 57 (две карточки), 70, 75 и 84 м² с одной спальней и 101 и 119 м² с двумя спальнями, по подсчёту из перечней помещений. Каждая карточка указывает холл, совмещённые гостиную и кухню, спальни, санузлы и веранду или балкон. На странице нет ни студий, ни пентхаусов, ни двухуровневых квартир. Korter указывает диапазон 56,7-119 м².

Когда состоится передача объекта Domus Avlabari Tbilisi?

Обратный отсчёт на странице застройщика ведётся до 30 апреля 2028 г., но эта дата не названа датой передачи объекта. Korter указывает срок сдачи блока A — второй квартал 2028 года, а geoln — июнь 2028 года. Все три даты приходятся на один и тот же квартал. Покупателя связывает дата, записанная в договоре, поэтому он запрашивает её письменно и спрашивает, что будет при её нарушении.

Как работает рассрочка на 30 месяцев?

На странице напечатано «Installment (month) 30» и сказано «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (беспроцентный заём, гибкие условия и индивидуальный график платежей). Первый платёж, ежемесячные суммы и даты не указаны. Поэтому покупатель письменно запрашивает график, включая момент начала отсчёта 30 месяцев, валюту и место, куда вносятся деньги. Рассрочка обязывает только тогда, когда она входит в подписанный договор.

Отделка white frame или green frame?

Источники расходятся. На странице проекта застройщик не указывает отделку для этого здания, хотя на сайте есть общая панель спецификации «Green framework», не привязанная к конкретному проекту. Korter называет отделку green frame и описывает стяжку на полу, стены, подготовленные под чистовую отделку, и перегородки с инженерными сетями, выведенными в нужные точки. geoln называет её white frame. Покупатель запрашивает спецификацию отделки в договоре, поскольку именно этот документ определяет, что будет передано.

Где находится Domus Avlabari Tbilisi и как далеко метро?

Проект расположен на улице Иалбузи, 14, в Авлабари, на левом берегу Мтквари, рядом с Дворцом бракосочетания по данным архитекторов. Станция метро 300 Aragveli находится в 390 м по данным Korter и примерно в 0,3 км по прямой от маркера на карте застройщика. До площади Свободы 3,6 км по дороге, до аэропорта Тбилиси — 14,8 км по дороге, по маршруту, рассчитанному 12 ноября 2026 г.

Может ли иностранец купить квартиру в Грузии и зарегистрировать её?

Да, если это квартира. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации в Публичном реестре, а сельскохозяйственные земли — категория, зарезервированная Органическим законом о праве собственности на сельскохозяйственные земли. Регистрационные сборы составляют GEL 150, 270 или 350 в зависимости от срока. Покупатель за границей может воспользоваться легализованной доверенностью или онлайн-сервисом смарт-контрактов реестра.

Даёт ли покупка здесь вид на жительство?

Сама по себе нет. Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего имуществом, кроме сельскохозяйственных земель, с рыночной стоимостью свыше USD 150 000 в эквиваленте в лари, определённой аккредитованным оценщиком. Покупка — отдельный вопрос от заявления на вид на жительство. Расчётные суммы для планировок на 84, 101 и 119 м² превышают эту цифру на обеих границах напечатанного диапазона.

Какой налог на имущество платит владелец квартиры?

С 30 сентября 2026 г. по Закону № 1874 имущество физического лица, кроме земли, освобождено от налога, если доход семьи за предыдущий год не превысил GEL 100 000. Свыше этого Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Декларация подаётся до 1 ноября, налог уплачивается до 15 ноября. Налоги на аренду и продажу описаны в разделе о покупке.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Domus Group: страница проекта Domus Avlabari (domusi.com, прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: карточка планировки 114 (селектор квартир domusi.com, прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: карточка планировки 115 (селектор квартир domusi.com, прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: текущие проекты (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: завершённые проекты (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: будущие проекты (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Domus Group: страница «О компании» (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Korter: Domus Avlabari в Тбилиси, цены и наличие по состоянию на 2 ноября 2026 г.
• MUA Architecture and Placemaking: страница проекта Domus Avlabari (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• geoln.com: Domus Avlabari, грузинская страница (объявление опубликовано 27 июня 2025 г.)
• geoln.com: Domus Avlabari, русская страница (объявление опубликовано 27 июня 2025 г.)
• Caucasus Business Week: жилой комплекс на улице Газапхули (текст Domus)
• UN Global Compact: страница участника Domus
• Википедия: Avlabari
• Википедия: Isani District
• Википедия: Wedding Palace (Tbilisi)
• Википедия: Holy Trinity Cathedral of Tbilisi
• Википедия: 300 Aragveli (Tbilisi Metro)
• Википедия: Avlabari (Tbilisi Metro)
• Википедия: Isani (Tbilisi Metro)
• Википедия: Freedom Square, Tbilisi (координаты)
• Википедия: Station Square (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Tbilisi International Airport (координаты)
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для расстояний по дорогам (запуск 12 ноября 2026 г.)
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сервис регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: обзор налогового законодательства за июль-сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.