X2 Riverfront Residence Tbilisi: обзор квартир Дидубе (2026)

Проект X2 Riverfront Residence Tbilisi — это 29-этажный жилой комплекс по адресу N. Khosharauli Street 29 в районе Дидубе, на левом берегу Мтквари, для которого застройщик x2 указывает 637 квартир, беспроцентную рассрочку на 32 месяца и срок завершения декабрь 2028 года, но не публикует цену ни одной отдельной квартиры.

Этот обзор проекта X2 Riverfront Residence Tbilisi разбирает страницу проекта на x2.ge, селектор этажей за ней, в котором перечислено 1 041 запись о квартирах, и два сайта объявлений в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г. Там, где цифры расходятся, каждая показана вместе с источником и датой, и ни одной из них не отдаётся предпочтение.

Дальше в обзоре приведены данные селектора по комнатам, расположение, грузинские правила регистрации, налогообложения и вида на жительство, а также перечень того, что покупатель может запросить письменно. Ни один из источников, прочитанных для этого обзора, не называет юридическое лицо, стоящее за проектом, и этот обзор его тоже не называет.

Общие сведения о X2 Riverfront Residence Tbilisi

Официальная страница застройщика описывает RiverFront Residence как современный многофункциональный жилой комплекс, который строится в Дидубе, на левом берегу Мтквари. В тексте, который написан только по-грузински и был переведён для этого обзора, перечислены благоустроенные внутренние пространства, зоны для детей, коммерческие помещения, а также охрана и уборка для жителей. Там же упомянуты виды на Мтацминду, набережную и город — это формулировка самого застройщика.

В заголовке страницы статус указан как строящийся (по-грузински: mshenebare), срок завершения — 2028 / 12, а также 29 этажей, 637 квартир, 90 парковочных мест и условия оплаты: собственная беспроцентная рассрочка на 32 месяца с участием 10 процентов. Подпись у даты — «срок завершения»; страница не поясняет, означает ли это окончание строительства, передачу объектов покупателям или запись в реестре.

Реклама на той же странице сообщает, что квартиру в строящемся доме в Дидубе можно купить без первоначального взноса или с первоначальным взносом, от 1 190 GEL в месяц. Это реклама, и она приведена в том виде, в каком была видна 13 ноября 2026 г. На странице нет ни прайс-листа, ни цены за квадратный метр, ни спецификации отделки, ни диапазона площадей по проекту.

Для этого обзора важны ещё три источника. Селектор за страницей, прочитанный этаж за этажом 13 ноября 2026 г., содержит 1 041 запись о квартирах в двух блоках, из которых 311 не помечены как проданные. Korter показывает проект с ценами на 29 октября 2026 г. Geoln содержит объявление от 2 июня 2025 г. В разделах ниже эти данные поставлены рядом друг с другом для сопоставления.

Что каждый источник публикует о статусе, передаче объекта, этажах, блоках и квартирах

Четыре публичные страницы описывают график и размер проекта, и они не совпадают. В таблицах ниже каждая цифра дана с датой, которую несёт страница или на которую она была прочитана. Цифры не объединяются между собой, а более старые записи показаны потому, что покупатель может встретить их на портале, а не потому, что они описывают положение на сегодня.

Две самые старые строки были напечатаны в 2024 и 2025 годах и показывают, что эти страницы сообщали в свои даты. Цифра застройщика — самая свежая из прочитанных, от 13 ноября 2026 г.

Размер проекта описывается тремя способами. В заголовке застройщика указаны 29 этажей, 637 квартир и 90 парковочных мест. Korter делит проект на дома и приводит число этажей для каждого. Geoln называет три жилых блока — ParkView, SideView и FrontView — и повторяет 29 этажей и 637 квартир. Селектор на x2.ge снова использует другие обозначения: блок A и блок B.

Страница Korter внутренне противоречива: в заголовке сказано о трёх домах, в списке домов и в характеристиках — о шести, а число квартир упоминает только блок A и блок C. Страница приведена в том виде, как напечатана. Ни один источник не объясняет, как блоки Korter соотносятся с блоком A и блоком B застройщика или с тремя названиями блоков на Geoln.

Число 29 встречается и в селекторе. В заголовке указано 29 этажей, а в селекторе есть планы этажей от 1A до 29A в одном блоке и от 2B до 29B в другом, всего 57 планов. Таким образом, оба блока в селекторе доходят до 29-го этажа, и больше страница ничего не сообщает.

Цены: что печатает x2, ежемесячная реклама на странице и ориентиры сайтов объявлений

Застройщик не печатает цену ни одной квартиры. На странице нет цены за квадратный метр и нет прайс-листа, а 311 страниц квартир, которые открываются из селектора, показывают список комнат и площадь, и больше ничего. Единственная денежная цифра на странице — ежемесячная сумма в рекламе, и она приведена ровно так, как напечатана, с датой и с условиями, напечатанными на той же странице.

Реклама гласит в переводе: купите квартиру в строящемся доме в Дидубе на условиях оплаты, подобранных для вас, без первоначального взноса или с первоначальным взносом, от 1 190 GEL в месяц. Та же страница печатает беспроцентную собственную рассрочку на 32 месяца с участием 10 процентов. Реклама не говорит, о какой квартире, какой доле цены и скольких месяцах идёт речь в ежемесячной сумме, поэтому этот обзор не превращает её в цену и не сравнивает с цифрами сайтов объявлений.

Это ориентиры сайтов объявлений. Это не цены застройщика, и ни один из них не является офертой. Korter сообщает, что цены и наличие актуальны на 29 октября 2026 г., а объявление Geoln датировано 2 июня 2025 г., то есть примерно на семнадцать месяцев раньше. Две ставки за квадратный метр различаются примерно в 2,4 раза. Ни одна из страниц не объясняет, почему так получилось, и этот обзор не выбирает между ними.

Расчёт ниже проверяет, согласуется ли итоговая цифра каждого сайта объявлений с его собственной ставкой. Новых цен он не добавляет.

Площадь 59,4 м² встречается в селекторе только в блоке A. Относится ли цифра любого из сайтов к конкретной квартире на конкретном этаже, ни один из сайтов не сообщает, а застройщик не публикует цены по этажам.

Селектор этажей X2 Riverfront Residence Tbilisi: блок за блоком и этаж за этажом

Самые подробные материалы о X2 Riverfront Residence Tbilisi находятся за страницей проекта. На странице есть интерактивное изображение здания, и каждый этаж открывает план, где квартиры помечены в коде самой страницы площадью и флагом data-sold. В этом разделе селектор прочитан 13 ноября 2026 г.: 57 планов этажей, 1 041 запись и список комнат каждой квартиры, которую селектор оставляет доступной для нажатия.

В скрипте страницы запись, у которой флаг имеет значение true, закрашивается серым и теряет ссылку, а запись, у которой флаг имеет значение false, остаётся доступной для нажатия и открывает страницу квартиры. Слово «продана» застройщик нигде не пишет. Поэтому в этом обзоре две группы названы «помеченные как недоступные» и «не помеченные как проданные», а вторая группа — это прочтение страницы, а не заявление застройщика. Число записей на этаж совпадает с числом на этаж в коде изображения здания.

Заголовок с 637 квартирами и 1 041 запись селектора — это две разные цифры для одной и той же страницы. Страница C Block печатает 589, а Korter печатает 637 и 583. Этот обзор их не складывает и не вычитает. Он приводит селектор как число записей, потому что именно это страница позволяет посетителю нажать, а вопрос о том, что считает цифра 637, оставляет договору.

Доля записей, не помеченных как проданные, растёт с высотой в обоих блоках. В блоке A это 20 из 186 записей на этажах с 1 по 9, 43 из 207 на этажах с 10 по 19 и 98 из 200 на этажах с 20 по 29. В блоке B это 23 из 128 на этажах со 2 по 9, 42 из 160 на этажах с 10 по 19 и 85 из 160 на этажах с 20 по 29. Верхние этажи, 29A с 20 записями и 29B с 16, полностью не помечены как проданные.

На пяти этажах нет ни одной записи, не помеченной как проданная: 2A, 6A, 13A и 16A в блоке A и 7B в блоке B. Эти цифры описывают страницу только в один конкретный день. Они не служат мерой спроса, ничего не говорят о бронированиях, которых страница может не показывать, и будут меняться.

Площади в селекторе по всем 1 041 записи составляют от 29,8 м² до 120,4 м², простое среднее — 70,5 м². Самые маленькие размеры — 29,8 м², 34,5 м² и 34,6 м² — все находятся в блоке A. Таблица группирует все записи по напечатанной площади.

У каждой из 311 квартир, не помеченных как проданные, есть страница квартиры со списком комнат и площадями в квадратных метрах. Подсчёт спален в этих списках даёт четыре типа. В селекторе и на страницах квартир нет обозначений вроде студии или однокомнатной; приведённые ниже типы выведены из числа записей о спальнях.

Одна запись неловко выбивается из этой таблицы. Квартира 11 на этаже 19A напечатана с площадью 34,6 м², и в её списке комнат есть спальня, но перечисленные комнаты в сумме дают 65,2 м². Ещё шесть записей по 34,6 м² в блоке A — студии. Квартира на 19A учтена здесь как однокомнатная, а соответствие площади и списка комнат нужно подтвердить перед бронированием.

Два блока различаются тем, как нарисованы их квартиры. В списках комнат блока A есть холл, общая комната, спальни, санузел (по-грузински: sanqvandzi) и балкон, а записи о кухне нет. В списках комнат блока B есть запись о кухне и о туалете, а у студий блока B нет холла. В блоке A также находятся самые компактные однокомнатные квартиры, тогда как однокомнатные квартиры блока B начинаются с 55,99 м².

На 311 страницах квартир сами комнаты перечислены с площадями. Приведённые ниже медианы рассчитаны по этим спискам. Это описательная статистика квартир, не помеченных как проданные, на 13 ноября 2026 г., а не утверждение обо всём здании.

В 254 из 311 страниц квартир перечисленные комнаты в сумме дают напечатанную общую площадь с точностью до половины квадратного метра. В остальных 57, из которых 54 в блоке B, сумма и итог различаются больше. Страницы не поясняют, как балконы и толщина стен входят в итог, поэтому основа расчёта площади входит в перечень вопросов в разделе 9. В 301 квартире указан один балкон, в 10 — два.

Рассрочка, отделка, парковка и удобства в том виде, как они напечатаны

Застройщик печатает один план оплаты: собственную беспроцентную рассрочку на 32 месяца с участием 10 процентов. Англоязычная страница Korter читает тот же план как первоначальный взнос 10 процентов и срок кредита до 2 лет и 8 месяцев, то есть 32 месяца. Ни один из источников не печатает график, определение участия или валюту договора.

Если бы оставшиеся 90 процентов выплачивались равными ежемесячными частями в течение 32 месяцев, каждая часть составила бы 2,8125 процента цены. Это лишь арифметика по напечатанным условиям, а не график платежей от застройщика, и она не учитывает никакие другие платежи или сборы. Ежемесячная сумма из рекламы на странице в этот расчёт не входит, потому что реклама не говорит, какую долю цены она охватывает.

Отделка на x2.ge не описана. Korter печатает white frame как вариант отделки и высоту потолков 3 м. Geoln печатает «без отделки». Оба сайта описывают монолитный каркас, фасады из композитных панелей, чёрные металлопластиковые окна, морозостойкую плитку на балконах и сейсмостойкость 8 баллов; эти строки взяты с сайтов объявлений, а страница застройщика их не печатает, поэтому они приписаны сайтам.

Удобства различаются так же. Застройщик перечисляет детские зоны, коммерческие помещения, охрану и уборку. Geoln и Korter добавляют подробности и местами расходятся, например в отношении зарядок для электромобилей. Ни одна из трёх страниц не упоминает бассейн, сауну или тренажёрный зал.

Парковка — это тот пункт, по которому в заголовке дана самая ясная цифра. Деление 637 квартир на 90 мест даёт около 7,1 квартиры на место по цифрам из заголовка застройщика, а 1 041 запись селектора, делённая на 90, — около 11,6. Продаются ли места вместе с квартирами, отдельно или распределяются иным способом, не указано, поэтому распределение входит в перечень вопросов в письменном виде.

Расположение X2 Riverfront Residence Tbilisi: улица Khosharauli, берег Мтквари и Дидубе

Застройщик размещает X2 Riverfront Residence Tbilisi в Дидубе, на левом берегу Мтквари, по адресу N. Khosharauli Street 29. Маркер на карте на странице застройщика находится в точке 41,7340 с. ш., 44,7770 в. д. Поиск этого маркера в данных OpenStreetMap через сервис Nominatim 13 ноября 2026 г. возвращает квартал Дидубе, район Didube District и дорогу под названием Nadira Khosharauli Dead End, так что название улицы зависит от источника (N. Khosharauli на x2.ge, Nodar Khosharauli на Korter и Geoln, Nadira Khosharauli на карте).

Дидубе — административный район Тбилиси. Википедия сообщает, что в него входят микрорайоны Дидубе и массив Дигоми, и приводит численность населения 70 018 человек за 2017 год. В том же районе находится пантеон Дидубе — кладбище писателей, художников и общественных деятелей. Тбилиси расположен на обоих берегах Мтквари, и Википедия о Тбилиси описывает деление на левый и правый берег как естественное первое деление города.

В источниках упоминаются несколько станций метро. «Гоциридзе» находится на Ахметели-Варкетилской линии, а «Церетели» — на Сабурталинской линии; Википедия относит станцию «Церетели» к району Дидубе. Станция «Дидубе» на первой линии — транспортный узел рядом с автовокзалом Дидубе, оживлённым вокзалом для западных и северных маршрутов. В таблицу добавлены расстояния по прямой, рассчитанные от маркера x2.ge и координат каждой станции в Википедии; это не маршруты, и рядом указаны минуты, которые печатают два сайта.

Источники не согласуются по каждой цифре. Десять минут до «Гоциридзе» на Geoln стоят рядом с прямой в 1,13 км, а формулировка Korter помещает «Гоциридзе» в пределах километра, чуть меньше рассчитанной линии. До «Церетели» на Geoln 12 минут, а на Korter — 15–18. Рассчитанные расстояния — единственный столбец здесь, который берётся из координат, а не из формулировки страницы, и пешеходный маршрут длиннее прямой.

Дальнейшие утверждения об окружении взяты с двух сайтов объявлений и приписаны им. Грузинский текст Geoln помещает проект в одной минуте от левого берега Мтквари и в 800 м от проспекта Церетели; Korter говорит о трёх–пяти минутах до набережной. Korter указывает ближайшую автобусную остановку примерно в 500 м, аэропорт примерно в 30 минутах на машине и рынок строительных материалов менее чем в 1,5 км и называет Dinamo Arena среди ближайших спортивных объектов.

Это описания, составленные третьими сторонами, и проверить их можно только визитом на место или измерением по карте. О ценах по городу в целом см. руководство о ценах на недвижимость Тбилиси, где районы поставлены рядом, а страница города Тбилиси перечисляет другие проекты на этом сайте.

Как соотносятся RiverFront Residence и RiverFront C Block

x2.ge перечисляет два проекта с одним и тем же адресом: RiverFront Residence и RiverFront C Block. Этот обзор посвящён первому. Отдельная страница на этом сайте, X2 Riverfront C Block Tbilisi, посвящена второму по его собственной странице. Оба описаны здесь лишь в той мере, в какой это показывают источники, и никакая структура очередей строительства не предполагается.

Страницы застройщика показывают следующее. Это две страницы проектов с отдельными идентификаторами, у каждой свои цифры, и обе указывают улицу как N. Khosharauli #29. Описательный текст на двух страницах по-грузински почти одинаков. Маркеры на карте находятся примерно в 31 м друг от друга по расчёту. На Korter сама страница RiverFront Residence перечисляет блоки A, B и C.

В таблице два расхождения между застройщиком и Korter: срок завершения (2029 / 12 на странице C Block, 4 кв. 2028 г. на Korter) и число квартир в третьей башне (589 и 583). Оба — расхождения между датированными источниками, и страница застройщика является первичной.

Ни один из прочитанных источников не сообщает, как эти два проекта соотносятся между собой юридически и строительно: является ли C Block более поздней очередью, включают ли 1 041 запись селектора какие-либо из его квартир или исключают их, и какое разрешение на строительство относится к какой башне. Покупатель может запросить разрешение, выписку из реестра по участку и список зданий в договоре, и письменный ответ определит, какое описание применимо. Расстояние в 31 м между маркерами — это измерение по карте и ничего больше.

Покупка в Грузии: право собственности, регистрация, финансирование, налоги и вид на жительство

Иностранец может владеть квартирой в Грузии на тех же условиях, что и гражданин, с одной ограниченной категорией: сельскохозяйственные земли. Статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли перечисляет, кто может владеть такой землёй, а городская квартира в жилом блоке не является сельскохозяйственной землёй. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, для передачи недвижимой вещи нужны две вещи: письменная сделка и внесение права приобретателя в Публичный реестр.

Для здания, которое строится, юридический вес имеют договор и запись в реестре; брошюра и селектор его не имеют. В опубликованном перечне сборов реестра есть строка о регистрации обязательства, связанного с правом собственности, с теми же тремя скоростями и сборами, что и для изменения права. Регистрируется ли договор конкретного застройщика таким образом и когда — вопрос договора. Для общего понимания темы см. руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Цифры в таблице ниже — это опубликованные сборы реестра на 13 ноября 2026 г., пересчитанные по курсу Национального банка Грузии 2,5935 GEL за USD, действующему с этой даты, и округлённые до центов. Выбранная скорость определяет сбор и никак не влияет на цену квартиры.

У покупателя, находящегося за границей, есть два обычных пути. Один — доверенность, легализованная для использования в Грузии; в таблице статуса Гаагской конференции указано 14 мая 2007 г. как дата вступления Конвенции об апостиле в силу для Грузии. Второй путь — онлайн-сервис смарт-контракта реестра, работающий через виртуальную встречу, заказанную заранее. Какой путь предпочитает застройщик, стоит уточнить до любого платежа.

Далее речь идёт о финансировании. Национальный банк Грузии публикует ограничения отношения кредита к стоимости: 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте, а также ограничения отношения платежа к доходу, зависящие от ежемесячного чистого дохода. Страница не рассматривает нерезидентов отдельно, а застройщик не называет банк. Руководство по ипотеке в Грузии для иностранцев охватывает собственные условия кредиторов.

Изменение в Налоговом кодексе 30 сентября 2026 г. изменило порядок налогообложения физических лиц по недвижимости. В английском тексте Налогового кодекса на matsne.gov.ge в истории поправок указан Закон № 1874 от этой даты. Согласно пункту 5 статьи 202, налог физического лица на имущество, кроме земли, составляет от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, а согласно подпункту «а» пункта 1 статьи 206, он не взимается, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 GEL.

В обзоре EY Georgia по налогам и праву за июль–сентябрь 2026 г. прежний предел освобождения указан как 40 000 GEL, поэтому в более старых руководствах цифры другие.

Статья 201 Налогового кодекса охватывает недвижимость, «включая незавершённое строительство», которой владеет физическое лицо. С какого момента покупатель в недостроенном здании считается владельцем для целей этого налога, зависит от договора и от того, что показывает реестр. Статья 205 устанавливает срок подачи декларации 1 ноября и срок уплаты 15 ноября, а на странице Службы доходов есть калькулятор. Подача декларации разобрана в руководстве по налогу на недвижимость в Грузии.

О перепродаже и НДС: пункт 3 статьи 81 облагает излишек от поставки жилой квартиры по ставке 5 процентов, а подпункт «f.a» пункта 1 статьи 82 исключает излишек от продажи жилой квартиры, которой владели более двух лет. НДС составляет 18 процентов согласно статье 166, и цена, указанная без заявления о НДС, оставляет открытым вопрос, включён ли налог в неё уже.

О виде на жительство: Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, который владеет правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент 150 000 USD в лари, определяемой аккредитованным оценщиком. Закон о правовом статусе иностранцев формулирует тот же критерий своими словами. Стоимость определяется оценкой, поэтому цена по договору её не заменяет, а недвижимость, оценённая ровно в 150 000 USD, этот порог не превышает.

По курсу Национального банка на 13 ноября 2026 г. 150 000 USD равны 389 025 GEL. Прочитанные страницы не сообщают, на какую дату курса опирается оценка. Ни одна цифра в этом обзоре не является оценочной стоимостью: наименьший ориентир Korter в 80 190 USD ниже порога, а ориентир Geoln за 2025 год в 190 080 USD выше него, что показывает, почему имеет значение только цифра оценщика. Шаги описаны в руководстве по получению вида на жительство в Грузии.

Приведённые выше правила действуют в опубликованном виде на 13 ноября 2026 г. и могут измениться. Налоговые последствия и последствия для вида на жительство зависят от обстоятельств самого покупателя, поэтому их должен подтвердить лицензированный консультант.

Что запросить письменно перед бронированием

Страница застройщика оставляет несколько пунктов открытыми, и покупатель может запросить каждый из них письменно перед бронированием. Перечень вытекает из пробелов, показанных в разделах выше, и является обычной процедурой при покупке на этапе строительства (off-plan); он не означает, что какого-либо пункта нет в договоре.

1. Прайс-лист по номерам квартир (блок, этаж, квартира) с ценой за м², итоговой суммой, основой расчёта площади и датой, на которую он действует.
2. Полное юридическое название, идентификационный код и юридический адрес компании, которая подписывает договор, сверенные с информацией реестра (раздел 8).
3. Срок завершения в том виде, как он будет указан в договоре, и что он означает: окончание строительства, передачу объекта покупателю или запись в реестре.
4. Разрешение или разрешения на строительство и то, какие башни они охватывают, включая то, как проект соотносится с RiverFront C Block (раздел 7).
5. Выписку из реестра по участку и кадастровый номер, сверенный с номером, который печатает Korter.
6. График платежей: определение участия 10 процентов, срок и валюту каждого платежа и то, к чему относится ежемесячная сумма из рекламы на странице.
7. Куда вносятся платежи: на счёт застройщика, на эскроу-счёт или в рамках иного порядка, и какие выдаются квитанции.
8. Что письменно включают «white frame» или отделка застройщика: полы, стены, коммуникации, окна, плитка на балконах и высота потолков.
9. Основу расчёта площади и то, как балконы и стены входят в итог, с учётом различий между списками комнат и напечатанными итогами (раздел 4).
10. Включено ли парковочное место, как распределяются 90 мест и входят ли зарядки для электромобилей в этот проект.
11. Сервисные сборы, порядок управления общими зонами и коммерческие помещения внутри комплекса.
12. Включает ли цена НДС, условия отказа и уступки, а также расходы на реестр, которые несёт покупатель.
13. Любого банка-партнёра — только с собственным письменным подтверждением банка; страница застройщика никого не называет.

Два пункта являются наиболее явными пробелами в публично доступных страницах. Первый — юридическое лицо: x2.ge, Korter и Geoln не печатают зарегистрированное название или идентификационный код компании, стоящей за проектом. Второй — цена на уровне квартиры. Реклама на странице — это реклама, а итоговые суммы сайтов объявлений — ориентиры. Договор и прайс-лист — те документы, которые закрывают оба этих вопроса.

Как этот проект соотносится с другими проектами x2 и ближайшими объектами в Тбилиси

X2 Riverfront Residence Tbilisi находится в районе Дидубе. В тот же район, по данным Википедии, входит и микрорайон массив Дигоми. Проекты ниже по их собственным страницам размещены в Дидубе, Диди Дигоми или Сабуртало. Таблица показывает, что каждая страница сообщает о себе. Она не сравнивает ценность и не утверждает, что один проект лучше другого.

В качестве общего контекста страница Грузии перечисляет все проекты на этом сайте по городам, а страница Тбилиси сужает список до столицы. Объекты различаются тем, что публикуют их застройщики: одни печатают цены квартир, другие — диапазон цены за квадратный метр, третьи — вообще никакой цены. Эта разница — причина сравнивать каждый проект со своей страницей, а не с цифрами другого.

О X2 Development (застройщик)

Застройщик X2 Riverfront Residence Tbilisi — X2 Development, который на своём сайте и в прессе пишется «x2 Development» и «X2 Development». На странице «О нас» сказано, что компания основана в 2014 году, и в тексте Korter о застройщике указан тот же год.

На странице «О нас» компания заявляет, что у неё 5 завершённых, 6 текущих и 5 запланированных проектов по всей Грузии. Страница проектов перечисляет четыре текущих проекта — RiverFront Residence, RiverFront C Block, Kazbegi Residence и ZenX Dighomi — и шесть завершённых: Tsereteli Deluxe, Dighomi Residence, Bakuriani 4Rest, Shartava Fusion, Shartava Pool House и X2 Mtskhetaze. Две страницы считают по-разному, и обе приведены в том виде, как напечатаны.

В статье в Entrepreneur Georgia от 23 октября 2019 г. сказано, что четверо основателей создали компанию примерно за пять лет до этого и начали с достройки замороженных зданий в Тбилиси, первым проектом стала улица Шартава. Статья описывает компанию на тот момент.

Юридическое лицо не найдено. x2.ge, Korter, Geoln и пресс-статья 2019 года, прочитанные для этого обзора, не печатают зарегистрированное название компании или идентификационный код, а реестр компаний для этого обзора не запрашивался. Поэтому в этом обзоре не названо никакое лицо. На странице контактов офис указан по адресу Zhiuli Shartava Street 29 в Тбилиси, отличному от адреса проекта, а лицо, стоящее за договором, покупателю предстоит подтвердить письменно и по реестру.

Никакого партнёрства с банком или с каким-либо брендом здесь не утверждается, потому что подтверждения такого партнёрства на собственном сайте партнёра найдено не было.

Часто задаваемые вопросы

Что такое X2 Riverfront Residence Tbilisi?

X2 Riverfront Residence Tbilisi — это жилой комплекс, строящийся по адресу N. Khosharauli Street 29 в Дидубе, на левом берегу Мтквари. Застройщик x2 печатает на своей странице срок завершения 2028 / 12, 29 этажей, 637 квартир и 90 парковочных мест, проверено 13 ноября 2026 г. У проекта есть родственная страница, RiverFront C Block, по тому же адресу, со своими цифрами.

Сколько квартир в X2 Riverfront Residence Tbilisi?

Это зависит от источника. В заголовке застройщика сказано 637. Его селектор этажей перечисляет 1 041 запись в блоке A (593) и блоке B (448), из которых 311 не помечены как проданные. Korter печатает 637 для блока A и 583 для блока C. Страница C Block на x2.ge печатает 589. Ни одна из страниц не объясняет расхождений, и этот обзор их не сверяет.

Печатает ли застройщик цену?

Нет. На странице нет прайс-листа и цены за квадратный метр. Там есть реклама с ежемесячной суммой от 1 190 GEL рядом с рассрочкой на 32 месяца и участием 10 процентов. Korter указывает цены от 80 190 USD (29 октября 2026 г.), а Geoln указывал цены от 190 080 USD 2 июня 2025 г. Это ориентиры сайтов объявлений, а не цены застройщика.

Когда здание будет достроено?

Застройщик печатает 2028 / 12 как срок завершения, проверено 13 ноября 2026 г. Korter печатает 4 кв. 2028 г. для всех трёх домов, которые он перечисляет. Geoln 2 июня 2025 г. печатал июнь 2027 г., а Realting печатал 2027 год в объявлении, последнее обновление которого показано как 02/08/2024. Дату по договору и значение слова «завершение» нужно подтвердить письменно.

RiverFront Residence и RiverFront C Block — это один и тот же проект?

x2.ge перечисляет их как два проекта с одним и тем же адресом улицы и почти одинаковым текстом. Цифры различаются: 29 этажей и 637 квартир против 33 этажей и 589, срок завершения 2028 / 12 против 2029 / 12. Ни один источник не говорит, является ли один из них более поздней очередью другого. Отдельное руководство на этом сайте по RiverFront C Block охватывает вторую страницу.

Что включает отделка?

Застройщик не печатает спецификацию отделки. Korter печатает white frame и высоту потолков 3 м, а Geoln печатает «без отделки». Это формулировки сайтов объявлений, а не застройщика, и два сайта используют разные термины для, возможно, одного и того же состояния. Что включает white frame, яснее всего, когда договор это излагает: полы, стены, коммуникации, окна и плитка на балконах, с указанием основы расчёта площади рядом.

Какие станции метро находятся рядом с проектом?

«Гоциридзе» и «Церетели» — ближайшие по рассчитанной прямой, примерно 1,13 км и 1,15 км от маркера застройщика на карте. Geoln печатает 10 и 12 минут пешком, а Korter печатает 15–18 минут до «Церетели». «Дидубе» и «Технический университет» находятся примерно в 1,8 км по прямой. Маршруты длиннее прямых, и засечь время лучше пешком на месте.

Может ли иностранный покупатель подать на вид на жительство через недвижимость здесь?

Грузинское право позволяет иностранцам владеть квартирами, а сельскохозяйственные земли — ограниченная категория. Краткосрочный вид на жительство доступен владельцу несельскохозяйственной недвижимости с оценочной рыночной стоимостью, превышающей эквивалент 150 000 USD в лари, по данным Агентства развития государственных услуг. Стоимость определяет аккредитованный оценщик, поэтому её не решает ни одна цена на сайте объявлений, а оценка — отдельный шаг от подписания договора.

Как взимается налог на имущество с квартиры?

С 30 сентября 2026 г. (Закон № 1874) имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превысил 100 000 GEL. Выше этого порога Кодекс устанавливает ставку от 0,8 до 1 процента, применяемую к рыночной стоимости на конец предыдущего года. Декларация подаётся до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября.

О чём покупателю X2 Riverfront Residence Tbilisi стоит попросить письменно?

Прайс-лист по квартирам, юридическое название и идентификационный код договаривающейся компании, разрешения и выписку из реестра по участку, график платежей и то, куда они вносятся, отделку и основу расчёта площади, парковку и сервисные сборы, а также порядок учёта НДС. Раздел 9 содержит тринадцать пунктов. Выписка из реестра стоит 20 GEL за один рабочий день, а информация из реестра предпринимателей — от 13 до 39 GEL.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• x2.ge: страница проекта RiverFront Residence (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.
• Korter: RiverFront Residence в Тбилиси, цены и наличие на 29 октября 2026 г.
• Geoln: объявление RiverFront Residence 28482, дата публикации 02.06.2025
• Realting: объявление RiverFront Residence 20849, последнее обновление напечатано как 02/08/2024
• OpenStreetMap: положение маркера карты x2.ge; названия дорог и районов получены через сервис Nominatim 13 ноября 2026 г.
• Википедия: Didube District
• Википедия: Didube Pantheon
• Википедия: Tbilisi
• Википедия: Gotsiridze (Tbilisi Metro)
• Википедия: Tsereteli (Tbilisi Metro)
• Википедия: Technical University (Tbilisi Metro)
• Википедия: Didube (Tbilisi Metro)
• Википедия: Medical University (Tbilisi Metro)
• Википедия: Nadzaladevi (Tbilisi Metro)
• Geoln: объявление RiverFront Residence, версия на грузинском языке, 02.06.2025
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли, matsne.gov.ge
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• EY Georgia: обзор по налогам и праву, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: страница налога на имущество
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• Национальный банк Грузии: официальные обменные курсы (1 USD = 2,5935 GEL, действует с 13 ноября 2026 г.)
• x2.ge: страница проекта RiverFront C Block (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница проекта Kazbegi Residence (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница проекта ZenX Dighomi (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница о компании (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.
• x2.ge: страница проектов (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.
• Entrepreneur Georgia: статья о X2 Development, 23 октября 2019 г.
• x2.ge: страница контактов (на грузинском языке), прочитана 13 ноября 2026 г.

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.