W2 Urban East Tbilisi: ceny, piętra i źródła (2026)

W2 Urban East Tbilisi to pojedynczy 16-kondygnacyjny budynek przy szosie Kachetyjskiej 63 w dzielnicy Samgori w gruzińskiej stolicy, a 12 listopada 2026 r. strony dewelopera pokazują 214 z jego 308 mieszkań jako dostępne (210 wolnych i 4 zarezerwowane) w cenach od USD 42 454,5 do USD 109 462 przy powierzchni od 34,1 do 95,6 m².

Ten przewodnik po projekcie W2 Urban East Tbilisi szczegółowo omawia strony dewelopera Tetri Kvadrati (marka w2, strona w2.ge, po angielsku także White Square) w stanie z 12 listopada 2026 r. i zestawia je z tym, co podają portal ogłoszeń Korter, raport o rynku w Tbilisi i opracowanie o dzielnicy. Dane dewelopera podajemy jako dane dewelopera wraz z datą, kiedy je odczytano; każda inna liczba pochodzi z wymienionego źródła i dotyczy jego daty.

Przewodnik nie rozstrzyga, które źródło jest właściwe, w tych przypadkach, gdy się one różnią. Dodaje opatrzone źródłami informacje o dzielnicy, metrze i sieci drogowej, prosty opis gruzińskich przepisów o rejestracji, podatkach, pobycie i limitach kredytu hipotecznego oraz listę rzeczy, o które kupujący może poprosić na piśmie przed rezerwacją.

Przegląd projektu W2 Urban East Tbilisi

Strona projektu dewelopera opisuje budowany zespół mieszkaniowy przy alei Kachetyjskiej, z mieszkaniami od 34,1 m², lokalami handlowymi i biurowymi, strefami rekreacji i parkingiem podziemnym. Termin odbioru jest podany jako grudzień 2028 r. w angielskiej, rosyjskiej i gruzińskiej wersji strony. Ta sama strona zawiera dane o lokalach, na których opiera się reszta przewodnika: każde mieszkanie ma własną stronę z piętrem, powierzchnią, liczbą pokoi, ceną w USD i statusem wolne, zarezerwowane lub sprzedane.

Serwis sprzedaje mieszkania na piętrach od 3 do 16 bloku 1. Na piętrach od 3 do 16 jest po 22 mieszkania, łącznie 308; strony pięter dewelopera oznaczają 94 z nich jako sprzedane, 4 jako zarezerwowane i 210 jako wolne. Pokazane jako dostępne 214 mieszkań to zatem wolne i zarezerwowane łącznie.

Trzy typy mieszkań to mieszkanie jednopokojowe z kuchnią-salonem i bez osobnej sypialni (od 34,1 do 37,2 m²), dwupokojowe z jedną sypialnią (od 48,4 do 69,1 m²) i trzypokojowe z dwiema sypialniami (od 78,6 do 95,6 m²).

Strony nie podają wykończenia, harmonogramu płatności ani podmiotu zawierającego umowę, a dane dewelopera i Korter różnią się co do liczby mieszkań i terminu odbioru. Te różnice przedstawiono w sekcji 2 tak, jak występują, a nie rozstrzygnięto ani nie sprowadzono do jednej wartości.

Co podaje każde ze źródeł o mieszkaniach, odbiorze, wykończeniu i cenie

Do tego projektu odnoszą się cztery rodzaje źródeł: strony dewelopera, portal Korter, niezależne opracowania rynkowe i dane mapowe. Strony dewelopera są jedynym źródłem terminu odbioru i cen na poziomie poszczególnych mieszkań. Korter dodaje do tego liczbę pięter, liczbę miejsc parkingowych, numer katastralny i opis wykończenia. Żadnego artykułu prasowego, strony z pozwoleniem urzędowym ani strony banku z nazwą projektu nie znaleziono 12 listopada 2026 r.

Liczby dostępnych mieszkań są najbardziej zmiennymi spośród wszystkich liczb w tym przewodniku. Liczba na portalu ogłoszeń to zrzut z dnia, w którym odczytano jego feed, a własne strony dewelopera zmieniają się w miarę rezerwowania lub sprzedaży mieszkań. Między zrzutem Korter z 3 listopada a stronami dewelopera z 12 listopada różnica w liczbie ogółem wynosi jedno mieszkanie, ale podział według typów zmienia się w różnych kierunkach, co pokazuje poniższa tabela.

Korter nazywa mieszkania jednopokojowe studiami, co odpowiada układowi dewelopera: kuchnia-salon, przedpokój, łazienka i balkon, bez osobnej sypialni. Deweloper liczy pokoje razem z kuchnią-salonem, więc jego mieszkanie dwupokojowe ma jedną sypialnię, a trzypokojowe dwie.

Pole „karta projektu” wspomniane w tabeli zapisano w postaci opublikowanej. Ta sama wartość 1 z 1 widnieje na kartach kilku innych projektów jednoblokowych na tej samej liście, a strona jej nie wyjaśnia, więc przewodnik nie wyciąga z niej żadnych wniosków.

Drabina cen W2 Urban East Tbilisi: trzy typy mieszkań i stawka za metr kwadratowy

Cechą wyróżniającą te dane jest ich regularność. Na każdej stronie mieszkania podana jest cena równa jego powierzchni pomnożonej przez jedną stawkę dla danego typu mieszkania, więc cenę mieszkania można odtworzyć z jego wielkości.

Stawka nie zmienia się z piętrem: mieszkanie jednopokojowe na piętrze 3 i takie na piętrze 16 są wycenione po tej samej stawce USD 1 245 za m². Wśród 214 stron odczytanych 12 listopada 2026 r. kontrola nie znalazła mieszkania, którego podana cena różniłaby się od powierzchni pomnożonej przez stawkę.

Stawka spada w miarę wzrostu typu mieszkania. Mieszkania jednopokojowe podano po USD 1 245 za m², dwupokojowe po USD 1 200, a trzypokojowe po USD 1 145.

Krok od pierwszej stawki do drugiej wynosi USD 45 za m², czyli 3,6 procent stawki mieszkania jednopokojowego; krok od drugiej do trzeciej to USD 55, czyli 4,6 procent stawki mieszkania dwupokojowego. To jedynie arytmetyka na liczbach podanych na stronach i nie mówi nic o tym, dlaczego deweloper ustala stawki w taki właśnie sposób.

Jedno mieszkanie odbiega od tej drabiny. Mieszkanie 103 na piętrze 7, dwupokojowe o powierzchni 63,1 m², podano po USD 1 110 za m², czyli USD 70 041. Przy stawce dla mieszkania dwupokojowego USD 1 200 to samo mieszkanie kosztowałoby USD 75 720, czyli o USD 5 679 więcej.

Napis na karcie projektu „from 1110 per m²” dotyczy tego jednego mieszkania. Kto jest nim zainteresowany, powinien poprosić o cenę na piśmie wraz z numerem lokalu, ponieważ pojedyncza oferta z nietypową stawką może się zmienić już przy następnej aktualizacji strony.

Kolumna w GEL wykorzystuje oficjalny kurs Narodowego Banku Gruzji (NBG) z 12 listopada 2026 r., USD 1 = GEL 2,5933; te same kursy zawierają dane na stronie samego dewelopera. Deweloper nie podaje cen w lari dla tego projektu, więc kwoty w lari są przeliczeniem przewodnika, a nie ofertą w lari. Kurs zmienia się codziennie, a umowa w dolarach jest rozliczana tak, jak stanowi sama umowa, niezależnie od kursu z dnia odczytu strony.

W obrębie każdego typu mieszkania grupują się wokół kilku wielkości. Poniższa tabela grupuje wszystkie 214 mieszkań według przedziałów powierzchni. Większość mieszkań dwupokojowych mieści się w jednym zwartym przedziale 48,4-53,4 m², który obejmuje 101 z 126; dwa dalsze przedziały, około 63 m² i około 69 m², obejmują 12 i 13.

Mieszkania trzypokojowe dzielą się na sześć mniejszych, o powierzchni około 78,7 m², i dwanaście większych, o powierzchni około 95 m². Wykazy pomieszczeń podane dla jednego mieszkania w każdym przedziale różnią się wielkością sypialni, kuchni-salonu i przedpokoju.

Podane wykazy pomieszczeń nie sumują się dokładnie do powierzchni całkowitej. W mieszkaniach jednopokojowych wymienione pomieszczenia nie dochodzą do powierzchni całkowitej o 0,6-0,7 m², w trzypokojowych o 1,9-3,0 m², a w większości dwupokojowych o 0,6-1,6 m².

Trzy mieszkania dwupokojowe (mieszkania 132, 167 i 183, na piętrach 8, 10 i 11) wykazują większe różnice, wynoszące 16,6, 6,4 i 8,2 m². Strony dewelopera nie mówią, co obejmuje powierzchnia całkowita, więc sposób liczenia balkonów, ścian i szachtów należy potwierdzić na podstawie rzutu dołączonego do umowy.

Wszystkie ceny to ceny ofertowe, które podano na stronach dewelopera 12 listopada 2026 r. Zmieniają się one w miarę rezerwowania i sprzedaży mieszkań, a mieszkanie zarezerwowane jest pokazane z ceną, ale nie jest wolne. Strona oferuje dla każdego mieszkania wirtualny spacer 3D i plik z rzutem; przewodnik korzysta z nich tylko w zakresie wykazów pomieszczeń powyżej.

Piętro po piętrze: 22 mieszkania na każdym z pięter od 3 do 16

Strony pięter dewelopera pokazują plan każdego piętra z mieszkaniami oznaczonymi kolorem według statusu. Na każdym z pięter od 3 do 16 znajdują się 22 mieszkania, a strony podają status każdego z nich. Ponowne odczytanie 14 stron pięter 12 listopada 2026 r. dało 94 sprzedane, 4 zarezerwowane i 210 wolnych, czyli taki sam podział jak podczas wcześniejszego przejścia tego samego dnia. Tabela zestawia trzy statusy z liczbą wolnych lub zarezerwowanych mieszkań każdego typu.

Z tych liczb wynika kilka spostrzeżeń i nic ponad nie. Na piętrach od 3 do 8 znajduje się 49 z 94 sprzedanych mieszkań, a na piętrach od 9 do 16 jest ich 45. Na najwyższym piętrze nie ma ani sprzedanego, ani zarezerwowanego mieszkania, a na piętrze 15 widać jedno sprzedane i jedno zarezerwowane. Mieszkań trzypokojowych jest na każdym piętrze niewiele, od zera do dwóch. Strona nie podaje typów sprzedanych mieszkań, więc nie można z niej odczytać, jaka część każdego typu została już sprzedana.

Galeria dewelopera zawiera typowy plan piętra 3, który pokazuje rozmieszczenie mieszkań na kondygnacji. Kupujący wybierający między dwoma mieszkaniami tego samego typu może porównać ich położenie na tym planie i w pliku z rzutem danego mieszkania, ponieważ dane strony nie zawierają pola orientacji, a przewodnik nie twierdzi, w którą stronę zwrócone jest którekolwiek mieszkanie.

Liczba sprzedanych mieszkań to własne oznaczenie dewelopera i nie można jej niezależnie sprawdzić w źródłach publicznych. Rejestr Publiczny zapisuje przeniesienia własności, a dla niedokończonego budynku zarejestrowaną pozycją może być zobowiązanie związane z prawem własności, jak pokazuje lista opłat w sekcji 8. Oznaczenie „sprzedane” na stronie sprzedaży jest zatem stwierdzeniem o księdze sprzedaży samego dewelopera, a nie faktem potwierdzonym w rejestrze.

Plan płatności, wykończenie i dane o kredycie hipotecznym w podanej postaci

Trzech spraw ważnych dla kosztu mieszkania deweloper nie podaje dla tego projektu: wykończenia, planu płatności i banku. To, co strony podają, jest ograniczone, a to, co podaje Korter, jest opisane jako tekst portalu.

Co do wykończenia, strony dewelopera nie mają dla Urban East ani pola, ani żadnego zdania na ten temat. Opis dewelopera mówi o energooszczędnych blokach na ściany zewnętrzne i wewnętrzne, systemach przeciwpożarowych i generatorze dla systemów przeciwpożarowych, windach, parkingu, korytarzach, częściach wspólnych i oświetleniu awaryjnym na dziedzińcu.

Wirtualny spacer 3D po mieszkaniu pokazuje umeblowane wnętrze, co jest ilustracją, a nie oświadczeniem o wykończeniu. Korter pisze, że mieszkania są oddawane w podstawowym stanie przygotowanym bez wykończenia końcowego, a na liście zalet, że mają wykończenie przygotowawcze. Obie formuły Korter nie są identyczne i żadna strona dewelopera nie potwierdza żadnej z nich.

Co do planu płatności, każda z 214 stron mieszkań jest zbudowana z selektorem Payment plan i opcją Custom Plan, a lista planów dołączonych do każdego lokalu jest pusta. Blok Custom Plan zawiera gruziński tekst, który oferuje indywidualne warunki i zaprasza kupującego do kontaktu. Nie podano harmonogramu rat, zaliczki, escrow ani oprocentowania. Brak ten dotyczy tego projektu w tym dniu.

Co do kredytów hipotecznych, Korter podaje, że mieszkanie można kupić za środki własne lub z finansowaniem hipotecznym z TBC Bank. Jego kalkulator pokazuje dwa zestawy liczb, które nie są zgodne: tekst widoczny ze stopą nominalną od 7,4 procent i efektywną od 8,3 procent oraz dane osadzone z 9,9 procent nominalnie, 11,35 procent efektywnie, pierwszą wpłatą 15 procent i okresem od 3 do 240 miesięcy.

Kalkulator informuje, że stopa jest powiązana ze wskaźnikiem Term SOFR, a rzeczywiste wartości ustala się przy zatwierdzeniu kredytu. Nic z tego nie jest ofertą banku dla tego projektu, a przewodnik nie przedstawia współpracy z żadnym bankiem jako faktu.

Strona Key Card dewelopera to program dla mieszkańców: opisuje kartę łączącą do 50 firm partnerskich oferujących rabaty na materiały remontowe, meble, sprzęt, edukację, sport i inne kategorie. Strona nie podaje żadnego rabatu na cenę zakupu mieszkania. Wymienione oferty partnerów to rabaty procentowe w firmach zewnętrznych, a ich warunki ustalają te firmy.

Lokalizacja W2 Urban East Tbilisi: szosa Kachetyjska, Samgori i metro Warketili

Adres to szosa Kachetyjska 63. Pinezka dewelopera na mapie umieszcza budynek w punkcie 41,68394 N, 44,88665 E. Odwrotne geokodowanie tej pinezki w OpenStreetMap zwraca Kwemo Samgori, dzielnica Samgori, Tbilisi, kod pocztowy 0182, co jest zgodne z nazewnictwem dewelopera i Korter, które podają Samgori. Pinezka pochodzi od dewelopera i nie jest geodezyjną granicą.

Samgori to dzielnica administracyjna Tbilisi. Strona Wikipedii o dzielnicy wymienia jej osiedla: Warketili, Orchewi, Dampalo, Lilo, Nawtlughi-2, Afryka, Aleksiejewka, Osiedle Lotniskowe i Zeemka, oraz podaje liczbę ludności 177 844 na rok 2017, powołując się na Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat). Ta liczba jest stara, a kto potrzebuje aktualnej, powinien wziąć ją nie stąd, lecz z tabel samego Geostat.

Co do transportu publicznego, głównym faktem dotyczącym transportu szynowego jest metro. Strona Wikipedii o linii Achmeteli-Warketili umieszcza wschodni kraniec pierwszej linii metra w Warketili, do którego linia dotarła odcinkiem Samgori-Warketili otwartym 9 listopada 1985 r., po otwarciu stacji Samgori 5 maja 1971 r. Linia ma około 19,6 km długości i obsługuje 16 stacji. Korter podaje, że stacja Warketili jest oddalona od zespołu o około 20 minut pieszo, a najbliższy przystanek autobusowy o 120 m.

Korter wymienia kursy na tym przystanku: autobusy 312, 322, 337, 341, 361, 396 i 399 oraz marszrutki 415, 456, 489, 524 i 582 z częstotliwością około 9 minut. Przewodnik odtwarza numery tak, jak podaje je portal, i nie porównywał ich z aktualnym rozkładem przewoźnika; trasy zmieniają się od czasu do czasu, a punktem odniesienia są własne strony organu transportu.

Przewodnik obliczył też odległości w linii prostej od pinezki dewelopera do miejsc, których współrzędne są opublikowane w Wikipedii i OpenStreetMap. Odległość w linii prostej jest krótsza niż jakakolwiek trasa drogowa lub piesza, więc te liczby są dolnymi granicami. Stanowią kontrolę krzyżową stwierdzeń Korter o drodze pieszo i samochodem, a nie ich zastępstwo.

Otoczenie działki ma takie samo znaczenie jak same odległości. Widok z góry na wizualizacji dewelopera pokazuje drogę dwujezdniową wzdłuż północnej strony budynku i tory kolejowe wzdłuż strony południowej, z drogą dojazdową wokół bloku i parkingami obok. Wizualizacja to widok artysty, a rzeczywiste granice oraz ewentualny hałas i warunki dojazdu wymagają wizyty na miejscu i planu z rejestru.

Nazwa drogi pojawia się też w wiadomościach o projekcie poza miastem. Pierwsze 4 km 35-kilometrowego odcinka Tbilisi-Sagaredżo projektu szosy Kachetyjskiej poza miastem, obwodnica Waziani, otwarto 8 grudnia 2023 r. według ministra infrastruktury, jak podał Azernews, powołując się na Agenda.ge. To regionalny projekt drogowy i nic nie mówi o czasie dojazdu z tego adresu, który leży na miejskim odcinku szosy.

Infrastruktura codziennego życia i kontekst cen w Tbilisi

Korter wymienia usługi wokół zespołu. Lista to tekst portalu, a przewodnik nie odwiedził okolicy, więc wszędzie jest opisana jako lista Korter. W promieniu 2 km Korter wymienia szkoły publiczne nr 108, 109, 117, 139, 176, 90, 157, 145, 146 i 182, szkoły prywatne High School Nino, Georgian-American School of Tbilisi i Albioni School oraz przedszkola nr 37, 163 i 210.

W zakresie opieki zdrowotnej wymienia laboratorium Synevo, klinikę Evex, Tbilisi Central Hospital, National Screening Center i gabinety stomatologiczne. W zakresie zakupów wymienia targ Warketili oraz sieci EuroBrand, Madart, Fix Price, Carrefour City, Miniso, Spar i Nikora.

Wymienia także kawiarnie i restauracje, kluby fitness, boiska do piłki nożnej i rugby, banki, pocztę i stacje paliw. Każde z nich to przedsiębiorstwo lub instytucja, które może zostać zamknięte lub przeniesione, więc kupujący, który na którymś z nich polega, powinien sprawdzić jego dostępność i działanie w danym dniu.

Własne sformułowania portalu o okolicy, takie jak rozwinięta infrastruktura czy bliskość metra, to tekst pośrednika, a nie zmierzony fakt. Zmierzonymi faktami są 120 m do przystanku autobusowego i 1,6 km w linii prostej do stacji Warketili obliczone w sekcji 6; czy taka odległość odpowiada codziennym dojazdom, kupujący powinien ocenić pieszo.

Dla kontekstu cen przewodnik wykorzystuje dwa niezależne opracowania i zestawia je ze stawkami dewelopera. Nie są one porównywalne jeden do jednego. Liczby Galt and Taggart to średnie dla całego miasta z grudnia 2025 r., a liczba Rielt.org to mediana cen ofertowych z maja 2026 r. dla jednej dzielnicy, przy niepodanym źródle danych. Stawki dewelopera to stawki ofertowe za jeszcze niewybudowane mieszkania, z niepodanym wykończeniem.

Tak zestawione wszystkie podane stawki, od USD 1 110 do USD 1 245 za m², są niższe od mediany ceny ofertowej w dzielnicy, USD 1 315 za m². To stwierdzenie o liczbach z różnych źródeł i z różnych dat, a nie werdykt o wartości: ceny ofertowe różnią się od cen sprzedaży, wykończenie jest inne, a mediana obejmuje mieszkania w każdym wieku. Dane o najmie i prognozy przewodnik celowo pomija w tym porównaniu.

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Kodeks cywilny wymaga dla rzeczy nieruchomej transakcji w formie pisemnej i rejestracji prawa własności nabywcy w Rejestrze Publicznym (artykuł 183).

Ograniczenie własności cudzoziemców opisywane w tych tekstach dotyczy ziemi rolnej, którą Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych zastrzega w art. 4 dla państwa, gmin, obywateli i niektórych podmiotów gruzińskich, z wąskim wyjątkiem dla dziedziczenia; mieszkanie w mieście nie jest ziemią rolną (tekst ustawy). Przewodniki na tej stronie o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji i jak kupić nieruchomość w Gruzji, dają ogólny obraz.

Dla budynku w budowie kolejność działań określają umowa i rejestr. Strona z opłatami Narodowej Agencji Rejestru Publicznego (NAPR) podaje rejestrację zmiany prawa i rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności według tych samych taryf: GEL 150 w cztery dni robocze, GEL 270 w jeden dzień roboczy i GEL 350 w dniu złożenia (strona z opłatami NAPR).

Po przeliczeniu według kursu Narodowego Banku Gruzji GEL 2,5933 za USD z 12 listopada 2026 r. trzy opłaty wynoszą około USD 57,8, USD 104,1 i USD 135,0. Opłata zależy od szybkości, a nie od ceny mieszkania.

Kupujący spoza Gruzji ma dwa częste sposoby podpisania. Pierwszym jest pełnomocnictwo zalegalizowane dla Gruzji; tabela statusu Haskiej Konferencji Prawa Prywatnego Międzynarodowego pokazuje, że Konwencja haska o apostille obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r. (tabela statusu HCCH). Drugim jest usługa rejestru smart-contract, która rejestruje prawa online poprzez umówione spotkanie wirtualne (NAPR). Należy zapytać dewelopera, który z tych dwóch sposobów akceptuje, i zapisać odpowiedź w dokumentach rezerwacyjnych.

Zmiana w podatku od nieruchomości osób fizycznych weszła w życie wraz z ustawą nr 1874 z 30 września 2026 r. Angielski tekst Kodeksu podatkowego na matsne.gov.ge wymienia tę ustawę wśród swoich zmian.

Artykuł 202(5) ustala stawkę dla podlegającego opodatkowaniu mienia osoby fizycznej innego niż grunt na poziomie nie mniej niż 0,8 i nie więcej niż 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku, a artykuł 206(1)(a) zwalnia to mienie, jeśli dochód rodziny w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000 (Kodeks podatkowy). Zestawienie EY Georgia za lipiec-wrzesień 2026 r. podaje, że wcześniejszy próg wynosił GEL 40 000, a stawka nie została zmieniona (zestawienie EY).

Osoba fizyczna składa zeznanie o podatku od nieruchomości do 1 listopada na podstawie artykułu 205, a Służba Dochodów Gruzji (rs.ge) oferuje kalkulator na 2026 r. dla osób fizycznych (rs.ge). Starsze przewodniki podają wcześniejsze przedziały, dlatego stronę o podatku od nieruchomości w Gruzji należy czytać z tą świadomością. To, czy kupujący na podstawie umowy off-plan jest już podatnikiem dla niedokończonego budynku, jest kwestią umowy i wpisu w rejestrze.

Co do dochodu i sprzedaży: artykuł 81 opodatkowuje czynsz z najmu mieszkania uzyskany przez osobę fizyczną, która nie dokonuje odliczeń, stawką 5 procent, ogólna stawka podatku dochodowego od osób fizycznych wynosi 20 procent, a nadwyżka ze sprzedaży mieszkania 5 procent; artykuł 82(1)(f.a) zwalnia tę nadwyżkę, jeśli mieszkanie było własnością dłużej niż dwa lata. VAT według artykułu 166 wynosi 18 procent, a umowa powinna wskazywać, czy podana cena go zawiera.

Co do pobytu: Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż ziemia rolna o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari, ustalonej przez akredytowanego rzeczoznawcę, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości przekraczającej USD 300 000 (strona SDA).

Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców formułuje pierwszy test tymi samymi słowami (ustawa o cudzoziemcach). Liczy się wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę, a cena z umowy jej nie zastępuje. Zob. uzyskanie zezwolenia na pobyt w Gruzji.

Każde mieszkanie wycenione na w2.ge 12 listopada 2026 r. kosztuje mniej niż USD 150 000: najwyższa podana cena to USD 109 462 za mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 95,6 m². Żadne pojedyncze mieszkanie z listy nie osiąga więc progu według ceny ofertowej. Sformułowanie przepisu mówi o tytule do nieruchomości w liczbie pojedynczej, a sposób potraktowania wartości dwóch mieszkań jest kwestią, którą należy zadać agencji na piśmie.

Co do finansowania: Narodowy Bank Gruzji ustala limit wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a limity wskaźnika raty do dochodu na poziomie 25 procent (lari) lub 20 procent (waluta obca) poniżej GEL 1 500 miesięcznego dochodu netto oraz 50 lub 30 procent od GEL 1 500 (strona NBG).

Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów; zob. kredyt hipoteczny dla cudzoziemców w Gruzji. Artykuł Rielt.org z maja 2026 r. podaje średnie ważone stopy nowych kredytów 12,14 procent w lari i około 8,01 procent w walucie obcej za luty 2026 r., jako średnią rynkową, a nie ofertę.

To streszczenie tekstów publicznych odczytanych 12 listopada 2026 r., a każdy punkt należy potwierdzić u gruzińskiego prawnika lub we wskazanym organie przed podjęciem decyzji.

O co poprosić na piśmie przed rezerwacją

Strony dewelopera pozostawiają dla tego projektu kilka kwestii otwartych, a normalnym sposobem ich wyjaśnienia jest poproszenie o nie na piśmie przed wpłatą kwoty rezerwacyjnej. Poniższa lista to lista kontrolna, a nie ustalenie dotyczące żadnej ze stron. Na każdy punkt może odpowiedzieć deweloper albo można go sprawdzić w rejestrze publicznym.

1. Cennik z numerami lokali. Należy poprosić o numer mieszkania, piętro, powierzchnię całkowitą, stawkę za m² i pełną cenę w USD oraz o potwierdzenie, że cena podana na w2.ge w danym dniu jest ceną umowną. Jeśli mieszkanie jest wyceniane po stawce USD 1 110, należy poprosić o tę stawkę na piśmie.
2. Wykończenie przy odbiorze. Deweloper nie podaje wykończenia dla tego projektu, a Korter podaje dwie formuły. Należy poprosić o pisemną definicję pomieszczenie po pomieszczeniu: ściany, podłogi, sufity, instalacja elektryczna, hydraulika, okna, drzwi, wykończenie balkonu i drzwi wejściowe, a także o to, czy stosuje się pojęcia black frame (stan deweloperski czarny) lub white frame używane w Gruzji.
3. Definicje black frame i white frame. Jeśli umowa używa któregokolwiek z tych pojęć, należy poprosić o jego znaczenie w załączniku, ponieważ te słowa nie mają definicji ustawowej, którą przewodnik by zweryfikował.
4. Termin odbioru w umowie. Strona podaje grudzień 2028 r.; należy poprosić o tę datę lub określony okres w samym tekście umowy oraz o warunki, które go przedłużają.
5. Podmiot podpisujący umowę. Strony wymieniają Tetri Kvadrati jako dewelopera, ale nie podmiot prawny, który podpisuje. Należy poprosić o jego pełną nazwę prawną, numer rejestrowy i adres siedziby oraz sprawdzić je w Rejestrze Publicznym.
6. Pozwolenia. Należy poprosić o podanie numeru pozwolenia na budowę, numer katastralny działki, wypis z rejestru dla niej i aktualne parametry planistyczne oraz porównać je z numerem katastralnym podanym przez Korter.
7. Harmonogram płatności i escrow. Nie podano planu. Należy poprosić o terminy i kwoty rat, z czym wiąże się każda płatność, czy płatności trafiają na rachunek powierniczy (escrow) czy na rachunek dewelopera oraz jak działa zwrot, jeśli umowa się kończy.
8. Warunki rat i efektywny koszt. Jeśli oferowane są raty, należy poprosić o całkowitą kwotę do zapłaty w dolarach i lari, ewentualną dopłatę za rozłożenie płatności oraz walutę, w której płatna jest każda wpłata.
9. Definicja powierzchni. Należy zapytać, co obejmuje powierzchnia całkowita, jak liczone są balkony i jak umowa postępuje w razie różnicy między powierzchnią projektową a zmierzoną.
10. Banki partnerskie. Należy zapytać dewelopera, które banki zatwierdziły projekt, i poprosić bank bezpośrednio o pisemne warunki dla nierezydentów, zamiast polegać na kalkulatorze portalu.
11. Warunki Key Card. Jeśli karta mieszkańca ma znaczenie, należy zapytać na piśmie, czy wchodzi w skład zakupu, jak długo jest ważna i które oferty partnerów obowiązują; znaleziona strona podaje tylko rabaty partnerskie.
12. Części wspólne i parking. Należy zapytać, czy miejsce parkingowe jest wliczone, czy sprzedawane osobno, jaka jest jego cena, ile jest miejsc oraz jakie będą opłaty eksploatacyjne za budynek po odbiorze.

Odpowiedzi te powinny znaleźć się w formularzu rezerwacyjnym lub w umowie, a ustne oświadczenie biura sprzedaży ich nie zastępuje. Kupujący przebywający za granicą może też zapytać z wyprzedzeniem, który sposób podpisania, pełnomocnictwo z apostille czy spotkanie online w rejestrze, deweloper zaakceptuje.

Jak W2 Urban East Tbilisi wypada na tle innych ofert w2 i ofert w Tbilisi

Deweloper oferuje w tym samym czasie inne projekty w Tbilisi, a te same zasady rejestru i te same opłaty dotyczą każdego z nich. Tabela podaje dane kart projektów odczytane 12 listopada 2026 r. dla projektów w2 w Samgori i sąsiednich dzielnicach, które zostaną wymienione na tej stronie, bez twierdzenia, że któryś jest lepszy od innego.

Projekty różnią się między sobą wykończeniem, statusem i terminem odbioru, a karta podaje stawkę za m² i liczbę dostępnych mieszkań, a nie pełny cennik.

Spośród nich trzy projekty Varketili leżą w Warketili, które Wikipedia wymienia jako osiedle Samgori, tej samej dzielnicy co ten zespół, a Isani Park leży w Isani. Karta każdego projektu podaje też liczbę bloków; dla projektów jednoblokowych podaje 1 z 1, jak i tutaj. Własna lista dewelopera pod adresem w2.ge/en/projects pokazuje aktualne karty.

Projekty innych deweloperów z Tbilisi na tej stronie opierają się na innych danych. Oferty w Tbilisi są omówione w tym samym formacie ze źródłami, wśród nich Archi Akhmeteli Tbilisi, NEXT Oriental Tbilisi i Mira Verde Tbilisi; te strony zawierają własne ceny, wykończenia i daty. Dane dla całego rynku znajdują się w przewodniku po cenach nieruchomości w Tbilisi, a portfolio w Gruzji i oferty w Tbilisi dają szerszy obraz.

Tetri Kvadrati (deweloper)

Tetri Kvadrati LLC działa pod nazwą White Square, a jej marką na stronie internetowej jest w2. Strona „O nas” dewelopera podaje, że spółka należy do BK Holding, grupy łączącej firmę budowlaną BK Construction i szkołę budowlaną Construct2, oraz że BK Construction buduje w Gruzji od ponad 30 lat. Strona podaje, że spółkę założono, aby tworzyć nowe koncepcje osiedli, a jej projekty znajdują się w Tbilisi i Kutaisi.

Strona „O nas” wymienia Giorgi Natroshvili jako dyrektora generalnego (CEO) i Irakli Burdiladze jako partnera zarządzającego. Wywiad z 2022 r. w Finchannel opisuje White Square jako należące do BK Holding, a artykuł z 2023 r. w Forbes Georgia cytuje partnera zarządzającego grupy na temat marki. Strona główna dewelopera podaje, że oddaje duże projekty od 2021 r., a artykuł Forbes Georgia, że spółka działa od 2020 r.; to są stwierdzenia dewelopera i magazynu.

Liczniki na stronie głównej, które są twierdzeniami dewelopera, wskazywały 11 projektów w realizacji, 6 zakończonych projektów i ponad 2 500 ukończonych mieszkań na dzień 12 listopada 2026 r. Liczby projektów różnią się w zależności od źródła i od daty, a przewodnik tych liczb ze sobą nie uzgadnia. Deweloper prowadzi także program Key Card dla mieszkańców. Rejestru osoby prawnej nie udało się pobrać podczas przygotowywania tego przewodnika, więc data rejestracji i udziałowcy nie są podane.

Często zadawane pytania

Czym jest W2 Urban East Tbilisi?

W2 Urban East Tbilisi to budowany 16-kondygnacyjny blok mieszkalny przy szosie Kachetyjskiej 63 w Samgori w Tbilisi, dewelopera Tetri Kvadrati (w2). 12 listopada 2026 r. strony dewelopera pokazują 308 mieszkań na piętrach od 3 do 16, z których 94 są sprzedane, 4 zarezerwowane i 210 wolnych, z terminem odbioru grudzień 2028 r.

Ile kosztują mieszkania w tym bloku?

Deweloper podaje ceny ofertowe za mieszkanie od USD 42 454,5 za mieszkanie jednopokojowe o powierzchni 34,1 m² do USD 109 462 za trzypokojowe o powierzchni 95,6 m², przy stawkach USD 1 245, 1 200 i 1 145 za m² według typu oraz jednym mieszkaniu po USD 1 110 za m². Ceny odczytano 12 listopada 2026 r. i zmieniają się one w miarę rezerwowania lub sprzedaży mieszkań.

Kiedy planowany jest odbiór W2 Urban East Tbilisi?

Deweloper podaje grudzień 2028 r. w tekście angielskim, rosyjskim i gruzińskim. Korter nie podaje terminu odbioru. Wiążąca jest data w umowie, dlatego przewodnik umieszcza ją wśród rzeczy, o które należy poprosić na piśmie. Czytelnik powinien traktować datę ze strony jako oświadczenie dewelopera, dla którego nie znaleziono niezależnego potwierdzenia.

Czy jest plan płatności?

Na żadnej z 214 stron mieszkań odczytanych 12 listopada 2026 r. nie podano planu, a lista planów każdego lokalu jest pusta. Strony oferują Custom Plan na zapytanie z indywidualnymi warunkami, które nie są publikowane. Kupujący, który chce harmonogramu rat, powinien poprosić o niego na piśmie, wraz z całkowitą kwotą do zapłaty i ustaleniami dotyczącymi escrow.

Jakie wykończenie mają mieszkania?

Deweloper nie podaje wykończenia dla tego projektu. Korter pisze, że mieszkania są oddawane w podstawowym stanie przygotowanym bez wykończenia końcowego, a w innym wierszu, że mają wykończenie przygotowawcze. Wirtualny spacer 3D pokazuje umeblowane wnętrze tylko jako ilustrację. Pisemna definicja stanu przy odbiorze jest pierwszą rzeczą, o którą należy poprosić.

Dlaczego liczby dostępnych mieszkań różnią się między źródłami?

Każde źródło odczytuje status sprzedaży innego dnia. Deweloper pokazywał 214 w dniu 12 listopada 2026 r., Korter 213 w dniu 3 listopada, a fragment wyników wyszukiwania z września 217. Podział według typów również zmienia się między zrzutami. Przewodnik podaje każdą liczbę z datą i nie wybiera żadnej z nich.

Czy dla W2 Urban East Tbilisi dostępny jest kredyt hipoteczny?

Korter wspomina o TBC Bank i pokazuje kalkulator, w którym stopy widoczne i osadzone się nie zgadzają, więc liczba nie jest ofertą. Strony banku z nazwą projektu nie znaleziono. Narodowy Bank Gruzji ustala limity wskaźnika kredytu do wartości zabezpieczenia na poziomie 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów.

Czy zakup mieszkania daje prawo pobytu?

Krótkoterminowe zezwolenie na pobyt w Gruzji wymaga tytułu do nieruchomości innej niż ziemia rolna o szacowanej wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w lari. Każda podana cena jest niższa niż USD 150 000 (najwyższa to USD 109 462), więc żadne pojedyncze mieszkanie nie osiąga tego progu według ceny ofertowej. Liczy się wartość określona przez rzeczoznawcę, a nie cena.

Jak daleko zespół leży od metra i lotniska?

Korter podaje, że stacja metra Warketili jest oddalona o około 20 minut pieszo, a lotnisko o 15-20 minut samochodem. Obliczenie przewodnika w linii prostej od pinezki dewelopera daje 1,6 km do stacji Warketili i 5,9 km do lotniska. Odległości w linii prostej są krótsze niż rzeczywiste trasy, więc należy traktować je jako dolne granice.

O co poprosić przed rezerwacją mieszkania?

Należy poprosić na piśmie o numer lokalu i cenę, definicję wykończenia, termin odbioru w umowie, nazwę prawną podmiotu podpisującego, pozwolenia i wypis z rejestru, harmonogram płatności i warunki escrow, definicję powierzchni oraz warunki banku. Sekcja 9 wymienia dwanaście punktów. Gruziński prawnik może sprawdzić je względem projektu umowy.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• w2.ge: strona projektu Urban East, blok 1 (odczytano 12 listopada 2026 r.)
• w2.ge: lista projektów z kartami projektów (12 listopada 2026 r.)
• w2.ge: strona mieszkań dla bloku 1 (12 listopada 2026 r.)
• w2.ge: przykładowa strona mieszkania, piętro 10, mieszkanie 155
• w2.ge: strona lokali handlowych przefiltrowana do bloku 1 (brak pasującego lokalu, 12 listopada 2026 r.)
• w2.ge: strona „O nas”, Tetri Kvadrati
• w2.ge: strona Key Card
• Korter: Urban East w Tbilisi (ceny i dostępność na 3 listopada 2026 r.)
• GBC: Galt and Taggart prognozuje jednocyfrowy wzrost cen mieszkań w Tbilisi w 2026 r. (3 lutego 2026 r.)
• Rielt.org: rynek nieruchomości w Gruzji 2026 (19 maja 2026 r.)
• Wikipedia: dzielnica Samgori
• Wikipedia: linia Achmeteli-Warketili
• Wikipedia: Warketili (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Samgori (metro w Tbilisi)
• Wikipedia: Międzynarodowy port lotniczy Tbilisi
• Azernews: otwarto pierwszy odcinek szosy Kachetyjskiej (8 grudnia 2023 r.)
• OpenStreetMap Nominatim: odwrotne geokodowanie pinezki dewelopera na mapie
• Finchannel: wywiad z prezesem White Square (28 czerwca 2022 r.)
• Forbes Georgia: A strategic player in the real estate market (4 sierpnia 2023 r.)
• BasisBank: strona dewelopera partnerskiego dla White Square przy Kavtaradze (inny projekt)
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-contract
• Haska Konferencja Prawa Prywatnego Międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, lipiec-wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona i kalkulator podatku od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 w dniu 12 listopada 2026 r.)

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.