W2 Urban East Tbilisi یک بلوک واحد ۱۶ طبقه در بزرگراه کاختی شمارهٔ ۶۳ در منطقهٔ سامگوری پایتخت گرجستان است، و در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحه‌های سازنده ۲۱۴ واحد از ۳۰۸ آپارتمان آن را موجود نشان می‌دهند (۲۱۰ واحد آزاد و ۴ واحد رزرو شده) با قیمت از USD ۴۲٬۴۵۴٫۵ تا USD ۱۰۹٬۴۶۲ و متراژ ۳۴٫۱ تا ۹۵٫۶ متر مربع.
این راهنمای پروژهٔ W2 Urban East Tbilisi صفحه‌های سازنده، یعنی Tetri Kvadrati (برند w2، وب‌سایت w2.ge، که در انگلیسی White Square هم نوشته می‌شود) را به همان صورتی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ دیده می‌شدند بررسی می‌کند و آن‌ها را کنار آنچه پورتال آگهی Korter، یک گزارش بازار تفلیس و یک منبع مرجع دربارهٔ منطقه منتشر کرده‌اند می‌گذارد. ارقام سازنده به‌عنوان اظهار سازنده و همراه با تاریخی که دیده شده‌اند آمده‌اند؛ هر رقم دیگری بر پایهٔ منبع نام‌برده‌شده و در تاریخ همان منبع است.
این راهنما هنگامی که منابع با هم اختلاف دارند میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند. در کنار آن، اطلاعات مستند دربارهٔ منطقه، مترو و شبکهٔ راه‌ها، شرح ساده‌ای از قواعد گرجستان دربارهٔ ثبت، مالیات، اقامت و محدودیت‌های وام مسکن، و فهرستی از مواردی که خریدار می‌تواند پیش از رزرو به‌صورت کتبی درخواست کند ارائه شده است.
صفحهٔ پروژه در وب‌سایت سازنده یک مجتمع مسکونی در حال ساخت در خیابان کاختی را توصیف می‌کند، با آپارتمان‌هایی از ۳۴٫۱ متر مربع، فضاهای تجاری و اداری، محوطه‌های تفریحی و پارکینگ زیرزمینی. زمان تحویل در نسخه‌های انگلیسی، روسی و گرجی صفحه دسامبر ۲۰۲۸ نوشته شده است. همین صفحه دادهٔ واحدها را دارد که بقیهٔ این راهنما بر آن تکیه می‌کند: هر آپارتمان صفحهٔ جداگانه‌ای دارد با طبقه، متراژ، تعداد اتاق، قیمت به USD و وضعیت آزاد، رزرو شده یا فروخته‌شده.
این وب‌سایت آپارتمان‌های طبقه‌های ۳ تا ۱۶ بلوک ۱ را می‌فروشد. هر یک از طبقه‌های ۳ تا ۱۶ دارای ۲۲ آپارتمان است و در مجموع ۳۰۸ آپارتمان وجود دارد؛ صفحه‌های طبقات سازنده ۹۴ مورد از آن‌ها را فروخته‌شده، ۴ مورد را رزرو شده و ۲۱۰ مورد را آزاد علامت زده‌اند. بنابراین ۲۱۴ آپارتمانی که موجود نشان داده می‌شوند مجموع واحدهای آزاد و رزرو شده‌اند.
سه نوع واحد عبارت‌اند از آپارتمان یک‌اتاقه با آشپزخانه-نشیمن و بدون اتاق خواب جداگانه (۳۴٫۱ تا ۳۷٫۲ متر مربع)، آپارتمان دواتاقه با یک اتاق خواب (۴۸٫۴ تا ۶۹٫۱ متر مربع) و آپارتمان سه‌اتاقه با دو اتاق خواب (۷۸٫۶ تا ۹۵٫۶ متر مربع).
صفحه‌ها سطح تکمیل، برنامهٔ پرداخت یا نهاد طرف قرارداد را ذکر نمی‌کنند، و ارقام سازنده و Korter در تعداد واحدها و در تاریخ تحویل با هم تفاوت دارند. این تفاوت‌ها در بخش ۲ همان‌طور که هستند آورده شده‌اند، نه اینکه حل شده باشند یا به یک مقدار واحد تبدیل شوند.
| حقایق کلیدی W2 Urban East Tbilisi | به صورت منتشرشده (w2.ge، بررسی‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| موقعیت | تفلیس، بزرگراه کاختی شمارهٔ ۶۳، منطقهٔ سامگوری (نشانگر نقشهٔ سازنده در کوئمو سامگوری، کد پستی ۰۱۸۲، بر پایهٔ ژئوکدگذاری معکوس OpenStreetMap قرار می‌گیرد) |
| سازنده | Tetri Kvadrati (برند w2؛ وب‌سایت w2.ge) |
| وضعیت | در حال ساخت؛ یک بلوک (بلوک ۱)؛ فروش باز است |
| طبقه‌ها | ۱۶ طبقه به گفتهٔ Korter؛ w2.ge آپارتمان‌های طبقه‌های ۳ تا ۱۶ را می‌فروشد |
| آپارتمان‌ها | ۳۰۸ واحد در صفحه‌های طبقات سازنده: ۹۴ فروخته‌شده، ۴ رزرو شده، ۲۱۰ آزاد؛ ۲۱۴ واحد موجود نشان داده می‌شود |
| انواع واحد | یک‌اتاقه (بدون اتاق خواب جداگانه) ۳۴٫۱-۳۷٫۲ متر مربع؛ دواتاقه (۱ اتاق خواب) ۴۸٫۴-۶۹٫۱ متر مربع؛ سه‌اتاقه (۲ اتاق خواب) ۷۸٫۶-۹۵٫۶ متر مربع |
| قیمت‌های منتشرشده | از USD ۴۲٬۴۵۴٫۵ تا USD ۱۰۹٬۴۶۲ برای هر واحد؛ USD ۱٬۲۴۵ و ۱٬۲۰۰ و ۱٬۱۴۵ به ازای هر متر مربع بر حسب نوع، یک واحد با USD ۱٬۱۱۰ به ازای هر متر مربع |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۸ به گفتهٔ سازنده؛ Korter تاریخی ذکر نمی‌کند |
| طرح پرداخت | فهرست نشده؛ صفحه‌های واحدها Custom Plan را بنا به درخواست پیشنهاد می‌کنند |
| سطح تکمیل | را سازنده ذکر نکرده است؛ Korter: وضعیت آماده‌سازی پایه، بدون تکمیل نهایی |
| پارکینگ | زیرزمینی، ۱۰۸ جای پارک به گفتهٔ Korter؛ متن سازنده از پارکینگ زیرزمینی بدون ذکر تعداد یاد می‌کند |
| نهاد طرف قرارداد | در صفحه‌های خوانده‌شده نام برده نشده است |
چهار نوع منبع به این پروژه مربوط می‌شوند: صفحه‌های سازنده، پورتال Korter، مراجع مستقل بازار و داده‌های نقشه. صفحه‌های سازنده تنها منبع تاریخ تحویل و قیمت‌های هر واحد هستند. Korter تعداد طبقه‌ها، تعداد جای پارک، یک شمارهٔ کاداستر و توصیف سطح تکمیل را اضافه می‌کند. در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هیچ مقالهٔ مطبوعاتی، صفحهٔ مجوز شهرداری یا صفحهٔ بانکی که نام پروژه را ذکر کرده باشد پیدا نشد.
| مورد | به گفتهٔ سازنده (w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | آنچه منابع دیگر می‌نویسند |
|---|---|---|
| آپارتمان‌های بلوک | ۳۰۸ ورودی آپارتمان در طبقه‌های ۳ تا ۱۶ (۱۴ طبقه با ۲۲ واحد) | Korter (تاریخ داده ۳ نوامبر ۲۰۲۶): ۳۰۸ |
| آپارتمان‌های موجود | ۲۱۴ (۲۱۰ آزاد به‌علاوهٔ ۴ رزرو شده)؛ کارت پروژه ۲۱۴ را نشان می‌دهد | Korter: ۲۱۳ (۳ نوامبر ۲۰۲۶)؛ ۲۱۷ در یک خلاصهٔ نتایج جست‌وجو در سپتامبر ۲۰۲۶؛ متنی از w2.ge که در یک خلاصهٔ نتایج جست‌وجو نقل شده ۲۱۸ می‌خواند (تاریخ آن نسخه معلوم نیست) |
| واحدهای فروخته‌شده | ۹۴ واحد در صفحه‌های طبقات فروخته‌شده علامت خورده‌اند | Korter منتشر نمی‌کند |
| طبقه‌ها | صفحه‌های فروش برای طبقه‌های ۳ تا ۱۶؛ طبقه‌های ۱ و ۲ به‌عنوان آپارتمان عرضه نمی‌شوند | Korter: ۱۶ طبقه، یک ساختمان شانزده‌طبقه |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۸ (متن‌های انگلیسی، روسی و گرجی هم‌خوان‌اند) | Korter: تاریخی ذکر نشده؛ داده‌های تعبیه‌شدهٔ آن سال شروع ۲۰۲۶، سه‌ماههٔ دوم و سال پایان ندارد |
| سطح تکمیل | ذکر نشده | Korter: وضعیت آماده‌سازی پایه بدون تکمیل نهایی؛ فهرست مزایای آن هم از تکمیل مقدماتی سخن می‌گوید |
| قیمت | قیمت هر واحد به USD؛ کارت از USD ۱٬۱۱۰ به ازای هر متر مربع را نشان می‌دهد | Korter (۳ نوامبر ۲۰۲۶): از USD ۴۲٬۴۵۵؛ از USD ۱٬۱۴۵ به ازای هر متر مربع در سرصفحه، از USD ۱٬۲۴۵ و ۱٬۲۰۰ و ۱٬۱۴۵ بر حسب نوع |
| طرح پرداخت | در هیچ‌یک از ۲۱۴ صفحهٔ واحدها طرحی فهرست نشده است | Korter: خرید با پول نقد یا وام مسکن؛ شرایط اقساط ذکر نشده |
| بانک | نام برده نشده | Korter در ماشین‌حساب خود از TBC Bank نام می‌برد؛ صفحهٔ بانکی که نام پروژه را ذکر کند پیدا نشد |
| فضای تجاری | متن از فضاهای تجاری و اداری یاد می‌کند؛ صفحهٔ فضاهای تجاری که روی این بلوک فیلتر شده هیچ موردی را فهرست نمی‌کند | Korter منتشر نمی‌کند |
| نشانگر کارت پروژه | کارت پروژه در فهرست برای پروژهٔ در حال ساخت completedBlocks ۱ و totalBlocks ۱ را به همان صورت منتشرشده نشان می‌دهد | Korter منتشر نمی‌کند |
تعداد واحدهای موجود ناپایدارترین ارقام‌اند. عدد یک پورتال آگهی تصویر لحظه‌ای روزی است که فید آن خوانده شده، و صفحه‌های خود سازنده با رزرو یا فروش واحدها تغییر می‌کنند. میان نسخهٔ ۳ نوامبر Korter و صفحه‌های سازنده در ۱۲ نوامبر، اختلاف در مجموع یک واحد است، اما تفکیک بر حسب نوع در جهت‌های مختلف جابه‌جا می‌شود، چنان‌که جدول زیر نشان می‌دهد.
| نوع واحد | Korter، ۳ نوامبر ۲۰۲۶ | Korter، ۷ سپتامبر ۲۰۲۶ (خلاصهٔ نتایج جست‌وجو) | w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، فقط آزاد | w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، آزاد به‌علاوهٔ رزرو شده |
|---|---|---|---|---|
| یک‌اتاقه / استودیو | ۷۳ | ۷۴ | ۷۰ | ۷۰ |
| دواتاقه | ۱۲۳ | ۱۲۴ | ۱۲۳ | ۱۲۶ |
| سه‌اتاقه | ۱۷ | ۱۹ | ۱۷ | ۱۸ |
| جمع | ۲۱۳ | ۲۱۷ | ۲۱۰ | ۲۱۴ |
Korter واحدهای یک‌اتاقه را استودیو می‌نامد که با نقشهٔ سازنده می‌خواند: آشپزخانه-نشیمن، هال ورودی، سرویس بهداشتی و بالکن، بدون اتاق خواب جداگانه. سازنده اتاق‌ها را با احتساب آشپزخانه-نشیمن می‌شمارد، بنابراین واحد دواتاقهٔ آن یک اتاق خواب و واحد سه‌اتاقهٔ آن دو اتاق خواب دارد.
فیلد «کارت پروژه» که در جدول آمده به همان صورت منتشرشده ثبت شده است. همین مقدار ۱ از ۱ روی کارت چند پروژهٔ تک‌بلوکی دیگر در همان فهرست هم دیده می‌شود و صفحه آن را توضیح نمی‌دهد، به همین دلیل راهنما از آن هیچ نتیجه‌ای نمی‌گیرد.
ویژگی برجستهٔ این داده‌ها نظم آن‌هاست. صفحهٔ هر آپارتمان قیمتی را نشان می‌دهد که برابر است با متراژ آن ضرب در یک نرخ برای هر نوع واحد، بنابراین قیمت یک واحد را می‌توان از اندازهٔ آن بازسازی کرد.
نرخ با طبقه تغییر نمی‌کند: یک واحد یک‌اتاقه در طبقهٔ ۳ و واحدی در طبقهٔ ۱۶ هر دو با همان نرخ USD ۱٬۲۴۵ به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری شده‌اند. در میان ۲۱۴ صفحه‌ای که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، بررسی هیچ واحدی را نیافت که قیمت منتشرشدهٔ آن با متراژ ضرب در نرخ تفاوت داشته باشد.
هرچه نوع واحد بزرگ‌تر شود نرخ کاهش می‌یابد. واحدهای یک‌اتاقه با USD ۱٬۲۴۵ به ازای هر متر مربع، واحدهای دواتاقه با USD ۱٬۲۰۰ و واحدهای سه‌اتاقه با USD ۱٬۱۴۵ منتشر شده‌اند.
گام از نرخ اول به دوم USD ۴۵ به ازای هر متر مربع است، یعنی ۳٫۶ درصد نرخ یک‌اتاقه؛ گام از دوم به سوم USD ۵۵ است، یعنی ۴٫۶ درصد نرخ دواتاقه. این فقط حساب‌وکتاب روی ارقام منتشرشده است و دربارهٔ اینکه چرا سازنده نرخ‌ها را به این صورت تعیین می‌کند چیزی نمی‌گوید.
یک واحد از این پلکان بیرون می‌افتد. آپارتمان ۱۰۳ در طبقهٔ ۷، یک واحد دواتاقه با متراژ ۶۳٫۱ متر مربع، با USD ۱٬۱۱۰ به ازای هر متر مربع منتشر شده است، یعنی USD ۷۰٬۰۴۱. با نرخ دواتاقهٔ USD ۱٬۲۰۰ همین واحد USD ۷۵٬۷۲۰ می‌شد، یعنی USD ۵٬۶۷۹ بیشتر.
عبارت «from ۱۱۱۰ per m²» در کارت پروژه به همین یک واحد مربوط است. هر کس به آن علاقه دارد باید قیمت را به‌صورت کتبی و با شمارهٔ واحد درخواست کند، چون یک آگهی منفرد با نرخ غیرمعمول ممکن است در به‌روزرسانی بعدی تغییر کند.
| نوع واحد (اتاق‌ها به روش شمارش سازنده) | متراژ، متر مربع | قیمت منتشرشده، USD | نرخ منتشرشده، USD به ازای هر متر مربع | واحدهای آزاد یا رزرو شده | سهم از ۲۱۴ | قیمت به GEL با نرخ ۲٫۵۹۳۳ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| یک‌اتاقه، آشپزخانه-نشیمن، بدون اتاق خواب | ۳۴٫۱-۳۷٫۲ | ۴۲٬۴۵۴٫۵-۴۶٬۳۱۴ | ۱٬۲۴۵ | ۷۰ | ۳۲٫۷ درصد | ۱۱۰٬۰۹۷-۱۲۰٬۱۰۶ |
| دواتاقه، ۱ اتاق خواب | ۴۸٫۴-۶۹٫۱ | ۵۸٬۰۸۰-۸۲٬۹۲۰ | ۱٬۲۰۰ (یک واحد با ۱٬۱۱۰) | ۱۲۶ | ۵۸٫۹ درصد | ۱۵۰٬۶۱۹-۲۱۵٬۰۳۶ با نرخ ۱٬۲۰۰ به ازای هر متر مربع |
| سه‌اتاقه، ۲ اتاق خواب | ۷۸٫۶-۹۵٫۶ | ۸۹٬۹۹۷-۱۰۹٬۴۶۲ | ۱٬۱۴۵ | ۱۸ | ۸٫۴ درصد | ۲۳۳٬۳۸۹-۲۸۳٬۸۶۸ |
ستون GEL از نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ استفاده می‌کند، یعنی USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳؛ داده‌های صفحهٔ خود سازنده هم همین نرخ تبدیل را دارند. سازنده برای این پروژه قیمتی به لاری منتشر نمی‌کند، بنابراین ارقام لاری تبدیل خود این راهنما هستند و پیشنهاد به لاری نیستند. این نرخ هر روز تغییر می‌کند و قرارداد به دلار بر پایهٔ آنچه در خود قرارداد آمده تسویه می‌شود.
در هر نوع واحد، واحدها پیرامون چند اندازه جمع می‌شوند. جدول زیر ۲۱۴ واحد را بر حسب بازهٔ متراژ دسته‌بندی می‌کند. بیشتر واحدهای دواتاقه در یک بازهٔ فشرده ۴۸٫۴ تا ۵۳٫۴ متر مربع قرار دارند که ۱۰۱ واحد از ۱۲۶ واحد را در بر می‌گیرد؛ دو بازهٔ دیگر، حدود ۶۳ متر مربع و حدود ۶۹ متر مربع، به ترتیب ۱۲ و ۱۳ واحد دارند.
واحدهای سه‌اتاقه به شش واحد کوچک‌تر با حدود ۷۸٫۷ متر مربع و دوازده واحد بزرگ‌تر با حدود ۹۵ متر مربع تقسیم می‌شوند. فهرست اتاق‌هایی که برای یک واحد در هر بازه منتشر شده در اندازهٔ اتاق خواب، آشپزخانه-نشیمن و هال ورودی با هم فرق دارند.
| نوع واحد و بازهٔ متراژ، متر مربع | واحدها | بازهٔ قیمت، USD | نرخ، USD به ازای هر متر مربع | فهرست اتاق‌ها که برای یک واحد نمونه منتشر شده |
|---|---|---|---|---|
| یک‌اتاقه، ۳۴٫۱-۳۷٫۲ | ۷۰ | ۴۲٬۴۵۴٫۵-۴۶٬۳۱۴ | ۱٬۲۴۵ | آشپزخانه-نشیمن ۲۱٫۱، هال ورودی ۵٫۲، سرویس بهداشتی ۴٫۳، بالکن ۳٫۳ (آپارتمان ۱۵۵، ۳۴٫۵ متر مربع) |
| دواتاقه، ۴۸٫۴-۵۳٫۴ | ۱۰۱ | ۵۸٬۰۸۰-۶۴٬۰۸۰ | ۱٬۲۰۰ | اتاق خواب ۱۱٫۹، آشپزخانه-نشیمن ۱۸٫۶، هال ورودی ۴٫۹، سرویس بهداشتی ۵٫۳، دو بالکن ۲٫۸ و ۳٫۷ (آپارتمان ۷۸، ۴۸٫۴ متر مربع) |
| دواتاقه، ۶۲٫۶-۶۳٫۴ | ۱۲ | ۷۰٬۰۴۱-۷۶٬۰۸۰ | ۱٬۲۰۰ (یک واحد ۱٬۱۱۰) | اتاق خواب ۱۷٫۴، آشپزخانه-نشیمن ۲۶٫۴، هال ورودی ۵٫۵، سرویس بهداشتی ۴٫۹، بالکن ۸٫۵ (آپارتمان ۱۶۹، ۶۳٫۴ متر مربع) |
| دواتاقه، ۶۸٫۹-۶۹٫۱ | ۱۳ | ۸۲٬۶۸۰-۸۲٬۹۲۰ | ۱٬۲۰۰ | اتاق خواب ۱۷٫۷، آشپزخانه-نشیمن ۲۶٫۲، هال ورودی ۱۱٫۲، سرویس بهداشتی ۵٫۳، بالکن‌ها ۳٫۹ و ۳٫۰ (آپارتمان ۱۷۶، ۶۸٫۹ متر مربع) |
| سه‌اتاقه، ۷۸٫۶-۷۸٫۸ | ۶ | ۸۹٬۹۹۷-۹۰٬۲۲۶ | ۱٬۱۴۵ | اتاق‌های خواب ۱۷٫۶ و ۹٫۶، آشپزخانه-نشیمن ۳۰٫۲، هال ورودی ۶٫۶، سرویس بهداشتی ۴٫۸، بالکن ۸٫۱ (آپارتمان ۱۷۹، ۷۸٫۸ متر مربع) |
| سه‌اتاقه، ۹۵٫۰-۹۵٫۶ | ۱۲ | ۱۰۸٬۷۷۵-۱۰۹٬۴۶۲ | ۱٬۱۴۵ | اتاق‌های خواب ۱۷٫۹ و ۱۵٫۴، آشپزخانه-نشیمن ۳۱٫۳، هال ورودی ۱۰٫۷، دو سرویس بهداشتی ۴٫۳ و ۳٫۴، بالکن ۹٫۶ (آپارتمان ۱۶۸، ۹۵٫۶ متر مربع) |
فهرست‌های منتشرشدهٔ اتاق‌ها دقیقاً به مجموع متراژ نمی‌رسند. در واحدهای یک‌اتاقه اتاق‌های فهرست‌شده ۰٫۶ تا ۰٫۷ متر مربع کمتر از مجموع متراژ هستند، در واحدهای سه‌اتاقه ۱٫۹ تا ۳٫۰ متر مربع، و در بیشتر واحدهای دواتاقه ۰٫۶ تا ۱٫۶ متر مربع.
سه واحد دواتاقه (آپارتمان‌های ۱۳۲ و ۱۶۷ و ۱۸۳ در طبقه‌های ۸ و ۱۰ و ۱۱) اختلاف‌های بزرگ‌تری نشان می‌دهند، به میزان ۱۶٫۶ و ۶٫۴ و ۸٫۲ متر مربع. صفحه‌های سازنده نمی‌گویند متراژ کل شامل چه چیزی است، بنابراین نحوهٔ احتساب بالکن‌ها، دیوارها و شفت‌ها نکته‌ای است که باید با نقشهٔ پیوست قرارداد تأیید شود.
همهٔ قیمت‌ها قیمت‌های پیشنهادی منتشرشده در صفحه‌های سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هستند. با رزرو و فروش واحدها تغییر می‌کنند، و واحد رزرو شده با قیمتش نشان داده می‌شود اما آزاد نیست. صفحه برای هر واحد یک تور سه‌بعدی (3D) و یک فایل نقشه ارائه می‌کند؛ این راهنما از هیچ‌کدام فراتر از فهرست‌های اتاق‌ها در بالا استفاده نمی‌کند.
صفحه‌های طبقات سازنده نقشهٔ هر طبقه را با واحدهایی که بر حسب وضعیت رنگ شده‌اند نشان می‌دهند. هر یک از طبقه‌های ۳ تا ۱۶ دارای ۲۲ واحد است و صفحه‌ها برای هر واحد یک وضعیت می‌دهند. خواندن دوبارهٔ ۱۴ صفحهٔ طبقات در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نتیجهٔ ۹۴ فروخته‌شده، ۴ رزرو شده و ۲۱۰ آزاد را داد، یعنی همان تقسیم بررسی قبلی در همان روز. جدول سه وضعیت را با تعداد واحدهای آزاد یا رزرو شدهٔ هر نوع مقایسه می‌کند.
| طبقه | فروخته‌شده | رزرو شده | آزاد | آزاد یا رزرو شده: یک‌اتاقه | آزاد یا رزرو شده: دواتاقه | آزاد یا رزرو شده: سه‌اتاقه |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۳ | ۷ | ۰ | ۱۵ | ۴ | ۹ | ۲ |
| ۴ | ۴ | ۰ | ۱۸ | ۷ | ۹ | ۲ |
| ۵ | ۱۰ | ۰ | ۱۲ | ۵ | ۶ | ۱ |
| ۶ | ۶ | ۰ | ۱۶ | ۶ | ۹ | ۱ |
| ۷ | ۱۱ | ۱ | ۱۰ | ۲ | ۸ | ۱ |
| ۸ | ۱۱ | ۰ | ۱۱ | ۱ | ۱۰ | ۰ |
| ۹ | ۹ | ۰ | ۱۳ | ۴ | ۸ | ۱ |
| ۱۰ | ۴ | ۰ | ۱۸ | ۵ | ۱۲ | ۱ |
| ۱۱ | ۶ | ۱ | ۱۵ | ۴ | ۱۰ | ۲ |
| ۱۲ | ۱۰ | ۱ | ۱۱ | ۴ | ۸ | ۰ |
| ۱۳ | ۶ | ۰ | ۱۶ | ۷ | ۷ | ۲ |
| ۱۴ | ۹ | ۰ | ۱۳ | ۵ | ۷ | ۱ |
| ۱۵ | ۱ | ۱ | ۲۰ | ۸ | ۱۱ | ۲ |
| ۱۶ | ۰ | ۰ | ۲۲ | ۸ | ۱۲ | ۲ |
| جمع | ۹۴ | ۴ | ۲۱۰ | ۷۰ | ۱۲۶ | ۱۸ |
چند برداشت از این شمارش‌ها به دست می‌آید و نه بیشتر. طبقه‌های ۳ تا ۸ شامل ۴۹ واحد از ۹۴ واحد فروخته‌شده‌اند و طبقه‌های ۹ تا ۱۶ شامل ۴۵ واحد. در طبقهٔ آخر هیچ واحد فروخته‌شده یا رزرو شده‌ای دیده نمی‌شود، و در طبقهٔ ۱۵ یک واحد فروخته‌شده و یک واحد رزرو شده وجود دارد. تعداد واحدهای سه‌اتاقه در هر طبقه کم است، میان هیچ و دو. صفحه نوع واحدهای فروخته‌شده را نمی‌دهد، بنابراین سهم فروخته‌شدهٔ هر نوع از روی آن قابل خواندن نیست.
گالری سازنده شامل یک نقشهٔ طبقهٔ نمونه برای طبقهٔ ۳ است که چیدمان واحدها را در یک طبقه نشان می‌دهد. خریداری که میان دو واحد از یک نوع انتخاب می‌کند می‌تواند موقعیت آن‌ها را روی این نقشه و در فایل نقشهٔ هر واحد مقایسه کند، زیرا داده‌های صفحه فیلد جهت‌گیری ندارند و این راهنما نمی‌گوید هیچ واحدی رو به کدام سمت است.
تعداد فروخته‌شده علامت‌گذاری خود سازنده است و از منابع عمومی نمی‌توان آن را مستقل بررسی کرد. ثبت عمومی انتقال مالکیت را ثبت می‌کند، و برای ساختمان ناتمام آنچه ثبت می‌شود ممکن است تعهدی مربوط به حق مالکیت باشد، چنان‌که فهرست هزینه‌ها در بخش ۸ نشان می‌دهد. بنابراین علامت «فروخته‌شده» در صفحهٔ فروش، اظهاری دربارهٔ دفتر فروش سازنده است و واقعیتی ثبتی نیست.
سه نکته که برای هزینهٔ یک واحد اهمیت دارند را سازنده برای این پروژه ذکر نکرده است: سطح تکمیل، طرح پرداخت و بانک. آنچه صفحه‌ها منتشر می‌کنند محدود است، و آنچه Korter منتشر می‌کند به‌عنوان متن یک پورتال برچسب خورده است.
دربارهٔ سطح تکمیل، صفحه‌های سازنده برای Urban East نه فیلدی دارند و نه جمله‌ای. توصیف سازنده از بلوک‌های صرفه‌جو در انرژی برای دیوارهای بیرونی و درونی، سامانه‌های ایمنی در برابر آتش و یک ژنراتور برای این سامانه‌ها، آسانسورها، پارکینگ، راهروها، فضاهای مشترک و روشنایی اضطراری در حیاط سخن می‌گوید.
تور سه‌بعدی (3D) یک واحد فضایی مبله را نشان می‌دهد که تصویرسازی است و اظهاری دربارهٔ سطح تکمیل نیست. Korter می‌نویسد آپارتمان‌ها در وضعیت آماده‌سازی پایه و بدون تکمیل نهایی تحویل می‌شوند، و در فهرست مزایا می‌نویسد که با تکمیل مقدماتی همراه‌اند. این دو عبارت Korter یکسان نیستند و هیچ صفحهٔ سازنده‌ای هیچ‌یک را تأیید نمی‌کند.
دربارهٔ طرح پرداخت، هر یک از ۲۱۴ صفحهٔ واحدها با یک انتخابگر Payment plan و گزینهٔ Custom Plan ساخته شده، و فهرست طرح‌های پیوست به هر واحد خالی است. بلوک Custom Plan متنی به زبان گرجی دارد که شرایط فردی پیشنهاد می‌کند و از خریدار می‌خواهد تماس بگیرد. هیچ برنامهٔ اقساط، پیش‌پرداخت، حساب امانی (escrow) یا بهره‌ای منتشر نشده است. این غیبت مخصوص همین پروژه در همین تاریخ است.
دربارهٔ وام مسکن، Korter می‌گوید آپارتمان را می‌توان با پول نقد یا با تأمین مالی وام مسکن از TBC Bank خرید. ماشین‌حساب آن دو مجموعه رقم نشان می‌دهد که با هم نمی‌خوانند: متن قابل‌مشاهده با نرخ اسمی از ۷٫۴ درصد و نرخ مؤثر از ۸٫۳ درصد، و داده‌های تعبیه‌شده با ۹٫۹ درصد اسمی، ۱۱٫۳۵ درصد مؤثر، پرداخت اول ۱۵ درصد و مدت ۳ تا ۲۴۰ ماه.
ماشین‌حساب می‌گوید نرخ به Term SOFR وابسته است و مقادیر واقعی هنگام تصویب اعتبار تعیین می‌شود. هیچ‌یک از این‌ها پیشنهاد بانک برای این پروژه نیست و این راهنما همکاری با هیچ بانکی را به‌عنوان واقعیت بیان نمی‌کند.
صفحهٔ Key Card سازنده یک برنامهٔ ویژهٔ ساکنان است: کارتی را شرح می‌دهد که تا ۵۰ شرکت شریک را گرد هم می‌آورد و تخفیف روی مصالح بازسازی، مبلمان، لوازم خانگی، آموزش، ورزش و دسته‌های دیگر ارائه می‌کنند. این صفحه هیچ تخفیفی روی قیمت خرید آپارتمان ذکر نمی‌کند. پیشنهادهای شرکای فهرست‌شده تخفیف‌های درصدی در شرکت‌های ثالث‌اند و شرایط آن‌ها نزد همان شرکت‌هاست.
| مورد | آنچه w2.ge برای این پروژه منتشر می‌کند | آنچه Korter منتشر می‌کند (داده‌های ۳ نوامبر ۲۰۲۶) | آنچه پیدا نشد |
|---|---|---|---|
| سطح تکمیل | اظهاری نیست؛ تور سه‌بعدی (3D) فضایی مبله را به‌عنوان تصویرسازی نشان می‌دهد | وضعیت آماده‌سازی پایه بدون تکمیل نهایی؛ همچنین تکمیل مقدماتی | تعریف سازنده از وضعیت تحویل |
| طرح پرداخت | برای هیچ واحدی طرحی فهرست نشده؛ Custom Plan بنا به درخواست | پول نقد یا وام مسکن | برنامهٔ اقساط، پیش‌پرداخت، شرایط حساب امانی |
| وام مسکن | منتشر نشده | ماشین‌حساب TBC Bank: ۷٫۴ درصد اسمی در متن قابل‌مشاهده؛ ۹٫۹ اسمی و ۱۱٫۳۵ مؤثر در داده‌های تعبیه‌شده؛ پرداخت اول ۱۵ درصد؛ ۳-۲۴۰ ماه | صفحهٔ بانکی که نام این پروژه را ذکر کند |
| بانک شریک | منتشر نشده | TBC Bank در متن و ماشین‌حساب نام برده شده | تأیید از وب‌سایت خود بانک؛ صفحهٔ شرکای BasisBank پروژهٔ دیگری از White Square را فهرست می‌کند |
| کارت ساکنان | صفحهٔ Key Card: تخفیف‌های شرکا برای ساکنان | منتشر نمی‌کند | هر ارتباط میان کارت و قیمت خرید |
نشانی بزرگراه کاختی شمارهٔ ۶۳ است. نشانگر نقشهٔ سازنده ساختمان را در ۴۱٫۶۸۳۹۴ درجهٔ شمالی و ۴۴٫۸۸۶۶۵ درجهٔ شرقی قرار می‌دهد. ژئوکدگذاری معکوس این نشانگر در OpenStreetMap کوئمو سامگوری، منطقهٔ سامگوری، تفلیس و کد پستی ۰۱۸۲ را برمی‌گرداند که با نام‌گذاری سازنده و Korter، یعنی سامگوری، هم‌خوان است. نشانگر از آنِ سازنده است و مرز نقشه‌برداری‌شده نیست.
سامگوری یک منطقهٔ اداری تفلیس است. صفحهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ این منطقه محله‌های آن را ورکتیلی، ارخوی، دامپالو، لیلو، ناوتلوغی-۲، آفریقا، آلکسیوکا، شهرک فرودگاه و زیمکا فهرست می‌کند و جمعیت آن را ۱۷۷٬۸۴۴ نفر برای سال ۲۰۱۷ به نقل از اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) می‌دهد. این رقم قدیمی است و هر کس رقم به‌روز می‌خواهد باید آن را از جدول‌های خود Geostat بگیرد.
در حمل‌ونقل عمومی، مهم‌ترین واقعیت ریلی مترو است. صفحهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ خط آخمتلی-ورکتیلی انتهای شرقی نخستین خط مترو را در ورکتیلی می‌داند که با قطعهٔ سامگوری تا ورکتیلی، گشایش‌یافته در ۹ نوامبر ۱۹۸۵، پس از گشایش ایستگاه سامگوری در ۵ مه ۱۹۷۱ به آن رسید. طول خط حدود ۱۹٫۶ کیلومتر است و ۱۶ ایستگاه دارد. Korter می‌گوید ایستگاه ورکتیلی حدود ۲۰ دقیقه پیاده از مجتمع فاصله دارد و نزدیک‌ترین ایستگاه اتوبوس ۱۲۰ متر آن‌جاست.
Korter خدمات این ایستگاه اتوبوس را اتوبوس‌های ۳۱۲، ۳۲۲، ۳۳۷، ۳۴۱، ۳۶۱، ۳۹۶ و ۳۹۹ و مینی‌بوس‌های ۴۱۵، ۴۵۶، ۴۸۹، ۵۲۴ و ۵۸۲ با فاصلهٔ زمانی حدود ۹ دقیقه فهرست می‌کند. این راهنما شماره‌ها را همان‌گونه که پورتال منتشر کرده بازتاب می‌دهد و آن‌ها را با جدول زمانی کنونی بهره‌بردار مقایسه نکرده است؛ مسیرها گه‌گاه تغییر می‌کنند و مرجع، صفحه‌های خود مرجع حمل‌ونقل است.
این راهنما همچنین فاصله‌های خط مستقیم را از نشانگر نقشهٔ سازنده تا نقاطی که مختصاتشان در ویکی‌پدیا و OpenStreetMap منتشر شده محاسبه کرده است. فاصلهٔ خط مستقیم از هر مسیر جاده‌ای یا پیاده کوتاه‌تر است، بنابراین این ارقام کران پایین‌اند. آن‌ها وارسی تطبیقی اظهارات Korter دربارهٔ پیاده‌روی و رانندگی‌اند و جایگزین آن اظهارات نیستند.
| مکان نسبت به نشانگر W2 Urban East Tbilisi | خط مستقیم (محاسبهٔ راهنما) | آنچه Korter منتشر می‌کند (۳ نوامبر ۲۰۲۶) | منبع مختصات |
|---|---|---|---|
| ایستگاه مترو ورکتیلی | ۱٫۶ کیلومتر | حدود ۲۰ دقیقه پیاده | ویکی‌پدیا، ایستگاه ورکتیلی |
| ایستگاه مترو سامگوری | ۲٫۷ کیلومتر | منتشر نشده | ویکی‌پدیا، ایستگاه سامگوری |
| ایستگاه راه‌آهن ناوتلوغی | ۲٫۷ کیلومتر | حدود ۳ کیلومتر (Korter عبارت Naftlugi را می‌نویسد) | جست‌وجوی مکان در OpenStreetMap، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ترمینال اتوبوس سامگوری | محاسبه نشد | حدود ۳ کیلومتر | مربوط نیست |
| ترمینال اتوبوس اورتاچالا | محاسبه نشد | کمتر از ۱۰ کیلومتر | مربوط نیست |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | ۵٫۹ کیلومتر | ۱۵-۲۰ دقیقه با خودرو | ویکی‌پدیا، فرودگاه |
| نزدیک‌ترین ایستگاه اتوبوس | محاسبه نشد | ۱۲۰ متر | مربوط نیست |
محیط اطراف قطعه به اندازهٔ فاصله‌ها اهمیت دارد. تصویر هوایی تصویرسازی سازنده یک جادهٔ جداشده در ضلع شمالی ساختمان و ریل‌های راه‌آهن در ضلع جنوبی را نشان می‌دهد، با یک جادهٔ خدماتی پیرامون بلوک و پارکینگ‌هایی در کنار آن. تصویرسازی دید یک هنرمند است و مرزهای واقعی و هرگونه سروصدا یا شرایط دسترسی موضوع بازدید از محل و نقشهٔ ثبتی است.
نام این جاده در اخبار یک پروژه در بیرون از شهر هم دیده می‌شود. در قطعهٔ ۳۵ کیلومتری تفلیس تا ساگاردژو از پروژهٔ بزرگراه کاختی در بیرون از شهر، ۴ کیلومتر نخست، یعنی کمربندی وازیانی، در ۸ دسامبر ۲۰۲۳ به گفتهٔ وزیر زیرساخت گشوده شد، چنان‌که Azernews به نقل از Agenda.ge گزارش داد. این یک پروژهٔ راه منطقه‌ای است و دربارهٔ زمان سفر از این نشانی، که در قطعهٔ شهری بزرگراه قرار دارد، چیزی نمی‌گوید.
Korter خدمات پیرامون مجتمع را فهرست می‌کند. این فهرست متن پورتال است و راهنما از منطقه بازدید نکرده، به همین دلیل در سراسر آن به‌عنوان فهرست Korter برچسب خورده است. در شعاع ۲ کیلومتر Korter مدارس دولتی شمارهٔ ۱۰۸، ۱۰۹، ۱۱۷، ۱۳۹، ۱۷۶، ۹۰، ۱۵۷، ۱۴۵، ۱۴۶ و ۱۸۲، مدارس خصوصی High School Nino و Georgian-American School of Tbilisi و Albioni School، و مهدکودک‌های شمارهٔ ۳۷، ۱۶۳ و ۲۱۰ را نام می‌برد.
برای بهداشت و درمان یک آزمایشگاه Synevo، یک کلینیک Evex، Tbilisi Central Hospital، National Screening Center و مطب‌های دندانپزشکی را فهرست می‌کند. برای خرید، بازار ورکتیلی و زنجیره‌های EuroBrand، Madart، Fix Price، Carrefour City، Miniso، Spar و Nikora را نام می‌برد.
همچنین کافه‌ها و رستوران‌ها، باشگاه‌های ورزشی، زمین‌های فوتبال و راگبی، بانک‌ها، یک اداره پست و پمپ‌بنزین‌ها را فهرست می‌کند. هر یک از این‌ها کسب‌وکار یا نهادی است که ممکن است تعطیل یا جابه‌جا شود، بنابراین خریداری که به یکی از آن‌ها تکیه می‌کند باید آن را در همان روز بررسی کند.
عبارت‌های خود پورتال دربارهٔ منطقه، مانند زیرساخت توسعه‌یافته یا نزدیکی به مترو، متن دلال است. واقعیت‌های اندازه‌گیری‌شده ۱۲۰ متر تا ایستگاه اتوبوس و ۱٫۶ کیلومتر خط مستقیم تا ایستگاه ورکتیلی است که در بخش ۶ محاسبه شد؛ اینکه این فاصله برای رفت‌وآمد روزانه مناسب است یا نه را خریدار باید پیاده خودش ارزیابی کند.
برای زمینهٔ قیمت، راهنما از دو مرجع مستقل استفاده می‌کند و آن‌ها را کنار نرخ‌های سازنده می‌گذارد. این‌ها قابل‌مقایسهٔ یک‌به‌یک نیستند. ارقام Galt and Taggart میانگین‌های کل شهر برای دسامبر ۲۰۲۵ هستند، و رقم Rielt.org میانهٔ قیمت‌های پیشنهادی مه ۲۰۲۶ برای یک منطقه است که منبع داده در آن نام برده نشده است. نرخ‌های سازنده نرخ‌های پیشنهادی واحدهای هنوز ساخته‌نشده با سطح تکمیل ذکرنشده‌اند.
| مرجع | رقم | تاریخ | منبع |
|---|---|---|---|
| میانگین قیمت بازار اولیه در تفلیس | USD ۱٬۳۷۳ به ازای هر متر مربع؛ رشد ۴٫۰ درصد در ۲۰۲۵ (۱۱٫۶ درصد در ۲۰۲۴، ۲۰٫۲ درصد در ۲۰۲۳) | دسامبر ۲۰۲۵ | گزارش Galt and Taggart به نقل از GBC، ۳ فوریه ۲۰۲۶ |
| بازار ثانویهٔ تفلیس، ساختمان‌های دارای مجوز پس از ۲۰۱۳ | USD ۱٬۳۱۶ به ازای هر متر مربع؛ رشد ۷٫۹ درصد نسبت به سال قبل | دسامبر ۲۰۲۵ | Galt and Taggart از طریق GBC |
| فروش آپارتمان در تفلیس | ۴۲٬۳۸۸ واحد در ۲۰۲۵، رشد ۴٫۳ درصد، بر پایهٔ داده‌های ثبت عمومی | ۲۰۲۵ | Galt and Taggart از طریق GBC |
| زیربنای مسکونی دارای مجوز در تفلیس | ۱٫۷ میلیون متر مربع در ۲۰۲۵، کاهش ۴٫۲ درصد؛ ۳۲ درصد بالاتر از میانگین ۲۰۱۵-۲۲ | ۲۰۲۵ | Galt and Taggart از طریق GBC |
| میانهٔ قیمت پیشنهادی در سامگوری | USD ۱٬۳۱۵ به ازای هر متر مربع، پایین‌ترین در میان مناطقی که گزارش نام می‌برد؛ گلدانی USD ۱٬۳۸۳ | مه ۲۰۲۶ | مقالهٔ بازار Rielt.org مورخ ۱۹ مه ۲۰۲۶ |
| نرخ‌های منتشرشدهٔ Urban East | USD ۱٬۲۴۵ و ۱٬۲۰۰ و ۱٬۱۴۵ به ازای هر متر مربع بر حسب نوع؛ یک واحد با ۱٬۱۱۰ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | صفحهٔ آپارتمان‌های w2.ge |
با این چیدمان، همهٔ نرخ‌های منتشرشده، از USD ۱٬۱۱۰ تا USD ۱٬۲۴۵ به ازای هر متر مربع، از میانهٔ قیمت پیشنهادی منطقه یعنی USD ۱٬۳۱۵ به ازای هر متر مربع کمتر هستند. این اظهاری دربارهٔ ارقام منابع و تاریخ‌های مختلف است و حکمی دربارهٔ ارزش نیست: قیمت‌های پیشنهادی با قیمت‌های فروش فرق دارند، سطح تکمیل متفاوت است و میانه واحدهای هر سنی را در بر می‌گیرد. راهنما عمداً ارقام اجاره و پیش‌بینی را از این مقایسه بیرون گذاشته است.
قانون مدنی برای شیء غیرمنقول معاملهٔ کتبی و ثبت حق مالکیت خریدار در ثبت عمومی را لازم می‌داند (ماده ۱۸۳).
محدودیت مالکیت خارجیان که این متن‌ها شرح می‌دهند مربوط به زمین کشاورزی است که قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی در ماده ۴ خود آن را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی نگه می‌دارد، با یک استثنای محدود برای ارث؛ آپارتمان در یک بلوک شهری زمین کشاورزی نیست (متن قانون). راهنماهای این سایت دربارهٔ اینکه آیا خارجیان می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم تصویر کلی را می‌دهند.
برای بلوک در حال ساخت، ترتیب کار را قرارداد و ثبت تعیین می‌کند. صفحهٔ هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) ثبت تغییر حق و ثبت تعهد مربوط به حق مالکیت را با همان تعرفه‌ها فهرست می‌کند: GEL ۱۵۰ در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم (صفحهٔ هزینه‌های NAPR).
با تبدیل به نرخ بانک ملی گرجستان یعنی GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، این سه هزینه حدود USD ۵۷٫۸، USD ۱۰۴٫۱ و USD ۱۳۵٫۰ می‌شوند. هزینه به سرعت بستگی دارد، نه به قیمت واحد.
خریداری که بیرون از گرجستان است دو راه رایج برای امضا دارد. یکی وکالت‌نامه‌ای است که برای گرجستان قانونی شده باشد؛ جدول وضعیت کنفرانس لاهه در مورد حقوق بین‌الملل خصوصی نشان می‌دهد کنوانسیون آپوستیل از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان لازم‌الاجراست (جدول وضعیت HCCH). دیگری خدمات قرارداد هوشمند (smart-contract) ثبت است که حقوق را به‌صورت آنلاین از راه یک جلسهٔ مجازی رزروشده ثبت می‌کند (NAPR). از سازنده بپرسید کدام یک از این دو را می‌پذیرد و پاسخ را در اسناد رزرو بگیرید.
| گام | چه کسی | زمان یا هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| شمارهٔ واحد، قیمت، سطح تکمیل و پیش‌نویس قرارداد را کتبی بگیرید | خریدار، سازنده | برای این پروژه در w2.ge منتشر نشده | نمونهٔ صفحهٔ واحد |
| گواهی ثبت عمومی قطعه را سفارش دهید | خریدار، وکیل، NAPR | GEL ۲۰ در ۱ روز کاری، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| قطعه و داده‌های کاداستر را با گواهی تطبیق دهید | خریدار، وکیل | Korter شمارهٔ کاداستر ۰۱.۱۹.۲۱.۰۰۱.۴۷۴ را منتشر می‌کند؛ با ثبت بررسی نشده | Korter |
| قرارداد کتبی را امضا کنید | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد تعیین می‌شود | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| طبق برنامهٔ توافق‌شده بپردازید | خریدار | برنامه‌ای منتشر نشده | صفحهٔ واحد: Custom Plan |
| حق یا تعهد را ثبت کنید | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰ یا ۲۷۰ یا ۳۵۰ بر حسب سرعت | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| در صورت لزوم از خارج امضا کنید | خریدار، NAPR | وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا جلسهٔ مجازی رزروشده | قرارداد هوشمند NAPR |
تغییری در مالیات اموال شخصی با قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرایی شد. متن انگلیسی قانون مالیاتی در matsne.gov.ge این قانون را در شمار اصلاحیه‌های خود فهرست می‌کند.
ماده ۲۰۲(۵) نرخ مال مشمول مالیات شخص حقیقی غیر از زمین را حداقل ۰٫۸ و حداکثر ۱ درصد ارزش بازار آن در پایان سال قبل تعیین می‌کند، و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن مال را در صورتی معاف می‌کند که درآمد خانواده در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد (قانون مالیاتی). گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید آستانهٔ قبلی GEL ۴۰٬۰۰۰ بود و نرخ تغییر نکرده است (گزارش EY).
شخص حقیقی اظهارنامهٔ مالیات اموال را تا ۱ نوامبر طبق ماده ۲۰۵ تسلیم می‌کند و سازمان درآمدهای گرجستان (rs.ge) برای اشخاص حقیقی ماشین‌حساب سال ۲۰۲۶ ارائه می‌دهد (rs.ge). راهنماهای قدیمی‌تر پلکان‌های پیشین را دارند، بنابراین صفحهٔ مالیات ملک در گرجستان را باید با توجه به این نکته خواند. اینکه خریدار تحت قرارداد پیش‌فروش (off-plan) برای ساختمان ناتمام هم‌اکنون مالیات‌دهنده است یا نه، پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ ثبتی است.
دربارهٔ درآمد و فروش، ماده ۸۱ اجارهٔ مسکونی دریافتی شخص حقیقی را که کسوراتی اعمال نمی‌کند با ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند، نرخ عمومی مالیات بر درآمد شخصی ۲۰ درصد است، و مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی ۵ درصد؛ ماده ۸۲(۱)(f.a) این مازاد را در صورتی که آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند. مالیات بر ارزش افزوده طبق ماده ۱۶۶ برابر ۱۸ درصد است و قرارداد باید بگوید قیمت ذکرشده آن را در بر دارد یا نه.
برای اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای بیگانه‌ای شرح می‌دهد که مالک حق نسبت به ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری باشد که ارزیاب معتمد تعیین کرده، و اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری برای ملکی که از USD ۳۰۰٬۰۰۰ بیشتر باشد (صفحهٔ SDA).
قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی نخستین آزمون را با همان کلمات بیان می‌کند (قانون اتباع خارجی). ارزش بازار ارزیابی‌شده ملاک است و قیمت قرارداد جایگزین آن نیست. نگاه کنید به دریافت اجازهٔ اقامت در گرجستان.
هر واحدی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در w2.ge قیمت‌گذاری شده زیر USD ۱۵۰٬۰۰۰ است: بالاترین قیمت منتشرشده USD ۱۰۹٬۴۶۲ برای یک واحد سه‌اتاقه با ۹۵٫۶ متر مربع است. بنابراین هیچ واحد منفردی در فهرست بر پایهٔ قیمت پیشنهادی به آستانه یا بالاتر از آن نمی‌رسد. عبارت قاعده از مالکیت یک ملک غیرمنقول، به صورت مفرد، سخن می‌گوید و اینکه ارزش دو واحد چگونه در نظر گرفته می‌شود پرسشی است که باید کتبی از آژانس پرسید.
در تأمین مالی، بانک ملی گرجستان سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰ درصد برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارز خارجی تعیین کرده، و سقف نسبت پرداخت به درآمد را ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارز خارجی) زیر GEL ۱٬۵۰۰ درآمد خالص ماهانه و ۵۰ یا ۳۰ درصد از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا (صفحهٔ NBG).
هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند؛ نگاه کنید به وام مسکن برای خارجیان در گرجستان. مقالهٔ Rielt.org در مه ۲۰۲۶ میانگین‌های وزنی نرخ وام‌های جدید را ۱۲٫۱۴ درصد به لاری و حدود ۸٫۰۱ درصد به ارز خارجی برای فوریه ۲۰۲۶ نقل می‌کند، به‌عنوان میانگین بازار و نه پیشنهاد.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات اموال، شخص حقیقی | نرخ ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار در پایان سال؛ معافیت در صورتی که درآمد خانوادهٔ سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد؛ تسلیم اظهارنامه تا ۱ نوامبر | قانون مالیاتی، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰ درصد | قانون مالیاتی، ماده ۸۱ |
| فروش آپارتمان | مازاد با ۵ درصد مشمول مالیات است؛ معافیت در صورت مالکیت بیش از دو سال | قانون مالیاتی، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸ درصد؛ اینکه قیمت آن را دربر دارد یا نه شرط قرارداد است | قانون مالیاتی، ماده ۱۶۶ |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، تعیین‌شده توسط ارزیاب معتمد | صفحهٔ SDA |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL | صفحهٔ SDA |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰ درصد (لاری)، ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر حسب پلهٔ درآمد | صفحهٔ NBG |
| نرخ تبدیل به‌کاررفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی NBG |
این خلاصه‌ای از متن‌های عمومی خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ است و هر مورد پیش از تصمیم باید با یک وکیل گرجی یا مرجع نام‌برده‌شده تأیید شود.
صفحه‌های سازنده برای این پروژه چند نکته را باز می‌گذارند و راه معمول بستن آن‌ها درخواست کتبی پیش از پرداخت مبلغ رزرو است. فهرست زیر یک چک‌لیست است و نه یافته‌ای دربارهٔ هیچ طرفی. به هر مورد می‌تواند سازنده پاسخ دهد یا در یک ثبت عمومی بررسی شود.
پاسخ‌ها باید در فرم رزرو یا قرارداد باشند و اظهار شفاهی دفتر فروش جایگزین آن‌ها نیست. خریدار در خارج از کشور می‌تواند بپرسد سازنده کدام روش امضا، وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا جلسهٔ آنلاین ثبت، را می‌پذیرد.
سازنده هم‌زمان پروژه‌های دیگری در تفلیس عرضه می‌کند و همان قواعد و هزینه‌های ثبتی برای هر یک از آن‌ها اعمال می‌شود. جدول داده‌های کارت پروژه را که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد برای پروژه‌های w2 در سامگوری و منطقه‌های همسایه که در این سایت فهرست خواهند شد می‌دهد، بی‌آنکه ادعا شود یکی از دیگری بهتر است.
پروژه‌ها در سطح تکمیل، وضعیت و تحویل با هم فرق دارند، و کارت نرخ هر متر مربع و تعداد واحدهای موجود را منتشر می‌کند، نه فهرست کامل قیمت.
| پروژه (کارت w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | نشانی به صورت منتشرشده | واحدهای نمایش‌داده‌شده به‌عنوان موجود | نرخ کارت از، USD به ازای هر متر مربع | صفحهٔ آگهی |
|---|---|---|---|---|
| W2 Urban East Tbilisi | تفلیس، بزرگراه کاختی شمارهٔ ۶۳ | ۲۱۴ | ۱٬۱۱۰ | همین صفحه |
| Varketili VI | خیابان شوامتا ۳۸A، ورکتیلی | ۸ | ۱٬۱۸۰ | W2 Varketili VI Tbilisi |
| Varketili V | ریزمحلهٔ ورکتیلی III، بلوک X، ساختمان ۹ | ۱۰ | ۱٬۲۰۰ | W2 Varketili V Tbilisi |
| Varketili IV | ریزمحلهٔ ورکتیلی III، خیابان شوامتا ۴۰ | ۵ | ۱٬۲۰۰ | W2 Varketili IV Tbilisi |
| Isani Park | ایسانی، Hospital Turn ۵ و خیابان ولادیمیر لوبژانیدزه ۷ | ۶۱۲ | ۱٬۲۲۵ | W2 Isani Park Tbilisi |
| Sanzona | نادزالادوی، خیابان چارگالی ۵۰ | ۸ | ۱٬۲۵۰ | W2 Sanzona Tbilisi |
از این میان، سه پروژهٔ Varketili در ورکتیلی هستند که ویکی‌پدیا آن را محله‌ای از سامگوری، یعنی همان منطقهٔ این مجتمع، فهرست می‌کند، و Isani Park در ایسانی است. کارت هر پروژه تعداد بلوک‌ها را هم منتشر می‌کند؛ برای پروژه‌های تک‌بلوکی ۱ از ۱ را نشان می‌دهد، همان‌طور که در این‌جا. فهرست خود سازنده در w2.ge/en/projects کارت‌های کنونی را نشان می‌دهد.
پروژه‌های دیگر سازندگان تفلیس در این سایت از داده‌های متفاوتی استفاده می‌کنند. آگهی‌های تفلیس با همین قالب مستند پوشش داده شده‌اند، از جمله Archi Akhmeteli Tbilisi، NEXT Oriental Tbilisi و Mira Verde Tbilisi؛ آن صفحه‌ها قیمت‌ها، سطح تکمیل و تاریخ‌های خود را دارند. ارقام کل بازار در راهنمای قیمت ملک در تفلیس آمده، و سبد پروژه‌های گرجستان و آگهی‌های تفلیس دید گسترده‌تری می‌دهند.
شرکت Tetri Kvadrati LLC با نام White Square فعالیت می‌کند و برند وب‌سایت آن w2 است. صفحهٔ دربارهٔ ما در وب‌سایت سازنده می‌گوید این شرکت بخشی از BK Holding است، گروهی که شرکت ساختمانی BK Construction و دانشکدهٔ ساختمانی Construct2 را گرد هم می‌آورد، و اینکه BK Construction بیش از ۳۰ سال است در گرجستان ساخته است. صفحه می‌گوید شرکت برای ایجاد مفاهیم تازهٔ محله تأسیس شده و پروژه‌هایش در تفلیس و کوتایسی است.
صفحهٔ دربارهٔ ما گیورگی ناتروشویلی را مدیرعامل (CEO) و ایراکلی بوردیلادزه را شریک مدیر فهرست می‌کند. مصاحبه‌ای در سال ۲۰۲۲ در Finchannel White Square را متعلق به BK Holding توصیف می‌کند، و مقاله‌ای در سال ۲۰۲۳ در Forbes Georgia از شریک مدیر گروه دربارهٔ این برند نقل می‌کند. صفحهٔ اصلی سازنده می‌گوید از سال ۲۰۲۱ پروژه‌های بزرگ تحویل داده، و مقالهٔ Forbes Georgia می‌گوید شرکت از سال ۲۰۲۰ فعال است؛ این‌ها اظهارات سازنده و مجله‌اند.
شمارنده‌های صفحهٔ اصلی، که ادعاهای سازنده‌اند، در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ چنین می‌خوانند: ۱۱ پروژهٔ در حال اجرا، ۶ پروژهٔ تکمیل‌شده و بیش از ۲٬۵۰۰ آپارتمان تکمیل‌شده. تعداد پروژه‌ها بر حسب منبع و تاریخ فرق می‌کند و این راهنما آن‌ها را با هم تطبیق نمی‌دهد. سازنده همچنین برنامهٔ Key Card را برای ساکنان اجرا می‌کند. ثبت شخص حقوقی در طول پژوهش برای این راهنما قابل‌دریافت نبود، بنابراین تاریخ ثبت و سهامداران ذکر نشده‌اند.
W2 Urban East Tbilisi یک بلوک مسکونی ۱۶ طبقه در حال ساخت در بزرگراه کاختی شمارهٔ ۶۳ در سامگوری، تفلیس، از سازنده Tetri Kvadrati (w2) است. در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحه‌های سازنده ۳۰۸ آپارتمان را در طبقه‌های ۳ تا ۱۶ نشان می‌دهند که ۹۴ مورد فروخته‌شده، ۴ مورد رزرو شده و ۲۱۰ مورد آزاد است، با تاریخ تحویل دسامبر ۲۰۲۸.
سازنده قیمت‌های پیشنهادی هر واحد را از USD ۴۲٬۴۵۴٫۵ برای یک واحد یک‌اتاقه ۳۴٫۱ متر مربعی تا USD ۱۰۹٬۴۶۲ برای یک واحد سه‌اتاقه ۹۵٫۶ متر مربعی منتشر می‌کند، با نرخ‌های USD ۱٬۲۴۵ و ۱٬۲۰۰ و ۱٬۱۴۵ به ازای هر متر مربع بر حسب نوع و یک واحد با USD ۱٬۱۱۰ به ازای هر متر مربع. قیمت‌ها در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند و با رزرو یا فروش واحدها تغییر می‌کنند.
سازنده در متن انگلیسی، روسی و گرجی خود دسامبر ۲۰۲۸ را منتشر می‌کند. Korter تاریخ تحویلی ذکر نمی‌کند. آنچه الزام‌آور است تاریخ قرارداد است، بنابراین راهنما آن را در میان مواردی که باید کتبی درخواست شوند آورده است. خواننده باید تاریخ صفحه را اظهار سازنده بداند که تأیید مستقلی برای آن پیدا نشده است.
در هیچ‌یک از ۲۱۴ صفحهٔ واحدی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد طرحی فهرست نشده و فهرست طرح‌های هر واحد خالی است. صفحه‌ها یک Custom Plan بنا به درخواست با شرایط فردی که منتشر نمی‌شوند پیشنهاد می‌کنند. خریداری که برنامهٔ اقساط می‌خواهد باید آن را کتبی و همراه با کل مبلغ قابل‌پرداخت و ترتیبات حساب امانی درخواست کند.
سازنده برای این پروژه سطح تکمیل ذکر نمی‌کند. Korter می‌گوید آپارتمان‌ها در وضعیت آماده‌سازی پایه و بدون تکمیل نهایی تحویل می‌شوند، و در سطری دیگر می‌گوید تکمیل مقدماتی دارند. تور سه‌بعدی (3D) فضایی مبله را فقط به‌عنوان تصویرسازی نشان می‌دهد. تعریف کتبی وضعیت تحویل نخستین موردی است که باید درخواست شود.
هر منبع وضعیت فروش را در روزی متفاوت می‌خواند. سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ عدد ۲۱۴ را نشان داد، Korter در ۳ نوامبر عدد ۲۱۳ و یک خلاصهٔ نتایج جست‌وجوی سپتامبر عدد ۲۱۷. تفکیک بر حسب نوع هم میان نسخه‌ها جابه‌جا می‌شود. راهنما هر رقم را با تاریخش نشان می‌دهد و هیچ‌یک را انتخاب نمی‌کند.
Korter از TBC Bank یاد می‌کند و ماشین‌حسابی نشان می‌دهد که نرخ‌های قابل‌مشاهده و تعبیه‌شدهٔ آن با هم نمی‌خوانند، بنابراین این رقم پیشنهاد نیست. صفحهٔ بانکی که نام پروژه را ذکر کند پیدا نشد. بانک ملی گرجستان سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰ درصد برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارز خارجی تعیین می‌کند و هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند.
اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت گرجستان مالکیت ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی را با ارزش بازار ارزیابی‌شده بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری لازم دارد. هر قیمت منتشرشده زیر USD ۱۵۰٬۰۰۰ است (بالاترین USD ۱۰۹٬۴۶۲)، بنابراین هیچ واحد منفردی بر پایهٔ قیمت پیشنهادی به آن حد یا بالاتر نمی‌رسد. ارزش ارزیاب ملاک است، نه قیمت.
Korter می‌گوید ایستگاه مترو ورکتیلی حدود ۲۰ دقیقه پیاده و فرودگاه ۱۵ تا ۲۰ دقیقه با خودرو فاصله دارد. محاسبهٔ خط مستقیم راهنما از نشانگر نقشهٔ سازنده ۱٫۶ کیلومتر تا ایستگاه ورکتیلی و ۵٫۹ کیلومتر تا فرودگاه را می‌دهد. فاصله‌های خط مستقیم از مسیرهای واقعی کوتاه‌ترند، پس آن‌ها را کران پایین بدانید.
شمارهٔ واحد و قیمت را کتبی، تعریف سطح تکمیل، تاریخ تحویل در قرارداد، نام حقوقی نهاد امضاکننده، مجوزها و گواهی ثبتی، برنامهٔ پرداخت و شرایط حساب امانی، تعریف متراژ و شرایط بانک را به‌صورت کتبی بخواهید. بخش ۹ دوازده مورد را فهرست می‌کند. یک وکیل گرجی می‌تواند آن‌ها را با پیش‌نویس قرارداد بسنجد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
