پروژه W2 Sanzona Tbilisi یک بلوک مسکونی ۱۱ طبقه در خیابان Chargali شمارهٔ ۵۰ در ناحیهٔ نادزالادوی تفلیس است و صفحه‌های سازنده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هشت آپارتمان برای فروش در آن فهرست کرده‌اند که همگی از یک نوع‌اند: دو خوابه، از ۷۳٫۴ تا ۸۵٫۴ متر مربع، با نرخ USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع.
این راهنمای پروژه W2 Sanzona Tbilisi صفحه‌های Tetri Kvadrati (برند w2، که در صفحهٔ شرایط با نام White Square آمده است) را به همان صورتی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بودند بررسی می‌کند و آنچه Korter، Galt & Taggart، ویکی‌پدیا و منابع رسمی گرجستان منتشر کرده‌اند را کنار آن‌ها می‌گذارد. چهار آپارتمان از هشت آپارتمان «موجود» و چهار آپارتمان «رزرو شده» علامت خورده است. این صفحه‌ها نه توصیفی از نازک‌کاری منتشر می‌کنند، نه پیشرفت ساخت را و نه شرایط پرداخت اقساطی را.
هر جا منابع با هم اختلاف دارند، هر رقم همراه با منبع و تاریخ خودش آمده است و راهنما میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند. به این‌ها زمینهای دربارهٔ ناحیه و دسترسی آن به مترو، قواعد گرجستان دربارهٔ خرید، ثبت، مالیات و اقامت، و فهرستی از مواردی که خریدار می‌تواند به‌صورت کتبی درخواست کند افزوده شده است.
صفحهٔ پروژه نزد سازنده، Sanzona را مجتمعی مسکونی و مدرن در خیابان Chargali در ناحیهٔ نادزالادوی توصیف می‌کند، با ساختمانی ۱۱ طبقه شامل ۱۰۳ آپارتمان مسکونی و یک پارکینگ یک‌طبقه. نشانی به گرجی چنین آمده است: تفلیس، ناحیهٔ نادزالادوی، خیابان Chargali شمارهٔ ۵۰، و پیوند نقشه مختصات ۴۱٫۷۶۸۸ N، ۴۴٫۷۹۷۹ E را دارد. اتمام کار برای دسامبر ۲۰۲۸ اعلام شده است. این‌ها سخنان خود سازنده است که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد.
برای خریدار، نکتهٔ عملی این است که چه تعداد بسیار کمی از واحدهای این ساختمان هنوز در فهرست سازنده باقی مانده است. ۱۰۳ آپارتمان کل ساختمان است و انتخابگر طبقهٔ سازنده طبقه‌های ۲ تا ۷ را فروخته‌شده نشان می‌دهد. آنچه در صفحهٔ آپارتمان‌ها باقی مانده هشت آپارتمان در طبقه‌های ۱ و ۸ تا ۱۱ است. همهٔ آن‌ها از یک خانوادهٔ چیدمان، یعنی آپارتمان دو خوابه، هستند و یک نرخ قیمت دارند: USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع.
توصیف سازنده همچنین ویژگی‌هایی دربارهٔ بهره‌وری انرژی، ایمنی در برابر آتش و ژنراتور را به زمان آینده برمی‌شمارد و چند گروه از خریداران را نام می‌برد که مدنظر دارد. راهنما این ویژگی‌ها را به‌عنوان اظهاراتی ثبت می‌کند که باید در قرارداد تأیید شوند (بخش ۷) و جهت‌گیری به سوی مخاطب خاص را کنار می‌گذارد. جدول زیر واقعیت‌های کلیدی را همراه با منبع هر یک آورده است.
| واقعیت‌های کلیدی W2 Sanzona Tbilisi | به‌صورت منتشرشده (w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن گفته شده باشد) |
|---|---|
| موقعیت | تفلیس، ناحیهٔ نادزالادوی، خیابان Chargali شمارهٔ ۵۰؛ Korter شمارهٔ ۵۰а را درج کرده و محله را Sanzona نوشته است |
| سازنده | Tetri Kvadrati (برند w2)؛ Korter سازنده را White Square نامیده است |
| ساختمان | یک بلوک، ۱۱ طبقه، ۱۰۳ آپارتمان مسکونی، یک پارکینگ یک‌طبقه؛ Korter ساختار قاب یکپارچهٔ بتنی و آسانسور را اضافه می‌کند |
| آپارتمان‌های فهرست‌شده | ۸: چهار آپارتمان «موجود» (شمارهٔ ۱، ۶، ۹۵، ۹۸) و چهار آپارتمان «رزرو شده» (شمارهٔ ۶۹، ۷۵، ۷۶، ۸۵) |
| نوع واحد | دو اتاق خواب همراه با هال و بالکن؛ صفحه عبارت «Rooms ۳» را درج می‌کند؛ مساحت کل از ۷۳٫۴ تا ۸۵٫۴ متر مربع |
| قیمت | USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع برای هر آپارتمان فهرست‌شده؛ آپارتمان‌ها از USD ۹۱٬۷۵۰ تا ۱۰۶٬۷۵۰ (فقط آپارتمان‌های موجود: از USD ۹۱٬۷۵۰ تا ۱۰۶٬۵۰۰) |
| قیمت به لاری | حدود GEL ۲۳۷٬۹۰۰ تا ۲۷۶٬۸۰۰ برای هشت آپارتمان با نرخ بانک ملی گرجستان (NBG)، یعنی USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳ در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۸ (سازنده، متن‌های انگلیسی، روسی و گرجی)؛ Korter: سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۸ |
| وضعیت | در حال ساخت («Ongoing»)؛ پیشرفت ساخت منتشر نشده است |
| نازک‌کاری | ذکر نشده است |
| طرح پرداخت | یک طرح عمومی، «Full Payment» (۱۰۰ درصد پیش‌پرداخت)؛ طرح سفارشی در صورت درخواست؛ شرایط اقساط منتشر نشده است |
| طرف قرارداد | در صفحهٔ پروژه نام برده نشده است |
سه نوع منبع مختلف این بلوک را توصیف می‌کنند: صفحه‌های سازنده، پورتال آگهی Korter و خبر منتشرشدهٔ خود سازنده. این منابع دربارهٔ نشانی، تعداد طبقه‌ها، تعداد آپارتمان‌ها و سه‌ماههٔ تحویل هم‌نظرند. در تعداد اتاق‌ها، در تعداد آپارتمان‌های برای فروش و در اندازهٔ کوچک‌ترین آپارتمان با هم تفاوت دارند. جدول زیر سخنان و ارقام هر یک از منابع را تکرار می‌کند و میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند.
| مورد | به نقل از سازنده (w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | آنچه منابع دیگر منتشر می‌کنند |
|---|---|---|
| نام سازنده | عنوان صفحه‌ها Tetri Kvadrati را می‌گوید؛ صفحهٔ شرایط، به گرجی، می‌گوید این وب‌سایت را White Square (თეთრი კვადრატი)، یک شرکت توسعهٔ املاک، اداره می‌کند | Korter (قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶): سازنده White Square |
| نشانی | خیابان Chargali شمارهٔ ۵۰، ناحیهٔ نادزالادوی (متن گرجی) | Korter: Chargali St، ۵۰а؛ خبر سازنده در ۲۰ ژوئیه ۲۰۲۶ نام محله را «Sanazona» نوشته است |
| طبقه‌ها و آپارتمان‌ها | ۱۱ طبقه؛ ۱۰۳ آپارتمان مسکونی؛ پارکینگ یک‌طبقه | Korter: ۱ ساختمان، ۱۱ طبقه، ۱۰۳ آپارتمان؛ خبر ۱۱ طبقه و ۱۰۳ آپارتمان را می‌گوید |
| شمارهٔ آپارتمان‌ها | شماره‌هایی که در صفحه‌های تک‌تک آپارتمان‌ها دیده شد تا ۱۰۲ می‌رسد | Korter: ۱۰۳ آپارتمان |
| آپارتمان‌های برای فروش | کارت و انتخابگر طبقه: ۸؛ صفحه‌های آپارتمان‌ها چهار تا از آن‌ها را Reserved علامت زده‌اند | Korter: «۱ listing for sale»؛ آپارتمان‌های ۳ اتاقه ۷۶٫۵ تا ۸۵٫۴ متر مربع از USD ۹۵٬۶۲۵ |
| تعداد اتاق | هر صفحهٔ آپارتمان «Rooms ۳» را درج می‌کند؛ تفکیک اتاق‌ها دو اتاق خواب و یک هال را نام می‌برد؛ فیلتر اتاق خواب در صفحهٔ آپارتمان‌ها ۲ را نشان می‌دهد | Korter: «۳-room» |
| کوچک‌ترین آپارتمان | توصیف: «apartment sizes start from 34.3 sq.m»؛ کوچک‌ترین آپارتمان فهرست ۷۳٫۴ متر مربع است | Korter: ۷۶٫۵ متر مربع کوچک‌ترین چیدمان ۳ اتاقهٔ نمایش‌داده‌شده است |
| قیمت | USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع؛ فیلتر صفحهٔ آپارتمان‌ها از $92k تا $107k را نشان می‌دهد | Korter: از USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع؛ از USD ۹۵٬۶۲۵ |
| تحویل | «Completion date: December 2028» در صفحه‌های انگلیسی، روسی و گرجی | Korter: «next delivery in Q4 ۲۰۲۸» |
| وضعیت | برچسب کارت «Ongoing»؛ داده‌های کارت فیلد completedBlocks = ۱ از ۱ بلوک را دارد که صفحه نمایش نمی‌دهد؛ رقم پیشرفت ساخت وجود ندارد | Korter: «۱ house is under construction» |
| شمارهٔ کاداستر | در w2.ge نشان داده نشده است | Korter: 01.12.07.007.002 |
| نازک‌کاری | ذکر نشده است | ذکر نشده است |
دو مورد از این تفاوت‌ها توضیحی ساده دارد که خود صفحه‌ها به آن اشاره می‌کنند. عدد ۸ آپارتمان موجود همان عددی است که انتخابگر طبقه برمی‌گرداند و شامل چهار آپارتمانی می‌شود که صفحه‌های آپارتمان‌ها آن‌ها را Reserved علامت زده‌اند؛ بنابراین تعداد آپارتمان‌های بدون رزرو چهار است. و «۳-room» در Korter با «Rooms ۳» نزد سازنده ظاهراً یک آپارتمان‌ها را توصیف می‌کنند، زیرا هر دو دامنه به ۸۵٫۴ متر مربع ختم می‌شود.
تفاوت‌های باقی‌مانده پرسش‌هایی گشوده برای سازنده‌اند: آیا آپارتمانی نزدیک به ۳۴٫۳ متر مربع اعلام‌شده هنوز فروخته نشده است، چرا شمارهٔ آپارتمان‌ها به ۱۰۲ ختم می‌شود، و فیلد completedBlocks در کارت برای بلوکی که اتمامش دسامبر ۲۰۲۸ اعلام شده چه معنایی دارد. هیچ‌کدام ارقام اصلی را تغییر نمی‌دهد و راهنما هر یک از آن‌ها را همان‌گونه که درج شده است رها می‌کند.
سازنده برای هر آپارتمان در صفحهٔ خود آن قیمتی درج می‌کند و راهنما آن‌ها را به‌عنوان قیمت‌های پیشنهادی دیده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بازتولید می‌کند. این قیمت‌ها بدون اطلاع قبلی تغییر می‌کنند؛ خود صفحهٔ شرایط نیز این را صریحاً می‌گوید. فهرست صفحهٔ آپارتمان‌ها برای چهار آپارتمان موجود قیمت نشان می‌دهد و برای چهار آپارتمان دیگر، به‌جای قیمت، فقط واژهٔ Reserved را. قیمت آپارتمان‌های رزرو شده به همین دلیل از صفحه‌های جداگانهٔ خودشان آمده است که راهنما در همان روز دوباره بازشان کرد.
| شمارهٔ آپارتمان در W2 Sanzona Tbilisi | طبقه | وضعیت | مساحت (متر مربع) | قیمت (USD) | USD به ازای هر متر مربع | GEL با نرخ ۲٫۵۹۳۳ |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | ۱ | موجود | ۷۳٫۴ | ۹۱٬۷۵۰ | ۱٬۲۵۰ | ۲۳۷٬۹۳۵ |
| ۶ | ۱ | موجود | ۷۹٫۹ | ۹۹٬۸۷۵ | ۱٬۲۵۰ | ۲۵۹٬۰۰۶ |
| ۶۹ | ۸ | رزرو شده | ۸۳٫۹ | ۱۰۴٬۸۷۵ | ۱٬۲۵۰ | ۲۷۱٬۹۷۲ |
| ۷۵ | ۹ | رزرو شده | ۸۵٫۴ | ۱۰۶٬۷۵۰ | ۱٬۲۵۰ | ۲۷۶٬۸۳۵ |
| ۷۶ | ۹ | رزرو شده | ۷۶٫۷ | ۹۵٬۸۷۵ | ۱٬۲۵۰ | ۲۴۸٬۶۳۳ |
| ۸۵ | ۱۰ | رزرو شده | ۸۵٫۰ | ۱۰۶٬۲۵۰ | ۱٬۲۵۰ | ۲۷۵٬۵۳۸ |
| ۹۵ | ۱۱ | موجود | ۸۵٫۲ | ۱۰۶٬۵۰۰ | ۱٬۲۵۰ | ۲۷۶٬۱۸۶ |
| ۹۸ | ۱۱ | موجود | ۸۳٫۹ | ۱۰۴٬۸۷۵ | ۱٬۲۵۰ | ۲۷۱٬۹۷۲ |
هر آپارتمان دقیقاً USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است. قیمت هر کدام بنابراین حاصل‌ضرب مساحت در همین نرخ است و مجموع‌های جدول فقط از حساب ساده به دست می‌آیند: ۷۳٫۴ متر مربع می‌شود USD ۹۱٬۷۵۰ و ۸۵٫۴ متر مربع می‌شود USD ۱۰۶٬۷۵۰. فاصلهٔ ارزان‌ترین تا گران‌ترین آپارتمان ۱۲٫۰ متر مربع و USD ۱۵٬۰۰۰ است. فهرست هیچ پله‌ای برای طبقهٔ بالاتر نشان نمی‌دهد؛ آپارتمان ۹۸ در طبقهٔ ۱۱ و آپارتمان ۶۹ در طبقهٔ ۸ هر دو ۸۳٫۹ متر مربع و هر دو USD ۱۰۴٬۸۷۵ هستند.
| جدول قیمت به تفکیک گروه (محاسبه‌شده از ارقام سازنده) | آپارتمان‌های دیده‌شده | مساحت (متر مربع) | قیمت (USD) | USD به ازای هر متر مربع | آپارتمان میانگین |
|---|---|---|---|---|---|
| همهٔ آپارتمان‌های فهرست‌شده | ۸ | از ۷۳٫۴ تا ۸۵٫۴ (مجموع ۶۵۳٫۴) | از ۹۱٬۷۵۰ تا ۱۰۶٬۷۵۰ (جمع ۸۱۶٬۷۵۰) | ۱٬۲۵۰ | ۸۱٫۷ متر مربع؛ USD ۱۰۲٬۰۹۴ |
| علامت «موجود» | ۴ | از ۷۳٫۴ تا ۸۵٫۲ (مجموع ۳۲۲٫۴) | از ۹۱٬۷۵۰ تا ۱۰۶٬۵۰۰ (جمع ۴۰۳٬۰۰۰) | ۱٬۲۵۰ | ۸۰٫۶ متر مربع؛ USD ۱۰۰٬۷۵۰ |
| علامت «رزرو شده» | ۴ | از ۷۶٫۷ تا ۸۵٫۴ (مجموع ۳۳۱٫۰) | از ۹۵٬۸۷۵ تا ۱۰۶٬۷۵۰ (جمع ۴۱۳٬۷۵۰) | ۱٬۲۵۰ | ۸۲٫۸ متر مربع؛ USD ۱۰۳٬۴۳۸ |
این‌ها قیمت‌های پیشنهادی برای نوع واحد فهرست‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هستند، نه قیمت معاملات انجام‌شده، و به نازک‌کاری‌ای بستگی دارند که سازنده آن را توصیف نمی‌کند.
Korter در ۳ نوامبر ۲۰۲۶ عبارت «از USD ۹۵٬۶۲۵» را برای چیدمان ۳ اتاقهٔ ۷۶٫۵ تا ۸۵٫۴ متر مربع درج کرده بود، یعنی حاصل‌ضرب ۷۶٫۵ متر مربع در همان نرخ USD ۱٬۲۵۰. فهرست سازنده در ۱۲ نوامبر آپارتمانی با ۷۶٫۵ متر مربع ندارد؛ کوچک‌ترین آن ۷۳٫۴ متر مربع است. رقم Korter نشانه‌ای از یک پورتال آگهی است، پس راهنما آن را کنار فهرست سازنده می‌گذارد و این دو را با هم تطبیق نمی‌دهد.
به لاری، داده‌های صفحهٔ سازنده نرخ USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳ را درج کرده‌اند، همان نرخی که بانک ملی گرجستان به‌عنوان نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ منتشر کرد. با این نرخ USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع برابر GEL ۳٬۲۴۱٫۶ به ازای هر متر مربع است. اینکه قیمت به کدام ارز تثبیت می‌شود و آیا مبلغ لاری با نرخ تغییر می‌کند را قرارداد تعیین می‌کند؛ صفحه‌ها دربارهٔ هر دو ساکت‌اند.
وضعیت «رزرو شده» را باید همان‌گونه که هست و ساده خواند. صفحه‌ها نمی‌گویند چه کسی آپارتمانی را رزرو کرده، برای چه مدت، یا آیا رزرو می‌تواند منقضی شود. خواننده باید آپارتمان رزرو شده را برای امروز غیرقابل‌دسترس بداند و از سازنده کتبی بپرسد که آیا انتظار می‌رود رزروی آزاد شود.
بلوک ۱۱ طبقه دارد و موجودی باقی‌مانده بین آن‌ها یکنواخت پخش نشده است. انتخابگر طبقه طبقه‌های ۲ تا ۷ را «All apartments sold» (همهٔ آپارتمان‌ها فروخته شده) گزارش می‌کند و موجودی را در طبقه‌های ۱ و ۸ تا ۱۱ نشان می‌دهد. کنار هم گذاشتن انتخابگر و صفحه‌های آپارتمان‌ها نشان می‌دهد چهار آپارتمان موجود و چهار آپارتمان رزرو شده کجا هستند.
| طبقه | متن انتخابگر طبقه (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | موجود | رزرو شده | شمارهٔ آپارتمان‌ها |
|---|---|---|---|---|
| ۱ | Available: 2 apts | ۲ | ۰ | ۱، ۶ |
| ۲ تا ۷ | All apartments sold | ۰ | ۰ | در فهرست نیست |
| ۸ | Available: 1 apts | ۰ | ۱ | ۶۹ |
| ۹ | Available: 2 apts | ۰ | ۲ | ۷۵، ۷۶ |
| ۱۰ | Available: 1 apts | ۰ | ۱ | ۸۵ |
| ۱۱ | Available: 2 apts | ۲ | ۰ | ۹۵، ۹۸ |
| جمع | ۸ | ۴ | ۴ | ۸ آپارتمان |
اگر طبقه‌به‌طبقه خوانده شود، تصویر روشن است. طبقه‌های ۸، ۹ و ۱۰ هر یک در انتخابگر موجودی نشان می‌دهند، اما هر آپارتمانی در آن‌ها برچسب Reserved دارد. آپارتمان‌های بدون رزرو همان دو آپارتمان طبقهٔ اول و همان دو آپارتمان طبقهٔ آخرند. این فقط خوانشی از صفحه‌ها در یک تاریخ مشخص است. شمارش‌های سازنده ممکن است ظرف یک روز تغییر کند و جدول باید پیش از هر تصمیم دوباره به‌روز شود.
صفحه‌های آپارتمان‌ها تفکیک اتاق‌ها را دارند، که نزدیک‌ترین چیز به پلان طبقه با ارقام است که سازنده ارائه می‌دهد. برای هر آپارتمان اتاق خواب ۱، اتاق خواب ۲، بالکن، سرویس بهداشتی و، در هفت آپارتمان از هشت، هال را فهرست می‌کند. جدول ارقام را کنار هم می‌گذارد و دو ستون محاسبه‌شده می‌افزاید: مجموع بخش‌های فهرست‌شده و اختلاف آن با مساحت کل درج‌شده.
| شمارهٔ آپارتمان | اتاق خواب ۱ | اتاق خواب ۲ | بالکن | سرویس بهداشتی | هال | مجموع بخش‌های فهرست‌شده | مساحت کل درج‌شده | اختلاف |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ | ۱۵٫۲ | ۱۰٫۵ | ۹٫۹ | ۷٫۰ | ۱۱٫۱ | ۵۳٫۷ | ۷۳٫۴ | ۱۹٫۷ |
| ۶ | ۱۴٫۳ | ۱۲٫۵ | ۲٫۴ | ۴٫۷ | ۸٫۰ | ۴۱٫۹ | ۷۹٫۹ | ۳۸٫۰ |
| ۶۹ | ۱۳٫۷ | ۱۲٫۹ | ۷٫۰ | ۴٫۲ | ۱۴٫۲ | ۵۲٫۰ | ۸۳٫۹ | ۳۱٫۹ |
| ۷۵ | ۱۰٫۵ | ۱۵٫۴ | ۲۱٫۲ | ۷٫۰ | ۱۱٫۷ | ۶۵٫۸ | ۸۵٫۴ | ۱۹٫۶ |
| ۷۶ | ۱۴٫۱ | ۱۶٫۱ | ۲٫۶ | ۵٫۰ | ۸٫۴ | ۴۶٫۲ | ۷۶٫۷ | ۳۰٫۵ |
| ۸۵ | ۱۲٫۹ | ۱۴٫۹ | ۱۳٫۳ | ۵٫۵ | ۹٫۹ | ۵۶٫۵ | ۸۵٫۰ | ۲۸٫۵ |
| ۹۵ | ۱۲٫۹ | ۱۴٫۹ | ۱۳٫۳ | ۵٫۵ | درج نشده | ۴۶٫۶ | ۸۵٫۲ | ۳۸٫۶ |
| ۹۸ | ۱۳٫۷ | ۱۲٫۹ | ۷٫۰ | ۴٫۲ | ۱۴٫۲ | ۵۲٫۰ | ۸۳٫۹ | ۳۱٫۹ |
بخش‌های فهرست‌شده در هر آپارتمان مجموعی کمتر از مساحت کل درج‌شده دارند، به اندازهٔ ۱۹٫۶ تا ۳۸٫۶ متر مربع. صفحه‌ها نمی‌گویند باقی‌مانده از چه ساخته شده و نمی‌گویند آیا مساحت کل درج‌شده بالکن را هم در بر می‌گیرد یا نه.
بنابراین از این تفکیک نمی‌توان دربارهٔ اندازهٔ فضای نشیمن یا آشپزخانه نتیجه‌ای گرفت؛ پلان واحد و بند مساحت در قرارداد این کار را می‌کند. بالکن‌ها از ۲٫۴ متر مربع (آپارتمان ۶) تا ۲۱٫۲ متر مربع (آپارتمان ۷۵) متغیرند، تفاوتی که شایان توجه است، زیرا قیمت هر متر مربع یکسان است.
دو جفت آپارتمان ارقام یکسانی را تکرار می‌کنند. آپارتمان‌های ۶۹ و ۹۸ تفکیک یکسانی دارند و آپارتمان ۹۵ آپارتمان ۸۵ را تکرار می‌کند، جز اینکه ردیف هال ندارد. صفحه‌های سازنده در میان تصاویر پروژه پلان‌های نمونهٔ طبقه‌های ۱ و ۱۱ را دارند. خریداری که چیدمان مشخصی می‌خواهد باید پلان همان آپارتمانی را درخواست کند که شمارهٔ دقیقش را در نظر دارد.
حالا تعداد اتاق‌ها. صفحه‌های آپارتمان‌های سازنده «Rooms ۳» را درج می‌کنند، در حالی که تفکیک اتاق‌ها دو اتاق خواب و یک هال را نام می‌برد و فیلتر اتاق خواب در صفحهٔ آپارتمان‌ها ۲ را نشان می‌دهد. Korter همین آپارتمان‌ها را ۳ اتاقه می‌نامد. صفحه‌ها هرگز قاعدهٔ شمارش را بیان نمی‌کنند، اما محتمل‌ترین خوانش، که تفکیک اتاق‌ها آن را تأیید می‌کند، این است که عدد درج‌شده هال را هم می‌شمارد و هر آپارتمان دو اتاق خواب دارد. راهنما از عبارت «دو خوابه» استفاده می‌کند و «Rooms ۳» را فقط همان‌گونه که درج شده نقل می‌کند.
سرانجام سطر ۳۴٫۳ متر مربع. توضیح پروژه می‌گوید اندازهٔ آپارتمان‌ها از ۳۴٫۳ متر مربع شروع می‌شود. هیچ آپارتمانی با این اندازه در فهرست نیست و کوچک‌ترین آن ۷۳٫۴ متر مربع است، و صفحه‌ها نمی‌گویند آیا آپارتمان‌های کوچک‌تر فروخته‌نشده وجود دارند یا فروخته شده‌اند. برای W2 Sanzona Tbilisi، خریداری که استودیو یا آپارتمان یک‌خوابه می‌جوید باید مستقیماً از سازنده بپرسد و به آن سطر تکیه نکند.
قیمت هر متر مربع بدون مقایسه معنای چندانی ندارد، و مقایسه فقط به اندازهٔ هم‌پایگی مبنایش ارزش دارد. نرخ سازنده قیمت پیشنهادی برای نازک‌کاری‌ای است که توصیف نمی‌کند. ارقام منابع دیگر از سه نوع متفاوت‌اند: میانگین‌های ناحیه‌ای Galt & Taggart برای آپارتمان‌های بازار اولیه در وضعیت وایت فریم (white frame)، نرخ‌های «از» در Korter که حداقل‌های هر پروژه‌اند، و حداقل‌های ناحیه‌ای Korter برای ساختمان‌های جدید. جدول آن‌ها را با تاریخ‌هایشان فهرست می‌کند.
| سنجه | رقم | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| این بلوک، هر هشت آپارتمان فهرست‌شده | USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع | w2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ (قیمت پیشنهادی) |
| این بلوک، نرخ «از» | USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع | Korter، قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶ |
| نادزالادوی، میانگین بازار اولیه، وایت فریم | USD ۱٬۲۱۳ به ازای هر متر مربع؛ ۲۴۱ فروش آپارتمان ثبت‌شده در آن ماه | Galt & Taggart، گزارش ژانویهٔ ۲۰۲۶، منتشرشده در ۲۷ فوریهٔ ۲۰۲۶ |
| نادزالادوی، همان سنجه، ویرایش قبلی | USD ۱٬۱۴۹ به ازای هر متر مربع؛ ۳۴۱ فروش آپارتمان ثبت‌شده در آن ماه | Galt & Taggart، گزارش اکتبر ۲۰۲۵، منتشرشده در ۵ دسامبر ۲۰۲۵ |
| تفلیس، میانگین بازار اولیه، وایت فریم | USD ۱٬۳۸۵ به ازای هر متر مربع (ژانویهٔ ۲۰۲۶)؛ USD ۱٬۳۵۲ (اکتبر ۲۰۲۵) | Galt & Taggart، همان دو ویرایش |
| نادزالادوی، ساختمان‌های جدید «از» | USD ۱٬۳۰۱ به ازای هر متر مربع | Korter، مجتمع‌های جدید نزدیک ایستگاه مترو Grmagele، بررسی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
فقط به‌عنوان حساب ساده: USD ۱٬۲۵۰ حدود ۳ درصد بالاتر از میانگین ژانویهٔ ۲۰۲۶ نادزالادوی یعنی USD ۱٬۲۱۳ و حدود ۱۰ درصد پایین‌تر از میانگین تفلیس یعنی USD ۱٬۳۸۵ در همان ویرایش است. این مقایسه چندان دقیق نیست و سست است. سری قیمت گزارش مال خود گزارش است و یادداشت آن می‌گوید آمار فروشش بر داده‌های ثبت تکیه دارد که در آن فروش‌های بازار اولیه با تأخیر ثبت می‌شوند. نرخ سازنده قیمت فهرست است و نازک‌کاری پشت آن ناشناخته است.
صفحهٔ Korter برای ناحیه در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، تعداد ۲۷ پروژه را در نادزالادوی فهرست می‌کند. جدول بعدی هشت مورد از فهرست ناحیه و فهرست مترو را برمی‌گزیند تا خواننده دامنهٔ نرخ‌های «از» در پورتال را ببیند. این‌ها نشانه‌هایی از یک پورتال‌اند و چنین برچسب خورده‌اند، و سازندگان نام‌برده همان‌هایی هستند که پورتال نام می‌برد.
| پروژه‌ها در Korter، بررسی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نشانی در Korter | از، USD به ازای هر متر مربع | سازنده به نقل از Korter |
|---|---|---|---|
| White Square Sanzona | Chargali St, 50а | ۱٬۲۵۰ | White Square |
| MODX Temka | Chargali St, 79l | ۱٬۲۰۰ | Modx Development |
| Archi Guramishvili | David Guramishvili Ave, 64 | ۱٬۱۵۱ | Archi |
| Archi Kikvidze Garden | Zaira Kikvidze 1st Lane, 4 | ۱٬۴۰۰ | Archi |
| Parks Town | Tsotne Dadiani St, 305-313 | ۱٬۳۵۰ | Archigrami |
| Roof Chkondideli | Giorgi Chqondideli St, 34d | ۱٬۲۵۰ | Roof Development |
| Monolith New Depo | Vakhtang Ninua St, 3-8 | ۱٬۲۸۰ | Monolith Group |
| K3 Tower | David Guramishvili Ave, 64 | ۱٬۳۰۰ | K3 Tower |
دو احتیاط دربارهٔ آن جدول لازم است. نرخ «از» در یک پورتال معمولاً ارزان‌ترین واحد پروژه را نشان می‌دهد، که دربارهٔ آپارتمان معمولی چیز زیادی نمی‌گوید. و نازک‌کاری پروژه، طبقه و تاریخ تحویل نیز نرخ را جابه‌جا می‌کنند، پس رقم پایین‌تر یا بالاتر قضاوتی دربارهٔ هیچ پروژه‌ای نیست. راهنما از این رتبه‌بندی هیچ نتیجه‌ای نمی‌گیرد.
صفحهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ ناحیهٔ نادزالادوی آن را یک ناحیهٔ اداری (raioni) تفلیس توصیف می‌کند که محله‌هایش نادزالادوی، سانزونا، تمکا، لوتکینی و آوشنیانی را در بر می‌گیرد، و جمعیت آن را ۱۵۴٬۵۰۰ نفر در ۲۰۱۷ با استناد به سندی از شهرداری تفلیس می‌آورد. Korter بلوک را در نادزالادوی، سانزونا ثبت کرده که همخوان است. برای سنجش مقیاس، اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) جمعیت تفلیس را ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ از ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر کل کشور اعلام می‌کند.
سازنده ایستگاه مترو Grmagele، دریای تفلیس و زیرساخت‌های شهری را «all located nearby» (همگی در نزدیکی) می‌نامد و فاصله‌ای درج نمی‌کند. راهنما بنابراین دو رقم را از روی مختصات محاسبه کرد و آن‌ها را برچسب‌گذاری نمود. از نقطهٔ نقشه در صفحهٔ پروژه تا نشانگر ایستگاه Ghrmaghele در ویکی‌پدیا، فاصلهٔ خط مستقیم حدود ۰٫۷۵ کیلومتر است. مسیر جاده‌ایِ مدل‌سازی‌شده از Open Source Routing Machine ۱٫۶ کیلومتر است. هیچ‌یک از این دو نه زمان پیاده‌روی است و نه وعدهٔ دسترسی.
Ghrmaghele (با املای Grmagele هم نوشته می‌شود) یک ایستگاه زیرزمینی با سکوی جزیره‌ای در خط آخمتلی–ورکتیلی، نخستین خط مترو تفلیس، میان ایستگاه‌های گورامیشویلی و دیدوبه است. طول خط ۱۹٫۶ کیلومتر با ۱۶ ایستگاه است، در ۱۱ ژانویهٔ ۱۹۶۶ افتتاح شده و در Station Square به خط ساپورتالو وصل می‌شود. صفحهٔ ایستگاه در ویکی‌پدیا (۲۸ نوامبر ۱۹۸۵) و صفحهٔ خط (۱۶ نوامبر ۱۹۸۵ برای این قطعه) دربارهٔ تاریخ افتتاح اختلاف دارند، به همین دلیل راهنما هیچ‌یک را نقل نمی‌کند. شرکت حمل‌ونقل تفلیس (Tbilisi Transport Company) برای مترو یک سفرساز و صفحهٔ نرخ بلیت منتشر می‌کند.
| از نقطهٔ نقشهٔ پروژه (۴۱٫۷۶۸۸ N، ۴۴٫۷۹۷۹ E) تا | خط مستقیم (کیلومتر) | مسیر جاده‌ای (کیلومتر) | مبنا |
|---|---|---|---|
| ایستگاه مترو Ghrmaghele | ۰٫۷۵ | ۱٫۶ | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
| ایستگاه مترو Didube | ۲٫۶ | ۴٫۱ | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
| Station Square (تقاطع خط ۱ و خط ۲) | ۵٫۱ | ۹٫۷ | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
| Dinamo Arena | ۵٫۱ | ۸٫۹ | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
| میدان آزادی | ۸٫۴ | ۱۲٫۸ | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
| دریای تفلیس (نقطهٔ مرکزی مخزن، نه ساحل) | ۴٫۵ | محاسبه نشد | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | ۱۷٫۱ | ۲۸٫۸ | مختصات ویکی‌پدیا؛ در اینجا محاسبه شد |
ارقام جدول محاسبات خود راهنما هستند (haversine برای خط مستقیم؛ سرور عمومی OSRM برای فاصلهٔ جاده‌ای، که شبکهٔ جاده را مدل می‌کند و نه ترافیک یا حمل‌ونقل عمومی را). سازنده هیچ‌یک از این ارقام را درج نمی‌کند. کسی که زندگی‌اش را حول مترو برنامه‌ریزی می‌کند باید مسیر ایستگاه را پیاده بررسی کند، زیرا آرایش خیابان‌ها مسیر واقعی را تعیین می‌کند.
دربارهٔ دریای تفلیس، ویکی‌پدیا مخزنی را در فلات ایوری در شمال شرقی تفلیس توصیف می‌کند، با مساحت سطح حدود ۱۱٫۶ کیلومتر مربع در یک مطالعهٔ ۲۰۱۹ و ۱۱٫۸ کیلومتر مربع در دایرةالمعارف گرجی، که برای تأمین آب آشامیدنی شهری، آبیاری و تفریح به کار می‌رود. رقم خط مستقیم بالا تا مرکز آب است، پس فاصله تا ساحل کوتاه‌تر است، و این زمان سفر نیست. متن سازنده به نزدیکی دریای تفلیس و فضاهای تفریحی اشاره می‌کند و رقمی نمی‌دهد.
هم‌نامی می‌تواند گمراه کند. مجتمع دیگری به نام SanZona در خیابان دیوید گورامیشویلی ۷۱ و ۷۳ قرار دارد؛ صفحهٔ Korter برای آن دو خانه را نشان می‌دهد که در ۲۰۱۷ تکمیل شده‌اند و سازنده‌شان Epic Development است. این ساختمانی جداست از سازنده‌ای دیگر و با پروژهٔ این راهنما هیچ ارتباطی ندارد. قیمت‌ها و جزئیات آن را نباید به‌عنوان داده‌های W2 Sanzona Tbilisi خواند.
آنچه صفحه‌های سازنده دربارهٔ ناحیه درج نمی‌کنند به اندازهٔ آنچه درج می‌کنند اهمیت دارد: هیچ فاصله‌ای تا مدرسه، درمانگاه، فروشگاه یا پارک، هیچ توصیف دسترسی خیابان‌به‌خیابان، هیچ اطلاعاتی دربارهٔ سروصدا یا ترافیک. راهنما این خلأها را با ادعاهای بدون منبع پر نمی‌کند و چیزی از خود نمی‌افزاید. صفحه‌های نواحی شهرداری تفلیس، بازدید از محل و اسناد برنامه‌ریزی شهری جاهایی هستند که می‌توان آن‌ها را بررسی کرد.
سازنده پروژه را در حال ساخت («Ongoing») می‌نامد و تاریخ اتمام را دسامبر ۲۰۲۸ می‌گوید، یکسان در متن‌های انگلیسی، روسی و گرجی. از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ این حدود ۲۵ ماه فاصله است. «next delivery in Q4 ۲۰۲۸» در Korter با آن سازگار است. صفحهٔ پروژه نه درصد پیشرفت ساخت، نه شمارهٔ پروانه، نه فهرست مراحل ساخت و نه سازوکار تحویل (صورت‌جلسهٔ تحویل کلید، دورهٔ رفع نقص، کمک به ثبت) را درج می‌کند.
توصیف چند ویژگی را برمی‌شمارد که همگی به زمان آینده یا به‌صورت کلی بیان شده‌اند. جدول آن‌ها را با عبارت‌بندی‌شان ثبت می‌کند، همراه با آنچه خریدار معمولاً می‌خواهد تا هر یک را به تعهدی قراردادی تبدیل کند.
| اظهار در صفحهٔ پروژه | عبارت‌بندی | چه چیزی را کتبی درخواست کنید |
|---|---|---|
| ژنراتور | مجتمع «will be equipped with» ژنراتور پشتیبان برای آسانسورها، پارکینگ، راهروها، فضاهای مشترک و روشنایی اضطراری | مشخصات ژنراتور در پیوست قرارداد و مدارهایی که تغذیه می‌کند |
| ایمنی در برابر آتش | «Modern fire safety systems»، زمان آینده | تأییدیهٔ طرح ایمنی آتش و فهرست سیستم‌های نصب‌شده |
| بهره‌وری انرژی | پروژه «fully complies with modern energy efficiency standards» همراه با عایق حرارتی و صوتی | استاندارد یا مقرراتی که منظور است و گواهی یا سند طراحی که آن را نشان می‌دهد |
| درها و پنجره‌ها | درها و پنجره‌های «Energy-efficient» | مشخصات پنجره و در: پروفیل، شیشه، برند |
| پارکینگ | یک پارکینگ یک‌طبقه | اینکه جاها جداگانه فروخته می‌شوند یا نه، تعداد و قیمت آن‌ها و محل ثبتشان |
| آسانسور و اسکلت | Korter: آسانسور و ساختار قاب یکپارچهٔ بتنی | تعداد و مارک آسانسور در مشخصات؛ سیستم سازه‌ای در اسناد پروانه |
| موقعیت | دسترسی به مسیرهای عمدهٔ حمل‌ونقل؛ مترو و دریای تفلیس «nearby» | چیزی قراردادی نیست؛ در محل بررسی کنید (بخش ۶) |
شرایط پرداخت در قالبی محدود درج شده‌اند. صفحه‌های آپارتمان‌ها یک انتخابگر طرح پرداخت با یک طرح عمومی به نام «Full Payment» نشان می‌دهند: ۱۰۰ درصد پیش‌پرداخت، ۰ درصد پرداخت آخر، و تخفیفی از نوع «Amount» با مقدار ۱۵۰. واحد این ۱۵۰ ذکر نشده، پس راهنما آن را تبدیل نمی‌کند. گزینهٔ دوم، با برچسب «Custom Plan»، خریدار را دعوت می‌کند با تیم تماس بگیرد تا طرحی متناسب با او تنظیم شود؛ شرایط آن منتشر نشده است.
این یعنی در صفحه‌های عمومی برای این بلوک نه جدول زمان‌بندی اقساط، نه درصد بیعانه، نه پرداختی مرتبط با تحویل و نه بانک شریک تأمین مالی دیده می‌شود. صفحهٔ شرایط، به گرجی، می‌افزاید که قیمت‌ها، مساحت‌ها و موجودی ممکن است بدون اطلاع قبلی تغییر کنند، که تصاویر و پلان‌ها ممکن است صرفاً تصویری باشند، که پر کردن فرم ملکی را رزرو نمی‌کند، و که معامله فقط با امضای قرارداد مربوط اثر می‌یابد. شرایط فروش در قرارداد است و نه در وب‌سایت.
سازنده همچنین Key Card را اجرا می‌کند، برنامه‌ای که چنین توصیف شده که «up to ۵۰ partner companies» را گرد هم می‌آورد و برای ساکنان در مصالح بازسازی، مبلمان، لوازم خانگی، آموزش، ورزش و کالاهای دیگر تخفیف می‌دهند. صفحه شرکا را با برچسب‌های درصدی فهرست می‌کند.
صفحه نمی‌گوید چه کسی واجد شرایط است، کارت چگونه صادر می‌شود، چه مدت اعتبار دارد و آیا برای این پروژه اعمال می‌شود، پس راهنما آن را شرط خرید نمی‌شمارد. اگر این موضوع برای خریدار مهم باشد، می‌توان شرایط را از سازنده به‌صورت کتبی خواست.
دربارهٔ بانک‌ها، آگهی Korter می‌گوید آپارتمان‌های بلوک را می‌توان با وام مسکن از TBC Bank خرید و یک ماشین‌حساب نشان می‌دهد. این اظهار پورتال است؛ صفحه‌ای از بانک که نام این پروژه را ببرد پیدا نشد و w2.ge برای آن هیچ بانکی را نام نمی‌برد. صفحهٔ BasisBank یک پروژهٔ دیگر و تکمیل‌شدهٔ w2 را به‌عنوان پروژهٔ شریک فهرست می‌کند، که دربارهٔ این بلوک چیزی نمی‌گوید. بخش ۸ محدودیت‌های وام‌دهی بانک ملی را می‌آورد و بخش ۹ پرسشی را که باید از سازنده پرسید.
مالکیت آپارتمان طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی در دو گام منتقل می‌شود: معاملهٔ کتبی، سپس ثبت حق خریدار در ثبت عمومی. این ماده میان شهروند و خارجی فرقی نمی‌گذارد. محدودیتی که حقوق گرجستان واقعاً برای مالکیت خارجیان دارد به زمینهای کشاورزی مربوط است، که ماده ۴ قانون اساسی مالکیت زمینهای کشاورزی آن‌ها را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی نگه می‌دارد. آپارتمان در یک بلوک مسکونی در آن دسته نمی‌گنجد.
برای تصویر کلی، صفحه‌های مربوط به مالکیت خارجیان در گرجستان و فرایند خرید را بخوانید. این بخش به قواعدی بسنده می‌کند که به یک خرید کوچک پیش‌فروش (off-plan) مانند خرید این راهنما مربوط‌اند، و هر قاعده از متن اصلی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد نقل شده است.
خریداری که نمی‌تواند حضور یابد دو راه دارد. یکی وکالت‌نامه‌ای است که برای گرجستان قانونی شده باشد؛ جدول وضعیت کنفرانس لاهه گرجستان را عضو کنوانسیون آپوستیل نشان می‌دهد که از ۱۴ مه ۲۰۰۷ در آنجا لازم‌الاجرا است. راه دیگر خدمت قرارداد هوشمند اداره ثبت است: حقوق به‌صورت آنلاین در یک نشست مجازی ثبت می‌شود که طرفین از پیش رزرو می‌کنند. اینکه سازنده کدام راه را ترجیح می‌دهد باید در پاسخ‌های کتبی او بیاید.
ثبت فهرست قیمتی دارد. جدول هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) برای ثبت تغییر حق یا تعهد مرتبط با حق مالکیت GEL ۱۵۰ در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم دریافت می‌کند. با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD، این‌ها تقریباً USD ۵۸، ۱۰۴ و ۱۳۵ می‌شود. این سرعت کار است که هزینه را تعیین می‌کند، نه قیمت آپارتمان. مستخرج ثبت در یک روز کاری GEL ۲۰، به‌صورت آنلاین GEL ۱۳ است، به‌علاوهٔ GEL ۲۶ برای نسخهٔ انگلیسی.
| گام برای آپارتمان پیش‌فروش | چه کسی | زمان یا هزینه | منبع |
|---|---|---|---|
| گرفتن شمارهٔ آپارتمان، قیمت، مبنای مساحت و پیش‌نویس قرارداد | خریدار، سازنده | در w2.ge منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه در w2.ge |
| سفارش مستخرج ثبت برای زمین یا ساختمان | خریدار، وکیل، NAPR | GEL ۲۰ در ۱ روز کاری؛ GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای نسخهٔ انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| تطبیق داده‌های کاداستر با مستخرج | خریدار، وکیل | Korter عدد 01.12.07.007.002 را درج می‌کند؛ در اینجا با ثبت تطبیق داده نشد | Korter |
| امضای قرارداد کتبی | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پرداخت طبق برنامهٔ قرارداد | خریدار | برنامه منتشر نشده است | انتخابگر طرح پرداخت در صفحه‌های آپارتمان‌ها |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ بر اساس سرعت | جدول هزینه‌های NAPR |
| امضای از راه دور، در صورت نیاز | خریدار، NAPR | وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا نشست مجازی رزروشده | قرارداد هوشمند NAPR |
مالیات‌ها در ادامه. تغییری در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرایی شد: متن انگلیسی قانون مالیات در matsne.gov.ge اکنون قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان روز را در میان اصلاحات خود فهرست می‌کند. طبق ماده ۲۰۲(۵)، دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی غیر از زمین نرخی بین ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار آن در پایان سال قبل دارد. طبق ماده ۲۰۶(۱)(a)، اگر درآمد خانواده در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد، معاف است.
گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ آستانهٔ قبلی معافیت را GEL ۴۰٬۰۰۰ اعلام می‌کند، به همین دلیل راهنماهایی که پیش از تغییر نوشته شده‌اند بازهٔ قدیمی‌تری نشان می‌دهند. ماده ۲۰۱(۱)(c.a) املاک متعلق به شخص حقیقی، از جمله ساختمان نیمه‌تمام، را شامل می‌شود. اینکه خریدار پیش‌فروش پیش از ثبت مالک شمرده شود یا نه، به قرارداد و سابقهٔ ثبتی بستگی دارد.
اشخاص حقیقی تا ۱ نوامبر اظهارنامه می‌دهند و تا ۱۵ نوامبر می‌پردازند (ماده ۲۰۵). سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) یک ماشین‌حساب ۲۰۲۶ برای اشخاص حقیقی دارد و راهنمای مالیات بر دارایی در گرجستان مراحل تسلیم اظهارنامه را شرح می‌دهد.
قواعد دیگر در اینجا صرفاً به‌عنوان قاعده آمده‌اند: اجارهٔ مسکونی‌ای که شخص حقیقی بدون کسورات دریافت می‌کند ۵ درصد مالیات دارد (ماده ۸۱)، نرخ عمومی شخصی ۲۰ درصد است، و مازاد فروش آپارتمان مسکونی ۵ درصد مالیات دارد مگر اینکه مالک آن را بیش از دو سال نگه داشته باشد (مواد ۸۱ و ۸۲(۱)(f.a)). مالیات بر ارزش افزوده ۱۸ درصد است (ماده ۱۶۶)؛ قرارداد باید بگوید آیا قیمت آن را شامل می‌شود.
دربارهٔ اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای بیگانه‌ای توصیف می‌کند که مالک ملکی غیر از زمین کشاورزی باشد با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، که ارزیاب مجاز تعیین کند. ماده ۱۵(j) قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت همین آزمون را بیان می‌کند. آژانس همچنین اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی با ارزش بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ توصیف می‌کند. ارزش ارزیابی‌شده ملاک است، نه قیمت قرارداد.
در مقایسه با قیمت‌های درج‌شده، حساب کوتاه است. هر هشت آپارتمان کمتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ قیمت دارند؛ بالاترین USD ۱۰۶٬۷۵۰ است. با USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع، آپارتمانی برای رسیدن به این رقم باید ۱۲۰ متر مربع باشد، و بزرگ‌ترین آپارتمان فهرست ۸۵٫۴ متر مربع است. اینکه ارزش ارزیابی‌شده یا ترکیبی از املاک قاعده را برآورده کند یا نه، پرسشی برای آژانس و ارزیاب مجاز است. راهنمای اجازهٔ اقامت در گرجستان درخواست را شرح می‌دهد.
تأمین مالی آخرین قطعهٔ این تصویر است. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان (NBG) نسبت وام به ارزش را برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارز خارجی ۷۰ درصد محدود می‌کند. سقف نسبت پرداخت به درآمد به درآمد خالص ماهانه بستگی دارد: زیر GEL ۱٬۵۰۰ برابر ۲۵ درصد (لاری) و ۲۰ درصد (ارز خارجی) است؛ از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا ۵۰ و ۳۰ درصد. هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند؛ راهنمای وام مسکن برای خارجیان توضیح می‌دهد چه انتظاری داشت.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال؛ معافیت اگر درآمد خانوادهٔ سال قبل GEL ۱۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) |
| اجارهٔ مسکونی دریافتی شخص حقیقی | ۵ درصد بدون کسورات؛ در غیر این صورت نرخ عمومی ۲۰ درصد | قانون مالیات، ماده ۸۱ |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵ درصد؛ پس از بیش از دو سال مالکیت مالیاتی بر مازاد نیست | قانون مالیات، مواد ۸۱، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸ درصد؛ قرارداد می‌گوید آیا قیمت آن را شامل می‌شود | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، که ارزیاب مجاز تعیین کند | SDA؛ قانون بیگانگان |
| محدودیت‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰ درصد (لاری)، ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر اساس گروه درآمدی | NBG |
| نرخ ارز به‌کاررفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی NBG |
صفحه‌های W2 Sanzona Tbilisi چند نکته را باز می‌گذارند. هر مورد زیر یک خلأ را به سندی یا پاسخی تبدیل می‌کند که پیش از هر پرداختی می‌توان خواست. چند مورد به فرم رزرو می‌خورند، بیشترشان به قرارداد فروش تعلق دارند. برای هر چه به یک آپارتمان مشخص مربوط است، شمارهٔ آپارتمان همچون لنگر عمل می‌کند.
این پرسش‌ها برای هر خرید پیش‌فروش عادی‌اند و دربارهٔ این پروژه به‌طور خاص و به‌تنهایی چیزی نمی‌گویند. پاسخ‌های نگه‌داشته‌شده به‌صورت کتبی همراه با مدارک رزرو، به خریدار امکان می‌دهد این بلوک را با بلوک‌های دیگر بر مبنایی یکسان بسنجد.
از یازده پروژهٔ در حال ساخت در صفحهٔ پروژه‌های سازنده، ده پروژه آپارتمان موجود نشان می‌دهند: نه در تفلیس و یکی در کوتایسی. جدول داده‌های کارت هر یک را در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد: آپارتمان‌هایی که کارت موجود می‌شمارد و قیمت «از» به ازای هر متر مربع. کارت نمی‌گوید قیمت «از» به کدام نوع واحد یا نازک‌کاری مربوط است.
کارت Sanzona آپارتمان‌های رزرو شدهٔ خود را در میان آپارتمان‌های موجود می‌شمارد؛ راهنما این را برای کارت‌های بقیهٔ پروژه‌ها بررسی نکرده است. این مقایسه چیزی را رتبه‌بندی نمی‌کند.
| پروژه | نشانی روی کارت w2.ge | واحدهای شمارش‌شده به‌عنوان موجود | قیمت «از» روی کارت، USD به ازای هر متر مربع |
|---|---|---|---|
| W2 Mindeli Tbilisi | سابورتالو، Dzotsi street 2 | ۹۲ | ۹۵۰ |
| W2 Isani Park Tbilisi | ایسانی، Hospital Turn N5 / 7 Vladimer Lobzhanidze Street | ۶۱۲ | ۱٬۲۲۵ |
| W2 Urban East Tbilisi | تفلیس، بزرگراه کاختی (Kakheti Highway) ۶۳ | ۲۱۴ | ۱٬۱۱۰ |
| W2 Filigreen ۲ Tbilisi | سابورتالو، Giorgi Danelia st. 61 | ۶ | ۱٬۳۵۰ |
| W2 Jikia Tbilisi | سابورتالو، Politkovskaya str. 12 | ۷ | ۱٬۴۵۰ |
| W2 Varketili VI Tbilisi | 38A Shuamta St.، ورکتیلی | ۸ | ۱٬۱۸۰ |
| Sanzona (همین راهنما) | نادزالادوی، Chargali St. ۵۰ | ۸ | ۱٬۲۵۰ |
| W2 Varketili V Tbilisi | ورکتیلی، ناحیهٔ مسکونی III، بلوک X، ساختمان ۹ | ۱۰ | ۱٬۲۰۰ |
| W2 Varketili IV Tbilisi | ورکتیلی، ناحیهٔ مسکونی III، Shuamta Street 40 | ۵ | ۱٬۲۰۰ |
| W2 Kutaisi Georgia | کوتایسی، Lado Asatiani Street 96 | ۱۷ | ۷۰۰ |
Sanzona و پروژه‌های ورکتیلی یک ویژگی مشترک دارند: خبر سازنده در ۲۰ ژوئیه ۲۰۲۶ پروژهٔ خیابان Chargali و پروژهٔ خیابان Shuamta در ورکتیلی را با هم به‌عنوان دو پروژهٔ مسکونی جدید معرفی می‌کند. با این حال این دو محل از هم دورند: Sanzona نزدیک ایستگاه Ghrmaghele در بخش شمالی نخستین خط مترو است و ورکتیلی پایانهٔ همان خط.
جدا از w2، در همین ناحیه پروژه‌هایی از سازندگان دیگر در این سایت هست. Archi Guramishvili Tbilisi در محدودهٔ سانزونا در خیابان گورامیشویلی است که صفحه‌اش آن را نزدیک همان ایستگاه مترو قرار می‌دهد، و صفحه‌های Archi قیمتی درج نمی‌کنند. Archi Dighomi ۳ Tbilisi در دیدی دیگومی است و Archi Akhmeteli Tbilisi در گلدانی. Mira Verde Tbilisi در Tbilisi Hills است و قیمت‌ها را به درهم می‌دهد. برای تصویر گسترده‌تر شهر، راهنمای قیمت املاک در تفلیس، صفحهٔ تفلیس و صفحهٔ گرجستان را ببینید.
هر چه در این بخش آمده اظهار خود سازنده است که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در w2.ge خوانده شد. صفحهٔ دربارهٔ ما می‌گوید Tetri Kvadrati بخشی از BK Holding است، اکوسیستمی که شرکت ساختمانی BK Construction و کالج ساختمانی Construct2 را ترکیب می‌کند. می‌گوید BK Construction بیش از ۳۰ سال است در گرجستان پروژه می‌سازد، با سبدی از مجتمع‌های مسکونی، هتل‌های برندهای بین‌المللی و ساختمان‌های چندمنظوره.
طبق همان صفحه، شرکت برای ایجاد مفاهیم جدید محله تأسیس شد و پروژه‌هایی را در تفلیس و کوتایسی گرد هم می‌آورد. صفحه یک مدیرعامل و یک شریک مدیر را نام می‌برد. صفحهٔ اصلی شمارنده‌هایی نشان می‌دهد: ۱۱ پروژهٔ در حال ساخت، ۶ پروژهٔ تکمیل‌شده و بیش از ۲٬۵۰۰ آپارتمان تکمیل‌شده، و متن «۵+ years» با عبارت «since ۲۰۲۱». این ارقام را خود شرکت اعلام کرده است و راهنما آن‌ها را حسابرسی نکرده است. رسانه‌ها و صفحه‌های بانک‌ها پروژه‌ها را بسته به تاریخ به شکل‌های مختلف می‌شمارند.
صفحهٔ شرایط، به گرجی، می‌گوید وب‌سایت w2.ge را White Square (თეთრი კვადრატი)، یک شرکت توسعهٔ املاک، اداره می‌کند. صفحهٔ تماس یک دفتر مرکزی و دفترهای فروش در تفلیس و کوتایسی را فهرست می‌کند. صفحهٔ پروژهٔ Sanzona نه طرف قرارداد را نام می‌برد و نه پیمانکار ساخت را، و راهنما آن‌ها را کنار می‌گذارد؛ بخش ۹ آن‌ها را به‌عنوان مواردی برای درخواست فهرست می‌کند.
این یک بلوک مسکونی ۱۱ طبقه با ۱۰۳ آپارتمان و یک پارکینگ یک‌طبقه در خیابان Chargali شمارهٔ ۵۰ در ناحیهٔ نادزالادوی است که Tetri Kvadrati (برند w2) آن را می‌سازد. سازنده اتمام را دسامبر ۲۰۲۸ اعلام می‌کند. در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هشت آپارتمان برای فروش فهرست کرده است، همگی دو خوابه با مساحت ۷۳٫۴ تا ۸۵٫۴ متر مربع. بلوک در حال ساخت است و صفحه‌ها هیچ رقمی برای پیشرفت منتشر نمی‌کنند.
کارت و انتخابگر طبقهٔ سازنده ۸ را می‌شمارند، اما صفحه‌های آپارتمان‌ها چهار تا از آن‌ها را رزرو شده علامت زده‌اند، پس چهار آپارتمان برچسب رزرو ندارند: شمارهٔ ۱ و ۶ در طبقهٔ ۱ و شمارهٔ ۹۵ و ۹۸ در طبقهٔ ۱۱. چهار آپارتمان دیگر، شمارهٔ ۶۹، ۷۵، ۷۶ و ۸۵، در طبقه‌های ۸ تا ۱۰ هستند. شمارش‌ها هر لحظه ممکن است تغییر کند، پس صفحهٔ آپارتمان‌های سازنده در همان روز مرجع است.
سازنده USD ۱٬۲۵۰ به ازای هر متر مربع را برای هر آپارتمان فهرست‌شده درج می‌کند، که برای آپارتمان ۷۳٫۴ متر مربعی USD ۹۱٬۷۵۰ و برای آپارتمان ۸۵٫۴ متر مربعی USD ۱۰۶٬۷۵۰ می‌شود؛ آپارتمان‌های موجود از USD ۹۱٬۷۵۰ تا ۱۰۶٬۵۰۰ هستند. به لاری، با نرخ رسمی USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳ در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، حدود GEL ۲۳۷٬۹۰۰ تا ۲۷۶٬۸۰۰ است. این‌ها قیمت‌های پیشنهادی‌اند که طبق شرایط سازنده ممکن است بدون اطلاع تغییر کنند.
بر پایهٔ شواهد همان صفحه‌ها، نه. صفحه‌های آپارتمان‌ها «Rooms ۳» را درج می‌کنند، اما تفکیک اتاق‌ها در همان صفحه‌ها دو اتاق خواب، بالکن، سرویس بهداشتی و هال را فهرست می‌کند و فیلتر اتاق خواب ۲ را نشان می‌دهد. Korter همین آپارتمان‌ها را ۳ اتاقه می‌نامد. صفحه‌ها قاعدهٔ شمارش را بیان نمی‌کنند؛ خوانشی که با تفکیک می‌خواند دو اتاق خواب به‌علاوهٔ هال است. پلان واحد برای شمارهٔ دقیق آپارتمان موضوع را حل می‌کند.
سازنده دسامبر ۲۰۲۸ را در متن‌های انگلیسی، روسی و گرجی اعلام می‌کند و Korter سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۸ را درج می‌کند، پس منابع هم‌نظرند. این تاریخ تا وقتی در قرارداد فروش نوشته نشود تعهد قراردادی نیست. صفحه‌ها پیشرفت ساخت منتشر نمی‌کنند، به همین دلیل فهرست پرسش‌های کتبی صورت‌جلسهٔ تحویل، تاریخ و پیامدهای آن را در قرارداد می‌خواهد.
برای این بلوک هیچ طرحی منتشر نشده است. طرح پرداخت عمومی Full Payment نام دارد، با ۱۰۰ درصد پیش‌پرداخت، و تخفیفی ۱۵۰ دارد که صفحه واحدش را نمی‌گوید. یک Custom Plan در صورت درخواست و بدون شرایط عرضه می‌شود. خریداری که طرح اقساطی به او پیشنهاد می‌شود باید پیش از رزرو برنامه و هزینهٔ مؤثر آن را در مقایسه با قیمت نقدی کتبی بخواهد.
آزمون قانون وضعیت حقوقی بیگانگان به ملکی غیر از زمین کشاورزی نگاه می‌کند که ارزش بازارش بر حسب لاری از USD ۱۵۰٬۰۰۰ بیشتر باشد، چنان‌که ارزیاب مجاز تعیین کند. هر قیمت درج‌شده در اینجا کمتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ است و بالاترین USD ۱۰۶٬۷۵۰ است. اینکه ارزیاب چه نتیجه‌ای بگیرد پرسشی برای ارزیاب و آژانس توسعه خدمات عمومی است.
سازنده فاصله‌ای درج نمی‌کند و می‌گوید ایستگاه مترو Grmagele در نزدیکی است. از نقطهٔ نقشهٔ پروژه و مختصات ایستگاه در ویکی‌پدیا محاسبه شده، حدود ۰٫۷۵ کیلومتر در خط مستقیم است و مسیر جاده‌ای مدل‌سازی‌شده ۱٫۶ کیلومتر. این محاسبات راهنما هستند، نه سازنده، و زمان پیاده‌روی نیستند. سفرساز شرکت حمل‌ونقل تفلیس جایی است برای بررسی مسیرهای حمل‌ونقل عمومی.
خیر. مجتمعی به نام SanZona در خیابان دیوید گورامیشویلی ۷۱ و ۷۳ قرار دارد. Korter آن را دو خانه تکمیل‌شده در ۲۰۱۷ نشان می‌دهد و Epic Development را سازنده‌اش نام می‌برد. پروژهٔ این راهنما در خیابان Chargali شمارهٔ ۵۰ است، Tetri Kvadrati آن را در خبر ۲۰ ژوئیه ۲۰۲۶ معرفی کرد و موعد آن دسامبر ۲۰۲۸ است. این دو یک نام و یک برچسب محله دارند و هیچ چیز دیگری میانشان مشترک نیست.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ قانون مالیات دارایی شخص حقیقی غیر از زمین را وقتی درآمد خانواده در سال قبل GEL ۱۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بوده بدون مالیات می‌گذارد؛ بالاتر از آن ماده ۲۰۲(۵) نرخ ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال را اعمال می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و مالیات تا ۱۵ نوامبر سررسید دارد. اینکه این شامل آپارتمانی که هنوز در حال ساخت است می‌شود یا نه به قرارداد و سابقهٔ ثبتی بستگی دارد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
