W2 Varketili IV Tbilisi: 5 z 129 mieszkań, przewodnik (2026)

W2 Varketili IV Tbilisi to 10-kondygnacyjny budynek z 129 mieszkaniami przy Shuamta Street 40 (ulica Szuamta) w dzielnicy Warketili w Tbilisi. Na dzień 12 listopada 2026 r. strona dewelopera, w2.ge, pokazuje pięć z nich jako dostępne: dwa mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 48,7 i 48,9 m² oraz trzy mieszkania z dwiema sypialniami o powierzchni 77,6 m², wszystkie w cenie USD 1 200 za m². Niniejszy przewodnik zestawia te dane z serwisem Korter i niezależnymi źródłami oraz dodaje gruzińskie zasady, z którymi spotyka się kupujący z zagranicy.

Przegląd projektu W2 Varketili IV Tbilisi

Strona projektu na w2.ge dla tego budynku nosi tytuł „Varketili IV — Block 1” i podaje nazwę firmy Tetri Kvadrati. Przedstawia projekt W2 Varketili IV Tbilisi jako nowoczesny kompleks mieszkaniowy łączący lokalizację, funkcjonalny układ i wysokie standardy budowlane oraz stwierdza: „10-kondygnacyjny budynek obejmuje 129 mieszkań, których powierzchnia zaczyna się od 35,1 m²” (w oryginale „sq.m.”). Ten sam tekst podaje termin ukończenia: marzec 2028 r. Wszystko, co w tym przewodniku zacytowano z w2.ge, odczytano 12 listopada 2026 r.

Korter, portal ogłoszeniowy, prowadzi ten budynek jako White Square Varketili 4 i podawał „next delivery in Q1 2028” (czyli kolejny odbiór w pierwszym kwartale tego samego roku) wraz z cenami i dostępnością z datą 3 listopada 2026 r. White Square to angielska wersja nazwy Tetri Kvadrati, używana w starszych materiałach i w serwisie Korter, a w2 to marka w adresie strony. Ten przewodnik posługuje się własną nazwą dewelopera, czyli Varketili IV.

Praktyczny obraz jest wąski. Kondygnacje od 2 do 7 mają w selektorze pięter napis „All apartments sold” (wszystkie mieszkania sprzedane), a pięć mieszkań jest pokazanych jako dostępne, na kondygnacjach 1, 8, 9 i 10. Powierzchni 35,1 m² z opisu wśród nich nie ma. Sekcje 3 i 4 wymieniają te pięć mieszkań, a sekcja 2 pokazuje, w czym źródła się różnią.

Co podaje każde ze źródeł o liczbie mieszkań, odbiorze, wykończeniu i powierzchni

Strony dewelopera i portal zgadzają się co do większości faktów dotyczących struktury, a różnią się w kilku szczegółach. Tabela zestawia je obok siebie. Dane dewelopera są podane jako „według dewelopera (w2.ge, sprawdzono 12 listopada 2026 r.)”; dane Kortera jako „według Kortera, ceny i dostępność na dzień 3 listopada 2026 r.”. Przewodnik nie wybiera między źródłami i nie poprawia żadnej liczby.

Trzy wiersze zmieniają to, na czym może polegać kupujący. Pierwszy dotyczy powierzchni. Opis dewelopera mówi, że powierzchnie zaczynają się od 35,1 m², podczas gdy najmniejsze mieszkanie na liście dostępnych ma 48,7 m². Strony nie mówią, czy mieszkania o powierzchni 35,1 m² istnieją w budynku, czy zostały sprzedane, dlatego kupujący zainteresowany małym lokalem powinien zapytać, jakie mieszkania o takiej powierzchni istnieją i w jakim są stanie.

Drugi dotyczy wykończenia. Strona angielska podaje „semi-finished or fully renovated”, a strony rosyjska i gruzińska mówią o white frame lub pełnym remoncie. Nagłówek Kortera podaje green frame, a jego tekst white frame lub w pełni wykończone. Żadna ze stron nie mówi, które z pięciu mieszkań jest przekazywane w jakim stanie, i żadna nie określa, co obejmuje white frame. Zajmuje się tym sekcja 5.

Trzeci to termin odbioru. Marzec 2028 r. jest podany po angielsku i po gruzińsku, a rosyjski opis pomija ten wiersz. Licząc od 12 listopada 2026 r., marzec 2028 r. jest oddalony o około 16 miesięcy. Data na stronie internetowej nie jest datą umowną, dlatego pisemna lista w sekcji 9 zaleca, by wpisać ją do umowy sprzedaży razem z tym, co uznaje się za odbiór.

Jeszcze jedna uwaga o datowaniu. Strona w2.ge wyświetla baner informujący, że witryna działa w trybie testowym, z odnośnikiem do starszej witryny. Dane w tym przewodniku to te, które strony wyświetlały 12 listopada 2026 r., a własny Regulamin witryny (opublikowany po gruzińsku) stwierdza, że ceny, powierzchnie i dostępność mogą się zmieniać bez uprzedzenia oraz że treść witryny ma charakter informacyjny i nie jest wiążącą ofertą.

Jeden budynek: 10 kondygnacji, 129 numerów mieszkań i co pokazuje każda kondygnacja

W2 Varketili IV Tbilisi to jeden budynek, co upraszcza obraz. Selektor pięter na stronie projektu na w2.ge ma dziesięć wierszy, a każdy z nich albo podaje „All apartments sold” (wszystkie mieszkania sprzedane), albo wskazuje, ile mieszkań zostało. Tabela odtwarza ten selektor i dodaje liczbę konturów mieszkań narysowanych na planie każdej kondygnacji, co jest osobną daną i nie jest liczbą sprzedanych mieszkań.

Numery mieszkań biegną od 1 do 129. Plany kondygnacji 8, 9 i 10 obrysowują numery od 84 do 129 z wyjątkiem numerów 85 i 95, więc numeracja tych trzech kondygnacji obejmuje 46 numerów (14, 16 i 16), czyli 35,7 procent ze 129.

Spośród 44 obrysowanych mieszkań na tych kondygnacjach 40 narysowano jako sprzedane, a cztery jako dostępne. Plany kondygnacji od 1 do 7 obrysowują tylko po kilka mieszkań, więc obrysów nie da się zsumować w liczbę sprzedanych mieszkań dla niższych kondygnacji.

To, co można powiedzieć na podstawie podanego tekstu, jest ograniczone i dokładne. Pięć ze 129 mieszkań, czyli 3,9 procent, jest pokazanych jako dostępne. Pozostałych 124 nie jest pokazanych jako dostępne; strony podają „All apartments sold” dla kondygnacji od 2 do 7 i nie podają statusu „reserved” (zarezerwowane) na żadnej z przeczytanych stron. Liczba sprzedanych mieszkań jest więc wielkością wyliczoną, a nie podaną. W praktyce trzy górne kondygnacje zawierają wszystkie pozostałe mieszkania dwu- i trzypokojowe, a parter jedno.

W dymku przy parterze wspomniano też o dwóch lokalach komercyjnych. Opis dewelopera mówi o przestrzeniach mieszkalnych, przestrzeniach komercyjnych i nowoczesnej infrastrukturze, ale w filtrze listy lokali komercyjnych wymienione są tylko dwa projekty i Varketili IV nie jest jednym z nich. Kupujący, który chce nabyć lokal komercyjny na parterze, powinien więc zapytać wprost, czy któryś jest na sprzedaż; przewodnik nie traktuje żadnego jako oferowanego.

Poza tabelą sprzedaży strony dewelopera mówią niewiele o konstrukcji. Charakterystyka projektu w serwisie Korter podaje technologię monolitycznego szkieletu, windę, parking na poziomie terenu i strefę rekreacyjną, a jego tekst opisowy dodaje ściany z bloczków termoizolacyjnych, dach płaski z odwodnieniem, windy o niskim poziomie hałasu, system kontrolowanego wejścia, domofony, projekt bez barier, sufity o wysokości około trzech metrów i okna dwuszybowe. To twierdzenia portalu; na stronie dewelopera nie ma żadnego z nich.

Wizualizacje na w2.ge pokazują parking kryty pod częścią budynku i parking naziemny; mają charakter poglądowy, jak mówi regulamin strony o wszystkich grafikach. Numer ewidencyjny działki 01.19.20.022.025 występuje w serwisie Korter i jest pozycją, z którą kupujący może udać się do Rejestru Publicznego (Public Registry), aby zobaczyć, kto jest właścicielem działki i czy zarejestrowano wobec niej jakiekolwiek prawa.

Drabina cen: pięć mieszkań w USD, GEL i za metr kwadratowy

Każda z pięciu stron mieszkań na w2.ge podaje powierzchnię całkowitą, cenę w dolarach i cenę za metr kwadratowy, a strony mogą pokazywać tę samą cenę w lari według własnego kursu witryny GEL 2,5933 za USD. To kurs opublikowany przez Narodowy Bank Gruzji (NBG) na dzień 12 listopada 2026 r. Tabela wymienia każde mieszkanie tak, jak zostało podane, i dodaje przeliczenie na lari.

Drabina cen jest płaska. Wszystkie pięć mieszkań wyceniono na USD 1 200 za m², więc cena zmienia się tylko wraz z powierzchnią: mieszkanie na parterze i mieszkanie na dziesiątej kondygnacji tego samego typu różnią się o USD 240, bo ich powierzchnie różnią się o 0,2 m². Każdy dodatkowy metr kwadratowy między dwoma typami kosztuje USD 1 200, ponieważ różnica USD 34 680 między USD 58 440 a USD 93 120, podzielona przez różnicę powierzchni 28,9 m², daje dokładnie USD 1 200. Są to ceny ofertowe, które według strony mogą się zmienić bez uprzedzenia.

Razem pięć mieszkań ma 330,4 m² i kosztuje łącznie USD 396 480, czyli średnio USD 79 296 za mieszkanie. Te sumy to arytmetyka, a nie oferta jakiegokolwiek zestawu mieszkań. Korter podaje te same typy: 2-pokojowe od USD 58 440 i 3-pokojowe od USD 93 000 przy 77,5 m², czyli 77,5 razy USD 1 200. Powierzchnia na portalu jest o 0,1 m² mniejsza, a cena o USD 120 niższa niż na stronie dewelopera, i przewodnik odnotowuje obie wartości.

Strony mieszkań dzielą też każdą powierzchnię całkowitą na pomieszczenia, a części sumują się do powierzchni całkowitej co do części dziesiętnych. Oznacza to, że wyceniana powierzchnia obejmuje balkony w pełnym wymiarze. Następna tabela opiera się na podanym podziale na pomieszczenia i oblicza udział każdego pomieszczenia oraz cenę za metr kwadratowy powierzchni bez balkonów. Obliczenie jest własne przewodnika i tak zostało oznaczone.

Mieszkania trzypokojowe się wyróżniają. Ich dwa balkony dają razem 21,0 m², czyli ponad jedną czwartą z 77,6 m², a jeden z nich ma podane 17,8 m². Bez balkonów te same mieszkania wychodzą na około USD 1 645 za m², wobec około USD 1 290–1 316 dla mieszkań z jedną sypialnią. Deweloper wycenia według powierzchni całkowitej, więc nie jest to rozbieżność; pokazuje to, że dolarowa stawka za metr kwadratowy porównuje porównywalne wielkości tylko między mieszkaniami o podobnym udziale balkonów.

Kuchnia z salonem zajmuje największy udział powierzchni kondygnacji we wszystkich trzech układach: 26,5 z 48,7 m² (54,4 procent) w mieszkaniu 10, 25,3 z 48,9 m² (51,7 procent) w mieszkaniu 126 oraz 29,9 z 77,6 m² (38,5 procent) w układzie trzypokojowym. Plany 3D na stronach dewelopera to umeblowane ilustracje, więc meble na nich nie powinny być traktowane jako część jakiejkolwiek ceny.

Dla kontekstu: raport Galt & Taggart, streszczony przez Georgian Business Channel 3 lutego 2026 r., podaje średnie dla Tbilisi z grudnia 2025 r. Tabela zestawia stawkę w2.ge obok nich. Porównanie jest wyłącznie arytmetyczne: dane dla całego miasta obejmują wszystkie dzielnice, etapy i standardy wykończenia, więc nie są wzorcem porównywalnym dla tego budynku.

Ten sam raport odnotowuje 42 388 sprzedanych mieszkań w Tbilisi w 2025 r. i dopuszczoną powierzchnię mieszkalną 1,7 mln m² za ten rok. Zawiera też dane o czynszach i zwrotach, których ten przewodnik nie odtwarza.

Wykończenie, warunki płatności i orientacyjne dane hipoteczne

Strony w2.ge podają, w jakim stanie jest przekazywane mieszkanie, wyłącznie w opisie projektu, a sformułowania różnią się w zależności od języka. Żadna strona nie definiuje tych pojęć, a tabela zapisuje cztery wersje.

Ponieważ strony tego nie mówią, wykończenie danego mieszkania jest punktem na pisemną listę. White frame i green frame to pojęcia, których strony używają bez definicji, więc ich zawartość musi wynikać ze specyfikacji dewelopera i z umowy. Kupujący powinien poprosić o wykaz pomieszczenie po pomieszczeniu tego, co jest zainstalowane w chwili odbioru, obejmujący ściany, podłogi, okna, drzwi, instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną i armaturę sanitarną.

Jeśli chodzi o płatności, strony mieszkań na w2.ge zawierają pustą listę planu płatności oraz przycisk „Custom Plan”, który zaprasza odwiedzającego do poproszenia o plan. Dla W2 Varketili IV Tbilisi nie podano żadnego zadatku, harmonogramu rat, odsetek ani rachunku powierniczego (escrow).

Korter podaje, że mieszkania można kupić za pełną cenę lub z hipoteką TBC Bank, że szczegółowe plany płatności są dostępne w biurze sprzedaży oraz że oprocentowanie hipoteki zaczyna się od 7,4 procent nominalnie i 8,3 procent efektywnie, jest powiązane z Term SOFR, a ostateczna stawka jest ustalana przy zatwierdzeniu kredytu.

Kalkulator Kortera pokazuje przykładowy kredyt i miesięczną ratę, ale tekst strony przeczytany na potrzeby tego przewodnika nie pokazuje okresu ani założeń dotyczących wkładu własnego, więc przykład nie jest używany. Narodowy Bank Gruzji ustala limity stosunku kredytu do wartości (LTV) na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej, a bank może ustalić surowsze warunki dla nierezydenta. Sekcja 8 podaje pełne limity NBG, a przewodnik o hipotece dla cudzoziemców w Gruzji omawia stronę banków.

Deweloper prowadzi także program lojalnościowy, który strona nazywa Key Card (adres strony nadal brzmi w2-card). Strona Key Card mówi, że jest to karta dla mieszkańców Tetri Kvadrati, która „unites up to 50 partner companies” (łączy firmy partnerskie) oferujące rabaty na materiały remontowe, meble, sprzęt AGD, projektowanie wnętrz, edukację, sport i inne kategorie. Strona wymienia 46 firm partnerskich na trzech stronach, a 18 z nich na pierwszej stronie ma oznaczenia rabatów od 10 do 50 procent.

Strona nie mówi, kto ma do niej prawo, jak karta jest wydawana, jak długo jest ważna ani czy jest przyznawana automatycznie wraz z zakupem, a rabaty są ofertami partnerów. Kupujący, który liczy na kartę, powinien poprosić na piśmie o jej warunki oraz o własne warunki partnera dotyczące towarów, które zamierza kupić. Karta nie zmienia ceny mieszkania na przeczytanych stronach.

Lokalizacja projektu W2 Varketili IV Tbilisi: ulica Szuamta, III mikrodzielnica Warketili i dzielnica Samgori

Adres na stronach dewelopera to Tbilisi, III mikrodzielnica Warketili, III kwartał, Shuamta Street 40. Wersja gruzińska brzmi ვარკეთილის III მასივი, III კვარტალი, შუამთის 40, a wersja rosyjska III массив Варкетили, III квартал, улица Шуамта 40. Korter podaje Shuamta Street 40 i umieszcza projekt w dzielnicy Samgori, pod nagłówkiem Warketili.

Według Wikipedii dzielnica Samgori jest jedną z dzielnic administracyjnych Tbilisi i obejmuje osiedla Warketili, Orchewi, Dampalo, Lilo, Nawtlugi-2, Afryka, Aleksiejewka, Osiedle Lotniskowe i Zeemka. Jej infobox podaje liczbę ludności 177 844 z datą 2017 r. Lista 33 oficjalnych mikrodzielnic Tbilisi z tej samej encyklopedii wymienia w ramach Samgori: Warketili (VI-17), Mesame Masiwi, co po gruzińsku znaczy „trzeci masyw” (VI-18), Orchewi i Lotnisko (VI-19), Lilo (VI-20) oraz Kwemo Samgori (VI-21).

Przewodnik nie rozstrzyga, który z tych wpisów obejmuje Shuamta Street 40. „III mikrodzielnica” dewelopera i „trzeci masyw” z listy wyglądają na powiązane z nazwy, ale to jest odczytanie przewodnika, a nie stwierdzenie któregokolwiek ze źródeł. Kupujący, który potrzebuje dzielnicy do dokumentu, powinien wziąć ją z wpisu katastralnego, a nie z portalu ani ze strony internetowej.

Dla skali: Narodowy Urząd Statystyczny Gruzji (Geostat) podaje, że liczba ludności Gruzji 1 stycznia 2026 r. wynosiła 3 941,1 tysiąca, z czego 1 369,4 tysiąca mieszka w stolicy, i opisuje to jako ponad jedną trzecią ogółu. 177 844 mieszkańców Samgori to około 13 procent ludności stolicy w 2026 r., ale obie liczby dzieli dziewięć lat i nie są ściśle porównywalne. Dają rząd wielkości i nic dokładniejszego.

Współrzędne podane na mapie dewelopera, 41.688049 i 44.879954, lokalizują budynek na wschód od centrum, około 0,9 km w linii prostej od stacji metra Warketili. Poniższa tabela podaje odległości od tych współrzędnych. Odległości w linii prostej obliczono ze współrzędnych ze stron Wikipedii, odległości drogowe pochodzą z opartej na OpenStreetMap usługi wyznaczania tras OSRM, zapytanej 12 listopada 2026 r. bez uwzględnienia ruchu, więc są dolnymi granicami rzeczywistej podróży, a wartości z portalu to własne wartości Kortera.

Jedna różnica w tabeli zasługuje na uważne przeczytanie. Korter umieszcza stację kolejową i dworzec autobusowy w odległości 1,5 km, podczas gdy Wikipedia mówi, że węzeł kolejowy Samgori, który nazywa też Naftlugi, leży obok stacji metra Samgori, a współrzędne umieszczają tę stację metra w odległości 2,13 km w linii prostej. Przewodnik nie zlokalizował dworca autobusowego na mapie i podaje wartość portalu jako wartość portalu.

Co do codziennych udogodnień, Korter wymienia szkoły publiczne o numerach 139, 176, 90, 157, 145, 146 i 182, prywatne High School Nino i Albioni School oraz przedszkola 37 i 163, bez odległości. Targowisko Varketili i supermarkety EuroBrand, Madart, Fix Price, Carrefour City, Miniso Georgia, Spar i Nikora są wymienione jako w zasięgu spaceru, a kawiarnie i restauracje w odległości 10–20 minut pieszo. To twierdzenia portalu, których przewodnik nie sprawdzał na miejscu.

Metro, autobusy i lotnisko: jak dojechać do centrum z Warketili

Warketili to południowa stacja końcowa linii Achmeteli–Warketili, pierwszej linii metra w Tbilisi. Wikipedia opisuje ją jako linię o długości około 19,6 km z 16 stacjami, otwartą 11 stycznia 1966 r. i obsługiwaną przez Tbilisi Transport Company (Tbilisską Spółkę Transportową). Czytając stacje od południowego końca na schemacie linii, po Warketili następują Samgori, Isani, 300 Aragveli, Awlabari i Tawisuplebis Moedani (plac Wolności), potem Rustaweli, Marżanisziwili i plac Dworcowy.

Z tego wynika liczba, którą przewodnik może obliczyć: plac Wolności jest piątym przystankiem po Warketili, a plac Dworcowy ósmym. 15–20 minut do centrum podane przez Korter to stwierdzenie o czasie podróży, a przewodnik nie mierzył czasu przejazdu linią.

Strona Wikipedii o stacji Warketili nazywa ją ostatnią stacją linii i najbliższą lotniska oraz podaje, że była remontowana w 2007 i 2017 r., a modernizacja rozpoczęła się w lutym 2023 r. przy wartości kontraktu GEL 13,4 mln i planowanym czasie trwania 18 miesięcy według ogłoszenia mera, jak przekazuje je Wikipedia. Przewodnik nie sprawdzał obecnego stanu stacji.

Rok otwarcia stacji to punkt, w którym dwie strony tej samej encyklopedii się różnią. Tabela pokazuje je bez dokonywania wyboru, z dodanym wpisem o Samgori dla kolejności otwierania stacji linii.

Różnica czterech lat nie wpływa na zakup, ale pokazuje, dlaczego przewodnik opatruje każdą liczbę datą i wskazaniem źródła. Kupujący, który z jakiegokolwiek powodu potrzebuje roku otwarcia, powinien zwrócić się do Tbilisi Transport Company lub do urzędu miasta, a nie opierać się na haśle encyklopedycznym.

Co do autobusów, Korter podaje przystanek w odległości 105 m od projektu i obsługujące go linie: autobusy 319, 325, 350, 371 i 377 oraz minibusy 423, 424, 455, 493, 547 i 554. Te numery linii pochodzą z portalu i mogą się zmienić, więc kupujący powinien sprawdzić je w Tbilisi Transport Company, zanim zacznie polegać na danej linii.

Na dłuższe podróże Korter podaje, że stacja kolejowa Naftlugi i dworzec autobusowy Samgori są oddalone o 1,5 km, a lotnisko jest w zasięgu 20 minut jazdy. Wikipedia opisuje lotnisko jako położone 17 km na południowy wschód od miasta, obsłużyło ono 4,75 mln pasażerów w 2024 r. Według obliczeń ze współrzędnych projekt znajduje się 6,55 km od lotniska w linii prostej, a OSRM podaje 10,5 km drogą i około 17 minut bez uwzględnienia ruchu, co jest zgodne z 20 minutami podanymi przez Korter.

Dwie pozycje dopełniają obraz. Plac Wolności i plac Dworcowy, których współrzędne pochodzą ze stron Wikipedii Freedom Square i Station Square, są oddalone w linii prostej o 6,53 km i 7,85 km. Drogą OSRM podaje 8,3 km i 10,7 km, czyli 12 i 16 minut bez uwzględnienia ruchu. Rzeczywisty czas przejazdu zależy od pory dnia.

Nic na stronach dewelopera nie opisuje ulicy, hałasu, parkowania ani otoczenia budynku przy Shuamta Street, a wizualizacje mają charakter poglądowy. Ocenić to można podczas wizyty na miejscu o różnych porach dnia, a kupujący powinien poprosić dewelopera o pisemne potwierdzenie, które sąsiednie działki są zabudowane lub mają pozwolenia, ponieważ w Warketili wymieniono dwa inne projekty Tetri Kvadrati, z których jeden znajduje się przy 38A Shuamta Street (zob. sekcja 10).

Zakup w Gruzji: rejestracja, podatki, pobyt i finansowanie

Cudzoziemiec kupujący mieszkanie w budynku mieszkalnym przechodzi te same etapy nabycia własności co obywatel. Artykuł 183 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność rzeczy nieruchomej przechodzi na podstawie pisemnej czynności, po której następuje rejestracja prawa nabywcy w Rejestrze Publicznym. Ograniczenie skierowane do cudzoziemców dotyczy gruntów rolnych, które Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych w artykule 4 zastrzega dla państwa, gmin, obywateli i niektórych gruzińskich podmiotów.

Mieszkanie w tbiliskim budynku nie jest gruntem rolnym. Ogólną sytuację przedstawiają przewodniki o tym, czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości w Gruzji, oraz o tym, jak kupić nieruchomość w Gruzji.

W przypadku budynku jeszcze w budowie rejestruje się prawo lub zobowiązanie kupującego wynikające z umowy, a kolejność zdarzeń ustala umowa. Strona opłat Rejestru Publicznego podaje rejestrację zmiany prawa do nieruchomości oraz rejestrację zobowiązania związanego z prawem własności według tych samych trzech taryf. Taryfa zależy od szybkości złożenia wniosku i nie zmienia się wraz z ceną mieszkania.

Kupujący za granicą ma dwie powszechne drogi. Pierwszą jest pełnomocnictwo z apostille, jeżeli kraj podpisania jest stroną Konwencji o apostille; tabela statusu Konferencji Haskiej podaje, że Konwencja obowiązuje w Gruzji od 14 maja 2007 r. Drugą jest usługa smart-kontraktów rejestru, która rejestruje prawa online po umówionym spotkaniu wirtualnym. Drogę akceptowaną przez dewelopera należy potwierdzić na piśmie przed jakąkolwiek płatnością.

Zasady podatku od nieruchomości osób fizycznych zmieniono 30 września 2026 r. Na matsne.gov.ge angielski tekst Kodeksu podatkowego zawiera w wykazie zmian do artykułu 202 Ustawę nr 1874 z 30 września 2026 r. Ustęp 5 artykułu 202 ustala stawkę dla podlegającego opodatkowaniu mienia osoby fizycznej innego niż grunty na poziomie nie niższym niż 0,8 i nie wyższym niż 1 procent jego wartości rynkowej na koniec poprzedniego roku.

Artykuł 206(1)(a) zwalnia to mienie z podatku, jeśli dochód uzyskany przez rodzinę tej osoby w poprzednim roku nie przekroczył GEL 100 000.

Przegląd podatkowo-prawny EY Georgia za lipiec–wrzesień 2026 r. podaje, że wcześniejszy próg zwolnienia wynosił GEL 40 000, dlatego starsze przewodniki podają inne progi, i dodaje, że stawka jest określana według lokalizacji nieruchomości. Strona o podatku od nieruchomości Służby Dochodów (Revenue Service) również odwołuje się do granicy dochodu GEL 100 000.

Osoby fizyczne składają deklarację do 1 listopada i płacą do 15 listopada (artykuł 205(12) i (14)). To, czy kupujący w projekcie w budowie (off-plan) jest już podatnikiem, zależy od umowy i od wpisu w rejestrze, a kroki składania deklaracji omawia przewodnik o podatku od nieruchomości w Gruzji.

W przypadku wynajmu i odsprzedaży artykuł 81 Kodeksu ustala 5 procent od dochodu, który osoba fizyczna uzyskuje z wynajmu lokalu mieszkalnego, bez odliczeń, 20 procent jako ogólną stawkę osobistą oraz 5 procent od nadwyżki ze zbycia mieszkania (domu). Zgodnie z artykułem 82(1)(f.a) nadwyżka ze sprzedaży jest zwolniona, jeżeli lokal mieszkalny był własnością przez ponad dwa lata. VAT w artykule 166 wynosi 18 procent, a to, czy podana cena go zawiera, jest warunkiem umowy.

Jeśli chodzi o pobyt, Agencja Rozwoju Usług Publicznych (SDA) opisuje krótkoterminowe zezwolenie na pobyt dla cudzoziemca, który posiada tytuł do nieruchomości innej niż grunt rolny o wartości rynkowej przekraczającej równowartość USD 150 000 w GEL, ustalonej przez certyfikowanego rzeczoznawcę akredytowanej jednostki, oraz inwestycyjne zezwolenie na pobyt dla nieruchomości o wartości przekraczającej USD 300 000. To samo kryterium USD 150 000 występuje w Ustawie o cudzoziemcach, w artykule 15(j). Zob. także uzyskanie zezwolenia na pobyt w Gruzji.

O tym kryterium decyduje wycena rzeczoznawcy, a nie cena z umowy. Wyłącznie orientacyjnie tabela porównuje podane ceny z granicą USD 150 000 według kursu NBG GEL 2,5933 za USD na dzień 12 listopada 2026 r., przy którym USD 150 000 to GEL 388 995.

Jeśli chodzi o finansowanie, strona NBG o stosunku raty do dochodu i kredytu do wartości ustala limit stosunku kredytu do wartości na 90 procent dla kredytów w lari i 70 procent dla kredytów w walucie obcej. Ustala limity stosunku raty do dochodu: 25 procent dla kredytów w lari i 20 procent dla kredytów w walucie obcej, gdy miesięczny dochód netto jest niższy niż GEL 1 500, rosnące do 50 i 30 procent od GEL 1 500. Każdy bank ustala własne warunki dla nierezydentów; zob. przewodnik o hipotece dla cudzoziemców w Gruzji.

O co prosić na piśmie przed rezerwacją

Strony projektu W2 Varketili IV Tbilisi pozostawiają kilka kwestii otwartych, a poniższa lista zamienia każdą lukę w dokument lub odpowiedź, o którą kupujący może poprosić przed zapłatą. Niektóre punkty należą do formularza rezerwacji, a pozostałe do umowy sprzedaży. Tam, gdzie punkt zależy od mieszkania, punktem odniesienia jest numer mieszkania.

1. Cennik z numerami mieszkań, kondygnacjami, powierzchniami i datą wydania oraz potwierdzenie, że cena w USD na stronie mieszkania jest ceną z umowy.
2. Data odbioru, która ma być wpisana do umowy sprzedaży, definicja odbioru oraz środki ochrony kupującego, jeśli termin minie bez odbioru.
3. Pełna nazwa prawna i dane rejestrowe podmiotu podpisującego umowę oraz właściciela działki, ponieważ przeczytane strony ich nie podają.
4. Numer ewidencyjny działki i wypis z Rejestru Publicznego pokazujący właściciela, obciążenia i wszelkie zarejestrowane zobowiązania.
5. Pozwolenie na budowę i zatwierdzony projekt budynku, w tym ostateczna liczba kondygnacji i kondygnacja samego mieszkania.
6. Harmonogram płatności w dolarach lub lari, rachunek lub escrow przyjmujący każdą ratę oraz co dzieje się z zadatkiem rezerwacyjnym, jeśli kupujący się wycofa.
7. Definicja wykończenia mieszkania: co dokładnie obejmuje „semi-finished”, white frame (oraz green frame lub black frame, gdy portal używa tych pojęć) albo pełny remont, pomieszczenie po pomieszczeniu, i który wariant dotyczy mieszkania.
8. Jeśli mieszkanie jest przekazywane jako white frame: kto dostarcza i instaluje okablowanie, instalację wodno-kanalizacyjną, podłogi i armaturę sanitarną oraz koszt i termin tych prac.
9. Warunki własnych rat, jeśli są oferowane: zadatek, liczba miesięcy, czy naliczana jest jakakolwiek opłata, i efektywny koszt w porównaniu z ceną za gotówkę.
10. Banki partnerskie w zakresie hipoteki, jeśli są, wraz z pisemnymi warunkami samego banku dla kredytobiorcy nierezydenta.
11. Harmonogram opłat eksploatacyjnych, udział właścicieli w częściach wspólnych, zasady parkowania oraz ustalenia dotyczące dziedzińca i zagospodarowania zieleni pokazanych na wizualizacjach.
12. Czy którykolwiek z dwóch lokali komercyjnych na parterze, wspomnianych przy kondygnacji 1, jest na sprzedaż, i co jest dla nich planowane.
13. Potwierdzenie, czy cena zawiera VAT, opłaty rejestracyjne i ewentualny koszt pełnomocnictwa.
14. Warunki Key Card: kto ma do niej prawo, jak jest wydawana, na jak długo i czy przysługuje wraz z zakupem.
15. Jeśli podpisanie następuje z zagranicy: forma pełnomocnictwa lub spotkania w rejestrze, które akceptuje deweloper.

Są to rutynowe punkty weryfikacji przy każdym zakupie w budowie i nic nie mówią o tym deweloperze. Dołączenie pisemnych odpowiedzi do formularza rezerwacji pozwala kupującemu porównać ten budynek z innymi na równych zasadach.

Jak projekt W2 Varketili IV Tbilisi wypada na tle innych ofert w2 i ofert w Tbilisi

Tetri Kvadrati ma jeszcze dwa projekty w Warketili, jeden z nich przy tej samej ulicy, oraz kilka innych w pozostałych częściach Tbilisi. Tabela wymienia projekty w2 w Tbilisi, które mają własne przewodniki na tej stronie, z danymi podanymi na w2.ge 12 listopada 2026 r. Żaden projekt nie jest oceniany względem innego, a każdy przewodnik zawiera własne źródła i rozbieżności.

W obrębie Warketili trzy budynki różnią się wielkością i etapem. Budynek IV ma 129 mieszkań i pięć dostępnych, V jest pokazany z 10 dostępnymi i łączną liczbą lokali, którą źródła podają jako 92, 129 lub 90, a VI jest pokazany z 85 mieszkaniami i ośmioma wymienionymi mieszkaniami, wszystkie oznaczone jako zarezerwowane. Urban East, przy autostradzie Kachetii w tej samej dzielnicy, jest większym projektem z 308 mieszkaniami według stron dewelopera. Przewodniki, do których prowadzą powyższe odnośniki, przedstawiają rozbieżności każdego projektu.

Wśród innych deweloperów z Tbilisi na tej stronie poniższa tabela pokazuje opublikowane ceny wyjściowe i terminy odbioru zapisane w ich przewodnikach. Są zapisane tak, jak podaje je każdy przewodnik, i dotyczą różnych lokali i standardów wykończenia, więc stanowią kontekst, a nie porównanie wartości.

Dla kontekstu rynkowego i ofertowego szerszy obraz dają przewodnik o cenach nieruchomości w Tbilisi, strona miasta Tbilisi i strona kraju — Gruzji, a przewodnik o uzyskaniu zezwolenia na pobyt w Gruzji omawia zasady pobytu szerzej niż sekcja 8.

Tetri Kvadrati (deweloper)

Strona About podaje, że Tetri Kvadrati jest częścią BK Holding, opisanego tam jako ekosystem łączący firmę budowlaną BK Construction i szkołę budowlaną Construct2, oraz że BK Construction buduje w Gruzji od ponad 30 lat. Strona podaje, że firma skupia udane i trwające projekty w Tbilisi i Kutaisi. Wymienia Giorgi Natroshvili jako dyrektora generalnego (Chief Executive Officer) i Irakli Burdiladze jako partnera zarządzającego (Managing Partner).

Na stronie głównej w2.ge widoczne są liczniki: „5+ Years” (ponad pięć lat; „delivering large-scale projects since 2021” — realizacja dużych projektów od wskazanego roku), 11 trwających projektów, 6 zakończonych projektów i 2500+ ukończonych mieszkań, czyli własne dane dewelopera. Lista projektów w2.ge z 12 listopada 2026 r. pokazuje jedenaście projektów oznaczonych jako trwające, z których dziesięć ma dostępne mieszkania, wśród nich Varketili IV.

Ogłoszenie Forbes Georgia z 3 lipca 2025 r., oznaczone jako płatna publikacja, opisuje BK Holding LLC jako spółkę dominującą White Square LLC oraz powołanie pana Natroshvili na stanowisko dyrektora generalnego. Wiadomość Business Association of Georgia (Gruzińskiego Stowarzyszenia Biznesu) z 23 marca 2022 r. podaje, że BK Construction i White Square, należące do BK Holding, zostały członkami stowarzyszenia. Strona hipotek dla deweloperów partnerskich BasisBank opisuje White Square jako swoją partnerską firmę deweloperską dla jednego zakończonego projektu, White Square on Kavtaradze.

Strony przeczytane na potrzeby tego przewodnika nie podają numeru rejestracyjnego ani podmiotu zawierającego umowę dla Varketili IV. Nazwa prawna, która będzie podpisywać umowę, jest więc trzecim punktem pisemnej listy w sekcji 9.

Często zadawane pytania

Co oferuje na sprzedaż W2 Varketili IV Tbilisi?

12 listopada 2026 r. w2.ge pokazuje pięć ze 129 mieszkań budynku jako dostępne: mieszkania 10 i 126, mieszkania z jedną sypialnią o powierzchni 48,7 i 48,9 m², oraz mieszkania 91, 106 i 122, mieszkania z dwiema sypialniami o powierzchni 77,6 m². Kondygnacje od 2 do 7 są oznaczone jako w całości sprzedane. Opis wspomina o mieszkaniach od 35,1 m², ale żadne z nich nie należy do pięciu dostępnych, a strony nie podają planu płatności ani podmiotu zawierającego umowę.

Ile kosztuje mieszkanie w W2 Varketili IV Tbilisi?

Pięć dostępnych mieszkań kosztuje USD 58 440 i USD 58 680 dla mieszkań z jedną sypialnią oraz USD 93 120 za każde z trzech większych mieszkań, wszystkie po USD 1 200 za m². Przy kursie strony GEL 2,5933 za USD jest to GEL 151 552, 152 175 i 241 488. Są to ceny ofertowe, które według strony mogą się zmienić bez uprzedzenia. Korter podaje USD 93 000 za mieszkanie o powierzchni 77,5 m² większego typu.

Kiedy jest odbiór W2 Varketili IV Tbilisi?

Angielska i gruzińska strona w2.ge podają marzec 2028 r., a Korter podaje „next delivery in Q1 2028” (czyli kolejny odbiór w pierwszym kwartale tego samego roku) według stanu na 3 listopada 2026 r. Strona rosyjska nie ma wiersza o ukończeniu, a żadna strona nie podaje procentu zaawansowania budowy. Kupujący powinien wpisać datę odbioru i definicję odbioru do umowy, ponieważ data na stronie internetowej nie jest datą umowną.

Czy mieszkanie jest przekazywane wykończone?

Strona angielska podaje, że mieszkania są przekazywane w stanie półwykończonym lub w pełni wyremontowane, a strony rosyjska i gruzińska mówią o white frame lub pełnym remoncie. Nagłówek Kortera podaje green frame. Żadna strona nie mówi, które z pięciu mieszkań jest przekazywane w jakim stanie ani nie definiuje tych pojęć, więc wykończenie danego mieszkania jest sprawą dla formularza rezerwacji i umowy, z wykazem pomieszczenie po pomieszczeniu.

Czy jest plan płatności lub system rat?

w2.ge nie przypisuje planu płatności do żadnego z pięciu mieszkań i pokazuje przycisk Custom Plan do złożenia prośby. Korter podaje, że mieszkania są sprzedawane za pełną cenę lub z hipoteką TBC Bank, i odsyła do planów płatności w biurze sprzedaży. Nigdzie nie podano zadatku, harmonogramu rat, odsetek ani rachunku powierniczego, więc te pozycje należą do pisemnej listy przed jakąkolwiek płatnością.

Jak daleko od budynku jest metro?

Korter podaje stację metra Warketili w odległości 1 km. Według obliczeń ze współrzędnych dewelopera i stacji odległość w linii prostej wynosi 0,86 km, a usługa wyznaczania tras OSRM podaje 1,5 km drogą, około 3 minut samochodem bez uwzględnienia ruchu. Warketili to południowy koniec pierwszej linii, a plac Wolności leży pięć stacji na północ od niej na schemacie linii.

Czy cudzoziemiec może tu kupić mieszkanie?

Tak. Zgodnie z artykułem 183 Kodeksu cywilnego pisemna umowa i rejestracja w Rejestrze Publicznym przenoszą własność rzeczy nieruchomej, a cudzoziemiec przechodzi te same kroki co obywatel. Wyjątkiem w prawie są grunty rolne, którymi mieszkanie w mieście nie jest. Rejestracja kosztuje GEL 150, 270 lub 350 w zależności od szybkości, a kupujący za granicą może skorzystać z pełnomocnictwa z apostille lub z usługi online rejestru.

Czy zakup tutaj osiąga próg zezwolenia na pobyt?

Zasada brzmi: wartość rynkowa przekraczająca równowartość USD 150 000 w lari, ustalona przez akredytowanego rzeczoznawcę. Najwyższa podana cena to USD 93 120 (GEL 241 488), czyli poniżej USD 150 000 (GEL 388 995 przy kursie 2,5933). Kryterium stanowi wycena rzeczoznawcy, a cena z umowy jej nie zastępuje. To, czy można połączyć dwie nieruchomości, jest pytaniem do agencji.

Czym jest Key Card?

To program lojalnościowy Tetri Kvadrati dla jej mieszkańców, z 46 firmami partnerskimi wymienionymi na w2.ge na trzech stronach i oznaczeniami rabatów od 10 do 50 procent na pierwszej stronie. Uprawnienia, wydawanie i ważność nie są podane na przeczytanej stronie, więc kupujący powinien poprosić na piśmie o warunki karty i sprawdzić własne warunki każdego partnera.

O co powinien poprosić kupujący przed wpłatą rezerwacji?

Cennik z numerami mieszkań, datę odbioru w umowie, pełną nazwę podmiotu zawierającego umowę, wypis z Rejestru Publicznego dla działki, pozwolenie, harmonogram płatności oraz escrow lub rachunek, wykaz wykończenia pomieszczenie po pomieszczeniu, harmonogram opłat eksploatacyjnych i warunki Key Card. Sekcja 9 podaje pełną listę. Pisemne odpowiedzi pozwalają kupującemu porównać ten budynek z innymi projektami na równych warunkach.

Źródła i data ostatniej weryfikacji

Ostatnia weryfikacja: 12 listopada 2026 r. Źródła:

• Tetri Kvadrati: strona projektu Varketili IV, Block 1 (odczytano 12 listopada 2026 r.)
• Tetri Kvadrati: strona kondygnacji 1 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona kondygnacji 8 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona kondygnacji 9 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona kondygnacji 10 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania 10 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania 126 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania 91 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania 106 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: strona mieszkania 122 Varketili IV
• Tetri Kvadrati: lista projektów
• Tetri Kvadrati: lista lokali komercyjnych
• Tetri Kvadrati: strona About
• Tetri Kvadrati: strona Key Card
• Tetri Kvadrati: Regulamin (tekst gruziński)
• Tetri Kvadrati: liczniki na stronie głównej
• Korter: White Square Varketili 4, ceny i dostępność na dzień 3 listopada 2026 r.
• Georgian Business Channel: raport Galt & Taggart, 3 lutego 2026 r.
• Wikipedia: Samgori District
• Wikipedia: List of microdistricts of Tbilisi
• Wikipedia: Akhmeteli–Varketili Line
• Wikipedia: Varketili (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Samgori (Tbilisi Metro)
• Wikipedia: Freedom Square, Tbilisi (współrzędne)
• Wikipedia: Station Square (Tbilisi Metro) (współrzędne)
• Wikipedia: Tbilisi International Airport (współrzędne)
• Project OSRM: usługa wyznaczania tras użyta do odległości drogowych
• Geostat: liczba ludności na dzień 1 stycznia 2026 r.
• Kodeks cywilny Gruzji, artykuł 183 (matsne.gov.ge)
• Ustawa organiczna o własności gruntów rolnych (matsne.gov.ge)
• NAPR: opłaty i terminy rejestracji nieruchomości
• NAPR: opłaty za usługi informacyjne
• NAPR: usługa rejestracji smart-kontraktów
• Konferencja Haska prawa prywatnego międzynarodowego: tabela statusu Konwencji o apostille
• Kodeks podatkowy Gruzji, tekst angielski (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Przegląd podatkowo-prawny, lipiec–wrzesień 2026 r.
• Służba Dochodów Gruzji: strona o podatku od nieruchomości
• Agencja Rozwoju Usług Publicznych: zezwolenia na pobyt
• Ustawa o statusie prawnym cudzoziemców i bezpaństwowców (matsne.gov.ge)
• Narodowy Bank Gruzji: wymogi PTI i LTV
• Narodowy Bank Gruzji: oficjalne kursy walut (USD 1 = GEL 2,5933 na dzień 12 listopada 2026 r.)
• Forbes Georgia (płatna publikacja): BK Holding powołuje Giorgi Natroshvili na dyrektora generalnego White Square LLC, 3 lipca 2025 r.
• Business Association of Georgia: BK Construction i White Square zostają członkami, 23 marca 2022 r.
• BasisBank: strona hipotek dla deweloperów partnerskich, White Square on Kavtaradze

To nie jest porada prawna, podatkowa ani finansowa.