پروژه Domus Sera Tbilisi ساختمانی ۱۴ طبقه با ۴۵ آپارتمان در خیابان پالیاشویلی (Paliashvili Street) شمارهٔ ۷ در محلهٔ واکه است، و در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ سازنده برای قیمت تنها یک بازهٔ قیمت برای هر متر مربع و متراژ واحدها را چاپ کرده است و فهرست قیمت تک‌تک واحدها را ندارد.
این راهنمای Domus Sera Tbilisi صفحهٔ پروژهٔ شرکت LTD Domus Group را در سایت domusi.com همان‌گونه که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بود می‌خواند و آنچه پورتال‌های آگهی Korter، Arkinvest و Avezor منتشر کرده‌اند را کنار آن می‌گذارد. هر جا که این داده‌ها با هم تفاوت دارند، هر رقم همراه با منبع و تاریخش آمده است و هیچ منبعی درست‌تر از دیگری فرض نشده است.
راهنما همچنین دربارهٔ خیابان و محله، محاسباتی که از بازهٔ چاپ‌شده نتیجه می‌شود، قواعد مالکیت، ثبت، مالیات و اقامت در گرجستان، و فهرستی از مواردی توضیح می‌دهد که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت هر مبلغی تأیید کتبی آن‌ها را بخواهد.
Domus در صفحهٔ پروژه، که در بخش «Projects، Current» (پروژه‌ها، جاری) فهرست شده است، ساختمان را پروژه‌ای مسکونی در خیابان پالیاشویلی شمارهٔ ۷ با یک ورودی، ۱۴ طبقه و ۴۵ آپارتمان توصیف می‌کند. سازنده دو آسانسور، پارکینگ زیرزمینی دوطبقه و فضای تجاری در طبقهٔ اول را نام می‌برد و می‌گوید تراس‌ها و بام دارای فضای سبز هستند. این‌ها گفته‌های خود سازنده است که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است.
صفحه نام محله را ذکر نمی‌کند. Korter و Avezor نشانی را در واکه قرار می‌دهند و ویکی‌پدیا خیابان پالیاشویلی را بخشی از ناحیهٔ واکه در تفلیس معرفی می‌کند. سازنده در متن خود متراژ آپارتمان‌ها را از ۵۹ تا ۲۷۷ متر مربع می‌نویسد؛ انتخابگر آپارتمان او ۱۳ پلان از ۶۰ تا ۳۱۷ متر مربع را فهرست می‌کند که در بخش ۲ آمده است.
آنچه صفحه نمی‌گوید برای خریدار به اندازهٔ آنچه می‌گوید اهمیت دارد. صفحه قیمت هیچ آپارتمانی را نشان نمی‌دهد، تعداد آپارتمان‌های هنوز موجود را نمی‌گوید، پروانهٔ ساخت و مشخصات نازک‌کاری ندارد، و روی شمارندهٔ معکوس خود هیچ برچسبی نگذاشته است که بگوید شمارش تا چه تاریخی است. یک مقالهٔ مشارکتی در Entrepreneur Georgia مورخ ۱۵ اوت ۲۰۲۵ همان ۱۴ طبقه، ۴۵ آپارتمان و بازهٔ متراژ از ۶۰ تا ۲۷۷ متر مربع را تکرار می‌کند و هیچ قیمت یا تاریخی نمی‌دهد.
| واقعیت‌های کلیدی Domus Sera Tbilisi | به صورت منتشرشده (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| نشانی | خیابان پالیاشویلی شمارهٔ ۷ (خیابان زاکاریا پالیاشویلی)، تفلیس؛ محله را سازنده نام نبرده است، واکه به گفتهٔ Korter و Avezor |
| سازنده | LTD Domus Group (domusi.com) |
| وضعیت | در فهرست پروژه‌های جاری آمده است؛ در حال ساخت به گفتهٔ Korter (۲ نوامبر ۲۰۲۶) و Arkinvest |
| ساختمان | یک ساختمان، یک ورودی، ۱۴ طبقه، دو آسانسور، پارکینگ زیرزمینی دوطبقه، فضای تجاری در طبقهٔ اول |
| آپارتمان‌ها | ۴۵ (سازنده، Korter، Arkinvest، مقالهٔ مشارکتی Entrepreneur Georgia مورخ ۱۵ اوت ۲۰۲۵) |
| متراژها | از ۵۹ تا ۲۷۷ متر مربع در متن سازنده؛ از ۶۰ تا ۳۱۷ متر مربع در ۱۳ پلان انتخابگر آپارتمان |
| قیمت | «Price From» برابر ۱۰۸۱۰ – ۱۲۷۰۰ (نماد لاری) و ۴۰۰۰ – ۴۷۰۰ $ در یک نکته‌نما؛ واحدی چاپ نشده و به‌صورت قیمت هر متر مربع خوانده می‌شود؛ فهرست قیمت تک‌تک واحدها وجود ندارد |
| اقساط | «Installment (month)» برابر ۳۰؛ «interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت اختصاصی) |
| شمارش معکوس | شمارنده روی ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ تنظیم شده و در صفحه به‌عنوان تاریخ تحویل برچسب نخورده است |
| نازک‌کاری | را سازنده ذکر نکرده است؛ «Green frame» در مشخصات Korter، Arkinvest و Avezor |
انتخابگر آپارتمان در domusi.com در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ ۱۳ مورد برگرداند، یکی برای هر پلان. هر مورد متراژ کل، برچسب تعداد اتاق و طبقه‌هایی را که پلان در آن‌ها تکرار می‌شود نشان می‌دهد. یک مورد، پنت‌هاوس ۲۷۷ متر مربعی در طبقهٔ ۱۴، برچسب Sold out دارد و دوازده مورد دیگر چنین برچسبی ندارند.
انتخابگر پلان‌ها را می‌شمارد، نه آپارتمان‌ها را. نمی‌گوید از ۴۵ آپارتمان چند واحد پلان یکسان دارند و نمی‌گوید چند واحد هنوز موجود است؛ بنابراین جدول زیر را نباید فهرست موجودی خواند.
| متراژ پلان | برچسب اتاق در انتخابگر | طبقه‌ها | برچسب فروش |
|---|---|---|---|
| ۶۰ متر مربع | ۲ اتاقه | ۲-۱۳ | بدون برچسب |
| ۱۰۴ متر مربع | ۳ اتاقه | ۲ | بدون برچسب |
| ۱۰۶ متر مربع | ۳ اتاقه | ۳ | بدون برچسب |
| ۱۱۵ متر مربع | ۳ اتاقه | ۲ | بدون برچسب |
| ۱۲۰ متر مربع | ۳ اتاقه | ۶ | بدون برچسب |
| ۱۳۷ متر مربع | ۴ اتاقه | ۹-۱۰ | بدون برچسب |
| ۱۴۱ متر مربع | ۴ اتاقه | ۴ | بدون برچسب |
| ۱۶۸ متر مربع | ۴ اتاقه | ۸-۹ | بدون برچسب |
| ۱۷۲ متر مربع | ۵ اتاقه | ۷ | بدون برچسب |
| ۱۸۳ متر مربع | ۵ اتاقه | ۱۲-۱۳ | بدون برچسب |
| ۲۶۸ متر مربع | ۵ اتاقه | ۱۰ | بدون برچسب |
| ۲۷۷ متر مربع | پنت‌هاوس | ۱۴ | Sold out |
| ۳۱۷ متر مربع | ۵ اتاقه | ۱۱ | بدون برچسب |
پلان‌های مسکونی در طبقه‌های ۲ تا ۱۴ دیده می‌شوند، یعنی ۴۵ آپارتمان روی ۱۳ طبقه پخش شده است و میانگین آن حدود ۳٫۵ آپارتمان در هر طبقهٔ مسکونی می‌شود (محاسبه؛ صفحه تعداد آپارتمان هر طبقه را نمی‌دهد). پلان ۶۰ متر مربعی برای طبقه‌های ۲ تا ۱۳ فهرست شده و پهن‌ترین بازهٔ طبقه را در میان همهٔ پلان‌ها دارد، و صفحه تعداد آپارتمان‌های هر پلان را چاپ نمی‌کند.
برچسب‌های اتاق از عادت گرجی در شمردن اتاق نشیمن به‌عنوان یک اتاق پیروی می‌کنند. برای نمونه، صفحه‌های پلان‌های ۶۰ و ۱۰۴ متر مربعی به‌ترتیب یک و دو اتاق خواب را در کنار نشیمن با آشپزخانه نام می‌برند. متراژ تک‌تک فضاها در صفحه‌های دیگر پلان‌ها در این راهنما به کار نرفته است، زیرا چند مورد متراژ کل را تکرار می‌کنند؛ راهنما فقط بر متراژ کل، طبقه و برچسب تکیه دارد.
هر صفحهٔ پلان ایوان‌ها را هم به‌صورت اقلام جداگانه فهرست می‌کند، مثلاً ایوانی ۹ متر مربعی در پلان ۶۰ متر مربعی. صفحه‌ها نمی‌گویند متراژ اصلی ایوان را شامل می‌شود یا نه و قیمت هر متر مربع چگونه بر آن اعمال می‌شود، که موضوعی برای فهرست قیمت کتبی است (بخش ۹).
| منبع (تاریخ) | ۲ اتاقه | ۳ اتاقه | ۴ اتاقه | ۵ اتاقه و بزرگ‌تر |
|---|---|---|---|---|
| انتخابگر سازنده (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | ۶۰ | ۱۰۴، ۱۰۶، ۱۱۵، ۱۲۰ | ۱۳۷، ۱۴۱، ۱۶۸ | ۱۷۲، ۱۸۳، ۲۶۸، ۳۱۷؛ پنت‌هاوس ۲۷۷ (Sold out) |
| Korter (۲ نوامبر ۲۰۲۶) | ۶۰ | ۱۰۴ تا ۱۱۹٫۸ | ۱۳۶٫۹ تا ۳۱۷ | ۱۶۸٫۳ |
| Avezor (آگهی ۰۴.۰۸.۲۰۲۶) | ۶۰ | ۱۰۴ تا ۱۳۶٫۹ | ۱۴۱٫۱ تا ۳۱۷ | در صفحهٔ خوانده‌شده فهرست نشده |
این سه منبع همان بازهٔ متراژ را به شکل‌های متفاوت دسته‌بندی می‌کنند. Korter متراژ ۱۶۸٫۳ متر مربع را در دستهٔ پنج‌اتاقه می‌گذارد، در حالی که سازنده پلان ۱۶۸ متر مربعی را چهار‌اتاقه برچسب زده است؛ و دستهٔ سه‌اتاقهٔ Avezor تا ۱۳۶٫۹ متر مربع ادامه دارد، در حالی که پلان‌های سه‌اتاقهٔ سازنده در ۱۲۰ متر مربع پایان می‌یابند. هیچ‌یک از دو پورتال آگهی دلیلی نمی‌آورد و ارقام اینجا بدون داوری ثبت شده‌اند. متراژ ۵۹ متر مربع در متن سازنده و در مشخصات Korter دیده می‌شود، اما انتخابگر پلان ۵۹ متر مربعی ندارد.
در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ پروژه بلوکی با عنوان Price From چاپ می‌کند که دو رقم دارد. رقم اول، ۱۰۸۱۰ – ۱۲۷۰۰، کنار نماد لاری آمده است. رقم دوم، ۴۰۰۰ – ۴۷۰۰ $، در یک نکته‌نما روی نماد دلار قرار دارد. هیچ واحدی کنار هیچ‌یک از این دو رقم چاپ نشده است.
Korter مبلغ ۴٬۰۰۰ USD برای هر متر مربع و ۲۴۰٬۰۰۰ USD برای پلان ۶۰ متر مربعی را چاپ می‌کند که دقیقاً ۶۰ ضرب در ۴٬۰۰۰ است؛ از این رو بازهٔ domusi به‌صورت قیمت هر متر مربع خوانده می‌شود. این راهنما از همین خوانش استفاده می‌کند و آن را «خوانش» برچسب می‌زند. در domusi.com فهرست قیمت تک‌تک واحدها منتشر نشده است: هیچ قیمتی در برابر هیچ‌یک از ۱۳ پلان نیامده و نه نردبان قیمت طبقه‌ها وجود دارد و نه رقم پرداخت نقدی.
| اظهار دربارهٔ قیمت | تاریخ مشاهده | رقم به صورت چاپ‌شده | واحد و توضیح |
|---|---|---|---|
| سازنده، domusi.com | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | ۱۰۸۱۰ – ۱۲۷۰۰ (نماد لاری)؛ ۴۰۰۰ – ۴۷۰۰ $ | واحد چاپ نشده؛ به‌صورت قیمت هر متر مربع خوانده می‌شود |
| صفحهٔ پروژه در Korter | ۲ نوامبر ۲۰۲۶ | از ۴٬۰۰۰ $ برای هر متر مربع؛ ۲ اتاقه ۶۰ متر مربعی از ۲۴۰٬۰۰۰ $ | نشانهٔ پورتال آگهی |
| صفحهٔ سازنده در Korter | دیده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | Domus Sera از ۲۴۰٬۰۰۰ $، هر متر مربع ۴٬۰۰۰ $ | نشانهٔ پورتال آگهی |
| Arkinvest | بدون تاریخ، دیده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | ۴٬۰۰۰ – ۴٬۵۵۰ $ | واحد ذکر نشده؛ نشانهٔ پورتال آگهی |
| Avezor | آگهی مورخ ۰۴.۰۸.۲۰۲۶ | از ۴٬۰۰۰ $ / ۳٬۶۰۰ EUR / ۱۰٬۳۶۰ GEL برای هر متر مربع؛ ۲ اتاقه ۶۰ متر مربعی از ۲۴۰٬۰۰۰ $ | نشانهٔ پورتال آگهی |
ارقام دلاری و لاری صفحهٔ سازنده نرخ تبدیلی را ضمنی نشان می‌دهند. تقسیم ۱۰٬۸۱۰ بر ۴٬۰۰۰ عدد ۲٫۷۰۲۵ لاری به ازای هر دلار را می‌دهد و تقسیم ۱۲٬۷۰۰ بر ۴٬۷۰۰ عدد ۲٫۷۰۲۱ را. جفت ارقام Avezor، یعنی ۱۰٬۳۶۰ و ۴٬۰۰۰، نرخ ۲٫۵۹ را نشان می‌دهد. نرخ رسمی بانک ملی گرجستان برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برابر ۲٫۵۹۳۳ GEL به ازای هر USD است. صفحه نمی‌گوید قیمت بر پایهٔ کدام ارز تعیین می‌شود و کدام نرخ به کار می‌رود، از این رو این پرسشی برای قرارداد است.
کران بالا میان منابع فرق دارد: ۴٬۷۰۰ USD در domusi.com در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ در برابر ۴٬۵۵۰ USD در صفحهٔ بدون تاریخ Arkinvest. از روی صفحه‌ها نمی‌توان گفت کدام قدیمی‌تر است؛ به همین دلیل این تفاوت بدون نتیجه‌گیری ثبت شده است. برای زمینهٔ گسترده‌تر دربارهٔ شهر، راهنمای قیمت املاک در تفلیس را ببینید.
بازهٔ چاپ‌شده از ۴٬۰۰۰ تا ۴٬۷۰۰ USD برای هر متر مربع است، بنابراین سقف آن ۱۷٫۵ درصد بالاتر از کف آن است (تقسیم ۴٬۷۰۰ بر ۴٬۰۰۰ برابر ۱٫۱۷۵ است). بازهٔ لاری، از ۱۰٬۸۱۰ تا ۱۲٬۷۰۰، نسبت یکسانی دارد. صفحه قاعده‌ای نمی‌دهد که معلوم کند یک آپارتمان مشخص کجای این بازه قرار می‌گیرد، چه بر پایهٔ طبقه، چه پلان، چه چشم‌انداز و چه شیوهٔ پرداخت.
به همین دلیل جدول متراژ هر پلان را در هر دو سر بازه ضرب می‌کند. نتایج بر پایهٔ بازهٔ چاپ‌شدهٔ سازنده محاسبه شده‌اند، قیمت نیستند، و domusi.com هیچ مجموعی منتشر نمی‌کند. این ارقام نشان می‌دهند پیش از درخواست فهرست قیمت، عدم قطعیت برای هر پلان چقدر گسترده است.
| پلان Domus Sera Tbilisi (محاسبه) | سر پایین × ۴٬۰۰۰ | سر بالا × ۴٬۷۰۰ | سر پایین × ۱۰٬۸۱۰ | سر بالا × ۱۲٬۷۰۰ |
|---|---|---|---|---|
| ۶۰ متر مربع | USD ۲۴۰٬۰۰۰ | USD ۲۸۲٬۰۰۰ | GEL ۶۴۸٬۶۰۰ | GEL ۷۶۲٬۰۰۰ |
| ۱۰۴ متر مربع | USD ۴۱۶٬۰۰۰ | USD ۴۸۸٬۸۰۰ | GEL ۱٬۱۲۴٬۲۴۰ | GEL ۱٬۳۲۰٬۸۰۰ |
| ۱۰۶ متر مربع | USD ۴۲۴٬۰۰۰ | USD ۴۹۸٬۲۰۰ | GEL ۱٬۱۴۵٬۸۶۰ | GEL ۱٬۳۴۶٬۲۰۰ |
| ۱۱۵ متر مربع | USD ۴۶۰٬۰۰۰ | USD ۵۴۰٬۵۰۰ | GEL ۱٬۲۴۳٬۱۵۰ | GEL ۱٬۴۶۰٬۵۰۰ |
| ۱۲۰ متر مربع | USD ۴۸۰٬۰۰۰ | USD ۵۶۴٬۰۰۰ | GEL ۱٬۲۹۷٬۲۰۰ | GEL ۱٬۵۲۴٬۰۰۰ |
| ۱۳۷ متر مربع | USD ۵۴۸٬۰۰۰ | USD ۶۴۳٬۹۰۰ | GEL ۱٬۴۸۰٬۹۷۰ | GEL ۱٬۷۳۹٬۹۰۰ |
| ۱۴۱ متر مربع | USD ۵۶۴٬۰۰۰ | USD ۶۶۲٬۷۰۰ | GEL ۱٬۵۲۴٬۲۱۰ | GEL ۱٬۷۹۰٬۷۰۰ |
| ۱۶۸ متر مربع | USD ۶۷۲٬۰۰۰ | USD ۷۸۹٬۶۰۰ | GEL ۱٬۸۱۶٬۰۸۰ | GEL ۲٬۱۳۳٬۶۰۰ |
| ۱۷۲ متر مربع | USD ۶۸۸٬۰۰۰ | USD ۸۰۸٬۴۰۰ | GEL ۱٬۸۵۹٬۳۲۰ | GEL ۲٬۱۸۴٬۴۰۰ |
| ۱۸۳ متر مربع | USD ۷۳۲٬۰۰۰ | USD ۸۶۰٬۱۰۰ | GEL ۱٬۹۷۸٬۲۳۰ | GEL ۲٬۳۲۴٬۱۰۰ |
| ۲۶۸ متر مربع | USD ۱٬۰۷۲٬۰۰۰ | USD ۱٬۲۵۹٬۶۰۰ | GEL ۲٬۸۹۷٬۰۸۰ | GEL ۳٬۴۰۳٬۶۰۰ |
| ۲۷۷ متر مربع (برچسب Sold out) | USD ۱٬۱۰۸٬۰۰۰ | USD ۱٬۳۰۱٬۹۰۰ | GEL ۲٬۹۹۴٬۳۷۰ | GEL ۳٬۵۱۷٬۹۰۰ |
| ۳۱۷ متر مربع | USD ۱٬۲۶۸٬۰۰۰ | USD ۱٬۴۸۹٬۹۰۰ | GEL ۳٬۴۲۶٬۷۷۰ | GEL ۴٬۰۲۵٬۹۰۰ |
پهنای بازه در پلان ۶۰ متر مربعی ۴۲٬۰۰۰ USD و در پلان ۳۱۷ متر مربعی ۲۲۱٬۹۰۰ USD است. بنابراین هرچه آپارتمان بزرگ‌تر باشد، انتخاب هر سر بازه اهمیت بیشتری پیدا می‌کند. در سر پایین، پلان ۶۰ متر مربعی به ۲۴۰٬۰۰۰ USD می‌رسد و پلان ۱۰۴ متر مربعی از ۴۱۶٬۰۰۰ USD تا ۴۸۸٬۸۰۰ USD متغیر است.
قیمت‌های «از» در پورتال‌های آگهی همان محاسبه در سر پایین بازه از آب درمی‌آید. هر یک برابر کوچک‌ترین متراژ در یک دستهٔ اتاق ضرب در ۴٬۰۰۰ USD است، پس کف بازه‌اند و میانگین نیستند.
| پورتال آگهی و دستهٔ اتاق | کوچک‌ترین متراژ | متراژ × ۴٬۰۰۰ USD | قیمت «از» چاپ‌شده |
|---|---|---|---|
| Korter، ۲ اتاقه | ۶۰ متر مربع | USD ۲۴۰٬۰۰۰ | USD ۲۴۰٬۰۰۰ |
| Korter، ۳ اتاقه | ۱۰۴ متر مربع | USD ۴۱۶٬۰۰۰ | USD ۴۱۶٬۰۰۰ |
| Korter، ۴ اتاقه | ۱۳۶٫۹ متر مربع | USD ۵۴۷٬۶۰۰ | USD ۵۴۷٬۶۰۰ |
| Korter، ۵ اتاقه | ۱۶۸٫۳ متر مربع | USD ۶۷۳٬۲۰۰ | USD ۶۷۳٬۲۰۰ |
| Avezor، ۴ اتاقه | ۱۴۱٫۱ متر مربع | USD ۵۶۴٬۴۰۰ | USD ۵۶۴٬۴۰۰ |
یک مقایسه با سری رسمی ممکن است، البته با احتیاط. Business Insider Georgia در ۲۳ آوریل ۲۰۲۶ به نقل از Geostat گزارش داد که آپارتمان‌های نوساز در واکه در سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۶ به‌طور متوسط ۵٬۹۵۸ GEL برای هر متر مربع بوده‌اند. در برابر بازهٔ لاری سازنده، این نسبتی از ۱٫۸۱ (۱۰٬۸۱۰ تقسیم بر ۵٬۹۵۸) تا ۲٫۱۳ (۱۲٬۷۰۰ تقسیم بر ۵٬۹۵۸) است. با نرخ رسمی ۲٫۵۹۳۳، مبلغ ۵٬۹۵۸ GEL حدود ۲٬۲۹۷ USD می‌شود.
این دو معیار یکی نیستند. گزارش Geostat برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ مورخ ۲۳ ژوئیه ۲۰۲۶ می‌گوید قیمت‌های محله‌ای آن قیمت‌های پیشنهادی هستند که با وب‌اسکرپینگ گرفته شده و به‌صورت میانه نشان داده می‌شوند، و شاخص آن املاک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد. بازهٔ چاپ‌شدهٔ یک پروژهٔ منفرد میانهٔ یک محله نیست و نازک‌کاریِ پشت هر رقم ممکن است متفاوت باشد.
همین گزارش شاخص ساختمان‌های نوساز تفلیس را ۰٫۹ درصد بالاتر نسبت به سه‌ماههٔ قبل و ۴٫۹ درصد بالاتر نسبت به سال قبل گزارش می‌کند که توصیف خود شاخص است و نه هیچ ساختمان مشخصی.
برای قواعد اقامت در بخش ۸، محاسبه نتیجهٔ ساده‌ای می‌دهد. کمترین مجموع محاسبه‌شده، ۲۴۰٬۰۰۰ USD، از ۱۵۰٬۰۰۰ USD بیشتر است و آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) این آستانه را بر ارزش بازاری اعمال می‌کند که ارزیاب مجاز تعیین کرده است، نه بر قیمت قرارداد. مجموع محاسبه‌شده برای پلان ۶۰ متر مربعی در هر دو سر بازه زیر ۳۰۰٬۰۰۰ USD می‌ماند، در حالی که پلان ۱۰۴ متر مربعی در هر دو سر از آن فراتر می‌رود.
سرانجام، شکاف ارزی هزینه دارد. آپارتمانی به قیمت ۲۴۰٬۰۰۰ USD با نرخ رسمی ۲٫۵۹۳۳ برابر ۶۲۲٬۳۹۲ GEL است و با نرخ ۲٫۷۰۲۵ که از رقم لاری سازنده برمی‌آید برابر ۶۴۸٬۶۰۰ GEL، یعنی تفاوتی معادل ۲۶٬۲۰۸ GEL. اگر اقساط به یک ارز تعیین شود و به ارز دیگری پرداخت شود، هزینهٔ واقعی به نرخی بستگی دارد که در قرارداد نوشته شده است.
صفحهٔ سازنده در واقعیت‌های سرصفحهٔ خود «Installment (month)» را برابر ۳۰ چاپ می‌کند و زیر Payment schedule این سطر را: «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment». درصد پیش‌پرداخت، مبلغ ماهانه یا جدول برنامه چاپ نشده است. نموداری از پرداخت در صفحه عددی را نشان می‌دهد که کد صفحه آن را روی ۲۵ تنظیم کرده و با «Month left» برچسب زده است.
پورتال‌های آگهی ارقام دیگری می‌دهند و هیچ‌کدام برنامهٔ سازنده نیست. جدول آن‌ها را کنار هم می‌گذارد. شرایط همان‌گونه که چاپ شده‌اند ثبت شده‌اند و اختلاف مدت اقساط میان صفحه‌ها اختلافی تاریخ‌دار است، نه یافته‌ای دربارهٔ هیچ‌یک از طرف‌ها.
| اظهار دربارهٔ پرداخت | تاریخ | پیش‌پرداخت | مدت به صورت چاپ‌شده |
|---|---|---|---|
| سازنده، domusi.com | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | چاپ نشده | ۳۰ ماه؛ نمودار ۲۵ «Month left» را نشان می‌دهد |
| Korter | ۲ نوامبر ۲۰۲۶ | ۳۰٪ | «up to 4 month» در متن ماشین‌حساب اقساط |
| Avezor | آگهی ۰۴.۰۸.۲۰۲۶ | ۳۰٪ | تا ۲۹ ماه |
| Arkinvest | دیده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نشان داده نشده | نشان داده نشده |
عبارت ماشین‌حساب Korter، یعنی «up to 4 month»، همان‌گونه که چاپ شده نقل شده است. اگر از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بشماریم، ۲۵ ماه در دسامبر ۲۰۲۸ پایان می‌یابد، یعنی ماه تاریخ شمارش معکوس. صفحه نمی‌گوید این دو به هم مرتبط‌اند؛ پس این فقط محاسبه است.
برای نشان‌دادن مقیاس بدون ساختن یک برنامهٔ پرداخت، جدول بعدی مانده پس از پیش‌پرداخت ۳۰ درصد را به بخش‌های مساوی تقسیم می‌کند. برنامه‌های واقعی به گفتهٔ سازنده اختصاصی هستند و ممکن است نامساوی باشند. ارقام از سر پایین و بالای بازه برای سه پلان محاسبه شده‌اند.
| پلان و سر بازه (محاسبه) | مجموع | پیش‌پرداخت ۳۰٪ | مانده | مانده / ۲۹ | مانده / ۳۰ |
|---|---|---|---|---|---|
| ۶۰ متر مربع، سر پایین | USD ۲۴۰٬۰۰۰ | USD ۷۲٬۰۰۰ | USD ۱۶۸٬۰۰۰ | USD ۵٬۷۹۳ | USD ۵٬۶۰۰ |
| ۶۰ متر مربع، سر بالا | USD ۲۸۲٬۰۰۰ | USD ۸۴٬۶۰۰ | USD ۱۹۷٬۴۰۰ | USD ۶٬۸۰۷ | USD ۶٬۵۸۰ |
| ۱۰۴ متر مربع، سر پایین | USD ۴۱۶٬۰۰۰ | USD ۱۲۴٬۸۰۰ | USD ۲۹۱٬۲۰۰ | USD ۱۰٬۰۴۱ | USD ۹٬۷۰۷ |
| ۱۰۴ متر مربع، سر بالا | USD ۴۸۸٬۸۰۰ | USD ۱۴۶٬۶۴۰ | USD ۳۴۲٬۱۶۰ | USD ۱۱٬۷۹۹ | USD ۱۱٬۴۰۵ |
| ۱۶۸ متر مربع، سر پایین | USD ۶۷۲٬۰۰۰ | USD ۲۰۱٬۶۰۰ | USD ۴۷۰٬۴۰۰ | USD ۱۶٬۲۲۱ | USD ۱۵٬۶۸۰ |
| ۱۶۸ متر مربع، سر بالا | USD ۷۸۹٬۶۰۰ | USD ۲۳۶٬۸۸۰ | USD ۵۵۲٬۷۲۰ | USD ۱۹٬۰۵۹ | USD ۱۸٬۴۲۴ |
دربارهٔ وام مسکن، Korter ماشین‌حسابی با پیشنهاد TBC Bank از ۷٫۴ درصد اسمی و ۸٫۳ درصد مؤثر نشان می‌دهد که به Term SOFR وابسته است، با وامی نمونه به مبلغ ۲۰۴٬۰۰۰ USD و قسط ماهانهٔ حدود ۱۷٬۶۸۹ USD به‌علاوهٔ بیمه. متن دیدنی مدت وام انتخاب‌شده را نمی‌گوید، پس این نمونه قسط معمولی نیست. این ماشین‌حساب یک پورتال آگهی است و نه صفحهٔ یک بانک، و صفحهٔ بانکی که Domus Sera را نام ببرد پیدا نشد. محدودیت‌های وام‌دهی در بخش ۸ آمده است.
بنر سایت domusi.com همچنین از کارت Domus Card یاد می‌کند که ۵ درصد از مبلغ پرداخت‌شده برای یک آپارتمان روی آن جمع می‌شود و دارندهٔ آن یا برای دیگر پروژه‌های Domus می‌تواند از آن استفاده کند. این توصیف سازنده است؛ شرایط آن در صفحه‌های خوانده‌شده چاپ نشده است، پس این مزیت موردی است که باید کتبی گرفته شود (بخش ۹). راهنمای وام مسکن برای غیرمقیمان در وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها است.
صفحهٔ سازنده شمارنده‌ای با عنوان Time left نشان می‌دهد که روی ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ نیمه‌شب تنظیم شده است. صفحه این شمارنده را تاریخ تحویل نمی‌نامد، بنابراین جدول آن را به‌عنوان شمارش معکوس فهرست می‌کند. منابع دیگر تاریخ یا سه‌ماهه‌ای نزدیک به آن می‌دهند و یکی هیچ‌چیز نمی‌دهد.
| مورد | سازنده (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Arkinvest (دیده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Avezor (۰۴.۰۸.۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|---|
| تاریخ تکمیل | شمارنده تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸، بدون برچسب | فقط وضعیت، بدون تاریخ | تاریخ پایان ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ | Q4 ۲۰۲۸ |
| طبقه‌ها | ۱۴ | ۱۴ | ۱۴ | ۱۴ |
| آپارتمان‌ها | ۴۵ | ۴۵ | ۴۵ | ذکر نشده |
| نازک‌کاری | ذکر نشده | Green frame | Green frame | Green frame در مشخصات؛ «white frame» و «finished renovation, furniture and appliances» در جاهای دیگر صفحه |
| نزدیک‌ترین مترو | نشانگر روستاوی روی نقشه | تئاتر اخمتلی، ۲ کیلومتر | ذکر نشده | ذکر نشده |
| محله | نام برده نشده | واکه | ذکر نشده | واکه |
نموداری با عنوان Project status در صفحهٔ سازنده در کد خود تا ۲۸٫۸۸ بالا می‌رود. صفحه نمی‌گوید این رقم چه چیزی را اندازه می‌گیرد، بنابراین اینجا به‌عنوان پیشرفت ساخت ارائه نمی‌شود. Korter عکس‌های ساخت‌وساز را نشان می‌دهد که از یک نقطه گرفته شده‌اند و آخرین به‌روزرسانی آن‌ها اکتبر ۲۰۲۶ است، که تنها شاهد تاریخ‌دار پیشرفت کار است که پیدا شد؛ domusi.com برای این پروژه گالری ساخت‌وساز ندارد.
اصطلاحاتی مانند گرین فریم (green frame) و وایت فریم (white frame) واژگان بازار هستند و نه دسته‌بندی‌های قانونی، و ممکن است نزد فروشندگان مختلف معنای متفاوتی داشته باشند. صفحهٔ Avezor برای همین یک پروژه بیش از یکی از آن‌ها را به کار می‌برد. به همین دلیل قرارداد باید فهرست کند نازک‌کاری شامل چه چیزهایی است، و داخلی‌های مبله‌شده در گالری سازنده را باید همچون تجسم رایانه‌ای خواند.
دربارهٔ خود ساختمان، سازنده سقف‌های بلند، پنجره‌های بزرگ، سامانهٔ تهویه، فناوری‌های کم‌مصرف و نقاشی‌های کتی داولیانیدزه در لابی را نام می‌برد. مقالهٔ مشارکتی پنجره‌های آلومینیومی با کرکره و عایق صوتی را اضافه می‌کند و می‌گوید نام از واژهٔ ایتالیایی serra می‌آید که آن را گلخانه ترجمه می‌کند.
Korter از اسکلت یکپارچهٔ بتنی، دوربین نظارتی ۲۴ ساعته، مسئول پذیرش و حیاط نام می‌برد و Avezor شارژ خودروهای برقی در پارکینگ را اضافه می‌کند. این‌ها از پورتال‌های آگهی و یک مقالهٔ مشارکتی می‌آیند و خریدار باید هر مورد را با اسناد طراحی تأیید کند.
خیابان پالیاشویلی در ساحل راست رودخانهٔ متکواری (کورا) در واکه قرار دارد و به گفتهٔ ویکی‌پدیا از خیابان کورنلی ککلیدزه تا خیابان آرچیل میشولادزه امتداد دارد؛ ویکی‌پدیا کد پستی آن را ۰۱۷۹ می‌نویسد و می‌گوید خیابان به دهه ۱۹۲۰ برمی‌گردد و نام آهنگساز زاکاریا پالیاشویلی را دارد. نشانگر نقشهٔ سازنده ساختمان را در نقطهٔ ۴۱٫۷۰۸۴۰، ۴۴٫۷۷۶۱۸ می‌گذارد.
مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ ناحیهٔ واکه مساحت ناحیه را ۶۱٫۷ کیلومتر مربع و جمعیت آن را برای سال ۲۰۲۴ برابر ۳۰۲٬۸۲۶ نفر می‌دهد. این ناحیه بزرگ‌تر از محله‌ای است که واکه نامیده می‌شود و در میان دیگر بخش‌ها باگبی، سابورتالوی بالا، فلات نوتسوبیدزه و تسکنتی را در بر می‌گیرد؛ پس گفتن اینکه چیزی در ناحیهٔ واکه است نشان نمی‌دهد که تا خیابان پالیاشویلی چقدر فاصله دارد.
نقشهٔ سازنده ۱۴ نشانگر دارد. جدول بعدی فاصلهٔ مستقیم آن‌ها را از نشانگر Domus Sera می‌دهد که در این راهنما از مختصات نشانگرها محاسبه شده است؛ پس هیچ‌یک از این ارقام در صفحه چاپ نشده است. فاصلهٔ مستقیم از مسیر پیاده یا خودرو کوتاه‌تر است و نام نشانگرها همان‌گونه که برچسب خورده‌اند آمده است.
| نشانگر نقشه در نزدیکی ساختمان | چیست (بر پایهٔ برچسب) | خط مستقیم، محاسبه (متر) |
|---|---|---|
| Mrgvali Baghi | فقط برچسب | ۱۵۷ |
| دانشگاه دولتی تفلیس (نشانگر «TSU») | دانشگاه بر پایهٔ نام | ۲۴۹ |
| Inter Clinic | پزشکی، بر پایهٔ نام | ۳۰۴ |
| مدرسهٔ دولتی شمارهٔ ۶ | مدرسه، بر پایهٔ نام | ۳۳۹ |
| Tsre | فقط برچسب | ۳۹۲ |
| دانشگاه دولتی ایلیا | دانشگاه بر پایهٔ نام | ۴۰۰ |
| مدرسهٔ خصوصی Jejili | مدرسه، بر پایهٔ نام | ۴۰۳ |
| مدرسهٔ مرکزی موسیقی اوگنی میکلادزه | مدرسه، بر پایهٔ نام | ۶۰۰ |
| سفارت چین | سفارت | ۶۵۶ |
| دانشگاه داوید آقمشنبلی | دانشگاه بر پایهٔ نام | ۷۸۷ |
| American Medical Centers | پزشکی، بر پایهٔ نام | ۷۹۴ |
| Snap Fitness | باشگاه تناسب اندام، بر پایهٔ نام | ۹۰۸ |
| سفارت لیتوانی | سفارت | ۹۲۴ |
| مترو روستاوی | ایستگاه مترو | ۱٬۲۰۸ |
Korter فهرست خودش را چاپ می‌کند: پارک واکه در چند دقیقه پیاده‌روی، ایستگاه اتوبوس در ۵۰ متری ساختمان، دانشگاه دولتی ایلیا در ۱۵ دقیقه پیاده‌روی، مدرسه‌های شمارهٔ ۱۶۵، ۵۴ و ۵۵ در شعاع ۱٫۵ کیلومتر، مراکز درمانی در ۵ تا ۱۵ دقیقه با خودرو، مرکز شهر در حدود ۲۵ دقیقه و فرودگاه در حدود یک ساعت، همه به‌صورت میانگین. شمارهٔ مسیرهایی که برای ایستگاه نزدیک نام می‌برد با برنامهٔ زمانی بهره‌بردار شهری مطابقت داده نشد.
دو مورد از این ادعاها را می‌توان با مختصات سنجید. ویکی‌پدیا مرکز پارک واکه را در نقطهٔ ۴۱٫۷۰۸۸۸۹، ۴۴٫۷۵۱۳۸۹ قرار می‌دهد که در خط مستقیم حدود ۲٫۱ کیلومتر از نشانگر فاصله دارد، اما بر پایهٔ همان مقاله پارک حدود ۲۰۰ هکتار وسعت دارد و نزدیک‌ترین لبهٔ آن بسیار نزدیک‌تر است؛ جعبهٔ اطلاعات مقاله نیز وضعیت پارک را تا حدی بسته برای بازسازی ذکر می‌کند که بازدیدکننده می‌تواند در همان روز بررسی کند.
مورد دوم مترو است. Korter تئاتر اخمتلی را در ۲ کیلومتری نام می‌برد. ویکی‌پدیا «تئاتر اخمتلی» را پایانهٔ شمالی خط اخمتلی – ورکتیلی توصیف می‌کند که به گلدانی خدمت می‌دهد و مختصاتی می‌دهد که در خط مستقیم حدود ۹٫۸ کیلومتر از نشانگر فاصله دارد. نقشهٔ سازنده در عوض روستاوی را نشان می‌دهد که ویکی‌پدیا آن را با همان روش حدود ۱٫۳ کیلومتر دورتر قرار می‌دهد. این‌ها ایستگاه‌های متفاوتی هستند؛ خریداری که به مترو تکیه می‌کند باید مسیر پیاده تا ایستگاهی را که در ذهن دارد بررسی کند.
برای مقایسه، فاصلهٔ مستقیم نشانگر تا میدان آزادی حدود ۲٫۷ کیلومتر و تا فرودگاه بین‌المللی تفلیس حدود ۱۵٫۵ کیلومتر است، هر دو بر پایهٔ مختصات ویکی‌پدیا. فهرست پروژه‌های تکمیل‌شده سازنده همچنین سه ساختمان ساخته‌شدهٔ Domus را در همان خیابان نشان می‌دهد، با شماره‌های ۶۳، ۸۷ و ۱۱۴.
در گرجستان خریدار از طریق ثبت عمومی مالک آپارتمان می‌شود، نه صرفاً با قرارداد. مادهٔ ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت حق خریدار در دفتر ثبت را می‌خواهد. اتباع خارجی تنها از یک دسته کنار گذاشته شده‌اند، یعنی زمین کشاورزی، که مادهٔ ۴ قانون مالکیت زمین کشاورزی آن را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی نگه می‌دارد. یک آپارتمان شهری خارج از این دسته است.
برای مطالعهٔ زمینه‌ای: آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم.
آژانس ثبت، یعنی آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR)، در صفحهٔ هزینه‌ها و مهلت‌های خود سه سرعت را برای ثبت تغییر یک حق یا تعهدی که به حق مالکیت وابسته است فهرست می‌کند: ۱۵۰ GEL ظرف چهار روز کاری، ۲۷۰ GEL ظرف یک روز کاری و ۳۵۰ GEL در همان روز تسلیم. با نرخ رسمی ۲٫۵۹۳۳ GEL به ازای هر USD این مبالغ تقریباً ۵۷٫۸ USD، ۱۰۴٫۱ USD و ۱۳۵٫۰ USD می‌شود. هزینه تابع سرعت انتخاب‌شده است و نه قیمت آپارتمان.
| گام | چه کسی | زمان یا هزینه | منبع |
|---|---|---|---|
| گرفتن شمارهٔ واحد، فهرست قیمت و پیش‌نویس قرارداد | خریدار، سازنده | در domusi.com منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| سفارش گزیدهٔ ثبت برای زمین، با استفاده از کد کاداستر که Korter چاپ می‌کند (۰۱.۱۴.۱۱.۰۰۹.۰۳۵) | خریدار، وکیل | ۲۰ GEL در یک روز کاری، ۱۳ GEL آنلاین، به‌علاوهٔ ۲۶ GEL برای نسخهٔ انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| امضای قرارداد کتبی | خریدار، سازنده | طبق مقررات قرارداد | قانون مدنی، مادهٔ ۱۸۳ |
| انجام پرداخت‌ها | خریدار | برنامه منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| ثبت حق یا تعهد در دفتر ثبت | خریدار، NAPR | ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ GEL بسته به سرعت | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| اقدام از خارج کشور در صورت نیاز | خریدار، NAPR | وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا نشست آنلاین رزروشده | قرارداد هوشمند NAPR |
خریداری که بیرون از گرجستان است می‌تواند از طریق وکیلی اقدام کند که وکالت‌نامه‌اش آپوستیل دارد، و جدول وضعیت کنفرانس لاهه ثبت می‌کند که کنوانسیون آپوستیل از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان لازم‌الاجراست. راه جایگزین خدمت قرارداد هوشمند آژانس است که در آن حقوق پس از یک جلسهٔ آنلاین رزروشده ثبت می‌شود. اینکه سازنده کدام راه را می‌پذیرد باید کتبی تأیید شود.
اقامت قاعده‌ای است که بیش از همه با قیمت درهم‌تنیده است. به گفتهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی، اقامت کوتاه‌مدت به خارجی‌ای داده می‌شود که مالکیت ملک غیرمنقولی جز زمین کشاورزی را با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری، به تشخیص ارزیاب مجاز، در اختیار دارد. بند «j» مادهٔ ۱۵ قانون وضعیت حقوقی اتباع بیگانه همین را می‌گوید. ارزیابی ارزیاب ملاک است و نه قیمت قرارداد. توضیح بیشتر در راهنمای اجازهٔ اقامت آمده است.
همین صفحهٔ آژانس اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ USD توصیف می‌کند. اینکه یک آپارتمان Domus Sera این دو آزمون را برآورده می‌کند یا نه به گزارش ارزیاب دربارهٔ همان آپارتمان بستگی دارد و بنابراین پلان‌ها در اینجا نه واجد شرایط معرفی شده‌اند و نه فاقد شرایط.
وضعیت مالیات ملک در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد، یعنی هنگامی که قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ به فهرست اصلاحات متن قانون مالیات در matsne.gov.ge افزوده شد. برای ملک مشمول مالیات یک شخص حقیقی غیر از زمین، بند ۵ مادهٔ ۲۰۲ نرخی دست‌کم ۰٫۸ و حداکثر ۱ درصد ارزش بازاری در پایان سال قبل تعیین می‌کند. زیربند «a» از بند ۱ مادهٔ ۲۰۶ مالیات را در صورتی برمی‌دارد که درآمد خانوار در سال قبل ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر بوده باشد.
گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ آستانهٔ پیش از تغییر را ۴۰٬۰۰۰ GEL می‌نویسد، بنابراین راهنمایی که زودتر نوشته شده باشد نرخ‌های قدیمی را نشان می‌دهد. مادهٔ ۲۰۱ املاک را شامل می‌شود، «including an unfinished construction» (از جمله ساخت‌وساز ناتمام)، که به یک شخص حقیقی تعلق دارد، و اینکه خریدار پیش‌فروش (off-plan) مالک به حساب می‌آید یا نه موضوعی برای قرارداد و سابقهٔ ثبت است.
بر پایهٔ مادهٔ ۲۰۵ اظهارنامه تا ۱ نوامبر و مالیات تا ۱۵ نوامبر باید تسلیم و پرداخت شود، و هر دو در اختیار سازمان درآمد گرجستان است. برای گام‌های تسلیم اظهارنامه به مالیات ملک در گرجستان مراجعه کنید.
قواعد مالیات بر درآمد دربارهٔ مالکی که ملک را اجاره می‌دهد یا می‌فروشد نیز اعمال می‌شود. مادهٔ ۸۱ اجارهٔ دریافتی از مسکن را وقتی کسوراتی مطالبه نشود با نرخ ۵ درصد مالیات می‌گیرد و نرخ عمومی شخصی ۲۰ درصد است. مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است و زیربند «f.a» از بند ۱ مادهٔ ۸۲ آن را پس از بیش از دو سال مالکیت معاف می‌کند. مالیات بر ارزش افزوده به موجب مادهٔ ۱۶۶ برابر ۱۸ درصد است و قرارداد باید بگوید قیمت آن را شامل می‌شود یا نه.
دربارهٔ وام‌گیری، صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی بیشینهٔ نسبت وام به ارزش را برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارز خارجی ۷۰ درصد تعیین می‌کند. بیشینهٔ نسبت قسط به درآمد وقتی درآمد خالص ماهانه زیر ۱٬۵۰۰ GEL است ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارز خارجی) و از ۱٬۵۰۰ GEL به بالا ۵۰ یا ۳۰ درصد است. بانک‌ها برای غیرمقیمان شرایط خود را تعیین می‌کنند.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات سالانهٔ ملک شخص | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازاری پایان سال؛ صفر در صورتی که درآمد خانوار در سال قبل ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) |
| اجارهٔ دریافتی شخص | ۵ درصد برای اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ ۲۰ درصد نرخ عمومی | قانون مالیات، مادهٔ ۸۱ |
| فروش آپارتمان | ۵ درصد بر مازاد؛ معافیت پس از بیش از دو سال مالکیت | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸ درصد؛ شمول آن در قیمت موضوعی برای قرارداد است | قانون مالیات، مادهٔ ۱۶۶ |
| اقامت کوتاه‌مدت | ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به GEL، به تشخیص ارزیاب مجاز، ملکی جز زمین کشاورزی | صفحهٔ SDA؛ قانون اتباع بیگانه |
| اقامت سرمایه‌گذاری | ملک بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ USD به GEL | صفحهٔ SDA |
| محدودیت‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰ درصد (لاری) و ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ نسبت قسط به درآمد بر پایهٔ گروه درآمدی | صفحهٔ NBG |
| نرخ به‌کاررفته در این راهنما | ۱ USD = ۲٫۵۹۳۳ GEL، نرخ رسمی ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی NBG |
صفحه‌های Domus Sera Tbilisi چند نکته را باز می‌گذارند. هر شکاف زیر به سندی یا پاسخی تبدیل می‌شود که خریدار می‌تواند درخواست کند، بخشی برای فرم رزرو و بخشی برای قرارداد فروش. هر جا که نکته‌ای به آپارتمان وابسته باشد، شمارهٔ واحد مبنا قرار می‌گیرد.
هیچ‌یک از موارد این فهرست برای خرید پیش‌فروش (off-plan) غیرعادی نیست و چیزی دربارهٔ این پروژه القا نمی‌کند. پاسخ‌هایی که همراه رزرو نگه داشته می‌شود به خریدار امکان می‌دهد Domus Sera را با دیگر ساختمان‌ها بر پایهٔ شرایط یکسان کنار هم بگذارد.
Domus در domusi.com پنج پروژهٔ جاری را فهرست می‌کند که همه در تفلیس‌اند و هر صفحه بازهٔ قیمت هر متر مربع را به یک شکل چاپ می‌کند. جدول ارقام ثبت‌شده برای هر یک را در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ مقایسه می‌کند. چهار صفحهٔ دیگر در این سایت با این نام‌ها آمده‌اند: Domus Nea Tbilisi، Domus Avlabari Tbilisi، Domus Trees Tbilisi و Domus Gazapkhuli Tbilisi.
| پروژه | نشانی | بازهٔ چاپ‌شده، USD برای هر متر مربع (GEL برای هر متر مربع) | ماه‌های اقساط | تاریخ شمارش معکوس (بدون برچسب) |
|---|---|---|---|---|
| Domus Sera | خیابان پالیاشویلی ۷ | ۴٬۰۰۰ – ۴٬۷۰۰ (۱۰٬۸۱۰ – ۱۲٬۷۰۰) | ۳۰ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ |
| Domus Nea | خیابان کاوتارادزه ۲۲ | ۲٬۰۰۰ – ۲٬۶۵۰ (۵٬۴۱۰ – ۷٬۱۶۰) | ۳۲ | ۱۵ ژوئن ۲۰۲۸ |
| Domus Avlabari | خیابان ایالبوزی ۱۴ | ۱٬۸۰۰ – ۲٬۳۵۰ (۴٬۸۷۰ – ۶٬۳۵۰) | ۳۰ | ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ |
| Domus Trees | خیابان چاوچاوادزه ۳۱ | ۳٬۲۰۰ – ۴٬۰۰۰ (۸٬۶۵۰ – ۱۰٬۸۱۰) | ۲۰ | ۱ ژانویه ۲۰۲۷ |
| Domus Gazapkhuli | خیابان گازاپخولی ۸ | ۲٬۰۰۰ – ۲٬۳۵۰ (۵٬۴۱۰ – ۶٬۳۵۰) | ۲۰ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ |
در میان پنج بازهٔ چاپ‌شده، بازهٔ Domus Sera بالاترین است و کران پایین آن با کران بالای Domus Trees برابر است. اندازهٔ پلان‌ها نیز فرق دارد: انتخابگر Domus Sera از ۶۰ متر مربع شروع می‌شود، در حالی که Domus Avlabari پلان‌هایی از ۵۷ متر مربع را فهرست می‌کند. این مقایسه آنچه را هر صفحه چاپ می‌کند بیان می‌کند و پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند.
از میان دیگر آگهی‌های تفلیس، m2 at Mtatsminda Park در ناحیهٔ همجوار متاتسمیندا قرار دارد و m2 Highlight، W2 Filigreen 2 و Archi Nutsubidze 2 زیر سابورتالو ثبت شده‌اند. نمای گسترده‌تری از سبد املاک در صفحهٔ گرجستان و صفحهٔ تفلیس آمده است.
LTD Domus Group در صفحهٔ About خود را شرکتی معرفی می‌کند که در سال ۲۰۰۶ تأسیس شده و ارزش‌های اعلام‌شدهٔ آن کیفیت، نوآوری و معماری سبز است. صفحه می‌افزاید که شرکت هر خانه را با در نظر گرفتن خدمات بلندمدت طراحی می‌کند و رابطه با خریدار از زمان خرید آغاز می‌شود. این‌ها گفته‌های سازنده است.
فهرست پروژه‌های domusi.com پنج پروژهٔ جاری، یک پروژهٔ آینده در کواریاتی و ۱۳ پروژهٔ تکمیل‌شده را نشان می‌دهد که سه تا از آن‌ها در خیابان پالیاشویلی هستند. Korter ۱۰ پروژهٔ تکمیل‌شده را در برابر ۱۳ پروژه در domusi.com فهرست می‌کند، در حالی که شش پروژهٔ جاری آن با پنج پروژهٔ جاری و یک پروژهٔ آیندهٔ domusi.com برابر است. این تفاوت بدون توضیح ثبت شده است. سازنده مجموع آپارتمان‌ها یا متر مربع‌های تحویل‌شده را چاپ نمی‌کند.
صفحهٔ شرکت‌کنندهٔ پیمان جهانی سازمان ملل Domus (domusi.com) را شرکتی خصوصی در زمینهٔ نگهداری و توسعهٔ املاک فهرست می‌کند و آن را از ۳ مه ۲۰۲۳ شرکت‌کننده‌ای فعال می‌شمارد. عضویت تعهدی داوطلبانه است و گواهی کیفیت نیست. در منابع عمومی اطلاعاتی دربارهٔ سهامداران یا ذی‌نفعان نهایی پیدا نشد و پرونده‌های ثبتی بررسی نشد.
صفحهٔ About نواری از هشت لوگوی تأمین‌کننده را نشان می‌دهد. در سایت‌های خود تأمین‌کنندگان هیچ اعلامی از این روابط پیدا نشد، بنابراین فقط به همان شکلی که سازنده نشان می‌دهد ثبت شده‌اند. کارت Domus Card در بخش ۵ توصیف شده است.
پروژه Domus Sera Tbilisi در خیابان پالیاشویلی شمارهٔ ۷ تفلیس قرار دارد. صفحهٔ سازنده محله را نام نمی‌برد، در حالی که Korter و Avezor نشانی را در واکه قرار می‌دهند و ویکی‌پدیا خیابان پالیاشویلی را بخشی از ناحیهٔ واکه می‌آورد. نشانگر نقشهٔ سازنده در نقطهٔ ۴۱٫۷۰۸۴۰، ۴۴٫۷۷۶۱۸ است. خیابان میان خیابان ککلیدزه و خیابان میشولادزه امتداد دارد. برای فاصله تا مدرسه‌ها، دانشگاه‌ها و درمانگاه‌ها، بخش ۷ ارقام خط مستقیم را می‌دهد که از نشانگرهای نقشهٔ خود سازنده محاسبه شده‌اند.
در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحه ۱۰۸۱۰ – ۱۲۷۰۰ را کنار نماد لاری و ۴۰۰۰ – ۴۷۰۰ $ را در یک نکته‌نما چاپ می‌کند، بدون واحد. از آنجا که Korter مبلغ ۴٬۰۰۰ USD برای هر متر مربع و ۲۴۰٬۰۰۰ USD برای ۶۰ متر مربع را چاپ می‌کند، این بازه به‌صورت قیمت هر متر مربع خوانده می‌شود. فهرست قیمت تک‌تک واحدها منتشر نشده است. بخش ۴ این بازه را در هر یک از ۱۳ متراژ پلان ضرب می‌کند و این مجموع‌ها محاسبه‌شده‌اند و قیمت پیشنهادی نیستند.
در صفحهٔ سازنده نه. انتخابگر آپارتمان متراژ، برچسب اتاق و طبقه را برای ۱۳ پلان فهرست می‌کند و قیمتی نشان نمی‌دهد. Korter و Avezor قیمت‌های «از» را بر پایهٔ دستهٔ اتاق چاپ می‌کنند و هر کدام برابر کوچک‌ترین متراژ آن دسته ضرب در ۴٬۰۰۰ USD است. فهرست قیمت همراه با شمارهٔ واحد نخستین مورد فهرست بخش ۹ است و آن را سازنده یا تیم فروشش صادر می‌کند، نه پورتال آگهی.
صفحهٔ سازنده شمارش معکوسی تا ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ نشان می‌دهد بی‌آنکه آن را تاریخ تحویل بنامد. Arkinvest تاریخ پایان ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ را چاپ می‌کند، Avezor در آگهی ۰۴.۰۸.۲۰۲۶ عبارت Q4 ۲۰۲۸ را چاپ می‌کند و Korter تاریخی چاپ نمی‌کند. تاریخی که سازنده را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود، همراه با تعریف تحویل؛ بنابراین خریدار هر دو را کتبی می‌خواهد.
سازنده، Korter، Arkinvest و مقالهٔ مشارکتی ۱۵ اوت ۲۰۲۵ عدد ۴۵ آپارتمان را می‌دهند و سازنده، Korter، Arkinvest و Avezor عدد ۱۴ طبقه را. پلان‌های مسکونی در طبقه‌های ۲ تا ۱۴ دیده می‌شوند و طبقهٔ اول فضای تجاری توصیف شده است. انتخابگر ۱۳ پلان را فهرست می‌کند که تعداد آپارتمان‌ها نیست، و یک پلان، یعنی پنت‌هاوس ۲۷۷ متر مربعی، برچسب Sold out دارد.
سازنده ۳۰ ماه و «interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» را چاپ می‌کند، بدون درصد پیش‌پرداخت. Korter و Avezor پیش‌پرداخت ۳۰ درصد را چاپ می‌کنند و Avezor تا ۲۹ ماه را می‌نویسد. سازنده برنامه را اختصاصی می‌نامد، پس مبالغ، تاریخ‌ها، حساب دریافت‌کننده و هر تفاوت با قیمت نقدی باید پیش از پرداخت نخست در قرارداد تأیید شود.
قاعدهٔ SDA ملکی با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری می‌خواهد که ارزیاب مجاز تعیین کرده باشد، و کمترین مجموع محاسبه‌شده برای Domus Sera Tbilisi برابر ۲۴۰٬۰۰۰ USD است. اینکه یک آپارتمان مشخص این قاعده را برآورده می‌کند یا نه به ارزیابی ارزیاب از همان آپارتمان و دیگر شرایط قانون اتباع بیگانه بستگی دارد؛ بنابراین هیچ پلانی اینجا واجد شرایط توصیف نشده است.
هیچ محدودیتی به خود آپارتمان مربوط نیست. قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت حق در ثبت عمومی را می‌خواهد. محدودیت اتباع خارجی به زمین کشاورزی بر پایهٔ قانون مالکیت زمین کشاورزی مربوط است، نه آپارتمان. خریدار خارج از کشور می‌تواند از وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا خدمت آنلاین قرارداد هوشمند ثبت استفاده کند، و سازنده باید کتبی تأیید کند کدام یک از این دو راه را برای قرارداد می‌پذیرد.
پس از قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶، ملک یک شخص حقیقی غیر از زمین اگر درآمد خانوار در سال قبل ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر بوده باشد مالیات ندارد. بالاتر از آن، بند ۵ مادهٔ ۲۰۲ رقم ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازاری در پایان سال قبل را تعیین می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر است. راهنماهایی که زودتر نوشته شده‌اند آستانهٔ ۴۰٬۰۰۰ GEL را نشان می‌دهند.
سازنده آن را ذکر نمی‌کند. Korter، Arkinvest و Avezor «Green frame» را فهرست می‌کنند و در یک بخش Avezor «white frame» و در بخشی دیگر «finished renovation, furniture and appliances» را هم می‌گوید. داخلی‌های مبله در گالری سازنده رندر هستند و مشخصات فنی نیستند، و اسناد فروش باید بگویند چه چیزی تحویل داده می‌شود. مشخصاتی کتبی که فهرست کند چه چیزی در آن واحد گنجانده شده مسئله را حل می‌کند، همان‌گونه که مورد ۱۰ در بخش ۹ می‌خواهد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
