پروژه Domus Trees Tbilisi ساختمانی مسکونی در خیابان چاوچاوادزه (Chavchavadze Avenue) شمارهٔ ۳۱ در منطقهٔ واکه است که Domus Group آن را در میان پروژه‌های جاری خود فهرست کرده است؛ انتخابگر واحدهای این شرکت در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ چهار پلان از ۱۶۳ متر مربع به بالا نشان می‌دهد، بازهٔ قیمت ۳٬۲۰۰ تا ۴٬۰۰۰ USD برای هر متر مربع، اقساط ۲۰ ماهه را چاپ می‌کند و هیچ تاریخ تحویلی ذکر نمی‌کند.
این راهنمای پروژه Domus Trees Tbilisi صفحه‌های سازنده را همان‌گونه که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بودند می‌خواند و آنچه Korter و Avezor و مطبوعات منتشر کرده‌اند را کنار آن‌ها می‌گذارد. راهنما میان منابع داوری نمی‌کند. پیشینه‌ای مستند دربارهٔ منطقه و دربارهٔ خرید، مالیات و اقامت در گرجستان به آن می‌افزاید و فهرستی از مواردی می‌آورد که خریدار می‌تواند به‌صورت کتبی درخواست کند.
سازنده در صفحهٔ پروژه ساختمانی مسکونی را در خیابان چاوچاوادزه شمارهٔ ۳۱ توصیف می‌کند که به گفتهٔ خودش معماری آن از چشم‌انداز میدانچه‌ای عمومی و درختان کهن‌سالِ بزرگی الهام گرفته است که از پیش در زمین ایستاده بودند. این صفحه سه ساختمان با رنگ و ارتفاع متفاوت، باغ‌ها و گلخانه‌ها در هر طبقه و یک فضای کار و رویداد به نام Davitiani را فهرست می‌کند. هر آنچه در ادامه می‌آید همان است که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است.
برای خریدار، واقعیت‌های سودمند بسیار محدودتر از متن مفهوم طراحی است. صفحه قیمت هر متر مربع را به‌صورت یک بازه، هم به لاری و هم به دلار، تعداد ۲۰ ماه قسط و بازهٔ متراژ واحدها را چاپ می‌کند و انتخابگر واحدهایش چهار پلان نشان می‌دهد. تاریخ تحویل را به‌صورت متن، شمار کل واحدها، قیمت هر واحد و فهرست واحدهای آزاد را چاپ نمی‌کند. این شکاف‌ها، اگر اصلاً پر شوند، را سایت‌های آگهی پر می‌کنند و هر رقم آن‌ها در اینجا با منبع و تاریخش آمده است.
راهنما میان منابع انتخاب نمی‌کند. بخش ۲ نشان می‌دهد منابع کجا با هم اختلاف دارند، بخش ۴ بازهٔ قیمت چاپ‌شده را با اندازهٔ پلان‌ها می‌خواند و بخش ۹ هر نکتهٔ باز را به سندی تبدیل می‌کند که خریدار می‌تواند کتباً بخواهد. یکی از پلان‌ها، پنت‌هاوس دوطبقه، در انتخابگر برچسب «Sold out» (فروخته‌شده) دارد؛ سه پلان دیگر چنین برچسبی ندارند.
| حقایق کلیدی دربارهٔ Domus Trees Tbilisi | طبق انتشار (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن گفته شود) |
|---|---|
| نشانی | خیابان چاوچاوادزه شمارهٔ ۳۱، تفلیس؛ نشانگر نقشهٔ سازنده در ۴۱٫۷۱۰۶۳۱، ۴۴٫۷۶۵۰۶۰ قرار دارد و متن، ساختمان را روبه‌روی بنای یادبود داویت گورامیشویلی (David Guramishvili) می‌گذارد |
| سازنده | LTD «Domus Group» طبق پانویس domusi.com؛ Korter و Avezor سازنده را «Domus Development» می‌نامند |
| وضعیت | در فهرست پروژه‌های جاری سازنده آمده است؛ Korter: «۱ house is under construction» (یک خانه در دست ساخت است)؛ پلان پنت‌هاوس برچسب «Sold out» (فروخته‌شده) دارد |
| پلان‌ها در انتخابگر | ۱۶۳ متر مربع (۲ اتاقه)، ۲۰۴ متر مربع (۳ اتاقه)، ۲۳۸ متر مربع (۴ اتاقه)، ۴۹۶ + ۱۸۱ متر مربع (پنت‌هاوس، فروخته‌شده) |
| متراژ واحد در سرصفحه | فیلد «Flat from (m²)» (واحد از، متر مربع) عدد ۱۷۵ – ۴۹۶ را نشان می‌دهد |
| قیمت هر متر مربع | ۸۶۵۰ – ۱۰۸۱۰ با علامت لاری؛ در راهنمای شناور ۳٬۲۰۰ – ۴٬۰۰۰ به دلار؛ صفحه کنار آن عبارت «هر متر مربع» را چاپ نمی‌کند |
| اقساط | «Installment (month)» (قسط، ماه) ۲۰؛ «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت انفرادی) |
| تحویل | تاریخی به‌صورت متن وجود ندارد؛ شمارندهٔ معکوس «Time left» (زمان باقی‌مانده) روی ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ ساعت ۰۰:۰۰ تنظیم شده و برچسبی ندارد؛ Korter Q3 ۲۰۲۷ را چاپ می‌کند (قیمت‌ها تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
| تعداد کل واحدها | سازنده چاپ نکرده است؛ Korter عدد ۴۰ را چاپ می‌کند |
| نازک‌کاری | در domusi.com چاپ نشده است؛ Korter و Avezor «green frame» (گرین فریم) را چاپ می‌کنند |
| فهرست قیمت و موجودی به تفکیک واحد | منتشر نشده است؛ انتخابگر پلان‌ها را نشان می‌دهد، نه واحدهای جداگانه را |
چند رقم دربارهٔ همین یک ساختمان در صفحه‌های مختلف با هم تفاوت دارند و بخشی از این تفاوت‌ها از تاریخ صفحه ناشی می‌شود. هر ردیف جدول عبارت خود منبع و تاریخ آن را دارد. رقمی که از صفحه‌ای قدیمی‌تر آمده تنها برای این نشان داده شده که خواننده ببیند اطلاعات منتشرشده چگونه به‌روز شده است؛ به‌عنوان واقعیتی جاری به کار نرفته است.
تحویل نقطه‌ای است که صفحه‌ها بیش از همه در آن اختلاف دارند. صفحهٔ سازنده تاریخ تکمیل را به‌صورت متن خوانا چاپ نمی‌کند. در کد صفحه یک شمارندهٔ معکوس با عنوان «Time left» (زمان باقی‌مانده) هست که روی ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷، نیمه‌شب، تنظیم شده، و دو شاخص که مقدارشان را اسکریپت پر می‌کند: مقدار وضعیت پروژه ۹۵٫۷۶ و مقدار اقساط ۹۵٫۵۳ با یک ماه باقی‌مانده. صفحه نمی‌گوید شمارنده و شاخص‌ها چه چیزی را اندازه می‌گیرند؛ بنابراین در اینجا فقط ثبت شده‌اند و تفسیر نشده‌اند.
| منبع | تاریخ | تحویل به همان صورت چاپ‌شده |
|---|---|---|
| صفحهٔ پروژه در domusi.com | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | تاریخی به‌صورت متن نیست؛ شمارندهٔ معکوس «Time left» (زمان باقی‌مانده) تا ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ ساعت ۰۰:۰۰، بدون برچسب تحویل |
| Korter، Domus Trees | قیمت‌ها تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶، خوانده‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | «تحویل بعدی در Q3 ۲۰۲۷»؛ بخش پرسش‌ها: «تکمیل در Q3 ۲۰۲۷» |
| Korter، صفحهٔ Domus Development | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | Domus Trees: «تکمیل در Q3 ۲۰۲۷» |
| Avezor، آگهی PR764935 | آگهی مورخ ۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ | «در دست ساخت، تحویل در Q3 ۲۰۲۶» |
| Home is، ستون حمایت‌شده | نوامبر ۲۰۲۲ | ساخت در ۲۰۲۲ آغاز شد؛ تکمیل برای ۲۰۲۵ برنامه‌ریزی شده بود (تاریخی) |
Q3 ۲۰۲۷ در Korter تازه‌ترین رقم تاریخ‌دار تحویل است که یک فصل را نام می‌برد، و این یک اشارهٔ سایت آگهی است، نه اظهار سازنده. Q3 ۲۰۲۶ در Avezor چهار ماه قدیمی‌تر است. خواننده می‌تواند هر دو را در ذهن نگه دارد و از سازنده بپرسد کدام تاریخ در قرارداد فروش خواهد آمد.
فیلدهای دیگر نیز از همین الگو پیروی می‌کنند. صفحهٔ سازنده و انتخابگر متراژ و طبقه را می‌دهند؛ Korter و Avezor مجموع‌ها، ارتفاع سقف و نازک‌کاری را می‌افزایند؛ ستون سال ۲۰۲۲ در Home is، رکنی که بانکی آن را ارائه می‌کرد، جدولی از پروژه چاپ کرد که مساحت زمین و تعداد واحدها را در بر داشت. هرجا دو رقم برای یک فیلد با هم نمی‌خوانند، هر دو در جدول می‌مانند.
| فیلد | domusi.com (۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Avezor (۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶) | Home is (نوامبر ۲۰۲۲) |
|---|---|---|---|---|
| تعداد کل واحدها | چاپ نشده | ۴۰ | چاپ نشده | ۴۰ |
| طبقات | طبقات در انتخابگر تا ۱۸ می‌رسد (پنت‌هاوس ۱۶ – ۱۷) | «Number of floors» (تعداد طبقات) ۱۸؛ متن توصیفی می‌گوید ۱۵ | چاپ نشده | ۱۷ |
| ساختمان‌ها | متن ترکیبی از سه ساختمان را توصیف می‌کند | ۱ | ۱ بلوک | چاپ نشده |
| کوچک‌ترین واحد | سرصفحه ۱۷۵؛ انتخابگر ۱۶۳ | پلان‌ها از ۱۶۳؛ «Apartments area» (متراژ آپارتمان‌ها) ۹۸-۱۷۷ | ۱۶۳ | زیربنای مسکونی حداقل ۱۰۲، حداکثر ۱۶۸ |
| ارتفاع سقف | چاپ نشده | ۳٫۰ متر | چاپ نشده | ۳٫۵ متر |
| نازک‌کاری | چاپ نشده | فیلد «green frame» (گرین فریم)؛ متن از «white frame condition» (وضعیت وایت فریم) می‌گوید | فیلد «Green frame» (گرین فریم)؛ متن از بازسازی تمام‌شده، مبلمان و لوازم می‌گوید | وضعیت تحویل به‌صورت «green frame» (گرین فریم) توصیف شده |
| منطقه | فقط نشانی خیابان | واکه | مسیر راهنما واکه-سابورتالو، واکه؛ متن از منطقهٔ لیسی می‌گوید | چاپ نشده |
دو مورد از این‌ها را باید با دقت خواند. حداقل ۱۷۵ متر مربع در سرصفحه و پلان ۱۶۳ متر مربعی در انتخابگر در یک صفحه کنار هم‌اند، بنابراین خریدار باید بپرسد کدام رقم معتبر است. و صفحهٔ خود Korter نازک‌کاری را هم «green frame» (گرین فریم) و هم «white frame» (وایت فریم) می‌نامد، در حالی که متن Avezor و فیلد مشخصاتش در جهت مخالف با هم اختلاف دارند. از این رو نازک‌کاری در فهرست پرسش‌های کتبی در بخش ۹ آمده است.
انتخابگر چهار پلان را فهرست می‌کند و هر کدام صفحه‌ای با نقشهٔ شماره‌گذاری‌شده و فهرست اتاق‌ها به متر مربع باز می‌کند. جدولی به تفکیک هر واحد وجود ندارد: یک پلان می‌تواند در چند طبقه تکرار شود و انتخابگر بازهٔ طبقات را چاپ می‌کند، نه تعداد یا قیمت را. سه پلان غیر از پنت‌هاوس در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برچسب فروش ندارند؛ پنت‌هاوس دارد.
| پلان (متراژ اعلام‌شده) | برچسب در انتخابگر | طبقات | برچسب وضعیت | اتاق‌خواب‌ها طبق فهرست اتاق‌ها |
|---|---|---|---|---|
| ۱۶۳ متر مربع | ۲ Rooms (دو اتاقه) | ۱۵ – ۱۸ | ندارد | ۱ اتاق‌خواب (۱۸ متر مربع) در کنار نشیمن ۳۲٫۴ متر مربعی |
| ۲۰۴ متر مربع | ۳ Rooms (سه اتاقه) | ۴ – ۱۵ | ندارد | ۲ اتاق‌خواب (۱۶٫۳ و ۱۹٫۲ متر مربع) |
| ۲۳۸ متر مربع | ۴ Rooms (چهار اتاقه) | ۳ – ۱۷ | ندارد | ۳ اتاق‌خواب (۱۶٫۸، ۱۷٫۶ و ۲۳٫۸ متر مربع) |
| ۴۹۶ + ۱۸۱ متر مربع | Penthouse (پنت‌هاوس) | ۱۶ – ۱۷ | Sold out (فروخته‌شده) | ۳ اتاق‌خواب (۲۵٫۹، ۲۱٫۳ و ۲۳٫۳ متر مربع) و اتاقی ۲۲٫۶ متر مربعی به نام Cabinet (اتاق کار) |
برچسب‌های اتاق نیاز به دقت دارند. انتخابگر پلان ۱۶۳ متر مربعی را «۲ Rooms» (دو اتاقه) می‌نامد، در حالی که فهرست آن یک هال، یک نشیمن، یک آشپزخانه، یک اتاق‌خواب و یک اتاق رخت‌کن را نشان می‌دهد؛ پس شمار اتاق‌ها نشیمن را هم دربر می‌گیرد. Korter همین برچسب‌ها، یعنی ۲ اتاقه، ۳ اتاقه و ۴ اتاقه، را برای همان سه متراژ به کار می‌برد. Avezor ردیفی با عنوان «۳ rooms» (سه اتاقه) دارد که متراژ ۱۶۳ و قیمت دو اتاقه را تکرار می‌کند و به نظر می‌رسد ردیفی تکراری در آن سایت باشد.
فهرست اتاق‌ها همچنین نشان می‌دهد چه بخشی از هر متراژ اعلام‌شده فضای داخلی است و چه بخشی فضای باغ. هر پلان یک «Green Veranda» (ایوان سبز) دارد و پلان‌های ۲۰۴ و ۲۳۸ متر مربعی یک «Orangery» (نارنجستان) هم می‌افزایند. جدول زیر اتاق‌های فهرست‌شده و ایوان‌های فهرست‌شده را جمع می‌زند؛ این مجموع‌ها از فهرست اتاق‌های سازنده محاسبه شده‌اند و سازنده آن‌ها را چاپ نکرده است.
| پلان | اتاق‌های فهرست‌شده (متر مربع) | ایوان‌ها و نارنجستان (متر مربع) | مجموع (متر مربع) | متراژ اعلام‌شده (متر مربع) | سهم فضای داخلی از متراژ اعلام‌شده |
|---|---|---|---|---|---|
| ۱۶۳ متر مربع | ۹۷٫۷ | ۶۳٫۴ (۴۳٫۷ + ۱۹٫۷) | ۱۶۱٫۱ | ۱۶۳ | ۵۹٫۹ درصد |
| ۲۰۴ متر مربع | ۱۰۱٫۳ | ۹۷٫۷ (۸۷٫۱ + ۱۰٫۶) | ۱۹۹٫۰ | ۲۰۴ | ۴۹٫۷ درصد |
| ۲۳۸ متر مربع | ۱۵۱٫۱ | ۸۱٫۲ (۷۱٫۲ + ۱۰٫۰) | ۲۳۲٫۳ | ۲۳۸ | ۶۳٫۵ درصد |
اتاق‌های فهرست‌شده بین ۴۹٫۷ تا ۶۳٫۵ درصد متراژ اعلام‌شده را تشکیل می‌دهند و اتاق‌ها به‌همراه ایوان‌ها بین ۱٫۹ تا ۵٫۷ متر مربع با آن فاصله دارند. این اختلاف به‌اندازه‌ای کوچک است که می‌تواند از ضخامت دیوارها یا گرد کردن ناشی شود، اما سازنده چیزی نمی‌گوید؛ پس این یک مشاهده است، نه یک یافته. نتیجهٔ عملی‌تر این است: خریداری که واحدی را در اینجا با واحدی مقایسه می‌کند که در جای دیگر بر پایهٔ هر متر مربع زیربنای مسکونی قیمت‌گذاری شده، باید بداند رقم هر متر مربع در کدام متراژ ضرب می‌شود.
Korter در جدول مشخصاتش «Apartments area» (متراژ آپارتمان‌ها) را ۹۸-۱۷۷ متر مربع آورده است و حد پایین آن به ۹۷٫۷ متر مربع اتاق‌های پلان ۱۶۳ متر مربعی نزدیک است. این تطابق ثبت می‌شود، بی‌آنکه از آن نتیجه‌ای گرفته شود. ستون سال ۲۰۲۲ در Home is که زمانی نوشته شد که ساختمان در مرحلهٔ پیشین‌تری بود، زیربنای مسکونی را ۱۰۲ تا ۱۶۸ متر مربع و بالکن‌ها و تراس‌ها را ۵۱ تا ۹۲٫۴۵ متر مربع می‌داد، که نشان می‌دهد صفحه‌های قدیمی‌تر نیز این دو نوع متراژ را از هم جدا می‌کردند.
سازنده یک جفت قیمت چاپ می‌کند، نه فهرست قیمت. ارقام عبارت‌اند از ۸۶۵۰ – ۱۰۸۱۰ با علامت لاری و، در یک راهنمای شناور، ۳٬۲۰۰ – ۴٬۰۰۰ به دلار، زیر عنوان «Price From» (قیمت از). صفحه «هر متر مربع» نمی‌نویسد، اما ارقام دلاری با نرخ هر متر مربعی که Korter چاپ می‌کند (از ۳٬۲۰۰ USD) برابرند.
سرصفحه این جفت را کنار بازهٔ متراژ واحدها می‌گذارد و از این رو بازه به‌صورت نرخ هر متر مربع خوانده می‌شود. این خوانش یک تفسیر است و واحد اندازه‌گیری یکی از نکاتی است که باید کتباً تأیید شود.
نرخ ۳٬۲۰۰ تا ۴٬۰۰۰ USD روی متراژهای اعلام‌شده جدول زیر را می‌دهد. قیمت‌های «از» در Korter دقیقاً ۳٬۲۰۰ USD ضرب‌در متراژ هستند: ۱۶۳ ضرب‌در ۳٬۲۰۰ برابر ۵۲۱٬۶۰۰ است، ۲۰۴ ضرب‌در ۳٬۲۰۰ برابر ۶۵۲٬۸۰۰ و ۲۳۸ ضرب‌در ۳٬۲۰۰ برابر ۷۶۱٬۶۰۰. ستون بالایی همان حساب با ۴٬۰۰۰ USD است. هیچ‌کدام قیمت یک واحد نیستند؛ هر دو از نرخ چاپ‌شده و متراژ چاپ‌شده محاسبه شده‌اند و صفحه‌های خود سازنده قیمت واحدها را نمی‌دهند.
| Domus Trees Tbilisi: پلان | متراژ اعلام‌شده (متر مربع) | با ۳٬۲۰۰ USD برای هر متر مربع (محاسبه‌شده) | با ۴٬۰۰۰ USD برای هر متر مربع (محاسبه‌شده) | Korter «از» (۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|---|---|---|
| ۲ اتاقه | ۱۶۳ | ۵۲۱٬۶۰۰ USD | ۶۵۲٬۰۰۰ USD | ۵۲۱٬۶۰۰ USD |
| ۳ اتاقه | ۲۰۴ | ۶۵۲٬۸۰۰ USD | ۸۱۶٬۰۰۰ USD | ۶۵۲٬۸۰۰ USD |
| ۴ اتاقه | ۲۳۸ | ۷۶۱٬۶۰۰ USD | ۹۵۲٬۰۰۰ USD | ۷۶۱٬۶۰۰ USD |
| پنت‌هاوس | ۴۹۶ + ۱۸۱ | قیمت‌گذاری نشده | قیمت‌گذاری نشده | فهرست نشده (در انتخابگر فروخته‌شده) |
سقف بازه ۲۵ درصد بالاتر از کف آن است (۴٬۰۰۰ تقسیم بر ۳٬۲۰۰ برابر ۱٫۲۵ است). صفحه قاعده‌ای نمی‌دهد که یک واحد را در یک سر بازه یا سر دیگر آن قرار دهد. طبقه، منظره، جهت‌گیری و پلان از دلایل معمول چنین دامنه‌ای هستند، اما سازنده نمی‌گوید کدام‌یک در اینجا صدق می‌کنند؛ پس خریداری که پیشنهاد قیمت را می‌خواند باید بپرسد واحد کدام نرخ را دارد و چرا.
ارقام لاری موضوعی جداگانه پیش می‌کشند. ارقام ۸۶۵۰ و ۱۰۸۱۰ در صفحه ۲٫۷۰۳ و ۲٫۷۰۲۵ برابر ارقام دلاری‌اند. نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ ۱ USD = ۲٫۵۹۳۳ GEL بود که طبق آن ۳٬۲۰۰ USD برابر ۸٬۲۹۹ GEL و ۴٬۰۰۰ USD برابر ۱۰٬۳۷۳ GEL می‌شود، یعنی حدود ۴ درصد کمتر از ارقام لاری سازنده. رقم لاری Avezor، یعنی ۸٬۲۸۸ برای ۳٬۲۰۰ USD، نرخی حدود ۲٫۵۹ را در بر دارد.
قرارداد می‌تواند قیمت را به هر یک از دو ارز تثبیت کند یا در تاریخی مشخص تبدیل کند؛ پس ارز قرارداد پرسشی کتبی دیگر است.
منابعی غیر از سازنده همین نرخ را می‌دهند، که نشان می‌دهد این نرخ چه مدت است که اعلام می‌شود.
| منبع | تاریخ | اطلاعات قیمت چاپ‌شده | نوع منبع |
|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژه در domusi.com | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | ۸۶۵۰ – ۱۰۸۱۰ (علامت لاری)؛ در راهنمای شناور ۳٬۲۰۰ – ۴٬۰۰۰ به دلار | سازنده |
| Korter | قیمت‌ها تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶ | از ۳٬۲۰۰ USD برای هر متر مربع؛ از ۵۲۱٬۶۰۰ و ۶۵۲٬۸۰۰ و ۷۶۱٬۶۰۰ USD به تفکیک پلان | سایت آگهی |
| Avezor | آگهی مورخ ۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ | از ۳٬۲۰۰ USD یا ۲٬۸۸۰ EUR یا ۸٬۲۸۸ GEL برای هر متر مربع؛ ۱۶۳ متر مربع از ۵۲۱٬۶۰۰ USD؛ ۲۳۸ متر مربع از ۷۶۱٬۶۰۰ USD | سایت آگهی |
| geoln.com | آگهی مورخ ۳۰ اوت ۲۰۲۴ | ۳۲۰۰ – ۴۰۰۰ دلار برای هر متر مربع | سایت آگهی |
در مقایسه با منطقه، شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat برای فصل سوم ۲۰۲۶، به گزارش Georgia Today در ۲۶ اکتبر ۲۰۲۶، آپارتمان‌های واکه را ۶٬۰۴۶ GEL برای هر متر مربع برآورد کرد، که پس از متاتسمیندا با ۷٬۰۰۴ GEL در رتبهٔ دوم است. با نرخ ۱۲ نوامبر این حدود ۲٬۳۳۱ USD است. بازهٔ لاری سازنده ۱٫۴۳ تا ۱٫۷۹ برابر این رقم منطقه است (۸۶۵۰ و ۱۰۸۱۰ تقسیم بر ۶٬۰۴۶).
این مقایسه تقریبی است. رقم منطقه بازار ساختمان‌های نوساز در سراسر واکه را در یک فصل دربر می‌گیرد، در حالی که این پروژه متراژهای بزرگ، فضای باغ و نازک‌کاری خاصی دارد. با این همه نشان می‌دهد بازهٔ چاپ‌شده نسبت به سطح منتشرشدهٔ منطقه کجا ایستاده است. راهنمای قیمت املاک در تفلیس این سری را قیمت‌های پیشنهادی Geostat توصیف می‌کند و صفحهٔ آمار قیمت خود Geostat این شاخص را فهرست کرده است.
بخش پرداخت سازنده یک جمله دارد: «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت انفرادی). سرصفحه «Installment (month) ۲۰» (قسط، ماه) را می‌افزاید. هیچ پیش‌پرداخت، مبلغ ماهانه یا جدولی چاپ نشده است. صفحه شرایط خرید نقدی را هم چاپ نمی‌کند. خریدار باید برنامه‌ای را بخواهد که به یک واحد مشخص مربوط است.
سایت‌های آگهی بیشتر چاپ می‌کنند و هم با یکدیگر و هم با شمار ماه‌های سازنده تفاوت دارند. آن‌ها در زیر به‌عنوان نشانه آمده‌اند. ستون Home is در نوامبر ۲۰۲۲ فقط برای این گنجانده شده که نشان دهد شرایط از آن زمان به‌روز شده است.
| منبع | تاریخ | شرایط چاپ‌شده |
|---|---|---|
| domusi.com | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | ۲۰ ماه قسط؛ وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر، برنامهٔ انفرادی؛ بدون درصد |
| Korter | قیمت‌ها تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶ | پیش‌پرداخت ۳۰ درصد، مدت وام تا ۱ سال و ۸ ماه (۲۰ ماه)؛ خرید یک‌جا ممکن است؛ وام مسکن از TBC Bank با نرخ از ۷٫۴ درصد اسمی و ۸٫۳ درصد مؤثر (ماشین‌حساب، تقریبی، وابسته به Term SOFR، نرخ‌های مبلغ حداقلی) |
| Avezor | آگهی مورخ ۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ | اقساط از سازنده، مدت تا ۲۴ ماه |
| Home is | نوامبر ۲۰۲۲ | ۳۰ درصد پیش‌پرداخت و ۰ درصد قسط به مدت ۳۰ ماه (تاریخی) |
۲۰ ماه در Korter با ۲۰ ماه سازنده برابر است؛ ۲۴ ماه در Avezor چهار ماه بیشتر است و در آگهی‌ای است که حدود چهار ماه قدیمی‌تر است. شاخص اقساط در صفحه در کد خود یک ماه باقی‌مانده را نشان می‌دهد و صفحه نمی‌گوید چه چیزی را می‌شمارد؛ بنابراین خریداری که امروز رزرو می‌کند باید بپرسد قرارداد واقعاً چند ماه را در بر خواهد داشت و آیا آن ۳۰ درصد پرداختی در مرحلهٔ رزرو است یا نه.
برای دیدن اینکه ماه‌های چاپ‌شده به دلار چه معنایی دارند، جدول بعدی پیش‌پرداخت ۳۰ درصدی Korter را روی قیمت «از» Korter اعمال می‌کند و باقی را در پرداخت‌های ماهانهٔ مساوی پخش می‌کند. این فقط حساب است، نه برنامهٔ پرداخت: سازنده درصدی چاپ نمی‌کند، وام را بدون بهره می‌نامد و برنامهٔ واقعی ممکن است نابرابر یا وابسته به مراحل ساخت باشد.
| پلان | قیمت به‌کاررفته (Korter «از») | پیش‌پرداخت ۳۰ درصد | ۷۰ درصد باقی‌مانده | ماهانه در ۲۰ ماه | ماهانه در ۲۴ ماه |
|---|---|---|---|---|---|
| ۱۶۳ متر مربع | ۵۲۱٬۶۰۰ USD | ۱۵۶٬۴۸۰ USD | ۳۶۵٬۱۲۰ USD | ۱۸٬۲۵۶ USD | ۱۵٬۲۱۳ USD |
| ۲۰۴ متر مربع | ۶۵۲٬۸۰۰ USD | ۱۹۵٬۸۴۰ USD | ۴۵۶٬۹۶۰ USD | ۲۲٬۸۴۸ USD | ۱۹٬۰۴۰ USD |
| ۲۳۸ متر مربع | ۷۶۱٬۶۰۰ USD | ۲۲۸٬۴۸۰ USD | ۵۳۳٬۱۲۰ USD | ۲۶٬۶۵۶ USD | ۲۲٬۲۱۳ USD |
دربارهٔ وام مسکن، صفحهٔ بانکی که نام این ساختمان را ببرد پیدا نشد و نرخ‌های TBC Bank فقط درون ماشین‌حساب Korter هستند. صفحهٔ بانک ملی گرجستان دربارهٔ PTI و LTV سقف‌هایی را تعیین می‌کند که برای هر بانک گرجی گذاشته می‌شود: سقف نسبت وام به ارزش وثیقه ۹۰ درصد برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارز خارجی، و سقف نسبت پرداخت به درآمد ۲۵ درصد (لاری) یا ۲۰ درصد (ارز خارجی) برای درآمد ماهانهٔ خالص کمتر از ۱٬۵۰۰ GEL، که از ۱٬۵۰۰ GEL به بالا به ۵۰ و ۳۰ درصد می‌رسد.
سقف ۷۰ درصد برای وام ارز خارجی یعنی دست‌کم ۳۰ درصد ارزیابی بانک باید از سوی خریدار تأمین شود. ارزیابی از آنِ خود بانک است و می‌تواند با قیمت قرارداد فرق کند. شرایط غیرمقیمان را هر بانک تعیین می‌کند؛ راهنمای وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها آنچه خریداران خارجی معمولاً با آن روبه‌رو می‌شوند را شرح می‌دهد.
نشانی خیابان چاوچاوادزه شمارهٔ ۳۱ است. به نوشتهٔ ویکی‌پدیا این خیابان یکی از خیابان‌های اصلی تفلیس است، ۲٫۵ کیلومتر طول دارد، در ساحل راست رود کورا (Mtkvari) در منطقهٔ واکه قرار دارد و ادامهٔ خیابان‌های ملیکیشویلی و روستاوی است. از ۱۹۳۵ تا ۱۹۵۷ نام خیابان نیکو مار را داشت. ویکی‌پدیا مختصات این خیابان را ۴۱٫۷۱۰۲ شمالی، ۴۴٫۷۶۴۳ شرقی می‌دهد که در حدود ۱۰۰ متری نشانگر سازنده برای ساختمان (۴۱٫۷۱۰۶۳۱ شمالی، ۴۴٫۷۶۵۰۶۰ شرقی) است.
ویکی‌پدیا واکه را منطقه‌ای اداری از تفلیس توصیف می‌کند که محله‌های واکه، باگبی، سابورتالوی بالا، فلات نوتسوبیدزه، تسکنتی، تخینوالا، آگاراکی، آخالدابا، بتانیا و کوسه‌ثی را در بر دارد. Korter ساختمان را در واکه و در سه کیلومتری مرکز پایتخت می‌گذارد. مسیر راهنمای Avezor نیز واکه را می‌گوید، اما متن توصیفش از منطقهٔ لیسی سخن می‌گوید؛ سازنده فقط نشانی خیابان را چاپ می‌کند.
ساختمان نزدیک یک بنای یادبود قرار دارد. متن سازنده می‌گوید فضای کار به نام Davitiani از بنای یادبود داویت گورامیشویلی در برابر ساختمان گرفته شده است. ویکی‌پدیا گورامیشویلی (۱۷۰۵-۱۷۹۲) را شاعری گرجی می‌داند که به نوشتن Davitiani، کتابی شعر و زندگینامه‌ای، شهرت دارد. این بنا همان نقطهٔ مرجعی است که سازنده برای موقعیت برمی‌گزیند.
نقشهٔ سازنده افزون بر ساختمان نُه نشانگر دیگر نشان می‌دهد: سفارت‌خانه‌های ترکیه و جمهوری چک، پارک Mziuri، Mrgvali Baghi، پارک Gegeshidze، Carrefour، AgroHub، زمین‌های تنیس Mziuri و نشانگری با برچسب Oktopus. سازنده هیچ فاصله‌ای چاپ نمی‌کند. جدول فاصله‌های خط مستقیمی را می‌دهد که از مختصات نشانگرها در داده‌های نقشهٔ خود صفحه محاسبه شده‌اند؛ این‌ها فاصلهٔ پیاده‌روی نیستند و Domus آن‌ها را چاپ نکرده است.
| نشانگر در نقشهٔ سازنده | فاصلهٔ خط مستقیم از نشانگر ساختمان (محاسبه‌شده) |
|---|---|
| زمین‌های تنیس Mziuri | حدود ۲۲۰ متر |
| Oktopus | حدود ۲۴۰ متر |
| Carrefour | حدود ۲۴۵ متر |
| سفارت ترکیه | حدود ۳۱۵ متر |
| پارک Mziuri | حدود ۳۶۰ متر |
| پارک Gegeshidze | حدود ۴۵۵ متر |
| سفارت جمهوری چک | حدود ۵۰۰ متر |
| AgroHub | حدود ۶۸۵ متر |
| Mrgvali Baghi | حدود ۸۹۵ متر |
Korter توصیفی از محیط پیرامون می‌افزاید: پارک Mziuri در همسایگی، کلینیک قلب و عروق، بیمارستان، داروخانه‌ها، فروشگاه‌ها، دو سینما، سالن زیبایی، کافه‌ها، رستوران‌ها و بارها. این متن پورتال است و در اینجا راستی‌آزمایی نشده است. پارک عمومی بزرگ منطقه پارک واکه است که ویکی‌پدیا می‌گوید در ۱۹۴۶ گشایش یافت، ۲۰۰ هکتار مساحت دارد و در انتهای غربی خیابان چاوچاوادزه قرار دارد؛ در آنجا به‌صورت بخشی بسته برای مرمت نشان داده شده است.
برای بقیهٔ شهر، جدول زیر از نشانگر ساختمان و مختصات صفحه‌های ویکی‌پدیا برای هر نقطه استفاده می‌کند. فاصله‌های خط مستقیم محاسبه شده‌اند؛ فاصله‌های جاده‌ای از مسیریاب نمایشی عمومی OSRM گرفته شده و کوتاه‌ترین مسیر با خودرو بدون ترافیک را شرح می‌دهند، بنابراین زمان واقعی سفر در ساعات شلوغ بیشتر خواهد بود. سازنده هیچ ایستگاه مترو را چاپ نمی‌کند. از سه ایستگاه اندازه‌گیری‌شده، Delisi نزدیک‌ترین است.
| مکان | خط مستقیم (محاسبه‌شده) | جاده، بدون ترافیک (OSRM) | منبع مختصات |
|---|---|---|---|
| ایستگاه مترو Delisi (خط سابورتالو، گشایش ۱۹۷۹) | ۲٫۳ کیلومتر | ۳٫۵ کیلومتر، حدود ۵ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه مترو Vazha-Pshavela (گشایش ۲۰۰۰) | ۳٫۲ کیلومتر | مسیریابی نشده | ویکی‌پدیا |
| ایستگاه مترو Station Square (میدان ایستگاه) | ۳٫۰ کیلومتر | ۴٫۳ کیلومتر، حدود ۷ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| میدان آزادی | ۳٫۶ کیلومتر | ۵٫۹ کیلومتر، حدود ۸ دقیقه | ویکی‌پدیا |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | ۱۶٫۴ کیلومتر | ۲۲٫۵ کیلومتر، حدود ۲۹ دقیقه | ویکی‌پدیا |
داده‌های مسیریابی از Project OSRM در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ گرفته شده‌اند. فاصلهٔ خط مستقیم تا میدان آزادی، ۳٫۶ کیلومتر، به سه کیلومتر Korter تا مرکز نزدیک است و فاصلهٔ جاده‌ای به‌سبب چیدمان خیابان‌ها بیشتر است. خریداری که به رفت‌وآمد روزانه وابسته است باید مسیر را در ساعت مورد نظر آزمایش کند؛ جدول‌ها جهت‌گیری می‌دهند، نه زمان سفر.
متن سازنده بیشتر دربارهٔ طراحی است تا مشخصات فنی. می‌گوید ایده از درختان زمین آمده، سه ساختمان با رنگ و ارتفاع متفاوت ترکیبی شبیه گروه‌های درخت می‌سازند، در هر طبقه باغ، گلخانه و مزرعه برنامه‌ریزی شده، در فضای داخلی عناصر چوبی عمودی و بافت‌های طبیعی غالب‌اند و پنجره‌های بزرگ ویترای لابی‌های آسانسور و راهروها را به بیرون پیوند می‌دهند.
قرار است تابلوهای ایراکلی گامرکلی (Irakli Gamrekeli) در بخش‌های مشترک آویخته شود، در چارچوب همکاری سازنده با هنرمندان. Davitiani، فضای چندمنظورهٔ کار و سرگرمی، محلی برای شب‌های موسیقی، نمایشگاه‌ها و سمینارها توصیف شده و ساکنان می‌توانند هر روز از فضای کار اشتراکی آن استفاده کنند. رندرهای گالری صفحه یک پارکینگ زیرزمینی، تراس کار اشتراکی با نشیمن و نمای شیشه‌ای طبقهٔ همکف را نشان می‌دهند؛ رندرها نیت را نشان می‌دهند و مشخصات فنی نیستند.
جزئیات فنی از سایت‌های آگهی و از ستون ۲۰۲۲ در Home is می‌آیند. تاریخشان متفاوت است و هرجا اختلاف دارند هر دو نشان داده شده‌اند. جدول آن‌ها را به تفکیک منبع گروه‌بندی می‌کند تا خواننده ببیند کدام گفته‌ها از سازنده است و کدام نیست.
| مورد | سازنده (domusi.com، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (۲ نوامبر ۲۰۲۶) | Avezor (۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶) | Home is (نوامبر ۲۰۲۲) |
|---|---|---|---|---|
| فضای سبز | باغ‌ها، گلخانه‌ها (نارنجستان‌ها)، مزرعه در هر طبقه | محوطهٔ فضاسازی‌شده، محوطهٔ بسته | مشخص نیست | نارنجستان در هر طبقه برنامه‌ریزی شده |
| فضای مشترک | فضای کار و رویداد Davitiani؛ کار اشتراکی روزانه | اتاق سرگرمی کودکان، تراس | زمین ورزش، زمین بازی | فضای ورودی مرکزی ۷۶ متر مربع |
| پارکینگ | پارکینگ زیرزمینی در رندرها | پارکینگ زیرزمینی | پارکینگ زیرزمینی در متن | دو طبقهٔ زیرزمینی و یک طبقهٔ روی زمین، ۵۵ خودرو |
| آسانسورها | چاپ نشده | آسانسور Otis | چاپ نشده | آسانسور مسافری و باری، Kone فنلاندی |
| سازه و نما | چاپ نشده | اسکلت یکپارچهٔ بتنی | چاپ نشده | نمای سرامیکی Moeding (آلمان)؛ پنجره‌های کشویی آلومینیومی |
| امنیت و ایمنی آتش | چاپ نشده | نگهبانی و دوربین مداربسته | نظارت تصویری، نگهبانی ۲۴/۷ | درهای نسوز، آشکارسازهای دود، کمدهای آتش‌نشانی |
| استخر | فهرست نشده | فهرست نشده | فهرست شده | فهرست نشده |
| بخش‌های تجاری | چاپ نشده | بخش‌های تجاری در محل | چاپ نشده | ۱٬۰۹۲٫۹۰ متر مربع |
استخر فقط در Avezor آمده و در صفحهٔ سازنده نیست، بنابراین در اینجا جزو پروژه به شمار نیامده است. برندهای آسانسور هم متفاوت‌اند: Otis در Korter در ۲۰۲۶ و Kone در ستون ۲۰۲۲؛ هر دو بدون داوری نشان داده شده‌اند و تأمین‌کنندهٔ آسانسور نکته‌ای کوچک است که مشخصات فنی در قرارداد فروش آن را روشن می‌کند.
دربارهٔ نازک‌کاری، سه توصیف به هم می‌رسند. Korter و Avezor «green frame» (گرین فریم) را می‌دهند. ستون ۲۰۲۲ وضعیت تحویل را کارهایی تعریف می‌کند که تا مرحلهٔ پیش از تعمیر زیبایی‌شناختی پیش رفته‌اند، با سیستم کامل گرمایش و تهویهٔ مطبوع، لوله‌کشی، برق، در مرکزی و ایوان کاملاً نازک‌کاری‌شده. در مقابل، متن Avezor از واحدهای کلید‌در‌دست همراه با بازسازی، مبلمان و لوازم سخن می‌گوید. صفحهٔ خود سازنده نازک‌کاری را نمی‌دهد، بنابراین تعریف باید از قرارداد بیاید.
ارتفاع سقف الگوی مشابهی دارد: ۳٫۰ متر در Korter در ۲۰۲۶ و ۳٫۵ متر در ستون ۲۰۲۲. چون ارتفاع هم بر حس فضای واحد و هم بر حجمی که باید گرم و سرد شود اثر می‌گذارد، ارتفاع واحد مورد فروش در فهرست بخش ۹ آمده است. ستون ۲۰۲۲ همچنین Dephani را شرکت معماری و Domus Service را مدیر پروژهٔ تکمیل‌شده نام می‌برد.
قانون مدنی قاعدهٔ پایه را در ماده ۱۸۳ می‌گذارد: برای تملک یک مال غیرمنقول، معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت تملک‌کننده در ثبت عمومی ثبت شود. آپارتمان در یک بلوک شهری زمین کشاورزی نیست، یعنی همان دسته‌ای که قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی در ماده ۴ خود برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی نگه می‌دارد. موضع کلی را راهنماهای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم می‌دهند.
برای ساختمانی در دست ساخت، ثبت و قرارداد موازی با هم پیش می‌روند. صفحهٔ هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) همان سه تعرفه را هم برای ثبت تغییر حق و هم برای ثبت تعهد مرتبط با حق مالکیت فهرست می‌کند: ۱۵۰ GEL در چهار روز کاری، ۲۷۰ GEL در یک روز کاری و ۳۵۰ GEL در روز تسلیم. با تبدیل به نرخ بانک ملی یعنی ۲٫۵۹۳۳ GEL برای هر USD، این سه هزینه تقریباً ۵۸، ۱۰۴ و ۱۳۵ USD می‌شوند و هیچ‌کدام با قیمت واحد تغییر نمی‌کند.
یک گزارش ثبتی دربارهٔ زمین ۲۰ GEL در یک روز کاری و ۱۳ GEL به‌صورت آنلاین هزینه دارد، با ۲۶ GEL اضافه برای نسخهٔ انگلیسی، طبق صفحهٔ هزینهٔ خدمات اطلاعاتی ثبت. خریداری که در خارج است دو مسیر دارد: وکالت‌نامه‌ای که برای گرجستان قانونی‌سازی شده باشد، که جدول وضعیت کنفرانس لاهه اجرای کنوانسیون آپوستیل را از ۱۴ مه ۲۰۰۷ نشان می‌دهد، یا خدمت قرارداد هوشمند ثبت که حقوق را از راه یک نشست مجازی رزروشده به‌صورت آنلاین ثبت می‌کند. اینکه Domus کدام مسیر را می‌پذیرد پرسشی کتبی است.
| گام | چه کسی | هزینه یا زمان | منبع |
|---|---|---|---|
| شمارهٔ واحد، فهرست قیمت و پیش‌نویس قرارداد را کتباً بگیرید | خریدار، سازنده | در domusi.com منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| گزارش ثبتی دربارهٔ زمین را سفارش دهید (Korter کد کاداستر 01.14.14.012.043 را چاپ می‌کند) | خریدار، وکیل، ثبت | ۲۰ GEL (۱ روز کاری)، ۱۳ GEL آنلاین، به‌علاوهٔ ۲۶ GEL برای انگلیسی | هزینه‌های خدمات اطلاعاتی ثبت |
| قرارداد کتبی را امضا کنید | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد تعیین می‌شود | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| طبق برنامهٔ توافق‌شده پرداخت کنید | خریدار | برنامه منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه |
| حق یا تعهد را ثبت کنید | خریدار، ثبت | ۱۵۰ / ۲۷۰ / ۳۵۰ GEL بسته به سرعت | صفحهٔ هزینه‌های ثبت |
| در صورت نیاز از خارج امضا کنید | خریدار، ثبت | وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل، یا نشست مجازی رزروشده | خدمت قرارداد هوشمند |
تغییر در مالیات بر دارایی اشخاص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ اجرایی شد: قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان روز در یادداشت‌های اصلاحی متن انگلیسی قانون مالیات در matsne.gov.ge آمده است. طبق ماده ۲۰۲(۵)، دارایی مشمول مالیات یک شخص حقیقی غیر از زمین حداقل ۰٫۸ و حداکثر ۱ درصد ارزش بازار آن در پایان سال پیشین مالیات می‌دهد.
ماده ۲۰۶(۱)(a) مالیات را برمی‌دارد در صورتی که درآمد خانواده در آن سال پیشین ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر بوده باشد.
گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید آستانهٔ پیشین ۴۰٬۰۰۰ GEL بوده و نرخ درون بازهٔ ۰٫۸ تا ۱ درصد بر پایهٔ موقعیت ملک تعیین می‌شود.
فقط به‌عنوان حساب، ۰٫۸ تا ۱ درصد از ۵۲۱٬۶۰۰ USD برابر ۴٬۱۷۳ تا ۵٬۲۱۶ USD در سال است؛ ارزش مشمول مالیات ارزش بازار است، نه قیمت قرارداد، پس این مثالی برای اندازهٔ کار است، نه پیش‌بینی. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر است (ماده ۲۰۵) و صفحهٔ سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) ماشین‌حساب ارائه می‌دهد. راهنماهایی که پیش از سپتامبر ۲۰۲۶ نوشته شده‌اند بازه‌های قدیمی را دارند؛ راهنمای مالیات بر ملک در گرجستان گام‌های اظهار را شرح می‌دهد.
مالیات‌های دیگر در همین قانون آمده‌اند. ماده ۸۱ اجارهٔ مسکونی دریافتی یک شخص حقیقی را بدون کسورات با نرخ ۵ درصد مالیات می‌گیرد و نرخ عمومی شخصی ۲۰ درصد است؛ مازاد فروش آپارتمان مسکونی با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است و ماده ۸۲(۱)(f.a) آن را در صورتی که آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد معاف می‌کند. مالیات بر ارزش افزوده ۱۸ درصد است (ماده ۱۶۶) و اینکه قیمت اعلام‌شده آن را شامل می‌شود یا نه، از شرایط قرارداد است.
دربارهٔ اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اقامت کوتاه‌مدت را برای بیگانه‌ای توصیف می‌کند که مالک ملک غیرمنقولی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به لاری، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز، باشد، و اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی بیش از ۳۰۰٬۰۰۰ USD. قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت آزمون نخست را در ماده ۱۵(j) با همین عبارات می‌آورد. آنچه حساب می‌شود ارزیابی ارزیاب است، نه قیمت قرارداد.
قیمت‌های «از» در Korter برای هر سه پلان باز، یعنی ۵۲۱٬۶۰۰ USD و بالاتر، از هر دو آستانه بیشترند. گام‌های درخواست در راهنمای دریافت اقامت در گرجستان آمده است.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال؛ معافیت در صورتی که درآمد خانوادهٔ سال پیشین ۱۰۰٬۰۰۰ GEL یا کمتر باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵ درصد بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰ درصد | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵ درصد مالیات می‌شود؛ آپارتمان مسکونی با مالکیت بیش از دو سال معاف است | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸ درصد؛ اینکه قیمت آن را شامل شود از شرایط قرارداد است | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ USD به GEL، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز | اقامت‌ها در SDA |
| اقامت سرمایه‌گذاری | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ USD به GEL، به‌علاوهٔ مدارکی که آژانس فهرست کرده است | اقامت‌ها در SDA |
| سقف‌های وام مسکن | LTV ۹۰ درصد (لاری) و ۷۰ درصد (ارز خارجی)؛ PTI بر حسب گروه درآمدی | NBG، PTI و LTV |
صفحهٔ سازنده چند نکته را باز می‌گذارد و هر یک را می‌توان به سند یا پاسخی کتبی تبدیل کرد که به رزرو پیوست می‌شود. این فهرست مجموعهٔ عادی بررسی دقیق برای خرید پیش‌فروش (off-plan) است و دربارهٔ پروژه چیزی را القا نمی‌کند؛ هدفش این است که خریدار بتواند این ساختمان را با ساختمان‌های دیگر بر پایهٔ شرایط برابر مقایسه کند.
پاسخ کتبی به هر نکته که به رزرو پیوست شود، هنگام تنظیم قرارداد فروش به‌منزلهٔ سندی ثبت‌شده نیز به کار می‌آید. پرسش‌های ۱، ۲، ۴ و ۵ در اینجا از همه مهم‌ترند، زیرا صفحه آن‌ها را باز می‌گذارد.
Domus در domusi.com پنج پروژهٔ جاری و یک پروژهٔ آینده را فهرست می‌کند. چهار پروژهٔ دیگری که همراه این پروژه در سبد گرجستان قرار دارند در زیر آمده‌اند، هر کدام با آنچه صفحهٔ خودش در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ می‌کند. تاریخ‌های شمارندهٔ معکوس همان تاریخ‌هایی هستند که در کد هر صفحه تنظیم شده‌اند؛ هیچ‌کدام در صفحه به‌عنوان تحویل برچسب نخورده است. جدول چیزی را رتبه‌بندی نمی‌کند: قیمت هر متر مربع به منطقه، متراژ و نازک‌کاری بستگی دارد.
| پروژه | نشانی به گفتهٔ سازنده | قیمت هر متر مربع به همان صورت چاپ‌شده (علامت لاری / دلار) | ماه‌های قسط | تاریخ شمارندهٔ معکوس در صفحه |
|---|---|---|---|---|
| Domus Trees Tbilisi | خیابان چاوچاوادزه ۳۱ | ۸۶۵۰ – ۱۰۸۱۰ / ۳۲۰۰ – ۴۰۰۰ | ۲۰ | ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ |
| Domus Nea Tbilisi | خیابان کاوتارادزه (Kavtaradze St.) ۲۲ | ۵۴۱۰ – ۷۱۶۰ / ۲۰۰۰ – ۲۶۵۰ | ۳۲ | ۱۵ ژوئن ۲۰۲۸ |
| Domus Sera Tbilisi | خیابان پالیاشویلی (Paliashvili St.) ۷ | ۱۰۸۱۰ – ۱۲۷۰۰ / ۴۰۰۰ – ۴۷۰۰ | ۳۰ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۸ |
| Domus Avlabari Tbilisi | خیابان یالبوزی (Ialbuzi St.) ۱۴ | ۴۸۷۰ – ۶۳۵۰ / ۱۸۰۰ – ۲۳۵۰ | ۳۰ | ۳۰ آوریل ۲۰۲۸ |
| Domus Gazapkhuli Tbilisi | خیابان گازاپخولی (Gazapkhuli St.) ۸ | ۵۴۱۰ – ۶۳۵۰ / ۲۰۰۰ – ۲۳۵۰ | ۲۰ | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۷ |
در میان این پنج پروژه، این پروژه و Domus Sera دو بالاترین بازهٔ قیمت هر متر مربع را چاپ می‌کنند و Domus Trees کوتاه‌ترین شمار ماه‌های قسط را دارد، برابر با Gazapkhuli با ۲۰ ماه. هیچ‌یک از این دو نکته چیزی دربارهٔ کیفیت یا ارزش نمی‌گوید. بازه‌ها همان‌گونه که صفحهٔ هر پروژه چاپ می‌کند، به لاری و دلار، آمده‌اند و در اینجا به‌عنوان نرخ هر متر مربع خوانده می‌شوند.
برای زمینه در همین شهر، آگهی‌های زیر در این سایت هستند. هیچ‌کدام در واکه نیست، پس مقایسهٔ هم‌سنگ به شمار نمی‌آید. هر رقم را منبع نام‌برده چاپ کرده و منابع با هم فرق دارند: برخی فهرست سازندگان‌اند و برخی نشانه‌های پورتال.
| پروژه | منطقه | اطلاعات قیمت (منبع، تاریخ) | تحویل به همان صورت چاپ‌شده |
|---|---|---|---|
| m2 at Mtatsminda Park Tbilisi | اوکروکانا، منطقهٔ متاتسمیندا | کمترین قیمت پیشنهادی ۱۷۷٬۸۷۰ USD برای واحد ۶۶٫۰ متر مربعی، ۲٬۶۹۵ USD برای هر متر مربع (m2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | ۲۰۲۶ به گفتهٔ m2.ge |
| m2 Highlight Tbilisi | سابورتالو | کمترین قیمت پیشنهادی ۱۹۳٬۱۴۱ USD برای ۱۱۶٫۳۵ متر مربع، ۱٬۶۶۰ USD برای هر متر مربع (m2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) | ۲۰۲۷ به گفتهٔ m2.ge |
| Tbilisi DownTown | آولابری | ۱+۱ از ۱۵۷٬۶۸۰ USD به گفتهٔ سازنده (NEXT) | سپتامبر ۲۰۲۷ به گفتهٔ سازنده |
| King Tamar by Archi Tbilisi | سابورتالو | Archi قیمتی چاپ نمی‌کند؛ Korter از ۲٬۸۸۷ USD برای هر متر مربع (۲۶ اکتبر ۲۰۲۶) | Archi چاپ نمی‌کند؛ Korter Q3 ۲۰۲۹ |
| Archi Nutsubidze ۲ Tbilisi | سابورتالو | Archi قیمتی چاپ نمی‌کند؛ Korter از ۱٬۴۱۵ USD برای هر متر مربع (۲۵ اکتبر ۲۰۲۶) | Archi چاپ نمی‌کند؛ Korter Q4 ۲۰۲۶ |
آگهی‌های بالا بیشتر در منطقه‌ها و سطوح قیمتی دیگری هستند، که خود هدف جدول است: رقم هر متر مربع فقط زمانی بر پایهٔ برابر مقایسه می‌شود که منطقه، اندازه و نازک‌کاری با هم بخوانند. برای بازار گسترده‌تر، راهنمای قیمت املاک در تفلیس و صفحه‌های تفلیس و گرجستان زمینهٔ سطح شهر را دارند.
پانویس domusi.com شرکت را LTD «Domus Group» می‌نامد. صفحهٔ دربارهٔ ما می‌گوید شرکت در ۲۰۰۶ تأسیس شده، کیفیت، نوآوری و معماری سبز را ارزش‌های ثابت خود می‌نامد و می‌افزاید که از پیش به خدماتی فکر می‌کند که مالک پس از اسباب‌کشی لازم خواهد داشت. Korter سازنده را «Domus Development» برچسب می‌زند و «ساخت‌وساز از ۲۰۰۶» را نشان می‌دهد؛ هر دو نام در منابع آمده‌اند و قرارداد روشن خواهد کرد کدام نهاد امضا می‌کند.
فهرست‌های پروژهٔ سازنده، که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، پنج پروژهٔ جاری را در فهرست جاری، یک پروژهٔ آینده را در فهرست آینده و ۱۳ پروژهٔ تکمیل‌شده را در فهرست تکمیل‌شده نشان می‌دهد. پنج پروژهٔ جاری Domus Avlabari، Domus Gazapkhuli، Domus Nea، Domus Sera و Domus Trees هستند؛ صفحهٔ سازندهٔ Korter که ۱۰ پروژهٔ تکمیل‌شده را نشان می‌دهد به شیوه‌ای دیگر می‌شمارد و این دو فهرست در اینجا با هم تطبیق داده نشده‌اند.
سرصفحهٔ سایت Domus Card را توصیف می‌کند که در آن ۵ درصد مبلغ پرداخت‌شده هنگام خرید آپارتمان در پروژه‌های Domus برای مقاصد خود دارنده یا برای استفاده در پروژه‌های دیگر Domus انباشته می‌شود. صفحه شرایطی چاپ نمی‌کند، بنابراین این مورد به‌عنوان توصیف سازنده ثبت شده، نه به‌عنوان یک مزیت؛ خود مزیت در فهرست کتبی بخش ۹ آمده است.
ستون ۲۰۲۲ در Home is از Domus Service به‌عنوان مدیر پس از تکمیل نام می‌برد. هیچ چیز در صفحه‌های انگلیسی سازنده نمی‌گوید چه کسی این ساختمان را مدیریت خواهد کرد یا شارژ خدمات چقدر خواهد بود. اطلاعات تماس در اینجا بازتولید نشده است؛ قرارداد نشانی و مشخصات ثبتی نهاد را خواهد داشت، و به همین دلیل نام حقوقی در صدر فهرست پرسش‌های کتبی است.
ساختمانی مسکونی در خیابان چاوچاوادزه شمارهٔ ۳۱ از Domus Group است که در domusi.com میان پروژه‌های جاری فهرست شده است. سازنده سه ساختمان با رنگ و ارتفاع متفاوت، باغ‌ها و گلخانه‌ها در هر طبقه و فضای کاری به نام Davitiani را توصیف می‌کند. انتخابگر چهار پلان ۱۶۳، ۲۰۴، ۲۳۸ و ۴۹۶ + ۱۸۱ متر مربع نشان می‌دهد. قیمت‌ها، موجودی به تفکیک واحد و تاریخ تحویل در صفحهٔ سازنده منتشر نشده‌اند و پلان پنت‌هاوس فروخته‌شده برچسب خورده است.
سازنده نرخ ۸۶۵۰ – ۱۰۸۱۰ با علامت لاری را چاپ می‌کند، با ۳٬۲۰۰ – ۴٬۰۰۰ به دلار در یک راهنمای شناور، و قیمت واحدها را نمی‌دهد. Korter از ۳٬۲۰۰ USD برای هر متر مربع و از ۵۲۱٬۶۰۰ و ۶۵۲٬۸۰۰ و ۷۶۱٬۶۰۰ USD برای پلان‌های ۱۶۳، ۲۰۴ و ۲۳۸ متر مربعی را چاپ می‌کند (قیمت‌ها تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶). ضرب ۳٬۲۰۰ تا ۴٬۰۰۰ USD در متراژهای اعلام‌شده ۵۲۱٬۶۰۰ تا ۹۵۲٬۰۰۰ USD می‌دهد، که یک محاسبه است، نه فهرست قیمت.
صفحهٔ سازنده تاریخی را به‌صورت متن چاپ نمی‌کند؛ شمارندهٔ معکوس «Time left» (زمان باقی‌مانده) روی ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۷ تنظیم شده و برچسبی ندارد. Korter Q3 ۲۰۲۷ را چاپ می‌کند (قیمت‌ها تا ۲ نوامبر ۲۰۲۶) و Avezor در آگهی مورخ ۶ ژوئیهٔ ۲۰۲۶ Q3 ۲۰۲۶ را چاپ کرده بود. خریدار باید تاریخ تحویل و تعریف آن را در قرارداد فروش بنویساند.
صفحه «Installment (month) ۲۰» (قسط، ماه) و «Interest-free loan, flexible terms and individual schedule of payment» (وام بدون بهره، شرایط انعطاف‌پذیر و برنامهٔ پرداخت انفرادی) را بدون درصد می‌گوید. Korter پیش‌پرداخت ۳۰ درصد و تا ۱ سال و ۸ ماه را چاپ می‌کند، که همان ۲۰ ماه است. Avezor در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ تا ۲۴ ماه را چاپ کرده بود. برنامهٔ واقعی همان است که در قرارداد می‌آید، پس تعداد ماه‌ها و پیش‌پرداخت را باید کتباً خواست.
صفحهٔ سازنده نمی‌گوید. Korter و Avezor «green frame» (گرین فریم) را به‌عنوان نازک‌کاری می‌دهند و ستون ۲۰۲۲ آن را کارهایی پیش از تعمیر زیبایی‌شناختی، با گرمایش و تهویهٔ مطبوع، لوله‌کشی، برق، در مرکزی و ایوان نازک‌کاری‌شده تعریف کرد. متن Avezor واحدهای مبله را شرح می‌دهد، که با فیلد خود آن فرق دارد. مشخصات نازک‌کاری برای واحد مشخص باید در قرارداد باشد.
متراژهای اعلام‌شده ۱۶۳، ۲۰۴ و ۲۳۸ متر مربع‌اند. بر پایهٔ فهرست اتاق‌های سازنده، اتاق‌های فهرست‌شده ۹۷٫۷، ۱۰۱٫۳ و ۱۵۱٫۱ متر مربع‌اند و ایوان‌های سبز و نارنجستان‌ها ۶۳٫۴، ۹۷٫۷ و ۸۱٫۲ متر مربع می‌افزایند. سازنده نمی‌گوید نرخ هر متر مربع با فضاهای باغ چگونه رفتار می‌کند، پس مبنای قیمت‌گذاری پرسشی کتبی است.
در خیابان چاوچاوادزه در واکه است، به گفتهٔ سازنده روبه‌روی بنای یادبود داویت گورامیشویلی. Korter آن را سه کیلومتر از مرکز می‌داند. نقشهٔ سازنده سفارت‌خانه‌های ترکیه و جمهوری چک، پارک Mziuri، Carrefour و زمین‌های تنیس Mziuri را نشان می‌دهد، که نزدیک‌ترین آن‌ها طبق محاسبه حدود ۲۲۰ متر در خط مستقیم فاصله دارد. ایستگاه مترو Delisi حدود ۲٫۳ کیلومتر در خط مستقیم فاصله دارد.
قانون گرجستان زمین کشاورزی را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی نگه می‌دارد و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. مالکیت با قرارداد کتبی و ثبت در ثبت عمومی منتقل می‌شود (قانون مدنی، ماده ۱۸۳). خریداری که در خارج است می‌تواند با وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا نشست آنلاین رزروشدهٔ ثبت امضا کند، و اینکه سازنده کدام را می‌پذیرد باید پرسیده شود.
آژانس توسعه خدمات عمومی اقامت کوتاه‌مدت را برای ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از ۱۵۰٬۰۰۰ USD، تعیین‌شده توسط ارزیاب مجاز، و اقامت سرمایه‌گذاری را بالاتر از ۳۰۰٬۰۰۰ USD توصیف می‌کند. قیمت‌های «از» در Korter برای سه پلان باز از هر دو رقم بالاترند، اما ارزیابی ارزیاب و شرایط آژانس تصمیم می‌گیرد، نه قیمت قرارداد.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ قانون مالیات دارایی یک شخص حقیقی غیر از زمین را از مالیات بر دارایی معاف می‌کند اگر درآمد خانواده در سال پیشین از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نبوده باشد؛ بالاتر از آن نرخ ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار پایان سال است. درآمد اجارهٔ شخص حقیقی بدون کسورات با نرخ ۵ درصد، مازاد فروش با نرخ ۵ درصد مگر آنکه آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد، مالیات می‌شود و مالیات بر ارزش افزوده ۱۸ درصد است.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این توصیهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
