پروژه m2 at Mtatsminda Park Tbilisi یک مجتمع مسکونی متشکل از شش ساختمان در Innovation Street شماره ۲۰ (خیابان نوآوری) در محلهٔ اوکروکانا در منطقهٔ متاتسمیندا در تفلیس است؛ در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ آپارتمان‌های سازنده، ۷۲ واحد از مجموع ۱۹۰ واحد این پروژه را فهرست کرده بود که ۶۳ واحد از آن‌ها بدون رزرو بودند و قیمت پیشنهادی آن‌ها از USD ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۶۱۳٬۵۹۹ اعلام شده بود.
این راهنمای پروژهٔ m2 at Mtatsminda Park Tbilisi صفحهٔ پروژه و جدول آپارتمان‌های سازنده، یعنی شرکت m²، را به همان صورتی که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ بود بررسی می‌کند و آنچه را که پیشنهادهای تاریخ‌دار سازنده، یک پورتال آگهی، آمار رسمی و رسانه‌ها منتشر کرده‌اند در کنار آن می‌گذارد. در جاهایی که منابع با هم اختلاف دارند، یعنی دربارهٔ تحویل، تعداد واحدهای آزاد و متراژها، هر عدد همراه با منبع و تاریخ آن آمده است و راهنما میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند.
راهنما همچنین اطلاعات مستندشده دربارهٔ اوکروکانا و راه‌های دسترسی جاده‌ای و تله‌کابینی آن به پارک متاتسمیندا و مرکز شهر، قواعد گرجستان برای خرید، ثبت، مالیات و تأمین مالی یک آپارتمان توسط خریدار خارجی، و فهرستی از مواردی را که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت مبلغ رزرو به‌صورت کتبی درخواست کند ارائه می‌دهد.
صفحهٔ پروژه سازنده یک پروژهٔ مسکونی جدید را در اوکروکانا، نزدیک پارک متاتسمیندا، توصیف می‌کند که از شش ساختمان پنج‌طبقه با واحدهایی با چیدمان‌های گوناگون، از جمله حیاط‌های خصوصی، تراس‌ها و دوبلکس‌ها تشکیل شده است. این صفحه ۱۹۰ آپارتمان، ۲۱۲ جای پارک زیرزمینی و مساحت کل ۲۰٬۰۰۰ متر مربع را فهرست کرده و مهلت ساخت را «Buildings I-VI – ۲۰۲۶ year» اعلام می‌کند. همهٔ ارقام این بخش از خود سازنده است و در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده است.
مفیدترین عدد برای خریدار این است که هنوز چند واحد قابل خرید است. شمارنده‌های صفحه ۱۱۸ واحد فروخته‌شده از ۱۹۰ را نشان می‌دهند. جدول آپارتمان‌ها ۷۲ واحد باقی‌مانده را فهرست کرده و نه واحد از آن‌ها برچسب «Reserved» (رزرو شده) دارند، که ۶۳ واحد بدون رزرو باقی می‌گذارد. فیلد موجودی در رکورد پروژه نیز مجموعاً ۶۳ را نشان می‌دهد. تعریف‌ها در بخش ۲ در یک جدول آمده است.
واحدها با نازک‌کاری‌ای فروخته می‌شوند که صفحه آن را «White frame +» می‌نامد؛ این نازک‌کاری خدمات و تجهیزات را فهرست می‌کند، اما فضای داخلی تکمیل‌شده را شامل نمی‌شود. گالری صفحهٔ پروژه رندرها و نقشهٔ استقرار را دارد، صفحهٔ آپارتمان‌ها نقشهٔ واحدها را اضافه می‌کند و هیچ‌کدام فضای داخلی را نشان نمی‌دهند. پرداخت با یک پرداخت واحد، وام مسکن یا اقساط داخلی سازنده انجام می‌شود؛ شرایط در بخش ۵ آمده است.
| واقعیت‌های کلیدی m2 at Mtatsminda Park Tbilisi | طبق انتشار (m2.ge، بررسی‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶، مگر خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| موقعیت | ۲۰ Innovation Str.، اوکروکانا، منطقهٔ متاتسمیندا، تفلیس؛ متن سازنده: «Located in Okrokana, near Mtatsminda Park» («واقع در اوکروکانا، نزدیک پارک متاتسمیندا») |
| سازنده | m² (JSC m2 Real Estate)، تفلیس؛ بخش ۱۱ را ببینید |
| ساختمان‌ها و طبقات | شش ساختمان (بلوک‌های ۱ تا ۶) پنج‌طبقه؛ جدول طبقات را از ۰ تا ۴ شماره‌گذاری کرده است |
| واحدها | مجموعاً ۱۹۰؛ فروخته‌شده ۱۱۸؛ فهرست‌شده در جدول آپارتمان‌ها ۷۲ (۹ واحد با برچسب رزرو شده)؛ بدون رزرو ۶۳ |
| پارکینگ و مساحت | ۲۱۲ جای پارک زیرزمینی؛ مساحت کل ۲۰٬۰۰۰ متر مربع |
| اتاق‌خواب‌ها و متراژها در جدول | ۱ تا ۴ اتاق‌خواب (یک واحد ۴ اتاق‌خوابه)؛ متراژهای فهرست‌شده از ۶۴٫۶ تا ۳۵۲٫۳ متر مربع، شامل بالکن‌ها، تراس‌ها و باغ‌ها |
| قیمت‌های پیشنهادی، واحدهای بدون رزرو | USD ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۶۱۳٬۵۹۹؛ USD ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۸۹۵ به ازای هر متر مربع متراژ فهرست‌شده؛ میانگین وزنی بر اساس متراژ USD ۲٬۱۷۸ به ازای هر متر مربع (محاسبه‌شده) |
| نازک‌کاری | «White frame +» (فهرست اقلام در بخش ۵) |
| پرداخت | پرداخت واحد (تخفیف، درصد ذکر نشده)، وام مسکن (شرایط بانک) یا اقساط داخلی: نرخ سالانه ۰٪، حداقل پیش‌پرداخت ۱۰٪، مدت تا پایان ساخت |
| تحویل | «Buildings I-VI – ۲۰۲۶ year» در صفحهٔ پروژه؛ پیشنهادهای قدیمی‌تر تاریخ‌های دیگری ذکر می‌کنند (بخش ۲) |
| وضعیت | در حال ساخت (پرچم تکمیل در رکورد پروژه false است) |
| تصاویر فضای داخلی | ندارد: گالری رندرها و نقشهٔ استقرار دارد؛ نقشهٔ واحدها در صفحهٔ آپارتمان‌هاست |
| طرف قرارداد | در صفحهٔ پروژه نام برده نشده است |
صفحه‌های سازنده، پیشنهادهای تاریخ‌دار آن و یک پورتال همیشه دربارهٔ m2 at Mtatsminda Park Tbilisi با هم هم‌خوان نیستند. جدول‌های زیر هر عدد را با منبع و تاریخ آن فهرست می‌کنند. صفحه‌های جاری سازنده بر اساس وضعیت ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شده‌اند؛ پیشنهادها تاریخی را دارند که m2.ge در صفحهٔ پیشنهادهای خود نشان می‌دهد؛ ارقام پورتال با تاریخی که خود پورتال ذکر کرده برچسب خورده‌اند.
| منبع | تاریخ | آنچه منتشر کرده است |
|---|---|---|
| صفحهٔ پروژه در m2.ge | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | «Construction deadline: Buildings I-VI – ۲۰۲۶ year»؛ پرچم تکمیل false |
| پیشنهاد m2.ge (متن با «From May ۱۶» آغاز می‌شود) | ۳۰ اوت ۲۰۲۵ | ساخت «تا پایان سال ۲۰۲۵ تکمیل خواهد شد» |
| پیشنهاد m2.ge | ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵ | «فقط ۲۰٪ را تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ بپردازید و ۸۰٪ باقی‌مانده را … در ژوئیهٔ ۲۰۲۶» |
| پیشنهاد m2.ge (به زبان گرجی) | ۱۴ مارس ۲۰۲۶ | مشارکت ۱۰٪ و پرداخت ۹۰٪ تا ۳۰ ژوئن، برای پنج واحد |
| آگهی Realting | به‌روزرسانی در ۱۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ | سال ساخت ۲۰۲۵ (فیلد تجمیع‌کننده، بدون ماه) |
| صفحهٔ اخبار (insights) در m2.ge | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | در میان خبرهای خوانده‌شده هیچ مورد مربوط به تکمیل یا بهره‌برداری این پروژه نیست |
این‌ها انواع متفاوتی از اظهارند: یک مهلت ساخت، جملهٔ تکمیل برنامه‌ریزی‌شده در یک پیشنهاد بازاریابی، تاریخ‌های پرداخت درون پیشنهادها و یک فیلد پورتال. راهنما هیچ‌یک را پاسخ نهایی نمی‌داند. تاریخی که بر خرید حاکم است همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود، به‌همراه آنچه قرارداد تحویل می‌شمارد، و بخش ۹ هر دو را در شمار مواردی آورده که باید کتباً درخواست شود.
| رقم | مقدار | تعریف و منبع |
|---|---|---|
| کل واحدها | ۱۹۰ | «تعداد آپارتمان‌ها — ۱۹۰» در صفحهٔ پروژه؛ فیلد مجموع در رکورد نیز ۱۹۰ است |
| فروخته‌شده | ۱۱۸ | شمارندهٔ فروش در رکورد پروژه (m2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
| فهرست‌شده در جدول آپارتمان‌ها | ۷۲ | ۱۹۰ منهای ۱۱۸؛ هر ردیف واحدی است که جدول هنوز نشان می‌دهد؛ هیچ‌کدام فروخته‌شده علامت نخورده است |
| دارای برچسب رزرو شده | ۹ | ردیف‌های جدول با پرچم رزرو: ۲ واحد دو‌اتاق‌خوابه به متراژ ۱۰۴٫۹ متر مربع، یک واحد ۱۴۰٫۶ متر مربعی، دو واحد سه‌اتاق‌خوابه به متراژ ۲۲۲٫۸ و ۲۲۵٫۵ متر مربع و چهار واحد سه‌اتاق‌خوابه در طبقهٔ آخر |
| بدون رزرو | ۶۳ | ۷۲ منهای ۹؛ همچنین مجموع فیلد موجودی در رکورد (۶، ۸، ۷، ۹، ۱۶ و ۱۷ در بلوک‌های ۱ تا ۶) |
| «Only ۱۰ apartments are on offer» | ۱۰ | عبارت موجود در یک پیشنهاد m2.ge مورخ ۱۲ اکتبر ۲۰۲۳؛ تعداد تبلیغاتی، نه شمارش پروژه |
| «applies only to ۵ houses» | ۵ | عبارت موجود در یک پیشنهاد گرجی‌زبان m2.ge مورخ ۱۴ مارس ۲۰۲۶؛ تعدادی که آن پیشنهاد را در بر می‌گیرد |
به زبان ساده، «۷۲ واحد برای فروش» همهٔ واحدهایی را می‌شمارد که جدول هنوز نشان می‌دهد و «۶۳ واحد موجود» شمارش خود سایت پس از کنار گذاشتن واحدهای رزرو شده است. رزرو ممکن است منقضی شود یا به فروش تبدیل شود، بنابراین هر دو عدد تغییر می‌کنند. خریداری که واحد مشخصی می‌خواهد باید وضعیت آن را در همان روز کتباً بخواهد، زیرا جدول یک تصویر لحظه‌ای است و قرارداد نیست.
| مورد | به گفتهٔ سازنده (m2.ge) | آنچه منبع دیگر منتشر کرده است |
|---|---|---|
| متراژ واحد 6_1_11 | جدول: ۱۷۷٫۹ متر مربع | تصویر نقشه در داده‌های صفحهٔ آپارتمان‌ها: ۱۸۲٫۴ متر مربع = ۱۰۲٫۵ + ۲۲٫۱ + ۵٫۶ + ۵۲٫۲ (باغ)؛ تفاوت ۴٫۵ متر مربع |
| بازهٔ متراژها | جدول امروز، همهٔ واحدهای فهرست‌شده: ۱ اتاق‌خوابه از ۶۴٫۶ تا ۹۱٫۲ متر مربع؛ ۳ اتاق‌خوابه از ۱۲۵٫۷ تا ۳۵۲٫۳ متر مربع؛ یک واحد ۴ اتاق‌خوابه به متراژ ۲۹۴٫۹ متر مربع | پیشنهاد ۱۲ اکتبر ۲۰۲۳: ۱ اتاق‌خوابه با بالکن از ۶۴٫۴ تا ۶۷٫۹ متر مربع؛ ۲ اتاق‌خوابه با حیاط اختصاصی از ۱۴۳٫۳ تا ۱۸۲٫۷ متر مربع؛ دوبلکس ۳ اتاق‌خوابه از ۱۲۲٫۶ تا ۲۴۰٫۹ متر مربع |
| قیمت شروع | حداقل جدول امروز: USD ۱۷۷٬۸۷۰ (واحد 5_1_29، ۶۶٫۰ متر مربع) | Realting، به‌روزرسانی در ۱۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۴: «از $۱۸۰٬۰۰۰» |
| فاصله تا ایستگاه مترو | فاصله تا مترو ذکر نشده است؛ «۱۳ دقیقه رانندگی تا میدان آزادی» | Realting: «Rustaveli (~ ۶۰۰ m)»؛ فاصلهٔ مستقیم از مختصات سازنده تا ایستگاه روستاوی حدود ۲٫۳ کیلومتر است (محاسبه‌شده، بخش ۶) |
| نام میدان | صفحهٔ پروژه: «Freedom Square» | پیشنهاد m2.ge مورخ ۱۴ ژوئن ۲۰۲۶: «Liberty Square» (ویکی‌پدیا عبارت «Freedom Square or Liberty Square» را به‌عنوان نام‌های انگلیسی همان میدان ذکر می‌کند) |
چند مورد از این تفاوت‌ها ناشی از تاریخ‌های متفاوت است. دو مورد که برای خرید بیش از همه اهمیت دارند، مبنای محاسبهٔ متراژ است که در بخش ۳ توضیح داده شده، و اختلاف نقشه و جدول برای واحد 6_1_11، زیرا متراژ ثبتی و متراژ فروش در قرارداد می‌توانند با هم فرق داشته باشند. خریدار می‌تواند جدول متراژ واحد مورد نظر را بخواهد که در آن فضای داخلی، بالکن، تراس و باغ جداگانه نشان داده شده‌اند.
جدول آپارتمان‌ها برای هر یک از ۷۲ واحدی که فهرست کرده یک قیمت به دلار و یک متراژ چاپ می‌کند، همراه با رقم دلار به ازای هر متر مربع که همان قیمت گرد‌شده تقسیم بر متراژ است. جدول زیر ۶۳ واحد بدون رزرو را بر اساس نوع، با استفاده از تعداد اتاق‌خواب و بازه‌های متراژی که در جدول دیده می‌شود، گروه‌بندی می‌کند. واحدهای رزرو شده در ستون «واحدهای فهرست‌شده (رزرو شده)» شمرده شده‌اند، اما از بازه‌ها کنار گذاشته شده‌اند. این‌ها قیمت‌های پیشنهادی در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هستند و با رزرو و فروش واحدها تغییر می‌کنند.
| نوع واحد | جایگاه در جدول | واحدهای فهرست‌شده (رزرو شده) | متراژ، متر مربع، بدون رزرو | قیمت پیشنهادی، USD، بدون رزرو | USD به ازای هر متر مربع، بدون رزرو | تاریخ مشاهده |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ۱ اتاق‌خوابه با بالکن | طبقات ۱ تا ۳؛ بلوک‌های ۱، ۴، ۵، ۶ | ۱۰ (۰) | ۶۴٫۶ تا ۶۷٫۹ | ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۱۹۳٬۶۷۶ | ۲٬۶۹۵ تا ۲٬۸۹۵ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۱ اتاق‌خوابه، طبقهٔ ۰ | طبقهٔ ۰؛ بلوک‌های ۲، ۵، ۶ | ۷ (۰) | ۸۶٫۲ تا ۹۱٫۲ | ۱۸۳٬۲۶۰ تا ۱۹۷٬۵۰۰ | ۲٬۱۲۴ تا ۲٬۱۷۱ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۲ اتاق‌خوابه، جمع‌وجور | طبقهٔ ۱؛ بلوک‌های ۱، ۲، ۴ | ۴ (۲) | ۱۰۵٫۲ تا ۱۳۴٫۹ | ۲۶۸٬۲۶۰ تا ۳۴۳٬۹۹۵ | ۲٬۵۵۰ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۲ اتاق‌خوابه، طبقهٔ ۰ | طبقهٔ ۰؛ بلوک‌های ۲ تا ۶ | ۱۱ (۱) | ۱۴۰٫۶ تا ۱۴۹٫۹ | ۲۹۰٬۱۶۰ تا ۳۴۵٬۰۰۰ | ۲٬۰۶۴ تا ۲٬۳۰۲ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۲ اتاق‌خوابه، طبقهٔ ۱، با فضای باز | طبقهٔ ۱؛ بلوک‌های ۱ تا ۶ | ۱۳ (۰) | ۱۴۳٫۳ تا ۱۸۲٫۷ | ۲۷۳٬۷۱۴ تا ۳۸۹٬۹۶۹ | ۱٬۹۰۶ تا ۲٬۱۳۸ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۳ اتاق‌خوابه، ۱۲۶ متر مربع | طبقهٔ ۲؛ بلوک‌های ۲، ۵، ۶ | ۳ (۰) | ۱۲۵٫۷ تا ۱۲۵٫۹ | ۲۸۲٬۸۲۵ تا ۳۰۸٬۴۵۵ | ۲٬۲۵۰ تا ۲٬۴۵۰ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۳ اتاق‌خوابه، ۱۷۴ تا ۱۷۹ متر مربع | طبقات ۰، ۲، ۳؛ بلوک‌های ۱ تا ۶ | ۸ (۰) | ۱۷۴٫۰ تا ۱۷۸٫۵ | ۳۴۲٬۱۱۳ تا ۴۴۵٬۰۸۱ | ۱٬۹۴۶ تا ۲٬۵۵۵ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۳ اتاق‌خوابه، ۲۱۲ تا ۲۲۶ متر مربع | طبقات ۰، ۱؛ بلوک‌های ۱ تا ۶ | ۹ (۲) | ۲۱۱٫۹ تا ۲۲۵٫۵ | ۴۲۰٬۷۷۴ تا ۵۱۳٬۶۳۷ | ۱٬۹۰۷ تا ۲٬۲۷۸ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۳ اتاق‌خوابه، طبقهٔ آخر | طبقهٔ ۴؛ بلوک‌های ۱، ۲، ۵، ۶ | ۶ (۴) | ۳۳۳٫۷ تا ۳۵۲٫۲ | ۵۷۸٬۷۴۱ تا ۶۱۳٬۵۹۹ | ۱٬۷۳۴ تا ۱٬۷۴۲ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| ۴ اتاق‌خوابه، طبقهٔ آخر | طبقهٔ ۴؛ بلوک ۶ | ۱ (۰) | ۲۹۴٫۹ | ۵۸۰٬۴۹۶ | ۱٬۹۶۸ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
| همهٔ واحدهای بدون رزرو | بلوک‌های ۱ تا ۶ | ۷۲ (۹) | ۶۴٫۶ تا ۳۵۲٫۲ | ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۶۱۳٬۵۹۹ | ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۸۹۵ | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ |
منبع: جدول آپارتمان‌ها در m2.ge. قیمت‌ها گرد‌شده به دلار کامل چاپ شده‌اند؛ رقم هر متر مربع همان قیمت گرد‌شده تقسیم بر متراژ فهرست‌شده است. بازه‌ها فقط واحدهای بدون رزرو را در بر می‌گیرند.
متراژ در هر ردیف همان متراژ فهرست‌شدهٔ جدول است که با زیربنای داخلی یکی نیست. نقشه‌های واحدها دلیل آن را نشان می‌دهند. نقشهٔ واحد 5_1_29 به صورت ۵۳٫۹ + ۱۲٫۱ = ۶۶٫۰ متر مربع خوانده می‌شود، یعنی ۱۲٫۱ متر مربع از ۶۶٫۰ متر مربع آن بالکن است. نقشهٔ واحد بزرگ‌تر 5_0_6 به صورت ۷۹٫۴ + ۱۷٫۵ + ۳۵٫۱ + ۷۴٫۴ + ۱۹٫۱ = ۲۲۵٫۵ متر مربع خوانده می‌شود که ۷۱٫۷ متر مربع آن دو تراس و یک باغ است. بنابراین قیمت‌های هر متر مربع در جدول برای m2 at Mtatsminda Park Tbilisi قیمت هر متر مربع از متراژ ناخالص است.
متراژ ناخالص مقایسهٔ انواع واحد را در یک مقیاس آسان‌تر می‌کند، اما مقایسه با ارقامی را که در جاهای دیگر برای زیربنای داخلی ذکر می‌شود دشوارتر می‌سازد. در میان ۶۳ واحد بدون رزرو، میانگین وزنی بر اساس متراژ USD ۲٬۱۷۸ به ازای هر متر مربع است، که با نرخ بانک ملی گرجستان یعنی USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳ در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ برابر ۵٬۶۴۷ لاری به ازای هر متر مربع می‌شود (نرخ‌های رسمی NBG). با همین نرخ، کمترین قیمت پیشنهادی یعنی USD ۱۷۷٬۸۷۰ حدود GEL ۴۶۱٬۲۷۰ و بیشترین آن یعنی USD ۶۱۳٬۵۹۹ حدود GEL ۱٬۵۹۱٬۲۴۶ است.
با نگاه به جدول، قیمت‌های هر متر مربع در سه گروه قرار می‌گیرند. واحدهای یک‌اتاق‌خوابه با بالکن در طبقات ۱ تا ۳ از نظر قیمت هر متر مربع گران‌ترین‌اند (USD ۲٬۶۹۵ تا ۲٬۸۹۵) زیرا کوچک هستند. واحدهای دو و سه‌اتاق‌خوابهٔ میان‌اندازه بیشتر میان حدود USD ۱٬۹۰۰ و ۲٬۵۵۰ قرار دارند. واحدهای سه‌اتاق‌خوابهٔ بدون رزرو در طبقهٔ آخر ارزان‌ترین‌اند (USD ۱٬۷۳۴ تا ۱٬۷۴۲) و بخش ۴ نشان می‌دهد که بیش از نیمی از متراژ فهرست‌شدهٔ آن‌ها تراس است.
جدول اثر تخفیف پرداخت نقدی را نشان نمی‌دهد. صفحهٔ پروژه فقط می‌گوید خریدار با پرداخت کامل نقدی «قیمت با تخفیف» می‌گیرد، بدون ذکر درصد، پس ارقام دلاری بالا قیمت‌های فهرست جدول‌اند و لزوماً آنچه خریدار نقدی یا اقساطی می‌پردازد نیستند. داده‌های جدول یک فیلد داخلی قیمت با تخفیف هم دارد که در هیچ جای صفحه نمایش داده نمی‌شود و در این راهنما استفاده نشده است.
نقشهٔ استقرار سازنده شش ساختمان را از ۱ تا ۶ شماره‌گذاری کرده و آن‌ها را در دو ستون چیده است: بلوک‌های ۳، ۲ و ۱ در سمت چپ نقشه و بلوک‌های ۴، ۵ و ۶ در سمت راست، با یک نوار فضای سبز میان دو ستون. صفحه ۱۹۰ واحد را در شش ساختمان می‌شمارد، اما مجموع هر ساختمان را نمی‌دهد و فقط تعداد واحدهای بدون رزرو را به تفکیک بلوک و طبقه ذکر می‌کند. جدول زیر از ۷۲ واحدی استفاده می‌کند که هنوز در جدول فهرست شده‌اند.
| ساختمان | واحدهای فهرست‌شده | بدون رزرو | بدون رزرو: ۱ / ۲ / ۳ / ۴ اتاق‌خوابه | قیمت پیشنهادی، USD، بدون رزرو | USD به ازای هر متر مربع، بدون رزرو |
|---|---|---|---|---|---|
| بلوک ۱ | ۱۰ | ۶ | ۱ / ۲ / ۳ / ۰ | ۱۸۹٬۸۴۰ تا ۴۴۵٬۰۸۱ | ۱٬۹۹۵ تا ۲٬۸۲۵ |
| بلوک ۲ | ۱۰ | ۸ | ۲ / ۳ / ۳ / ۰ | ۱۸۶٬۸۷۵ تا ۴۳۷٬۳۸۴ | ۱٬۹۴۵ تا ۲٬۴۵۰ |
| بلوک ۳ | ۷ | ۷ | ۰ / ۵ / ۲ / ۰ | ۳۰۲٬۲۵۰ تا ۵۱۳٬۶۳۷ | ۱٬۹۴۶ تا ۲٬۳۰۲ |
| بلوک ۴ | ۹ | ۹ | ۲ / ۴ / ۳ / ۰ | ۱۸۶٬۷۲۸ تا ۴۹۹٬۰۸۰ | ۱٬۹۴۶ تا ۲٬۸۹۱ |
| بلوک ۵ | ۱۷ | ۱۶ | ۶ / ۵ / ۵ / ۰ | ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۴۹۹٬۰۸۰ | ۱٬۹۰۷ تا ۲٬۸۹۵ |
| بلوک ۶ | ۱۹ | ۱۷ | ۶ / ۶ / ۴ / ۱ | ۱۸۷٬۱۵۲ تا ۶۱۳٬۵۹۹ | ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۷۸۵ |
| همهٔ بلوک‌ها | ۷۲ | ۶۳ | ۱۷ / ۲۵ / ۲۰ / ۱ | ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۶۱۳٬۵۹۹ | ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۸۹۵ |
منبع: جدول آپارتمان‌ها در m2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶. شمارش‌ها مربوط به واحدهایی است که هنوز فهرست شده‌اند، نه مجموع ساختمان‌ها.
سه الگو برجسته است. نخست، واحدهای فهرست‌شده به‌طور نامتوازن پخش شده‌اند. بلوک‌های ۵ و ۶ در مجموع ۳۶ واحد از ۷۲ واحد فهرست‌شده را دارند، در حالی که بلوک ۳ هفت واحد فهرست کرده و هیچ واحد یک‌اتاق‌خوابه‌ای در آن باقی نمانده است. دوم، همهٔ واحدهای یک‌اتاق‌خوابه در بلوک‌های ۱، ۲، ۴، ۵ و ۶ هستند و تنها واحد چهار‌اتاق‌خوابه در بلوک ۶ است. سوم، ارزان‌ترین واحد یعنی 5_1_29 با USD ۱۷۷٬۸۷۰ و گران‌ترین واحد یعنی 6_4_32 با USD ۶۱۳٬۵۹۹ در بلوک‌های همجوار ۵ و ۶ قرار دارند.
| شمارهٔ طبقه در جدول | واحدهای فهرست‌شده | بدون رزرو | فهرست‌شده: ۱ / ۲ / ۳ / ۴ اتاق‌خوابه | متراژ، متر مربع، همهٔ فهرست‌شده‌ها | USD به ازای هر متر مربع، بدون رزرو | میانگین وزنی USD به ازای هر متر مربع |
|---|---|---|---|---|---|---|
| طبقهٔ ۰ | ۲۵ | ۲۲ | ۷ / ۱۱ / ۷ / ۰ | ۸۶٫۲ تا ۲۲۵٫۵ | ۱٬۹۴۶ تا ۲٬۳۰۲ | ۲٬۱۸۳ |
| طبقهٔ ۱ | ۲۲ | ۲۰ | ۱ / ۱۷ / ۴ / ۰ | ۶۶٫۰ تا ۲۲۰٫۶ | ۱٬۹۰۶ تا ۲٬۶۹۵ | ۲٬۰۶۰ |
| طبقهٔ ۲ | ۱۴ | ۱۴ | ۶ / ۰ / ۸ / ۰ | ۶۴٫۶ تا ۱۷۴٫۷ | ۲٬۲۵۰ تا ۲٬۸۹۵ | ۲٬۵۲۶ |
| طبقهٔ ۳ | ۴ | ۴ | ۳ / ۰ / ۱ / ۰ | ۶۶٫۵ تا ۱۷۴٫۱ | ۲٬۴۸۰ تا ۲٬۸۹۱ | ۲٬۶۶۲ |
| طبقهٔ ۴ | ۷ | ۳ | ۰ / ۰ / ۶ / ۱ | ۲۹۴٫۹ تا ۳۵۲٫۳ | ۱٬۷۳۴ تا ۱٬۹۶۸ | ۱٬۸۰۸ |
منبع: جدول آپارتمان‌ها در m2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶؛ میانگین وزنی برابر است با مجموع قیمت واحدهای بدون رزرو تقسیم بر مجموع متراژ آن‌ها (محاسبه‌شده).
طبقات ۰ و ۱ مجموعاً ۴۷ واحد از ۷۲ واحد فهرست‌شده را دارند، از جمله هر ۲۸ واحد دو‌اتاق‌خوابه. واحدهای طبقات ۲ و ۳ بیشتر واحدهای کوچک یک‌اتاق‌خوابه و واحدهای سه‌اتاق‌خوابهٔ ۱۷۴ متر مربعی هستند و بالاترین قیمت هر متر مربع را دارند. طبقهٔ ۴ شش واحد بزرگ سه‌اتاق‌خوابه و واحد چهار‌اتاق‌خوابه را دارد؛ چهار واحد از این هفت واحد رزرو شده‌اند. جدول طبقات را از ۰ تا ۴ برای ساختمان‌هایی شماره‌گذاری می‌کند که صفحه آن‌ها را پنج‌طبقه می‌نامد و خود این شماره نشان نمی‌دهد کدام واحدها به باغ باز می‌شوند.
اینجاست که نقشه‌ها کمک می‌کنند. نقشهٔ واحد 6_1_11، در طبقه‌ای با شمارهٔ ۱، یک باغ ۵۲٫۲ متر مربعی را نشان می‌دهد، پس باغ‌ها علاوه بر طبقهٔ ۰ در طبقهٔ ۱ هم دیده می‌شوند. نقشهٔ واحد دوبلکس 5_0_6 دو سطح را نشان می‌دهد که با ۰ و ۱ برچسب خورده‌اند و یک باغ ۳۵٫۱ متر مربعی در سطح پایین دارد.
صفحهٔ پروژه دوبلکس‌ها را در میان چیدمان‌ها نام می‌برد و فهرست نازک‌کاری آن از پلهٔ دوبلکس یاد می‌کند، اما جدول پرچمی برای دوبلکس ندارد، پس اینکه کدام‌یک از واحدهای بزرگ‌تر سه‌اتاق‌خوابه دوبلکس هستند پرسشی است برای فهرست قیمت.
فهرست اتاق‌ها که صفحهٔ آپارتمان‌ها برای هر واحد دارد، برای ۴۹ واحد از ۷۲ واحد یک ردیف با برچسب «Terrace» (تراس) دارد. برای واحد 6_1_11 این ردیف ۵۲٫۲ متر مربع است، یعنی همان عددی که نقشه آن را باغ می‌نامد، پس به نظر می‌رسد این برچسب هم باغ‌ها و هم تراس‌ها را در بر می‌گیرد. بالکن‌ها در فهرست اتاق‌ها برچسب ندارند. جدول ردیف‌های «Terrace» را برای واحدهای بدون رزرو نشان می‌دهد، و اینکه اگر این ردیف از متراژ کم شود قیمت هر متر مربع چه می‌شود (رقم محاسبه‌شده، فقط برای مقایسه).
| نوع واحد (بدون رزرو) | واحدهای دارای ردیف «Terrace» | ردیف «Terrace»، متر مربع | سهم از متراژ فهرست‌شده | USD به ازای هر متر مربع بدون ردیف «Terrace» (محاسبه‌شده) | USD به ازای هر متر مربع طبق انتشار |
|---|---|---|---|---|---|
| ۱ اتاق‌خوابه، طبقهٔ ۰ | ۷ از ۷ | ۲۲٫۹ تا ۲۴٫۳ | ۲۶٪ تا ۲۷٪ | ۲٬۸۹۵ تا ۲٬۹۵۷ | ۲٬۱۲۴ تا ۲٬۱۷۱ |
| ۲ اتاق‌خوابه، طبقهٔ ۰ | ۱۰ از ۱۰ | ۲۳٫۳ تا ۳۹٫۴ | ۱۶٪ تا ۲۸٪ | ۲٬۶۴۹ تا ۲٬۹۸۷ | ۲٬۰۶۴ تا ۲٬۳۰۲ |
| ۲ اتاق‌خوابه، طبقهٔ ۱ | ۱۳ از ۱۳ | ۴۶٫۵ تا ۵۸٫۵ | ۲۹٪ تا ۳۳٪ | ۲٬۷۴۵ تا ۳٬۰۹۳ | ۱٬۹۰۶ تا ۲٬۱۳۸ |
| ۳ اتاق‌خوابه، ۱۷۴ تا ۱۷۹ متر مربع | ۲ از ۸ | ۲۳٫۹ تا ۴۷٫۵ | ۱۳٪ تا ۲۷٪ | ۲٬۲۴۷ تا ۲٬۶۶۷ | ۱٬۹۴۶ |
| ۳ اتاق‌خوابه، ۲۱۲ تا ۲۲۶ متر مربع | ۷ از ۷ | ۳۵٫۱ تا ۷۲٫۱ | ۱۶٪ تا ۳۳٪ | ۲٬۶۲۱ تا ۳٬۰۲۶ | ۱٬۹۰۷ تا ۲٬۲۷۸ |
| ۳ اتاق‌خوابه، طبقهٔ آخر | ۲ از ۲ | ۱۷۶٫۶ تا ۱۸۵٫۵ | ۵۳٪ | ۳٬۶۸۱ تا ۳٬۶۸۴ | ۱٬۷۳۴ تا ۱٬۷۴۲ |
| ۴ اتاق‌خوابه، طبقهٔ آخر | ۱ از ۱ | ۱۳۵٫۴ | ۴۶٪ | ۳٬۶۳۹ | ۱٬۹۶۸ |
منبع: فهرست اتاق‌ها در داده‌های صفحهٔ آپارتمان‌ها در m2.ge، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶؛ واحدهای یک‌اتاق‌خوابه در طبقات ۱ تا ۳، واحدهای جمع‌وجور دو‌اتاق‌خوابه و واحدهای سه‌اتاق‌خوابهٔ ۱۲۶ متر مربعی ردیف «Terrace» ندارند و نشان داده نشده‌اند.
طبقهٔ آخر روشن‌ترین نمونه است. شش واحد بزرگ سه‌اتاق‌خوابه ردیف‌های «Terrace» به مساحت ۱۷۵٫۳ تا ۱۸۵٫۵ متر مربع دارند که ۵۳٪ متراژ فهرست‌شدهٔ هر واحد است، و ردیف واحد چهار‌اتاق‌خوابه با ۱۳۵٫۴ متر مربع ۴۶٪ از ۲۹۴٫۹ متر مربع آن است.
بنابراین رقم چاپ‌شدهٔ USD ۱٬۷۳۴ تا ۱٬۹۶۸ به ازای هر متر مربع به ترکیبی از فضای داخلی و فضای باز اطلاق می‌شود. برای سه واحد بدون رزرو در طبقهٔ آخر، اگر تراس از متراژ کم شود حدود USD ۳٬۶۳۹ تا ۳٬۶۸۴ به ازای هر متر مربع به دست می‌آید، در برابر USD ۲٬۲۴۷ تا ۳٬۰۹۳ برای انواع دیگر در جدول؛ راهنما از این شکاف نتیجه‌ای نمی‌گیرد.
هیچ‌یک از این‌ها نمی‌گوید تراس‌ها چه ارزشی دارند یا چگونه نازک‌کاری شده‌اند. از آن برای خریدار دو نکته نتیجه می‌شود. مقایسهٔ قیمت هر متر مربع میان واحدها تنها زمانی معنا دارد که سهم فضای داخلی و فضای باز مشابه باشد. و خریداری که می‌خواهد با پروژه‌هایی مقایسه کند که قیمتشان بر اساس زیربنای داخلی اعلام می‌شود، رقم زیربنای داخلی را از جدول متراژ لازم دارد، نه از جدول آپارتمان‌ها.
| نقشه در داده‌های صفحهٔ آپارتمان‌ها | متراژ جدول، متر مربع | مجموع برچسب‌های نقشه | داخلی، متر مربع | فضای باز، متر مربع | سهم فضای باز | قیمت پیشنهادی، USD | USD به ازای هر متر مربع داخلی (محاسبه‌شده) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5_1_29، ۱ اتاق‌خوابه، بلوک ۵ | ۶۶٫۰ | ۵۳٫۹ + ۱۲٫۱ = ۶۶٫۰ | ۵۳٫۹ | ۱۲٫۱ (بالکن) | ۱۸٪ | ۱۷۷٬۸۷۰ | ۳٬۳۰۰ |
| 5_0_6، ۳ اتاق‌خوابه، بلوک ۵، دو سطح | ۲۲۵٫۵ | ۷۹٫۴ + ۱۷٫۵ + ۳۵٫۱ + ۷۴٫۴ + ۱۹٫۱ = ۲۲۵٫۵ | ۱۵۳٫۸ | ۷۱٫۷ (تراس‌ها و باغ) | ۳۲٪ | ۴۹۹٬۰۸۰ | ۳٬۲۴۵ |
| 6_1_11، ۲ اتاق‌خوابه، بلوک ۶ | ۱۷۷٫۹ (نقشه: ۱۸۲٫۴) | ۱۰۲٫۵ + ۲۲٫۱ + ۵٫۶ + ۵۲٫۲ = ۱۸۲٫۴ | ۱۰۲٫۵ | ۷۹٫۹ (تراس، بالکن، باغ) | ۴۴٪ از ۱۸۲٫۴ | ۳۵۶٬۷۳۰ | ۳٬۴۸۰ |
منبع: تصاویر نقشه در داده‌های صفحهٔ آپارتمان‌ها در m2.ge (برچسب‌ها به زبان گرجی)، قیمت‌ها از جدول در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶. فضای داخلی عدد (اعداد) نخست نقشه است؛ فضای باز مابقی است؛ USD به ازای هر متر مربع داخلی همان قیمت پیشنهادی تقسیم بر رقم داخلی است.
در این سه نقشه، قیمت پیشنهادی به ازای هر متر مربع داخلی USD ۳٬۲۴۵ تا ۳٬۴۸۰ است و سهم فضای باز از ۱۸٪ تا ۴۴٪ متغیر است. سه نقشه کل پروژه نیستند و راهنما آن‌ها را به واحدهای دیگر تعمیم نمی‌دهد. آن‌ها مرتبهٔ بزرگی را نشان می‌دهند: رقم USD ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۸۹۵ به ازای هر متر مربع در جدول متراژ ناخالص را توصیف می‌کند و خریداری که قیمت‌های داخلی را با پروژهٔ دیگری مقایسه می‌کند باید رقم بالاتری انتظار داشته باشد.
صفحهٔ پروژه سه راه خرید را ذکر می‌کند: پرداخت واحد، وام مسکن یا اقساط داخلی. برای پرداخت واحد می‌گوید «In the case of all-cash payment, get a discount price» («در صورت پرداخت کامل نقدی، قیمت با تخفیف دریافت کنید») و درصدی چاپ نمی‌کند. برای اقساط داخلی نرخ بهرهٔ سالانهٔ ۰٪، حداقل پیش‌پرداخت ۱۰٪، مدت «تا پایان ساختمان» و خود آپارتمان خریداری‌شده را به‌عنوان وثیقه ذکر می‌کند. دربارهٔ وام مسکن، صفحه می‌گوید شرایط وام «بر اساس شرایط جاری بانک متفاوت است» و نام هیچ بانکی را نمی‌آورد.
از این سطرها دو پیامد شایان ذکر است. نرخ ۰٪ بر قیمت فهرست اعمال می‌شود و تخفیف خریدار نقدی اعلام نشده است، پس هزینهٔ مؤثر طرح اقساط برابر است با همان تخفیف نقدی. این رقمی است که خریدار می‌تواند کتباً درخواست کند و محاسبه کند. و مدت به تکمیل ساخت بسته است، نه به یک تاریخ تقویمی، پس تاریخ آخرین قسط به تاریخ تحویل بستگی دارد که بخش ۲ نشان می‌دهد در جاهای مختلف به‌گونه‌های متفاوتی اعلام شده است.
| تاریخ پیشنهاد (فیلد سایت) | آنچه پیشنهاد چاپ کرده بود | یادداشت |
|---|---|---|
| ۱۲ اکتبر ۲۰۲۳ | ۱۰٪ هنگام خرید، ۴۰٪ به‌صورت مرحله‌ای پیش از تکمیل ساخت، ۵۰٪ پس از تکمیل؛ «فقط ۱۰ آپارتمان در پیشنهاد است» | پیشنهاد گذشته؛ انقضا ذکر نشده است |
| ۳۰ اوت ۲۰۲۵ (متن: «From May ۱۶») | اقساط داخلی: تخفیف ۲۶٪ با پیش‌پرداخت ۷۰٪، ۳۰٪ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶؛ اقساط بلندمدت: پیش‌پرداخت ۰٪، ۲۰٪ به‌صورت اقساط تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶، ۸۰٪ در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ | پیشنهاد گذشته؛ تاریخ‌ها درون پیشنهاد است |
| ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵ | ۲۰٪ تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ و ۸۰٪ در ژوئیهٔ ۲۰۲۶ | پیشنهاد گذشته؛ تاریخ‌ها درون پیشنهاد است |
| ۱۴ مارس ۲۰۲۶ (به زبان گرجی) | مشارکت ۱۰٪، پرداخت ۹۰٪ تا ۳۰ ژوئن، برای پنج واحد | تعداد محدود؛ تاریخ‌ها درون پیشنهاد است |
| ۱۴ ژوئن ۲۰۲۶ | پرداخت کامل پیشاپیش، اقساط داخلی یا وام بانکی، با تخفیف ۲۵٪ «معتبر برای مدت محدود» و برای «تعداد محدودی آپارتمان» | پیشنهاد محدود؛ صفحهٔ پروژه آن را تکرار نمی‌کند |
پیشنهادها فقط برای زمینه فهرست شده‌اند. هیچ‌یک در صفحهٔ پروژه به‌عنوان پیشنهاد جاری نشان داده نشده است، تخفیف‌ها و تاریخ‌های پرداخت متفاوتی دارند و چند مورد به تعداد مشخصی واحد محدود شده‌اند. خریدار باید بپرسد کدام شرایط برای واحد مشخص در روز رزرو اعمال می‌شود و آن را در فرم رزرو بیاورد.
| دسته در صفحهٔ پروژه | اقلام چاپ‌شده | ذکرنشده در صفحه |
|---|---|---|
| در و پنجره | درب ورودی آهنی؛ قفل هوشمند و سیم‌کشی برای محافظ الکترونیکی؛ درها و پنجره‌های آلومینیومی دوجداره با شیشهٔ کم‌تابش | درهای داخلی |
| دیوارها | دیوارهای جداکنندهٔ بلوکی گچ‌کاری‌شده از جمله در حمام؛ لایهٔ عایق صوتی میان واحدها و لابی ورودی | نازک‌کاری دیوار، رنگ، کاشی |
| کف و سقف | کف‌سازی با ملات و لایهٔ عایق صوتی، از جمله در حمام‌ها؛ سقف‌های گچی (پلاسترد) در همهٔ اتاق‌ها به‌جز حمام | کفپوش |
| تأسیسات | لوله‌های کلکتور گرمایش برای رادیاتورها؛ سیم‌کشی برق، نقاط تلویزیون و اینترنت؛ واحد بیرونی تهویهٔ مطبوع متصل به اتاق نشیمن؛ لوله‌های عمودی آب و فاضلاب از جمله در حمام؛ لولهٔ گاز تا آشپزخانه و جای موتورخانهٔ شوفاژ؛ سیم‌کشی آیفون؛ کنتورهای گاز، آب و برق؛ سیم‌کشی آشکارسازهای دود | رادیاتورها، دیگ، واحدهای داخلی تهویهٔ مطبوع، شیرآلات و متعلقات |
| پله‌ها و بالکن‌ها | پلهٔ بتن مسلح بدون نرده در دوبلکس؛ بالکن‌های مفروش به کاشی گرانیت سرامیکی | نرده، پوشش سطح تراس و باغ |
منبع: صفحهٔ پروژه در m2.ge، بخش مشخصات، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶. ستون سمت راست آنچه را که فهرست چاپ‌شده نام نمی‌برد نشان می‌دهد، نه آنچه واحدها فاقد آن هستند.
برای یک واحد در اینجا، این فهرست نازک‌کاری آشپزخانه، حمام‌ها، کف‌ها، سطح دیوارها، درهای داخلی و تجهیزات گرمایشی و سرمایشی را برای تعیین مشخصات و بودجه‌بندی به عهدهٔ خریدار می‌گذارد. گزارش شاخص قیمت سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ سازمان آمار گرجستان (Geostat) قیمت‌های پیشنهادی ساختمان‌های نوساز تفلیس را برای وضعیت وایت فریم (white frame)، گرین فریم و بلک فریم جداگانه دنبال می‌کند، که نشان می‌دهد بازار گرجستان نازک‌کاری را یک دستهٔ قیمتی می‌داند. اینکه «White frame +» شرکت m² با آن دسته‌ها چگونه تطبیق می‌یابد در صفحهٔ آن گفته نشده است.
صفحه همچنین امکانات را به زمان آینده یا به‌عنوان نظر سازنده فهرست می‌کند: یک باشگاه ورزشی که «در مجتمع قرار خواهد گرفت»، یک حیاط و فضای تفریحی محوطه‌سازی‌شده، یک زمین بازی کودکان در پیشنهاد ژوئن ۲۰۲۶، مدیر مجتمع، حراست، نظافت و نگهداری فضای سبز، مخازن آتش‌نشانی و آب شیرین با ژنراتور، آسانسورها و یک خودروی برقی برای دسترسی به فونیکولار. بهره‌وری انرژی که «هزینه‌های قبوض شما را کاهش خواهد داد» و انطباق با «استاندارد بین‌المللی دسترس‌پذیری» اظهارات سازنده‌اند و در اینجا راستی‌آزمایی نشده‌اند.
سازنده مجتمع را در Innovation Street شماره ۲۰ در اوکروکانا، «نزدیک پارک متاتسمیندا»، با «دسترسی مستقیم به Innovations Street» قرار می‌دهد. متاتسمیندا یکی از مناطق اداری تفلیس است و ویکی‌پدیا اوکروکانا را در میان محله‌های منطقهٔ متاتسمیندا، در کنار متاتسمیندا، سولولاکی، ورا، کیکتی، کوجوری و دیگران فهرست می‌کند. فایل داده‌های سازنده نیز منطقه را متاتسمیندا ذکر کرده است.
مقاله‌ای از سال ۲۰۲۴ دربارهٔ برنامهٔ Tbilisi Urban Forest اوکروکانا را دامنه‌ای رو به جنوب در یک سکونتگاه حاشیه‌شهری در تپه‌های بالای تفلیس توصیف می‌کند، یکی از دو منطقهٔ آزمایشی در محدودهٔ ۷۰۰ هکتاری متاتسمیندا در کنار خط‌الرأس ناریکالا. مقاله دربارهٔ جنگل‌کاری مجدد است و دربارهٔ این پروژه چیزی نمی‌گوید. تنها برای توصیف ویژگی منطقه به‌عنوان یک سکونتگاه دامنه‌ای بالای شهر ذکر شده است.
پارک نام پروژه را می‌دهد. ویکی‌پدیا پارک متاتسمیندا را پارکی محوطه‌سازی‌شده در بالای کوه متاتسمیندا در ارتفاع ۷۷۰ متری، با مساحتی بیش از ۱۰۰ هکتار توصیف می‌کند که هم به یک بزرگراه در مسیر تفلیس به اوکروکانا و هم به یک فونیکولار ساخته‌شده در سال ۱۹۰۵ متصل است. فونیکولار میان خیابان چونکادزه و پارک حرکت می‌کند و ایستگاه بالایی آن در ارتفاع ۷۲۷ متری و ایستگاه پایینی آن در ارتفاع ۴۶۰ متری از سطح دریاست، طبق همان صفحه.
پیوند دوم با پارک یک تله‌کابین است. Interpressnews در ۱۹ اکتبر ۲۰۲۴ گزارش داد که خط گوندولای بازسازی‌شده میان خیابان روستاوی و پارک افتتاح شده است، با ۲۱ گوندولای هشت‌نفره، زمان سفر ۴ دقیقه و ظرفیت تا ۱٬۲۰۰ مسافر در ساعت در یک جهت.
متن سازنده از «funicular cable car» («تله‌کابین ریلی») سخن می‌گوید و می‌گوید ساکنان برای دسترسی به آن «از طریق یک خودروی برقی خدمات‌رسانی خواهند شد». صفحه نمی‌گوید این خودرو به کدام ایستگاه خدمت می‌دهد، چه کسی آن را اداره می‌کند، هر چند وقت یک‌بار حرکت می‌کند، یا آیا هزینهٔ آن در شارژ خدمات گنجانده شده است.
تنها فاصله‌ای که سازنده ذکر می‌کند «۱۳ دقیقه رانندگی تا میدان آزادی» است. جدول این عدد را کنار اعداد محاسبه‌شده می‌گذارد. فاصله‌های مستقیم از مختصات موجود در رکورد پروژهٔ سازنده (۴۱٫۶۸۹۲۱۲؛ ۴۴٫۷۷۰۲۲۲) و مختصات ویکی‌پدیا برای هر مکان استفاده می‌کنند؛ فاصله‌ها و زمان‌های جاده‌ای از سرویس مسیریابی عمومی OSRM به دست آمده‌اند که از یک شبکهٔ راه ثابت و بدون ترافیک استفاده می‌کند، پس سفرهای ساعات شلوغی متفاوت خواهند بود.
| مقصد | خط مستقیم از پروژه (کیلومتر، محاسبه‌شده) | مسیر جاده‌ای (OSRM، بدون ترافیک) | آنچه منابع چاپ کرده‌اند |
|---|---|---|---|
| پارک متاتسمیندا (مختصات ویکی‌پدیا) | ۰٫۹۵ | ۱٫۲ کیلومتر، ۳٫۸ دقیقه | سازنده: «Proximity to Mtatsminda Park» («نزدیکی به پارک متاتسمیندا»)؛ بدون ذکر فاصله |
| میدان آزادی | ۲٫۶۵ | ۶٫۷ کیلومتر، ۱۳٫۸ دقیقه | سازنده: «۱۳ دقیقه رانندگی» (صفحهٔ پروژه، پیشنهادهای ۲۰۲۶) |
| ایستگاه مترو روستاوی | ۲٫۲۹ | ۷٫۷ کیلومتر، ۱۵٫۰ دقیقه | Realting: «Rustaveli (~ ۶۰۰ m)»؛ سازنده فاصله تا مترو را ذکر نمی‌کند |
| Station Square (میدان ایستگاه: ایستگاه مرکزی راه‌آهن و مترو) | ۴٫۳۵ | ۱۱٫۱ کیلومتر، ۲۰٫۷ دقیقه | ذکر نشده |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | ۱۵٫۴۸ | ۲۳٫۴ کیلومتر، ۳۶٫۷ دقیقه | ذکر نشده |
منبع: مختصات سازنده (رکورد پروژه در m2.ge)، مختصات ویکی‌پدیا، مسیرهای OSRM محاسبه‌شده در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶. مختصات موقعیت‌های نقشه‌برداری‌شده نیستند، پس تفاوت چند صد متری در محدودهٔ خطا قرار دارد.
۱۳ دقیقهٔ سازنده و ۱۳٫۸ دقیقهٔ سرویس مسیریابی به هم نزدیک‌اند؛ رقم سرویس مسیریابی جاده‌های روان را فرض می‌کند. رقم حدود ۶۰۰ متر Realting تا روستاوی با هیچ‌یک از آن‌ها نمی‌خواند، زیرا مختصات دو نقطه را حدود ۲٫۳ کیلومتر در خط مستقیم از هم دور می‌گذارد و اوکروکانا سکونتگاهی دامنه‌ای توصیف می‌شود. راهنما تصمیم نمی‌گیرد کدام درست است و یادآوری می‌کند که آگهی Realting آخرین‌بار در ۱۲ ژوئیهٔ ۲۰۲۴ به‌روزرسانی شده است. بازدید حضوری یا بررسی نقشه روی نشانی دقیق موضوع را روشن می‌کند.
برای مقیاس، Geostat جمعیت تفلیس را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر اعلام می‌کند که ۱٬۳۰۹ هزار نفر آن در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند. فروشگاه‌ها، مدارس، درمانگاه‌ها و ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی نزدیک‌تر از مرکز شهر در صفحهٔ سازنده مستند نشده‌اند و راهنما هیچ‌کدام را فهرست نمی‌کند، زیرا هیچ‌یک از منابع خوانده‌شده امکان راستی‌آزمایی آن‌ها را نداد.
ارقام عمومی قیمت در تفلیس چیزهای متفاوتی را توصیف می‌کنند، پس هیچ‌کدام معیار مستقیمی برای m2 at Mtatsminda Park Tbilisi یا هر پروژهٔ منفرد دیگری نیست. شاخص فصلی Geostat از قیمت‌های پیشنهادی ساختمان‌های نوساز استفاده می‌کند که با وب‌اسکرپینگ از سایت‌های آگهی جمع‌آوری شده‌اند؛ Galt & Taggart میانگین بازار اولیه را گزارش می‌کند؛ جدول m2.ge فهرست خود سازنده از آنچه در یک پروژه باقی مانده است. جدول این اعداد را کنار تعریف‌هایشان می‌گذارد.
| منبع | تاریخ | رقم | آنچه اندازه می‌گیرد |
|---|---|---|---|
| Geostat از طریق Business Insider Georgia | سه‌ماههٔ ۱ سال ۲۰۲۶ (۲۳ آوریل ۲۰۲۶) | متاتسمیندا GEL ۶٬۸۱۴ به ازای هر متر مربع (آپارتمان‌ها)؛ واکه ۵٬۹۵۸؛ سابورتالو ۴٬۳۳۳؛ دیدوبه ۴٬۰۸۵ | میانگین قیمت پیشنهادی ساختمان‌های نوساز به ازای هر متر مربع به تفکیک منطقه؛ متاتسمیندا بالاترین منطقه در میان مناطق فهرست‌شده است |
| Galt & Taggart از طریق Georgia Today | فوریهٔ ۲۰۲۶ | USD ۱٬۳۹۸ به ازای هر متر مربع | میانگین بازار اولیه، تفلیس |
| Galt & Taggart از طریق GBC | ژوئن ۲۰۲۶ | USD ۱٬۴۱۷ به ازای هر متر مربع | میانگین بازار اولیه، تفلیس |
| Galt & Taggart از طریق GBC | سپتامبر ۲۰۲۶ | USD ۱٬۴۳۴ به ازای هر متر مربع | میانگین بازار اولیه، تفلیس |
| جدول آپارتمان‌های m2.ge | ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | USD ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۸۹۵ به ازای هر متر مربع (میانگین وزنی ۲٬۱۷۸، حدود GEL ۵٬۶۴۷ با نرخ ۲٫۵۹۳۳) | قیمت پیشنهادی به ازای هر متر مربع متراژ ناخالص فهرست‌شده، واحدهای بدون رزرو، white frame +، فقط همین پروژه |
دو احتیاط لازم است. رقم منطقه‌ای Geostat به لاری و مربوط به سه‌ماههٔ نخست است، در حالی که تبدیل میانگین m2.ge در این راهنما از نرخ ۱۲ نوامبر استفاده می‌کند، پس دو رقم لاری از یک تاریخ نیستند و مقایسه صرفاً تقریبی است. و نه رقم Geostat و نه رقم Galt & Taggart بر اساس متراژ ناخالص شامل تراس‌ها و نه بر اساس نازک‌کاری تعریف شده‌اند، پس نسبت یکی به دیگری دربارهٔ هیچ واحد منفردی چیز زیادی نمی‌گوید.
به‌صراحت: میانگین m2.ge یعنی حدود GEL ۵٬۶۴۷ به ازای هر متر مربع پایین‌تر از رقم منطقهٔ متاتسمیندا در سه‌ماههٔ ۱ یعنی GEL ۶٬۸۱۴ و بالاتر از میانگین بازار اولیهٔ تفلیس یعنی USD ۱٬۴۳۴ است که با همان نرخ حدود GEL ۳٬۷۱۹ می‌شود. این نسبت‌ها از تعریف‌های بالا ناشی می‌شوند و اظهاری دربارهٔ ارزش نیستند. گزارش Geostat برای سه‌ماههٔ دوم ۲۰۲۶ قیمت‌های منطقه‌ها را فقط در نمودارها نشان می‌دهد و همهٔ قیمت‌های خود را قیمت‌های پیشنهادی جمع‌آوری‌شده با وب‌اسکرپینگ توصیف می‌کند، نه قیمت معاملات.
قواعد اقامت به ارزش ملک گره خورده‌اند، پس در ابتدا می‌آیند. آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای فردی خارجی توصیف می‌کند که مالکیت ملکی غیر از زمین کشاورزی را دارد که ارزش بازار آن از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری فراتر می‌رود و توسط ارزیاب دارای گواهی تعیین شده باشد. قانون وضعیت حقوقی خارجیان و افراد بدون تابعیت همین آستانه را برای ویزای دستهٔ D5 اعلام می‌کند. آنچه حساب می‌شود ارزش بازار ارزیابی‌شده است، نه قیمت قرارداد.
در برابر این قاعده، همهٔ ۶۳ واحد بدون رزرو در جدول قیمت پیشنهادی بالاتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ دارند، زیرا کمترین آن USD ۱۷۷٬۸۷۰ است. صفحهٔ آژانس همچنین اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی با ارزش بازار بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ توصیف می‌کند؛ ۴۱ واحد از ۶۳ واحد بدون رزرو بالاتر از آن قیمت‌گذاری شده‌اند و ۲۲ واحد برابر یا کمتر از آن. قیمت‌های پیشنهادی فقط راهنمایی برای رقم ارزیاب هستند، پس این مقایسه اظهاری دربارهٔ واجد شرایط بودن نیست. راهنمای دریافت اجازهٔ اقامت در گرجستان مراحل درخواست را پوشش می‌دهد.
مالکیت برای یک آپارتمان شهری برای خارجیان و شهروندان به یک شکل عمل می‌کند. ماده ۱۸۳ قانون مدنی الزام می‌کند که معامله کتبی باشد و حق مالکیت خریدار در ثبت عمومی ثبت شود. تنها استثنا زمین کشاورزی است که قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی در ماده ۴ خود آن را برای دولت، شهرداری‌ها، شهروندان و برخی نهادهای گرجی کنار می‌گذارد. آپارتمان در یک ساختمان مسکونی زمین کشاورزی نیست.
برای قواعد عمومی، راهنماهای مربوط به اینکه آیا خارجیان می‌توانند در گرجستان ملک بخرند و چگونه در گرجستان ملک بخریم را ببینید.
برای ساختمانی که هنوز کامل نشده، ترتیب رویدادها از قرارداد و ثبت پیروی می‌کند. صفحهٔ عوارض ثبت ثبت تغییر حق و ثبت تعهد مرتبط با حق مالکیت را با همان سه تعرفه فهرست می‌کند: GEL ۱۵۰ در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست.
با نرخ GEL ۲٫۵۹۳۳ به ازای هر USD این مبالغ حدود USD ۵۷٫۸، USD ۱۰۴٫۱ و USD ۱۳۵٫۰ می‌شود. عوارض به سرعت انتخاب‌شده بستگی دارد، نه به قیمت آپارتمان.
خریدار مقیم خارج از کشور دو راه رایج دارد. یکی وکالت‌نامه‌ای است که برای استفاده در گرجستان تأیید شده باشد؛ جدول وضعیت کنفرانس لاهه گرجستان را از ۱۴ مه ۲۰۰۷ متعهد به کنوانسیون آپوستیل فهرست می‌کند. دومی خدمت قرارداد هوشمند آنلاین ثبت است: طرفین یک جلسهٔ مجازی رزرو می‌کنند و حقوق از راه دور ثبت می‌شود. اینکه آیا سازنده با هر یک از این دو راه کار می‌کند ارزش دارد که کتباً تأیید شود.
| مرحله | چه کسی | زمان یا عوارض معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| شمارهٔ واحد، فهرست قیمت، جدول متراژ و پیش‌نویس قرارداد را کتباً دریافت کنید | خریدار، سازنده | در صفحهٔ پروژه منتشر نشده است | صفحهٔ پروژه در m2.ge |
| گزیده‌ای از ثبت عمومی برای زمین سفارش دهید | خریدار، وکیل، NAPR | GEL ۲۰ در ۱ روز کاری، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | عوارض اطلاعاتی NAPR |
| قرارداد کتبی را امضا کنید | خریدار، سازنده | شرایط در قرارداد تعیین می‌شود | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| طبق برنامه بپردازید | خریدار | شرایط رزرو و اقساط در قرارداد (بخش ۵) | صفحهٔ پروژه در m2.ge |
| حق یا تعهد را ثبت کنید | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ بسته به سرعت | صفحهٔ عوارض NAPR |
| در صورت لزوم از خارج امضا کنید | خریدار، NAPR | وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا یک جلسهٔ مجازی رزروشده | قرارداد هوشمند NAPR |
مالیات بر دارایی افراد حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. متن انگلیسی قانون مالیات در matsne.gov.ge اکنون قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان تاریخ را در میان اصلاحیه‌های خود ذکر می‌کند. ماده ۲۰۲(۵) نرخ مالیات بر دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، را حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ ارزش بازار آن در پایان سال قبل تعیین می‌کند. ماده ۲۰۶(۱)(a) این دارایی را معاف می‌کند اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد.
گزارش EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ می‌گوید آستانهٔ قبلی GEL ۴۰٬۰۰۰ بود، پس راهنماهایی که پیش از این تاریخ نوشته شده‌اند ارقام قدیمی‌تری دارند. ماده ۲۰۱(۱)(c.a) املاک «از جمله ساخت‌وساز ناتمام» را که متعلق به یک شخص حقیقی باشد پوشش می‌دهد؛ اینکه آیا خریدار پیش‌فروش (off-plan) برای این منظور مالک شمرده می‌شود به قرارداد و سابقهٔ ثبت بستگی دارد.
طبق ماده ۲۰۵ شخص حقیقی تا ۱ نوامبر اظهارنامه می‌دهد و تا ۱۵ نوامبر می‌پردازد، و صفحهٔ سازمان درآمد گرجستان (Revenue Service) یک ماشین‌حساب برای ۲۰۲۶ ارائه می‌دهد. مراحل تسلیم اظهارنامه در راهنمای مالیات بر دارایی در گرجستان آمده است.
برای درآمد و فروش: ماده ۸۱ اجارهٔ فضای مسکونی را در صورتی که فرد هیچ کسری انجام ندهد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات می‌کند، مازاد حاصل از فروش آپارتمان مسکونی را با نرخ ۵٪ مشمول مالیات می‌کند و نرخ عمومی شخصی را ۲۰٪ تعیین می‌کند. ماده ۸۲(۱)(f.a) این مازاد را در صورتی که آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد معاف می‌کند. مالیات بر ارزش افزوده طبق ماده ۱۶۶ برابر ۱۸٪ است و اینکه قیمت اعلام‌شده آن را شامل می‌شود یا نه یکی از شرایط قرارداد است.
در مورد تأمین مالی، بانک ملی گرجستان (NBG) سقف نسبت وام به ارزش (LTV) را برای وام‌های لاری ۹۰٪ و برای وام‌های ارزی ۷۰٪ تعیین کرده است. سقف نسبت پرداخت به درآمد (PTI) برای درآمد ماهانهٔ خالص کمتر از GEL ۱٬۵۰۰ برابر ۲۵٪ (لاری) یا ۲۰٪ (ارز) و از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا برابر ۵۰٪ یا ۳۰٪ است. هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند و صفحهٔ m2.ge بانک شریکی را نام نمی‌برد، پس خریدار باید از سازنده بپرسد کدام بانک‌ها پروژه را تأیید کرده‌اند. رویهٔ وام مسکن برای غیرمقیمان در راهنمای وام مسکن برای خارجیان در گرجستان بررسی شده است.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار پایان سال؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال قبل GEL ۱۰۰٬۰۰۰ یا کمتر بوده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵٪ برای اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰٪ | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است؛ معاف برای آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال در مالکیت بوده | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۱۸٪؛ اینکه قیمت آن را شامل می‌شود یا نه یکی از شرایط قرارداد است | قانون مالیات، ماده ۱۶۶ |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، تعیین‌شده توسط ارزیاب دارای گواهی | صفحهٔ SDA |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | سرمایه‌گذاری حداقل USD ۳۰۰٬۰۰۰ یا ملکی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به لاری | صفحهٔ SDA |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری)، ۷۰٪ (ارز)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر اساس گروه درآمدی | صفحهٔ NBG |
| نرخ تبدیل استفاده‌شده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۳۳، نرخ رسمی برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی NBG |
صفحه‌های سازنده دربارهٔ m2 at Mtatsminda Park Tbilisi چند نکته را باز می‌گذارند، همان‌طور که بخش‌های پیشین نشان می‌دهند. فهرست زیر هر یک را به سندی یا پاسخی کتبی تبدیل می‌کند که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت درخواست کند. برخی نکات به فرم رزرو تعلق دارند و بقیه به قرارداد فروش، و بلوک، طبقه و شمارهٔ واحد (برای نمونه 5_1_29) لنگر هر یک از آن‌هاست.
این‌ها پرسش‌های معمول برای هر خرید پیش‌فروش (off-plan) هستند و دربارهٔ جایگاه پروژه چیزی نمی‌گویند. نگه‌داشتن پاسخ‌های کتبی در کنار فرم رزرو به خریدار مبنایی هم‌سنگ برای مقایسهٔ سازندگان می‌دهد.
خود سازنده دو پروژهٔ دیگر در صفحهٔ پروژه‌های خود دارد، m² Highlight در سابورتالو و m² at Mirtskhulava در دیدوبه، و جدول آن‌ها را کنار این پروژه و کنار آگهی‌های دیگر تفلیس در سبد گرجستان نشان می‌دهد (همچنین صفحهٔ شهر تفلیس را ببینید). ارقام پروژه‌های m² بر اساس m2.ge در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ است؛ ردیف‌های دیگر همان‌طور است که در راهنمای خود هر آگهی ثبت شده است. هیچ پروژه‌ای بهتر از پروژهٔ دیگر معرفی نمی‌شود.
| پروژه | منطقه | سازنده | وضعیت یا تحویل طبق انتشار | واحدها و انواع | قیمت شروع منتشرشده |
|---|---|---|---|---|---|
| m² at Mtatsminda Park (این راهنما) | اوکروکانا، متاتسمیندا | m² | در حال ساخت؛ «۲۰۲۶» در صفحهٔ پروژه | ۱۹۰ واحد، ۶۳ واحد بدون رزرو؛ ۱ تا ۴ اتاق‌خوابه | USD ۱۷۷٬۸۷۰ (حداقل جدول، ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶) |
| m² Highlight Tbilisi | سابورتالو | m² | در حال ساخت؛ «۲۰۲۷» | ۴۲۲ واحد، ۶۹ واحد فهرست‌شده (۶۱ بدون رزرو)؛ واحدهای دو‌اتاق‌خوابه ۱۱۶ تا ۱۴۲ متر مربع | USD ۱۹۳٬۱۴۱ (حداقل جدول؛ m2.ge) |
| m² at Mirtskhulava Tbilisi | دیدوبه | m² | در حال ساخت؛ «۲۰۲۶» | ۲٬۱۷۹ واحد، ۱۲ واحد فهرست‌شده (۱۰ بدون رزرو)؛ واحدهای سه‌اتاق‌خوابه ۱۲۶٫۷ تا ۱۳۹٫۱ متر مربع | USD ۱۶۴٬۷۳۶ (حداقل جدول؛ m2.ge) |
| Mira Verde Tbilisi | Tbilisi Hills | Mira Developments | سه‌ماههٔ ۳ سال ۲۰۲۹ طبق آن آگهی | آپارتمان‌ها و استودیوها | AED ۷۲۴٬۲۰۸، حدود USD ۱۹۷٬۲۰۰ با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ |
| NEXT Oriental Tbilisi | اورتاچالا | NEXT | دسامبر ۲۰۲۸ طبق آن آگهی | آپارتمان‌ها و استودیوها | USD ۹۵٬۱۶۰ |
| Tbilisi DownTown | آولابری | NEXT | سپتامبر ۲۰۲۷ طبق آن آگهی | آپارتمان‌ها و استودیوها | USD ۱۵۷٬۶۸۰ |
| Archi Horizon Tbilisi | اورتاچالا | Archi | تاریخ تحویلی از سوی Archi ذکر نشده است | آپارتمان‌ها، استودیوها، دفاتر | سازنده قیمتی ذکر نکرده است |
| King Tamar by Archi Tbilisi | سابورتالو | Archi | تاریخ تحویلی از سوی Archi ذکر نشده است | آپارتمان‌ها و دفاتر | سازنده قیمتی ذکر نکرده است |
| Central Park Towers Tbilisi | سابورتالو | Orbi | در صفحهٔ پروژهٔ Orbi تاریخی نیست؛ Korter سه‌ماههٔ ۳ سال ۲۰۲۷ را ذکر می‌کند | آپارتمان‌ها، استودیوها | سازنده قیمتی ذکر نکرده است |
از جدول دو نکتهٔ مقایسه نتیجه می‌شود. پروژه‌های دیگر m² قیمت‌های خود را در همان قالب جدول منتشر می‌کنند، پس قیمت‌های پیشنهادی آن‌ها را می‌توان بر همان مبنا کنار قیمت‌های این پروژه گذاشت، در حالی که ردیف‌های Archi و Orbi قیمتی منتشر نمی‌کنند و به پورتال‌ها تکیه دارند که این راهنما آن‌ها را قیمت سازنده نمی‌شمارد. و جدول این پروژه واحدهای دارای باغ خصوصی و تراس بزرگ را با واحدهایی که فقط بالکن دارند درهم می‌آمیزد، که معنای مقایسه بر اساس هر متر مربع را تغییر می‌دهد (بخش ۴).
یک جزئیات دیگر به فهرست‌های خود سازنده مربوط است. صفحهٔ پروژه‌ها سه پروژهٔ جاری را نشان می‌دهد، در حالی که یک پیشنهاد m2.ge مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ شش پروژه را جاری نام می‌برد: m³ Saburtalo، m² Highlight، m² at Mirtskhulava، m² at Chkondideli، m² at Nutsubidze ۲ و m² at Mtatsminda Park. صفحه‌ها در اینکه چه چیزی را جاری بشمارند متفاوت‌اند؛ این راهنما فقط سه پروژهٔ صفحهٔ پروژه‌ها را پوشش می‌دهد.
سازنده JSC m2 Real Estate است که با نام m² در تفلیس فعالیت می‌کند. امیدنامهٔ اوراق دلاری آن می‌گوید شرکت «در سپتامبر ۲۰۰۶ توسط JSC Bank of Georgia تأسیس شد» و تا ۳۰ ژوئن ۲۰۱۹ ده پروژهٔ توسعهٔ مسکونی با ۲٬۸۵۵ آپارتمان را تکمیل کرده بود که ۹۹٪ آن‌ها فروخته شده بود، و دو پروژه در دست ساخت بود. این ارقام از امیدنامه و مربوط به همان تاریخ است و راهنما مجموع پروژه‌های جدیدتری ندارد.
دربارهٔ مالکیت، اطلاعیهٔ Georgia Capital PLC در ۵ ژوئن ۲۰۲۶ می‌گوید کسب‌وکار توسعهٔ مسکن خود، یعنی m2، را به سرمایه‌گذاران محلی فروخته است؛ نه خریداری را نام می‌برد و نه قیمتی را. بیانیهٔ مطبوعاتی خود شرکت، که Georgia Today در ۹ ژوئن ۲۰۲۶ و همچنین در صفحهٔ insights سایت m2.ge منتشر کرده، می‌گوید معامله‌ای در ۵ ژوئن ۲۰۲۶ تکمیل شد و لاشا کواچادزه (Lasha Kvachadze) و دیمیتری آدامیا (Dimitri Adamia) مالک شدند و دیمیتری آدامیا مدیرعامل است.
بیانیه لاشا کواچادزه را بنیان‌گذار Blockstone Capital، یک گروه سرمایه‌گذاری متنوع، توصیف می‌کند. هیچ گزیدهٔ ثبتی برای تأیید مالکیت باز نشده است.
صفحهٔ پروژه‌های m2.ge سه پروژهٔ جاری را فهرست می‌کند: همین پروژه، m² Highlight و m² at Mirtskhulava. صفحهٔ پروژهٔ این مجتمع نام تجاری سازنده را می‌آورد اما نهاد حقوقی‌ای را که قراردادهای فروش این واحدها را امضا می‌کند ذکر نمی‌کند و خریدار باید آن نام را کتباً بخواهد (بخش ۹). شماره‌های تلفن و نشانی‌های ایمیل در m2.ge در اینجا بازتولید نشده‌اند.
مجتمع در Innovation Street شماره ۲۰ در اوکروکانا، در منطقهٔ متاتسمیندا در تفلیس، کنار پارک متاتسمیندا قرار دارد. سازنده ۱۳ دقیقه رانندگی تا میدان آزادی را اعلام می‌کند. یک سرویس مسیریابی حدود ۶٫۷ کیلومتر و ۱۳٫۸ دقیقه بدون ترافیک نشان می‌دهد و فاصلهٔ مستقیم حدود ۲٫۶۵ کیلومتر است. سفرهای ساعات شلوغی ممکن است بیشتر طول بکشد. صفحهٔ سازنده فاصله تا مترو را ذکر نمی‌کند و رقم یک پورتال، حدود ۶۰۰ متر تا ایستگاه روستاوی، با مختصات نمی‌خواند.
در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ شمارنده‌های سازنده ۱۱۸ واحد فروخته‌شده از ۱۹۰ را نشان می‌دادند. جدول آپارتمان‌ها ۷۲ واحد باقی‌مانده را فهرست کرده بود که نه واحد از آن‌ها با برچسب «Reserved» مشخص شده بود و شمارش موجودی خود سایت ۶۳ بود. پس «۷۲ واحد برای فروش» همهٔ واحدهای فهرست‌شده را می‌شمارد و «۶۳ واحد موجود» واحدهای رزرو شده را کنار می‌گذارد. هر دو عدد با رزرو و فروش واحدها تغییر می‌کنند، پس خریدار باید وضعیت واحد مشخص را کتباً بخواهد.
واحدهای بدون رزرو در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ با قیمت USD ۱۷۷٬۸۷۰ تا ۶۱۳٬۵۹۹ عرضه شده بودند، یعنی USD ۱٬۷۳۴ تا ۲٬۸۹۵ به ازای هر متر مربع. متراژ پشت هر رقم ناخالص است: بالکن‌ها، تراس‌ها و باغ‌ها را در بر می‌گیرد. برای نمونه، ۶۶٫۰ متر مربع واحد 5_1_29 شامل ۵۳٫۹ متر مربع فضای داخلی و یک بالکن ۱۲٫۱ متر مربعی است. قیمت‌ها قیمت پیشنهادی‌اند و صفحه می‌گوید خریدار نقدی تخفیفی می‌گیرد که مقدار آن اعلام نشده است.
صفحهٔ پروژه «Buildings I-VI – ۲۰۲۶ year» را ذکر می‌کند. یک پیشنهاد m2.ge مورخ ۳۰ اوت ۲۰۲۵ می‌گوید تکمیل تا پایان ۲۰۲۵ برنامه‌ریزی شده بود و یک پورتال سال ساخت را ۲۰۲۵ فهرست می‌کند. منابع هم‌خوان نیستند و در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ هیچ اعلام تکمیلی در m2.ge یافت نشد. تاریخی که خریدار را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد فروش آمده، پس باید آن را همراه با تعریف تحویل کتباً درخواست کرد.
صفحهٔ پروژه درب ورودی آهنی، پنجره‌های آلومینیومی دوجداره، دیوارهای جداکنندهٔ بلوکی گچ‌کاری‌شده، کف‌سازی با ملات و عایق صوتی، سقف‌های گچی، لوله‌های گرمایش برای رادیاتورها، اتصال واحد بیرونی تهویهٔ مطبوع، کنتورهای گاز، آب و برق و سیم‌کشی را فهرست می‌کند. رادیاتورها، دیگ، واحدهای داخلی تهویهٔ مطبوع، شیرآلات و متعلقات، سطح کف یا دیوار و درهای داخلی را نام نمی‌برد، پس خریدار باید برای نازک‌کاری بودجه کنار بگذارد و مشخصات دقیق واحد را بخواهد.
صفحهٔ پروژه نرخ بهرهٔ سالانهٔ ۰٪، حداقل پیش‌پرداخت ۱۰٪، مدت تا پایان ساخت و خود آپارتمان خریداری‌شده را به‌عنوان وثیقه ذکر می‌کند. همچنین می‌گوید خریداران با پرداخت کامل نقدی قیمت با تخفیف می‌گیرند بی‌آنکه درصد آن را بگوید. بنابراین هزینهٔ مؤثر طرح ۰٪ همان تخفیف نقدی است که خریدار می‌تواند کتباً درخواست کند. پیشنهادهای تاریخ‌دار در m2.ge برنامه‌های دیگری را نشان می‌دهند، اما هیچ‌کدام در صفحهٔ پروژه به‌عنوان جاری نشان داده نشده است.
یک خارجی می‌تواند در گرجستان با همان شرایط یک شهروند صاحب آپارتمان شود و فقط زمین کشاورزی محدود است. ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت در ثبت عمومی را الزام می‌کند. خریدار مقیم خارج می‌تواند از وکالت‌نامهٔ دارای آپوستیل یا جلسهٔ آنلاین قرارداد هوشمند ثبت استفاده کند. عوارض ثبت بسته به سرعت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ است. برای این پروژه قرارداد و برنامهٔ پرداخت ترتیب رویدادها را تعیین می‌کند.
قاعده این است که ملکی غیر از زمین کشاورزی باید ارزش بازاری بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری داشته باشد که ارزیاب دارای گواهی تعیین کرده است. هر ۶۳ واحد بدون رزرو قیمت پیشنهادی بالاتر از این مبلغ دارند، اما ارزیابی ارزیاب است که تعیین‌کننده است، نه قیمت، و هر مورد با آژانس توسعه خدمات عمومی است. آژانس همچنین اجازهٔ اقامتی را برای ملکی بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ توصیف می‌کند؛ ۴۱ قیمت پیشنهادی از ۶۳ قیمت بالاتر از آن است.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ دارایی شخص حقیقی غیر از زمین از مالیات بر دارایی معاف است اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد. بالاتر از آن، قانون مالیات نرخ ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار دارایی در پایان سال قبل را تعیین می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر الزامی است. اینکه آیا خریدار پیش‌فروش (off-plan) مالک شمرده می‌شود به قرارداد و سابقهٔ ثبت مربوط است.
موارد کلیدی عبارت‌اند از فهرست قیمت با شمارهٔ واحدها و وضعیت جاری واحد، جدول متراژ که فضای داخلی را از بالکن، تراس و باغ جدا می‌کند، تاریخ تحویل در قرارداد، نام کامل نهاد طرف قرارداد، پروانهٔ ساخت و گزیدهٔ ثبت، برنامهٔ پرداخت و حساب امانی، نازک‌کاری دقیق، و شرایط اقساط همراه با قیمت نقدی. بخش ۹ فهرست کامل را می‌دهد.
آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاوره حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
