m2 at Mtatsminda Park Tbilisi: цены и квартиры, обзор (2026)

m2 at Mtatsminda Park Tbilisi — это жилой комплекс из шести корпусов по адресу Innovation Street, 20 (улица Инновации) в районе Окрокана тбилисского района Мтацминда; на 12 ноября 2026 г. на странице квартир застройщика значились 72 из его 190 квартир, 63 из них без брони, с заявленными ценами от USD 177 870 до 613 599.

Этот обзор проекта m2 at Mtatsminda Park Tbilisi разбирает страницу проекта и сетку квартир застройщика, компании m², в том виде, в каком они были на 12 ноября 2026 г., и сопоставляет с ними то, что публикуют датированные предложения застройщика, листинговый портал, официальная статистика и пресса. Там, где источники расходятся, — по передаче объекта, по числу свободных квартир и по площадям, — каждая цифра приводится с источником и датой, а обзор не выбирает между ними.

Кроме того, в обзоре даны справочные сведения с указанием источников об Окрокане и её связях по дорогам и канатной дороге с парком Мтацминда и центром города, грузинские правила покупки, регистрации, налогообложения и финансирования квартиры иностранным покупателем, а также перечень того, что покупатель может запросить в письменном виде до внесения платы за бронирование.

Обзор проекта m2 at Mtatsminda Park Tbilisi

Страница проекта застройщика описывает новый жилой проект в Окрокане, рядом с парком Мтацминда, состоящий из шести пятиэтажных корпусов с жилыми помещениями разных планировок, в том числе с частными дворами, террасами и дуплексами. На ней указаны 190 квартир, 212 подземных парковочных мест и общая площадь 20 000 м², а срок строительства обозначен как «Buildings I-VI – 2026 year». Все цифры в этом разделе принадлежат самому застройщику и прочитаны 12 ноября 2026 г.

Самое полезное для покупателя число — сколько квартир ещё можно купить. Счётчики на странице показывают 118 проданных квартир из 190. В сетке квартир перечислены остальные 72, и девять из них имеют отметку «Reserved» («забронирована»), так что без брони остаются 63. Поле доступности в самой карточке проекта тоже даёт в сумме 63. Определения сведены в таблицу в разделе 2.

Квартиры продаются в отделке, которую страница называет «White frame +»: в ней перечислены инженерные системы и комплектующие, но не чистовая внутренняя отделка. В галерее на странице проекта есть визуализации и генплан, на странице квартир добавлены планы квартир, но интерьеров нет нигде. Оплата возможна единым платежом, по ипотеке или по внутренней рассрочке застройщика; условия приведены в разделе 5.

Что каждый источник публикует о передаче объекта, наличии квартир, площадях и адресах

Страницы застройщика, его датированные предложения и портал не всегда согласуются друг с другом в том, что касается m2 at Mtatsminda Park Tbilisi. В таблицах ниже каждая цифра приведена с источником и датой. Текущие страницы застройщика прочитаны по состоянию на 12 ноября 2026 г.; предложения несут дату из поля, которое m2.ge показывает на своей странице предложений; данные портала помечены датой, которую указывает сам портал.

Заявления о передаче объекта и сроках по источникам

Это высказывания разного рода: срок строительства, фраза о плановом завершении в маркетинговом предложении, даты платежей внутри предложений и поле портала. Обзор не принимает ни одно из них за ответ. Дата, которая определяет покупку, — та, что записана в договоре купли-продажи, вместе с тем, что договор считает передачей объекта; оба пункта в разделе 9 включены в перечень того, что стоит запросить в письменном виде.

Подсчёт квартир: 190, 118, 72, 63 и 9

Проще говоря, «72 в продаже» учитывает все квартиры, которые сетка ещё показывает, а «63 доступны» — это собственный подсчёт сайта после исключения забронированных квартир. Бронь может истечь или превратиться в продажу, поэтому обе цифры меняются. Покупателю, которому нужна конкретная квартира, стоит запросить её статус в письменном виде в тот же день, поскольку сетка — это моментальный снимок, а не договор.

Другие показатели, которые различаются между источниками

Некоторые из этих расхождений объясняются разными датами. Два наиболее важных для покупки — это основа расчёта площади, разъяснённая в разделе 3, и разница между планом и сеткой для квартиры 6_1_11, потому что площадь по реестру и площадь по продаже в договоре могут различаться. Покупатель может запросить ведомость площадей конкретной квартиры, где внутренняя часть, балкон, терраса и сад показаны отдельно.

Заявленные цены по типам квартир: USD, USD за м² и что входит в площадь

В сетке квартир для каждой из 72 перечисленных квартир указаны цена в USD и площадь, а также показатель USD за м², который представляет собой округлённую цену, делённую на площадь. В таблице ниже 63 квартиры без брони сгруппированы по типам с использованием числа спален и диапазонов площади, которые встречаются в сетке. Забронированные квартиры учтены в столбце «Квартир в списке (из них с бронью)», но в диапазоны не включены. Это заявленные цены на 12 ноября 2026 г., они меняются по мере бронирования и продажи квартир.

Источник: сетка квартир на m2.ge. Цены напечатаны с округлением до целых USD; показатель за м² — округлённая цена, делённая на указанную площадь. Диапазоны охватывают только квартиры без брони.

Площадь в каждой строке — это указанная в сетке площадь, которая не совпадает с площадью внутренних помещений. Это видно по планам квартир. План квартиры 5_1_29 читается как 53,9 + 12,1 = 66,0 м², то есть 12,1 м² из её 66,0 м² приходятся на балкон. План более крупной квартиры 5_0_6 читается как 79,4 + 17,5 + 35,1 + 74,4 + 19,1 = 225,5 м², из которых 71,7 м² — две террасы и сад. Поэтому цены за м² в сетке для m2 at Mtatsminda Park Tbilisi — это цены за м² общей площади.

Общая площадь позволяет сравнивать типы квартир в одной шкале, но затрудняет сравнение с цифрами, приводимыми в других местах для внутренней площади. По 63 квартирам без брони средневзвешенная по площади цена составляет USD 2 178 за м², что равно 5 647 лари за м² по курсу Национального банка Грузии USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г. (официальные курсы NBG). По тому же курсу самая низкая заявленная цена, USD 177 870, составляет около GEL 461 270, а самая высокая, USD 613 599, — около GEL 1 591 246.

Если смотреть по таблице, цены за м² делятся на три группы. Квартиры с одной спальней и балконом на этажах с 1 по 3 самые дорогие в пересчёте на м² (USD 2 695–2 895), потому что они небольшие. Двух- и трёхспальные квартиры средней площади в основном находятся между примерно USD 1 900 и 2 550. Не забронированные трёхспальные квартиры на верхнем этаже самые дешёвые (USD 1 734–1 742), и раздел 4 показывает, что более половины их указанной площади составляет терраса.

Сетка не показывает эффект скидки при оплате наличными. На странице проекта сказано лишь, что покупатель, платящий всю сумму сразу, получает «a discount price» («цену со скидкой»), без процента, поэтому приведённые выше суммы в USD — это прайсовые цены из сетки, а не обязательно то, что платит покупатель за наличные или в рассрочку. В данных сетки есть и внутреннее поле цены со скидкой, которое нигде на странице не отображается и в этом обзоре не используется.

m2 at Mtatsminda Park Tbilisi: шесть корпусов, сады, террасы и дуплексы

Генплан застройщика нумерует шесть корпусов от 1 до 6 и располагает их в два столбца: блоки 3, 2 и 1 — слева на плане, блоки 4, 5 и 6 — справа, а между столбцами проходит озеленённая полоса. Страница считает 190 квартир по шести корпусам, но не указывает итоги по каждому корпусу, а только число квартир без брони по блокам и этажам. В таблице ниже использованы 72 квартиры, которые ещё перечислены в сетке.

Источник: сетка квартир на m2.ge, 12 ноября 2026 г. Приведено число квартир, которые ещё числятся в списке, а не итоги по корпусам.

Заметны три закономерности. Во-первых, квартиры в списке распределены неравномерно. В блоках 5 и 6 находятся 36 из 72 перечисленных квартир, тогда как в блоке 3 их семь, и квартир с одной спальней там не осталось. Во-вторых, все квартиры с одной спальней находятся в блоках 1, 2, 4, 5 и 6, а единственная квартира с четырьмя спальнями — в блоке 6. В-третьих, самая дешёвая квартира, 5_1_29 за USD 177 870, и самая дорогая, 6_4_32 за USD 613 599, находятся в соседних блоках 5 и 6.

Этаж за этажом

Источник: сетка квартир на m2.ge, 12 ноября 2026 г.; средневзвешенное значение — это суммарная цена квартир без брони, делённая на их суммарную площадь (расчёт).

На этажах 0 и 1 находятся 47 из 72 перечисленных квартир, включая все 28 квартир с двумя спальнями. Квартиры на этажах 2 и 3 — это в основном небольшие квартиры с одной спальней и трёхспальные квартиры площадью 174 м², и именно у них самые высокие цены за м². На этаже 4 находятся шесть крупных квартир с тремя спальнями и квартира с четырьмя спальнями; четыре из этих семи забронированы. Сетка индексирует этажи от 0 до 4 для зданий, которые страница называет пятиэтажными, и сам по себе индекс не говорит, какие квартиры выходят в сад.

Здесь помогают планы. План квартиры 6_1_11 на этаже с индексом 1 показывает сад площадью 52,2 м², то есть сады встречаются и на этаже 1, а не только на этаже 0. План дуплекса 5_0_6 показывает два уровня, обозначенных 0 и 1, с садом площадью 35,1 м² на нижнем уровне.

Страница проекта называет дуплексы среди планировок, а в перечне отделки упоминает лестницу дуплекса, но в сетке нет признака дуплекса, поэтому вопрос о том, какие из более крупных трёхспальных квартир являются дуплексами, нужно задавать по прайс-листу.

Какая часть указанной площади приходится на террасу, сад или балкон

В списке комнат, который страница квартир содержит для каждой квартиры, запись с названием «Terrace» («терраса») есть у 49 из 72 квартир. Для квартиры 6_1_11 эта запись составляет 52,2 м² — ту же цифру, которую план называет садом, так что, судя по всему, это название охватывает и сады, и террасы. Балконы в списках комнат не обозначены. В таблице приведены записи «Terrace» для квартир без брони и то, чем становится цена за м², если вычесть эту запись из площади (расчётный показатель, только для сравнения).

Источник: списки комнат в данных страницы квартир на m2.ge, 12 ноября 2026 г.; квартиры с одной спальней на этажах с 1 по 3, компактные квартиры с двумя спальнями и трёхспальные квартиры площадью 126 м² не имеют записи «Terrace» и в таблице не показаны.

Яснее всего это видно на верхнем этаже. У шести крупных трёхспальных квартир записи «Terrace» составляют 175,3–185,5 м², то есть 53% указанной площади каждой квартиры, а запись квартиры с четырьмя спальнями, 135,4 м², составляет 46% от её 294,9 м².

Поэтому указанные USD 1 734–1 968 за м² относятся к смеси внутреннего и открытого пространства. Для трёх не забронированных квартир на верхнем этаже, если вычесть террасу из площади, получается примерно USD 3 639–3 684 за м² против USD 2 247–3 093 для других типов в таблице; обзор не делает из этой разницы никаких выводов.

Ничто из этого не говорит о том, сколько стоят террасы и как они отделаны. Для покупателя из этого следуют две вещи. Сравнение цены за м² между квартирами имеет смысл только тогда, когда доли внутреннего и открытого пространства схожи. А покупателю, который хочет сравнить с проектами, цены которых указаны за внутреннюю площадь, нужна цифра внутренней площади из ведомости площадей, а не из сетки.

Три плана, разбитые на внутреннюю и открытую площадь

Источник: изображения планов в данных страницы квартир на m2.ge (подписи на грузинском языке), цены из сетки на 12 ноября 2026 г. Внутренняя площадь — это первая цифра (первые цифры) плана; открытая — остаток; USD за внутренний м² — заявленная цена, делённая на внутреннюю площадь.

По этим трём планам заявленная цена за внутренний м² составляет USD 3 245–3 480, а доля открытой площади — от 18% до 44%. Три плана — это не весь проект, и обзор не распространяет их на другие квартиры. Они показывают порядок величины: USD 1 734–2 895 за м² в сетке относятся к общей площади, и покупателю, сравнивающему цены за внутреннюю площадь с другим комплексом, следует ожидать более высокой цифры.

Условия оплаты, прошлые предложения и отделка «White frame +»

Страница проекта называет три способа покупки: единый платёж, ипотека или внутренняя рассрочка. Для единого платежа сказано «In the case of all-cash payment, get a discount price» («при оплате полностью наличными вы получаете цену со скидкой»), процент не указан. Для внутренней рассрочки указаны годовая процентная ставка 0%, первоначальный взнос не менее 10%, срок «until the end of the building» («до окончания строительства») и приобретаемая квартира в качестве залога. По ипотеке на странице сказано, что условия кредита «differ according to the bank’s current terms» («различаются в зависимости от текущих условий банка»), и банк не назван.

Стоит отметить два следствия этих строк. Ставка 0% относится к прайсовой цене, а скидка для покупателя за наличные не названа, поэтому реальная стоимость рассрочки равна размеру скидки при оплате наличными. Это цифра, которую покупатель может запросить в письменном виде и рассчитать. Кроме того, срок привязан к завершению строительства, а не к календарной дате, поэтому дата последнего платежа зависит от даты передачи объекта, которая, как показывает раздел 2, в разных местах названа по-разному.

Предложения, которые m2.ge публиковал по этому проекту

Предложения приведены только для контекста. Ни одно из них не показано на странице проекта как действующее, они предусматривают разные скидки и даты платежей, а несколько ограничены названным числом квартир. Покупателю стоит уточнить, какие условия применимы к конкретной квартире в день бронирования, и включить их в бланк бронирования.

Что включает «White frame +» и что не включает

Источник: страница проекта на m2.ge, раздел спецификации, 12 ноября 2026 г. В правом столбце перечислено то, чего нет в напечатанном перечне, а не то, чего нет в квартирах.

Для квартиры здесь этот перечень оставляет покупателю необходимость определить и заложить в бюджет отделку кухни, ванных комнат, полов, поверхностей стен, межкомнатных дверей, а также оборудование для отопления и охлаждения. Выпуск индекса цен Geostat за второй квартал 2026 года отслеживает цены предложения на новостройки Тбилиси отдельно для состояния white frame (белый каркас), green frame (зелёный каркас) и black frame (чёрный каркас), что показывает: на грузинском рынке отделка считается ценовой категорией. Как «White frame +» от m² соотносится с этими категориями, на его странице не сказано.

Страница также перечисляет удобства в будущем времени или как мнение застройщика: спортзал, который «will be located» («будет расположен») в комплексе, двор и озеленённая зона отдыха, детская площадка в предложении от июня 2026 года, управляющий комплексом, охрана, уборка и уход за зелёными зонами, противопожарные резервуары и резервуары для питьевой воды с генератором, лифты и электромобиль для доступа к фуникулёру. Энергоэффективность, которая «will reduce your utility costs» («снизит ваши коммунальные расходы»), и соответствие «international accessibility standard» («международному стандарту доступности») — это заявления застройщика, и здесь они не проверялись.

Расположение m2 at Mtatsminda Park Tbilisi: Окрокана, парк Мтацминда и дорога в центр

Застройщик помещает комплекс по адресу Innovation Street, 20 в Окрокане, «near Mtatsminda Park» («рядом с парком Мтацминда»), с «direct access to Innovations Street» («прямым выездом на улицу Innovations Street»). Мтацминда — один из административных районов Тбилиси, и Википедия называет Окрокану среди микрорайонов района Мтацминда вместе с Мтацминдой, Сололаки, Верой, Кикети, Коджори и другими. Файл данных застройщика тоже указывает район как Мтацминда.

Статья 2024 года о программе Tbilisi Urban Forest описывает Окрокану как обращённый на юг склон в пригородном поселении на холмах над Тбилиси, одну из двух пилотных территорий в границах 700-гектарной территории Мтацминда наряду с хребтом Нарикала. Статья посвящена повторному озеленению и ничего не говорит об этом проекте. Она приводится только ради характеристики местности как поселения на склоне над городом.

Парк дал проекту имя. Википедия описывает парк Мтацминда как ландшафтный парк на вершине горы Мтацминда на высоте 770 метров площадью более 100 гектаров, связанный и с автомагистралью в направлении Тбилиси — Окрокана, и с фуникулёром, построенным в 1905 году. Фуникулёр ходит между улицей Чонкадзе и парком, его верхняя станция находится на высоте 727 метров, а нижняя — на высоте 460 метров над уровнем моря, согласно той же странице.

Вторая связь с парком — канатная дорога. Interpressnews сообщило 19 октября 2024 г., что открылась восстановленная линия гондольной дороги между проспектом Руставели и парком: 21 восьмиместная гондола, время в пути 4 минуты и пропускная способность до 1 200 пассажиров в час в одном направлении.

В тексте застройщика говорится о «funicular cable car» («фуникулёре-канатной дороге») и о том, что жителей «will be served by an electric vehicle» («будет обслуживать электромобиль») для доступа к ней. Страница не говорит, какую станцию обслуживает этот транспорт, кто его эксплуатирует, как часто он ходит и входит ли он в сервисный сбор.

Единственное расстояние, которое указывает застройщик, — «13 минут езды от площади Свободы». В таблице эта цифра дана рядом с расчётными. Расстояния по прямой использованы по координатам из карточки проекта застройщика (41,689212; 44,770222) и координатам каждого места по Википедии; расстояния и время по дорогам получены с помощью общедоступной службы маршрутизации OSRM, которая использует статичную дорожную сеть без учёта трафика, поэтому поездки в часы пик будут отличаться.

Источник: координаты застройщика (карточка проекта на m2.ge), координаты по Википедии, маршруты OSRM, рассчитанные 12 ноября 2026 г. Координаты не являются геодезическими точками, поэтому расхождения в несколько сотен метров укладываются в погрешность.

Названные застройщиком 13 минут и 13,8 минуты службы маршрутизации близки; цифра службы предполагает свободные от заторов дороги. Указанные Realting около 600 метров до «Руставели» не совпадают ни с тем, ни с другим, потому что по координатам две точки находятся примерно в 2,3 км друг от друга по прямой, а Окрокана описывается как поселение на склоне. Обзор не решает, какая цифра верна, и отмечает, что объявление на Realting последний раз обновлялось 12 июля 2024 г. Поездка или проверка точного адреса на карте дают ответ.

Для масштаба: Geostat оценивает население Тбилиси на 1 января 2026 г. в 1 369,4 тыс. человек, из которых 1 309 тыс. живут в городских поселениях. Магазины, школы, клиники и остановки общественного транспорта, расположенные ближе, чем центр, на странице застройщика не описаны, и обзор не перечисляет их, потому что ни одно из них не удалось проверить по прочитанным источникам.

Как заявленные цены соотносятся с опубликованными данными о ценах в Тбилиси

Публичные цифры о ценах в Тбилиси описывают разные вещи, поэтому ни одна из них не служит прямым ориентиром для m2 at Mtatsminda Park Tbilisi или любого другого отдельного проекта. Ежеквартальный индекс Geostat использует цены предложения на новостройки, собранные путём веб-скрейпинга рекламных сайтов; Galt & Taggart сообщает среднее значение для первичного рынка; сетка m2.ge — это собственный список застройщика того, что осталось в одном проекте. В таблице цифры приведены рядом с их определениями.

Следует учесть две оговорки. Районная цифра Geostat указана в лари и относится к первому кварталу, а пересчёт среднего значения m2.ge в этом обзоре использует курс на 12 ноября, поэтому две цифры в лари относятся к разным датам, и сравнение носит лишь ориентировочный характер. И ни цифра Geostat, ни цифра Galt & Taggart не определены по общей площади с террасами и не разделены по отделке, поэтому соотношение одной с другой мало что говорит о какой-либо отдельной квартире.

Прямо говоря: среднее значение m2.ge около GEL 5 647 за м² ниже районной цифры Мтацминды за 1-й квартал, GEL 6 814, и выше среднего значения по первичному рынку Тбилиси, USD 1 434, что составляет около GEL 3 719 по тому же курсу. Эти соотношения следуют из приведённых выше определений и не являются утверждением о стоимости. Выпуск Geostat за второй квартал 2026 года показывает цены по районам только на графиках и описывает все свои цены как цены предложения, собранные путём веб-скрейпинга, а не цены сделок.

Покупка, регистрация, налогообложение и финансирование квартиры в Грузии для иностранного покупателя

Правила проживания привязаны к стоимости недвижимости, поэтому они идут первыми. Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимое имущество, кроме земли сельскохозяйственного назначения, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства устанавливает тот же порог для визы категории D5. Учитывается оценочная рыночная стоимость, а не цена по договору.

По этому правилу все 63 квартиры без брони в сетке имеют заявленные цены выше USD 150 000, так как самая низкая — USD 177 870. Страница агентства описывает также вид на жительство для инвесторов при недвижимости рыночной стоимостью свыше USD 300 000; из 63 квартир без брони выше этой суммы оценены 41, а 22 — на уровне этой суммы или ниже. Заявленные цены служат лишь ориентиром для цифры оценщика, поэтому это сопоставление не является утверждением о праве на вид на жительство. Порядок подачи заявления описан в руководстве о том, как получить вид на жительство в Грузии.

Для городской квартиры право собственности устроено одинаково для иностранцев и граждан. Статья 183 Гражданского кодекса требует, чтобы сделка была заключена в письменной форме, а право собственности приобретателя было зарегистрировано в Публичном реестре. Единственное исключение — земля сельскохозяйственного назначения, которую Органический закон о собственности на землю сельскохозяйственного назначения в статье 4 закрепляет за государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами. Квартира в многоквартирном доме не является землёй сельскохозяйственного назначения.

Общие правила изложены в руководствах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Для здания, которое ещё не завершено, порядок действий определяют договор и реестр. На странице сборов реестра регистрация изменения права и регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указаны по одним и тем же трём тарифам: GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи.

По курсу GEL 2,5933 за USD это составляет около USD 57,8, USD 104,1 и USD 135,0. Размер сбора зависит от выбранной скорости, а не от цены квартиры.

У покупателя за рубежом есть два распространённых пути. Первый — доверенность, легализованная для использования в Грузии; таблица статусов Гаагской конференции указывает Грузию как участницу Конвенции об апостиле с 14 мая 2007 г. Второй — онлайн-сервис смарт-контракта реестра: стороны назначают виртуальную встречу, и права регистрируются дистанционно. Работает ли застройщик с каким-либо из этих путей, стоит уточнить в письменном виде.

Налог на имущество физических лиц изменился 30 сентября 2026 г. Английский текст Налогового кодекса на matsne.gov.ge теперь называет среди поправок Закон № 1874 от этой даты. Статья 202(5) устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, не менее 0,8% и не более 1% его рыночной стоимости на конец предыдущего года. Статья 206(1)(a) освобождает такое имущество, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000.

В обзоре EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. сказано, что прежний порог составлял GEL 40 000, поэтому руководства, написанные до этой даты, содержат устаревшие цифры. Статья 201(1)(c.a) охватывает недвижимость, «including an unfinished construction» («включая незавершённое строительство»), принадлежащую физическому лицу; считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) собственником для этой цели, зависит от договора и записи в реестре.

Согласно статье 205 физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября, а страница Службы доходов (Revenue Service) предлагает калькулятор на 2026 год. Порядок подачи изложен в руководстве о налоге на недвижимость в Грузии.

Что касается доходов и продажи: статья 81 облагает арендный доход от жилых помещений по ставке 5%, если физическое лицо не делает вычетов, облагает по ставке 5% превышение от продажи жилой квартиры и устанавливает общую ставку для физических лиц 20%. Статья 82(1)(f.a) освобождает это превышение, если квартира находилась в собственности более двух лет. НДС составляет 18% по статье 166, а включена ли эта сумма в названную цену, определяется условиями договора.

Что касается финансирования, Национальный банк Грузии (NBG) устанавливает предельное отношение кредита к стоимости (LTV) 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте. Предельное отношение платежа к доходу (PTI) составляет 25% (лари) или 20% (иностранная валюта) при чистом месячном доходе ниже GEL 1 500 и 50% или 30% начиная с GEL 1 500. Каждый банк устанавливает собственные условия для нерезидентов, а страница m2.ge не называет банка-партнёра, поэтому покупателю следует спросить у застройщика, какие банки аккредитовали проект. Практика ипотеки для нерезидентов рассмотрена в руководстве об ипотеке для иностранцев в Грузии.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Страницы застройщика по m2 at Mtatsminda Park Tbilisi оставляют несколько вопросов открытыми, как показывают предыдущие разделы. Перечень ниже превращает каждый из них в документ или письменный ответ, который покупатель может запросить до оплаты. Одни пункты относятся к бланку бронирования, остальные — к договору купли-продажи, а опорой для каждого из них служат блок, этаж и номер квартиры (например, 5_1_29).

1. Прайс-лист с блоком, этажом, номером квартиры, площадью и ценой по каждой квартире в предложении, дата его выпуска и сведения о том, входит ли квартира в число 63 не забронированных или девяти забронированных.
2. Ведомость площадей квартиры: внутренняя часть, балкон, терраса и сад отдельными строками, площадь, которую будут использовать договор и реестр, и причина любой разницы, например 4,5 м² между планом и сеткой для квартиры 6_1_11.
3. Дата передачи объекта, записанная в договоре, что считается передачей объекта и что предусматривает договор, если срок не соблюдён; на страницах указан 2026 год, а в более ранних предложениях названы другие даты.
4. Полное юридическое наименование и регистрационные данные стороны, подписывающей договор, и собственника земельного участка, а также кадастровый код участка.
5. Выписка из Публичного реестра на участок с указанием собственника, обременений и зарегистрированных обязательств, а также разрешение на строительство здания, в котором находится квартира. Страница застройщика разрешение не публикует.
6. График платежей, банковский счёт или схема эскроу, на которые поступает каждый взнос, и что возвращается, если бронирование не состоится.
7. Точная отделка квартиры: какие позиции перечня «White frame +» применяются, какие позиции перечень не называет (радиаторы, котёл, внутренние блоки кондиционеров, сантехнические приборы, поверхности полов и стен, межкомнатные двери), а также покрытие и ограждение любой террасы или сада.
8. Для внутренней рассрочки: полный текст условий, цена при оплате наличными в сравнении с прайсовой ценой, чтобы можно было рассчитать реальную стоимость плана с 0%, формулировка о залоге и что происходит при пропуске платежа.
9. Для ипотеки: какие банки аккредитовали проект и на каких условиях, поскольку на странице проекта ни один не назван.
10. Включает ли цена НДС, регистрационные сборы, доверенность и любую плату за подключение газа, воды, электричества и интернета.
11. График сервисных сборов, что они покрывают (управляющий комплексом, охрана, уборка, уход за зелёными зонами, лифты, генератор) и когда они начинаются.
12. Сроки по спортзалу, двору, детской площадке и услуге электромобиля до фуникулёра или канатной дороги: какую станцию он обслуживает, кто его эксплуатирует, расписание и стоимость.
13. Текущий статус квартиры в день бронирования в письменном виде, поскольку сетка — это моментальный снимок, а страница считает 72 в списке при 63 не забронированных.
14. При подписании из-за рубежа: принимает ли застройщик доверенность с апостилем или назначенную встречу в реестре.

Это обычные вопросы для любой покупки строящегося объекта (off-plan), и они ничего не говорят о репутации проекта. Хранение письменных ответов вместе с бланком бронирования даёт покупателю основу для сопоставления застройщиков на равных условиях.

Как m² at Mtatsminda Park соотносится с другими объектами в Тбилиси

У самого застройщика есть ещё два проекта на его странице проектов: m² Highlight в Сабуртало и m² at Mirtskhulava в Дидубе; таблица показывает их рядом с этим проектом и рядом с другими объектами в Тбилиси из портфеля по Грузии (см. также страницу города Тбилиси). Цифры по проектам m² — по данным m2.ge на 12 ноября 2026 г.; остальные строки приведены так, как они записаны в собственном обзоре каждого объекта. Ни один проект не представлен как лучший по сравнению с другим.

Из таблицы следуют два замечания для сравнения. Другие проекты m² публикуют цены в таком же формате сетки, поэтому их заявленные цены можно сопоставить с ценами этого проекта на одной основе, тогда как строки Archi и Orbi цен не публикуют и опираются на порталы, которые этот обзор не считает ценами застройщика. И сетка этого проекта смешивает квартиры с частными садами и большими террасами с квартирами, у которых есть только балкон, что меняет смысл сравнения по цене за м² (раздел 4).

Ещё одна деталь касается собственных списков застройщика. На странице проектов показаны три текущих проекта, тогда как предложение m2.ge от 30 сентября 2026 г. называет текущими шесть: m³ Saburtalo, m² Highlight, m² at Mirtskhulava, m² at Chkondideli, m² at Nutsubidze 2 и m² at Mtatsminda Park. Страницы по-разному считают, что является текущим; этот обзор охватывает только три проекта со страницы проектов.

m² (застройщик)

Застройщик — JSC m2 Real Estate, работающая под брендом m², Тбилиси. Проспект её облигаций в USD сообщает, что компания «была основана в сентябре 2006 года JSC Bank of Georgia» и что по состоянию на 30 июня 2019 г. она завершила десять жилых проектов с 2 855 квартирами, 99% которых проданы, а ещё два проекта находились на стадии строительства. Эти цифры принадлежат проспекту на указанную дату, более поздних итогов по проектам у обзора нет.

Что касается собственности, сообщение Georgia Capital PLC от 5 июня 2026 г. гласит, что оно продало свой бизнес жилищного девелопмента, m2, местным инвесторам; покупатель и цена не названы. Собственный пресс-релиз компании, опубликованный Georgia Today 9 июня 2026 г. и также размещённый на странице insights на m2.ge, сообщает, что сделка была завершена 5 июня 2026 г. и что владельцами стали Лаша Квачадзе (Lasha Kvachadze) и Димитри Адамия (Dimitri Adamia), при этом Димитри Адамия занял должность генерального директора.

Пресс-релиз описывает Лашу Квачадзе как основателя Blockstone Capital, диверсифицированной инвестиционной группы. Выписка из реестра для подтверждения права собственности не открывалась.

На странице проектов m2.ge перечислены три текущих проекта: этот, m² Highlight и m² at Mirtskhulava. Страница проекта этого комплекса называет бренд застройщика, но не юридическое лицо, которое будет подписывать договоры купли-продажи этих квартир, и покупателю следует запросить это название в письменном виде (раздел 9). Номера телефонов и адреса электронной почты на m2.ge здесь не воспроизводятся.

Часто задаваемые вопросы

Где находится m2 at Mtatsminda Park Tbilisi и как далеко он от центра Тбилиси?

Комплекс расположен по адресу Innovation Street, 20 в Окрокане, в тбилисском районе Мтацминда, рядом с парком Мтацминда. Застройщик указывает 13 минут езды от площади Свободы. Служба маршрутизации даёт около 6,7 км и 13,8 минуты без трафика, а расстояние по прямой составляет около 2,65 км. В часы пик поездка может занять больше времени. Страница застройщика расстояние до метро не указывает, а цифра портала — около 600 м до станции «Руставели» — не совпадает с координатами.

Сколько квартир доступно в m2 at Mtatsminda Park Tbilisi?

На 12 ноября 2026 г. счётчики застройщика показывали 118 проданных квартир из 190. В сетке квартир были перечислены остальные 72, из которых девять имели отметку «Reserved» («забронирована»), а собственный подсчёт доступности сайта составлял 63. Таким образом, «72 в продаже» учитывает все квартиры в списке, а «63 доступны» исключает забронированные. Обе цифры меняются по мере бронирования и продажи квартир, поэтому покупателю следует запросить статус конкретной квартиры в письменном виде.

Сколько стоят квартиры и что охватывает показатель USD за м²?

Квартиры без брони стоили USD 177 870–613 599 на 12 ноября 2026 г., то есть USD 1 734–2 895 за м². Площадь, лежащая в основе каждой цифры, — общая: в неё входят балконы, террасы и сады. Например, 66,0 м² квартиры 5_1_29 — это 53,9 м² внутренней площади и балкон 12,1 м². Цены являются заявленными, а страница сообщает, что покупатель, платящий наличными, получает скидку, размер которой не указан.

Когда здания будут переданы?

Страница проекта указывает «Buildings I-VI – 2026 year». Предложение m2.ge от 30 августа 2025 г. сообщает, что завершение планировалось к концу 2025 года, а портал указывает годом постройки 2025. Источники не согласуются, и сообщения о завершении на m2.ge на 12 ноября 2026 г. найдено не было. Дата, обязывающая покупателя, — та, что указана в договоре купли-продажи, поэтому её следует запросить в письменном виде вместе с определением передачи объекта.

Что включает «White frame +»?

Страница проекта перечисляет железную входную дверь, алюминиевые окна с двойным остеклением, оштукатуренные блочные перегородки, стяжку пола со звукоизоляцией, потолки из гипсокартона, трубы отопления для радиаторов, подключение наружного блока кондиционера, счётчики газа, воды и электроэнергии и проводку. Она не называет радиаторы, котёл, внутренние блоки кондиционеров, сантехнические приборы, покрытия полов и стен или межкомнатные двери, поэтому покупателю следует заложить в бюджет отделку и запросить точную спецификацию квартиры.

Как работает внутренняя рассрочка застройщика?

Страница проекта указывает годовую процентную ставку 0%, первоначальный взнос не менее 10%, срок до окончания строительства и приобретаемую квартиру в качестве залога. Она также сообщает, что покупатели, платящие полностью наличными, получают цену со скидкой, не называя процента. Поэтому реальная стоимость плана с 0% равна скидке при оплате наличными, о которой покупатель может запросить сведения в письменном виде. Датированные предложения на m2.ge показывают другие графики, но ни одно из них не показано на странице проекта как действующее.

Может ли иностранец купить здесь квартиру и зарегистрировать её?

Иностранец может владеть квартирой в Грузии на тех же основаниях, что и гражданин; ограничена только земля сельскохозяйственного назначения. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и регистрации в Публичном реестре. Покупатель за рубежом может воспользоваться доверенностью с апостилем или онлайн-встречей реестра по смарт-контракту. Регистрационный сбор составляет GEL 150, 270 или 350 в зависимости от скорости. По этому проекту порядок действий определяют договор и график платежей.

Соответствует ли квартира здесь имущественному порогу для вида на жительство в Грузии?

Правило таково: недвижимость, кроме земли сельскохозяйственного назначения, должна иметь рыночную стоимость свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённую сертифицированным оценщиком. Все 63 квартиры без брони имеют заявленные цены выше этой суммы, но решает оценка оценщика, а не цена, и каждый случай относится к компетенции Агентства развития государственных услуг. Агентство также описывает вид на жительство для недвижимости свыше USD 300 000; 41 из 63 заявленных цен выше этой суммы.

Какой налог на имущество применяется к собственнику-физическому лицу?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождено от налога на имущество, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000. Свыше этого Налоговый кодекс устанавливает ставку 0,8–1% рыночной стоимости имущества на конец предыдущего года. Декларацию нужно подать до 1 ноября, а оплатить до 15 ноября. Считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) собственником, определяется договором и записью в реестре.

Что следует запросить в письменном виде перед бронированием в m2 at Mtatsminda Park Tbilisi?

Ключевые пункты — прайс-лист с номерами квартир и текущим статусом квартиры, ведомость площадей с отделением внутренней части от балкона, террасы и сада, дата передачи объекта в договоре, полное наименование договаривающейся стороны, разрешение на строительство и выписка из реестра, график платежей и эскроу, точная отделка, а также условия рассрочки с ценой при оплате наличными. Полный перечень приведён в разделе 9.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• m2.ge: m² at Mtatsminda Park, страница проекта (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• m2.ge: m² at Mtatsminda Park, сетка квартир (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• m2.ge: страница предложений (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• m2.ge: страница insights (новости) (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• m2.ge: страница проектов (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• m2.ge: m² Highlight, сетка квартир (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• m2.ge: m² at Mirtskhulava, сетка квартир (прочитано 12 ноября 2026 г.)
• Georgia Capital PLC: Disposal of the housing development business (продажа бизнеса жилищного девелопмента), 5 июня 2026 г.
• Georgia Today: m² Enters a New Stage of Development (m² вступает в новый этап развития), 9 июня 2026 г.
• JSC m2 Real Estate: проспект облигаций в USD (данные на 30 июня 2019 г.)
• Geostat: индекс цен на жилую недвижимость, II квартал 2026 г. (23 июля 2026 г.)
• Business Insider Georgia: Residential real estate prices rise in Tbilisi in Q1 2026 – Geostat, 23 апреля 2026 г.
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г. (24 апреля 2026 г.)
• GBC: USD 3,2 BLN worth of real estate sold in Tbilisi in 3Q26 – G&T (Galt & Taggart, данные за сентябрь 2026 г.)
• GBC: Real estate sales in Tbilisi reach $2 billion – G&T (Galt & Taggart, данные за июнь 2026 г.)
• Georgia Today: G&T: Tbilisi residential market has a strong start (жилой рынок Тбилиси хорошо начал год; Galt & Taggart, данные за февраль 2026 г.)
• Georgia Today: Exploring the Tbilisi Urban Forest project by Ruderal (знакомство с проектом Tbilisi Urban Forest от Ruderal), 17 октября 2024 г.
• Interpressnews: открылась канатная дорога, соединяющая проспект Руставели с парком Мтацминда, 19 октября 2024 г.
• Википедия: Mtatsminda Park (сведения и координаты)
• Википедия: Mtatsminda District (список микрорайонов)
• Википедия: Freedom Square, Tbilisi (координаты)
• Википедия: Rustaveli (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Station Square (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Tbilisi International Airport (координаты)
• Project OSRM: служба маршрутизации, использованная для расстояний по дорогам
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Органический закон о собственности на землю сельскохозяйственного назначения (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• EY Georgia: Tax and Law Brief (налоговый и правовой обзор), июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): калькулятор и страница налога на имущество
• Национальный банк Грузии: требования по PTI и LTV
• Национальный банк Грузии: официальные обменные курсы (USD 1 = GEL 2,5933 на 12 ноября 2026 г.)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.