پروژه Central Park Towers Tbilisi یک مجتمع هتلی و مسکونی دو‌برجی در خیابان الکساندر کازبگی، در منطقهٔ سابورتالوی تفلیس است که Orbi Group آن را یک مجتمع هتلی چندمنظوره توصیف می‌کند؛ مجتمعی با یک پودیوم هفت‌طبقه و امکاناتی که شامل سالن رویداد، فضای خرده‌فروشی، اسپا، استخرها و کازینو می‌شود.
این راهنمای پروژه Central Park Towers Tbilisi صفحهٔ پروژهٔ Orbi و هر منبع شخص ثالث را همان‌طور که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد بررسی می‌کند. صفحهٔ Orbi نه قیمتی چاپ کرده، نه تاریخ تحویلی و نه وضعیت ساخت‌وساز؛ به همین دلیل این راهنما رقم هر منبع را در کنار تاریخ همان منبع می‌گذارد و میان رقم‌های ناهمسان انتخاب نمی‌کند. راهنما اطلاعات منبع‌دار دربارهٔ سابورتالو، رفت‌وآمد، و نیز خرید، مالیات و اقامت در گرجستان را به آن می‌افزاید و با فهرستی از مواردی که باید کتبی درخواست شوند به پایان می‌رسد.
صفحهٔ پروژهٔ Orbi Group این مجتمع را یک مجتمع هتلی چندمنظوره در منطقهٔ تجاری تفلیس می‌نامد، به فاصلهٔ ۲۰۰ متر از Central Park، در خیابانی که آن را خیابان کازبگی (Kazbegi Street) می‌نامد، و می‌گوید مدیریت آن را برندهای هتلداری شناخته‌شدهٔ بین‌المللی بر عهده دارند. این صفحه پنج رقم چاپ کرده است: ۲ برج، ۴۲ طبقه، ۱٬۱۵۰ واحد، ۱۴۰٬۰۰۰ متر مربع زیربنای کل و ۵۰۰ میلیون USD سرمایه‌گذاری.
این صفحه می‌گوید دو برج با یک پودیوم هفت‌طبقه به هم متصل شده‌اند که زیرساخت‌های مجتمع را در خود جا داده است؛ از جمله یک سالن کنسرت با ۴٬۰۰۰ صندلی، فضا برای کسب‌وکار و تجارت، یک بخش خرده‌فروشی، رستوران‌ها و کافه‌ها، یک مرکز اسپا و سلامتی و پارکینگ برای ۴۰۰ خودرو. فهرست امکانات آن استخرها، فضاهای کنفرانس، دفاتر اداری و یک کازینو را نیز اضافه می‌کند. صفحه Harvey Nichols، Roberto’s، Angelina، Chotto Matte، Rumba و Beefbar را به‌عنوان برندهای خرده‌فروشی و غذا نام می‌برد.
در منابع دو شیوهٔ نگهداری یک واحد دیده می‌شود. Korter، یک پورتال آگهی‌های ملکی گرجستان، استودیوها و آپارتمان‌های یک‌اتاقه و دو‌اتاقه را با فینیش بلک فریم، وایت فریم یا کاملاً بازسازی‌شده نشان می‌دهد و پایین‌ترین نرخ ثبت‌شدهٔ آن ۴٬۴۰۰ USD برای هر متر مربع است (قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶). در مقابل، مقالهٔ ۱۷ آوریل ۲۰۲۶ Orbi و وب‌سایت پروژه cpt.ge به‌جای آن، خرید یک اتاق هتل در هتل برنددار را توصیف می‌کنند.
صفحهٔ Orbi فهرست واحدها، نقشهٔ طبقات، قیمت، طرح پرداخت، تاریخ تحویل، پروانه، وضعیت ساخت‌وساز یا نهاد طرف قرارداد را چاپ نکرده است. اظهارات آن دربارهٔ اشغال و مدل‌های درآمدزا هیچ رقم و شرطی ندارند و در اینجا بازگو نمی‌شوند. یک فایل PDF از معرفی پروژه در صفحه پیوند شده است؛ این راهنما بر متن صفحه استوار است و آن فایل را بازتولید نمی‌کند.
| واقعیت‌های کلیدی Central Park Towers Tbilisi | آنچه منتشر شده است (۹ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| موقعیت | خیابان الکساندر کازبگی ۲۲، منطقهٔ سابورتالو، تفلیس (Korter)؛ Orbi می‌نویسد ۲۰۰ متر از Central Park در خیابان کازبگی (Kazbegi Street)؛ مختصات در سطح نقشه‌برداری و شمارهٔ قطعه منتشر نشده است |
| سازنده | Orbi Group (صفحهٔ Orbi و Korter)؛ اطلاعیهٔ Planet Hollywood و Georgia Today از Block Group نیز به‌عنوان سازندهٔ مشترک نام می‌برند |
| وضعیت | در حال ساخت (Korter؛ اطلاعیهٔ Planet Hollywood مورخ ۲۰ مارس ۲۰۲۶)؛ صفحهٔ Orbi وضعیتی چاپ نکرده است |
| تحویل | صفحهٔ Orbi چاپ نکرده است؛ راه‌اندازی تمام‌عیار در سپتامبر ۲۰۲۷ (مقالهٔ Orbi)؛ تکمیل در Q3 ۲۰۲۷ (Korter) |
| انواع واحد | استودیو، ۱ اتاقه، ۲ اتاقه (Korter)؛ سوئیت، پنت‌هاوس و رزیدنس بدون متراژ (Orbi)؛ اتاق هتل (مقالهٔ Orbi، cpt.ge) |
| متراژها | ۳۲٫۴ تا ۶۴٫۶ متر مربع در بخش چیدمان Korter؛ هیچ متراژی در صفحهٔ Orbi نیست |
| تعداد واحدها | ۱٬۱۵۰ (Orbi)؛ ۱٬۳۹۴ آپارتمان (Korter)؛ شمارش‌های دیگر در بخش ۲ |
| قیمت از | Orbi چیزی چاپ نکرده است؛ Korter مبلغ USD ۱۴۲٬۵۶۰ (۱ اتاقه، ۳۲٫۴ متر مربع) و USD ۴٬۴۰۰ برای هر متر مربع را ثبت کرده است |
| طرح پرداخت | صفحهٔ Orbi چاپ نکرده است؛ cpt.ge یک طرح برای اتاق هتل چاپ کرده است (بخش ۴) |
| امکانات | سالن رویداد، بخش خرده‌فروشی، رستوران‌ها، اسپا و استخرها، فضاهای کنفرانس، دفاتر اداری، کازینو، پارکینگ برای ۴۰۰ خودرو (Orbi) |
| فینیش | بلک فریم، وایت فریم، کاملاً بازسازی‌شده؛ ارتفاع سقف ۳٫۰ متر (Korter) |
| برندهای ذکرشده | Radisson Blu و Planet Hollywood (مقالهٔ Orbi و اطلاعیهٔ Planet Hollywood)؛ برندهای خرده‌فروشی و غذا در صفحهٔ Orbi فهرست شده‌اند |
منابع زیر عنوان‌های مشابه، چیزهای متفاوتی را می‌شمارند. Orbi «واحد» چاپ می‌کند، Korter «آپارتمان»، یک گزارش رسانهٔ تخصصی سال ۲۰۲۳ «اتاق و سوئیت» و اطلاعیهٔ Planet Hollywood «اتاق». جدول این‌ها را کنار هم می‌گذارد. هر خانه همان‌طور است که چاپ شده، به‌همراه تاریخ منبع؛ چیزی میانگین‌گیری یا اصلاح نشده است.
| مورد | صفحهٔ پروژهٔ Orbi (۹ نوامبر ۲۰۲۶) | Korter (۹ نوامبر ۲۰۲۶) | دیگر منابع تاریخ‌دار |
|---|---|---|---|
| ساختمان‌ها | ۲ برج که با یک پودیوم هفت‌طبقه به هم وصل شده‌اند | ۲ ساختمان، برج A و برج B | مجموعهٔ دو‌برجی (اطلاعیهٔ Planet Hollywood، ۲۰ مارس ۲۰۲۶) |
| طبقات هر برج | ۴۲ | ۳۶ در بخش مشخصات و در هر دو سطر برج‌ها؛ متن توضیحات می‌گوید هر برج ۴۲ طبقه بالا می‌رود | ۴۲ طبقه برای هر کدام (The Caterer، ۹ اکتبر ۲۰۲۳)؛ دو برج ۴۲ طبقه (Commersant.ge، ۱۵ آوریل ۲۰۲۶) |
| واحدها یا اتاق‌ها | ۱٬۱۵۰ واحد | ۱٬۳۹۴ آپارتمان | ۱٬۳۹۸ اتاق و سوئیت (The Caterer، ۹ اکتبر ۲۰۲۳)؛ ۱٬۵۰۰ اتاق (GBC.ge، ۲۰ آوریل ۲۰۲۳، و Commersant.ge، ۱۶ مه ۲۰۲۳)؛ ۱٬۲۰۰ اتاق (اطلاعیهٔ Planet Hollywood، ۲۰ مارس ۲۰۲۶، و Commersant.ge، ۱۵ آوریل ۲۰۲۶)؛ ۱۲۰۰ کلید (cpt.ge) |
| اتاق‌های هتل به تفکیک برند | چاپ نشده است | چاپ نشده است | ۵۰۰ اتاق Planet Hollywood Hotel & Casino به‌علاوهٔ ۶۰۰ اتاق Radisson Blu (اطلاعیه، ۲۰ مارس ۲۰۲۶)؛ شروع Radisson Blu با ۱۵۰ اتاق (GBC.ge، ۲۰ آوریل ۲۰۲۳) |
| زیربنای کل | ۱۴۰٬۰۰۰ متر مربع | چاپ نشده است | ۱۴۰٬۰۰۰ متر مربع (The Caterer، ۲۰۲۳؛ Commersant.ge، ۲۰۲۶)؛ حدود ۱۴۰٬۰۰۰ متر مربع (cpt.ge) |
| سرمایه‌گذاری | USD ۵۰۰ میلیون | چاپ نشده است | USD ۳۰۰ میلیون (GBC.ge، ۲۰ آوریل ۲۰۲۳؛ Commersant.ge، ۱۶ مه ۲۰۲۳)؛ USD ۵۰۰ میلیون (Commersant.ge، ۱۵ آوریل ۲۰۲۶؛ cpt.ge) |
| سالن رویداد | سالن کنسرت با ۴٬۰۰۰ صندلی | سالن رویداد، بدون اندازه | ظرفیت ۲٬۵۰۰ نفر (GBC.ge، ۲۰ آوریل ۲۰۲۳؛ Commersant.ge، ۱۶ مه ۲۰۲۳؛ cpt.ge)؛ ۴٬۰۰۰ صندلی (اطلاعیه، ۲۰ مارس ۲۰۲۶) |
| کازینو | کازینو در میان امکانات فهرست شده است | یک کازینو با نامی دیگر فهرست شده است | ۵۰٬۰۰۰ فوت مربع (اطلاعیه، ۲۰ مارس ۲۰۲۶) |
| پارکینگ | پارکینگ برای ۴۰۰ خودرو | زیرزمینی ۴ طبقه، حدود ۴۰۰ جای پارک | چاپ نشده است |
| نام و نشانی | Central Park Towers؛ ۲۰۰ متر از Central Park در خیابان کازبگی (Kazbegi Street) | Alexander Kazbegi Ave, 22؛ با نام‌های Orbi Kazbegi و Orbi Tbilisi نیز خوانده می‌شود | خیابان کازبگی (Kazbegi Avenue) (Georgia Today، ۱۷ آوریل ۲۰۲۴)؛ cpt.ge: پروژه با نام Planet Hollywood Tbilisi، Al. Kazbegi Avenue |
| شمارهٔ کاداستر | چاپ نشده است | 01.10.16.002.018 | چاپ نشده است |
سه تفاوت برای خواننده‌ای که آگهی‌ها را با هم مقایسه می‌کند از همه مهم‌تر است. نخست طبقات: Orbi و رسانه‌های تخصصی ۴۲ طبقه برای هر برج چاپ می‌کنند، در حالی که بخش مشخصات Korter عدد ۳۶ را چاپ کرده و متن توضیحات خودش ۴۲ را. تعداد طبقات بر تعداد واحدها، رده‌بندی ارتفاعی ساختمان و طراحی سازه اثر می‌گذارد، پس مدارک پروانهٔ ساخت جایی است که باید این موضوع را روشن کرد.
دوم تعداد واحدهاست. ۱٬۳۹۴ آپارتمان Korter به اندازهٔ ۲۴۴ واحد بیشتر از ۱٬۱۵۰ واحد Orbi است، یعنی ۲۱٫۲ درصد بالاتر از رقم Orbi (محاسبه‌شده). شمارش سومی، ۱٬۲۰۰ اتاق، در اطلاعیهٔ Planet Hollywood آمده است. این اطلاعیه برای دو هتل نیز ۵۰۰ و ۶۰۰ اتاق می‌دهد که جمعشان ۱٬۱۰۰ می‌شود (محاسبه‌شده)؛ منابع نمی‌گویند اختلاف ۱۰۰ واحدی چه چیزی را در بر می‌گیرد.
سوم اینکه «واحد» چیست. منابع نمی‌گویند اتاق‌های هتل داخل ۱٬۱۵۰ یا ۱٬۳۹۴ هستند یا نه، پنت‌هاوس‌ها و سوئیت‌ها جداگانه شمرده شده‌اند یا نه، و فضای اداری و خرده‌فروشی شمرده می‌شود یا نه. تقسیم ۱۴۰٬۰۰۰ متر مربعِ چاپ‌شده بر ۱٬۱۵۰ مقدار ۱۲۱٫۷ متر مربع زیربنای ناخالص برای هر واحد می‌دهد و تقسیم بر ۱٬۳۹۴ مقدار ۱۰۰٫۴ متر مربع (هر دو محاسبه‌شده). این‌ها متراژ واحد نیستند: زیربنای ناخالص شامل پودیوم، سالن رویداد، کازینو، فضای خرده‌فروشی، پارکینگ و بخش‌های مشاع است.
خریداری که شمارش قابل‌استفاده می‌خواهد، فهرست واحدها را به تفکیک برج و طبقه درخواست می‌کند، با کاربری هر واحد (آپارتمان مسکونی، اتاق هتل، تجاری) و متراژ ثبت‌شدهٔ آن. همین فهرست نشان می‌دهد چند واحد در هر گزینهٔ فینیش قرار دارد؛ گزینه‌هایی که Korter به‌صورت بلک فریم، وایت فریم و کاملاً بازسازی‌شده فهرست کرده است.
صفحهٔ Orbi سوئیت‌ها، پنت‌هاوس‌ها و رزیدنس‌ها را بدون متراژ فهرست می‌کند. Korter یک بخش چیدمان با سه نوع واحد چاپ کرده است. همهٔ ارقام زیر متعلق به Korter است، با قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶، برای آپارتمان‌هایی که سازنده عرضه می‌کند؛ Korter ۲۷ آگهی فروش نشان می‌دهد و نمی‌گوید پایین‌ترین قیمت‌ها به کدام فینیش مربوط‌اند.
| انواع واحد (Korter) | متراژ (متر مربع) | پایین‌ترین قیمت ثبت‌شده (USD) | نرخ چاپ‌شده (USD برای هر متر مربع) | گزینه‌های فینیش فهرست‌شده |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۳۴٫۲ تا ۶۴٫۶ | ۱۵۰٬۴۸۰ | ۴٬۴۰۰ | بلک فریم، وایت فریم، کاملاً بازسازی‌شده |
| ۱ اتاقه | ۳۲٫۴ | ۱۴۲٬۵۶۰ | ۴٬۴۰۰ | همان |
| ۲ اتاقه | ۵۴٫۷ تا ۵۶٫۶ | ۲۴۰٬۶۸۰ | ۴٬۴۰۰ | همان |
| پنت‌هاوس | برای فروش منتشر نشده است | منتشر نشده است | منتشر نشده است | بیان نشده است |
| اتاق یا سوئیت هتل | منتشر نشده است | منتشر نشده است | منتشر نشده است | مبله، طبق cpt.ge |
سه قیمت پایین‌تر دقیقاً برابرند با کوچک‌ترین متراژ چاپ‌شده ضرب در USD ۴٬۴۰۰: ۳۴٫۲ متر مربع می‌شود USD ۱۵۰٬۴۸۰، ۳۲٫۴ متر مربع می‌شود USD ۱۴۲٬۵۶۰ و ۵۴٫۷ متر مربع می‌شود USD ۲۴۰٬۶۸۰ (همه محاسبه‌شده). یک نرخ واحد برای هر سه نوع یعنی کارت‌ها هیچ پلهٔ قیمتی برای نوع واحد، طبقه یا چشم‌انداز نشان نمی‌دهند، و صفحه نمی‌گوید این نرخ به کدام یک از سه فینیش تعلق دارد.
| Central Park Towers Tbilisi: محاسبات بر پایهٔ ارقام Korter | استودیو | ۱ اتاقه | ۲ اتاقه |
|---|---|---|---|
| کوچک‌ترین متراژ چاپ‌شده (متر مربع) | ۳۴٫۲ | ۳۲٫۴ | ۵۴٫۷ |
| پایین‌ترین قیمت ثبت‌شده (USD) | ۱۵۰٬۴۸۰ | ۱۴۲٬۵۶۰ | ۲۴۰٬۶۸۰ |
| قیمت تقسیم بر متراژ (USD برای هر متر مربع، محاسبه‌شده) | ۴٬۴۰۰ | ۴٬۴۰۰ | ۴٬۴۰۰ |
| پایین‌ترین قیمت به لاری با نرخ ۲٫۵۹۴۹ GEL برای هر USD (محاسبه‌شده) | ۳۹۰٬۴۸۱ | ۳۶۹٬۹۲۹ | ۶۲۴٬۵۴۱ |
| بالاترین متراژ چاپ‌شده (متر مربع) | ۶۴٫۶ | ۳۲٫۴ | ۵۶٫۶ |
| USD ۴٬۴۰۰ ضرب در بالاترین متراژ (محاسبه‌شده؛ چنین قیمتی چاپ نشده است) | ۲۸۴٬۲۴۰ | ۱۴۲٬۵۶۰ | ۲۴۹٬۰۴۰ |
| پایین‌ترین قیمت در برابر USD ۱۵۰٬۰۰۰ (محاسبه‌شده) | ۴۸۰ بالاتر | ۷٬۴۴۰ پایین‌تر | ۹۰٬۶۸۰ بالاتر |
بازه‌های متراژ Korter میان انواع واحد همپوشانی دارند. کارت استودیو از ۳۴٫۲ متر مربع تا ۶۴٫۶ متر مربع می‌رود، یعنی گسترهٔ ۳۰٫۴ متر مربع، و بالاترین متراژ آن از کارت دو‌اتاقه، یعنی ۵۴٫۷ تا ۵۶٫۶ متر مربع، بزرگ‌تر است. کارت یک‌اتاقه با ۳۲٫۴ متر مربع از کوچک‌ترین استودیو کوچک‌تر و USD ۷٬۹۲۰ ارزان‌تر است (محاسبه‌شده). در همین حال، متن توضیحات Korter می‌گوید آپارتمان‌ها از ۳۴ تا ۵۶ متر مربع هستند، که از بخش چیدمان آن محدودتر است.
این ناهمخوانی‌ها دلیل درخواست نقشهٔ طبقات و متراژ ثبت‌شدهٔ دقیق واحد مورد نظر هستند، با ذکر جداگانهٔ سطح داخلی و سطح بالکن. Korter از بالکن‌های باز با نرده‌های شیشهٔ سکوریت و سقف‌های سه‌متری سخن می‌گوید و ارتفاع سقف ۳٫۰ متر در ویژگی‌های آن آمده است. هیچ‌یک از این‌ها در صفحهٔ Orbi نیست و تا زمانی که قرارداد به آن ارجاع ندهد، هیچ‌کدام مشخصات فنی به حساب نمی‌آید.
رقم ۴٬۴۰۰ یک برداشت عملی هم دارد. با این نرخ، هر واحد بزرگ‌تر از حدود ۳۴٫۱ متر مربع بالاتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ قیمت می‌خورد (محاسبه‌شده: ۱۵۰٬۰۰۰ تقسیم بر ۴٬۴۰۰)، که برای قاعدهٔ اقامت در بخش ۹ اهمیت دارد. این محاسبه فقط از نرخ Korter استفاده می‌کند؛ اینکه یک واحد مشخص با این نرخ عرضه می‌شود یا نه، به فهرست قیمت مربوط است.
Orbi در هیچ جای صفحهٔ خود قیمتی چاپ نکرده است. ارقامی که وجود دارند از شخص ثالث‌اند، تاریخ‌های متفاوتی دارند و برخی ارز یا نوع واحد را مشخص نمی‌کنند. جدول آن‌ها را از هم جدا نگه می‌دارد و هر یک را برچسب می‌زند.
| اظهارات قیمتی دربارهٔ Central Park Towers Tbilisi | تاریخ | آنچه چاپ شده است | نوع واحد، فینیش و ارز |
|---|---|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ Orbi | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | بدون قیمت | قابل‌اعمال نیست |
| صفحهٔ پروژهٔ Korter | قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶ | از USD ۱۴۲٬۵۶۰؛ از USD ۴٬۴۰۰ برای هر متر مربع | آپارتمان‌های سازنده (استودیو، ۱ اتاقه، ۲ اتاقه)؛ فینیش به قیمت گره نخورده است |
| Commersant.ge، به نقل از وب‌سایت شرکت | ۱۵ آوریل ۲۰۲۶ | قیمت هر متر مربع از ۶٬۶۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ است، بر پایهٔ طبقه پله‌بندی شده | ارز و نوع واحد چاپ نشده است |
| Commersant.ge، به نقل از مدیرعامل Block Group | ۱۶ مه ۲۰۲۳ | چهار پنت‌هاوس با قیمت USD ۲۰٬۰۰۰ برای هر متر مربع؛ یک پنت‌هاوس با قیمت USD ۸ میلیون | پنت‌هاوس‌های برنامه‌ریزی‌شده در یک برج، اظهار سال ۲۰۲۳ |
| مقالهٔ Orbi | ۱۷ آوریل ۲۰۲۶ | قیمت‌گذاری و شرایط ویژه برای ۱۰۰ خریدار نخست؛ بدون رقم | گزینهٔ اتاق هتل |
| cpt.ge | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | بدون قیمت؛ طرح اقساط داخلی با ۳۵٪ پیش‌پرداخت و باقی‌مانده به‌صورت اقساط ماهانه در دورهٔ ساخت؛ یا وام بانکی در بازهٔ ۶۰ ماه | اتاق‌های هتل، طبق بخش پرسش‌های متداول سایت |
| ماشین‌حساب وام مسکن Korter (بانک TBC) | مشاهده در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | وام USD ۱۲۱٬۱۷۶؛ ۷٫۴٪ اسمی، ۸٫۳٪ مؤثر؛ حدود USD ۱۰٬۵۰۷ در ماه به‌علاوهٔ بیمه | پیشنهاد یک بانک که Korter نشان می‌دهد، نه طرح سازنده |
دو بررسی متقابل فقط از ارقام منتشرشده استفاده می‌کنند. نخست، نرخ Korter با نرخ رسمی بانک ملی، یعنی ۲٫۵۹۴۹ GEL برای هر USD، برابر است با ۱۱٬۴۱۸ GEL برای هر متر مربع (محاسبه‌شده). قیمت میانهٔ آگهی آپارتمان‌های نوساز در سابورتالو بر پایهٔ Geostat در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ برابر ۴٬۴۴۴ GEL برای هر متر مربع است، یعنی حدود USD ۱٬۷۱۳ (محاسبه‌شده)، و نرخ Korter ۲٫۵۷ برابر آن است (محاسبه‌شده).
این دو رقم چیزهای متفاوتی را می‌سنجند، پس این نسبت مقایسهٔ اندازه است و نه قضاوت. رقم Korter پایین‌ترین نرخ ثبت‌شدهٔ یک پروژهٔ واحد با ترکیبی از فینیش‌هاست. رقم Geostat میانهٔ منطقه‌ای از قیمت‌های آگهی‌شده در دو پورتال برای همهٔ سطوح فینیش آپارتمان‌های نوساز است، در شاخص قیمت املاک مسکونی برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ که به تاریخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ است. این شاخص آپارتمان‌ها و خانه‌های مستقل را در بر می‌گیرد و نه اتاق‌های هتل را.
دوم، نمونهٔ وام مسکن. وام USD ۱۲۱٬۱۷۶ برابر ۸۵٪ قیمت یک‌اتاقه یعنی USD ۱۴۲٬۵۶۰ است (محاسبه‌شده). یک دورهٔ ۱۲ ماهه با ۷٫۴٪ اسمی، قسط ماهانه USD ۱۰٬۵۰۷ می‌دهد (محاسبه‌شده)، بنابراین به‌نظر می‌رسد این نمونه از دورهٔ ۱۲ ماهه استفاده کرده است؛ مدت و ارز وام در متن صفحه چاپ نشده است. محدودیت‌های بانک ملی در بخش ۹ آمده است، و پیشنهاد واقعی یک بانک برای غیرمقیم و برای یک واحد ساخته‌نشده تصمیم خود آن بانک است.
بازهٔ ۶٬۶۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ در Commersant.ge همان‌طور که چاپ شده بازتولید می‌شود. چون هیچ ارزی ذکر نشده است، این راهنما آن را تبدیل نمی‌کند و در کنار نرخ Korter قرار نمی‌دهد. قیمت پنت‌هاوس‌های برنامه‌ریزی‌شده از اظهاری در سال ۲۰۲۳ دربارهٔ ساختمانی می‌آید که در آن زمان تکمیلش برای پایان ۲۰۲۴ برنامه‌ریزی شده بود، و هیچ منبع تازه‌ای آن‌ها را تأیید نمی‌کند.
صفحهٔ پروژهٔ Orbi هیچ تاریخ تحویل یا افتتاحی چاپ نکرده است. تاریخ‌های زیر از مقاله‌ها و پورتال‌ها می‌آیند. آن‌ها به رویدادهای متفاوتی اشاره دارند: مقالهٔ آوریل ۲۰۲۶ Orbi از راه‌اندازی تمام‌عیار پروژه سخن می‌گوید، Korter از تکمیل، و رسانه‌های قدیمی‌تر از افتتاح یا تکمیل. هیچ‌یک از آن‌ها تاریخ تحویل قراردادی یک واحد نیست.
| منبع | تاریخ منبع | آنچه چاپ کرده است | تاریخ به چه چیزی اشاره دارد |
|---|---|---|---|
| Commersant.ge | ۱۶ مه ۲۰۲۳ | پروژه تا پایان ۲۰۲۴ تکمیل خواهد شد | تکمیل پروژه (اظهار مدیرعامل Block Group) |
| The Caterer، مقالهٔ تبلیغاتی | ۹ اکتبر ۲۰۲۳ | قرار است در مه ۲۰۲۴ افتتاح شود؛ Chotto Matte در اوایل ۲۰۲۵ راه‌اندازی می‌شود | افتتاح مجتمع و یک رستوران |
| Georgia Today | ۱۷ آوریل ۲۰۲۴ | تا پایان ۲۰۲۵ تکمیل خواهد شد؛ دو رستوران در ۲۰۲۵ افتتاح می‌شوند | تکمیل و افتتاح رستوران‌ها |
| اطلاعیهٔ Planet Hollywood | ۲۰ مارس ۲۰۲۶ | در حال حاضر در دست ساخت؛ زمان‌بندی افتتاح در ماه‌های آینده اعلام می‌شود | هیچ تاریخی چاپ نشده است |
| مقالهٔ Orbi | ۱۷ آوریل ۲۰۲۶ | راه‌اندازی تمام‌عیار پروژه برای سپتامبر ۲۰۲۷ برنامه‌ریزی شده است | راه‌اندازی پروژه، نه تحویل واحد |
| Korter | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ (قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶) | برج A و برج B در دست ساخت؛ شروع Q1 ۲۰۲۳؛ تکمیل Q3 ۲۰۲۷ | تکمیل هر برج |
| cpt.ge | ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | هیچ تاریخی چاپ نشده است | قابل‌اعمال نیست |
دو رقم تازه‌تر در یک سه‌ماهه قرار دارند: سپتامبر ۲۰۲۷ آخرین ماه Q3 ۲۰۲۷ است (محاسبه‌شده). Korter همچنین آغاز ساخت را Q1 ۲۰۲۳ تاریخ‌گذاری می‌کند و عکس‌های ساخت‌وساز را از نقاط ثابت نشان می‌دهد که آخرین به‌روزرسانی آن در نوامبر ۲۰۲۶ است؛ این عکس‌ها از Korter هستند و این راهنما آن‌ها را تفسیر نمی‌کند.
آنچه خریدار نیاز دارد تاریخ یک مقاله نیست، بلکه سه تاریخ در اسناد فروش است: تاریخی که تا آن سازنده باید ساختمان را تکمیل کند، تاریخی که تا آن واحد باید تحویل داده شود، و تاریخ ثبت مالکیت خریدار. برای یک اتاق هتل، تاریخ چهارمی نیز مهم است: تاریخی که هتل از آن فعالیت می‌کند، چون شرایط اتاق‌های هتل به آن ارجاع می‌دهند؛ منابع هیچ تاریخی چاپ نکرده‌اند.
این تاریخ‌ها باید به پروانهٔ ساخت گره بخورند. اعتبار پروانه و مدت تکمیل در آن مدارکی هستند که سازنده می‌تواند نشان دهد، و مستخرج ثبت عمومی برای زمین نشان می‌دهد چه چیزی روی آن ثبت شده است. فهرست بخش ۹ هر دو را درخواست می‌کند.
صفحهٔ Orbi می‌گوید مجتمع را برندهای هتلداری شناخته‌شدهٔ بین‌المللی مدیریت می‌کنند، اما در همان جمله هیچ برندی را نام نمی‌برد. برندهایی که جای دیگر نام برده شده‌اند از مقالهٔ Orbi، از اطلاعیهٔ خود Planet Hollywood و از رسانه‌های تاریخ‌دار دیگر می‌آیند. جدول ثبت می‌کند چه کسی چه می‌گوید؛ نام یک برند در اینجا اظهار منبع است، و قراردادهای خود صاحبان برند مرجع هر شرط برندینگ هستند.
| منبع و تاریخ | آنچه دربارهٔ برندها، اپراتورها و ساختار می‌گوید |
|---|---|
| صفحهٔ پروژهٔ Orbi، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | مدیریت توسط برندهای هتلداری شناخته‌شدهٔ بین‌المللی؛ برندهای خرده‌فروشی و غذا: Harvey Nichols، Roberto’s، Angelina، Chotto Matte، Rumba و Beefbar |
| مقالهٔ Orbi، ۱۷ آوریل ۲۰۲۶ | نخستین برج دارای یک Radisson Blu پنج‌ستاره؛ برج دوم ویژهٔ Planet Hollywood و فضاهای سرگرمی؛ ۱۲ برند بین‌المللی؛ یک مرکز خرید با بیش از ۲۰۰ برند بین‌المللی؛ گزینهٔ خرید یک اتاق هتل در ملک Planet Hollywood با قیمت‌گذاری و شرایط ویژه برای ۱۰۰ خریدار نخست |
| اطلاعیهٔ Planet Hollywood، ۲۰ مارس ۲۰۲۶ (planethollywood.com؛ بازنشر در Travelling for Business، ۲۳ مارس ۲۰۲۶) | قرارداد لیسانس با Orbi Group و Block Group، با همکاری Iconic Entertainment؛ یک Planet Hollywood Hotel & Casino با ۵۰۰ اتاق و یک Radisson Blu با ۶۰۰ اتاق؛ کازینویی به مساحت ۵۰٬۰۰۰ فوت مربع؛ سالنی با ۴٬۰۰۰ صندلی؛ بیش از ۷۰٬۰۰۰ فوت مربع فضای خرده‌فروشی Harvey Nichols؛ پیش‌بینی بیش از ۲٬۰۰۰ شغل دائمی |
| GBC.ge، ۲۰ آوریل ۲۰۲۳ | قرارداد همکاری با Radisson Blu در جریان معرفی پروژه امضا شد؛ Radisson Blu با ۱۵۰ اتاق آغاز می‌کند؛ وزیر اقتصاد ده هتل را با مالکان مختلف در کنار یک هتل برنددار Radisson Blu و با فضاهای مشترک توصیف کرد |
| Georgia Today، ۱۷ آوریل ۲۰۲۴ | هتل پنج‌ستارهٔ Radisson Blu؛ یک مرکز خرید، یک کازینو، یک سالن رویداد، یک مرکز سلامتی و رستوران‌های سطح بالا؛ اتاق‌های سرمایه‌گذاری در هتل پنج‌ستاره برای فروش |
| cpt.ge، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | برج A با Radisson Blu و برج B ویژهٔ Planet Hollywood؛ Radisson Blu اتاق‌های هتل را مدیریت می‌کند؛ مرکز خرید Harvey Nichols؛ کازینو توسط شرکتی مستقر در ماکائو اداره می‌شود؛ اسپا را Spa Soul مدیریت می‌کند |
| Korter، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | مجتمع رستوران‌ها، مرکز خرید، سالن رویداد، اسپا، کازینو و دفاتر اداری به‌عنوان زیرساخت فهرست شده‌اند؛ هیچ اپراتوری نام برده نشده است |
با خواندن سطرها در کنار هم، منابع ۲۰۲۳ مجموعه‌ای را توصیف می‌کنند که در آن چند هتل با مالکان مختلف در کنار یک هتل Radisson Blu قرار دارند، و منابع ۲۰۲۶ دو برج را با یک هتل Radisson Blu و یک هتل Planet Hollywood توصیف می‌کنند. توصیف ۲۰۲۶ همانی است که مقالهٔ خود Orbi و اطلاعیهٔ Planet Hollywood در آن مشترک‌اند، و خریدار باید بپرسد قرارداد خرید کدام ساختار را توصیف می‌کند.
اطلاعیه Block Group را در کنار Orbi Group به‌عنوان دارندهٔ لیسانس نام می‌برد، و نوشتهٔ ۲۰۲۴ Georgia Today پروژه را پروژه‌ای مشترک از این دو می‌نامد. صفحهٔ پروژهٔ خود Orbi فقط Orbi Group را نام می‌برد. برای خریدار، پرسش عملی این است که کدام نهاد حقوقی در قرارداد فروشنده است و کدام نهاد مالک زمین است و پروانه را در اختیار دارد؛ هیچ‌کدام در صفحاتی که این راهنما خوانده چاپ نشده است.
مسیر اتاق هتل را عمدتاً cpt.ge توصیف می‌کند. پرسش‌های متداول آن می‌گوید قرارداد خرید مقدماتی را می‌توان آنلاین یا حضوری امضا کرد، حقوق مالکیت با پرداخت کامل منتقل می‌شود، طرح داخلی ۳۵٪ پیش‌پرداخت با اقساط ماهانه در دورهٔ ساخت می‌خواهد و وام بانکی می‌تواند تا ۶۰ ماه ادامه یابد. همچنین می‌گوید اتاق‌های هتل را Radisson Blu در برابر کارمزد مدیریت ۱۵٪ از گردش مالی اداره می‌کند، سرمایه‌گذاران از هزینه‌های خدماتی و هزینه‌های ثابت عملیاتی معاف‌اند و اتاق‌ها مبله تحویل می‌شوند.
همین صفحه برج B را برای Planet Hollywood مشخص می‌کند و در عین حال می‌گوید Radisson Blu همهٔ اتاق‌های هتل مجتمع را مدیریت می‌کند؛ بنابراین اینکه کدام اپراتور کدام اتاق‌ها را اداره می‌کند نکته‌ای است که باید در قرارداد روشن شود. این راهنما اظهارات سایت دربارهٔ ارزش فروش مجدد یا اقامت را بازگو نمی‌کند، چون در صفحه هیچ شرطی ندارند.
هر سه منبع پروژه این مجتمع را در خیابان کازبگی در سابورتالو قرار می‌دهند، هرچند نام خیابان را متفاوت می‌نویسند: Orbi «Kazbegi Street» می‌نویسد، Korter «Alexander Kazbegi Avenue 22»، و رسانه‌های تخصصی «Kazbegi Avenue». مختصات در داده‌های صفحهٔ Korter برابر ۴۱٫۷۲۴۰۹ شمالی و ۴۴٫۷۴۹۲۳ شرقی است. این نقطه تقریبی است و نقشه‌برداری نیست، و هر فاصله‌ای که در ادامه از آن آغاز شود همین محدودیت را به ارث می‌برد.
سابورتالو یکی از ده اداره منطقه‌ای است که در صفحهٔ شهرداری تفلیس دربارهٔ روسای مناطق فهرست شده‌اند. Wikipedia آن را یک منطقهٔ اداری پایتخت توصیف می‌کند که محله‌هایش شامل Lower Saburtalo، Vedzisi، Lisi، Vashlijvari، Didi Dighomi و Patara Dighomi است، و جمعیت آن را ۱۳۹٬۰۰۰ نفر در ۲۰۱۷ می‌داند و به دولت تفلیس استناد می‌کند.
گزارش جمعیتی Geostat جمعیت تفلیس را در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ برابر ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر اعلام می‌کند که ۱٬۳۰۹ هزار نفر آن در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند، از میان ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر در گرجستان، پس پایتخت ۳۴٫۷ درصد جمعیت را در خود دارد (محاسبه‌شده). این گزارش بر سرشماری ۲۰۲۴ و تغییرات ثبت‌شده در ۲۰۲۵ استوار است.
برای بخش هتلی پروژه، آمار گردشگری ورودی ۲۰۲۵ از Geostat ۷٫۸ میلیون ورود مسافر بین‌المللی غیرمقیم به گرجستان را نشان می‌دهد، ۵٫۹ درصد بیش از ۲۰۲۴، و می‌گوید بیشتر بازدیدها در تفلیس و آجارا انجام شده، به‌ترتیب ۳٫۸ میلیون و ۲٫۷ میلیون، بر پایهٔ منطقهٔ بازدیدشده. میانگین اقامت ۵٫۶ شب بود. این‌ها آمار ملی و منطقه‌ای هستند و دربارهٔ هیچ ساختمان مشخصی چیزی نمی‌گویند.
Korter سابورتالو را محله‌ای باسابقه توصیف می‌کند و مدارس، درمانگاه‌ها، فروشگاه‌ها و پارک‌هایی را که نزدیک می‌داند فهرست می‌کند، از جمله European School، Tbilisi State Medical University، Central Republican Hospital، فروشگاه‌های Spar و Nikora، Mitskevich Park و Ethnographic Museum، بی‌آنکه فاصله‌ای بدهد. گزارش GBC.ge در ۲۰۲۳ پروژه را نزدیک توسعهٔ در جریان Tbilisi Central Park قرار می‌دهد، و OpenStreetMap که از طریق Nominatim جست‌وجو شد، مکانی به نام Central Park را در منطقهٔ سابورتالو با برچسب محدودهٔ ساخت‌وساز ثبت کرده است.
دسترسی به مترو پرسش اصلی حمل‌ونقل است. Delisi و Medical University ایستگاه‌های مجاور هم در خط سابورتالو هستند و Wikipedia ثبت کرده که هر دو در ۱۹۷۹ افتتاح شده‌اند. Korter می‌گوید هر دو در ۱۰ تا ۱۵ دقیقه پیاده‌روی قرار دارند و ایستگاه اتوبوسی در فاصلهٔ ۱۸۰ متری مجتمع هر ۱۰ دقیقه با ۱۱ خط اتوبوس و ۳ خط مینی‌بوس خدمات می‌گیرد. فرودگاه را حدود ۴۵ دقیقه با خودرو ذکر می‌کند.
جدول ارقام مسیر را از نقطهٔ Korter اضافه می‌کند، با استفاده از داده‌های نقشهٔ عمومی در ۹ نوامبر ۲۰۲۶. ارقام جاده‌ای برآوردهای بدون ترافیک هستند، پس برای ساعات شلوغ حد پایین به شمار می‌روند. شرکت حمل‌ونقل تفلیس (Tbilisi Transport Company)، که می‌گوید کاملاً در مالکیت شهرداری است و از ۱۹۶۶ مترو را اداره می‌کند (صفحهٔ دربارهٔ ما)، در صفحهٔ تعرفهٔ استاندارد خود به تاریخ ۳ ژوئن ۲۰۱۹، ۱ GEL برای ۹۰ دقیقه سفر نامحدود فهرست می‌کند، حدود USD ۰٫۳۹ با نرخ ۲٫۵۹۴۹ GEL.
| مکان‌ها و فاصله‌های نزدیک Central Park Towers Tbilisi | فاصلهٔ چاپ‌شده توسط یک منبع | محاسبه‌شده از نقطهٔ Korter (خط مستقیم؛ مسیر) | منبع |
|---|---|---|---|
| Central Park | ۲۰۰ متر (صفحهٔ پروژهٔ Orbi و cpt.ge) | محاسبه نشده؛ مرز پارک یک نقطه نیست | Orbi؛ cpt.ge |
| ایستگاه مترو Delisi | ۱۰ تا ۱۵ دقیقه پیاده (Korter، همراه با Medical University) | ۰٫۲۹ کیلومتر خط مستقیم؛ ۰٫۳۷ کیلومتر پیاده، حدود ۵ دقیقه | Korter؛ Wikipedia (مختصات)؛ OSRM |
| ایستگاه مترو Medical University | ۱۰ تا ۱۵ دقیقه پیاده (Korter، همراه با Delisi) | ۱٫۱۵ کیلومتر خط مستقیم؛ ۱٫۲۹ کیلومتر پیاده، حدود ۱۷ دقیقه | Korter؛ Wikipedia (مختصات)؛ OSRM |
| ایستگاه اتوبوس | ۱۸۰ متر (Korter) | محاسبه نشده | Korter |
| میدان آزادی | چاپ نشده است | ۵٫۴۸ کیلومتر خط مستقیم؛ ۷٫۲۷ کیلومتر از راه جاده، حدود ۹ دقیقه بدون ترافیک | OpenStreetMap؛ OSRM |
| فرودگاه بین‌المللی تفلیس | حدود ۴۵ دقیقه با خودرو (Korter) | ۱۸٫۲۴ کیلومتر خط مستقیم؛ ۲۴٫۵۲ کیلومتر از راه جاده، حدود ۳۱ دقیقه بدون ترافیک | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ورودی، لابی و موقعیت برج‌ها در محوطه | منتشر نشده است | بدون نقشهٔ محوطه قابل محاسبه نیست | منتشر نشده است |
زمان پیاده‌روی ۱۰ تا ۱۵ دقیقه‌ای Korter از پیاده‌روی محاسبه‌شدهٔ حدود پنج دقیقه تا Delisi بیشتر و از پیاده‌روی محاسبه‌شدهٔ حدود ۱۷ دقیقه تا Medical University کمتر است، و ممکن است نقطه ورودی را نشان ندهد. گام عملی این است که مسیر از دروازهٔ محوطه پیمایش شود و نه از روی یک نقطه، و از سازنده نمای خیابانی و محل عبور عابر پیاده در خیابان کازبگی پرسیده شود.
زمینهٔ تفلیس در صفحهٔ شهر تفلیس و صفحهٔ کشور گرجستان آمده است، و راهنمای قیمت املاک تفلیس داده‌های قیمت مناطق را از Geostat و از یک گزارش بخش بانکی ارائه می‌کند، جایی که قیمت میانهٔ آگهی سابورتالو برای آپارتمان‌های نوساز در نمودار Geostat در میان ده منطقه در جایگاه چهارم قرار دارد، با ۴٬۴۴۴ GEL.
قانون گرجستان چارچوب حقوقی را در یک قاعدهٔ کوتاه تعیین می‌کند. ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌گوید برای تملک یک مال غیرمنقول باید معامله کتبی باشد و حق مالکیت تملک‌کننده در ثبت عمومی که آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) نگه می‌دارد ثبت شود. خارجی‌ای که آپارتمان می‌خرد با تنها محدودیتی که قانون زمین اعمال می‌کند روبه‌رو نیست: ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی فهرست کسانی را که می‌توانند مالک زمین کشاورزی باشند می‌آورد، و آپارتمان زمین کشاورزی نیست.
برای واحدی که هنوز ساخته نشده، آنچه در هر مرحله امضا و ثبت می‌شود به قرارداد بستگی دارد. پرسش‌های متداول Orbi می‌گوید قرارداد را می‌توان از راه دور امضا کرد و پرداخت می‌تواند کامل، با وام مسکن یا از طریق طرح اقساط بدون بهرهٔ ارائه‌شده توسط سازنده باشد، و گرجستان مالیات خرید ملک ندارد. پرسش‌های متداول cpt.ge می‌گوید قرارداد خرید مقدماتی را می‌توان آنلاین یا حضوری امضا کرد و حقوق مالکیت با پرداخت کامل منتقل می‌شود.
خریداری که از خارج از کشور امضا می‌کند معمولاً به مدارک خارجی نیاز دارد که در گرجستان به رسمیت شناخته شوند. جدول وضعیت کنفرانس لاهه گرجستان را عضو کنوانسیون آپوستیل نشان می‌دهد که از ۱۴ مه ۲۰۰۷ لازم‌الاجرا است. NAPR یک خدمت قرارداد هوشمند برای ثبت حقوق به‌صورت آنلاین از راه یک جلسهٔ مجازی از پیش رزروشده اجرا می‌کند. راهنماهای خرید از خارج از کشور و نحوهٔ خرید ملک در گرجستان ترتیب مراحل را می‌دهند.
| مرحله | چه کسی | زمان و هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| بررسی آنچه ثبت عمومی برای زمین و، پس از ثبت، برای واحد نشان می‌دهد؛ شمارهٔ کاداستر Korter نقطهٔ شروع است | خریدار، NAPR | مستخرج در ۱ روز کاری: ۲۰ GEL، یا ۱۳ GEL آنلاین؛ ۲۶ GEL بیشتر برای انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR؛ Korter |
| رزرو واحد | خریدار، فروشنده | شرایط در صفحهٔ Orbi چاپ نشده است | منتشر نشده است |
| امضای قرارداد مقدماتی یا قرارداد فروش | خریدار، فروشنده | آنلاین یا حضوری، طبق cpt.ge؛ از راه دور، طبق پرسش‌های متداول Orbi | cpt.ge؛ پرسش‌های متداول Orbi |
| ثبت حق یا تعهد مرتبط با خرید | خریدار، NAPR | ۴ روز کاری ۱۵۰ GEL؛ ۱ روز کاری ۲۷۰ GEL؛ همان روز ۳۵۰ GEL (۱۵۰ GEL حدود USD ۵۸ است) | هزینه‌های ثبت NAPR |
| پرداخت اقساط یا ترتیب دادن وام | خریدار، بانک | طرح را Orbi چاپ نکرده است؛ cpt.ge برای اتاق‌های هتل ۳۵٪ پیش‌پرداخت و اقساط ماهانه چاپ می‌کند | cpt.ge؛ محدودیت‌های NBG |
| تکمیل و انتقال مالکیت | فروشنده، خریدار، NAPR | تاریخ‌ها در قرارداد تعیین می‌شوند؛ هزینه‌های ثبت مانند بالا | NAPR؛ ماده ۱۸۳ قانون مدنی |
| درخواست اجازهٔ اقامت، در صورت تمایل | آژانس توسعه خدمات عمومی | روز ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ تقویمی: ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ GEL | sda.gov.ge |
یک واحد با مدیریت هتلی یک پرسش حقوقی دیگر پیش می‌آورد که قانون مالیات به‌طور کلی به آن پاسخ می‌دهد. ماده ۲۶-۱ قانون مالیات، شرکت گردشگری را شخص حقوقی‌ای تعریف می‌کند که هتل می‌سازد، دارایی‌های هتلی یا بخشی از آن‌ها را به شخص دیگری عرضه می‌کند و، طبق قرارداد با خریدار، تضمین می‌کند که این دارایی‌ها به‌عنوان اتاق یا آپارتمان هتلی استفاده شوند. سازمان درآمد (Revenue Service) این وضعیت را برای یک هتل مشخص اعطا می‌کند.
اینکه آیا نهادی در این مجتمع چنین وضعیتی دارد در صفحاتی که این راهنما خوانده منتشر نشده است، و ماده نمی‌گوید هتلی با اتاق‌های برنددار باید آن را داشته باشد. این پرسشی است که باید کتبی با فروشنده مطرح شود، همراه با طبقه‌بندی ثبتی واحد، زیرا بر نحوهٔ توصیف واحد در مستخرج اثر می‌گذارد و ممکن است بر اینکه کدام یک از قواعد مالیاتی زیر اعمال شود اثر بگذارد.
مالیات‌های گرجستان بر مالک حقیقی از قانون مالیات می‌آیند که متن انگلیسی آن در matsne.gov.ge است. مالیات بر دارایی شخص حقیقی، به‌جز زمین، با قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد.
ماده ۲۰۲(۵) اکنون مالیات را حداقل ۰٫۸ درصد و حداکثر ۱ درصد ارزش بازار دارایی در پایان سال قبل تعیین می‌کند، و ماده ۲۰۶(۱)(a) آن را در صورتی که درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نشده باشد معاف می‌کند. یک هشدار مالیاتی در EY Georgia Tax and Law Brief برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ این اصلاحیه را از زمان انتشار لازم‌الاجرا توصیف می‌کند و می‌گوید آستانهٔ معافیت پیشین ۴۰٬۰۰۰ GEL بود.
ماده ۲۰۱(۱)(c.a) ساخت‌وساز ناتمام را در دارایی شخص حقیقی که مشمول مالیات است قرار می‌دهد. صرفاً به‌عنوان مثال، اگر پایین‌ترین قیمت استودیو یعنی USD ۱۵۰٬۴۸۰ (۳۹۰٬۴۸۱ GEL) ارزش بازار باشد، بازهٔ قانون سالانه ۳٬۱۲۴ تا ۳٬۹۰۵ GEL می‌شود، یعنی حدود USD ۱٬۲۰۴ تا USD ۱٬۵۰۵ (محاسبه‌شده). ارزش بازار به‌کاررفته، درآمد خانوار مالک و تاریخی که خریدار اقساطی از آن مالک به شمار می‌آید، وضعیت واقعی را تعیین می‌کنند.
سازمان درآمد برای مودیان یک صفحهٔ مالیات بر دارایی نگه می‌دارد، و ماده ۲۰۵ اظهار تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر را برای شخص حقیقی تعیین می‌کند. اجاره‌دهی و فروش بعدی طبق مواد جداگانه مشمول مالیات‌اند. ماده ۸۱(۲) درآمد شخص حقیقی از اجارهٔ فضای مسکونی برای مقاصد مسکونی را در صورت نبود کسورات با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند، و ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد فروش یک آپارتمان مسکونی همراه با زمین آن را در صورتی که بیش از دو سال مالک آن بوده باشد معاف می‌کند. هر دو ماده برای فضای مسکونی نوشته شده‌اند.
اینکه یک اتاق هتل برای این قواعد چگونه طبقه‌بندی می‌شود پرسشی است برای سازمان درآمد و برای سابقهٔ ثبتی، و ماده ۱۶۶ مالیات بر ارزش افزوده را ۱۸ درصد تعیین می‌کند.
برای اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای که مالک ملک غیرمنقول به‌جز زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، طبق ارزیابی یک ارزیاب دارای گواهی، باشد توصیف می‌کند، و یک اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری برای ملک با ارزش بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰.
در پایین‌ترین قیمت‌های Korter، رقم استودیو یعنی USD ۱۵۰٬۴۸۰ به اندازهٔ USD ۴۸۰ بالاتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ است، رقم یک‌اتاقه یعنی USD ۱۴۲٬۵۶۰ پایین‌تر از آن است، و رقم دو‌اتاقه یعنی USD ۲۴۰٬۶۸۰ بالاتر از آن. معیار، ارزش بازار نزد ارزیاب است و نه قیمت قرارداد.
راهنمای اجازهٔ اقامت فرایند را می‌دهد، و اجازهٔ اقامت درخواست و تصمیمی جداگانه است و نتیجهٔ خرید نیست.
در زمینهٔ تأمین مالی، Orbi هیچ ترتیب وام مسکنی چاپ نمی‌کند و Korter یک نمونهٔ بانک TBC را نشان می‌دهد. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان سقف نسبت وام به ارزش را برای وام‌های لاری ۹۰ درصد و برای وام‌های ارزی ۷۰ درصد تعیین می‌کند، و سقف نسبت پرداخت به درآمد را ۲۵ درصد برای درآمد لاری و ۲۰ درصد برای وام‌های ارزی در جایی که درآمد به ارز دیگری است، برای درآمد خالص ماهانهٔ زیر ۱٬۵۰۰ GEL، که از ۱٬۵۰۰ GEL به ۵۰ درصد و ۳۰ درصد افزایش می‌یابد.
راهنمای وام مسکن و راهنمای مالیات بر دارایی گام‌های عملی را می‌دهند، و راهنمای اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند ملک بخرند وضعیت کلی را شرح می‌دهد.
| مورد | قاعده | نشانی منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL (حدود USD ۳۸٬۵۳۷) بیشتر نشده باشد؛ اظهار تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | مواد ۲۰۱، ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| درآمد اجارهٔ فضای مسکونی | ۵٪ اگر کسوراتی انجام نشود؛ نرخ عمومی ۲۰٪ | ماده ۸۱(۱)-(۲) قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| فروش آپارتمان مسکونی | مازاد ناشی از واگذاری یک آپارتمان (خانهٔ) مسکونی همراه با زمین آن با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است؛ مازاد در صورت مالکیت بیش از دو سال معاف است | مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| شرکت گردشگری | شخص حقوقی که هتل می‌سازد و اتاق یا آپارتمان هتلی را طبق قرارداد به خریداران عرضه می‌کند؛ وضعیت را سازمان درآمد برای هر هتل اعطا می‌کند | ماده ۲۶-۱ قانون مالیات: matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک به‌جز زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL (۳۸۹٬۲۳۵ GEL با نرخ ۲٫۵۹۴۹)، طبق ارزیاب دارای گواهی؛ هزینه ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ GEL بر پایهٔ زمان پردازش | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits؛ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits |
| زمین کشاورزی | مالکیت طبق قانون ارگانیک محدود است؛ آپارتمان زمین کشاورزی نیست | matsne.gov.ge/en/document/view/4596123 |
| محدودیت‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری) و ۷۰٪ (ارز خارجی)؛ سقف نسبت پرداخت به درآمد بر پایهٔ گروه درآمدی | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| نرخ ارز به‌کاررفته | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶ و نشان‌داده‌شده برای ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
صفحهٔ Orbi هیچ‌یک از موارد زیر را چاپ نمی‌کند، که برای یک صفحهٔ پروژه معمول است، و اسناد فروش آن‌ها را در بر دارند. این فهرست مجموعهٔ استاندارد درخواست‌ها برای یک خرید پیش‌فروش (off-plan) است که برای یک مجتمع با مدیریت هتلی تطبیق داده شده است.
جدول هر شش پروژهٔ Orbi Group در این سایت را با اطلاعاتی که منابع هر پروژه منتشر می‌کنند فهرست می‌کند. این پروژه تنها پروژه در تفلیس است؛ پنج پروژهٔ دیگر در باتومی هستند. هیچ‌یک از ردیف‌ها بالاتر از دیگری رتبه‌بندی نشده است، و اطلاعات منتشرشده از نظر نوع تفاوت دارند: برخی پروژه‌ها تاریخ تحویل یا قیمتی از شخص ثالث دارند، و برخی هیچ‌کدام.
| پروژه | شهر و منطقه | وضعیت منتشرشده | اطلاعات منتشرشده |
|---|---|---|---|
| Orbi Millennium Batumi | باتومی، نیو بلوار | در دست ساخت؛ منابع تاریخ‌های تحویل متفاوتی چاپ می‌کنند | قیمت‌های چاپ‌شده به منبع و نوع واحد بستگی دارند؛ صفحهٔ پروژه را ببینید |
| Orbi City Batumi | باتومی | چهار خانه از پنج خانه تحویل شده؛ آخرین در Q4 ۲۰۲۶ (Korter) | سازنده قیمتی چاپ نمی‌کند؛ Korter از USD ۳٬۵۰۰ برای هر متر مربع فهرست می‌کند |
| Orbi Continental Batumi | باتومی، نزدیک خیابان روستاوی | در دست ساخت؛ عملیات خاکی در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ | سازنده قیمتی چاپ نمی‌کند؛ Korter استودیوها را از USD ۱۰۲٬۵۰۰ فهرست می‌کند (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Central Park Towers Tbilisi (این صفحه) | تفلیس، سابورتالو | در دست ساخت (Korter) | قیمتی از Orbi نیست؛ Korter از USD ۱۴۲٬۵۶۰ و USD ۴٬۴۰۰ برای هر متر مربع فهرست می‌کند |
| Avenue by Orbi Batumi | باتومی | در دست ساخت؛ Q4 ۲۰۲۶ طبق Korter | سازنده قیمتی چاپ نمی‌کند؛ Korter مبلغ USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع را فهرست می‌کند |
| Orbi City Mall Batumi | باتومی، پودیوم Orbi City | فضای خرده‌فروشی؛ افتتاح در کارت سازنده توصیف شده است | هیچ قیمت یا متراژی منتشر نشده است |
آنچه این پروژه را در گروه متمایز می‌کند ترکیب یک طرح با مدیریت هتلی و یک موقعیت شهری است: پروژه‌های باتومی در ساحل قرار دارند، و این یکی در یک خیابان تفلیس نزدیک یک خط مترو. راهنماهای باتومی در این سایت، مانند راهنمای قیمت آپارتمان در باتومی، بازاری دیگر را به کار می‌برند و مقایسهٔ قیمت نیستند. راهنمای پیش‌فروش پرداخت‌های مرحله‌ای را طبق قانون گرجستان پوشش می‌دهد، و صفحهٔ کشور گرجستان دیگر پروژه‌های این کشور را فهرست می‌کند.
این بخش بر صفحهٔ دربارهٔ ما در Orbi Group و بر صفحات شخص ثالث تاریخ‌دار تکیه دارد که همگی منبع‌دارند. صفحهٔ دربارهٔ ما در Orbi، همان‌طور که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد، می‌گوید شرکت ۲۸ سال یا بیشتر سابقهٔ فعالیت، ۴ میلیون متر مربع یا بیشتر فضای پروژه‌های تکمیل‌شده، ۵۵ دفتر در سراسر جهان و بیش از ۱۲٬۰۰۰ کارمند دارد. بخش تماس آن دفترهایی را در تفلیس و باتومی، فرانکفورت، ورشو، آستانه و آلماتی، استانبول، باکو و مسکو فهرست می‌کند.
صفحهٔ سازندهٔ Korter می‌گوید Orbi Group از ۱۹۹۸ ساخت‌وساز کرده و ۷ پروژهٔ جاری و ۱۴ پروژهٔ تکمیل‌شده را فهرست می‌کند که هشت پروژهٔ فهرست‌شده به‌عنوان تکمیل‌شده میان ۲۰۱۴ و ۲۰۱۶ تحویل شده‌اند. اطلاعیهٔ Planet Hollywood، Orbi Group را شرکتی توسعه‌دهندهٔ املاک با سبدی بیش از ۴ میلیون متر مربع، بیش از ۳۰ پروژهٔ تکمیل‌شده و نیروی کاری بیش از ۱۲٬۰۰۰ نفر توصیف می‌کند و ORBI CITY Batumi را پرچمدار آن می‌نامد. این ارقام میان منابع و تاریخ‌ها فرق دارند و هیچ‌کدام در اینجا راستی‌آزمایی نشده است.
صفحهٔ Orbi نهاد حقوقی فروشندهٔ واحدها در Central Park Towers را نام نمی‌برد، و بنیان‌گذار یا مالکان شرکت را نیز نام نمی‌برد. Block Group، که اطلاعیه و Georgia Today آن را سازندهٔ مشترک می‌نامند، در صفحهٔ Orbi توصیف نشده است. این راهنما جوایز، تعداد بازدیدکنندگان و شمار کشورهای سرمایه‌گذار چاپ‌شده در صفحهٔ دربارهٔ ما در Orbi را تکرار نمی‌کند، چون صفحه برای آن‌ها نه نهاد، نه سال و نه روش ذکر می‌کند.
Central Park Towers Tbilisi یک مجتمع هتلی و مسکونی دو‌برجی در خیابان الکساندر کازبگی در سابورتالو است که Orbi Group آن را می‌سازد و در صفحهٔ Orbi با ۲ برج، ۴۲ طبقه، ۱٬۱۵۰ واحد و ۱۴۰٬۰۰۰ متر مربع زیربنای کل فهرست شده است. Korter استودیوها و آپارتمان‌های یک‌اتاقه و دو‌اتاقه را فهرست می‌کند، و مقالهٔ Orbi یک گزینهٔ خرید اتاق هتل را توصیف می‌کند. صفحهٔ Orbi قیمت، تاریخ تحویل یا وضعیت چاپ نمی‌کند، پس این‌ها از شخص ثالث می‌آیند، همان‌طور که راهنمای بالا نشان می‌دهد.
Korter نشانی را خیابان الکساندر کازبگی ۲۲ در منطقهٔ سابورتالو می‌دهد، و Orbi می‌نویسد محوطه ۲۰۰ متر از Central Park در خیابان کازبگی (Kazbegi Street) است. سابورتالو یکی از ده اداره منطقه‌ای تفلیس است. Korter می‌گوید ایستگاه‌های مترو Delisi و Medical University در ۱۰ تا ۱۵ دقیقه پیاده‌روی هستند؛ با مسیریابی از نقطهٔ تقریبی Korter، پیاده‌روی تا Delisi حدود ۰٫۳۷ کیلومتر است و فرودگاه ۲۴٫۵ کیلومتر از راه جاده.
منابع اختلاف دارند و این راهنما یکی را انتخاب نمی‌کند. صفحهٔ Orbi ۱٬۱۵۰ واحد چاپ می‌کند، Korter ۱٬۳۹۴ آپارتمان، یک گزارش رسانهٔ تخصصی در ۲۰۲۳ ۱٬۳۹۸ اتاق و سوئیت چاپ کرد، گزارش‌های ۲۰۲۳ ۱٬۵۰۰ اتاق چاپ کردند، و اطلاعیهٔ Planet Hollywood ۱٬۲۰۰ اتاق چاپ می‌کند. منابع نمی‌گویند اتاق‌های هتل و واحدهای تجاری درون این جمع‌ها هستند یا نه، پس فهرست واحدها در قرارداد مرجع است.
Orbi هیچ قیمتی چاپ نمی‌کند. Korter از USD ۱۴۲٬۵۶۰ برای یک آپارتمان یک‌اتاقهٔ ۳۲٫۴ متر مربعی، USD ۱۵۰٬۴۸۰ برای استودیوی ۳۴٫۲ متر مربعی و USD ۲۴۰٬۶۸۰ برای آپارتمان دو‌اتاقهٔ ۵۴٫۷ متر مربعی فهرست می‌کند، همه با نرخ USD ۴٬۴۰۰ برای هر متر مربع، با قیمت‌ها تا ۳ نوامبر ۲۰۲۶ و بدون فینیش مربوط. Commersant.ge در آوریل ۲۰۲۶ بازه‌ای از ۶٬۶۰۰ تا ۱۰٬۰۰۰ برای هر متر مربع را بدون ارز چاپ کرد. اتاق‌های هتل قیمت چاپ‌شده ندارند.
صفحهٔ Orbi تاریخی چاپ نمی‌کند. مقالهٔ ۱۷ آوریل ۲۰۲۶ Orbi می‌گوید راه‌اندازی تمام‌عیار پروژه برای سپتامبر ۲۰۲۷ برنامه‌ریزی شده است، و Korter تکمیل را در Q3 ۲۰۲۷ برای هر دو برج چاپ می‌کند. رسانه‌های قدیمی‌تر تاریخ‌هایی میان مه ۲۰۲۴ و پایان ۲۰۲۵ چاپ کرده بودند. تاریخی که فروشنده را متعهد می‌کند تاریخ قرارداد است، و خریدار باید آن را همراه با پیامد از دست رفتنش درخواست کند.
مقالهٔ Orbi یک Radisson Blu پنج‌ستاره را در برج نخست و Planet Hollywood را در برج دوم نام می‌برد. اطلاعیهٔ Planet Hollywood یک قرارداد لیسانس با Orbi Group و Block Group را برای یک Planet Hollywood Hotel & Casino با ۵۰۰ اتاق و یک Radisson Blu با ۶۰۰ اتاق توصیف می‌کند. صفحهٔ Orbi برندهای خرده‌فروشی و غذا را نام می‌برد، از جمله Harvey Nichols و Beefbar. شرایط برند به قراردادهای صاحبان برند تعلق دارد و نه به این راهنما.
یک خارجی می‌تواند در گرجستان آپارتمان بخرد. ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت حق تملک‌کننده در ثبت عمومی را می‌طلبد، و زمین کشاورزی دسته‌ای است که قانون گرجستان محدود می‌کند. صفحهٔ هزینه‌های ثبت، ثبت را با ۱۵۰ GEL و مهلت چهار روز کاری، ۲۷۰ GEL برای یک روز کاری و ۳۵۰ GEL در روز تسلیم قیمت‌گذاری می‌کند. هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و دیگر هزینه‌های حرفه‌ای جداست.
طبق صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی، یک اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای مالک ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰، طبق ارزیابی یک ارزیاب دارای گواهی، در دسترس است. در پایین‌ترین قیمت‌های Korter، استودیو با USD ۱۵۰٬۴۸۰ به اندازهٔ USD ۴۸۰ بالاتر از این رقم است و یک‌اتاقه با USD ۱۴۲٬۵۶۰ پایین‌تر از آن. ارزیابی ارزیاب معیار است و نه قیمت قرارداد.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ قانون مالیات، مالیات بر دارایی شخص حقیقی را ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازار تعیین می‌کند، با معافیتی در جایی که درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بیشتر نشده باشد. اجارهٔ مسکونی در صورت نبود کسورات ۵ درصد مشمول مالیات است، و مازاد فروش یک آپارتمان که بیش از دو سال مالک آن بوده‌اند معاف است. اینکه یک اتاق هتل برای این قواعد چگونه طبقه‌بندی می‌شود پرسشی است برای سازمان درآمد.
یک فهرست قیمت با شمارهٔ واحدها، تاریخ تحویل و پیامد آن در قرارداد، نام حقوقی نهادی که امضا می‌کند، پروانهٔ ساخت، برنامهٔ پرداخت با جزئیات حساب امانی یا حساب، و مشخصات فینیش. برای یک اتاق هتل، قرارداد مدیریت، اپراتور، مبنای کارمزد و شرایط خروج. فهرست کامل در پایان بخش ۹ است.
آخرین بررسی: 9 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
