پروژهٔ Orbi Continental Batumi یک مجتمع هتلی و آپارتمانی با دو برج است که شرکت Orbi Group ساخت آن را در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ در ساحل باتومی آغاز کرد، و صفحهٔ پروژهٔ سازنده ۱٬۷۰۰ واحد با متراژ ۲۵ تا ۶۰ متر مربع، همگی مبله، را در برج‌هایی با ۵۵ و ۳۷ طبقه فهرست کرده است.
این راهنمای مربوط به Orbi Continental Batumi همان صفحه را به‌صورتی که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد می‌خواند و کنار آن، همهٔ ارقام منتشرشده از سوی منابع مستقل دربارهٔ قیمت، طبقات، واحدها و تحویل را همراه با منبع و تاریخ هر کدام قرار می‌دهد. صفحهٔ سازنده نه قیمتی، نه تاریخ تحویلی و نه طرح پرداختی چاپ کرده است، و این راهنما هر منبع را در کنار منابع دیگر نشان می‌دهد و میان آن‌ها داوری نمی‌کند. راهنما همچنین اطلاعات پشتیبانی‌شده با منبع را دربارهٔ محدودهٔ خیابان روستاوی و دریاچهٔ نوریگلی و دربارهٔ خرید، مالیات و اقامت در گرجستان اضافه می‌کند.
صفحهٔ پروژهٔ سازنده این طرح را مجتمعی هتلی در ساحل دریای سیاه، همراه با آپارتمان و پنت‌هاوس، معرفی می‌کند که قرار است یکی از «برندهای پیشروی هتلداری جهان» آن را مدیریت کند؛ نامی از این برند برده نشده است. این صفحه محل پروژه را نزدیک خیابان روستاوی، دریاچهٔ نوریگلی و پارک ۶ می، در امتداد ساحلی قرار می‌دهد که آن را «مایل طلایی» (Golden Mile) می‌نامد و می‌گوید فقط میزبان هتل‌های پنج‌ستاره است. این توصیف از خود سازنده است و در اینجا آزمون و راستی‌آزمایی نشده است.
سه رقم اصلی در بالای صفحه آمده است: دو برج با ۵۵ و ۳۷ طبقه، و ۱٬۷۰۰ واحد. برج‌ها با یک پودیوم مشترک به هم وصل شده‌اند که هفت طبقهٔ نخست آن زیرساخت را در خود جای داده است؛ دو طبقهٔ بالایی پنت‌هاوس معرفی شده‌اند و آپارتمان‌های میان این دو بخش ۲۵ تا ۶۰ متر مربع مساحت دارند. صفحه رستوران‌ها و کافه‌ها، فضاهای همایش و دفاتر اداری، پارکینگ، اسپا و استخرهای شنا، سالن مراسم، یک مرکز خرید و یک کازینو را فهرست کرده است.
آنچه صفحه چاپ نکرده است برای خریدار به همان اندازه اهمیت دارد: قیمت، تاریخ تحویل، طرح پرداخت، نشانی خیابانی، ترکیب انواع واحد، نام معمار، نام بهره‌بردار هتل و هرگونه پروانهٔ ساخت. بند مربوط به اشغال سالانهٔ هتل ادعایی را مطرح می‌کند که مبنای آن منتشر نشده است، به همین دلیل این راهنما آن را بازگو نمی‌کند. تنها فهرست قیمتی که پیدا شد از منابع مستقل است: Korter قیمت‌ها و موجودی را تا تاریخ ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ نشان می‌دهد و ساختمان را در دست ساخت توصیف می‌کند.
| مشخصات اصلی Orbi Continental Batumi | آنچه منتشر شده است (صفحهٔ سازنده، ۹ نوامبر ۲۰۲۶، مگر آنکه خلاف آن ذکر شود) |
|---|---|
| موقعیت | باتومی، نزدیک خیابان روستاوی، دریاچهٔ نوریگلی و پارک ۶ می؛ صفحهٔ سازنده نشانی خیابانی ندارد (نشانی‌های منابع مستقل با هم تفاوت دارند، بخش ۲ را ببینید) |
| سازنده | Orbi Group (orbi.ge) |
| وضعیت | آغاز ساخت در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ به گفتهٔ سازنده؛ Korter آن را در دست ساخت فهرست کرده است (قیمت‌ها در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) |
| برج‌ها و طبقات | دو برج با ۵۵ و ۳۷ طبقه روی یک پودیوم مشترک؛ هفت طبقهٔ نخست زیرساخت است؛ دو طبقهٔ بالایی پنت‌هاوس است |
| واحدها | ۱٬۷۰۰ واحد (به گفتهٔ سازنده)؛ ترکیب انواع واحد منتشر نشده است |
| متراژ آپارتمان‌ها | ۲۵ تا ۶۰ متر مربع، مبله و مجهز، به گفتهٔ سازنده |
| انواع واحد | به گفتهٔ سازنده آپارتمان و پنت‌هاوس؛ Korter استودیو، واحدهای ۲اتاقه و ۳اتاقه را فهرست کرده است |
| قیمت از | سازنده منتشر نکرده است؛ Korter (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶): استودیوها از USD ۱۰۲٬۵۰۰ |
| تحویل | سازنده منتشر نکرده است؛ ارقام چاپ‌شده در منابع مستقل متفاوت است (بخش ۴) |
| طرح پرداخت | سازنده منتشر نکرده است |
| بهره‌بردار هتل | به گفتهٔ سازنده یک برند هتلداری؛ نام آن ذکر نشده است |
| امکانات فهرست‌شده | رستوران‌ها و کافه‌ها، فضاهای همایش و دفاتر اداری، پارکینگ، اسپا و استخرها، سالن مراسم، مرکز خرید، کازینو |
| شرکت مدیریت | خدمات فهرست شده است (نظافت و نگهداری، امنیت، پشتیبانی حقوقی و مالیاتی، مدیریت مستأجران، عملیات فصلی)؛ نام شرکت ذکر نشده است |
اطلاعات عمومی دربارهٔ این پروژه از سوی سازنده و همچنین از سوی پورتال‌ها و مشاوران املاک منتشر می‌شود و ارقام همیشه با هم هم‌خوانی ندارند. جدول زیر آن‌ها را کنار هم می‌گذارد. هر خانه مقدار را همراه با منبع و تاریخ آن ذکر می‌کند و این راهنما تصمیم نمی‌گیرد کدام رقم درست است. صفحهٔ سازنده با عبارت «به گفتهٔ سازنده» نقل می‌شود؛ هر رقم دیگری «به نقل از» همان سایت نامبرده و در تاریخ نشان‌داده‌شده آمده است.
| مورد | به گفتهٔ سازنده (orbi.ge) | آنچه منابع مستقل چاپ کرده‌اند |
|---|---|---|
| برج‌ها و طبقات | دو برج با ۵۵ و ۳۷ طبقه، پودیوم مشترک | ویکی‌پدیا (ویرایش ۸ نوامبر ۲۰۲۶): برج B با ۵۵ طبقه و ۱۸۰ متر؛ برج A با ۳۸ طبقه و ۱۳۰ متر. Korter (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶): یک ساختمان با ۳۷ تا ۵۵ طبقه. geoln.com (انتشار ۲ مه ۲۰۲۵): ۵۵ طبقه |
| واحدها | ۱٬۷۰۰ واحد | Korter، geoln.com و estate-georgia.ge هر کدام ۱٬۷۰۰ چاپ کرده‌اند |
| متراژ آپارتمان‌ها | ۲۵ تا ۶۰ متر مربع | Korter و estate-georgia.ge: استودیوها ۲۵ تا ۳۳ متر مربع، واحدهای ۲اتاقه ۳۸ تا ۴۵ متر مربع، واحدهای ۳اتاقه ۶۰ متر مربع |
| نشانی | چاپ نشده است؛ «نزدیک خیابان روستاوی، دریاچهٔ نوریگلی و پارک ۶ می» | Shota Rustaveli St 40a (سرصفحهٔ Korter، estate-georgia.ge)؛ Egnate Ninoshvili St 39 (geoln.com؛ متن توضیحات Korter) |
| فاصله تا دریا | کارت صفحهٔ پروژه‌ها: «فقط چند دقیقه تا دریا» | ۵۰ متر (Korter، estate-georgia.ge) |
| سطح پایان‌کار | کاملاً مبله، مجهز و آمادهٔ سکونت | Korter: کاملاً بازسازی‌شده؛ estate-georgia.ge: مبله؛ geoln.com (۲ مه ۲۰۲۵): وضعیت «دیوارهای سیاه» (black walls) |
| وضعیت | آغاز ساخت در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ | Korter و estate-georgia.ge: در دست ساخت؛ Realting (به‌روزرسانی ۳ نوامبر ۲۰۲۵): سال ساخت با عبارت «تکمیل‌شده» نشان داده شده است |
| تحویل | چاپ نشده است | دسامبر ۲۰۲۸ (geoln.com، ۲ مه ۲۰۲۵)؛ ۲۰۲۸ (estate-georgia.ge، بدون تاریخ)؛ «TBA» یعنی اعلام‌نشده (ویکی‌پدیا، ۸ نوامبر ۲۰۲۶) |
| بهره‌بردار هتل | یک برند هتلداری که نامش ذکر نشده است | هیچ‌یک از منابع بررسی‌شده نامی از آن نمی‌برد |
| قیمت از | چاپ نشده است | USD ۸۳٬۰۰۰ (Realting، ۳ نوامبر ۲۰۲۵)؛ USD ۸۷٬۵۰۰ (geoln.com، ۲ مه ۲۰۲۵)؛ USD ۱۰۲٬۵۰۰ (Korter، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) |
سه مورد از این ردیف‌ها تعیین می‌کنند خریدار به چه چیزی می‌تواند تکیه کند. نخست، تعداد طبقات: ۳۷ طبقه‌ای که سازنده برای برج کوتاه‌تر ذکر کرده با ۳۸ طبقهٔ ویکی‌پدیا یک طبقه تفاوت دارد، و عبارت «۳۷ تا ۵۵» در Korter هر دو برج را در یک ساختمان جمع کرده است. خریدار می‌تواند اسناد پروانهٔ ساخت را که تعداد طبقات را مشخص می‌کنند درخواست کند، و شمارهٔ طبقهٔ خود واحد باید در قرارداد فروش بیاید.
دوم، نشانی. برای گرفتن مستخرج ثبت عمومی به کد کاداستر یا شرح قطعهٔ زمین نیاز است، و دو نام خیابان در گردش است. Korter همچنین یک شمارهٔ کاداستر، 05.23.02.020، را به‌عنوان مشخصهٔ پروژه چاپ کرده است؛ این شماره در اینجا با ثبت عمومی تطبیق داده نشده است و خریدار با دریافت یک مستخرج می‌تواند آن را با قطعهٔ زمین مطابقت دهد.
سوم، سطح پایان‌کار. سازنده می‌گوید آپارتمان‌ها مبله و مجهز تحویل داده می‌شوند، در حالی که یکی از آگهی‌های مشاور املاک در مه ۲۰۲۵ وضعیت «دیوارهای سیاه» را توصیف می‌کند. عبارت سازنده تنها در صورتی الزام‌آور است که قرارداد آن را تکرار کند، بنابراین قرارداد باید محتوای بستهٔ مبلمان را فهرست کند.
سازنده هیچ قیمتی چاپ نکرده است، بنابراین همهٔ ارقام زیر از منابع مستقل است. سه قیمت شروع برای این پروژه ثبت شده است و هر کدام تاریخ و منبعی دارد. این قیمت‌ها یک پیشنهاد واحد را توصیف نمی‌کنند: از سه وب‌سایت متفاوت آمده‌اند و نوع واحدِ پشت دو رقم قدیمی‌تر ذکر نشده است.
| قیمت‌های شروع تاریخ‌دار Orbi Continental Batumi | منبع و تاریخ | نوع واحد ذکر شده است؟ | قیمت هر متر مربع ذکر شده است؟ |
|---|---|---|---|
| USD ۸۳٬۰۰۰ | Realting، آگهی به‌روزشده در ۳ نوامبر ۲۰۲۵ | خیر | خیر |
| USD ۸۷٬۵۰۰ | geoln.com، آگهی منتشرشده در ۲ مه ۲۰۲۵ | خیر | USD ۳٬۵۰۰ برای هر متر مربع |
| USD ۱۰۲٬۵۰۰ | Korter، قیمت‌ها و موجودی تا ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ | استودیو، ۲۵ تا ۳۳ متر مربع | USD ۴٬۱۰۰ برای هر متر مربع |
اگر فقط حساب کنیم، رقم اکتبر ۲۰۲۶ برابر با USD ۱۵٬۰۰۰ بیش از رقم مه ۲۰۲۵ (۱۷٫۱٪) و USD ۱۹٬۵۰۰ بیش از رقم نوامبر ۲۰۲۵ (۲۳٫۵٪) است. ترتیب دو رقم قدیمی‌تر زمانی نیست، چون رقم چاپ‌شده در نوامبر ۲۰۲۵ به اندازهٔ USD ۴٬۵۰۰ از رقم چاپ‌شده در مه ۲۰۲۵ پایین‌تر است. از آنجا که فروشندگان و انواع واحد با هم فرق دارند، این سه عدد صرفاً نشان می‌دهند در هر تاریخ چه چیزی چاپ شده است و روند قیمت هیچ واحد مشخصی را توصیف نمی‌کنند.
جدول Korter قیمت‌های اکتبر ۲۰۲۶ را به تفکیک نوع واحد آورده است. هر قیمت «از» با یک بازهٔ متراژ جفت شده است و همان نرخ USD ۴٬۱۰۰ برای هر متر مربع در مقابل هر سه نوع چاپ شده است.
| جدول متراژ و قیمت Korter (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) | بازهٔ متراژ (متر مربع) | قیمت از (USD) | نرخ چاپ‌شده (USD برای هر متر مربع) |
|---|---|---|---|
| استودیو | ۲۵ تا ۳۳ | ۱۰۲٬۵۰۰ | ۴٬۱۰۰ |
| ۲اتاقه | ۳۸ تا ۴۵ | ۱۵۵٬۸۰۰ | ۴٬۱۰۰ |
| ۳اتاقه | ۶۰ | ۲۴۶٬۰۰۰ | ۴٬۱۰۰ |
| پنت‌هاوس | فهرست نشده | فهرست نشده | فهرست نشده |
این جدول را می‌توان آزمود. سه قیمت «از» برابر است با USD ۴٬۱۰۰ ضربدر کوچک‌ترین متراژ در هر بازه: ۲۵ متر مربع، USD ۱۰۲٬۵۰۰ می‌شود؛ ۳۸ متر مربع، USD ۱۵۵٬۸۰۰؛ و ۶۰ متر مربع، USD ۲۴۶٬۰۰۰. گذار از استودیو به کارت «از» واحد ۲اتاقه ۱۳ متر مربع و USD ۵۳٬۳۰۰ اضافه می‌کند، و گذار به کارت واحد ۳اتاقه ۲۲ متر مربع و USD ۹۰٬۲۰۰ اضافه می‌کند؛ هر دو دقیقاً به ازای هر متر مربع افزوده USD ۴٬۱۰۰ می‌شوند.
چاپ قدیمی‌تر geoln.com ساختار مشابهی دارد: USD ۳٬۵۰۰ برای هر متر مربع در یک واحد ۲۵ متر مربعی می‌شود USD ۸۷٬۵۰۰.
این محاسبه نشان می‌دهد قیمت‌های «از» با یک نرخ واحد که بر کوچک‌ترین واحد هر نوع اعمال شده سازگار است. اینکه این نرخ چگونه بر واحدهای دیگر اعمال می‌شود را نشان نمی‌دهد و منبع هم نمی‌گوید که اعمال می‌شود یا نه. نه نرخ و نه فهرست قیمت تک‌تک واحدها در صفحهٔ سازنده نیست، پس خریدار به فهرست قیمتی با شمارهٔ واحد، طبقه و متراژ نیاز دارد.
| محاسبهٔ قیمت (بر پایهٔ ارقام چاپ‌شده) | نتیجه |
|---|---|
| قیمت استودیو در اکتبر ۲۰۲۶ منهای رقم چاپ‌شده در مه ۲۰۲۵ | USD ۱۵٬۰۰۰ (۱۷٫۱٪ بیشتر از USD ۸۷٬۵۰۰) |
| قیمت استودیو در اکتبر ۲۰۲۶ منهای رقم چاپ‌شده در نوامبر ۲۰۲۵ | USD ۱۹٬۵۰۰ (۲۳٫۵٪ بیشتر از USD ۸۳٬۰۰۰) |
| نرخ چاپ‌شدهٔ Korter منهای geoln.com | USD ۶۰۰ برای هر متر مربع (USD ۴٬۱۰۰ در برابر USD ۳٬۵۰۰؛ ۱۷٫۱٪ بالاتر) |
| قیمت «از» استودیو به لاری با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر USD | GEL ۲۶۵٬۹۷۷ (USD ۱۰۲٬۵۰۰ ضربدر ۲٫۵۹۴۹) |
| قیمت «از» واحد ۲اتاقه به لاری | GEL ۴۰۴٬۲۸۵ (USD ۱۵۵٬۸۰۰ ضربدر ۲٫۵۹۴۹) |
| قیمت «از» واحد ۳اتاقه به لاری | GEL ۶۳۸٬۳۴۵ (USD ۲۴۶٬۰۰۰ ضربدر ۲٫۵۹۴۹) |
| طبقات بالای پودیوم، به شرطی که ۵۵ و ۳۷ طبقه شامل هفت طبقهٔ پودیوم باشد | ۴۸ و ۳۰، که در مجموع ۷۸ طبقه می‌شود |
| ۱٬۷۰۰ واحد روی ۷۸ طبقه (فقط برای نمونه) | حدود ۲۱٫۸ واحد در هر طبقه؛ صفحه نمی‌گوید ۱٬۷۰۰ شامل اتاق‌های هتل هست یا نه و نمی‌گوید شمار طبقات پودیوم را هم در بر می‌گیرد یا نه |
estate-georgia.ge اضافه می‌کند که قیمت میانه برای محلهٔ باتومی قدیم و ساحل USD ۴٬۸۶۰ برای هر متر مربع است، در برابر USD ۴٬۱۰۰ برای هر متر مربع برای این پروژه، که ۱۵٫۶٪ پایین‌تر است؛ صفحه نمی‌گوید این میانه چه چیزی را در بر می‌گیرد. برای زمینهٔ گسترده‌تر، راهنمای قیمت هر متر مربع آپارتمان در باتومی داده‌های منتشرشدهٔ قیمت هر متر مربع را برای این شهر گردآوری کرده است. شاخص فصلی قیمت اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) فقط ملک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد، بنابراین انتشار آن شاخص رسمی باتومی را برای مقایسه به دست نمی‌دهد.
مستندترین واقعیت دربارهٔ این پروژه آغاز آن است. مقالهٔ ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ سازنده می‌گوید مراسم رسمی معرفی در باتومی با حضور اعضای دولت گرجستان برگزار شد، نخست‌وزیر سخنرانی کرد و مراسم با گذاشتن یک کپسول نمادین در پی ساختمان پایان یافت. Frontnews Georgia همان مراسم را در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ گزارش کرد و آن را به همان روز چهارشنبه نسبت داد، و Trend.az آن را در ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵ گزارش کرد و افزود که وزیر اقتصاد و توسعهٔ پایدار نیز حضور داشته است.
هر سه منبع میزان سرمایه‌گذاری را USD ۳۰۰ میلیون و پروژه را دو آسمان‌خراش اعلام کرده‌اند. ارقام اشتغال به مقام‌های رسمی نسبت داده شده است: حدود ۱٬۵۰۰ نفر در زمان ساخت و حدود ۲٬۰۰۰ نفر پس از بهره‌برداری از مجتمع. Frontnews و مقالهٔ سازنده ۲٬۰۰۰ را شغل دائمی توصیف می‌کنند، در حالی که Trend رقم وزیر را شغل مستقیم و غیرمستقیم گزارش می‌کند. اینها اظهاراتی است که در یک مراسم بیان شده و ارقام برگرفته از سند کار یا طرح‌ریزی نیست.
مقالهٔ سازنده برج‌ها را میزبان «هتل‌های پنج‌ستاره» و آپارتمان و پنت‌هاوس توصیف می‌کند و می‌گوید مجتمع را یک برند هتلداری مدیریت خواهد کرد، اما نامی از آن نمی‌برد. این مقاله تاریخ تکمیلی چاپ نکرده است و صفحهٔ پروژه نیز چنین نکرده است. ارقام تاریخ‌دار تحویل که وجود دارد از منابع مستقل است و جدول زیر آن‌ها را با تاریخ چاپ هر کدام ارائه می‌دهد.
| رقم تحویل یا وضعیت | منبع و تاریخ | عبارت به‌کاررفته |
|---|---|---|
| آغاز ساخت در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ | مقالهٔ Orbi، Frontnews، Trend (۱۷ و ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵) | مراسم همراه با کپسول بنیان |
| در دست ساخت | Korter، قیمت‌ها تا ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶؛ عکس‌های ساخت‌وساز با تاریخ مه ۲۰۲۵ تا اکتبر ۲۰۲۶ | «۱ ساختمان در دست ساخت است» |
| دسامبر ۲۰۲۸ | آگهی geoln.com، منتشرشده در ۲ مه ۲۰۲۵ | «پایان کار» در دسامبر ۲۰۲۸ |
| ۲۰۲۸ | estate-georgia.ge، بدون تاریخ | تکمیل «برنامه‌ریزی‌شده برای ۲۰۲۸» |
| TBA | فهرست بلندترین ساختمان‌های ویکی‌پدیا، ویرایش ۸ نوامبر ۲۰۲۶ | زمان تکمیل برآوردی برای هر دو برج «TBA» نشان داده شده است |
| تکمیل‌شده | Realting، به‌روزرسانی ۳ نوامبر ۲۰۲۵ | خانهٔ سال ساخت عبارت «تکمیل‌شده» را نشان می‌دهد |
| دوربین زنده | صفحهٔ دوربین‌های زندهٔ سازنده، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | Orbi Millennium، Avant-garde by Orbi و Orbi Bakuriani را فهرست می‌کند؛ Orbi Continental در آن نیست |
از کلنگ‌زنی تا دسامبر ۲۰۲۸ مدت ۳۹ ماه است، و از کلنگ‌زنی تا تاریخ این بررسی کمی بیش از ۱۳ ماه گذشته است. اینها فاصلهٔ میان تاریخ‌های چاپ‌شده است و دربارهٔ میزان پیشرفت ساخت چیزی نمی‌گویند؛ Korter مجموعه‌ای عکس از نقطه‌های ثابت منتشر می‌کند که از مه ۲۰۲۵ تا اکتبر ۲۰۲۶ تاریخ دارد و تنها سابقهٔ پیشرفت کار است که پیدا شد. صفحهٔ سازنده نه درصد پیشرفت می‌دهد و نه برنامهٔ زمان‌بندی ساخت.
برای خریدار، تاریخ تحویلی که اهمیت دارد همان است که در قرارداد نوشته می‌شود، به‌همراه اینکه اگر رعایت نشود چه می‌شود و اینکه «تحویل» برای یک واحد مبله چه معنایی دارد: تحویل کلید، صورت‌جلسهٔ تحویل امضاشده یا ثبت ملک. راهنمای املاک پیش‌فروش (off-plan) در باتومی توضیح می‌دهد خریدهای مرحله‌ای از سازندگان در ساحل معمولاً چگونه ساختار می‌یابند.
باتومی مرکز اداری جمهوری خودمختار آجارا و شهری بندری در ساحل جنوب‌شرقی دریای سیاه است که طبق صفحهٔ اداره ملی گردشگری گرجستان (GNTA) دربارهٔ باتومی حدود ۳۵۰ کیلومتر با پایتخت فاصله دارد. انتشار آماری جمعیت از سوی اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) جمعیت آجارا را در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ برابر با ۴۱۳٫۲ هزار نفر اعلام می‌کند که ۲۷۹٫۹ هزار نفر از آن‌ها در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند؛ این رقم ۱۰٫۵٪ از جمعیت ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفری گرجستان است (محاسبه‌شده). این انتشار رقمی برای باتومی به‌تنهایی نمی‌دهد.
سازنده مجتمع را نزدیک خیابان روستاوی، دریاچهٔ نوریگلی و پارک ۶ می قرار می‌دهد. راهنمای گردشگری دفتر گردشگری آجارا، Visit Ajara، این پارک را در مدخل پارک مرکزی باتومی (پارک ۶ می) توصیف می‌کند: نخستین باغ شهری باتومی که ساخت آن در سال ۱۸۸۱ در سمت جنوب‌شرقی دریاچه آغاز شد، با یک دلفیناریوم و یک باغ‌وحش در محدودهٔ خود و هتل‌ها، رستوران‌ها و کافه‌هایی در پیرامونش.
مدخل دریاچهٔ نوری در همان راهنما (این دریاچه به شکل نوریگلی هم نوشته می‌شود) مساحت پارک را امروز ۱۶۵٬۰۰۰ متر مربع اعلام می‌کند و می‌گوید دریاچه نزدیک ساحل دریای سیاه قرار دارد و با یک کانال به دریا وصل شده بوده است.
عبارت سازنده دربارهٔ ساحل این است که محل پروژه «در امتداد منطقهٔ موسوم به مایل طلایی» قرار دارد. مدخل بلوار باتومی در راهنمای گردشگری طول بلوار را ۷ کیلومتر اعلام می‌کند، در بخش تاریخی شهر و در امتداد دریا، و یادآوری می‌کند که از سال ۱۹۸۷ بنای ملی هنر باغ و پارک گرجستان است. اینکه ساختمان نسبت به این بلوار کجا قرار دارد در صفحهٔ سازنده نیامده است، و دو نشانی متفاوتی که در بخش ۲ آمد نام دو خیابان متفاوت را ذکر می‌کنند.
دربارهٔ حمل‌ونقل، صفحهٔ فرودگاه دربارهٔ رفت‌وآمد یک اتوبوس شهرداری به شمارهٔ ۱۰ را در مسیر ثابت فرودگاه تا مرکز شهر توصیف می‌کند و از تاکسی‌ها در بیرون ترمینال نام می‌برد، با زمان رانندگی حدود ۱۰ تا ۱۵ دقیقه تا مرکز.
توضیح Korter دربارهٔ ساختمان یک ایستگاه اتوبوس در ۵۰ متری را اضافه می‌کند و می‌گوید اتوبوس‌های ۱، ۱۰ و 10A هر ۱۰ دقیقه حرکت می‌کنند؛ این پورتال همچنین تله‌کابین آرگو (Argo)، بندر دریایی و پایانهٔ قدیمی اتوبوس را در شعاع ۳ کیلومتر فهرست کرده است. اینها اظهارات پورتال است و در اینجا راستی‌آزمایی نشده است.
صفحهٔ سازنده فاصله‌ای نمی‌دهد، به همین دلیل جدول زیر فاصلهٔ نقاط شاخص را فهرست می‌کند که از روی موقعیت شیء ساختمانی «Orbi Continental» در OpenStreetMap در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ محاسبه شده است. این موقعیت تقریبی ترسیم‌شده است و نه قطعهٔ نقشه‌برداری‌شده، و ارقام مسیر جاده‌ای از سرویس مسیریابی عمومی OSRM در شرایط ترافیک روان به دست آمده است. این فاصله‌ها از همان نقطهٔ ترسیم‌شده اندازه‌گیری شده‌اند، پس فاصلهٔ پیاده‌روی واقعی از یک ورودی مشخص فرق خواهد داشت.
| مکان‌ها و فاصله‌های نزدیک Orbi Continental Batumi | چیست | خط مستقیم (محاسبه‌شده) | مسیر جاده‌ای (OSRM، ترافیک روان) | منبع |
|---|---|---|---|---|
| دریاچهٔ نوریگلی | دریاچه‌ای در پارک ۶ می | ۰٫۲۰ کیلومتر | ۰٫۸۱ کیلومتر، ۲ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM؛ Visit Ajara |
| Batumi Mall | مرکز خرید در خیابان گورگیلادزه | ۰٫۷۲ کیلومتر | ۱٫۰۳ کیلومتر، ۲ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| دریاچهٔ آرداگانی | دریاچه‌ای در محدودهٔ خیمشیاشویلی (OpenStreetMap) | ۱٫۲۱ کیلومتر | ۱٫۳۱ کیلومتر، ۳ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| تله‌کابین آرگو (Argo)، ایستگاه پایین | ایستگاه تله‌کابین که نزدیک انتهای بندری ساحل‌بند ترسیم شده است | ۲٫۵۸ کیلومتر | ۵٫۴۵ کیلومتر، ۹ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| بندر دریایی باتومی | محدودهٔ بندر | ۲٫۹۰ کیلومتر | ۶٫۴۹ کیلومتر، ۱۲ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| ایستگاه مرکزی راه‌آهن باتومی | ایستگاه مسافری | ۴٫۵۶ کیلومتر | ۷٫۰۱ کیلومتر، ۱۰ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM |
| فرودگاه بین‌المللی باتومی | فرودگاه | ۴٫۸۱ کیلومتر | ۶٫۱۷ کیلومتر، ۱۰ دقیقه | OpenStreetMap؛ OSRM؛ صفحهٔ رفت‌وآمد |
| فاصله تا دریا | خط ساحل | سازنده منتشر نکرده است | Korter و estate-georgia.ge عدد ۵۰ متر را چاپ کرده‌اند | Korter؛ estate-georgia.ge |
الگوی جدول این است: پیاده‌روی کوتاه تا دریاچه و پارک، یک مرکز خرید در حدود یک کیلومتری، و مراکز حمل‌ونقل در فاصلهٔ پنج تا هفت کیلومتری با خودرو. ارقام جاده‌ای از ارقام خط مستقیم بیشترند چون مسیرها از شبکهٔ خیابان‌ها پیروی می‌کنند. برای زمینهٔ بازار، صفحهٔ شهر باتومی و صفحهٔ کشور گرجستان را ببینید.
توصیف سازنده سه لایه دارد: یک پودیوم، دو برج بالای آن، و یک شرکت مدیریت. پودیوم «زیرساخت در مقیاس بزرگ» را در هفت طبقهٔ نخست در خود جای داده است، و نمادهای امکانات در صفحه فهرستی می‌دهند بی‌آنکه بگویند اداره‌کنندهٔ هر مورد کیست، ابعادش چقدر است یا ساکنان با همان شرایط عموم به آن دسترسی دارند یا نه.
کازینو، سالن مراسم، مرکز خرید و فضاهای همایش کاربری‌های تجاری هستند و صفحه نمی‌گوید که آن‌ها در مالکیت سازنده‌اند، به اشخاص ثالث اجاره داده می‌شوند یا بخشی از هتل‌اند.
| گروه امکانات | به‌صورتی که در صفحهٔ سازنده فهرست شده است | اداره‌کننده، ابعاد، دسترسی یا هزینه منتشر شده است؟ |
|---|---|---|
| خوردنی و نوشیدنی | رستوران‌ها و کافه‌ها | خیر |
| کسب‌وکار | فضاهای همایش و دفاتر اداری؛ سالن مراسم | خیر |
| خرده‌فروشی و قمار | مرکز خرید؛ کازینو | خیر |
| تندرستی | اسپا و استخرهای شنا | خیر |
| پارکینگ | پارکینگ (Korter: پارکینگ زیرزمینی) | تعداد جایگاه‌ها منتشر نشده است |
| امنیت و پذیرش | مدیریت امنیت و ایمنی در میان خدمات شرکت مدیریت فهرست شده است؛ Korter دوربین مداربسته ۲۴ ساعته در ۷ روز هفته، پذیرش و لابی را فهرست کرده است | دامنه و تعداد کارکنان منتشر نشده است |
| هتل | به گفتهٔ مقالهٔ سازنده، هتل‌های پنج‌ستاره در برج‌ها؛ مدیریت با یک برند هتلداری که نامش ذکر نشده است | برند، مدت قرارداد و تعداد اتاق‌ها منتشر نشده است |
شرکت مدیریت در چهار بند توصیف شده است. خدمات ۲۴ ساعته در ۷ روز هفته شامل نظافت و نگهداری آپارتمان‌ها و فضاهای مشترک، به‌علاوهٔ امنیت و ایمنی است. پشتیبانی حقوقی شامل مسائل مالیاتی، گزارش‌دهی و رعایت مقررات محلی است. مدیریت مستأجران شامل یافتن مستأجر، پذیرش ورود و خروج، و ارتباط با مهمانان است. عملیات فصلی شامل رسیدگی به تغییرات تقاضا در طول سال است.
صفحه نام این شرکت را نمی‌آورد، نمی‌گوید استفاده از آن برای مالک اختیاری است یا اجباری، و نه هزینه، نه مدت قرارداد و نه سرنوشت واحدی را که در آن ثبت‌نام نشده بیان می‌کند. همچنین هیچ رقمی برای اشغال یا درآمد نمی‌دهد و بند صفحه دربارهٔ اشغال در اینجا بازگو نمی‌شود. اینکه آیا می‌توان واحد را در ساختمانی با مدیریت هتلی به‌صورت روزانه اجاره داد به قرارداد و مقررات گرجستان بستگی دارد، و راهنمای اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی مقررات اجاره را با لحنی بی‌طرف خلاصه می‌کند.
برای خریدار، این خلأها پرسش‌هایی دربارهٔ آنچه خرید شامل آن می‌شود پدید می‌آورند. قرارداد مشخص می‌کند چه حقوقی بر بخش‌های مشترک ساختمان همراه هر واحد است و چگونه مدیریت می‌شوند. شارژ خدمات، سهم از بخش‌های مشترک و شیوهٔ تقسیم هزینه‌ها میان هتل و انجمن مالکان در صفحه نیامده است؛ جای آن‌ها قرارداد فروش و مقررات مدیریت ساختمان است.
صفحهٔ سازنده مراحل خرید را چاپ نکرده است، پس ترتیب زیر از قانون گرجستان و از هزینه‌های منتشرشدهٔ اداره ثبت برگرفته شده است. ماده ۱۸۳ قانون مدنی می‌گوید برای تملک یک مال غیرمنقول، معامله باید کتبی باشد و حق مالکیت تملک‌کننده باید در ثبت عمومی (Public Registry) ثبت شود. بنابراین مالکیت با ثبت پدید می‌آید، و پرداخت پول یا تحویل کلید آن را ایجاد نمی‌کند.
خریدار خارجی تحت همان مقررات قانون مدنی که شهروندان امضا می‌کنند قرارداد می‌بندد. تنها دسته‌ای که تابعیت در آن اهمیت دارد زمین کشاورزی است که قانون ارگانیک (Organic Law) مالکیت زمین کشاورزی آن را در ماده ۴ محدود کرده است، و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی را بررسی می‌کند و نحوهٔ خرید ملک در گرجستان توالی معمول مراحل را ارائه می‌دهد.
هزینه‌های اداره ثبت به مدتی که انتخاب می‌شود بستگی دارد و نه به قیمت. صفحهٔ هزینه‌های آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) مبلغ GEL ۱۵۰ را برای ثبت تغییر حق ظرف ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ را ظرف ۱ روز کاری و GEL ۳۵۰ را در همان روز تسلیم مدارک فهرست کرده است. با نرخ رسمی GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر USD، این مبالغ حدود USD ۵۷٫۸، USD ۱۰۴٫۱ و USD ۱۳۴٫۹ می‌شود.
همین صفحه ثبت تعهد مربوط به حق مالکیت را با همان سه هزینه فهرست کرده است، که دسته‌ای است که قرارداد مربوط به واحد هنوز ساخته‌نشده ممکن است زیر آن قرار گیرد؛ قرارداد و اداره ثبت تأیید می‌کنند کدام مورد اعمال می‌شود.
خریداری که در خارج از کشور است دو راه عملی دارد: وکالت‌نامه‌ای که برای استفاده در گرجستان تأیید (قانونی) شده باشد، یا سرویس قرارداد هوشمند (smart-contract) خود اداره ثبت که حقوق مالکیت اموال غیرمنقول را به‌صورت آنلاین از طریق یک جلسهٔ مجازی رزروشده ثبت می‌کند. گرجستان در سال ۲۰۰۶ به کنوانسیون آپوستیل پیوست، و جدول وضعیت کنفرانس لاهه دربارهٔ حقوق بین‌الملل خصوصی لازم‌الاجرا شدن آن را در ۱۴ مه ۲۰۰۷ نشان می‌دهد. راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها در گرجستان جنبهٔ تأمین مالی را پوشش می‌دهد.
| مرحله | چه کسی | زمان و هزینهٔ معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| درخواست کتبی فهرست قیمت، نقشهٔ واحد و پیش‌نویس قرارداد | خریدار، سازنده | سازنده منتشر نکرده است | صفحهٔ سازنده |
| مستخرج ثبت عمومی برای قطعهٔ زمین | خریدار، NAPR | GEL ۲۰ برای ۱ روز کاری، GEL ۱۳ آنلاین؛ GEL ۲۶ اضافه برای انگلیسی | صفحهٔ خدمات اطلاعاتی |
| تطبیق کد کاداستر با مستخرج | خریدار، وکیل | Korter عدد 05.23.02.020 را چاپ کرده است؛ با ثبت تطبیق داده نشده است | Korter |
| امضای قرارداد کتبی | خریدار، سازنده | تاریخ و شرایط در قرارداد تعیین می‌شود؛ منتشر نشده است | ماده ۱۸۳ قانون مدنی |
| پرداخت طبق جدول زمانی | خریدار | جدول زمانی منتشر نشده است | صفحهٔ سازنده |
| ثبت حق یا تعهد | خریدار، NAPR | GEL ۱۵۰ ظرف ۴ روز کاری، GEL ۲۷۰ ظرف ۱ روز کاری، GEL ۳۵۰ در همان روز | صفحهٔ هزینه‌های NAPR |
| امضای از راه دور، در صورت نیاز | خریدار، NAPR | جلسهٔ مجازی رزروشده؛ آپوستیل برای گرجستان از ۱۴ مه ۲۰۰۷ لازم‌الاجراست | سرویس قرارداد هوشمند (smart-contract)؛ جدول وضعیت |
| درخواست اجازهٔ اقامت، در صورت تمایل | آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) | GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ برای تصمیم‌گیری در روز ۳۰ام، ۲۰ام یا ۱۰ام تقویمی | صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) |
مالیات بر دارایی اشخاص حقیقی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. قانون مالیات (Tax Code) تلفیقی در matsne.gov.ge قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان تاریخ را در میان اصلاحیه‌های خود فهرست می‌کند و متن آن اکنون به این شرح است. ماده ۲۰۲(۵) نرخ مالیات بر دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، را حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین می‌کند. ماده ۲۰۶(۱)(a) آن را معاف می‌کند اگر درآمد خانواده در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد.
خلاصهٔ مالیاتی و حقوقی EY Georgia برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر معافیت را گزارش می‌کند و می‌گوید آستانهٔ قبلی GEL ۴۰٬۰۰۰ بوده است. راهنماهایی که پیش از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ نوشته شده‌اند هنوز گروه‌بندی‌های قدیمی را دارند و دیگر با قانون هم‌خوان نیستند.
برای نمونه، قیمت «از» استودیو، USD ۱۰۲٬۵۰۰، با نرخ رسمی GEL ۲٫۵۹۴۹ برای هر USD برابر با GEL ۲۶۵٬۹۷۷ است، و بازهٔ ۰٫۸٪ تا ۱٪ مندرج در قانون، اگر بر آن ارزش اعمال شود، سالانه GEL ۲٬۱۲۸ تا GEL ۲٬۶۶۰ خواهد بود؛ ارزش بازار مورد استفاده و آزمون درآمد خانواده موردبه‌مورد تعیین می‌شود.
ماده ۲۰۱ املاک «از جمله ساختمان نیمه‌کاره» متعلق به شخص حقیقی را در بر می‌گیرد، و اینکه خریدار تحت قرارداد پیش از تکمیل چه زمانی مالک به‌شمار می‌آید پرسشی است که به قرارداد و سابقهٔ ثبت مربوط می‌شود.
صفحهٔ مالیات بر دارایی سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) مهلت اظهارنامه را ۱ نوامبر و مهلت پرداخت را ۱۵ نوامبر تعیین می‌کند که اگر آن تاریخ روز تعطیل باشد به روز کاری بعد منتقل می‌شود؛ ماده ۲۰۵ قانون نیز همین را می‌گوید.
درآمد اجارهٔ شخص حقیقی از فضای مسکونی در صورتی که کسوراتی اعمال نشود ۵٪ مالیات دارد (ماده ۸۱(۲)) و نرخ عمومی ۲۰٪ است (ماده ۸۱(۱)). مازاد درآمد در فروش ۵٪ مالیات دارد (ماده ۸۱(۳))، و مازاد حاصل از آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است (ماده ۸۲(۱)(f.a)). مراحل ثبت و ارائهٔ این مالیات در راهنمای مالیات بر دارایی در گرجستان بیان شده است.
برای اقامت، صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) یک اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای فرد خارجی دارای مالکیت مال غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، که ارزیاب دارای گواهی تعیین کرده باشد، و یک اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی با ارزش بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰ فهرست می‌کند.
این آستانه در قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت (ماده ۱۵(j)) با همین عبارت‌ها آمده است. آزمون، ارزش‌گذاری ارزیاب است و قیمت قرارداد ملاک نیست. راهنمای اجازهٔ اقامت روند فعلی را بیان می‌کند.
| قیمت چاپ‌شده در برابر قاعدهٔ اقامت | قیمت چاپ‌شده (USD) | در برابر USD ۱۵۰٬۰۰۰ (GEL ۳۸۹٬۲۳۵) |
|---|---|---|
| قیمت «از» استودیو (Korter، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) | ۱۰۲٬۵۰۰ | پایین‌تر |
| قیمت «از» واحد ۲اتاقه (Korter، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) | ۱۵۵٬۸۰۰ | بیشتر است |
| قیمت «از» واحد ۳اتاقه (Korter، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) | ۲۴۶٬۰۰۰ | بیشتر است |
| قیمت‌های قدیمی‌تر استودیو (USD ۸۳٬۰۰۰ و USD ۸۷٬۵۰۰) | ۸۳٬۰۰۰؛ ۸۷٬۵۰۰ | پایین‌تر |
این جدول قیمت‌های چاپ‌شده را با رقم قانونی مقایسه می‌کند و ارزش‌گذاری ارزیاب را پیش‌بینی نمی‌کند. در بخش تأمین مالی، صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان (NBG) سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارزی تعیین می‌کند، و سقف نسبت پرداخت به درآمد را ۲۵٪ (لاری) یا ۲۰٪ (ارز خارجی) برای درآمد ماهانهٔ خالص زیر GEL ۱٬۵۰۰ تعیین کرده که از GEL ۱٬۵۰۰ به بالا به ۵۰٪ و ۳۰٪ می‌رسد.
ماشین‌حساب Korter در صفحهٔ پروژه یک وام بانک TBC Bank با نرخ اسمی «از ۷٫۴٪» وابسته به Term SOFR را نشان می‌دهد، به‌عنوان رقمی تقریبی و حداقلی. سازنده طرح اقساطی چاپ نمی‌کند و هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوادهٔ سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a) قانون مالیات: matsne.gov.ge؛ صفحهٔ مالیات بر دارایی |
| درآمد اجاره، شخص حقیقی | ۵٪ بر اجارهٔ مسکونی بدون کسورات؛ نرخ عمومی ۲۰٪ | ماده ۸۱(۱)-(۲) قانون مالیات: matsne.gov.ge |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است؛ مازاد آپارتمان مسکونی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است | مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a) قانون مالیات: matsne.gov.ge |
| نرخ مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | ۱۸٪؛ اینکه قیمت شامل VAT هست یا نه شرط قرارداد است | ماده ۱۶۶ قانون مالیات: matsne.gov.ge |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL، که ارزیاب دارای گواهی تعیین می‌کند | صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA)؛ قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک با ارزش بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL | صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری)، ۷۰٪ (ارز خارجی)؛ نسبت پرداخت به درآمد بر حسب گروه درآمد | صفحهٔ PTI و LTV |
| نرخ ارز مورد استفاده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی نشان‌داده‌شده برای ۹ نوامبر ۲۰۲۶ | نرخ رسمی ارز |
از آنجا که صفحهٔ سازنده موارد بسیاری را منتشر نکرده است، فهرست زیر هر خلأ این پروژه را به سندی یا پاسخی تبدیل می‌کند که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت درخواست کند. برخی از این موارد در فرم رزرو خواهند آمد و بقیه در قرارداد فروش.
جدول شش پروژهٔ Orbi Group را در سبد گرجستان این سایت، با وضعیت و مهم‌ترین اطلاعات منتشرشدهٔ هر کدام، فهرست می‌کند. صفحه‌های پروژه‌ها قیمت‌های اندکی چاپ می‌کنند و ارقامی که وجود دارد از مقاله‌ها، پورتال‌ها و مشاوران املاک می‌آید و تاریخ خاص خود را دارد. این موارد رتبه‌بندی نشده‌اند.
| پروژه | شهر و محله | وضعیت به‌صورت منتشرشده | اطلاعات منتشرشده |
|---|---|---|---|
| Orbi Millennium Batumi | باتومی، نیو بلوار | در دست ساخت؛ سازنده آن را در صفحهٔ دوربین زنده فهرست کرده است | چهار بلوک، سه بلوک مسکونی و یک بلوک تجاری؛ قیمت‌های چاپ‌شده USD ۱۸٬۷۵۰ (مقالهٔ orbi.ge)، USD ۱۹٬۳۲۰ (geoln.com، ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵) و USD ۳۹٬۰۰۰ (یک مشاور املاک)؛ تحویل چاپ‌شده دسامبر ۲۰۲۷ (geoln.com) و سپتامبر ۲۰۲۷ (یک مشاور املاک) |
| Orbi City Batumi | باتومی، خیابان خیمشیاشویلی | چهار خانه از پنج خانه تحویل شده است و آخرین خانه تا سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶ موعد دارد (Korter، ۳ نوامبر ۲۰۲۶) | مجموع واحدها ۱۰٬۸۰۰، ۱۱٬۵۰۰، ۶٬۰۰۰، ۵٬۰۰۰ و ۴٬۵۰۰ چاپ شده است؛ متراژ به گفتهٔ سازنده ۲۷ تا ۷۹ متر مربع |
| Orbi Continental Batumi (همین صفحه) | باتومی، روستاوی و دریاچهٔ نوریگلی | در دست ساخت؛ آغاز در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ | ۱٬۷۰۰ واحد، ۲۵ تا ۶۰ متر مربع؛ استودیوهای Korter از USD ۱۰۲٬۵۰۰ (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Central Park Towers Tbilisi | تفلیس، سابورتالو | در دست ساخت (Korter) | تعداد واحدها ۱٬۱۵۰ (سازنده) و ۱٬۳۹۴ (Korter) چاپ شده است؛ تحویل چاپ‌شده سپتامبر ۲۰۲۷ (مقالهٔ سازنده، ۱۷ آوریل ۲۰۲۶) و سه‌ماههٔ ۳ سال ۲۰۲۷ (Korter) |
| Avenue by Orbi Batumi | باتومی، محدودهٔ خیابان قهرمانان | در دست ساخت (Korter) | ۳۲ طبقه، ۲۶ تا ۷۳ متر مربع به گفتهٔ سازنده؛ تحویل در سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶ به نقل از Korter |
| Orbi City Mall Batumi | باتومی، پودیوم Orbi City | کارت می‌گوید در ۲۰۲۶ افتتاح شده است؛ فضای تجاری برای فروش | قیمت، متراژ یا فهرست مستأجران منتشر نشده است |
پروژه‌ها از نظر شکل با هم فرق دارند. این پروژه و Central Park Towers مجتمع‌های هتلی و آپارتمانی دوبرجی در دست ساخت هستند، Orbi City تا حدی تحویل داده شده است، و دو ردیف آخر صفحه‌های «به‌زودی» با جزئیات اندک منتشرشده‌اند. برای این پروژه سابقهٔ عمومی شامل یک مراسم کلنگ‌زنی تاریخ‌دار در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ است. برای بازار گسترده‌تر صفحهٔ کشور گرجستان را ببینید.
Orbi Group در صفحهٔ دربارهٔ ما خود را شرکت توسعه‌دهندهٔ املاک در گرجستان و اروپا معرفی می‌کند که در املاک سرمایه‌گذاری تخصص دارد. این صفحه ۲۸ سال یا بیشتر فعالیت، ۴ میلیون متر مربع یا بیشتر فضای پروژه‌های تکمیل‌شده، ۵۵ دفتر در سراسر جهان و بیش از ۱۲٬۰۰۰ کارمند را بیان می‌کند؛ اینها ارقام خود سازنده است و این راهنما آن‌ها را راستی‌آزمایی نمی‌کند. صفحهٔ سازندهٔ Korter می‌گوید این شرکت از سال ۱۹۹۸ ساخت‌وساز می‌کند و تا ۹ نوامبر ۲۰۲۶ هفت پروژهٔ جاری و چهارده پروژهٔ تکمیل‌شده را فهرست کرده است.
بخش تماس این گروه دفترهایی را در گرجستان (تفلیس و باتومی)، آلمان، لهستان، قزاقستان، ترکیه، آذربایجان و روسیه نام می‌برد. فهرست پروژه‌های آن شامل مجتمع‌های باتومی است که در بخش ۱۰ مقایسه شدند و یک مجتمع برجی در تفلیس. برای Orbi Continental، سازنده آغاز پروژه را در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ با سرمایه‌گذاری USD ۳۰۰ میلیون اعلام کرد.
این راهنما جوایز، تعداد بازدیدکنندگان، اشغال یا اظهارات مربوط به کشورهای سرمایه‌گذار در صفحه‌های سازنده را تکرار نمی‌کند، زیرا هیچ‌یک با نام نهادی، سالی یا روشی همراه نیست. طرف قرارداد برای یک واحد در اسناد فروش نام برده می‌شود، و سایت سازنده جای اطلاعات تماس است.
این یک مجتمع هتلی و آپارتمانی دوبرجی است که Orbi Group آن را در ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ در ساحل باتومی، نزدیک خیابان روستاوی، دریاچهٔ نوریگلی و پارک ۶ می، آغاز کرد. صفحهٔ سازنده ۱٬۷۰۰ واحد با متراژ ۲۵ تا ۶۰ متر مربع، همگی مبله، را در برج‌هایی با ۵۵ و ۳۷ طبقه روی یک پودیوم مشترک فهرست کرده است، با پنت‌هاوس در دو طبقهٔ بالایی. این صفحه قیمت، تاریخ تحویل یا طرح پرداختی چاپ نمی‌کند.
سازنده محل آن را نزدیک خیابان روستاوی، دریاچهٔ نوریگلی و پارک ۶ می اعلام می‌کند و نشانی خیابانی چاپ نکرده است. Korter و estate-georgia.ge عبارت Shota Rustaveli St 40a را چاپ کرده‌اند، در حالی که geoln.com و متن توضیحات صفحهٔ Korter عبارت Egnate Ninoshvili St 39 را چاپ می‌کنند. مستخرج ثبت عمومی برای قطعهٔ زمین، که با کد کاداستر موجود در قرارداد تطبیق داده شود، نشان می‌دهد کدام توصیف برای واحدی که خریداری می‌شود صدق می‌کند.
سازنده قیمتی چاپ نکرده است. قیمت‌های چاپ‌شده در منابع مستقل عبارت‌اند از USD ۸۷٬۵۰۰ (geoln.com، ۲ مه ۲۰۲۵)، USD ۸۳٬۰۰۰ (Realting، ۳ نوامبر ۲۰۲۵) و استودیوها از USD ۱۰۲٬۵۰۰ برای ۲۵ تا ۳۳ متر مربع (Korter، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶)، با واحدهای ۲اتاقه از USD ۱۵۵٬۸۰۰ و واحدهای ۳اتاقه از USD ۲۴۶٬۰۰۰. Korter عدد USD ۴٬۱۰۰ برای هر متر مربع را برای هر سه نوع چاپ می‌کند. اینها قیمت‌های شروع منابع مستقل است و پیشنهاد نیست.
سازنده تاریخ تحویلی چاپ نکرده است. geoln.com در ۲ مه ۲۰۲۵ دسامبر ۲۰۲۸ را چاپ کرد، estate-georgia.ge بدون تاریخ ۲۰۲۸ را چاپ می‌کند، و ویکی‌پدیا برآورد تکمیل را در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ با عبارت «TBA» نشان می‌دهد. تاریخی که سازنده را متعهد می‌کند همان است که در قرارداد فروش نوشته می‌شود، همراه با پیامد ذکرشدهٔ عدم رعایت آن و معنای تحویل برای یک واحد مبله.
سازنده دو برج با ۵۵ و ۳۷ طبقه و ۱٬۷۰۰ واحد را چاپ کرده است. ویکی‌پدیا برج کوتاه‌تر را با ۳۸ طبقه و ۱۳۰ متر و برج بلندتر را با ۵۵ طبقه و ۱۸۰ متر فهرست می‌کند، در حالی که Korter یک ساختمان با ۳۷ تا ۵۵ طبقه چاپ کرده است. صفحه نمی‌گوید ۱٬۷۰۰ شامل اتاق‌های هتل هست یا نه، بنابراین قرارداد باید تعداد آپارتمان‌ها و پنت‌هاوس‌ها را جداگانه ذکر کند.
سازنده می‌گوید مجتمع را یک برند هتلداری مدیریت خواهد کرد و نام آن را نمی‌برد. هیچ‌یک از صفحه‌های منابع مستقل بررسی‌شده هم نامی از آن نیاورده است. خریداری که برند، مدت امتیاز و حقوق مالکان را می‌خواهد باید پیش از رزرو قرارداد بهره‌برداری یا خلاصهٔ کتبی آن را درخواست کند، زیرا صفحه هیچ‌یک از این شرایط را توصیف نمی‌کند.
قانون گرجستان به مالک ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری، که ارزیاب دارای گواهی تعیین کرده باشد، اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت می‌دهد. در برابر قیمت‌های اکتبر ۲۰۲۶ Korter، قیمت «از» استودیو، یعنی USD ۱۰۲٬۵۰۰، پایین‌تر از این رقم است، در حالی که قیمت واحد ۲اتاقه، USD ۱۵۵٬۸۰۰، و قیمت واحد ۳اتاقه، USD ۲۴۶٬۰۰۰، از آن بیشتر است. ارزش‌گذاری ارزیاب تعیین‌کننده است و قیمت ملاک نیست.
مالیات بر دارایی شخص حقیقی ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار است، با معافیتی اگر درآمد خانوادهٔ سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد. اجارهٔ مسکونی بدون کسورات ۵٪ مالیات دارد و مازاد فروش ۵٪؛ مازاد آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است. ثبت NAPR بسته به سرعت انجام کار GEL ۱۵۰، GEL ۲۷۰ یا GEL ۳۵۰ هزینه دارد.
خیر. صفحهٔ سازنده نه طرح اقساطی چاپ می‌کند و نه بانک همکار. Korter یک ماشین‌حساب وام TBC Bank با نرخ اسمی از ۷٫۴٪ را نشان می‌دهد، به‌عنوان رقمی تقریبی و حداقلی. بانک ملی گرجستان وام‌ها را در حد ۹۰٪ ارزش برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارزی محدود می‌کند، و هر بانک شرایط خود را برای غیرمقیمان تعیین می‌کند.
قرارداد باید نهاد طرف قرارداد و قطعهٔ زمین را نام ببرد، شمارهٔ واحد، طبقه، متراژ و سیاههٔ مبلمان را بدهد، تاریخ تحویل و پیامد عدم رعایت آن را تعیین کند، و جدول زمانی پرداخت را با حساب دریافت‌کننده بیان کند. همچنین باید به قراردادهای بهره‌برداری و مدیریت هتل ارجاع بدهد. فهرست بخش ۹ دوازده مورد را ارائه می‌دهد که خریدار می‌تواند کتبی درخواست کند.
آخرین بررسی: 9 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
