پروژهٔ Avenue by Orbi Batumi برجی مسکونی با ۳۲ طبقه است که سازنده، یعنی Orbi Group، آن را در خیابان قهرمانان (Heroes Alley) باتومی قرار می‌دهد؛ آپارتمان‌های این برج ۲۶ تا ۷۳ متر مربع مساحت دارند، در طبقه‌های ۵ تا ۳۲ قرار گرفته‌اند و صفحهٔ سازنده آن‌ها را کاملاً تکمیل‌شده، مبله و مجهز توصیف می‌کند.
این راهنمای پروژهٔ Avenue by Orbi Batumi صفحهٔ پروژهٔ سازنده را به همان شکلی که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد، در کنار دو صفحهٔ شخص ثالث بررسی می‌کند که برای این پروژه ارقامی منتشر کرده‌اند، یعنی Korter و Realting، و آنچه را هر منبع چاپ کرده است در کنار یکدیگر قرار می‌دهد، بی‌آنکه میان آن‌ها داوری کند یا یکی را برگزیند.
راهنما همچنین پیش‌زمینه‌ای مستند دربارهٔ موقعیت مکانی، دربارهٔ خرید، مالیات و اقامت در گرجستان و دربارهٔ دیگر پروژه‌های Orbi ارائه می‌دهد. صفحهٔ سازنده قیمت، تعداد واحدها و تاریخ تحویل را منتشر نکرده است و راهنما در جاهایی که اهمیت دارد، این را به‌صراحت می‌گوید.
صفحهٔ پروژهٔ انگلیسی سازنده، Avenue by Orbi Batumi را مجتمعی مسکونی و مدرن با چشم‌انداز پانوراما به دریا، کوه‌ها و مرکز باتومی معرفی می‌کند. این صفحه می‌گوید پروژه آپارتمان‌های خانوادگی را با امکاناتی برای اوقات فراغت، ورزش و کسب‌وکار ترکیب می‌کند و در چند دقیقه پیاده‌روی از دریا، در منطقه باگراتیونی (Bagrationi) و در خیابان قهرمانان قرار دارد. صفحه ارتفاع برج را ۳۲ طبقه ذکر می‌کند و آپارتمان‌ها را در طبقه‌های ۵ تا ۳۲ می‌داند.
متراژهای منتشرشده از ۲۶ تا ۷۳ متر مربع است و صفحه می‌گوید هر واحد تکمیل‌شده، مبله و مجهز است. امکاناتِ فهرست‌شده عبارت‌اند از رستوران‌ها و کافه‌ها، زمین‌های بازی کودکان، یک مرکز خرید، باشگاه ورزشی، پارکینگ، تراس‌های باز، لانج‌بارها و فضای سبز، و پس از آن یادداشتی دربارهٔ خدمات و نگهبانی شبانه‌روزی آمده است. بخشی جداگانه یک شرکت مدیریت را توصیف می‌کند.
چند موردی که خریدار معمولاً می‌سنجد در صفحهٔ سازنده منتشر نشده است: قیمت، تعداد واحدها، ترکیب واحدها بر حسب نوع، نقشهٔ طبقات، تاریخ تحویل، وضعیت ساخت‌وساز، شمارهٔ پلاک خیابان و طرح پرداخت. هر جا شخص ثالثی یکی از این موارد را منتشر کرده باشد، این راهنما آن را همراه با منبع و تاریخ در جدول بخش ۲ نشان می‌دهد.
صفحهٔ روسی‌زبان سازنده در دو جا متفاوت است. پارکینگ را چندطبقه می‌نامد و در یک جمله از یک بلوک تبلیغاتی واژهٔ هتل به کار رفته است، در حالی که صفحهٔ انگلیسی چنین واژه‌ای ندارد. Realting نیز پروژه را به‌عنوان آپارتهتل فهرست کرده است. این راهنما آن بلوک را بازنقل نمی‌کند. اینکه ساختمان به‌عنوان مسکونی ثبت شده یا به‌عنوان آپارتهتل، واقعیتی است که باید از مستخرج ثبتی و اسناد فروش دانست.
| واقعیت‌های کلیدی Avenue by Orbi Batumi | آنچه منتشر شده است (۹ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| سازنده | Orbi Group (orbi.ge) |
| موقعیت به گفتهٔ سازنده | منطقه باگراتیونی، خیابان قهرمانان، باتومی؛ بدون شمارهٔ پلاک خیابان و بدون نشانگر نقشه در صفحه |
| نشانی به گفتهٔ Korter | خیابان Zhiuli Shartava شمارهٔ ۲۶، منطقه جاواخیشویلی (Javakhishvili)؛ نام دیگر: Orbi Luxe Palace |
| طبقات | ۳۲ (سازنده و Korter)؛ ۳۴ (Realting) |
| طبقات آپارتمانی | ۵ تا ۳۲ (سازنده) |
| متراژها | ۲۶ تا ۷۳ متر مربع (سازنده و Korter) |
| مجموع واحدها | هیچ‌کدام از سه منبع آن را منتشر نکرده‌اند |
| قیمت | سازنده: قیمتی چاپ نشده است. Korter: از USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع. Realting: از USD ۳۰٬۰۰۰ (به‌روزرسانی صفحه ۰۳/۱۱/۲۰۲۵) |
| تحویل | سازنده: چیزی چاپ نشده است. Korter: تحویل بعدی سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶ |
| سطح تکمیل | سازنده: تکمیل‌شده، مبله، مجهز. Korter: بلک فریم (black frame)، با گزینه‌های مبله یا بازسازی‌شده |
| امکانات (سازنده) | رستوران‌ها و کافه‌ها، زمین‌های بازی کودکان، مرکز خرید، باشگاه ورزشی، پارکینگ، تراس‌های باز، لانج‌بارها، فضای سبز |
| شرکت مدیریت | به گفتهٔ سازنده: نظافت و نگهداری، نگهبانی، پشتیبانی حقوقی و مالیاتی، مدیریت مستأجران، برنامه‌ریزی فصلی |
| طرح پرداخت | سازنده: چیزی چاپ نشده است. Korter: شرایط اقساط و وام مسکن TBC Bank ذکر شده، بدون ارقام |
سه صفحه برای این پروژه ارقامی منتشر کرده‌اند و این ارقام همیشه با هم یکی نیستند. جدول زیر هر منبع را در ستون خودش نگه می‌دارد. صفحه‌های سازنده نسخه‌های انگلیسی و روسی در orbi.ge هستند و هر دو در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شده‌اند.
Korter پورتالی املاک است که صفحهٔ آن همان روز دریافت شد و Orbi Group را سازنده معرفی می‌کند. Realting پورتالی است که آگهی‌ها را یک آژانس ثبت می‌کند و نام آن آژانس در صفحه آمده است؛ صفحهٔ آن آخرین به‌روزرسانی را ۰۳/۱۱/۲۰۲۵ نشان می‌دهد و ترتیب روز و ماه در آن مشخص نشده است.
| مورد | Orbi، صفحهٔ انگلیسی | Orbi، صفحهٔ روسی | Korter | Realting |
|---|---|---|---|---|
| نام | Avenue By Orbi | Avenue By Orbi | Avenue by Orbi؛ نام دیگر: Orbi Luxe Palace، Alley of Heroes | آپارتهتل Avenue by Orbi |
| منطقه و خیابان | منطقه باگراتیونی، خیابان قهرمانان | منطقه باگراتیونی، خیابان قهرمانان | خیابان Zhiuli Shartava شمارهٔ ۲۶؛ برچسب‌های Downtown و منطقه جاواخیشویلی؛ متن از خیابان قهرمانان (Alley of Heroes) نام می‌برد | خیابان قهرمانان، مرکز گردشگری باتومی؛ بدون نام خیابان |
| فاصله تا دریا | چند دقیقه پیاده‌روی | چند دقیقه پیاده‌روی | ۱٬۲۰۰ متر در مشخصات؛ متن می‌گوید پنج دقیقه تا ساحل | چاپ نشده است |
| طبقات | ۳۲ | ۳۲ | ۳۲، یک ساختمان | ۳۴ |
| طبقات آپارتمانی | ۵ تا ۳۲ | ۵ تا ۳۲ | چاپ نشده است | چاپ نشده است |
| متراژها | ۲۶ تا ۷۳ متر مربع | ۲۶ تا ۷۳ متر مربع | ۲۶ تا ۷۳ متر مربع | چاپ نشده است |
| قیمت | چاپ نشده است | چاپ نشده است | از USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع | از USD ۳۰٬۰۰۰ |
| وضعیت یا تحویل | چاپ نشده است | چاپ نشده است | یک ساختمان در حال ساخت، تحویل بعدی سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶؛ آخرین به‌روزرسانی عکس‌های ساخت‌وساز اکتبر ۲۰۲۶ | سال ساخت ۲۰۲۴؛ وضعیت ذکر نشده است |
| سطح تکمیل | کاملاً تکمیل‌شده، مبله، مجهز | همان | بلک فریم یا کاملاً مبله؛ متن از بازسازی کامل و لوازم خانگی نام می‌برد | چاپ نشده است |
| پارکینگ | پارکینگ | پارکینگ چندطبقه | زیرزمینی و هم‌سطح زمین | چاپ نشده است |
| پرداخت | چاپ نشده است | چاپ نشده است | شرایط اقساط؛ وام مسکن از TBC Bank | چاپ نشده است |
با نگاه به این جدول سه نوع تفاوت دیده می‌شود. بعضی‌ها خلأ آشکارند: سازنده نه قیمتی چاپ کرده و نه تاریخی، و Realting هیچ متراژی منتشر نکرده است. بعضی دیگر ارقام متفاوت برای یک مورد واحدند: ۳۲ طبقه در برابر ۳۴ طبقه، و فاصلهٔ دریا که یک جا چند دقیقه پیاده‌روی است و جای دیگر ۱٬۲۰۰ متر. بعضی هم برچسب‌های متفاوت برای یک مکان‌اند که بخش ۴ آن‌ها را شرح می‌دهد.
تاریخ‌ها در اینجا اهمیت دارند. ارقام Korter مربوط به روز بررسی این راهنما هستند، قیمت Realting تاریخی دارد که می‌تواند نوامبر ۲۰۲۵ یا مارس ۲۰۲۵ باشد و صفحه‌های سازنده تاریخی ندارند. خریداری که قیمتی را که به او گفته‌اند با هر یک از این ارقام مقایسه می‌کند، باید فهرست قیمت جاری را همراه با شمارهٔ واحدها بخواهد، چون هیچ‌یک از این سه منبع فهرست قیمت نیست.
این راهنما نه اختلاف‌ها را اصلاح می‌کند و نه منابع را رتبه‌بندی می‌کند. هر جا از یک رقم استدلال می‌کند، نام منبع و تاریخ همان رقم را می‌آورد، و بخش مربوط به پرسش‌هایی که باید کتبی مطرح شود، هر خلأ را به درخواستی تبدیل می‌کند که سازنده بتواند در یک خط پاسخ دهد.
دو چیز با ثبات کافی منتشر شده که بتوان با آن‌ها کار کرد: تعداد طبقات و بازهٔ متراژ. جدول محاسبه‌ای را که این دو اجازه می‌دهند نشان می‌دهد. هر رقمی که «محاسبه‌شده» علامت خورده، محاسبهٔ خود این راهنما از روی اعداد منتشرشده است.
| محاسبهٔ متراژ و طبقات | رقم | مبنا |
|---|---|---|
| کوچک‌ترین واحد منتشرشده | ۲۶ متر مربع | سازنده و Korter |
| بزرگ‌ترین واحد منتشرشده | ۷۳ متر مربع | سازنده و Korter |
| فاصله میان کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین | ۴۷ متر مربع | محاسبه‌شده: ۷۳ منهای ۲۶ |
| بزرگ‌ترین واحد به‌صورت مضربی از کوچک‌ترین | ۲٫۸۱ برابر | محاسبه‌شده: ۷۳ تقسیم بر ۲۶ |
| طبقات برج | ۳۲ | سازنده و Korter (Realting: ۳۴) |
| طبقات دارای آپارتمان | ۲۸ | محاسبه‌شده: طبقه‌های ۵ تا ۳۲ با احتساب هر دو سر |
| طبقات پایین‌تر از نخستین طبقهٔ آپارتمانی | ۴ | محاسبه‌شده؛ صفحه نمی‌گوید طبقه‌های ۱ تا ۴ چه کاربری‌ای دارند |
فهرست امکانات سازنده شامل مرکز خرید، پارکینگ و باشگاه ورزشی است، بنابراین ممکن است طبقه‌های ۱ تا ۴ میزبان بعضی از آن‌ها باشند، اما صفحه چیزی نمی‌گوید. این پرسش برای خریدار اهمیت دارد، زیرا نخستین طبقهٔ آپارتمانی، طبقهٔ بام پودیوم و تراز تراس‌های باز تعیین می‌کنند که واحدی در طبقهٔ پایین‌تر رو به چه چیزی باز می‌شود. پاسخ را یک نقشهٔ طبقه یا یک مقطع ساختمان می‌دهد و صفحه هیچ‌کدام را منتشر نکرده است.
Korter یک طبقه‌بندی برای چشم‌انداز اضافه می‌کند. سه رده فهرست شده است: Deluxe با چشم‌انداز پانوراما به دریا و شهر؛ Panorama با چشم‌انداز به شهر، دریا و خیابان قهرمانان؛ و Standard با چشم‌انداز به شهر و کوه‌ها.
Korter می‌گوید واحدهای رو به دریا اندکی گران‌تر از واحدهای رو به کوه هستند و بیشتر پلان‌ها استودیو هستند، با تعدادی واحد دارای آشپزخانهٔ بازِ متصل به نشیمن و دو یا سه اتاق خواب مجزا. Korter تعداد واحدهای هر رده یا بازهٔ متراژ هر پلان را نمی‌دهد.
دربارهٔ قیمت، دو رقم شخص ثالث وجود دارد و این دو از یک نوع عدد نیستند. Korter نرخ هر متر مربع را چاپ کرده و Realting مبلغ کل ارزان‌ترین واحد را. جدول بعدی محاسبه‌ای ساده را بر هر دو اعمال می‌کند تا نشان دهد هر کدام چه چیزی را القا می‌کند و در کجا نمی‌توانند دربارهٔ یک واحد باشند.
| محاسبهٔ قیمت از ارقام شخص ثالث (محاسبه‌شده) | کوچک‌ترین واحد، ۲۶ متر مربع | بزرگ‌ترین واحد، ۷۳ متر مربع |
|---|---|---|
| نرخ Korter، USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع، مبلغ کل به USD | ۴۶٬۸۰۰ | ۱۳۱٬۴۰۰ |
| همین مبلغ کل به GEL با نرخ ۲٫۵۹۴۹ برای هر USD (نرخ NBG در ۹ نوامبر ۲۰۲۶) | ۱۲۱٬۴۴۱ | ۳۴۰٬۹۷۰ |
| قیمت Realting از USD ۳۰٬۰۰۰، تقسیم بر کوچک‌ترین واحد | ۱٬۱۵۴ برای هر متر مربع | قابل‌اعمال نیست |
| مساحتی که USD ۳۰٬۰۰۰ با نرخ Korter می‌خرد | ۱۶٫۷ متر مربع | قابل‌اعمال نیست |
با نرخ Korter، یک واحد ۲۶ متر مربعی USD ۴۶٬۸۰۰ و یک واحد ۷۳ متر مربعی USD ۱۳۱٬۴۰۰ می‌شود، چون این نرخ حداقلِ اعلام‌شده است و صفحه نمی‌گوید به کدام رده یا طبقه مربوط است.
قیمت USD ۳۰٬۰۰۰ در Realting بر کوچک‌ترین واحد منتشرشده معادل USD ۱٬۱۵۴ برای هر متر مربع می‌شود، یعنی ۳۶٪ کمتر از نرخ Korter (محاسبه‌شده)، و با نرخ Korter فقط ۱۶٫۷ متر مربع می‌خرد که از هر واحد منتشرشده کوچک‌تر است. بنابراین این دو رقم نمی‌توانند دربارهٔ یک واحد در یک تاریخ باشند.
دلایل ممکن عبارت‌اند از تاریخ متفاوت، سطح تکمیل متفاوت یا محصولی متفاوت، مانند سهمی از یک واحد، و صفحه‌ها نمی‌گویند کدام است. راهنما فراتر از این نتیجه‌ای نمی‌گیرد. برای زمینهٔ کلی دربارهٔ نحوهٔ خوانش بازار باتومی، راهنمای قیمت هر متر مربع در باتومی نشان می‌دهد که قیمت شروع چگونه به نرخ هر متر مربع تبدیل می‌شود و چرا نرخی که از روی قیمت شروع محاسبه شود، تقریبی است.
یک مقایسهٔ دیگر برای برنامه‌ریزی مفید است، نه برای ارزش‌گذاری. نرخ ضرب در متراژ فهرست قیمت نیست و سطح تکمیل، طبقه، چشم‌انداز و جهت‌گیری هرکدام قیمت واقعی را جابه‌جا می‌کنند. خریداری که شمارهٔ یک واحد مشخص به او داده می‌شود باید قیمت همان واحد و مساحت آن را به‌صورت مساحت داخلی بخواهد، با بالکن یا تراس که جداگانه نشان داده شود، چون صفحه‌ها نمی‌گویند بازهٔ ۲۶ تا ۷۳ متر مربع چگونه اندازه‌گیری شده است.
صفحه‌های انگلیسی و روسی Orbi برج را در منطقه باگراتیونی و در خیابان قهرمانان قرار می‌دهند. Korter نشانی خیابانی «خیابان Zhiuli Shartava شمارهٔ ۲۶» را می‌دهد و پروژه را زیر منطقه جاواخیشویلی (Javakhishvili) و Downtown ثبت می‌کند، در حالی که متن توضیحاتش از Alley of Heroes، یعنی خیابان قهرمانان، نام می‌برد. برچسب‌ها متفاوت‌اند و نقشه‌هایی که پشت آن‌ها هستند هم متفاوت‌اند، به همین دلیل جدول هر کدام را همراه با منبعش فهرست کرده است.
| برچسب نشانی | عنوان | منبع و تاریخ |
|---|---|---|
| منطقه | منطقه باگراتیونی | Orbi، صفحهٔ انگلیسی، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| خیابان | خیابان قهرمانان، بدون شماره | Orbi، صفحهٔ انگلیسی، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| خیابان و شماره | خیابان Zhiuli Shartava شمارهٔ ۲۶ | Korter، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| منطقه | منطقه جاواخیشویلی (Javakhishvili)؛ با برچسب Downtown نیز | Korter، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| عارضهٔ نقشه | ساختمان در حال ساخت با نام Avenue by Orbi، خیابان Zhiuli Shartava شمارهٔ ۲۶، حومهٔ Javakhishvili | OpenStreetMap Nominatim، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| عوارض مجاور روی نقشه | ورزشگاه Batumi Arena و یک Carrefour Market در خیابان Tbel Abuseridze با برچسب حومهٔ Bagrationi II مشخص شده‌اند | OpenStreetMap Nominatim، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
| مسیر عابر پیاده | خیابان قهرمانان (Heroes’ Alley)، حومهٔ خیمشیاشویلی (Khimshiashvili)، ۱٫۰۷ کیلومتر از نشانگر Korter به خط مستقیم (محاسبه‌شده) | OpenStreetMap Nominatim، ۹ نوامبر ۲۰۲۶ |
از این جدول سه نکته نتیجه می‌شود. نخست، مختصات نقشه‌ای که Korter برای پروژه نشان می‌دهد و مختصات ساختمان در OpenStreetMap تا رقم ششم اعشار یکی هستند، پس یک موقعیت‌اند و دو تأیید مستقل نیستند؛ هیچ‌کدام نقشه‌برداری رسمی نیست.
دوم، OpenStreetMap حومهٔ خود پروژه را Javakhishvili و ورزشگاه و سوپرمارکت را که چند صد متر آن‌طرف‌تر هستند Bagrationi II برچسب زده است، بنابراین هر دو نام منطقه در پیرامون بلافصل وجود دارند. سوم، مسیر عابر پیادهٔ ثبت‌شده با نام Heroes’ Alley حدود یک کیلومتر از نشانگر فاصله دارد، که با یک خیابان بلند سازگار است اما اثبات نمی‌کند که برج رو به آن باز می‌شود.
خودِ خیابان قهرمانان را یک نهاد دولتی مستند کرده است. صندوق توسعهٔ شهرداری‌ها (Municipal Development Fund) وابسته به وزارت توسعهٔ منطقه‌ای و زیرساخت خبری منتشر کرد دربارهٔ بازسازی خیابان قهرمانان Zhiuli Shartava که آن را ۱ کیلومتر طول و مجاور ورزشگاه مرکزی جدید شهر توصیف می‌کند.
کارها شامل تعویض تأسیسات زیرزمینی، سامانهٔ آبیاری، کفپوش بتن قالبی، فواره‌ها، جایگاه‌های دوچرخه، ۲٬۱۱۸ چراغ تزئینی، حدود ۱۲٬۰۰۰ گیاه و سه پل فلزی عابر پیاده بود که بخش‌های خیابان را به هم وصل می‌کنند و به تعبیر صندوق، بلوار را به ساحل متصل می‌کنند. این خبر هزینه را تا ۳۵ میلیون GEL از بودجهٔ دولتی اعلام می‌کند.
ورزشگاه دومین نشانهٔ شاخص است. مقالهٔ ویکی‌پدیا دربارهٔ Batumi Arena، که پیش‌تر Adjarabet Arena نام داشت، کلنگ‌زنی را ۲۱ ژانویه ۲۰۱۸، افتتاح را ۲۷ اکتبر ۲۰۲۰، ظرفیت را ۲۰٬۰۳۵ نفر و Dinamo Batumi را باشگاه میزبان ثبت کرده است.
متن توضیحات Korter دربارهٔ پروژه از افتتاح ورزشگاه در آیندهٔ نزدیک سخن می‌گوید، که جمله‌ای با زمان آینده است در صفحه‌ای که بقیهٔ بخش‌هایش در سال ۲۰۲۶ به‌روزرسانی شده‌اند. خریدار باید این جمله را متنی قدیمی‌تر بخواند و برای ورزشگاه از تاریخ‌های ویکی‌پدیا استفاده کند.
فاصله تا دریا رقم مناقشه‌برانگیز دیگر است. سازنده می‌گوید چند دقیقه پیاده‌روی. مشخصات Korter ۱٬۲۰۰ متر می‌گوید و متنش پنج دقیقه تا ساحل. برای آزمودن این رقم، این راهنما فاصله را از نشانگر مشترک تا نزدیک‌ترین رأس خط ساحلی OpenStreetMap در شعاع ۴ کیلومتر اندازه گرفت، با استفاده از سرویس Overpass در ۹ نوامبر ۲۰۲۶.
نتیجه ۱٫۴۴ کیلومتر به خط مستقیم است، تا نقطه‌ای در شمال‌غربِ برج (محاسبه‌شده). با فرض سرعت پیاده‌روی ۵ کیلومتر بر ساعت، این حدود ۱۷ دقیقه به خط مستقیم است و مسیر پیاده‌روی طولانی‌تر است. این سرعت فرض خود راهنماست، نه رقمی از یک منبع.
هیچ‌یک از این نکته‌ها ثابت نمی‌کند که کدام منبع درست یا نادرست است. رأس خط ساحلی نقطهٔ دسترسی به ساحل نیست، نشانگر تقریبی است و ممکن است صفحهٔ سازنده نقطهٔ مرجع دیگری را به حساب آورده باشد، مثل بلوار یا پلی بر فراز خیابان.
پرسش از سازنده ساده است: از ورودی ساختمان، مسیر پیاده‌روی تا نزدیک‌ترین دسترسی به ساحل عمومی چند متر است و آن دسترسی کدام است. همین پرسش دربارهٔ نشانی هم باید کتبی با سازنده مطرح شود، چون مستخرج ثبتی قطعهٔ زمین همان نشانی کاداستری را نشان می‌دهد که اسناد فروش از آن استفاده می‌کنند.
جدول، فاصلهٔ نقاط شاخص را از نشانگری می‌دهد که Korter و OpenStreetMap مشترکاً دارند. این فاصله‌ها در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ محاسبه شده‌اند: خط مستقیم فاصلهٔ دایره‌ای عظیمه است و رقم مسیر جاده‌ای و دقیقه‌ها از سرویس مسیریابی عمومی OSRM بر پایهٔ داده‌های OpenStreetMap می‌آید که ترافیک روان را فرض می‌کند. Korter چند فاصله را خودش چاپ می‌کند که برای مقایسه در ستون آخر آمده است.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها برای پروژهٔ Avenue by Orbi Batumi | چیست | خط مستقیم (کیلومتر) | جاده (کیلومتر) و دقیقه در ترافیک روان | آنچه Korter چاپ کرده |
|---|---|---|---|---|
| Batumi Referral Hospital | بیمارستان در خیابان Petre Bagrationi | ۰٫۱۱ | ۰٫۱۹ کیلومتر، ۰٫۹ دقیقه | بیمارستان ارجاعی در نزدیکی |
| Batumi Arena | ورزشگاه فوتبال | ۰٫۵۰ | ۰٫۶۱ کیلومتر، ۱٫۲ دقیقه | ورزشگاه در آیندهٔ نزدیک افتتاح می‌شود |
| Carrefour Market، خیابان Tbel Abuseridze شمارهٔ ۲۰ | سوپرمارکت | ۰٫۵۸ | ۰٫۶۴ کیلومتر، ۱٫۱ دقیقه | هایپرمارکت Carrefour در نزدیکی |
| خیابان قهرمانان (Heroes’ Alley)، مسیر عابر پیادهٔ ثبت‌شده در نقشه | خیابان محوطه‌سازی‌شده | ۱٫۰۷ | ۱٫۴۲ کیلومتر، ۲٫۰ دقیقه | چاپ نشده است |
| نزدیک‌ترین رأس خط ساحلی | خط ساحلی OpenStreetMap | ۱٫۴۴ | مسیریابی نشده | ۱٬۲۰۰ متر تا ساحل دریا |
| میدان اروپا (Europe Square) | میدانی در خیابان Memed Abashidze | ۲٫۲۱ | ۳٫۴۸ کیلومتر، ۵٫۰ دقیقه | چاپ نشده است |
| تابلوی اطلاعات بلوار باتومی، باتومی قدیم | پارک ساحلی | ۲٫۴۳ | ۴٫۴۳ کیلومتر، ۷٫۵ دقیقه | چاپ نشده است |
| فرودگاه بین‌المللی باتومی | فرودگاه | ۳٫۲۷ | ۵٫۵۸ کیلومتر، ۸٫۰ دقیقه | حدود ۳ کیلومتر |
| بندر دریایی باتومی | محدودهٔ بندر | ۳٫۴۳ | ۶٫۷۵ کیلومتر، ۱۱٫۶ دقیقه | ۲٫۶ کیلومتر |
| ایستگاه راه‌آهن Batumi-Central | ایستگاه راه‌آهن | ۵٫۲۵ | ۷٫۲۷ کیلومتر، ۹٫۷ دقیقه | کمی بیش از ۵ کیلومتر |
ارقام فرودگاه و راه‌آهنِ Korter به ارقام خط مستقیمی که در اینجا محاسبه شده، یعنی ۳٫۲۷ و ۵٫۲۵ کیلومتر، نزدیک است و از فاصله‌های جاده‌ای ۵٫۵۸ و ۷٫۲۷ کیلومتر بسیار کمتر است. رقم بندر در Korter یعنی ۲٫۶ کیلومتر از ۳٫۴۳ کیلومتری که تا چندضلعی بندر در OpenStreetMap محاسبه شده کوتاه‌تر است، و شاید تا نقطه‌ای دیگر از بندر اندازه گرفته شده باشد. همهٔ این ارقام را تقریبی بدانید. منابع رسمی برای خود این مکان‌ها در ادامه آمده است.
راهنمای رسمی گردشگری آجارا بلوار باتومی را پارکی ساحلی به طول ۷ کیلومتر در بخش تاریخی شهر توصیف می‌کند که از سال ۱۹۸۷ بنای ملی هنر باغ و پارک است و ساخت آن از ۱۸۸۱ آغاز شد. همین راهنما میدان اروپا را در خیابان Memed Abashidze قرار می‌دهد که با نام میدان Era هم شناخته می‌شود. این مدخل‌ها مکان‌های جدول را تأیید می‌کنند و دربارهٔ برج چیزی نمی‌گویند.
برای سفر هوایی، اپراتور United Airports of Georgia در صفحهٔ فرودگاه باتومی می‌گوید توسعهٔ ترمینال که در سال ۲۰۲۱ پایان یافت ظرفیت تا ۱٫۲ میلیون مسافر در سال را ممکن می‌کند و فرودگاه در سال ۲۰۲۴ به ۹۵۱٬۷۶۰ مسافر خدمت داد که آن را سومین فرودگاه پرتردد کشور کرد. این صفحه زمان انتقال تا شهر را نمی‌دهد.
زمینهٔ گسترده‌تر آجاراست. گزارش جمعیت اداره آمار گرجستان (Geostat) در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ تعداد ساکنان منطقهٔ آجارا را ۴۱۳٫۲ هزار نفر می‌شمارد که ۲۷۹٫۹ هزار نفر آن‌ها در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند، از مجموع ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر برای کل کشور: ۱۰٫۵٪ از کل ملی (محاسبه‌شده).
گزارش گردشگری ورودی همین اداره از ۶٫۹ میلیون بازدید گردشگران بین‌المللی در سال ۲۰۲۵ خبر می‌دهد و می‌گوید تفلیس و آجارا ۳٫۸ و ۲٫۷ میلیون از این بازدیدها را پذیرفتند. این گزارش بازدید از منطقه را توصیف می‌کند و دربارهٔ هیچ ساختمان خاصی چیزی نمی‌گوید.
دربارهٔ اقلیم، یادداشت اقلیم Visit Batumi آب‌وهوای نیمه‌گرمسیری مرطوب، میانگین دمای سالانهٔ ۱۴٫۵ درجهٔ سانتی‌گراد، ۷٫۱ درجه در ژانویه، ۲۳٫۲ درجه در اوت و ۲٬۵۶۰ میلی‌متر بارش در سال را توصیف می‌کند و می‌گوید برف نادر است. باران سنگین بخش عادی سال است و خریداری که واحد را در ماه‌های خشک بازدید می‌کند، می‌تواند از سازنده دربارهٔ زهکشی تراس‌های باز بپرسد.
شاخص رسمی قیمت پوشش محدودتری از بازار باتومی دارد. شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat برای سه‌ماههٔ سوم سال ۲۰۲۶، مورخ ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶، فقط ملک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد، بنابراین شاخص رسمی برای باتومی ندارد. زمینهٔ قیمتی محلی برای ساحل در صفحهٔ شهر باتومی و راهنمای قیمت هر متر مربع در باتومی آمده است.
دربارهٔ حمل‌ونقل عمومی، تنها منبع موجود در داده‌ها Korter است که می‌گوید خطوط اتوبوس ۷ و ۱۶ در امتداد خیابان‌های Bagrationi و Tbel-Abuseridze حرکت می‌کنند. این راهنما نتوانست خطوط را با صفحهٔ یک اپراتور تأیید کند، بنابراین به Korter نسبت داده شده و تأییدنشده رها شده‌اند.
سازنده هشت امکانات را در یک سطر فهرست می‌کند و برای هیچ‌کدام مساحت، بهره‌بردار، تاریخ افتتاح یا هزینه‌ای نمی‌آورد. Korter مجموعهٔ دیگری را فهرست می‌کند. جدول هر دو را نشان می‌دهد.
| امکانات | Orbi، صفحهٔ انگلیسی | Korter | جزئیات منتشر شده است؟ |
|---|---|---|---|
| رستوران‌ها و کافه‌ها | فهرست شده | فهرست شده (کافه‌ها و رستوران‌ها) | بدون بهره‌بردار، بدون مساحت |
| فضای خرید | مرکز خرید | فضای خرید | مساحت و مستأجران منتشر نشده است |
| باشگاه ورزشی | فهرست شده | فهرست شده | مساحت و شرایط دسترسی منتشر نشده است |
| زمین‌های بازی کودکان | فهرست شده | فهرست شده | منتشر نشده است |
| پارکینگ | پارکینگ (صفحهٔ روسی: چندطبقه) | زیرزمینی و هم‌سطح زمین | تعداد جای پارک و نحوهٔ تخصیص منتشر نشده است |
| تراس‌های باز و لانج‌بارها | هر دو فهرست شده‌اند | هر دو فهرست شده‌اند، تراس‌ها با چشم‌انداز دریا و کوه | منتشر نشده است |
| فضای سبز | فهرست شده | فهرست نشده | منتشر نشده است |
| استخر شنا و اسپا | فهرست نشده | هر دو فهرست شده‌اند | تعارض: فقط یک منبع آن‌ها را فهرست کرده است |
| امنیت | خدمات و نگهبانی شبانه‌روزی (۲۴/۷) | نگهبانی و دوربین مداربسته؛ نگهبان‌ها؛ آب‌پاش‌های اطفای حریق | بدون مشخصات |
استخر شنا و اسپا فقط در Korter دیده می‌شوند و به همین دلیل در داده‌های این آگهی جزو امکانات فهرست‌شدهٔ سازنده شمرده نشده‌اند. اگر استخر برای خریدار اهمیت دارد، پرسش باید کتبی به سازنده برسد و پاسخ در اسناد فروش بیاید.
بلوک مدیریت در صفحهٔ سازنده چهار خدمت را فهرست می‌کند. خدمات شبانه‌روزی شامل نظافت و نگهداری آپارتمان‌ها و بخش‌های مشترک، نگهبانی و ایمنی است. مورد پشتیبانی حقوقی امور مالیاتی، گزارشگری و رعایت مقررات را در بر می‌گیرد. مدیریت مستأجران شامل جذب مستأجر، پذیرش و تحویل واحد و ارتباط با مهمانان است. عملیات فصلی به رسیدگی به تقاضای فصلی می‌پردازد.
صفحه نام شرکت، شکل حقوقی آن، کارمزدش یا اینکه مالک باید از آن استفاده کند یا نه را نمی‌آورد. Korter از مدیریت اجاره برای مالکانی که واحد را خانهٔ دوم می‌کنند نام می‌برد و Realting می‌گوید مالک می‌تواند واحد را خصوصی یا از طریق یک شرکت مدیریت اجاره دهد.
این‌ها فقط توصیف خدمات‌اند، نه شرایط قرارداد. برای خریداری که واحد را اجاره می‌دهد، قواعد اجارهٔ شبانه در گرجستان در راهنمای اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی آمده و وضعیت مالیاتی در بخش ۸ است. این راهنما برای اجاره یا اشغال رقمی نمی‌دهد، چون هیچ منبعی برای این ساختمان رقمی تاریخ‌دار و روش‌مند منتشر نکرده است.
از آنجا که سازنده می‌گوید هر واحد مبله و مجهز است، محتوای آن بستهٔ مبلمان بخشی از چیزی است که خریده می‌شود. Korter می‌گوید گزینه‌های بلک فریم هم هست، بنابراین سطح تکمیل واحد چیزی است که باید کتبی تثبیت شود. فهرست بازرسی زیر برای روز انتخاب واحد است و دوباره برای روز تحویل.
سازنده برای این پروژه هیچ مرحلهٔ خریدی را منتشر نکرده است، بنابراین ترتیب زیر از قانون گرجستان و صفحه‌های هزینهٔ دفتر ثبت می‌آید، با ذکر جاهایی که جزئیات را اسناد فروش تعیین می‌کنند. طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، مال غیرمنقول با یک معامله کتبی و سپس ثبت حق مالکیت خریدار در دفتر ثبت عمومی (Public Registry) به دست می‌آید. بنابراین مالکیت در لحظهٔ ثبت پدید می‌آید، نه در لحظهٔ پرداخت.
برجی که کامل نشده است، پرسشی دربارهٔ زمان‌بندی پیش می‌آورد. قانون ثبت عمومی در ماده ۱۲ اجازه می‌دهد حق مربوط به ملک غیرمنقول بر پایهٔ توافق میان طرفین پیش‌ثبت شود و می‌گوید پیش‌ثبت مانع ثبت هر حق دیگر بر آن ملک می‌شود، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند.
اینکه فروشندهٔ یک واحد در این برج از پیش‌ثبت استفاده می‌کند یا نه، شرط قرارداد فروش آن است و در هیچ‌یک از سه صفحه بیان نشده است.
آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) هزینه‌های خود را در صفحهٔ هزینه‌ها منتشر می‌کند. ثبت تغییر حق مالکیت ملک غیرمنقول در چهار روز کاری GEL ۱۵۰، در یک روز کاری GEL ۲۷۰ و در روز تسلیم مدارک GEL ۳۵۰ هزینه دارد.
با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۴۹ لاری برای هر دلار، این مبالغ حدود USD ۵۸، USD ۱۰۴ و USD ۱۳۵ می‌شود (محاسبه‌شده). مستخرج دفتر ثبت برای یک روز کاری GEL ۲۰ هزینه دارد، به‌صورت آنلاین GEL ۱۳، با GEL ۲۶ اضافه برای نسخهٔ انگلیسی، طبق صفحهٔ خدمات اطلاعاتی.
خریداری که نمی‌تواند حضور یابد، می‌تواند از خدمت قرارداد هوشمند آژانس استفاده کند که حقوق مربوط به ملک غیرمنقول را از طریق جلسهٔ مجازی از پیش رزروشده به‌صورت آنلاین ثبت می‌کند، یا از وکالت‌نامه.
اسناد خارجی عموماً به آپوستیل نیاز دارند و جدول وضعیت کنفرانس لاهه نشان می‌دهد گرجستان از ۱۴ مه ۲۰۰۷ عضو کنوانسیون آپوستیل است. راهنماهای خرید از خارج از کشور و نحوهٔ خرید ملک در گرجستان ترتیب کارهای کاغذی را می‌دهند و راهنمای خرید پیش‌فروش (off-plan) در باتومی خرید پیش از تکمیل را توضیح می‌دهد.
| گام برای خرید یک واحد | چه کسی | زمان معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| درخواست فهرست قیمت همراه با شمارهٔ واحدها، تاریخ تحویل و نهاد طرف قرارداد | خریدار، سازنده | پیش از هر پرداخت | بخش ۹ این راهنما |
| دریافت مستخرج ثبتی قطعهٔ زمین | خریدار، NAPR | ۱ روز کاری، GEL ۲۰ (آنلاین GEL ۱۳)، به‌علاوهٔ GEL ۲۶ برای نسخهٔ انگلیسی | هزینه‌های اطلاعاتی NAPR |
| امضای قرارداد کتبی واحد | خریدار، سازنده | تاریخ تعیین‌شده در قرارداد | قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| پیش‌ثبت حق، اگر قرارداد آن را پیش‌بینی کرده باشد | خریدار، NAPR | مدتی که هنگام تسلیم مدارک انتخاب می‌شود | قانون ثبت عمومی، ماده ۱۲ |
| پرداخت طبق جدول زمانی قرارداد | خریدار | برای این پروژه منتشر نشده است | قرارداد فروش |
| تحویل گرفتن واحد با صورت‌جلسهٔ موجودی | سازنده، خریدار | تاریخ تحویل در قرارداد | قرارداد فروش |
| ثبت مالکیت | NAPR | ۴ روز کاری GEL ۱۵۰؛ ۱ روز کاری GEL ۲۷۰؛ همان روز GEL ۳۵۰ | هزینه‌های NAPR |
هزینه‌های سردفتر، ترجمه و وکیل خارج از جدول هزینه‌های دفتر ثبت قرار دارد و بسته به ارائه‌دهنده فرق می‌کند، بنابراین در اینجا برای آن‌ها رقمی داده نشده است. مالکیت آپارتمان از تنها دستهٔ زمینی که قانون محدود کرده نیز جداست: قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی فهرست می‌کند چه کسانی می‌توانند زمین کشاورزی داشته باشند و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. توضیح آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی را می‌دهد.
قواعد زیر برای مالک شخص حقیقیِ یک واحد در برج اعمال می‌شود. آن‌ها از متن انگلیسی قانون مالیات گرجستان در matsne.gov.ge گرفته شده‌اند که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ خوانده شد، و شرایط خود مالک نتیجه را تغییر می‌دهد.
مالیات بر دارایی در ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ همان تاریخ، که در متن قانون مالیات ثبت شده است، نرخ مالیات بر دارایی مشمول مالیات یک شخص حقیقی، غیر از زمین، را حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین می‌کند (ماده ۲۰۲(۵)).
ماده ۲۰۶(۱)(a) آن دارایی را معاف می‌کند اگر درآمد خانوار در سال پیش از سال تقویمی جاری از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد. گزارش مالیاتی و حقوقی EY گرجستان برای ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶ همین اصلاحیه را گزارش می‌کند، می‌گوید آستانهٔ معافیت قبلی GEL ۴۰٬۰۰۰ بود و می‌گوید اصلاحیه از زمان انتشار لازم‌الاجرا شد. راهنماهای قدیمی‌تر بازه‌های پیشین را دارند و منسوخ‌اند.
طبق ماده ۲۰۵، اظهارنامه تا ۱ نوامبر و مالیات تا ۱۵ نوامبر سال تقویمی سررسید دارد و سازمان درآمد گرجستان (Revenue Service) برای افراد صفحهٔ مالیات بر دارایی دارد.
فقط برای تصویرسازی، با استفاده از محاسبهٔ نرخ Korter در بخش ۳ به‌جای ارزش بازار، یک واحد ۲۶ متر مربعی با GEL ۱۲۱٬۴۴۱ بالاتر از آستانهٔ درآمد سالانه GEL ۹۷۲ تا GEL ۱٬۲۱۴ مالیات خواهد داشت و یک واحد ۷۳ متر مربعی با GEL ۳۴۰٬۹۷۰ مبلغ GEL ۲٬۷۲۸ تا GEL ۳٬۴۱۰ (محاسبه‌شده با ۰٫۸٪ و ۱٪). این‌ها صورت‌حساب مالیاتی نیستند: ارزش بازار مورد استفاده، ارزش مقام مالیاتی است و قیمت همان ارزش بازار نیست. راهنمای مالیات بر دارایی مراحل تسلیم اظهارنامه را شرح می‌دهد.
اجاره و فروش قواعد خودشان را دارند. ماده ۸۱(۲) اجارهٔ مسکونی شخص حقیقی‌ای را که کسوراتی اعمال نمی‌کند با نرخ ۵٪ مشمول مالیات می‌کند و نرخ عمومی در ماده ۸۱(۱) برابر ۲۰٪ است. ماده ۸۱(۳) مازاد حاصل از واگذاری یک آپارتمان مسکونی را با ۵٪ مشمول مالیات می‌کند و ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد آپارتمانی را که همراه با زمینش بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند.
ماده ۶ قانون، مالیات بر درآمد، مالیات بر سود، VAT، مالیات غیرمستقیم خاص و عوارض واردات را مالیات‌های ملی فهرست می‌کند و مالیات بر دارایی را مالیات محلی می‌نامد، بنابراین مالیات جداگانه‌ای بر خودِ عمل خرید نام نمی‌برد؛ هزینهٔ دولتی خرید، هزینهٔ ثبت در بخش ۷ است.
دربارهٔ اقامت، آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را برای خارجی‌ای توصیف می‌کند که مالک ملک غیرمنقول غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری است که ارزیاب مجاز تعیین می‌کند، و اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری را برای ملکی بیش از USD ۳۰۰٬۰۰۰.
با اعمال این بر ارقام شخص ثالث، بزرگ‌ترین واحد با نرخ Korter یعنی USD ۱۳۱٬۴۰۰ و قیمت Realting کمتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ هستند (محاسبه‌شده) و قیمت کمتر به‌تنهایی به این رقم نمی‌رسد. معیار ارزش بازار تعیین‌شده توسط ارزیاب است، نه قیمت قرارداد، و راهنمای اجازهٔ اقامت روند کار را می‌دهد.
دربارهٔ تأمین مالی، سازنده هیچ ترتیب وام مسکنی را منتشر نکرده، در حالی که Korter از اقساط و یک وام مسکن TBC Bank بدون شرایط نام می‌برد. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان (NBG) سقف نسبت وام به ارزش ملک (LTV) را برای وام‌های لاری ۹۰٪ و برای وام‌های ارزی ۷۰٪ تعیین می‌کند، و سقف‌های نسبت پرداخت به درآمد (PTI) که به درآمد ماهانهٔ خالص بستگی دارند. وام‌دهی به غیرمقیم سیاست خود هر بانک است، همان‌طور که راهنمای وام مسکن توضیح می‌دهد.
| قاعدهٔ گرجستان مرتبط با خریدار | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد (قانون شمارهٔ ۱۸۷۴، ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶) | قانون مالیات، ماده ۲۰۲(۵) و ۲۰۶(۱)(a)؛ گزارش EY |
| تسلیم اظهارنامه و پرداخت | اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | قانون مالیات، ماده ۲۰۵ |
| اجارهٔ مسکونی | ۵٪ بدون کسورات؛ در غیر این صورت ۲۰٪ | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱) تا (۲) |
| فروش آپارتمان | مازاد با ۵٪ مشمول مالیات؛ معاف اگر بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد | قانون مالیات، ماده ۸۱(۳) و ۸۲(۱)(f.a) |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ (GEL ۳۸۹٬۲۳۵ با نرخ ۲٫۵۹۴۹)، تعیین‌شده توسط ارزیاب؛ هزینه GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ بسته به روز رسیدگی | sda.gov.ge؛ قانون اتباع خارجی |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ملک بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ | sda.gov.ge |
| سقف‌های وام مسکن | LTV برابر ۹۰٪ (لاری) و ۷۰٪ (ارز)؛ PTI بر حسب گروه درآمدی | nbg.gov.ge |
| نرخ ارز مورد استفاده | USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، نرخ رسمی NBG که در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده شد | nbg.gov.ge |
چون صفحهٔ سازنده قیمت، مجموع واحدها، تاریخ تحویل یا جدول پرداخت را منتشر نکرده است، مفیدترین گام پیش از رزرو این است که هر خلأ به یک درخواست کتبی تبدیل شود. فهرست زیر مجموعهٔ معمول موارد است، به ترتیبی که یک خرید پیش می‌رود.
سازنده‌ای که این موارد را در یک پیام پاسخ دهد، بررسی خرید را ساده کرده است. هر جا پاسخی نباشد، آن مورد باز می‌ماند تا در قرارداد بیاید. هیچ‌یک از سه منبع بررسی‌شده تا امروز این پاسخ‌ها را منتشر نکرده است و این راهنما هم آن‌ها را از پیش خود تأمین نمی‌کند.
جدول شش پروژهٔ Orbi Group را فهرست می‌کند که در این سایت صفحهٔ آگهی دارند، همراه با آنچه منابع برای هر کدام منتشر کرده‌اند. ارقام از سازنده‌اند، یا جایی که علامت خورده، از شخص ثالث همراه با تاریخش. Avenue by Orbi Batumi یکی از آن‌هاست. این پروژه‌ها از نظر نوع با هم فرق دارند، از یک مجتمع بزرگ در باتومی تا یک برج در تفلیس و یک پودیوم تجاری، و جدول هیچ‌کدام را رتبه‌بندی نمی‌کند.
| پروژهٔ Orbi | شهر و محله | وضعیت و ارقام تحویل منتشرشده | قیمت‌های منتشرشده |
|---|---|---|---|
| Orbi Millennium Batumi | باتومی، نیو بلوار | در حال ساخت؛ دسامبر ۲۰۲۷ به نقل از geoln (۱۸ سپتامبر ۲۰۲۵)، سپتامبر ۲۰۲۷ به نقل از صفحهٔ یک دلال | از USD ۱۸٬۷۵۰ به نقل از یک مقالهٔ Orbi؛ USD ۱۹٬۳۲۰ به نقل از geoln؛ USD ۳۹٬۰۰۰ به نقل از یک دلال |
| Orbi City Batumi | باتومی، خیابان خیمشیاشویلی | چهار ساختمان از پنج ساختمان تحویل شده و آخرین ساختمان سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶ موعد دارد، به نقل از Korter (۳ نوامبر ۲۰۲۶) | از USD ۳٬۵۰۰ برای هر متر مربع به نقل از Korter |
| Orbi Continental Batumi | باتومی، نزدیک خیابان روستاوی | کلنگ‌زنی ۱۷ سپتامبر ۲۰۲۵ به نقل از Orbi؛ تحویل را Orbi منتشر نکرده است، دسامبر ۲۰۲۸ به نقل از geoln (۲ مه ۲۰۲۵) | استودیوها از USD ۱۰۲٬۵۰۰ به نقل از Korter (۲۱ اکتبر ۲۰۲۶) |
| Central Park Towers Tbilisi | تفلیس، سابورتالو | سپتامبر ۲۰۲۷ به نقل از Orbi، سه‌ماههٔ ۳ سال ۲۰۲۷ به نقل از Korter | از USD ۱۴۲٬۵۶۰ به نقل از Korter (۳ نوامبر ۲۰۲۶)؛ Orbi قیمتی منتشر نکرده است |
| Avenue by Orbi Batumi (همین صفحه) | باتومی، خیابان قهرمانان | سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶ به نقل از Korter؛ Orbi چیزی منتشر نکرده است | از USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع به نقل از Korter |
| Orbi City Mall Batumi | باتومی، پودیوم Orbi City | فضای تجاری برای فروش؛ در کارت آگهی آمده که در ۲۰۲۶ افتتاح شده است | چاپ نشده است |
ردیف‌های جدول نشان می‌دهند که منابع پوشش هر پروژه را تا چه اندازه متفاوت ارائه می‌کنند. صفحه‌های خود سازنده فقط در یک مقاله، برای Orbi Millennium، قیمت چاپ کرده‌اند. قیمت‌های دیگر از Korter، geoln، دلالان یا فروشندگان مجدد می‌آید، همان‌طور که علامت خورده، و هیچ منبعی برای Orbi City Mall قیمتی منتشر نکرده است. ارقام تحویل همان‌طور که هر منبع چاپ کرده آمده و جایی که Orbi چیزی چاپ نکرده، جدول همین را می‌گوید. صفحهٔ کشور گرجستان همهٔ پروژه‌های سایت را بر حسب شهر و سازنده فهرست می‌کند.
سازنده Orbi Group است که در صفحهٔ دربارهٔ ما خود را سازندهٔ املاک در گرجستان و اروپا معرفی می‌کند که در ملک‌های سرمایه‌گذاری تخصص دارد، می‌گوید ده‌ها پروژه را به پایان رسانده و می‌گوید در مدیریت آپارتمان‌ها و بهره‌برداری از مجتمع‌ها با برندهای شناخته‌شدهٔ بین‌المللی کار می‌کند، بی‌آنکه نام یکی از آن‌ها را بیاورد.
صفحه همچنین شمار سال‌ها، دفترها، کارکنان و جوایز را چاپ می‌کند که این راهنما تکرار نمی‌کند، چون صفحه‌های خود سازنده دو رقم متفاوت برای مساحت ساخته‌شده چاپ کرده‌اند و برای بقیه روش یا نهادی پشتوانه نداده‌اند.
اشخاص ثالث شرکت را متفاوت از متن خودش تاریخ‌گذاری می‌کنند. صفحهٔ سازندهٔ Korter می‌گوید Orbi از سال ۱۹۹۸ می‌سازد و در ۹ نوامبر ۲۰۲۶ ۷ پروژهٔ جاری و ۱۴ پروژهٔ تکمیل‌شده نشان می‌دهد، در حالی که پورتال‌های دیگر سال‌های تأسیس و شمارش‌های دیگری می‌دهند. شمار سال‌های صفحهٔ دربارهٔ ما با حدود ۱۹۹۸ سازگار است و صفحه‌ای قدیمی‌تر در سایت از ۲۶ سال تجربه سخن می‌گوید.
بخش تماس سازنده دفترهایی را در تفلیس و باتومی در گرجستان و در آلمان، لهستان، قزاقستان، ترکیه، آذربایجان و روسیه فهرست می‌کند. هیچ‌یک از صفحه‌هایی که برای این راهنما خوانده شد نام بنیان‌گذار یا مالک، یا نهاد حقوقی‌ای را که قراردادهای فروش Avenue By Orbi را امضا می‌کند، نمی‌آورد. نام و مشخصات ثبتی آن نهاد در فهرست موارد درخواستی بخش ۹ آمده و می‌توان آن را در ثبت شرکت‌های گرجستان که آژانس ملی ثبت عمومی نگه می‌دارد بررسی کرد.
Avenue by Orbi Batumi برجی مسکونی با ۳۲ طبقه در باتومی است که سازنده، Orbi Group، آن را در خیابان قهرمانان در منطقه باگراتیونی قرار می‌دهد. صفحهٔ آن آپارتمان‌ها را در طبقه‌های ۵ تا ۳۲ می‌داند، با متراژ ۲۶ تا ۷۳ متر مربع که همه تکمیل‌شده، مبله و مجهز توصیف شده‌اند. امکانات فهرست‌شده شامل رستوران‌ها و کافه‌ها، یک مرکز خرید، باشگاه ورزشی، پارکینگ، تراس‌های باز و لانج‌بارهاست. سازنده برای پروژه قیمت، مجموع واحدها یا تاریخ تحویل منتشر نکرده است.
سازنده می‌گوید منطقه باگراتیونی، در خیابان قهرمانان، بدون شمارهٔ پلاک. Korter خیابان Zhiuli Shartava شمارهٔ ۲۶ را می‌دهد و آن را زیر منطقه جاواخیشویلی ثبت می‌کند. OpenStreetMap در آن نشانی ساختمانی در حال ساخت نشان می‌دهد و حومه‌های پیرامون را Javakhishvili و Bagrationi II برچسب زده است. مسیر ثبت‌شدهٔ Heroes’ Alley حدود ۱٫۰۷ کیلومتر با نشانگر مشترک به خط مستقیم فاصله دارد (محاسبه‌شده). مستخرج ثبتی قطعهٔ زمین نشانی‌ای را می‌دهد که در اسناد فروش به کار می‌رود.
سازنده قیمتی چاپ نکرده است. Korter نرخی از USD ۱٬۸۰۰ برای هر متر مربع چاپ کرده که برای کوچک‌ترین واحد منتشرشده یعنی ۲۶ متر مربع، USD ۴۶٬۸۰۰ و برای بزرگ‌ترین یعنی ۷۳ متر مربع، USD ۱۳۱٬۴۰۰ می‌شود (محاسبه‌شده). Realting قیمتی از USD ۳۰٬۰۰۰ را در صفحه‌ای چاپ کرده که ۰۳/۱۱/۲۰۲۵ را نشان می‌دهد. این دو نمی‌توانند دربارهٔ یک واحد در یک تاریخ باشند، همان‌طور که محاسبهٔ بخش ۳ نشان می‌دهد، بنابراین فهرست قیمت کتبی برای یک واحد مشخص مرجع است.
صفحهٔ سازنده تاریخ تحویلی چاپ نکرده است. Korter می‌گوید یک ساختمان در حال ساخت است و تحویل بعدی سه‌ماههٔ ۴ سال ۲۰۲۶ است و عکس‌های ساخت‌وساز را که در اکتبر ۲۰۲۶ به‌روز شده‌اند نشان می‌دهد. Realting سال ساخت را ۲۰۲۴ می‌دهد، بدون وضعیت. فقط قرارداد تاریخی را تعیین می‌کند که سازنده را متعهد می‌کند، بنابراین تاریخ تقویمی و مقررات تحویل با تأخیر باید پیش از هر پرداخت خوانده شود.
سازنده می‌گوید هر آپارتمان تکمیل‌شده، مبله و مجهز است. Korter گزینه‌های بلک فریم و کاملاً مبله را فهرست می‌کند و متنش از بازسازی و لوازم خانگی نام می‌برد. بنابراین منابع دربارهٔ اینکه آیا هر واحد مبله است اختلاف دارند. خریدار باید سطح تکمیل واحد مشخص و فهرست موجودی اتاق‌به‌اتاقِ پیوست قرارداد را بخواهد و آن را با صورت‌جلسهٔ تحویل تطبیق دهد.
سازنده می‌گوید چند دقیقه پیاده‌روی. مشخصات Korter ۱٬۲۰۰ متر می‌گوید و توضیحاتش پنج دقیقه تا ساحل. محاسبه از نشانگر مشترک نقشه تا نزدیک‌ترین رأس خط ساحلی OpenStreetMap ۱٫۴۴ کیلومتر به خط مستقیم می‌دهد، به سمت شمال‌غرب. با فرض ۵ کیلومتر بر ساعت این حدود ۱۷ دقیقه به خط مستقیم است و مسیر طولانی‌تر است. سازنده می‌تواند مسیر پیاده‌روی تا نزدیک‌ترین دسترسی به ساحل عمومی را اعلام کند.
فقط Korter استخر شنا و اسپا را فهرست می‌کند. فهرست سازنده رستوران‌ها و کافه‌ها، زمین‌های بازی کودکان، مرکز خرید، باشگاه ورزشی، پارکینگ، تراس‌های باز، لانج‌بارها و فضای سبز را دارد، بدون استخر. چون منابع در تعارض‌اند، استخر در این آگهی جزو امکانات فهرست‌شدهٔ سازنده شمرده نشده است. خریداری که استخر می‌خواهد باید از سازنده بخواهد آن را کتبی و در اسناد فروش تأیید کند.
حقوق مدنی گرجستان یک معامله کتبی و ثبت حق مالکیت خریدار در دفتر ثبت عمومی را لازم می‌داند و برای آپارتمان بر مبنای گذرنامه تمایزی قائل نمی‌شود. قانون زمین، زمین کشاورزی را محدود می‌کند و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. NAPR مبالغ GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ را برای ثبت در چهار روز کاری، یک روز کاری یا همان روز فهرست می‌کند. هزینه‌های سردفتر و وکیل جداگانه است.
قانون گرجستان اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت را به خارجی‌ای می‌دهد که مالک ملک غیرکشاورزی با ارزش بازار تعیین‌شده توسط ارزیاب بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ است. با نرخ Korter بزرگ‌ترین واحد منتشرشده USD ۱۳۱٬۴۰۰ است (محاسبه‌شده)، یعنی زیر این رقم، و قیمت Realting باز هم کمتر است. ارزیابی با ارزیاب است، نه قیمت قرارداد، بنابراین راهنمای اجازهٔ اقامت و آژانس مرجع‌اند.
از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ قانون مالیات، مالیات بر دارایی مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، را ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار تعیین می‌کند، با معافیت وقتی درآمد خانوار سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نشده باشد. اجارهٔ مسکونی بدون کسورات ۵٪ و در غیر این صورت ۲۰٪ مشمول مالیات است. مازاد فروش ۵٪ مالیات دارد و برای آپارتمانی که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است.
آخرین بررسی: 9 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
