BLOX Avlabari Tbilisi: обзор распроданного здания (2026)

Проект BLOX Avlabari Tbilisi — это построенная 22-этажная жилая башня в Авлабари, возведённая застройщиком BLOX рядом с 11-этажным гостиничным корпусом, который застройщик связывает с брендом Hampton by Hilton; собственная проектная запись застройщика помечает проект как полностью распроданный.

Этот информационный обзор проекта BLOX Avlabari Tbilisi сверяет blox.ge, публичную проектную запись застройщика и ряд сайтов объявлений и профессиональных сайтов в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г. BLOX не публикует по этому зданию ни цены, ни даты передачи объекта, ни селектора квартир, поэтому обзор ставит цифры каждого источника рядом, добавляет факты о районе со ссылками на источники и объясняет, что меняется для покупателя квартиры на вторичном рынке.

BLOX Avlabari Tbilisi: что представляет собой здание

На своей странице проекта BLOX помещает проект по адресу Bochorma St. 18 в историческом центре Тбилиси, в Авлабари, в районе улиц Кетеван Цамебули (Ketevan Tsamebuli) и Бочорма (Bochorma). В тексте описан отель Hampton by Hilton на 170 номеров, сказано, что BLOX и Hilton Worldwide подписали соглашение о его строительстве, и добавлено, что компания возводит рядом 22-этажный жилой дом BLOX Avlabari совместно с архитекторами MUA – Architecture & Placemaking. Дата прочтения — 13 ноября 2026 г.

На странице нет ни числа квартир, ни их площадей, ни цены, ни даты. Всё остальное о квартирах взято с сайтов объявлений, главным образом Korter, и с сайтов компаний, работавших над зданием.

Источники расходятся по нескольким основным вопросам. Таблица разводит их и не выбирает между ними. Столбец застройщика означает «по данным застройщика (blox.ge, проверено 13 ноября 2026 г.)»; в остальных столбцах указана собственная дата каждого сайта.

Korter также указывает другое здание по адресу Bochorma St, 18 от другого застройщика, с 15–20 этажами и кадастровым номером 01.17.13.041.023. Оно не является предметом этого обзора, и его карточки вторичного рынка не следует смешивать с приведёнными ниже. Совпадающие номера домов — одна из причин сверять квартиру по кадастровому коду, как объясняет раздел 4.

Две сторонние страницы называют компанию, связанную с проектом. IMEP, подрядчик по противопожарным системам, называет заказчиком работ в отеле ООО «Avlabari Hotels and Residence»; Realting называет ООО «AVLABARI HOTEL RESIDENCE». Написания различаются, и ни одно из названий не сверялось с реестром.

Текущий статус проекта BLOX Avlabari Tbilisi и ориентиры цен на вторичном рынке

Застройщик не показывает остатков. Проектная запись на api.blox.ge 13 ноября 2026 г. вернула is_sold_out true и is_premium true, а на странице проекта вместо интерактивного селектора квартир, который есть у проектов с остатками, показан статичный рендер. Карточка в списке всех проектов гласит «Premium» и 100 %, а не «Sold out», так что одна эта подпись не говорит о наличии остатков. Сайт относит проекты со 100 % к разделу «Завершённые» (Finished), а процент — это показатель готовности проекта. Korter пишет: «currently no apartments available for sale from the developer» (13 ноября 2026 г.).

Любая квартира в продаже, следовательно, продаётся её нынешним владельцем, обычно через брокера или сайт объявлений. Приведённый ниже снимок Korter — единственный найденный источник цен, поэтому каждая цифра — это заявленная цена на одном портале, а не цена BLOX.

В четвёртой карточке указан 5-й этаж из 10, что не соответствует 22-этажной башне, поэтому она может относиться к другому зданию; здесь она оставлена такой, какой её показывает Korter. Четыре карточки — выборка из 47 объявлений, так что диапазон может охватывать не все из них.

Район и транспортная доступность: Авлабари, Исани и старый город

BLOX называет местоположение Авлабари и историческим центром; Korter относит его к району Исани. В тексте Korter станция метро 300 Aragveli находится в пределах 300 м, набережная — примерно в 400 м, железнодорожный вокзал — примерно в 5 км, аэропорт — примерно в 13 км, причём способ измерения не указан. Среди объектов поблизости названы автобусные маршруты 2, 25, 37, 39 и 43, торговые центры Battleground и Euro Caucasus Supplies, школа № 96, Тбилисский государственный университет, медицинская академия Shotadze, кардиологическая клиника и отделение банка.

Приведённые ниже расстояния по прямой рассчитаны здесь по метке здания на странице Korter (41.68635, 44.83095) и координатам на указанных страницах Wikipedia. Это не пешеходные и не автомобильные расстояния, а метка — ориентир сайта объявлений, а не результат геодезической съёмки.

Цифра 0,35 км и указанные Korter 300 м различаются потому, что метка и вход на станцию — разные точки. Для общего взгляда на город рынок в целом описывают руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси и страница города Тбилиси.

Покупка квартиры на вторичном рынке в построенном доме в Грузии

Покупка квартиры на вторичном рынке в готовом доме подчиняется обычным грузинским правилам: строительных рисков здесь немного, а больше значения имеет личность продавца. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 312 презюмирует достоверность записей реестра, пока не доказано иное. Общую картину даёт материал могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Важнее всего три проверки. Кадастровый код в выписке должен быть кодом самой квартиры, а не кодом комплекса, а у двух зданий по адресу Bochorma St, 18 на Korter разные коды. Подписывать договор должен зарегистрированный собственник; по статье 1158 имущество, приобретённое в браке, является совместным, если брачный договор не предусматривает иное. Зарегистрированная ипотека или иное обременение должны быть сняты не позднее передачи права.

Покупатель, находящийся за границей, может воспользоваться доверенностью, легализованной для Грузии (Конвенция об апостиле действует в Грузии с 14 мая 2007 г. согласно таблице статуса Гаагской конференции), либо онлайн-сервисом смарт-контракта реестра с заранее назначенной виртуальной встречей. Какой путь принимают продавец и банк, если он участвует, следует согласовать письменно.

Налог на имущество физических лиц изменён Законом № 1874 от 30 сентября 2026 г. По статье 206(1)(a) Налогового кодекса облагаемое имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи за предыдущий год не превышал GEL 100 000; при превышении статья 202(5) устанавливает ставку от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. описывает это изменение по сравнению с прежним порогом GEL 40 000. Декларации подаются до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября (статья 205).

У Службы доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge) есть страница подачи деклараций, а практику описывает материал налог на недвижимость в Грузии.

Превышение продажной цены над ценой приобретения при продаже жилой квартиры облагается налогом по ставке 5 процентов (статья 81(3)) и освобождается от него, если квартира находилась в собственности более двух лет (статья 82(1)(f.a)). Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком; Закон о правовом статусе иностранцев использует ту же формулировку. Шаги описаны в материале как получить вид на жительство в Грузии.

Заявленная цена на портале не является оценкой; три из четырёх карточек выше запрашивают USD 191 000 или больше. Что касается кредитования, на странице Национального банка Грузии (NBG) о PTI и LTV установлен предельный показатель «кредит к стоимости» 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте; условия для нерезидентов у разных банков различаются, как объясняет материал ипотека в Грузии для иностранцев.

О застройщике: BLOX

BLOX сообщает на своей странице «О компании», что работает на грузинском рынке девелопмента недвижимости с 2016 года. На странице застройщика на Korter также указан 2016 год. В карточках проектов застройщика перечислено одиннадцать жилых проектов, от Kheivani до Varketili, а также раздел офисной и коммерческой недвижимости; общего числа сданных зданий или квартир сайт не приводит.

Головной офис указан по адресу 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, Тбилиси. Сайт не называет ни зарегистрированной компании, ни идентификационного кода, и выписки из реестра для этого обзора не было. Архитектор MUA указывает BLOX заказчиком Hampton Hotel & Residences со статусом Built и годом проекта 2022 на собственном сайте. Покупатель вторичной квартиры заключает договор с продавцом, поэтому данные застройщика нужны главным образом для документов на здание.

Страница застройщика сообщает, что отель — это Hampton by Hilton и что Hilton Worldwide подписала соглашение о его строительстве. Страницы, принадлежащей Hilton и подтверждающей отель, 13 ноября 2026 г. найдено не было, поэтому условия бренда должна подтвердить сама Hilton.

Что запросить в письменном виде и проверить перед покупкой

Каждый пункт ниже — это документ или ответ, который покупатель квартиры в этой башне может запросить до перевода любых денег. Это обычная проверка при покупке на вторичном рынке, и она ничего не говорит о самом здании.

1. Номер квартиры, блок, этаж и площадь, а также собственный кадастровый код квартиры, чтобы её можно было сопоставить с реестром и отличить от другого здания по адресу Bochorma St, 18.
2. Актуальную выписку из Публичного реестра с указанием зарегистрированного собственника или собственников, долей и любой ипотеки, ареста или иного обременения.
3. Личность продавца и его право продавать: документ, удостоверяющий личность, и ответ о наличии брачного договора — для физического лица; регистрационные данные и полномочия на подписание — для компании.
4. Дату и основание приобретения квартиры продавцом: от этого зависит, применяется ли к налогу продавца правило о двух годах из статьи 82.
5. Отделку, которая есть в квартире сегодня, в сопоставлении с формулировкой «green frame» на Korter, и нужно ли согласование какой-либо перепланировки.
6. Порядок управления домом, ежемесячный сервисный сбор и любые задолженности, а также предоставляются ли сегодня консьерж, охрана и парковка, которые указывает Korter.
7. Как гостиничный корпус и коммерческий первый этаж управляются в отношении жилой башни и какие службы у них общие.
8. Для банковского кредита — собственную оценку банка и его условия; для вида на жительство — оценку сертифицированного оценщика.
9. Способ платежа: отслеживаемый перевод зарегистрированному собственнику, расписка и момент, когда деньги выплачиваются против регистрации.

Часто задаваемые вопросы

Построен ли проект BLOX Avlabari Tbilisi?

Застройщик относит его к завершённым проектам со 100 процентами, Korter пишет, что он завершён в 2022 году, а архитектор указывает его как построенный в 2022 году (все данные проверены 13 ноября 2026 г.). Другие страницы называют 2021 год или 2017 год с пометкой о текущих работах. Источники приведены в том виде, в каком они опубликованы.

Можно ли купить квартиру в проекте BLOX Avlabari Tbilisi у застройщика?

Из заявленных остатков — нет. Проектная запись застройщика помечена как распроданная, на странице проекта нет селектора квартир, а Korter сообщает, что квартир на продажу от застройщика нет. Любая квартира в продаже продаётся её нынешним владельцем.

Сколько квартир в проекте BLOX Avlabari Tbilisi?

Застройщик не публикует число квартир. Korter указывает 120 квартир. 170 номеров, о которых говорят застройщик, MUA и MBG, относятся к гостиничному корпусу, поэтому эти две цифры нельзя складывать или путать.

Сколько стоят квартиры на вторичном рынке?

На Korter 13 ноября 2026 г. четыре просмотренные карточки запрашивали от USD 130 000 до USD 420 000 за площадь от 47,3 до 157 м², то есть от USD 2 675 до USD 3 717 за м². Это заявленные цены на одном портале, а не цены BLOX, и всего портал показывает 47 объявлений.

Входит ли отель Hampton by Hilton в то же здание?

Застройщик описывает отель и жилой дом как два здания, построенных вместе. MUA описывает два самостоятельных прямоугольных объёма, задуманных как единое архитектурное целое. Работает ли отель, прочитанные страницы не подтвердили.

Даёт ли покупка здесь вид на жительство?

Критерий — оценочная стоимость квартиры, а не адрес. Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство при праве собственности на имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком. Заявленная цена на портале не является оценкой.

Другие проекты BLOX и ближайшие объекты в Тбилиси

BLOX Avlabari Tbilisi — один из одиннадцати жилых проектов на странице всех проектов застройщика. В таблице для каждой карточки приведены адрес, подпись и процент так, как они были опубликованы 13 ноября 2026 г.; процент — это ход строительства. Два названия используются дважды, BLOX Didi Digomi и BLOX Beliashvili; каждая пара — это два разных здания на разных улицах. Обзоры этих проектов опубликованы на этом сайте или скоро будут опубликованы.

Другие объекты в Тбилиси находятся в том же районе старого города или на левом берегу Мтквари. В отличие от этого построенного здания, они строятся, а приведённые цифры — те, что указаны на страницах каждого из них.

Дополнительный контекст — на странице Грузии.

Источники и дата последней проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• BLOX: страница проекта BLOX Avlabari (blox.ge, 13 ноября 2026 г.)
• BLOX: публичная проектная запись, BLOX Avlabari (13 ноября 2026 г.)
• BLOX: список жилых проектов (13 ноября 2026 г.)
• BLOX: О компании (13 ноября 2026 г.)
• BLOX: новость об отеле Hampton by Hilton (13 ноября 2026 г.)
• Korter: Blox Avlabari в Тбилиси (13 ноября 2026 г.)
• Korter: здание Bochorma St, 18 (13 ноября 2026 г.)
• Korter: страница застройщика Blox (13 ноября 2026 г.)
• MUA: Hampton Hotel & Residences (13 ноября 2026 г.)
• Archilovers: Hampton Hotel and Residences в Тбилиси (страница опубликована 8 августа 2022 г., прочитана 13 ноября 2026 г.)
• IMEP: справка о проекте Hampton By Hilton Tbilisi (13 ноября 2026 г.)
• MBG: справка о проекте Hampton By Hilton Tbilisi, на грузинском (13 ноября 2026 г.)
• Realting: жилой комплекс Blox Avlabari (объявление обновлено 19 апреля 2022 г., прочитано 13 ноября 2026 г.)
• Википедия: 300 Aragveli (метро Тбилиси) (координаты)
• Википедия: Isani (метро Тбилиси) (координаты)
• Википедия: Avlabari (метро Тбилиси) (координаты)
• Википедия: Metekhi (координаты)
• Википедия: площадь Свободы, Тбилиси (координаты)
• Википедия: Station Square (метро Тбилиси) (координаты)
• Википедия: Международный аэропорт Тбилиси (координаты)
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183, 312 и 1158 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, статьи 81, 82, 202, 205 и 206 (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge): страница о налоге на имущество
• NAPR: регистрационные сборы за недвижимое имущество
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Гаагская конференция: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон Грузии о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.