BLOX Krtsanisi Tbilisi: руководство по готовому зданию (2026)

Проект BLOX Krtsanisi Tbilisi — это построенный жилой комплекс из двух малоэтажных блоков на улице Крцаниси, 49: в собственном селекторе квартир застройщика на 13 ноября 2026 г. значилось 92 квартиры, из которых 91 помечена как проданная и одна — квартира B11 площадью 286,6 м² — как не проданная.

В этом руководстве страница и записи о квартирах застройщика сопоставлены с данными Korter, Property Georgia, Avezor и прессы, каждая цифра приведена с источником и датой, а также добавлены грузинские правила регистрации, налогообложения, проживания и финансирования для покупателя готового здания.

Обзор проекта BLOX Krtsanisi Tbilisi

Страница проекта на blox.ge описывает BLOX Krtsanisi как завершённый проект на улице Крцаниси, 49, с двумя малоэтажными жилыми блоками и озеленённым двором площадью до 6 000 м². Комплекс помещён в пяти минутах ходьбы от центра Тбилиси, на территории бывшего посольства Швейцарии. Это слова самого застройщика, и здесь они приводятся именно как его слова, без собственной оценки. Страница была прочитана 13 ноября 2026 г.

В списке проектов карточка этого здания несёт метку «Premium» и цифру 100%. Сайт эту метку нигде не объясняет. Список проектов представлен как показывающий расположение, ход строительства и доступные квартиры, а каждая запись о квартире в интерфейсе застройщика содержит значение завершённости 100%, поэтому цифра читается здесь как показатель хода строительства, который застройщик указывает для готового здания, а не как измеренная величина.

Страница проекта не называет ни цены, ни плана платежей, ни описания отделки, ни общего числа квартир, ни года передачи объекта. Зато на ней размещён селектор квартир, и публичный интерфейс, стоящий за этим селектором, возвращает по одной записи на каждую из 92 квартир. В разделах 3 и 4 эти записи читаются этаж за этажом и по размерам. В разделе 5 добавлены цены, которые сайты объявлений указывают для квартир на вторичном рынке.

Поскольку здание готово, а селектор застройщика показывает не проданной единственную квартиру, эта страница — информационный профиль комплекса, а не торговая брошюра. Korter показывает 14 объявлений о продаже по 10 квартирам и сообщает, что квартиры от застройщика проданы. Раздел 8 объясняет, как грузинские правила читаются применительно к готовому зданию, где продавцом может быть застройщик или частный владелец.

Что каждый источник публикует о статусе, передаче объекта, числе квартир и конструкции

Шесть публичных страниц и записей сообщают о том, когда комплекс был завершён, сколько в нём квартир и как он построен. Они написаны в разное время и для разных читателей и приводят разные цифры. В таблицах ниже каждая цифра поставлена рядом со своим источником и датой. Иная цифра в другом источнике рассматривается как расхождение по датам, и ни одна цифра не выбирается как более верная, чем другая.

Страница застройщика использует слова «завершённый проект» и года не называет. Интерфейс того же застройщика хранит одну и ту же пару дат проекта во всех 92 записях о квартирах — 22 марта 2021 г. и 22 августа 2023 г., — не уточняя, плановые это даты или фактические. Korter и Property Georgia называют годом завершения 2023-й, а новостная заметка на грузинском языке от 15 февраля 2024 г. сообщает, что комплекс закончен.

Конструкция комплекса описана застройщиком, Korter и прессой близкими словами, но с разными числами. Застройщик говорит о «двух малоэтажных жилых блоках» и не приводит на странице число этажей. Korter перечисляет два дома: Блок A в пять этажей и Блок B в четыре. Интерфейс застройщика указывает квартиры на этажах со 2-го по 5-й в Блоке A и с 1-го по 4-й в Блоке B, что согласуется с этими числами этажей.

Два из этих расхождений заслуживают пояснения. Сумма инвестиций составляет 40 млн GEL в новости застройщика, дата которой на сайте — 20 декабря 2023 г. — общая для всех заметок на этой новостной странице, и 50 млн GEL в газетной заметке февраля 2024 г. Они могут описывать проект в разные моменты его развития, и ни одна из них здесь не принимается за верную. Второе расхождение — название бывшего посольства: застройщик и две другие страницы пишут «Швейцарии», а в описании Korter стоит «Швеции».

Третье расхождение — число квартир. В интерфейсе застройщика 92 записи, а Korter указывает 90. Записи пересчитаны по блокам: 44 в Блоке A и 48 в Блоке B, и этот подсчёт повторён в разделе 4. Третья цифра, около 180 квартир, встретилась только в краткой сводке поисковой выдачи для страницы, которая вернула ошибку доступа, поэтому она не используется.

Статус проекта BLOX Krtsanisi Tbilisi на 13 ноября 2026 г.: селектор застройщика и Korter

Селектор квартир на blox.ge берёт данные из публичного интерфейса на api.blox.ge. 13 ноября 2026 г. был сделан обычный запрос к записи проекта, к записи блока 13 и записи блока 14, а также к каждой из 92 записей о квартирах, например к квартире B11. Никакая форма не заполнялась, учётная запись не использовалась и обращение не отправлялось.

Каждая запись о квартире повторяет название и даты проекта, а приведённые ниже числа взяты из записей об этажах и сверены с записями о квартирах.

Свободная квартира указана только на одном этаже: на 1-м этаже Блока B, где не продана 1 из 12 квартир. Это квартира B11. В Блоке A 44 квартиры на этажах со 2-го по 5-й: по 12 квартир на 2-м, 3-м и 4-м этажах и 8 на 5-м. В записи Блока A нет квартир для 1-го этажа, а запись Блока B содержит ещё четыре записи об этажах с номером, но без чисел квартир.

Эти записи не содержат никаких данных, поэтому в подсчёте они не учитываются. Источники не сообщают, какие части цокольного уровня отведены под коммерческие помещения.

Korter читает то же здание иначе. На его странице проекта под каждым из двух блоков стоит «Квартиры от застройщика проданы», а на странице проектов застройщика здание отмечено как распроданное и завершённое в 2023 году. Таким образом, запись застройщика и Korter расходятся по одной квартире. Оба утверждения показаны ниже вместе с датой их прочтения, и ни одному из них не отдаётся предпочтение.

Процент и метку «Premium» нужно пояснить ещё раз. Метка относится к записи проекта, где для неё хранится признак, а определения сайт не даёт. Процент — одни и те же 100% на карточке, в списке проектов и в каждой записи о квартире. Он говорит о том, что застройщик показывает здание как построенное. Он не говорит, продана ли квартира, а статус «продана» или «не продана» читается только по записям о квартирах.

Отдельная запись существует для коммерческих помещений на первом этаже. На странице Office and Commercial значится «BLOX Krtsanisi, 49 Krtsanisi St, 100%, Available», тогда как запись за этой строкой несёт признак «распродано». Число помещений, их площади и цены не опубликованы, поэтому эта запись фиксируется здесь отдельно и не рассматривается как единица, предлагаемая к продаже.

Внутри проекта BLOX Krtsanisi Tbilisi: 92 квартиры по блокам, этажам и площади и квартира B11

Поскольку застройщик не публикует на странице ни прайс-лист, ни альбом планировок, 92 записи о квартирах остаются самым подробным публичным описанием здания, которое доступно читателю. Прочитанные вместе, они дают набор площадей, показывают, чем различаются блоки, и выделяют одну непроданную квартиру. Все приведённые ниже подсчёты сделаны по записям, прочитанным 13 ноября 2026 г., а итоги и средние значения не публикуются застройщиком, а рассчитаны по указанным в записях площадям.

Указанные площади в сумме дают 10 065,5 м², из которых на Блок A приходится 4 590,0 м², а на Блок B — 5 475,5 м². Средняя квартира занимает 109,4 м², медиана — 104,1 м²; оба значения рассчитаны. Шестьдесят из 92 квартир, то есть 65 процентов, имеют площадь 104,1 м² или меньше, а 38 относятся к классу 61,4–63,8 м².

На другом конце 10 квартир имеют площадь от 206,2 до 213,8 м², и ещё две больше: одна в 255,3 м² и одна в 286,6 м².

Два блока не являются зеркальным отражением друг друга. В Блоке A есть 20 квартир площадью от 61,4 до 62,9 м², 12 квартир площадью 139,5 и 141,3 м² и четыре квартиры площадью 206,2 и 207,6 м² на верхнем этаже, где 8 квартир — меньше, чем на нижних этажах.

В Блоке B шесть квартир площадью от 86,3 до 88,2 м² и четыре самые большие квартиры площадью 164,3, 165,3, 255,3 и 286,6 м² — все на 1-м этаже, а также шесть квартир площадью 213,4 и 213,8 м² на этажах со 2-го по 4-й.

В записи хранится и число комнат для каждой квартиры, но как число спален оно ненадёжно. Одна и та же планировка записана с двумя комнатами в одной записи и с тремя в другой, причём 61,4 м² встречаются с обоими значениями. Поэтому в этом руководстве число спален указано только там, где в записи есть список комнат. Korter сообщает, что в здании есть одно-, двух-, трёх- и четырёхспальные квартиры, а существующие списки комнат показывают до четырёх спален.

Поле направления в градусах заполнено у 60 из 92 квартир, например 225 у B11, и страница не говорит, от чего оно отсчитывается. В записи также есть изображение трёхмерной планировки для таких квартир, как B11, и пустая ячейка для ссылки на планировку в формате PDF. Существует ли для конкретной квартиры планировка с измеренными площадями — вопрос, который нужно письменно задать продавцу, и раздел 9 его перечисляет.

Квартира B11 — единственная запись с действующей ценой. Она находится на 1-м этаже Блока B, имеет гостиную в 61,5 м², четыре спальни и два санузла, и на 13 ноября 2026 г. не была забронирована. В таблице список комнат приведён так, как он хранится, а сумма комнат рассчитана.

Помещения в сумме составляют 222,8 м², из которых 16,2 м² приходится на три балкона, тогда как общая площадь квартиры указана как 286,6 м². Запись не объясняет, чем складывается разница в 63,8 м². Список комнат, сохранённый для квартиры B2, площадь которой указана как 255,3 м², совпадает со списком для B11, поэтому по спискам комнат одним только их содержанием нельзя сравнивать эти две квартиры.

Документ, который нужно запросить, — планировка с измеренными площадями для конкретной квартиры.

Записи о 91 квартире, помеченной как проданная, не содержат пригодных для использования цен. В 79 из них поле цены за м² содержит 0 или 1, а в 12 — значение от 1 763 до 2 550. Селектор не предлагает проданную квартиру, поэтому эти поля представляют собой хранимые значения, а не предложения, и в этом руководстве они не используются.

Единственная цена застройщика на квартиру в здании — цена B11, тогда как в тексте страницы цены нет вовсе.

Ценовые ориентиры по источникам и датам

Для этого здания существуют три вида ценовых цифр. Первая — запись застройщика по B11. Вторая — заявленные цены квартир на вторичном рынке, показанные на Korter; это объявления частных владельцев или агентов, а не цены застройщика. Третья — цены «от» на странице агента, которую страница датирует 6 июля 2026 г. Они относятся к разным квартирам и к разным датам, поэтому показаны здесь рядом друг с другом, без какого-либо ранжирования.

Если разделить итоги Avezor на указанные площади, получится 1 900 USD за м² для карточки в 86,3 м² (163 970 ÷ 86,3) и для карточки в 255,3 м² (485 070 ÷ 255,3, с использованием меньшей площади группы) и 2 300 USD за м² для карточки в 139,5 м² (320 850 ÷ 139,5); все значения рассчитаны. Страница не говорит, являются ли три карточки ценами застройщика или цифрами агента.

Цифра 485 070 относится к группе от 255,3 до 286,6 м², а запись застройщика по B11, самой большой квартире, выше — 515 593 USD. Эти две цифры несопоставимы.

Четыре объявления ниже были показаны в блоке продаж на странице Korter 13 ноября 2026 г. Метки этажа и блока — записи рекламодателей. Некоторые не совпадают с числом этажей в собственной таблице блоков Korter, поскольку в одном объявлении указано «5 из 5» для Блока B, у которого Korter насчитывает четыре этажа; это расхождение фиксируется здесь без попытки его согласовать.

Если исходить только из этих четырёх объявлений, заявленная ставка составляет от 2 500 до 3 057 USD за м². Для сравнения: запись застройщика по B11 даёт 1 799 USD за м², Avezor указывает от 1 900 до 2 300 USD за м² на карточках с отметкой 6 июля 2026 г., а самое крупное объявление о вторичной продаже в этом блоке — на 140 м². Это сравнение носит чисто арифметический характер и не является оценкой ни одной из этих цен.

Цены вторичного рынка — это запрашиваемые, а не фактические цены сделок, площади различаются, а отделка B11 не указана.

Korter показывает также объявления об аренде — 46 по 12 квартирам на 13 ноября 2026 г. Они выходят за рамки этого руководства, в котором не используются никакие цифры арендной платы. Читателю, который увидит другую цену на другом портале, следует посмотреть на дату, указанную на этом портале, поскольку объявление может оставаться в сети и после того, как квартира продана, а также запросить у продавца письменную цену и номер квартиры.

Отделка, характеристики здания и удобства в том виде, как их публикует каждый источник

На странице застройщика в перечне преимуществ названы шесть пунктов: парковка, ухоженный озеленённый двор площадью до 6 000 м², виды на Старый Тбилиси, детская игровая зона, 24-часовая система охраны и консьерж. Состояние, в котором квартира передаётся, она не описывает. Это делают три другие страницы, причём пользуются они разными терминами, поэтому в таблице каждая формулировка приведена вместе со своим источником.

Ни один из источников не определяет white frame или green shell, а содержание каждого термина зависит от спецификации продавца. Покупателю, которому показывают квартиру в этом здании, следует спросить, какая из отделок, указанных в таблице, относится к этому лоту и что договор перечисляет для полов, дверей, сантехники, кухни и отопления.

Сведения о здании в основном взяты с Korter, с несколькими пунктами от застройщика и прессы. Korter указывает монолитный каркас, потолки высотой 3,2 м, четыре пассажирских лифта, двухкамерные окна, алюминиевые двери и открытые балконы со стеклянными ограждениями. Он описывает навесной фасад (rainscreen), тогда как в газетной заметке говорится о вентилируемых энергоэффективных фасадных материалах. В таблице пункты приведены с источниками и не сведены в единую спецификацию.

Новость застройщика написана в будущем времени и говорит о проекте, который «ведётся», что соответствует дате 20 декабря 2023 г. на странице, а не нынешнему состоянию здания, поэтому здесь она используется только ради марки лифтов, коммерческих помещений и суммы инвестиций. Источниками сведений о завершённом состоянии служат газетная заметка и страница проекта.

Расположение проекта BLOX Krtsanisi Tbilisi: улица Крцаниси и окраина Старого Тбилиси

Адрес на странице застройщика — улица Крцаниси, 49. Korter относит здание к Крцаниси, к району Крцаниси и зоне Старого Тбилиси и помещает отметки на карте примерно в точке 41.674 с. ш., 44.815 в. д. Застройщик координат не приводит, поскольку его карта представлена короткой ссылкой, поэтому позицией для расстояний здесь служит центр отметок Korter, и она приблизительна с точностью до здания.

По данным Wikipedia, Крцаниси — административный район Тбилиси, в состав которого входят кварталы Крцаниси, Абанотубани, Кала, Ортачала, Харпухи и Поничала. Из этого перечня видно, что район доходит до банного квартала Старого Тбилиси Абанотубани, а также до Ортачала, что согласуется с отнесением адреса Korter к зоне Старого Тбилиси. Название Крцаниси носит и место, где в сентябре 1795 года произошло сражение, согласно изложению в Wikipedia.

Страница застройщика и Korter описывают окрестности близкими словами. Застройщик пишет, что поблизости находятся несколько посольств и многие дипломатические учреждения. Korter называет Крцаниси тихим районом с посольствами и другими дипломатическими представительствами, без крупных дорог и производственных предприятий поблизости. Ни одно из этих утверждений здесь не проверялось по официальному списку дипломатических миссий, и оба отнесены к их авторам.

О доступности Korter сообщает, что центр Тбилиси находится в пяти минутах езды на машине, что рядом есть автобусная остановка с маршрутом 331 до центра, что поездка до крепости Нарикала занимает около 15 минут, а до аэропорта — около 20 минут на машине. Собственная формулировка застройщика — пять минут пешком до центра. Ни одна страница не определяет, что такое «центр», поэтому в таблице приведены расстояния по прямой до названных мест, которые не могут быть короче любого пешего или автомобильного маршрута.

Все расстояния рассчитаны по формуле большого круга от приблизительной позиции здания и от координат в каждой статье Wikipedia и округлены до 0,1 км. Это не пешие и не автомобильные расстояния, а маршрут по переулкам под Нарикалой или через реку длиннее. Wikipedia описывает аэропорт как расположенный в 17 км к юго-востоку от столицы — расстояние измерено от города, что представляет собой иную меру, чем в таблице.

Korter перечисляет следующие места рядом с комплексом без указания расстояний. В разделе об образовании он называет Krtsanisi Marji, Geomedi University, детский сад и государственную школу № 144, среди медицинских учреждений — New Hospitals и аптеку, среди магазинов — Nikora, Fresco и Europroduct, среди кафе — ресторан Residence, Tamarioni и August Bakery. Он добавляет теннисные корты, парки, православную церковь и несколько гостиниц и гостевых домов. Этот перечень представляет собой всего лишь описание, данное самим сайтом объявлений.

Покупателю, который опирается на одно из этих мест при принятии решения, следует проверить его адрес и то, работает ли оно сейчас, непосредственно на месте.

Покупка в готовом здании в Грузии: регистрация, налоги, проживание и финансирование

Готовое здание меняет порядок обычных проверок. Графика строительства читать не нужно, поэтому вопрос сводится к тому, кто владеет квартирой сегодня, что зарегистрировано в отношении неё и в каком состоянии она передаётся. Продавцом может быть застройщик, если речь о единственной квартире, всё ещё показанной как не проданная, или частный владелец, купивший раньше. В обоих случаях решающим документом остаётся запись Публичного реестра.

Грузинское право позволяет иностранцу владеть квартирой на тех же условиях, что и гражданину. Ограничена категория сельскохозяйственных земель, которую статья 4 Органического закона о собственности на сельскохозяйственные земли оставляет государству, муниципалитетам, гражданам и некоторым грузинским юридическим лицам, а городская квартира такой землёй не является. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, недвижимая вещь приобретается письменной сделкой и регистрацией права приобретателя в Публичном реестре.

Руководства этого сайта о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии, дают общий фон для всего сказанного ниже.

Национальное агентство публичного реестра (NAPR) публикует единый тариф на регистрацию изменения, возникновения или прекращения права на недвижимое имущество, и сбор зависит от выбранной скорости, а не от цены. Выписка из реестра стоит 20 GEL в течение одного рабочего дня или 13 GEL при заказе онлайн, и ещё 26 GEL добавляются, если выписка запрашивается на английском языке (тарифы NAPR на информационные услуги).

Столбец в долларах ниже — арифметика по официальному курсу 2,5935 GEL за USD, действующему с 13 ноября 2026 г.

Покупатель за границей может подписать документы одним из двух способов. Доверенность может быть апостилирована, и в таблице статуса Гаагской конференции отмечено, что Апостильная конвенция действует в отношении Грузии с 14 мая 2007 г. Другой путь — онлайн-сервис реестра smart contract, для которого назначается виртуальная встреча. Какой из двух способов принимает продавец, нужно выяснить и решить до любого платежа, а страница тарифов для обоих — источник NAPR, приведённый выше.

Что касается налогов, правила для физических лиц изменились 30 сентября 2026 г. В истории изменений английского текста Налогового кодекса на matsne.gov.ge значится Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г.

Согласно пункту 5 статьи 202, ставка на облагаемое имущество физического лица, кроме земли, составляет не менее 0,8 и не более 1 процента его рыночной стоимости на конец предыдущего года, а подпункт «а» пункта 1 статьи 206 освобождает от налога, если доход семьи в предыдущем году не превысил 100 000 GEL.

Налогово-правовой обзор EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. называет прежний предел освобождения — 40 000 GEL, и более старые руководства всё ещё приводят его. Физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября (пункты 12 и 14 статьи 205), а на странице Службы доходов Грузии есть калькулятор. Подача описана в руководстве по налогу на имущество в Грузии.

Таблица ниже — только арифметика: она показывает 0,8 и 1 процент от трёх цен, как если бы каждая была рыночной стоимостью, которая является налоговой базой, устанавливаемой органом, а не ценой по договору.

Аренда и перепродажа облагаются на иной основе. Статья 81 устанавливает ставку 5 процентов на доход от аренды жилья, полученный физическим лицом, не заявляющим вычетов, при общей ставке 20 процентов, а также 5 процентов на излишек от поставки жилой квартиры. Подпункт «а.а» пункта 1 статьи 82 исключает из дохода излишек по жилой квартире, которой владели более двух лет. Статья 166 устанавливает НДС в размере 18 процентов, поэтому в договоре следует указать, включает ли цена НДС.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на несельскохозяйственное недвижимое имущество с рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари, определяемой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство при недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства использует те же слова. По курсу 2,5935 GEL за USD первая граница составляет 389 025 GEL, а вторая — 778 050 GEL.

Значение имеет именно оценочная стоимость, поэтому цена ровно в 150 000 USD эту границу не превышает.

На фоне этих границ цена B11 в 515 593 USD и все четыре заявленные цены вторичного рынка, от 155 000 до 428 000 USD, превышают 150 000 USD, и только цена B11 превышает 300 000 USD. Это цены, а проверка для вида на жительство относится к стоимости, определённой оценщиком, поэтому такое сравнение ничего не говорит о результате самой оценки. Подача заявления объяснена в руководстве по виду на жительство в Грузии.

Что касается финансирования, на странице PTI и LTV Национального банка Грузии (NBG) установлен предельный показатель «кредит к стоимости» (LTV) в 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте. Страницы застройщика не называют ни банка, ни плана рассрочки для этого здания. В руководстве по ипотеке в Грузии для иностранцев описано, как банки относятся к покупателям-нерезидентам.

Правила приведены в том виде, в каком они опубликованы на даты прочтения, а текст Налогового кодекса — это сводная английская версия на matsne.gov.ge. Они не заменяют того, что юрист прочтёт и оценит конкретный договор.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Страница застройщика содержит описание и селектор квартир, а сайты объявлений публикуют заявленные цены. Для бронирования квартиры в проекте BLOX Krtsanisi Tbilisi этого недостаточно, и каждый пункт ниже — обычный запрос, который покупатель может направить до внесения задатка. Этот перечень вытекает из пробелов, которые выявили таблицы выше.

1. Прайс-лист с номером квартиры, этажом, блоком, площадью и точной ценой квартиры в валюте договора.
2. Площадь, по которой рассчитана цена, и планировка с измеренными площадями этой квартиры, включая балконы и любую террасу, поскольку сохранённый список комнат B11 в сумме меньше её указанной общей площади.
3. Полное юридическое наименование и регистрационные данные лица, подписывающего договор, и его связь с зарегистрированным владельцем, поскольку сайт не называет юридическое лицо, заключающее договор.
4. Выписка из Публичного реестра по квартире и кадастровый код, сверенный с номером, который указывает Korter, с отражением любой ипотеки или иного обременения.
5. Разрешительные документы на готовое здание и дата, с которой квартира может быть передана или зарегистрирована.
6. Срок передачи объекта, записанный в договоре для квартиры, ещё не зарегистрированной на покупателя, с последствиями его нарушения.
7. Какая отделка относится к этой квартире, поскольку источники указывают white frame, green shell и полный ремонт, и перечень того, что входит в отделку.
8. График платежей, счёт, на который поступают платежи, и квитанция, выдаваемая за каждый платёж, а также вопрос о том, удерживается ли какая-либо сумма на счёте эскроу.
9. Условия рассрочки, если они есть, фактическая стоимость рассрочки и любой сбор, поскольку застройщик не публикует план для этого здания.
10. Возможна ли ипотека с названным банком для этой квартиры и что банк требует от нерезидента, поскольку сайт не называет банк.
11. Включает ли цена НДС и кто оплачивает регистрационный сбор и любые расходы на нотариуса или оценку.
12. Порядок оплаты сервисных сборов за двор, охрану, консьержа, лифты и парковку и вопрос о том, продаётся ли парковочное место вместе с квартирой или отдельно.
13. Для коммерческого помещения — предлагается ли оно на самом деле, поскольку список Office and Commercial и его запись показывают разный статус.
14. Для квартиры на вторичном рынке — письменное подтверждение продавца, что задолженности перед коммунальными службами или управляющей организацией нет.

Ответы должны содержаться в самом договоре или в подписанном приложении к нему, поскольку веб-страница может измениться без какого-либо уведомления. Форму бронирования следует прочитать с точки зрения условий возврата задатка до её подписания, и то же относится к любой цифре с сайта объявлений, которую приводит агент.

Как это здание соотносится с другими проектами BLOX и соседними объектами Тбилиси

На странице жилых проектов blox.ge 13 ноября 2026 г. было 11 карточек, все в Тбилиси, с меткой статуса и процентом на каждой. Процент — показатель хода строительства, описанный в разделе 1. Два названия встречаются в списке дважды: BLOX Didi Digomi и BLOX Beliashvili, и в каждом случае две карточки — это разные здания на разных улицах. В таблице каждая карточка приведена так, как она напечатана.

Это здание и карточка BLOX Avlabari — две карточки, несущие в списке одну и ту же метку, и обе показывают 100 процентов. Сайт эту метку не определяет, поэтому никакого вывода из неё здесь не делается. Это сопоставление не ранжирует проекты, а у каждого проекта есть собственное руководство на этом сайте со своими источниками.

Ещё четыре руководства на этом сайте охватывают здания в той же части Тбилиси, а именно в Ортачала и Авлабари. Их цифры взяты со страниц застройщиков в том виде, в каком они были прочитаны на даты, указанные в каждом руководстве, а таблица служит контекстом, а не рейтингом.

Для более широкой картины есть страница города Тбилиси, страница страны Грузия и руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси. Первый проект в Тбилиси от другого застройщика, в Tbilisi Hills, — это Mira Verde Tbilisi.

BLOX (застройщик)

В этом разделе использовано только то, что сообщают страницы застройщика и нейтральные источники. На странице «О нас» сказано, что BLOX работает на рынке девелопмента недвижимости в Грузии с 2016 года. Там названы главный офис по адресу аллея Агмашенебели, 19, в Тбилиси и четыре офиса продаж, а зарегистрированное название компании и идентификационный код не указаны. Такое название не было найдено ни в газетных заметках, ни на сайтах объявлений, которые были прочитаны для подготовки этого руководства.

На странице проектов перечислены 11 жилых проектов, все в Тбилиси, и отдельный список Office and Commercial из восьми записей. Сайт не публикует общее число сданных зданий или квартир. Korter, сайт объявлений, показывает для BLOX семь завершённых и пять текущих проектов и города Тбилиси и Гудаури; это цифра сайта объявлений, а не застройщика.

BLOX упоминают два независимых источника. Georgia Today 15 февраля 2024 г. сообщила о завершении BLOX Krtsanisi. На собственной странице MUA архитектора указан построенный проект 2022 года для клиента Blox в Тбилиси с гостиничной и жилой программой площадью 18 000 квадратных метров. Партнёрства и программы скидок, о которых упоминает сайт BLOX, здесь не описываются, поскольку страницы самих партнёров, подтверждающие их, найдены не были.

Часто задаваемые вопросы

Что такое BLOX Krtsanisi Tbilisi и где он находится?

Это жилой комплекс из двух малоэтажных блоков, Блока A и Блока B, на улице Крцаниси, 49, в районе Крцаниси в Тбилиси, построенный застройщиком BLOX. Страница застройщика называет его завершённым проектом, в пяти минутах ходьбы от центра по собственной формулировке застройщика. Korter описывает район как тихий и относит его к зоне Старого Тбилиси, а до центра указывает пять минут на машине.

Закончен ли BLOX Krtsanisi Tbilisi?

Страница застройщика говорит «завершённый проект», а на карточке стоит 100%. Korter указывает оба блока как завершённые в 2023 году, а Property Georgia называет годом завершения 2023-й. Газетная заметка от 15 февраля 2024 г. сообщает, что здание закончено. Одна страница агента с отметкой 6 июля 2026 г. всё ещё говорит о передаче объекта в третьем квартале 2024 года, что является расхождением источников по датам.

Сколько в нём квартир и сколько предлагается?

В интерфейсе застройщика 92 записи о квартирах, 44 в Блоке A и 48 в Блоке B, тогда как Korter указывает 90. На 13 ноября 2026 г. 91 квартира была показана как проданная и одна, B11 на 1-м этаже Блока B, как не проданная. Korter утверждает, что квартиры от застройщика проданы. Оба утверждения зафиксированы, и ни одному не отдаётся предпочтение.

Сколько стоит единственная квартира, предлагаемая застройщиком?

Запись застройщика по B11 показывает 515 593 USD, то есть 1 799 USD за м² при площади 286,6 м², и 1 337 087 GEL. Сама страница проекта цены не указывает. По списку комнат в квартире четыре спальни. Отделка не указана, поэтому в письменном договоре следует указать, что в неё входит.

Сколько стоят квартиры на вторичном рынке в BLOX Krtsanisi Tbilisi на сайтах объявлений?

13 ноября 2026 г. Korter показывал четыре заявленные цены вторичного рынка: 155 000 USD за 62 м², 282 000 USD за 105 м², 315 000 USD за 104 м² и 428 000 USD за 140 м², то есть от 2 500 до 3 057 USD за м². Это запрашиваемые цены из объявлений частных владельцев или агентов, а не цены застройщика, и такие цены меняются ежедневно.

Какая отделка в квартирах?

Застройщик её не указывает. Korter пишет «white frame, fully furnished» и сообщает, что застройщик предлагает white frame и полный ремонт, Property Georgia пишет «Green shell», а Avezor — «White frame». Поскольку термины различаются, отделку конкретной квартиры следует записать в договор с перечнем того, что она включает.

Как далеко центр Тбилиси от BLOX Krtsanisi Tbilisi?

Застройщик говорит о пяти минутах пешком, Korter — о пяти минутах на машине. По расчёту по прямой от приблизительной позиции здания площадь Свободы находится примерно в 2,4 км, а мост Мира — примерно в 2,2 км. Пешие или автомобильные маршруты длиннее прямой линии, и ни одна страница не определяет, что такое центр.

Может ли иностранец купить квартиру в этом здании?

Да, на тех же условиях, что и гражданин, поскольку ограничение в грузинском праве касается сельскохозяйственных земель. Право приобретателя должно быть зарегистрировано в Публичном реестре согласно статье 183 Гражданского кодекса. NAPR берёт за регистрацию 150, 270 или 350 GEL в зависимости от скорости. Доверенность может быть апостилирована, либо можно воспользоваться онлайн-сервисом реестра smart contract.

Даёт ли квартира в этом здании вид на жительство?

Сама по себе — нет. Агентство развития государственных услуг выдаёт краткосрочный вид на жительство, по отдельному заявлению, иностранцу, который владеет несельскохозяйственным имуществом с оценочной рыночной стоимостью свыше эквивалента 150 000 USD в лари. Значение имеет оценочная стоимость, а не цена по договору. Инвестиционный вид на жительство относится к имуществу стоимостью свыше 300 000 USD.

Какой налог на имущество применяется к такой квартире?

Согласно Закону № 1874 от 30 сентября 2026 г., имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превысил 100 000 GEL. Сверх этого Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. Подача декларации приходится на 1 ноября, а оплата — на 15 ноября.

Источники и последняя проверка

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• BLOX: страница проекта BLOX Krtsanisi, прочитана 13 ноября 2026 г.
• BLOX: запись проекта за страницей (api.blox.ge), прочитана 13 ноября 2026 г.
• BLOX: запись об этажах блока 13 (Блок A), прочитана 13 ноября 2026 г.
• BLOX: запись об этажах блока 14 (Блок B), прочитана 13 ноября 2026 г.
• BLOX: запись о квартире B11 (api.blox.ge), прочитана 13 ноября 2026 г.
• BLOX: новость о комплексе Krtsanisi, дата на сайте 20 декабря 2023 г.
• BLOX: список жилых проектов, прочитан 13 ноября 2026 г.
• BLOX: список Office and Commercial, прочитан 13 ноября 2026 г.
• BLOX: страница «О нас», прочитана 13 ноября 2026 г.
• Korter: Blox Krtsanisi в Тбилиси, прочитано 13 ноября 2026 г.
• Korter: страница застройщика BLOX, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Property Georgia: BLOX Krtsanisi, отметка даты на странице 14 декабря 2022 г., прочитано 13 ноября 2026 г.
• Avezor: Blox Krtsanisi PR757312, отметка даты на странице 6 июля 2026 г., прочитано 13 ноября 2026 г.
• Georgia Today (на грузинском языке): заметка от 15 февраля 2024 г. о завершении BLOX Krtsanisi
• MUA Architecture and Placemaking: гостиничный и жилой проект в Тбилиси, клиент Blox
• Wikipedia: район Крцаниси
• Wikipedia: сражение при Крцаниси
• Wikipedia: Абанотубани
• Wikipedia: Нарикала
• Wikipedia: мост Мира
• Wikipedia: площадь Свободы, Тбилиси
• Wikipedia: Национальный ботанический сад Грузии
• Wikipedia: железнодорожный вокзал Тбилиси
• Wikipedia: международный аэропорт Тбилиси
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные курсы валют (1 USD = 2,5935 GEL с 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации smart contract
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственные земли, matsne.gov.ge
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• Служба доходов Грузии: страница налога на имущество и калькулятор
• EY Georgia: налогово-правовой обзор за июль–сентябрь 2026 г.
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции

Расстояния по прямой, итоги, средние значения, ставки за м², налоговые иллюстрации и пересчёты валют рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.