BLOX Varketili Tbilisi: профиль готового дома (2026)

Проект BLOX Varketili Tbilisi — завершённый 10-этажный жилой дом по адресу Victor Kupradze Street, 35, в районе Варкетили в Тбилиси; застройщик BLOX в списке своих проектов отмечает его как «Sold out» (распродано) и готовый на 100 процентов. Этот информационный обзор разбирает blox.ge и четыре сайта объявлений в том виде, в каком они были 13 ноября 2026 г., показывает, где они расходятся, и излагает, что должен проверить покупатель квартиры на вторичном рынке в готовом грузинском доме.

BLOX Varketili Tbilisi: что представляет собой здание

На странице проекта застройщик указывает адрес 35 Victor Kupradze St и описывает 10-этажный жилой комплекс в Варкетили «рядом с Тбилисским морем». Там перечислены коммерческие помещения на первом этаже, подземная парковка, рекреационные зелёные зоны и детская игровая зона. Текст написан в будущем времени («разместятся», «будет обустроена») и не указывает ни год завершения, ни число квартир, ни площади квартир, ни отделку, ни цену. Прочитано 13 ноября 2026 г.

Страница также называет сильными сторонами проекта расположение, зелёное окружение, планировку и строительные материалы. Это собственные описательные утверждения застройщика, и в этом обзоре они не оцениваются.

В списке проектов застройщика карточка здания показывает метку Sold out (распродано) и 100%. Скрипт самой страницы списка относит каждый проект со значением 100% во вкладку Finished (завершённые), а все остальные — во вкладку Current (текущие), поэтому процент читается как показатель хода строительства, а не продаж. Страница не публикует дат фотоотчётов о ходе строительства.

Источники совпадают в отношении улицы, номера дома и десяти этажей и расходятся по большинству остальных пунктов. Таблица приводит формулировки каждого источника отдельно и не выбирает победителя. Страница Geoln опубликована до завершения строительства, а страница Realting последний раз обновлялась в июле 2024 г., поэтому обе показаны как датированные записи, а не как актуальные описания.

Завершение — единственный пункт, где датированные записи выстраиваются в последовательность, поэтому они перечислены с датами.

Один расчёт по опубликованным данным: если первый этаж коммерческий, а все 72 квартиры, которые насчитывает Korter, находятся на этажах со 2-го по 10-й, то получается по 8 квартир на этаж. Это арифметика по двум источникам, а не напечатанный факт, и источники не говорят, как квартиры распределены по этажам.

Статус BLOX Varketili Tbilisi сегодня и заявленные цены на вторичном рынке

Застройщик не указывает для здания никаких квартир в продаже. В данных проекта на blox.ge есть признак «распродано», а на карточке написано Sold out. Чтобы проверить это утверждение по действующим остаткам, 13 ноября 2026 г. был сделан запрос к публичному селектору квартир застройщика: список квартир за ним вернул 1 049 записей о квартирах, ни одна из которых не относится к BLOX Varketili. Korter согласен: «в настоящее время квартир от застройщика в продаже нет».

Следовательно, любая квартира в продаже — это перепродажа собственником, а продавец — частное лицо или компания, но не застройщик. Единственная найденная актуальная заявленная цена указана на Korter — это сайт объявлений, а не застройщик.

Это одна квартира и один портал, поэтому это ориентир для одной заявленной цены, а не уровень цен в здании. Geoln и Realting тоже печатают цены, но эти страницы относятся ко времени до завершения строительства, сильно расходятся между собой и с карточкой Korter и не воспроизводятся. Таблица цен Tbilisi Property искажена (её площади не соответствуют её ценам), поэтому она используется только для числа квартир.

Текст Korter сообщает, что квартиры продавались с частичной отделкой, и упоминает ипотечное финансирование через банк. Страница застройщика не называет ни банка, ни плана платежей, а подтверждения с сайта самого банка получено не было, поэтому это записано здесь только как текст сайта объявлений, и банк не назван.

Район и транспортная доступность: Варкетили в Самгори

Сайт застройщика относит здание к Варкетили. Korter относит его к району Самгори, а список микрорайонов Самгори в Википедии включает Варкетили, так что обе пометки описывают одно и то же место на разных уровнях. Застройщик говорит, что проект находится «рядом с Тбилисским морем»; Korter указывает водохранилище примерно в 4 км. Приведённые ниже расстояния по прямой используют отметку Korter на карте для здания (41,70811; 44,87204) и координаты каждого места, указанные в Википедии.

Числа по прямой — это не время в пути на машине, пешком или иным способом. Станция Варкетили — конечная остановка линии 1 Тбилисского метрополитена, согласно Википедии.

Описание района на Korter, которое в этом обзоре не проверялось, называет маршрутки 470 и 530 и автобус 346 на улице Viktor Kupradze, школы с номерами 139, 176, 90, 157, 145, 146 и 182, детские сады 37 и 163 в пределах 1,5 км и магазины, включая Varketili Market, Carrefour City, Spar и Nikora. Расписания, школьные районы и часы работы нужно уточнять у перевозчиков и ведомств.

Общую картину по городу см. в обзоре цен на недвижимость в Тбилиси, а страница города Тбилиси перечисляет другие объекты на этом сайте.

Покупка квартиры на вторичном рынке в готовом грузинском доме

Начинать следует с реестра, а не с объявления. Гражданский кодекс делает покупку недвижимости письменной сделкой, которая считается совершённой только после регистрации права собственности покупателя (статья 183), и считает записи Публичного реестра достоверными, пока не доказано иное (статья 312). Общие сведения — в обзорах могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Кадастровый номер здания, который печатает Korter, — деталь сайта объявлений. У продаваемой квартиры есть собственный код в её собственной выписке, и именно его нужно сопоставить с номером квартиры, этажом и площадью. В здании есть коммерческие помещения на первом этаже, поэтому следует спросить, охватывает ли выписка только квартиру или также парковочное место; источники описывают подземную и наземную парковку, но не говорят, что она регистрируется отдельно.

Покупатель за рубежом может уполномочить представителя доверенностью с апостилем; таблица статусов Гаагской конференции показывает, что Конвенция об апостиле действует для Грузии с 14 мая 2007 г. NAPR также предлагает онлайн-регистрацию через заранее назначенную виртуальную встречу. Какой путь принимают продавцы и банк, если он участвует, решают они сами, поэтому согласовать его нужно до оплаты.

С перепродажами связаны два риска. Подписывающий должен быть зарегистрированным собственником, а по статье 1158 имущество, приобретённое в браке, является совместным, если брачный договор не предусматривает иное. Любая зарегистрированная ипотека или арест должны быть сняты при передаче права или до неё, а деньги должны поступить зарегистрированному собственнику прослеживаемым переводом.

Что касается налога, Налоговый кодекс включает в перечень своих изменений закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. Имущество физического лица, кроме земли, освобождается от налога на имущество, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000 (статья 206(1)(a)); сверх этого статья 202(5) устанавливает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года. EY Georgia сообщает о том же изменении и о прежнем пороге в GEL 40 000.

Служба доходов (Revenue Service) называет 1 ноября как срок для декларации и 15 ноября как срок для платежа; подача декларации описана в обзоре о налоге на недвижимость в Грузии.

Превышение при продаже жилой квартиры у продавца облагается налогом по ставке 5 процентов (статья 81(3)), а статья 82(1)(f.a) освобождает его от налога, если квартира находилась во владении более двух лет, поэтому дата собственной покупки продавца имеет значение.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью более эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком; Закон о правовом статусе иностранцев говорит то же самое. Заявленная цена USD 137 000 из раздела 2 ниже этой суммы, а заявленная цена — не оценённая стоимость. См. как получить вид на жительство в Грузии.

Что касается кредитования, страница Национального банка Грузии (NBG) о PTI и LTV ограничивает кредит 90 процентами стоимости имущества для кредитов в лари и 70 процентами для кредитов в иностранной валюте. Условия для нерезидентов различаются по банкам; см. обзор об ипотеке для иностранцев в Грузии.

Что запросить письменно и проверить перед покупкой

Список превращает каждый открытый вопрос в документ или ответ, которые можно запросить до того, как будут переведены какие-либо деньги. Это обычные проверки при перепродаже, и ни одна из них не указывает на проблему у этого здания или его собственников.

1. Номер квартиры, этаж, площадь и собственный кадастровый код квартиры, чтобы объявление можно было сопоставить с реестром.
2. Актуальная выписка из Публичного реестра с указанием зарегистрированного собственника или собственников, долей, а также любой ипотеки, ареста или иного обременения.
3. Личность продавца и его полномочия на продажу: для физического лица — документ, удостоверяющий личность, и сведения о брачном договоре, если он есть, для компании — регистрационные данные и уполномоченный подписант.
4. Как и когда продавец приобрёл квартиру, с предыдущим договором купли-продажи, поскольку от даты зависит, применяется ли к продавцу правило двух лет из статьи 82.
5. Отделка квартиры на сегодняшний день и любая перепланировка, для которой требовалось согласование; Korter сообщает, что квартиры продавались с частичной отделкой.
6. Кто управляет домом, ежемесячный сервисный сбор, наличие задолженности по квартире и правила пользования двором и парковкой.
7. Прилагается ли к квартире парковочное место как отдельно зарегистрированный объект или по праву пользования.
8. Что работает в коммерческих помещениях на первом этаже и влияет ли это на общие расходы или шум для жильцов.
9. Для ипотеки — собственная оценка банка и его условия; для вида на жительство — оценка сертифицированного оценщика.
10. Порядок платежа и момент, когда деньги выдаются против регистрации, с письменной распиской.

О застройщике: BLOX

BLOX заявляет на своей странице «О нас», что работает на грузинском рынке девелопмента недвижимости с 2016 года и что его приоритет — безопасное качественное жильё европейского уровня в зелёных и тихих районах. Это заявление о целях, здесь оно не проверялось. В нём не сказано, сколько зданий или квартир BLOX сдал. Страница застройщика на Korter повторяет начало деятельности в 2016 году и 13 ноября 2026 г. перечисляет семь завершённых и пять текущих проектов BLOX.

Главный офис указан как 19 Agmashenebeli Alley, Dream Tower, Тбилиси. На сайте нет ни зарегистрированного названия компании, ни идентификационного кода, и по реестрам запрос не делался. На странице проекта архитектора заказчик назван «BLOX Development». При перепродаже покупатель заключает договор с собственником, поэтому данные застройщика важны в основном для документов на здание и любых вопросов о первоначальном строительстве.

Другие проекты BLOX и ближайшие объявления в Тбилиси

В списке проектов застройщика одиннадцать жилых карточек, включая эту. В таблице для каждой карточки указаны улица, признак «распродано» в данных страницы и процент, напечатанный на карточке, по состоянию на 13 ноября 2026 г. Два названия повторяются: две записи Didi Digomi и две записи Beliashvili — это разные здания на разных улицах.

Другие здания в Варкетили на этом сайте принадлежат другим застройщикам и являются отдельными зданиями: завершённый дом на улице Javakheti и три проекта W2, указанные в Варкетили. Каждая приведённая ниже цифра взята с соответствующей страницы и не является сравнением с BLOX Varketili Tbilisi.

На странице Грузии приведён весь портфель.

Часто задаваемые вопросы

Завершено ли строительство BLOX Varketili Tbilisi?

Да, согласно списку застройщика и Korter. Карточка застройщика показывает 100% и Sold out, а Korter указывает один дом, сданный в 2025 году. Застройщик не печатает на странице проекта год завершения, поэтому год опирается на Korter, Realting и новость застройщика от декабря 2023 г.; страница Geoln от июня 2025 г. была написана до завершения.

Можно ли купить квартиру в BLOX Varketili Tbilisi у застройщика?

Не из перечисленных остатков застройщика. 13 ноября 2026 г. список квартир застройщика содержал 1 049 записей, и ни одной по этому зданию, а Korter сообщает, что квартир от застройщика в продаже нет. Любая рекламируемая квартира продаётся её собственником.

Сколько в доме квартир и какой они площади?

Застройщик не публикует ни того, ни другого. Korter, Geoln и Tbilisi Property называют 72 квартиры, Korter приводит площади от 54,4 до 92,8 м², а у Geoln площади начинаются от 56 м². Итоговые числа следует считать данными сайтов объявлений, пока их не подтвердят реестр или управление домом.

Сколько стоит квартира на вторичном рынке в BLOX Varketili Tbilisi?

Единственная найденная заявленная цена — USD 137 000 за квартиру площадью 90,3 м² на 2-м этаже из 10, размещённая на Korter 13 ноября 2026 г., что составляет USD 1 517 за м². Это единичное объявление, а не уровень цен, и более старые страницы объявлений содержат другие цифры, относящиеся ко времени до завершения.

Где находится здание и как далеко метро?

Оно находится по адресу Victor Kupradze Street, 35, в Варкетили, район Самгори. Korter указывает, что метро Варкетили примерно в 2 км, а прямая от отметки Korter на карте до координат станции в Википедии даёт около 1,9 км. Ни одна из цифр не является временем пешком.

Даёт ли покупка здесь вид на жительство?

Само по себе — нет. Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство при праве собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, рыночной стоимостью более эквивалента USD 150 000 в лари, определённой аккредитованным оценщиком. Единственная найденная заявленная цена ниже этой суммы, а заявленная цена — не оценённая стоимость.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• BLOX: страница проекта BLOX Varketili (blox.ge, 13 ноября 2026 г.)
• BLOX: список проектов (blox.ge, 13 ноября 2026 г.)
• BLOX: публичный список квартир за селектором квартир (13 ноября 2026 г.)
• BLOX: новость «BLOX New Residential Project» (20 декабря 2023 г., прочитано 13 ноября 2026 г.)
• BLOX: О нас (13 ноября 2026 г.)
• Korter: Blox Varketili в Тбилиси (13 ноября 2026 г.)
• Korter: страница застройщика Blox (13 ноября 2026 г.)
• Geoln: Blox Varketili (объявление от 9 июня 2025 г., прочитано 13 ноября 2026 г.)
• Realting: Blox Varketili (последнее обновление 10 июля 2024 г., прочитано 13 ноября 2026 г.)
• Tbilisi Property: Blox Varketili (13 ноября 2026 г.)
• RM Architecture: Residential Building in Varketili (13 ноября 2026 г.)
• Википедия: Varketili (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Samgori (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Samgori District (список микрорайонов)
• Википедия: Tbilisi Sea (координаты)
• Википедия: Freedom Square, Tbilisi (координаты)
• Википедия: Station Square (Tbilisi Metro) (координаты)
• Википедия: Tbilisi International Airport (координаты)
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183, 312 и 1158 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, статьи 81, 82, 202, 205 и 206 (matsne.gov.ge)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): страница о налоге на имущество
• NAPR: сборы за регистрацию недвижимости
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации через смарт-контракт
• Гаагская конференция: таблица статусов Конвенции об апостиле
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон Грузии о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования PTI и LTV

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.