Archi Ramada Batumi: обзор 30-этажного апарт-отеля (2026)

Archi Ramada Batumi — это 30-этажный апарт-отель, который компания Archi строит на улице Инасаридзе в Батуми, рядом с Новым бульваром; на странице проекта у застройщика на 12 ноября 2026 г. указана готовность строительства 75 %, но не указаны ни цена, ни дата передачи объекта.

Этот обзор проекта Archi Ramada Batumi внимательно читает названную страницу в том виде, в каком она выглядела 12 ноября 2026 г., и сопоставляет её с тем, что о количестве юнитов, адресе, цене и сроке передачи объекта публикуют Korter, Realting и opr.ae, с указанием источника и даты для каждой позиции. По ряду пунктов источники расходятся, и обзор показывает эти расхождения рядом, не отдавая предпочтения ни одному из них.

Далее в обзоре разобран датированный журнал хода строительства, описаны расположение в Батуми и грузинские правила покупки, налогов и вида на жительство, а в самом конце приведён перечень того, что стоит запросить в письменном виде.

Обзор проекта Archi Ramada Batumi

Страница проекта у застройщика называет здание «Archi Ramada Batumi» в заголовке и «Ramada Hotel and Suites by Wyndham» в тексте. Она описывает многофункциональный отель европейского уровня, партнёром которого назван Ramada Encore by Wyndham, с бассейном, рестораном, баром, лаунж-зоной, казино, фитнес-центром, спа-зоной, детской зоной, конференц-залами, а также открытой и закрытой парковкой. Номера в 30-этажном здании описаны как полностью отремонтированные, меблированные и оснащённые, с балконами, выходящими на море.

Страница помещает участок проекта по такому адресу: улица Инасаридзе, 25, рядом с аквапарком, у нового бульвара и в 150 метрах от пляжа. Статус строительства указан как «Ongoing» (идёт строительство), готовность — 75 %; на странице есть журнал из 63 датированных записей о ходе работ, с 3 января 2023 г. по 13 октября 2026 г. В последней записи перечислены завершённые перекрытия с 1-го по 30-й этаж и установленные фасадные двери и окна с 12-го по 30-й этаж.

Для покупателя не менее важно то, чего на странице нет, а именно: цены, даты передачи объекта, плана платежей, общего числа юнитов, которое совпадало бы с собственным индексом проектов застройщика, названия юридического лица, подписывающего договор купли-продажи, номера разрешения и условий работы отеля. На странице также есть утверждения об инвестициях и аренде; в этом обзоре они не повторяются, потому что ни одно из них не сопровождается условиями, методикой или источником.

В разделе 6 показано, как страницы застройщика называют юниты, а в последних разделах перечислено, что следует запросить в письменном виде.

Что каждый источник публикует об именах, адресе, расстоянии и передаче объекта

Проект представлен в читаемом для покупателя виде на четырёх сайтах: на странице застройщика и на трёх порталах или брокерских сайтах — Korter, Realting и opr.ae. В таблице эти четыре страницы поставлены в параллельные колонки. В каждой ячейке указаны значение, источник и дата, когда оно было замечено, а обзор не решает, какая цифра верна. Страница застройщика цитируется как собственные данные застройщика; все остальные цифры приводятся «по данным» названного сайта.

Три из этих строк важнее всего для бронирования. Первая — адрес. Текст застройщика, его страница контактов и opr.ae используют адрес: улица Инасаридзе, 25; Realting указывает дом 17 по улице Шалвы Инасаридзе, а в заголовке Korter стоят другое название улицы и другой район. По данным страницы застройщика, точка на карте имеет координаты 41,632095 N, 41,605249 E.

Улица, названная в OpenStreetMap улицей Шалвы Инасаридзе, нанесена на карту примерно в 140 метрах от этой точки; это согласуется с формулировкой застройщика, но не определяет участок. Korter указывает кадастровый номер 05.32.12.239 как характеристику проекта; здесь он не сверялся с Публичным реестром, а выписка — это способ, которым покупатель сопоставляет код с участком.

Вторая — расстояние до моря. Archi указывает 150 метров, Korter — 300 метров, а время в пути пешком — 5 минут (Korter) и 2 минуты (opr.ae) — приведено без точки отсчёта. Расстояние зависит от входа и маршрута, поэтому обзор сообщает каждую цифру с источником и сам измеряет только расстояния до мест из раздела 7.

Третья — передача объекта. В записи проекта у застройщика дата окончания пуста, а три портала называют 4-й квартал 2027 г., 2027 г. и 2028 г. Это заявления порталов и брокеров, и ни одно из них не является датой, которую застройщик гарантировал письменно. Дата, обязывающая застройщика, — та, что записана в договоре купли-продажи, поэтому ей место в перечне из раздела 10.

Итоги по юнитам и выгрузка квартир: 67, 688, 696 или 667

Число юнитов — самый наглядный пример того, как цифры из разных источников не сходятся друг с другом. Собственные данные застройщика дают три разных прочтения, а порталы добавляют ещё два. В таблице каждая цифра приведена с источником и датой.

Эти расхождения можно выразить простой арифметикой. Итог индекса проектов, 688, на 21 больше, чем 667 у Korter, и на 8 меньше, чем 696 у Realting и opr.ae; 696 на 29 больше, чем 667. В выгрузке 67 юнитов, а индекс говорит о 68 в продаже — разница в один. Сумма 667 у Korter и его 17 объявлений составляет 684. По цифрам индекса 620 из 688 — это 90,1 %; это статистика продаж самого застройщика, и она ничего не говорит о том, какие именно юниты остались.

Запись страницы и выгрузка также расходятся между собой: запись не показывает ничего в продаже, тогда как выгрузка по-прежнему содержит 67 юнитов. Публичные страницы не говорят, какая из двух свежее, и обзор фиксирует обе, не исправляя ни одну. Что именно доступно, устанавливает только выданный продавцом прайс-лист с номерами юнитов, и в нём должна быть указана дата выдачи.

Выгрузка квартир — единственный источник, который перечисляет отдельные юниты, поэтому её стоит прочитать особенно внимательно. Она группирует 67 указанных юнитов по трём вариантам числа комнат. В таблице приведены площади и планировки в том виде, как их печатает выгрузка.

В сумме 67 указанных юнитов занимают 3 004,4 м², то есть в среднем 44,8 м² на юнит (рассчитано по выгрузке). Юниты расположены на 23 из 28 этажей с 3-го по 30-й; на 6-м, 8-м, 21-м, 24-м и 26-м этажах выгрузка не содержит ни одного юнита, а в записи по этажам 1-й, 2-й и 24-й этажи помечены как проданные. Самые широкие диапазоны балконов у 2- и 3-комнатных планировок: до 13,8 м² и 27,2 м² соответственно.

Если общую площадь по данным Realting, 44 802 м², разделить на 696 квартир, получится 64,4 м² на квартиру, а если разделить на 688 — 65,1 м². Эта цифра больше любой 1- или 2-комнатной планировки, потому что общая площадь здания включает места общего пользования, подиум и объекты отеля, поэтому её нельзя сравнивать с площадями юнитов. Для договора важна площадь, которую он указывает для юнита, а также вопрос, входит ли балкон в эту цифру.

Журнал строительства: от свай в 2023 году до плиты 30-го этажа

Там, где цена и срок передачи объекта молчат, датированный журнал хода работ застройщика остаётся самой конкретной записью о проекте. На странице 63 записи, по одному изображению к каждой. По годам их число таково: 23 в 2023 г., 21 в 2024 г., 9 в 2025 г. и 10 в 2026 г. на сегодняшний день; десять записей 2023 г. без текста, и ни одной записи не датировано периодом с 5 июня по 31 октября 2025 г.

Новость о запуске датирована июлем 2022 г., так что сам журнал начинается примерно через полгода после этой новости. В таблице выбраны записи, отмечающие смену этапа работ, и коротко приведено то, что в каждой из них сказано.

Из этих дат вытекает некоторая арифметика, но с важной оговоркой. Дата записи — это дата, когда запись была опубликована, а не заверенная дата завершения работ. Между записью от 28 апреля 2024 г. (плита кровли 8-го этажа) и записью от 20 апреля 2025 г. (плита кровли 30-го этажа) проходит 357 дней на 22 этажа, то есть около 16,2 дня на этаж (расчёт). Последующие отделочные этапы перечислены поэтажно и не поддаются такому же расчёту.

В тексте нескольких записей строки переходят из месяца в месяц, поэтому такая строка, как кладка блоков по периметру 15-го этажа, встречается в записях с 30 ноября 2025 г. по 8 сентября 2026 г.

Запись от 13 октября 2026 г. — самый полный список: сначала в ней названы завершённые позиции, включая сваи, фундаментную плиту и подземный этаж, а затем позиции, которые ещё идут, включая обработку грунта котлована, машинное отделение лифта и периметральную кладку блоков на 1-м и 2-м этажах. Это также первая запись, в которой названы электропроводка, водоснабжение и установка противопожарной системы в квартирах, на 29-м и 30-м этажах.

Общую готовность страница указывает как 75 %, не приводя ни метод расчёта, ни дату этой цифры. Раздел хода строительства на Korter, где опубликованы фотографии из восьми фиксированных точек с обновлениями до октября 2026 г., — второй источник, но он показывает здание, а не процент. Обзор не выводит из процента никакой даты передачи объекта; значима дата, указанная в договоре.

Ценовые ориентиры по источникам и датам

Застройщик не публикует цену Archi Ramada Batumi: на странице проекта её нет, а поле цены каждого юнита в выгрузке квартир равно 0. Все приведённые ниже цифры исходят от брокеров или порталов. Они помечены как ориентиры сайтов объявлений или брокеров, не являются ценами Archi и несопоставимы между собой без знания юнита и даты, стоящих за каждой из них.

Два портала указывают стартовые цены, и они различаются: 90 885 USD (opr.ae) и 100 313 USD (заголовок Realting) отличаются на 10,4 %, а собственная таблица юнитов Realting начинается ниже — с 70 500 USD, что на 42,3 % ниже цифры из заголовка (все проценты рассчитаны). Realting не говорит, что покрывает цифра в заголовке, а примечание гласит, что цена справочная, по курсу на 16 апреля 2025 г., так что цифра может быть пересчётом, сделанным на эту дату.

Поэтому таблица не показывает движения цены ни для одного отдельного юнита; она показывает лишь то, что каждый сайт опубликовал на свою собственную дату.

Эти цифры можно проверить, сопоставив их с размерами юнитов. 70 500 USD, делённые на 32,3 м², дают 2 183 USD за м², что равно самой низкой ставке в таблице Realting, так что нижний край этой строки соответствует юниту площадью 32,3 м².

171 100 USD, делённые на наибольшую указанную площадь 67,9 м², дают 2 520 USD за м² — внутри опубликованного диапазона, но не на его верхнем краю; верхняя ставка 3 254 USD означала бы, что высшая цена приходится на юнит площадью 52,6 м², а такой площади среди указанных планировок нет. Поэтому края диапазонов Realting не относятся к одному юниту.

Если стартовая цена opr.ae относится к студии площадью 32,7 м², которую упоминает её страница, то это составляет 2 779 USD за м²; страница об этом не говорит.

Строка рассрочки — только арифметика: 22 платежа по 4 132 USD отличаются от стартовой цены opr.ae не более чем на 19 USD, так что строка читается как стартовая цена, растянутая на 22 равных месяца, а разбивка по этапам помечена «TBC». Это заявление брокера. 12-летняя рассрочка из новости за июль 2022 г. — более старая формулировка застройщика, и страница проекта её не повторяет.

Поскольку застройщик не публикует никакого актуального графика, план платежей, дата его начала и счёт, на который поступает каждый платёж, — всё это относится к письменному перечню в разделе 10. Более широкий рыночный контекст см. в обзоре цен на квартиры в Батуми за квадратный метр и в руководстве по строящейся недвижимости в Батуми (off-plan).

Отель, апарт-отель, номера или квартиры: как называют юниты и бренд

Источники используют разные слова и для самого здания, и для того, что продаётся, а обзор сохраняет слово каждого источника без изменений. Описания гостиничного типа важны потому, что юнит в здании отеля может нести права и обязанности, которых нет у обычной квартиры, а публичные страницы не говорят, что именно применимо. В таблице перечислены формулировки, встречающиеся на каждой из страниц.

Поэтому в этом обзоре предложение названо юнитом в 30-этажном апарт-отеле, и оно не названо жилым помещением. Правовая категория юнита записана в выписке из реестра на здание и в договоре; обзор не видел ни того, ни другого. Ничто на публичных страницах проекта не говорит, вправе ли покупатель жить в юните, ограничено ли использование определёнными периодами и контролирует ли оператор доступ к юнитам.

О бренде: страница проекта у застройщика называет отель «partnered with Ramada Encore by Wyndham» (партнёр — Ramada Encore by Wyndham), описывает этот бренд как бренд гостиничной сети Wyndham и называет здание «Ramada Hotel and Suites by Wyndham». Новость застройщика от 13 июня 2024 г. повторяет «Archi Ramada Batumi, partnership with Ramada Encore by Wyndham», а репортаж Gulf News GN Focus от 23 октября 2025 г. содержит ту же связку в тексте, приписанном Archi.

В новости о запуске за июль 2022 г. используется то же название проекта, а Wyndham в тексте не упоминается.

Два сообщения о том, кто управляет отелем, различаются между собой по формулировке: страница застройщика говорит о «компании», а один брокер называет владельца бренда. Обзор не выбирает между ними и не пишет, что Wyndham управляет проектом, одобряет его или стоит за ним, потому что страница Wyndham не найдена. Ориентиром по условиям использования бренда служат собственные страницы владельца бренда, а по тому, чего вправе ожидать собственник, — договор об управлении или франшизе.

Объявление Wyndham Residence Gonio на этом сайте описывает другое здание — в Гонио и от другого застройщика, — и его данные не входят в эту страницу.

Страница застройщика также описывает процесс аренды и пул доходов для владельцев. Их условий на странице нет, поэтому обзор не описывает никакого результата ни от одного из них. На что вправе рассчитывать собственник, сколько берёт оператор, на какой срок заключено соглашение и может ли собственник от него отказаться — это вопросы к договору об управлении, который включён в перечень из раздела 10.

Расположение Archi Ramada Batumi: улица Инасаридзе и Новый бульвар

Батуми — столица Автономной Республики Аджария и портовый город на юго-восточном берегу Чёрного моря, примерно в 350 километрах от Тбилиси по данным страницы национальной туристической администрации о Батуми. Публикация Геостата о численности населения указывает население Аджарии на 1 января 2026 г. в 413,2 тыс. человек, из которых 279,9 тыс. живут в городских поселениях; это 10,5 % от 3 941,1 тыс. жителей Грузии (расчёт). Данных по одному Батуми там нет.

Wikipedia приводит для города 246 300 человек в 2026 г. и 152 839 по переписи 2014 г., влажный субтропический климат и положение в 20 километрах к северу от турецкой границы на высоте 3 метра над уровнем моря; это справочный текст, а не статистическая публикация.

Застройщик помещает Archi Ramada Batumi на улицу Инасаридзе, рядом с аквапарком и у нового бульвара. В статье о Батумском бульваре туристического гида Аджарии длина приморского бульвара в исторической части города указана как 7 км, и сказано, что с 1987 года он является национальным памятником грузинского садово-паркового искусства. Прочитанные страницы не определяют Новый бульвар как участок с фиксированными границами, и обзор их не проводит.

Нанесённая на карту точка находится примерно в 3,3 км к юго-западу от площади Европы в старом городе (расчёт); торговые центры и стадион — в пределах примерно двух километров.

О передвижении: на странице аэропорта о трансферах указаны городской автобус № 10 на маршруте от аэропорта до центра и такси у выхода из терминала, примерно 10–15 минут на такси до центра города. В тексте Korter сказано, что аэропорт примерно в 10 минутах езды на машине, а школы, морская академия, супермаркеты и аквапарк находятся в пешей доступности; это заявления портала, и здесь они не проверялись. opr.ae указывает 20 минут до аэропорта и 5 минут до Adjarabet Arena.

Сам застройщик не указывает никаких расстояний, кроме 150 метров до пляжа, поэтому в таблице приведены расстояния до ориентиров, рассчитанные от точки на карте со страницы застройщика (41,632095 N, 41,605249 E). Положения ориентиров взяты из данных OpenStreetMap через геокодер Photon 12 ноября 2026 г., а дорожные цифры — из общедоступного сервиса OSRM при свободном движении. Точка — это положение на карте, а не обмеренный участок, поэтому пешее расстояние от конкретного входа будет другим.

Общая закономерность, которую показывает таблица, такова: группа торговых центров в пределах примерно километра по дороге, аэропорт менее чем в четырёх километрах по дороге и ориентиры старого города на расстоянии от четырёх до шести километров. Дорожные цифры больше цифр по прямой, потому что маршруты проходят по уличной сети, а не по прямой линии. Для контекста города см. страницу города Батуми, страницу страны Грузия и руководство по недвижимости на грузинском побережье Чёрного моря.

Покупка в Грузии: порядок шагов и сборы реестра

Страница застройщика не приводит никаких шагов покупки, поэтому порядок, изложенный ниже, следует грузинскому праву и опубликованным сборам реестра. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, покупатель приобретает недвижимую вещь путём письменной сделки с последующей регистрацией права собственности в Публичном реестре. Таким образом, право собственности возникает именно с момента регистрации, и ни платёж, ни передача ключей его не создают. Статья не проводит никаких различий по признаку гражданства.

Более общие правила для покупателей из-за рубежа см. в руководствах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Национальное агентство публичного реестра (NAPR) взимает плату по скорости обслуживания, а не по цене. На странице сборов NAPR изменение права стоит 150 GEL при регистрации в течение 4 рабочих дней, 270 GEL в течение 1 рабочего дня и 350 GEL при регистрации в день подачи заявления. По курсу 2,5933 GEL за USD на 12 ноября 2026 г. (официальный курс) это составляет около 57,8, 104,1 и 135,0 USD.

На той же странице регистрация обязательства, связанного с правом собственности, указана с теми же тремя сборами; в эту категорию может попасть соглашение о юните, находящемся в строительстве. Какая именно из них применяется, подтверждают договор и запись реестра.

У покупателя, находящегося за границей, есть два практических пути: доверенность, легализованная для использования в Грузии, или услуга смарт-контракта реестра, которая регистрирует права на недвижимость онлайн через забронированную виртуальную встречу. В таблице статуса Гаагской конференции показано, что Грузия присоединилась к Апостильной конвенции 21 августа 2006 г., а в силу она вступила 14 мая 2007 г.

Для юнита гостиничного типа перед первым платежом важен ещё один документ — договор об эксплуатации или управлении, который лежит вне шагов Гражданского кодекса, но влияет на то, что именно покупается. Сторону финансирования охватывает руководство по ипотеке для иностранцев в Грузии.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Правила налога на имущество физических лиц были изменены 30 сентября 2026 г. В Налоговом кодексе в редакции на matsne.gov.ge закон № 1874 от этой даты значится среди его поправок.

В этой редакции пункт 5 статьи 202 устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, в размере от 0,8 до 1 % его рыночной стоимости на конец предыдущего года, а согласно подпункту «а» пункта 1 статьи 206 имущество освобождается от налога, если семья заработала в предыдущем году не более 100 000 GEL.

В обзоре EY Georgia Tax and Law Brief за июль–сентябрь 2026 г. об изменении сообщается и в качестве прежнего порога указано 40 000 GEL, так что руководства, написанные до 30 сентября 2026 г., содержат диапазоны, которые уже не соответствуют Кодексу.

Для иллюстрации: стартовая цена opr.ae 90 885 USD — это 235 692 GEL по официальному курсу, а от 0,8 до 1 % этой стоимости составили бы от 1 886 до 2 357 GEL в год, если бы к ней применялась ставка Кодекса; используемая рыночная стоимость и проверка дохода определяются в каждом случае отдельно.

Подпункт «c.a» пункта 1 статьи 201 охватывает недвижимость, «including an unfinished construction» (включая незавершённое строительство), поэтому момент, с которого покупатель по договору до завершения строительства считается собственником для этого налога, — вопрос к договору и записи реестра. На странице Службы доходов о налоге на имущество крайним сроком подачи указано 1 ноября, а сроком уплаты — 15 ноября; то же говорит статья 205.

Физическое лицо, сдающее жилое помещение для проживания и не заявляющее вычетов, платит 5 % с арендной платы (пункт 2 статьи 81); общая ставка подоходного налога — 20 % (пункт 1 статьи 81). Доход от продажи жилой квартиры облагается по ставке 5 % (пункт 3 статьи 81) и вовсе освобождается от налога, когда квартира принадлежала владельцу более двух лет (подпункт «f.a» пункта 1 статьи 82).

Считается ли доход от юнита гостиничного типа, управляемого через оператора, сдачей жилого помещения для проживания, прочитанные здесь источники не отвечают; вопрос следует задать грузинскому налоговому консультанту или Службе доходов. Налог на добавленную стоимость составляет 18 % по статье 166, а включена ли она в указанную цену — условие договора; Realting помечает цифру в заголовке как «VAT», не поясняя этого.

О шагах подачи декларации рассказывает руководство по налогу на недвижимость в Грузии.

О виде на жительство: страница Агентства развития государственных услуг указывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент 150 000 USD в лари, установленной сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD. Подпункт «j» статьи 15 Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства содержит ту же формулировку о 150 000 USD.

Значение имеет оценка имущества, сделанная сертифицированным оценщиком, а не цифра, указанная в договоре. Брокерские страницы публикуют разные пороги, и ориентиром служит официальная страница. Источники не говорят, относятся ли к юниту гостиничного типа для этой цели иначе, чем к обычной квартире, поэтому выяснить это можно через классификацию в реестре и письменный ответ агентства.

Сам порядок подачи заявления описывает руководство о том, как получить вид на жительство в Грузии.

Таблица лишь сопоставляет опубликованные брокерские цифры с установленной законом цифрой и никак не предсказывает оценку, которую даст оценщик.

О финансировании: на странице PTI и LTV Национального банка Грузии (NBG) установлен предел отношения кредита к стоимости (LTV) 90 % для кредитов в лари и 70 % для кредитов в иностранной валюте, а пределы отношения платежа к доходу (PTI) — 25 % (лари) или 20 % (иностранная валюта, если доход не в той же валюте) при чистом месячном доходе ниже 1 500 GEL, повышающиеся до 50 % и 30 % начиная с 1 500 GEL.

Korter сообщает, что застройщик уведомил его о возможности рассрочки, и отсылает за подробностями к застройщику. Каждый банк самостоятельно определяет свои условия для нерезидентов, и банк может относиться к юниту гостиничного типа иначе, чем к квартире.

Что запросить в письменном виде перед бронированием

Поскольку публичные страницы проекта оставляют так много открытым, приведённый ниже перечень превращает каждый пробел в документ или ответ, которые покупатель может запросить до оплаты. Часть пунктов подходит для бланка бронирования, а большинство из них относятся к самому договору купли-продажи. Последние пять пунктов касаются гостиничной структуры, которую страницы не описывают.

1. Прайс-лист с номерами юнитов, этажами, площадями и пакетом отделки, с датой выдачи, и указание, включают ли цены НДС.
2. Дата передачи объекта, записанная в договоре, что считается передачей для меблированного юнита и что предусматривает договор, если срок не соблюдён.
3. Юридическое лицо, подписывающее договор: его полное наименование, регистрационные данные и участок, на котором оно строит.
4. Кадастровый код и почтовый адрес, а также выписка из Публичного реестра на участок, сверенная с кодом, который печатает Korter.
5. Разрешение на строительство и проектная документация, включая окончательное число этажей и число юнитов в здании.
6. График платежей, счёт или схема эскроу, принимающие каждый платёж, и правило возврата резервного депозита.
7. Площадь юнита в том виде, как её указывает договор, входит ли балкон в эту цифру, и опись меблировки по юнитам.
8. Если покупатель не может присутствовать лично: форма доверенности или забронированная виртуальная встреча в реестре.
9. Для заявления на вид на жительство: письменное мнение о том, принимает ли агентство классификацию юнита в реестре.
10. Правовая категория юнита в реестре (квартира, гостиничный номер или иная) и любые ограничения на использование или проживание, которые из неё следуют.
11. Кто управляет отелем, по какой лицензии или франчайзинговому договору, на какой срок, и краткое изложение того, что этот договор говорит о собственниках.
12. Договор об управлении: имя управляющего, вознаграждение, срок, необязательность участия, порядок выхода собственника и из чего состоят процесс аренды и пул доходов.
13. График сервисных сборов, доля собственников в общих частях и правила для казино, бассейна, спа и парковки.
14. Письменное заявление о том, будет ли на здании использоваться брендированное название, и собственное подтверждение владельца бренда, поскольку сторона Wyndham не найдена.

Archi и другие её проекты в этом портфеле

На своей странице «О компании» Archi описывает себя как девелоперскую компанию, история которой началась в 2006 году. Счётчики страницы, просмотренные 12 ноября 2026 г., показывают 55 завершённых проектов, 31 текущий проект и 20 лет опыта; это собственные цифры застройщика, а более старый сплошной текст на той же странице даёт другие числа (51 проект, 30 в строительстве), поэтому обзор не использует ни те, ни другие как меру.

В сплошном тексте сказано, что апарт-отели Archi предлагают услуги владельцам квартир и гостям отеля, а среди строящихся проектов назван брендированный отель в Батуми.

Новость от 13 июня 2024 г. сообщала о соглашении об аудите консолидированной финансовой отчётности Archi по Международным стандартам финансовой отчётности с компанией Deloitte. Страница контактов указывает батумский офис по адресу 25 Inasaridze st — тот же номер дома, что и у проекта. Новость archi.ge от 2 июня 2026 г. объявляет о совместной застройке с NEXT в Кобулети, и этот проект представлен на нашем сайте как объявление Kobuleti Beach Resort.

Страница не называет юридическое лицо, которое подписывает договор купли-продажи по этому проекту; называет его только сам договор.

Archi Ramada Batumi — единственный проект Archi в Батуми в этом портфеле. В таблице перечислены проекты Archi портфеля с гостиничными или брендовыми формулировками, с их статусом и сведениями, которые archi.ge публикует на 12 ноября 2026 г. Записи не ранжированы.

Проекты различаются между собой и стадией, и формой: этот — башня с законченным до кровли каркасом, Dialog Kokhta — завершённое 5-этажное здание, Sioni — курортный проект из блоков, а две тбилисские позиции находятся на ранней стадии. О столице см. страницу города Тбилиси и руководство по ценам на недвижимость в Тбилиси.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Ramada Batumi?

Это 30-этажный апарт-отель, который Archi строит на улице Инасаридзе в Батуми, рядом с Новым бульваром. Страница застройщика описывает многофункциональный отель, партнёром которого назван Ramada Encore by Wyndham, с бассейном, рестораном, баром, казино, фитнес-центром, спа-зоной и конференц-залами, где номера передаются отремонтированными, меблированными и оснащёнными. Она показывает готовность 75 % на 12 ноября 2026 г. и не указывает ни цену, ни дату передачи объекта, ни общее число юнитов.

Где находится Archi Ramada Batumi и какой адрес верный?

Застройщик указывает улицу Инасаридзе, 25, рядом с аквапарком, в 150 метрах от пляжа. Realting указывает улицу Шалвы Инасаридзе, 17, а заголовок Korter — David Mamuladze St, 25, район Аэропорта. Выписка из Публичного реестра на участок, сопоставленная с кадастровым кодом из договора, показывает, какое описание применимо. Korter указывает код 05.32.12.239, который здесь не проверялся.

Сколько юнитов в Archi Ramada Batumi?

Источники расходятся. Выгрузка квартир застройщика содержит 67 юнитов, его индекс проектов показывает 68 в продаже и 620 проданных (всего 688), а запись его страницы — ни одного в продаже. Korter указывает 667 квартир, а Realting и opr.ae — 696. Обзор не выбирает ни одну из этих цифр. Договор должен указывать номер юнита, этаж и площадь, а прайс-лист продавца — показывать, какие юниты остались.

Сколько стоит юнит?

Застройщик не указывает цену. Брокеры называют 90 885 USD (opr.ae), 100 313 USD (заголовок Realting) и от 70 500 до 171 100 USD (таблица юнитов Realting, обновлено 24 августа 2026 г.), а Korter пишет «price upon request» (цена по запросу). Это ориентиры, взятые с сайтов объявлений, а не цены Archi. Их нельзя сопоставить с юнитом без выданного продавцом прайс-листа с номерами юнитов, площадями и указанием на НДС.

Когда башню передадут?

Застройщик не указывает дату передачи объекта, а в записи его проекта дата окончания пуста. Korter указывает 4-й квартал 2027 г., Realting — 2027 г., opr.ae — 2028 г. Дата, обязывающая застройщика, — та, что записана в договоре купли-продажи, вместе с последствиями её нарушения. Журнал строительства показывает каркас и плиту кровли завершёнными на 13 октября 2026 г., а отделочные этапы — идущими.

Как далеко продвинулось строительство?

Застройщик указывает 75 % и статус «Ongoing». Его запись от 13 октября 2026 г. перечисляет завершённые перекрытия и колонны с 1-го по 30-й этаж, периметральную кладку блоков с 3-го по 30-й этаж и фасадные двери и окна с 12-го по 30-й этаж. Электропроводка, водоснабжение и противопожарная система в квартирах на 30-м этаже идут. Страница не говорит, как измеряется процент.

Какие бренд и оператор названы?

Застройщик называет Ramada Encore by Wyndham своим партнёром, а в тексте — Ramada Hotel and Suites by Wyndham названием здания. Один брокер говорит, что управлением имуществом занимается Wyndham, тогда как страница застройщика говорит о «компании». Страница Wyndham с названием проекта не найдена, поэтому обзор излагает то, что печатают источники. Что вправе ожидать собственник, определяют договоры об эксплуатации и управлении, а не название.

Даёт ли владение юнитом вид на жительство в Грузии?

Краткосрочный вид на жительство по грузинскому праву доступен обладателю права собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, стоимостью свыше 150 000 USD в лари по оценке сертифицированного оценщика. Относительно опубликованных брокерских цифр 171 100 USD превышает это число, а 70 500, 90 885 и 100 313 USD — ниже него. Источники не говорят, как поступают с юнитом гостиничного типа, поэтому нужны классификация в реестре и письменный ответ агентства.

Какие налоги и сборы реестра ждут покупателя из-за рубежа?

Налог на имущество физического лица составляет от 0,8 до 1 % рыночной стоимости и не применяется, если семья заработала в предыдущем году не более 100 000 GEL. Аренда жилья без вычетов облагается по ставке 5 %, как и доход от продажи, который не облагается налогом после двух лет владения квартирой. Реестр взимает 150, 270 или 350 GEL в зависимости от скорости внесения записи. Считается ли доход гостиничного типа арендой жилья, прочитанные источники не определяют.

Какие пункты должен урегулировать договор до внесения денег?

Договор должен указывать продающее юридическое лицо и участок, описывать юнит по номеру, этажу, площади и списку мебели, устанавливать дату передачи объекта и последствия её нарушения, излагать график платежей и принимающий счёт. Он должен также ссылаться на договоры об эксплуатации и управлении отелем и называть правовую категорию юнита. Полный перечень приведён в разделе 10.

Источники и последняя проверка

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта (Ramada Hotel and Suites by Wyndham), просмотрено 12 ноября 2026 г.
• Archi: новость о начале строительства апарт-отеля, июль 2022 г.
• Archi: новость о соглашении об аудиторских услугах с Deloitte, 13 июня 2024 г.
• Archi: новость о совместной застройке Kobuleti Beach Resort с NEXT, датирована 2 июня 2026 г.
• Archi: страница «О компании»
• Archi: страница контактов (адреса офисов)
• Korter: страница проекта, цены и наличие по состоянию на 25 октября 2026 г.
• Realting: Apart hotel Ramada Encore by Wyndham Batumi, обновлено 24 августа 2026 г.
• opr.ae: Ramada Batumi by Archi Properties, просмотрено 12 ноября 2026 г.
• Gulf News: репортаж GN Focus об Archi, 23 октября 2025 г.
• Wyndham Hotels and Resorts: страница о Батуми (объекта с таким названием в полученном тексте нет)
• Wikipedia: Батуми
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимости
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации через смарт-контракт
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество (страница на грузинском языке)
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль–сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• Геостат: численность населения на 1 января 2026 г.
• Национальная туристическая администрация Грузии: Батуми
• Visit Ajara: Батумский бульвар
• Аэропорт Батуми: в аэропорт и из аэропорта
• OpenStreetMap: авторские права и лицензия на данные (координаты ориентиров)
• Photon: геокодер OpenStreetMap, использованный для чтения координат ориентиров
• Project OSRM: сервис маршрутизации, использованный для дорожных расстояний

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.