Archi Dialog Kokhta Bakuriani: источники и цены (2026)

Archi Dialog Kokhta Bakuriani — это пятиэтажное здание апарт-отеля на улице 9 Апреля в районе Кохта горнолыжного курорта Бакуриани; застройщик, компания Archi, указывает на archi.ge, что объект завершён на 100 %, а апартаменты описаны как отремонтированные, меблированные и оснащённые.

Этот обзор проекта Archi Dialog Kokhta Bakuriani построен на данных страницы проекта на сайте застройщика по состоянию на 12 ноября 2026 г.; рядом с ними приведены все цифры третьих сторон по количеству объектов, адресу, расстоянию, цене и передаче объекта, каждая с указанием источника и даты. Застройщик не публикует ни цену, ни план платежей, ни дату передачи объекта, а обзор не выбирает между источниками. Кроме того, в обзор включена справочная информация с указанием источников о Бакуриани, а также о том, как устроены покупка недвижимости, налоги и вид на жительство в Грузии; само здание рассматривается так, как его называют данные застройщика, то есть как отель.

Обзор проекта Archi Dialog Kokhta Bakuriani

Страница проекта на сайте застройщика описывает многофункциональный пятиэтажный апарт-отель на круглогодичном горнолыжном курорте Бакуриани. По её словам, в здании предлагаются различные гостиничные услуги, услуги консьержа, ресторан, бар и терраса, а апартаменты полностью отремонтированы и оснащены мебелью, техникой и бытовыми принадлежностями. В данных, на которых построена страница, тип размещения указан как Hotel, статус строительства — Completed (завершено), а прогресс — 100 %. В записи страницы указана дата создания: 7 сентября 2022 г.

Строка об инфраструктуре добавляет крытую и открытую парковки, двор площадью 3 500 м² и лыжную кладовую (ski depot), а в значках страницы дополнительно перечислены лобби, генератор и водяной резервуар. Названные материалы: блоки Ytong, бетон Heidelberg, стекло с низкой излучательной способностью, термообработанная древесина, декоративный камень и краска Caparol. На странице есть и торговые утверждения о спросе и об услугах аренды, которые предлагает компания; это собственные слова застройщика, условия какой-либо услуги аренды не приведены, и в этом обзоре они не пересказываются.

То, что страница опускает, для покупателя полезнее всего. На ней нет ни цены, ни плана платежей, ни даты передачи объекта, ни номера дома, ни названия юридического лица, которое подписывает договор купли-продажи, ни названия того, кто управляет отелем.

В публичной выгрузке квартир, на которой построена страница, у каждого объекта указана цена, равная нулю. Поэтому здание описано здесь так, как его описывает застройщик, — как апарт-отель, а не как жилой комплекс, а вопросы, вытекающие из отельной эксплуатации, собраны в разделе 5 и в списке в разделе 10.

Что публикует каждый источник об Archi Dialog Kokhta: объекты, адрес, расстояние и статус

Публичные сведения об Archi Dialog Kokhta поступают со страницы застройщика, с порталов, от брокеров и из записи архитектурной премии, и цифры не всегда совпадают. В таблице ниже каждое значение приведено с источником и датой. Страница застройщика цитируется как «по данным застройщика (archi.ge, проверено 12 ноября 2026 г.)»; все остальные цифры даны «по данным» названного сайта. Обзор не называет победителя и не исправляет ни одну цифру. Так сделано для того, чтобы читатель сразу видел расхождения между источниками и мог оценить каждое из них сам.

Четыре строки заслуживают более пристального внимания, потому что от них зависит, на что покупатель может опираться. Первая — общее число объектов. В списке проектов Archi указано 74 проданных и 60 в продаже, что в сумме даёт 134; запись ArchiAward и страница бронирования называют 134 номера, а Korter и geoln.com — 146.

Собственные счётчики страницы показывают ноль для обеих категорий, так что единственное место на archi.ge, где выводится итог, итог не выводит. Публичная выгрузка квартир содержит 60 объектов, что совпадает с цифрой «в продаже» из списка проектов.

Во-вторых, номера объектов в выгрузке идут от 2 до 145 на пяти этажах, из них в списке 60; этот диапазон не совпадает ни с 134, ни с 146, и обзор не делает из этого выводов. В форме бронирования должны быть указаны номер объекта, этаж и площадь, а в выписке из реестра по этому объекту должны значиться те же три факта.

В-третьих, расстояние до подъёмника. Английская страница застройщика указывает в разных полях и пять минут на машине, и пять минут пешком, а русская страница повторяет ту же пару. Запись ArchiAward говорит примерно о 300 метрах до склонов. Это разные показатели (станция подъёмника и склоны — не одно и то же место), поэтому все цифры могут быть верными. Покупатель, для которого важна пешая дорога до подъёмника, может измерить маршрут на месте.

В-четвёртых, координаты. Два источника приводят точки, удалённые друг от друга примерно на 2 километра, и ссылка на карту, построенная по любой из них, указывает на другую часть курорта. Выписка из реестра содержит кадастровый код участка, и именно этот код — надёжный способ найти здание. Korter приводит кадастровый номер 64.30.07.406 как характеристику проекта; для этого обзора он не сверялся с Публичным реестром.

Публичная выгрузка квартир: 60 объектов Archi Dialog Kokhta по типам и этажам

Страница застройщика построена на публичной выгрузке квартир, которую читает сам сайт archi.ge. По этому зданию 12 ноября 2026 г. она вернула 60 объектов, у каждого из которых указаны этаж, номер, планировка, тип и площади, а цена равна нулю. Ни у одного нет пометки «продан» или «забронирован». Таблицы ниже рассчитаны по этой выгрузке. Они описывают то, что показывает выгрузка, а не то, что доступно на самом деле: выгрузка не сообщает, не забронирован ли с тех пор какой-либо из 60 объектов.

В выгрузке общая площадь каждого объекта указана как сумма жилой площади и «летней площади» — так в грузинских планировках называют площадь балкона или террасы; выгрузка этот термин не поясняет, поэтому подпись повторена здесь так, как она напечатана.

По 60 объектам жилые площади в сумме составляют 2 090,1 м², а летние — 482,7 м², то есть летняя площадь составляет 18,8 % от общей площади 2 572,8 м². Для 1-комнатных объектов эта доля колеблется от 10,0 до 30,2 %, а для 3-комнатных — от 9,7 до 32,2 %.

Наименьший 1-комнатный объект имеет общую площадь 26,9 м², а наибольший — 44,0 м², и этот разброс неравномерен: среди 31 объекта встречается 13 различных значений общей площади, а четыре объекта имеют одинаковые 44,0 м² (номера 42, 76, 111 и 119) — это самая большая планировка студийного типа. У двухкомнатных объектов 12 различных значений общей площади, а у 3-комнатных — три. 3-комнатных объектов в списке меньше всего: всего семь, из них три по 64,6 м², три по 63,1 м² и один площадью 49,8 м².

По этажам список меньше всего представлен на первом этаже (пять объектов) и больше всего — на пятом (16). Страница не объясняет почему, и обзор не делает выводов: объекты, которых в списке больше нет, могут быть проданы, оставлены для отельного использования или просто отсутствовать в выгрузке.

Номера объектов растут вместе с этажом: от 2 до 18 на первом этаже и от 115 до 145 на пятом. Это следует из самой выгрузки, а не из каких-либо дополнительных данных застройщика. Читатель, которому нужен конкретный этаж, увидит по таблице, что на каждом этаже в списке есть все три типа и что 1-комнатных объектов на каждом этаже, кроме первого, больше всего.

Об одной записи в списке стоит сказать отдельно. Объекты 17 и 18 ссылаются на одно и то же изображение планировки, хотя в списке у них разные типы и площади: 3-комнатный объект площадью 49,8 м² и 1-комнатный объект площадью 30,8 м². Это ошибка ввода данных на сайте, а не утверждение о здании, но это повод запросить в письменной форме планировку именно того объекта и сверить его площадь с записью в реестре.

Источники брокеров публикуют пересекающиеся, но разные диапазоны, и следующая таблица сопоставляет их с выгрузкой. Сумма объектов по типам у Korter составляет 51 против строки «53 объявления о продаже» на той же странице, а диапазон его 3-комнатных объектов начинается с 27,8 м², что меньше наименьшего 1-комнатного объекта в выгрузке. Диапазон 2-комнатных у Avezor начинается с 47,9 м². Ни один из сайтов не говорит, как составлен его список, и поэтому расхождения здесь лишь отмечены, но не объясняются.

13 парковочных мест на уровне минус один — это отдельный список. На парковочном плане застройщика для этого уровня показаны 13 пронумерованных мест, и каждое помечено как проданное. В тексте о здании говорится о крытой и открытой парковках, Korter пишет о подземной и наземной парковках, а страница бронирования — о бесплатной самостоятельной парковке на территории. Сколько мест обслуживает здание на 134 номера и входит ли какое-либо из них в договор на объект — вопрос для письменного ответа.

Ориентиры цены Archi Dialog Kokhta по источникам и датам

Archi не публикует цену на странице проекта, поэтому все цифры в этом разделе — ориентиры сайтов-объявлений или брокеров, а не цены Archi. Известно пять публикаций, с 2021 по 2026 год. Они взяты с разных сайтов, описывают разное (цену за квадратный метр, минимальную цену, два отдельных объекта) и имеют разные даты, поэтому они показывают, что напечатал каждый сайт, и не описывают динамику цены.

Более старые публикации устроены так же, как новые. Минимум geoln.com в 29 960 USD равен 1 400 USD, умноженным на 21,4 м², а 29 400 USD в его FAQ равны 1 400 USD, умноженным на 21 м². В нынешней выгрузке квартир нет объектов меньше 26,9 м², поэтому объекта площадью 21,4 м² нет в списке, прочитанном для этого обзора, а собственный текст geoln.com описывает предпродажу 2021 года. Три публикации с 2024 по 2026 год поэтому нельзя сравнивать с публикацией 2021 года «как с равным».

Два объявления об отдельных объектах можно проверить по ставке проекта. Умножение ставки Korter в 2 052 USD на 26,9 м² даёт 55 199 USD, что на 674 USD выше опубликованных 54 525 USD (1,2 %). Умножение на 45,3 м² даёт 92 956 USD, что на 347 USD ниже опубликованных 93 303 USD (0,4 %). Ставка и два объявления близки, но не идентичны, и источники не говорят, чем вызвана разница: этажом, планировкой или датой.

В таблице ставка Korter умножена на площади из выгрузки квартир. Она показывает порядок величин, который подразумевает опубликованная ставка, и не более того: ставка описана как начальная, цены по планировкам — «по запросу», а в выгрузке квартир стоит ноль. Все пересчёты в лари в этом обзоре сделаны по одному и тому же курсу. В колонке в лари использован официальный курс Национального банка Грузии (NBG): 1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г. Иными словами, это иллюстрация арифметики, а не предложение цены. Покупателю нужен датированный прайс-лист с номерами объектов, этажами, площадями и пакетом отделки, выданный застройщиком.

Контекст для этой ставки дают другие источники лишь отчасти. Korter перечисляет другие проекты в Бакуриани, у которых начальные ставки составляют от 814 до 1 500 USD за м², — по его панели «популярные проекты» на той же странице. Панель не говорит, что входит в эти проекты, эксплуатируются ли они как отели и завершены ли они, поэтому эти цифры не являются сравнением сопоставимого с сопоставимым. Руководство о ценах на недвижимость в Тбилиси посвящено столице и не является справочником по Бакуриани.

Вокруг цен встречаются ещё два утверждения, которые здесь не повторяются как факты. В истёкших объявлениях Korter есть длинные брокерские тексты об управлении отелем и доходе, а на странице geoln.com указан персональный дисконтный сертификат. Оба — предложения брокеров, находящиеся вне страницы застройщика, и ни одно из их условий нельзя проверить на archi.ge.

Отельная эксплуатация Archi Dialog Kokhta: услуги, номера и структура управления

Archi Dialog Kokhta отличает от жилого дома именно отель. На странице Archi сказано, что в апарт-отеле предоставляются гостиничные услуги, услуги консьержа, ресторан, бар и терраса. Запись ArchiAward описывает современный отель со 134 индивидуально оформленными номерами, включая студии, сьюты и семейные апартаменты, многие из которых оснащены кухонными уголками, балконами и видом на горы.

В ней назван ресторан и бар MARILI, а также перечислены оздоровительные удобства, детские игровые зоны, развлекательные зоны, хранение лыж, сад, терраса, круглосуточная (24 часа) стойка регистрации, трансфер из аэропорта и поддержка консьержа в формате, где допускаются домашние животные.

Страница only-apartments.com описывает то же здание как апарт-отель с террасой, садом и камином в лобби, со 134 индивидуально оформленными гостевыми номерами с кухнями, снэк-баром, стойкой регистрации, работающей 24 часа, камерой хранения багажа, библиотекой, бесплатной самостоятельной парковкой на территории и платным завтраком «шведский стол». Объект отнесён там к Боржоми — муниципалитету, в который входит Бакуриани согласно статье Википедии о Бакуриани, — и указано название Dialog Kokhta.

Три описания совпадают по ресторану, бару, террасе, хранению лыж и стойке регистрации и различаются по оздоровительным удобствам и классу. Перечень услуг на сайте бронирования или в записи премии описывает, как отель представлен гостям, и не определяет, на что имеет право владелец апартаментов. Эти права закреплены в договоре купли-продажи, правилах внутреннего распорядка отеля и любом соглашении об управлении. Всё перечисленное в таблице следует из описаний на соответствующих страницах, а не из договорных документов.

Ни один из прочитанных источников не называет компанию, которая управляет отелем. Сайт бронирования и запись премии указывают название объекта, а одно объявление брокера описывает формат, при котором владелец передаёт апартаменты в отельную эксплуатацию по соглашению об управлении с общим пулом выручки и долей владельца.

Проценты, заполняемость и данные о доходе в этом объявлении — заявления брокера; здесь они не воспроизводятся и на archi.ge не публикуются. На странице geoln.com показаны подписи к документам: договор купли-продажи, договор управления и презентация, — их содержание не открывалось.

Вопросы, которые отсюда вытекают, носят структурный характер. Обязательно ли участие в отельной эксплуатации, необязательно или это лишь возможность? Кто оператор и связана ли эта компания с Archi? Что соглашение об управлении говорит о сроке действия, расторжении, сборах, использовании апартаментов владельцем, пакете мебели и её замене и что происходит с местами общего пользования и рестораном? Как распределяются сервисные сборы между владельцами и оператором? Письменный ответ на каждый из этих вопросов отличает апартаменты, которые просто меблированы, от апартаментов, входящих в состав отеля.

Запись в реестре — вторая половина этой структуры. Объект в здании, работающем как отель, может быть записан как апартаменты или в другой категории; категория влияет на то, как объект описан в выписке, и может иметь значение для формулировки налоговых норм в разделе 9. Выписка по конкретному объекту, выданная Публичным реестром, показывает категорию, площадь и любые зарегистрированные обременения, и именно этот документ нужно читать рядом с формой бронирования.

Расположение Archi Dialog Kokhta Bakuriani: сторона Кохта курорта Бакуриани

Бакуриани — горнолыжный курорт и небольшой город в муниципалитете Боржоми региона Самцхе-Джавахети. Статья Википедии о Бакуриани указывает высоту над уровнем моря 1 700 метров, население 7 890 человек в августе 2025 г. и расстояние до Боржоми 30 км, а также сообщает, что курорт соединён с Боржоми узкоколейной железной дорогой протяжённостью 37 км. Национальная служба статистики Грузии (Geostat) приводит иную цифру для посёлка Бакуриани (Borough Bakuriani): 1 909 жителей на 1 января 2026 г. (Geostat: population by cities and boroughs). Железная дорога, о которой пишет статья Википедии, не работает с 2020 г., как описано ниже в разделе о том, как добраться до Бакуриани. Страница Национальной администрации туризма Грузии (GNTA) о Бакуриани также называет 1 700 метров и описывает Бакуриани как старейший зимний курорт страны.

Горнолыжная зона курорта делится на две части — Дидвели и Кохта (пишется также Кохта-Митарби). Статья Википедии указывает максимальную высоту катания на горе Кохта — 2 269 метров, а самый высокий подъёмник в Дидвели — 2 702 метра, и сообщает, что первая лыжная база открылась в 1932 году. Администрация туризма называет декабрь — март основным периодом для горных видов спорта и насчитывает двадцать три лыжных маршрута. Проект находится на стороне Кохта — той части курорта, о которой говорит текст адреса застройщика.

Застройщик размещает Archi Dialog Kokhta на улице 9 Апреля, в пяти минутах на машине от подъёмника Кохта по полю адреса и в пяти минутах пешком по тексту для публикации. Запись премии говорит примерно о 300 метрах до склонов.

Korter описывает окрестности как тихую горную местность без шумных магистралей и перечисляет в пределах 5–10 минут езды ботанический сад, центральный парк, лыжный парк, детские парки, супермаркеты, рестораны, медицинский центр, стоматологическую клинику и аптеку, а также сообщает, что ближайший супермаркет находится в пяти минутах ходьбы. Это заявления портала, на месте они не проверялись, и обзор приводит их лишь как сведения источника.

В таблице ниже собраны все расстояния из источников, у каждого — способ измерения, если он указан. Если источник не говорит, измерено ли расстояние по дороге или по прямой, таблица так и пишет. Расстояние между координатами archi.ge и точкой, которую Википедия указывает для Бакуриани (41.750 N, 43.533 E), составляет около 1,1 км по прямой, рассчитано по двум точкам.

Эти цифры взяты с пяти разных сайтов и измерены по-разному, поэтому они не образуют единого обследования, а каждое значение приведено вместе со своим источником. Расстояния до горнолыжных зон на странице бронирования могут отсчитываться от собственной координаты этой страницы, которая находится примерно в 2 км от точки archi.ge, и покупателю, которому нужно пешее расстояние от входа до подъёмника, стоит измерить его от реальной двери.

Расстояния безопаснее всего читать как способ подтвердить, что здание находится на стороне Кохта курорта, а не как точное время в пути пешком.

Как добраться до Archi Dialog Kokhta: Тбилиси, Боржоми и сезоны

В Бакуриани ведёт дорога из столицы или из Боржоми. Администрация туризма указывает расстояние от курорта до Тбилиси 180 км и время в пути по дороге из Тбилиси 2 часа 25 минут, из Кутаиси — 2 часа 35 минут, из Батуми — 4 часа 45 минут. Она добавляет, что до курорта можно добраться на машине или микроавтобусе, а от Боржоми узкоколейная железная дорога, «кукушка» (kukushka), проходит 37 км, с железнодорожным мостом, который, по сообщению страницы, построен по планам Гюстава Эйфеля (Gustave Eiffel). Georgia Today сообщила 8 апреля 2026 г., что линия не работает с 2020 г. и должна возобновить движение в январе 2027 г., а 9 октября 2026 г. — что возобновление ожидается в декабре; таким образом, перезапуск запланирован на декабрь 2026 г. или январь 2027 г., и ни один из этих материалов не называет расписания (Georgia Today: railway restoration, 8 April 2026; Georgia Today: railway to resume, 9 October 2026).

Для маршрутов от точки самого проекта 12 ноября 2026 г. был сделан запрос к публичному сервису маршрутизации OSRM от координат archi.ge до трёх пунктов назначения. Цифры — оценки при свободном движении по нанесённым на карту дорогам, взятые из одной точки, а точки назначения — приблизительные положения городов и аэропорта, выбранные для этого обзора, поэтому они показывают порядок величин, а не расписание. Зимние условия и горные дороги могут удлинить любую из этих поездок.

Время OSRM до Тбилиси больше, чем цифра администрации туризма, а расстояние на несколько километров длиннее; обе цифры получены из разных исходных точек и разными методами, и здесь они друг другу не противопоставляются. Эти замечания относятся ко всем маршрутам из таблицы. Расстояние до Боржоми короче, чем 30 км в Википедии, где это названо расстоянием курорта от города.

Тому, кто планирует пользоваться апартаментами зимой, практически важно одно и то же в любом случае: последний участок — горная дорога, а путь из столицы занимает несколько часов, а не один.

Сезоны важны для того, как используется здание. По данным администрации туризма, лыжные месяцы — с декабря по март, а летом та же страница описывает курорт как место для семейного отдыха и экстремальных горных видов спорта. Завтрак «шведский стол» на странице бронирования, оздоровительные удобства из записи премии и формулировка Archi о четырёх сезонах — всё это описывает отель, рассчитанный на работу в течение всего года. Ни один из прочитанных источников не указывает заполняемость, и обзор не делает о ней никаких утверждений.

Покупка в Грузии: регистрация и порядок действий

Страница застройщика не приводит шагов покупки, поэтому порядок ниже основан на грузинском законодательстве и опубликованных сборах реестра. Согласно статье 183 Гражданского кодекса, для приобретения недвижимой вещи нужны две вещи: письменная сделка и регистрация права собственности покупателя в Публичном реестре. Право собственности, таким образом, возникает с регистрации, и ни оплата, ни форма бронирования, ни передача ключей его не создают.

Иностранные покупатели идут тем же путём по Гражданскому кодексу, что и граждане Грузии. Гражданство имеет значение для сельскохозяйственной земли, которую ограничивает Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю, а апартаменты не являются сельскохозяйственной землёй. Руководства о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии, излагают общую картину и обычную последовательность.

Регистрационные сборы зависят от срока обработки, который выбирает покупатель, и не зависят от цены. На странице сборов Национального агентства публичного реестра (NAPR) указано 150 GEL за регистрацию изменения права в течение 4 рабочих дней, 270 GEL в течение 1 рабочего дня и 350 GEL в день подачи; по официальному курсу 2,5933 GEL за USD на 12 ноября 2026 г. это примерно 57,8 USD, 104,1 USD и 135,0 USD.

Покупатель, находящийся за границей, может подписать документы по доверенности, легализованной для использования в Грузии, или воспользоваться сервисом смарт-контракта реестра, который регистрирует права на недвижимость онлайн через забронированную виртуальную встречу. Грузия значится в таблице статуса Гаагской конференции по международному частному праву для Апостильной конвенции, с вступлением в силу 14 мая 2007 г.

Для завершённого здания последовательность короче, чем для строящегося объекта (off-plan), поскольку нет этапа строительства, который нужно отслеживать, но документы другие. Покупатель запрашивает документы о завершении строительства и вводе в эксплуатацию, выписку из реестра по объекту и отельные документы, а в договоре указываются объект, его площадь и отделка. Если объект продаётся после начала отельной эксплуатации, покупатель также спрашивает, сдаётся ли объект гостям на момент продажи и на каких условиях.

Налоги, вид на жительство и финансирование для иностранного покупателя

Грузия изменила правила налога на имущество физических лиц 30 сентября 2026 г. законом № 1874, который сводный Налоговый кодекс на сайте matsne.gov.ge фиксирует среди своих поправок.

Для имущества физического лица, кроме земли, статья 202(5) теперь предусматривает ставку от 0,8 до 1 % рыночной стоимости на конец предыдущего года, а по статье 206(1)(a) имущество освобождается от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL. Налоговый и правовой обзор EY Georgia за июль — сентябрь 2026 г. сообщает об изменении освобождения и указывает прежний порог — 40 000 GEL.

Руководства, написанные до 30 сентября 2026 г., содержат прежние диапазоны и порог и больше не соответствуют Кодексу. Календарь подачи размещён на странице налога на имущество Службы доходов Грузии (Revenue Service, rs.ge): декларация до 1 ноября и уплата до 15 ноября, с переносом на следующий рабочий день, если любая из этих дат приходится на выходной. Шаги изложены в руководстве по налогу на недвижимость в Грузии.

В качестве иллюстрации: объявление Korter о студии за 54 525 USD равно 141 400 GEL по официальному курсу 2,5933 GEL за USD, и диапазон Кодекса от 0,8 до 1 % составил бы от 1 131 до 1 414 GEL в год, если бы он применялся к этой стоимости; объявление о 2-комнатной квартире за 93 303 USD равно 241 963 GEL, и диапазон составил бы от 1 936 до 2 420 GEL. Используемая рыночная стоимость и проверка дохода семьи определяются в каждом случае отдельно, а освобождение может означать, что налог не причитается вовсе.

Ещё две нормы Кодекса относятся к типу имущества. Статья 81(2) облагает доход от аренды «жилого помещения», сдаваемого для проживания, по ставке 5 % без вычетов, а статья 82(1)(f.a) освобождает превышение при продаже жилой квартиры (дома), которой владели более двух лет.

Подпадает ли объект в здании с отельной эксплуатацией под эти слова и как классифицируется доход, выплачиваемый через оператора, ни в одном из прочитанных здесь источников не рассматривается; это входит в число вопросов для письменного запроса и для налогового консультанта.

Что касается вида на жительство, страница Агентства развития государственных услуг перечисляет краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на недвижимость, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определяемой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство для недвижимости стоимостью свыше 300 000 USD.

Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства формулирует первый порог теми же словами в статье 15(j). Критерием служит оценка оценщика, а не цена по договору. Шаги подачи заявления изложены в руководстве по виду на жительство.

Таблица сопоставляет опубликованные и рассчитанные цифры с законодательным числом и не прогнозирует оценку оценщика. При опубликованной ставке каждый объект в выгрузке квартир стоит ниже 150 000 USD, а ставка должна была бы достичь примерно 2 322 USD за м², чтобы наибольший объект (64,6 м²) превысил эту сумму. Покупателю, который хочет получить вид на жительство через недвижимость, потребуется оценка и прайс-лист с площадью объекта, чтобы понять, где находится конкретный объект.

Что касается финансирования, страница PTI и LTV Национального банка Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости (LTV) 90 % для кредитов в лари и 70 % для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу (PTI) — 25 % (лари) или 20 % (иностранная валюта) при чистом ежемесячном доходе менее 1 500 GEL, возрастающее до 50 и 30 % начиная с 1 500 GEL.

Korter сообщает, что по проекту доступны ипотека TBC Bank и условия рассрочки; каждый банк сам определяет условия для нерезидентов, а о финансировании рассказывает руководство по ипотеке для иностранцев в Грузии.

Что запросить в письменной форме до бронирования в Archi Dialog Kokhta

Поскольку страница застройщика оставляет так много неопубликованным, список ниже превращает каждый пробел в документ или ответ, который покупатель может запросить до оплаты. Часть списка помещается в форму бронирования, остальное относится к договору купли-продажи. Каждый пункт соответствует одному из пробелов, описанных выше.

1. Прайс-лист с номерами объектов, этажами, площадями и пакетом отделки и мебели, с датой выпуска списка и сведениями о том, включает ли цена НДС (VAT).
2. Юридическое лицо, которое подписывает договор купли-продажи, его полное наименование и регистрационные данные, а также его связь с компанией, управляющей отелем.
3. Выписка из реестра по объекту с кадастровым кодом, категорией объекта, его площадью и любым зарегистрированным обременением или арендой.
4. Планировка самого объекта с площадями комнат и отдельно указанной летней площадью, сверенная с площадью по реестру.
5. Документы о передаче и вводе здания в эксплуатацию и заявление о том, что означает передача объекта для меблированного объекта: ключи, подписанный акт приёмки или регистрация.
6. График платежей, счёт, на который поступает каждый платёж, правило возврата депозита и условия рассрочки, о существовании которых сообщает Korter.
7. Название оператора отеля, срок его соглашения с застройщиком или владельцами и то, что это соглашение говорит об апартаментах.
8. Соглашение об управлении, если оно применяется: обязательно оно или необязательно, его срок, сборы, расторжение, использование апартаментов владельцем и то, что получает владелец.
9. График сервисных сборов, их распределение между владельцами и оператором и правила для ресторана, бара, лобби и других общих зон.
10. Опись меблировки по объектам и сведения о том, кто заменяет мебель и технику и кто за это платит.
11. Количество парковочных мест, принадлежит ли одно из них объекту и на каких условиях, учитывая, что на парковочном плане 13 мест помечены как проданные.
12. Общее число объектов в здании и сколько из них в продаже, учитывая, что источники приводят 60, 134 и 146.
13. Налоговый режим, применимый к объекту и к любому доходу через оператора, подтверждённый грузинским налоговым консультантом.
14. Если покупатель подписывает из-за границы: форма доверенности или дата забронированной встречи в реестре.

Как Archi Dialog Kokhta Bakuriani соотносится с другими проектами Archi

Других объявлений Archi в Бакуриани на этом сайте нет, поэтому сравнение ниже ставит Archi Dialog Kokhta рядом с другими проектами Archi, которые носят отельный бренд или расположены за пределами центра Тбилиси, а также с двумя тбилисскими комплексами, завершёнными частично. В каждой строке указаны статус и информация, которую публикуют archi.ge и третьи стороны, по состоянию на 12 ноября 2026 г. Таблица не утверждает, что один проект лучше другого, а сами проекты различаются расположением, размером и назначением, поэтому каждая строка читается отдельно от остальных.

В таблице выделяются два момента. Archi Dialog Kokhta — единственный в группе проект, который archi.ge показывает как завершённый на уровне всего здания, и единственный в горном курорте.

Другой проект Archi отельного типа в Батуми, Archi Ramada Batumi, и озёрный курорт в Сиони, Sioni Lake Resort and Spa Georgia, строятся, а формулировки об отельных брендах каждого из них рассмотрены на его собственной странице. У всех проектов один и тот же пробел со стороны застройщика: archi.ge не публикует цену ни по одному из них.

Archi также объявила о совместной застройке в Кобулети с NEXT в сообщении от 2 июня 2026 г. на archi.ge (сообщение); объявление NEXT о проекте Kobuleti Beach Resort размещено на этом сайте, а сообщение служит источником формулировки о совместной застройке. Это другой проект, на побережье Чёрного моря, и в сравнение он не входит.

Archi (застройщик)

Archi — застройщик, названный на странице проекта. На её странице «О компании» сказано, что история компании началась в 2006 году, а основные направления деятельности — строительство и девелопмент. Счётчики на этой странице, прочитанные 12 ноября 2026 г., показывают 55 завершённых проектов, 31 текущий проект, 20 лет опыта, 1 568 653 м² завершённого строительства и 1 238 468 м² строящихся площадей. Эти цифры приведены так, как они напечатаны на странице, и обзор их не проверял.

В тексте страницы апарт-отель в Бакуриани упомянут среди проектов, а также сказано, что Archi построила завод блоков Ytong в партнёрстве с немецкой компанией Xella с заявленными инвестициями в 15 млн USD.

Новость Archi «Archi исполнилось 15 лет» (5 июля 2021 г.) сообщает, что компания основана в 2006 году Ильёй Цулая (Ilia Tsulaia), Мени Бенишем (Meni Benish) и Ираклием Капианидзе (Irakli Kapianidze) и что она вышла на рынок девелопмента в 2008 году.

В новости от 13 июня 2024 г. сказано, что Archi подписала соглашение об аудите с Deloitte в отношении консолидированной финансовой отчётности по МСФО (IFRS) и цитируется Шио Хецуриани (Shio Khetsuriani) как генеральный директор (archi.ge). Это заявления самой компании; реестр акционеров и процентные доли владения в открытых источниках не найдены, а реестр компаний для этого обзора не запрашивался.

Новость о запуске проекта, датированная на сайте 20 июля 2020 г., объявила Archi Kokhta как планируемый пятиэтажный проект с меблированными апартаментами и зоной отдыха. Сайт компании и прочитанные источники не называют юридическое лицо, которое продаёт объекты в Archi Dialog Kokhta; список в разделе 10 запрашивает его.

Часто задаваемые вопросы

Что такое Archi Dialog Kokhta Bakuriani?

Archi Dialog Kokhta — пятиэтажное здание апарт-отеля на улице 9 Апреля в районе Кохта горнолыжного курорта Бакуриани. Archi описывает его как здание с гостиничными услугами и услугами консьержа, рестораном, баром и террасой, с апартаментами, которые отремонтированы, меблированы и оснащены. Страница Archi называет его завершённым, а запись в данных отмечает его как отель. В разделе 1 приведены ключевые факты, а в разделе 2 каждый источник сопоставлен с остальными.

Публикует ли Archi цену на эти апартаменты?

Нет. На странице проекта цена не указана, а публичная выгрузка квартир показывает у каждого объекта цену, равную нулю. Сайты объявлений публикуют ориентиры: Korter показывает начальную ставку 2 052 USD за м² на 25 октября 2026 г., geoln.com — 1 400 USD за м² на странице, опубликованной в 2021 году, а Realting — минимум 56 000 USD, обновлённый в июле 2024 г. Это не цены Archi, и раздел 4 показывает их с датами и источниками.

Сколько здесь объектов?

Источники расходятся. В списке проектов Archi указано 74 проданных и 60 в продаже, что в сумме даёт 134, а её публичная выгрузка квартир содержит 60 объектов. Запись ArchiAward и страница бронирования называют 134 номера, а Korter и geoln.com — 146. Собственные счётчики страницы показывают ноль. Обзор приводит все эти данные и не выбирает между ними; общее число относится к договорным документам.

Завершён ли Archi Dialog Kokhta Bakuriani?

Страница Archi указывает статус Completed на 100 % без даты передачи объекта. Korter пишет «delivered in 2022», а geoln.com указывает дату завершения April 2022 на странице, опубликованной в мае 2021 г. В записи страницы на archi.ge указана дата создания: 7 сентября 2022 г. Покупателю следует запросить документы о вводе здания в эксплуатацию и выписку из реестра по объекту.

Где именно он находится и как далеко подъёмник Кохта?

Адрес: улица 9th of Aprili, Бакуриани, на стороне Кохта курорта. Английская страница застройщика в одном поле указывает пять минут на машине до подъёмника Кохта, а в другом — пять минут пешком; запись ArchiAward говорит примерно о 300 метрах до склонов. Источники также приводят две координаты, удалённые друг от друга примерно на 2 км. Кадастровый код в выписке из реестра — надёжный способ найти участок.

Это жильё или гостиничные номера?

Данные застройщика отмечают тип размещения как Hotel, а в тексте здание названо апарт-отелем с гостиничными услугами. Поэтому обзор не называет объекты жилыми. Как объект записан в Публичном реестре, кто управляет отелем и что говорит соглашение об управлении — вопросы для письменных ответов; раздел 5 и список в разделе 10 их излагают.

Может ли иностранец купить в Archi Dialog Kokhta Bakuriani?

Грузинское право позволяет иностранцам приобретать апартаменты на тех же условиях, что и гражданам; ограничение относится к сельскохозяйственной земле. Продажа должна быть оформлена письменно, а право собственности регистрируется в Публичном реестре согласно статье 183 Гражданского кодекса. Общая картина изложена в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, а раздел 8 перечисляет шаги и регистрационные сборы.

Даёт ли покупка в Archi Dialog Kokhta вид на жительство?

Сама по себе — нет. Краткосрочный вид на жительство в Грузии применяется к недвижимости, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью свыше 150 000 USD в эквиваленте в лари, определяемой сертифицированным оценщиком. Любая опубликованная или рассчитанная цена в этом здании ниже этого числа, а наибольший объект по ставке Korter стоит 132 559 USD. Сопоставление приведено в разделе 9; процесс описан в руководстве по виду на жительство.

Какой налог на имущество применяется?

С 30 сентября 2026 г. имущество физического лица, кроме земли, освобождено от налога, если доход семьи в предыдущем году не превышал 100 000 GEL. Свыше этого Налоговый кодекс устанавливает от 0,8 до 1 % рыночной стоимости. Декларация подаётся до 1 ноября, а уплата — до 15 ноября. В более старых руководствах указан порог 40 000 GEL и более низкие диапазоны, которые больше не соответствуют Кодексу. Цифры приведены в разделе 9.

Что должен запросить покупатель до бронирования в Archi Dialog Kokhta?

Прайс-лист с номерами объектов и датой его выпуска, полное наименование договаривающегося лица, выписку из реестра по объекту, планировку объекта, документы о передаче, график платежей и счёт, название оператора и соглашение об управлении, график сервисных сборов, опись меблировки и условия парковки. Полный список с обоснованиями приведён в разделе 10.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 12 ноября 2026 г. Источники:

• Archi: страница проекта Archi Dialog Kokhta, 12 ноября 2026 г.
• Archi: Archi Kokhta, новый проект в Бакуриани, новость от 20 июля 2020 г.
• Archi: страница «О компании», 12 ноября 2026 г.
• Archi: Archi исполнилось 15 лет, новость от 5 июля 2021 г.
• Archi: Archi и Deloitte подписали соглашение об аудиторских услугах, 13 июня 2024 г.
• Archi: Archi и NEXT объявляют о совместной застройке Kobuleti Beach Resort, 2 июня 2026 г.
• Korter: Archi Kokhta в Бакуриани, цены на 25 октября 2026 г.
• Korter: объявление о студии, 26,9 м², отображается как истёкшее
• Korter: объявление о 2-комнатной квартире, 45,3 м², отображается как истёкшее
• ArchiAward: запись Dialog Kokhta Bakuriani
• Realting: Apart hotel Archi Kokhta, обновлено 29 июля 2024 г.
• geoln.com: Archi Kokhta, страница опубликована 13 мая 2021 г.
• Avezor: Archi Kokhta в Бакуриани, страница от 19 июня 2026 г.
• only-apartments.com: Dialog Kokhta (без даты)
• Википедия: Бакуриани
• Национальная администрация туризма Грузии: Бакуриани
• Сервис маршрутизации OSRM, запрос от 12 ноября 2026 г.
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, текст на английском языке (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации через смарт-контракт
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• EY Georgia: Налоговый и правовой обзор, июль — сентябрь 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные обменные курсы (1 USD = 2,5933 GEL на 12 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.