Gumbati Montemar Batumi: гид по 720 квартирам в Гонио (2026)

Gumbati Montemar Batumi — трёхкорпусный 16-этажный комплекс гостиничного типа, который застройщик Gumbati Group относит к Гонио, к югу от Батуми; в собственном селекторе квартир застройщика на 13 ноября 2026 г. указаны 720 квартир, 383 из которых не помечены как проданные.

Этот обзор проекта Gumbati Montemar Batumi читает страницу проекта у застройщика, его публичный селектор квартир и четыре сайта объявлений в том виде, в каком они были на 13 ноября 2026 г. Сроки передачи объекта, общее число квартир, первоначальный взнос и расстояния в этих источниках расходятся, поэтому каждая цифра приводится вместе с источником и датой, и ни одна из них не выбирается как верная.

К этому добавлены разбор цен за квадратный метр по этажам в селекторе, условия оплаты в опубликованном виде, что означает Гонио с точки зрения транспортной доступности, грузинские правила покупки, налогов и вида на жительство, а также перечень того, что покупатель может запросить в письменной форме.

Обзор проекта Gumbati Montemar Batumi

На странице проекта на gumbati.ge застройщик описывает Montemar как многофункциональный 16-этажный комплекс гостиничного типа в Гонио, рядом с Батуми, из трёх корпусов. Корпус A работает как отель, корпус B как апарт-отель, а корпус C — это квартиры с полным ремонтом или в состоянии near-completion («близко к завершению»), которое страница определяет как 70 процентов выполненных ремонтных работ. На странице перечислены студии, однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры и двухкомнатные квартиры с бассейном на балконе.

На странице напечатан заголовок «Квартиры от $100 000», первоначальный взнос 20 процентов и рассрочка на 48 месяцев. Даты передачи объекта, общего числа квартир и процента готовности строительства на ней нет. Набор фотографий этапа строительства датирован 14 марта 2024 г. Всё остальное в этом обзоре о числе квартир, ценах за квартиру и передаче объекта взято из селектора квартир, который по штампам записей датирован 2024 и 2025 годами, либо с сайтов объявлений.

На сайте застройщика Гонио не выделен в отдельный город: проект отнесён к Батуми, а подпись на карте читается так: «Andria Pirveltsotebuli 89, Gonio, Batumi». Раздел 7 объясняет, что это за район и что расположение означает для доступности. В следующих разделах три вида цифр не смешиваются: то, что публикует застройщик, то, что показывает его селектор, и то, что добавляют сайты объявлений.

Что каждый источник публикует о статусе, передаче объекта, корпусах, этажах и квартирах

Пять публичных страниц говорят о том, когда Montemar будет достроен. Страница застройщика среди них не значится. В её тексте, в значках условий оплаты и в структурированных данных нет даты передачи объекта, поэтому таблица ниже начинается с этого отсутствия, а затем приводит сайты объявлений в порядке их дат. Другая дата на более старой странице — это факт об этой странице, а не описание проекта на сегодняшний день.

Страницы с сентября по ноябрь 2026 г. сходятся на четвёртом квартале 2028 г. или на 2028 г. Объявление за июнь 2024 г. указывает декабрь 2027 г. и одновременно 30 процентов первоначального взноса — то же самое более раннее состояние предложения. Покупатель, увидевший декабрь 2027 г. на портале, смотрит на страницу, которой больше двух лет. Значение имеет та дата, которая записана в договоре.

Структура и размер тоже описаны по-разному. Застройщик и Korter одинаково называют 16 этажей в корпусе и три корпуса. batumi.estate в блоке параметров печатает «Floors 11» и «2 buildings», тогда как в описании говорит о многоэтажном, но не высотном здании. Статья Forbes Georgia, помеченная как платное размещение, и Parametric Architecture одинаково описывают 16 этажей и три корпуса на участке около одного гектара.

Из таблицы следуют две вещи. Во-первых, 720 записей намного больше, чем 570 квартир, которые описывают Korter и realestatebatumi.ge, и разрыв не объяснён ни на одной странице. Селектор насчитывает в корпусе B 450 записей, то есть 15 этажей по 30; в корпусе C их 270, то есть 15 этажей по 18. Во-вторых, три числа квартир в продаже — 383, 197 и 199 — считают разное и на разные даты, о чём говорит раздел 3.

Страница застройщика подписывает три типа квартир площадью 34,2 м² для студии, 54,3 м² для однокомнатной и 169,3 м² для двухкомнатной, не уточняя, наименьшая это площадь, типичная или наибольшая. В селекторе студии начинаются с 32,4 м², а двухкомнатные квартиры доходят до 162,9 м². Наибольшая площадь на странице и наибольшая в селекторе, таким образом, различаются на 6,4 м², и разрешить это можно письменным прайс-листом с площадью для каждого номера квартиры.

Селектор квартир на 13 ноября 2026 г.: 720 записей, два корпуса и пять групп

Страница проекта у застройщика загружает селектор квартир из публичного сервиса данных. Простой запрос к выгрузке данных селектора 13 ноября 2026 г. вернул 720 записей о квартирах проекта, в каждой из которых есть номер квартиры, корпус, этаж, площадь, поле статуса и поле цены. Это единственные данные застройщика на этом сайте с ценами по квартирам, и обзор читает их как они есть: как список с датами записей, а не как действующий журнал продаж.

Штампы записей имеют значение. Из 720 записей 667 последний раз обновлялись в марте 2025 г., 48 — в ноябре 2024 г. и 5 — в апреле 2025 г., и ни одна не имеет более позднего штампа. В заголовке страницы ничего не сказано о дате цен, а поле статуса принимает лишь два значения: «sold» («продано») и пустое. Поэтому обзор пишет «с пометкой «продано»» и «без пометки «продано»» и не называет вторую группу свободной, забронированной или находящейся в продаже.

Три квартиры без пометки «продано» не имеют цены: B 1011, B 1206 и C 414. В записях есть и поле hide_price. Оно пустое или равно 0 в каждой записи на 13 ноября 2026 г., так что этим флагом цена не скрыта; там, где цены нет, пусто само поле цены. Поле отделки пусто во всех 720 записях, поэтому селектор не говорит, какая квартира в состоянии near-completion, а какая с полным ремонтом.

По блоку и типу, используя классы типов, которые несёт селектор, записи делятся на пять групп. Преобладают студии: 645 из 720 записей — студии, 405 в корпусе B и 240 в корпусе C. Классы принадлежат самому застройщику, и в класс студий входят планировки площадью до 67,4 м² в корпусе C, что больше компактных квартир, которые это слово подразумевает в других местах.

Цены за м² в последнем столбце рассчитаны делением цены на площадь каждой квартиры, поскольку поле цены за м² пусто во всех записях. В корпусе B в классе однокомнатных всего 15 записей, из которых четыре не помечены как проданные, поэтому селектор предлагает там мало однокомнатных квартир; двухкомнатные квартиры в корпусе B достигают 162,9 м².

Korter на 25 октября 2026 г. насчитывает 120 квартир в продаже в корпусе B и 77 в корпусе C, а batumi.estate на 12 ноября 2026 г. насчитывает 199 всего, из них 166 однокомнатных, 25 трёхкомнатных, 5 двухкомнатных и 3 студии по собственным названиям классов. Эти числа намного ниже 383 в селекторе. Они взяты из собственных списков агентств, в которые могут входить только квартиры, доступные агентству для предложения, а источники этого не уточняют.

Цена за м² по этажам: лестница цен в корпусах B и C

Самая подробная ценовая информация о проекте Gumbati Montemar Batumi — это закономерность внутри селектора. Цена квартиры там не одинакова для всего корпуса: она растёт вместе с этажом. Две таблицы показывают для каждого этажа, сколько из 30 записей корпуса B или 18 записей корпуса C помечены как проданные, а также наименьшую и наибольшую цену за м² среди квартир без пометки «продано». Все цифры рассчитаны по селектору на 13 ноября 2026 г.

Сначала корпус B. Он начинается с USD 2 550 за м² на этажах 2 и 3 и заканчивается USD 4 050 за м² на этаже 15. Наименьшая ставка на каждом этаже растёт с 2 550 до 3 350, то есть на 31,4 процента, а наибольшая — с 2 900 до 4 050, то есть на 39,7 процента. Этажи с 4 по 8 и этаж 16 помечены как проданные в каждой записи, поэтому селектор там ничего не перечисляет.

Корпус C ниже и ровнее. Его наименьшая ставка на этаже 2 составляет USD 2 450 за м², а наибольшая на этаже 16 — USD 3 200 за м². Нижняя граница растёт на 20,4 процента с этажа 2 до этажа 16, верхняя — на 25,5 процента. В обоих корпусах диапазон на одном этаже узкий: на этаже 16 корпуса C каждая квартира с ценой находится между USD 2 950 и 3 200 за м².

Средняя ставка для квартир без пометки «продано» и с указанной ценой составляет USD 3 364 за м² в корпусе B и USD 2 879 в корпусе C, медианы — USD 3 387 и USD 2 900. Корпус B, таким образом, примерно на 16,8 процента выше корпуса C по среднему. Средний этаж квартир без пометки «продано» — 10,9 в корпусе B и 10,2 в корпусе C, так что состав этажей объясняет лишь малую часть этого разрыва, а остальному страницы причины не дают.

Яснее всего лестницу цен по этажам показывает одна и та же планировка на разной высоте. Самая маленькая студия в корпусе B имеет площадь 32,4 м². На этаже 13 она значится по USD 110 160, а на этаже 14 — по USD 113 400, то есть USD 3 400 и USD 3 500 за м². Самая маленькая студия в корпусе C имеет 32,6 м²: селектор оценивает её в USD 92 910 на этаже 9, в USD 94 540 на этаже 10 и в USD 101 060 на этаже 14.

В корпусе C шаг составляет USD 1 630 на этаж для планировки 32,6 м², то есть USD 50 за м² на этаж. Каждая ступень добавляет от 1,6 до 1,8 процента к цене нижнего этажа. Почему так, селектор молчит: вид, высота и ориентация на море — обычные причины в других проектах, но ни одна страница здесь их не называет, поэтому ничего не предполагается.

Нужны две оговорки. Во-первых, это записи со штампами 2025 г. Квартира, значащаяся в селекторе за USD 92 910, может иметь другую цену в списке 2026 г., а цены «от» у агентств в 2026 г. показывают, что они действительно различаются. Во-вторых, заголовок «от $100 000» на странице не совпадает ни с одним этажом в лестнице цен: 41 из 380 квартир с ценой и без пометки «продано» значатся по USD 100 000 или ниже, а 339 — выше.

Читаемая как метод, лестница цен подсказывает покупателю, что спросить: номер квартиры, этаж, площадь, по которой начисляется цена, и дату прайс-листа. Покупатель, сравнивающий две студии в корпусе C по USD 92 910 и USD 101 060, сравнивает этаж 9 с этажом 14 одной и той же планировки, и письменный прайс-лист должен показывать, какой это этаж.

Ориентиры цены по источникам и датам и условия оплаты в опубликованном виде

Ни одна страница не называет единую цену для всего проекта. Таблица собирает все цифры, которые можно прочитать публично, с датой каждой страницы. Селектор и цены «от» у Korter и realestatebatumi.ge охватывают разные группы квартир на разные даты; изменение между двумя строками — это факт о двух страницах, а не заявление о решении застройщика.

Наименьшая цена в записях застройщика, USD 90 630, ниже заголовка в USD 100 000, а цена «от» USD 82 478 у Korter и realestatebatumi.ge ниже обеих. batumi.estate делит небольшие квартиры на класс «studio» от USD 120 450 (3 квартиры) и класс «1-room» от USD 98 010 (166 квартир) по собственным названиям классов. Обзор показывает каждую цифру и не выбирает между ними.

Условия оплаты страница застройщика печатает в виде значков: первоначальный взнос 20 процентов и рассрочка на 48 месяцев. Блок статистики на главной странице gumbati.ge показывает «0%» под подписью о комиссии за рассрочку. На странице нет ни ежемесячной суммы, ни графика этапов, ни эффективной стоимости, поэтому это первые пункты для письменного предложения. Таблица ставит источники рядом.

Первоначальные взносы в 20 процентов и 30 процентов — это не конфликт двух страниц одной даты. Это цифры, напечатанные на страницах 2026 и 2024 годов. Следующая таблица показывает, что означали бы 20 процентов и 48 равных беспроцентных платежей на пяти ценах, которые встречаются в источниках. Это иллюстрация, построенная на допущениях, которые застройщик не подтверждал, без комиссии и скидки, и она не является графиком платежей.

В столбце в лари использован официальный курс Национального банка Грузии USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г. Валюту платежа определяет договор, а не страница.

Банковские кредиты — отдельный путь: Национальный банк Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте. Цифры TBC на Korter — это иллюстрация калькулятора, фактическая ставка по которой определяется при одобрении, а страница на tbcbank.ge с упоминанием Montemar не найдена, поэтому банковское партнёрство здесь не утверждается. Условия для нерезидентов объясняются в руководстве по ипотеке в Грузии для иностранцев.

Уровни отделки, удобства и эксплуатация гостиничного типа в опубликованном виде

Застройщик предлагает квартиры в двух состояниях: near-completion, которое его страница определяет как 70 процентов выполненных ремонтных работ и обозначает словом premium, и с полным ремонтом. Сайты объявлений добавляют третье — green frame («зелёный каркас»), то есть базовую коробку. Селектор не говорит, какая квартира в каком состоянии, поэтому отделка — вопрос к прайс-листу и договору. Таблица показывает, что, по словам каждого источника, входит.

Общие объекты описаны подробнее, чем отделка. Застройщик перечисляет спа-центр, ресторан и кафе, открытый бассейн на террасе верхнего этажа, крытый бассейн, казино, общее рабочее пространство, конференц-залы, лаундж и зоны развлечений для детей и взрослых. Korter добавляет фитнес-центр, бар на террасе, подземную парковку, охрану с круглосуточным видеонаблюдением и консьерж-службу. Один пункт оспаривается.

Крытый бассейн — это прямое противоречие: страница застройщика говорит «да», а realestatebatumi.ge — «нет». То же касается того, у каких квартир есть бассейн на балконе, который застройщик ограничивает некоторыми двухкомнатными квартирами. Ни один из этих пунктов нельзя разрешить со стороны, и в письменной спецификации должны быть названы все общие объекты, корпус, в котором каждый находится, и вопрос о том, могут ли жители корпуса C пользоваться объектами других корпусов.

Именно в модели эксплуатации три корпуса различаются. Застройщик говорит, что корпус A работает как отель, а корпус B как апарт-отель. Он не называет оператора ни одного из них, не называет гостиничный бренд и не говорит, кто будет управлять корпусом A. На странице об апарт-отелях Gumbati сообщается, что с 2019 года группа предлагает услуги гостиничного типа в своих жилых проектах и что два объекта её проекта «Gumbati Apartotel» работают в Батуми.

Для владельцев квартир на странице Montemar сказано, что все владельцы подключаются к электронной системе управления, что управляющая компания также обслуживает инфраструктуру комплекса и что владелец и компания подписывают «management contract» («договор управления»), по которому компания берёт на себя услугу сдачи в аренду. На странице также напечатана ставка вознаграждения за эти услуги. Поскольку эта ставка относится к арендной схеме, обзор её не повторяет, а текст договора — это ориентир для того, что и кем взимается.

На странице FAQ застройщика перечислены услуги, которые, по словам группы, она контролирует в общих зонах: освещение, уборка, лифты, видеонаблюдение, круглосуточная охрана, управление квартирами, консьерж, администрирование и прачечная. Относится ли это к Montemar и кто платит за каждую услугу — вопрос сервисного сбора, который решает договор. Объявления гостиничного бренда о Montemar на собственном сайте какого-либо бренда не найдено.

Расположение проекта Gumbati Montemar Batumi: Гонио в районе Гонио-Квариати города Батуми

Застройщик сообщает, что Montemar «расположен в Гонио, рядом с Батуми», и отмечает его на шоссе Tsminda Andria Pirveltsodebuli с координатами на карте 41,5561 северной широты, 41,5656 восточной долготы. В статье Wikipedia о Гонио сказано, что Гонио — посёлок к югу от Батуми, в районе Гонио-Квариати города, на левом берегу реки Чорох, и что после расширения границ Батуми в 2011 г. он вошёл в административные границы города. В 2002 г. в посёлке проживали 2 886 человек.

Таким образом, у расположения два слоя. В административном смысле Гонио находится в муниципалитете Батуми, а batumi.estate относит квартиру к району Гонио-Квариати. В повседневном смысле Гонио — отдельный приморский посёлок примерно в 14–15 км от центра по цифрам источников, и застройщик, Korter и realestatebatumi.ge называют проект Гонио. Forbes Georgia в одной статье называет его и приморским городком, и убежищем в Батуми.

В Батуми в 2026 г. проживали 246 300 человек по данным Wikipedia: Batumi, которая ссылается на Geostat. Перепись 2002 г. в Гонио, 2 886 человек, — малая доля от этого числа, и покупателю следует ожидать, что окрестности Montemar — это курортный посёлок, а не городской район. Korter указывает детский сад, школу, аптеку и группу магазинов, кафе, общественный пляж, центр парапланеризма и футбольное поле в нескольких минутах езды. Это утверждения портала, и расстояния для них не напечатаны.

Именно в доступности Гонио больше всего отличается от центра Батуми. Wikipedia: Sarpi описывает пункт пропуска Сарпи как главный сухопутный пограничный переход между Грузией и Турцией примерно в 12 км к югу от Батуми. Расстояние по прямой от отметки застройщика до координат Сарпи в Wikipedia составляет около 4,0 км, так что Montemar находится между Батуми и границей. Времени ожидания в очереди на переходе ни один источник не приводит, и здесь оно не указывается.

Аэропорт находится в другой стороне. Wikipedia: Batumi International Airport сообщает, что международный аэропорт Батуми, названный в честь Александра Картвели, расположен в 2 км к югу от Батуми. Korter говорит о 15 минутах на машине, а realestatebatumi.ge — о 12 минутах, и это собственные оценки агентств. Расстояние по прямой до координат в Wikipedia составляет около 6,7 км. Центр Батуми находится в 14 км и примерно в 30 минутах на машине по Korter, примерно в 17 минутах по realestatebatumi.ge и в 15–20 минутах по batumi.estate.

Статья о крепости Гонио описывает крепость как римское укрепление в устье реки Чорох в 15 км к югу от Батуми. Агентства упоминают её как ориентир рядом с проектом. Население страны составляло 3 941,1 тыс. человек на 1 января 2026 г. по данным Geostat, так что 246 300 человек в Батуми — около 6 процентов от него; этот расчёт даёт масштаб и ничего не говорит о самом Гонио.

Там, где страницы расходятся, таблица показывает оба значения. Номер дома у застройщика 89, а сайты объявлений печатают 87g, и цифры 50 м и 80 м до моря зависят от того, учитывается ли прибрежная дорога. Выписка из реестра на участок, описанная в разделе 8, уточняет адрес, а измеренное расстояние до пляжа — вопрос к продавцу.

Покупка в Грузии: право собственности, регистрация, налоги, вид на жительство и финансирование

Иностранец может владеть квартирой в Грузии так же, как гражданин. Ограничена категория сельскохозяйственных земель, которую статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли резервирует за государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами, а квартира в многоквартирном доме к ней не относится.

На странице застройщика сказано, что гражданин любой страны может зарегистрировать недвижимость как физическое или юридическое лицо. Общий фон изложен в материалах о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии, и о том, как купить недвижимость в Грузии.

Два условия делают передачу недвижимой вещи действительной по статье 183 Гражданского кодекса: письменная сделка и внесение права приобретателя в Публичный реестр. Страница застройщика описывает собственный порядок действий из трёх частей: подписание договора, перевод суммы на текущий счёт компании и регистрация имущества на имя покупателя в Доме юстиции, которая, по словам страницы, занимает около 30 минут. Там же добавлено, что покупка из-за границы по доверенности возможна.

Опубликованные сборы реестра зависят от срока, а не от цены квартиры. Регистрация изменения права или обременения, связанного с правом собственности, стоит GEL 150 при сроке четыре рабочих дня, GEL 270 при сроке один рабочий день и GEL 350 в день подачи (сборы NAPR). По курсу GEL 2,5935 за USD на 13 ноября 2026 г. это примерно USD 57,8, 104,1 и 135,0. Страница застройщика не говорит, к какому из этих сроков относится её цифра в 30 минут.

У покупателя, который находится не в Грузии, есть два обычных варианта. Доверенность с апостилем принимается; в таблице статуса Гаагской конференции записано, что Апостильная конвенция вступила в силу для Грузии 14 мая 2007 г. Реестр также предлагает онлайн-сервис смарт-контракта NAPR с заранее назначенной виртуальной встречей. Какой из двух вариантов предпочитает продавец, следует выяснить до любого платежа.

Налог на имущество физических лиц изменился 30 сентября 2026 г.: в английском тексте Налогового кодекса на matsne.gov.ge среди изменений указан Закон № 1874 от этой даты. Статья 202(5) устанавливает ставку для облагаемого имущества физического лица, кроме земли, от 0,8 до 1 процента его рыночной стоимости на конец предыдущего года. Статья 206(1)(a) освобождает от него, если семейный доход предыдущего года составлял GEL 100 000 или меньше.

Обзор EY Georgia по налогам и праву за июль—сентябрь 2026 г. называет прежний предел освобождения GEL 40 000, поэтому в более старых материалах приводятся другие пороги. По статье 205 физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября. На странице Службы доходов есть калькулятор, а подача объясняется в материале о налоге на имущество в Грузии.

Аренда и перепродажа облагаются отдельно. Статья 81 устанавливает 5 процентов на полученную арендную плату за жилые помещения без вычетов и на превышение при поставке жилой квартиры при общей ставке 20 процентов, а статья 82(1)(f.a) исключает превышение от квартиры, которой владели более двух лет.

Что касается вида на жительство, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, владеющего правом собственности на несельскохозяйственную недвижимость с рыночной стоимостью «превышающей эквивалент USD 150 000 в лари», определяемой сертифицированным оценщиком, и инвестиционный вид на жительство при стоимости свыше USD 300 000. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства излагает тот же критерий теми же словами. «Свыше» означает «больше»: квартира, оценённая ровно в USD 150 000, критерий не проходит.

Применительно к селектору 65 из 380 квартир с ценой и без пометки «продано» значатся выше USD 150 000 (26 в корпусе B и 39 в корпусе C), и ни одна запись не оценена ровно в USD 150 000. Это утверждение о прейскурантных ценах 2025 г. Критерий определяет оценочная рыночная стоимость, а не цена по договору, и студия около USD 100 000 ниже порога. USD 150 000 составляют около GEL 389 025 по указанному выше курсу. Порядок действий описан в материале о получении вида на жительство в Грузии.

Правила приведены в том виде, в каком они опубликованы на даты чтения, и защитой остаётся прочтение фактического договора юристом. Считается ли покупатель строящегося объекта (off-plan) уже владельцем имущества для целей налога, зависит от договора и записи в реестре.

Что запросить в письменной форме до бронирования

Страница застройщика печатает заголовочную цену, первоначальный взнос 20 процентов и рассрочку на 48 месяцев, а селектор печатает цены со штампами 2024 и 2025 годов. Для бронирования в проекте Gumbati Montemar Batumi нужно больше. Каждый пункт ниже — обычная просьба, с которой покупатель может обратиться до внесения залога, и каждый вытекает из пробела в таблицах выше.

1. Прайс-лист с номерами квартир, этажами, площадями и точной ценой квартиры, датированный, в валюте договора, и указание площади, по которой начисляется цена.
2. Корпус квартиры и её назначение: письменное различие между корпусом B, апарт-отелем, и корпусом C, а также то, что покупатель в каждом корпусе может и чего не может делать с квартирой.
3. Дата передачи объекта, записанная в договоре, определение передачи объекта и то, что предусматривает договор, если дата не соблюдена. Страница застройщика не печатает ни одной.
4. Полное юридическое наименование и регистрационные данные лица, которое подписывает договор купли-продажи и получает платёж, и его связь с владельцем участка.
5. Разрешение на строительство и разрешённое число корпусов, этажей и квартир, чтобы 720 записей, 570 и 317 на сайтах объявлений можно было сопоставить с документом.
6. Выписка из Публичного реестра на участок и кадастровый номер квартиры. Сайты объявлений печатают разные кадастровые номера, и ни один здесь не повторяется, потому что ни один не проверен.
7. График платежей с первоначальным взносом, каждым платежом рассрочки и его датой, указанием на то, действует ли по 48-месячному плану проценты фактически, и любыми комиссиями или надбавками.
8. Как удерживаются платежи: платёжный счёт или прямой платёж застройщику, и квитанция, выдаваемая за каждый платёж.
9. Отделка конкретной квартиры: зелёный каркас, near-completion со списком выполненных 70 процентов или полный ремонт, и что цена уже включает.
10. Точная спецификация общих объектов, включая вопрос, существует ли крытый бассейн, в каком корпусе находится каждый объект и могут ли ими пользоваться жители корпуса C.
11. Кто управляет корпусом A и корпусом B, письменные условия любого договора управления, взимаемые платежи и вопрос, является ли договор необязательным.
12. Порядок сервисного сбора за лифты, охрану, консьерж-службу, уборку, парковку и общие объекты, а также продаётся ли парковка вместе с квартирой или отдельно.
13. Доступна ли для этого проекта ипотека в названном банке. В общем FAQ компании говорится о банках-партнёрах без указания какого-либо, поэтому доказательством служит подтверждение самого банка.
14. Порядок регистрации права собственности после передачи объекта и распределение расходов на реестр между покупателем и продавцом.

Ответы должны быть в договоре или в подписанном приложении к нему, поскольку веб-страница может измениться без уведомления. Перед подписанием формы бронирования следует прочитать её условия о возврате залога.

Как проект Gumbati Montemar Batumi соотносится с другими проектами Gumbati и ближайшими объявлениями в Гонио и Квариати

В текущем списке застройщика пять проектов. Таблица ставит Montemar рядом с остальными четырьмя по данным, прочитанным 13 ноября 2026 г. для обзоров на этом сайте. Montemar — единственный проект, который застройщик относит к Гонио, и единственный с тремя корпусами. Цифры принадлежат застройщику, если не указано иное, и таблица не ранжирует проекты.

Среди четырёх проектов, селекторы которых возвращают данные, у Montemar намного больше всего квартир без пометки «продано» — 383 против однозначных чисел в других проектах — и наибольшая доля его записей. Это утверждение опирается на подсчёты селекторов, датированные по-разному в разных проектах, поэтому оно описывает данные, а не спрос. Обзор каждого проекта даёт собственную таблицу источников и расхождения.

Несколько других проектов находятся в Гонио и Квариати, в нескольких километрах от Montemar. Они принадлежат другим застройщикам, их страницы — источник цифр, и у каждого есть собственный обзор на этом сайте. Таблица служит лишь контекстом и их не ранжирует. Брендированные проекты среди них — отдельные здания со своими операторами, как объясняют эти обзоры.

Для более широкой картины есть страница города Батуми, страница страны Грузия и материалы о строящейся недвижимости в Батуми (off-plan) и обзор побережья Чёрного моря. Материалы о Батуми содержат более старые цифры, чем правила 2026 г. о налогах и виде на жительство выше, поэтому любую цифру в них следует сверять с первичным источником, названным в разделе 8.

Gumbati Group (застройщик)

В этом разделе использовано только то, что сказано на собственных страницах застройщика. Страница «О компании» сообщает, что Gumbati основана в 1998 г., первоначально для реконструкции и ремонта, и что она занимается девелопментом недвижимости с 2005 г. Там же сказано, что компания начала предлагать услуги гостиничного типа в своих жилых объектах в 2019 г., а в 2020 г. начала строить апартаменты гостиничного типа и что у неё есть сертификат системы менеджмента качества ISO 9001:2015.

На главной странице в блоке статистики напечатаны четыре цифры: более 15 проектов, более 26 лет опыта, более 1 000 000 квадратных метров построено и более 300 занятых специалистов. Это собственные заявления застройщика, и они не сверялись с реестром. В том же блоке показано 0% за комиссию по рассрочке.

Список проектов застройщика на gumbati.ge делится на пять текущих проектов (Strada, Montemar, Midtown, Boulevard Point и Portline by Gumbati) и девять завершённых, среди них Gumbati Residence, Vere District, Vake Residence и Gumbati in Bakuriani. Компания также называет собственные подразделения по ремонту и дизайну интерьеров. Её политика конфиденциальности называет «Компанией» Gumbati Group LLC.

Страница Montemar не называет архитектора. Архитектор назван в публикациях прессы за декабрь 2024 г.: Forbes Georgia и Parametric Architecture называют проектировщиком Alpha Architecture, основанную Иракли Эмиридзе. Первая публикация помечена как платное размещение, а вторая — архитектурный сайт, так что обе представляют собой презентацию проекта его автором, а не независимые оценки. В прочитанных источниках не названы ни владелец, ни акционер компании.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Gumbati Montemar Batumi и в каком районе?

Он находится на шоссе Tsminda Andria Pirveltsodebuli в Гонио, которое Wikipedia относит к району Гонио-Квариати города Батуми, примерно в 14 км к югу от центра по цифре Korter. Подпись застройщика на карте читается как Gonio, Batumi, а его номер дома — 89, тогда как Korter и batumi.estate печатают 87g. Выписка из реестра уточняет адрес.

Сколько квартир в Gumbati Montemar Batumi?

Единого числа нет ни на одной странице. Селектор застройщика содержит 720 записей, 450 в корпусе B и 270 в корпусе C, из них 383 не помечены как проданные на 13 ноября 2026 г. Korter насчитывает около 570 квартир и 197 в продаже, а batumi.estate печатает 317 и 199. В корпусе A, отеле, квартир в селекторе нет.

Сколько стоит квартира в Gumbati Montemar Batumi?

Застройщик печатает «Квартиры от $100 000». Его селектор указывает цены от USD 90 630, а Korter показывает от USD 82 478 по состоянию на 25 октября 2026 г. Цены в селекторе составляют примерно от USD 2 450 до 4 050 за м² и растут вместе с этажом, но его записи имеют штампы 2024 и 2025 годов, поэтому нужен датированный письменный прайс-лист.

Когда комплекс будет достроен?

Страница застройщика не печатает дату передачи объекта. Korter печатает Q4 2028 для всех трёх корпусов, а realestatebatumi.ge — конец 2028 г., тогда как batumi.estate печатает 2028 г., а объявление за июнь 2024 г. — декабрь 2027 г. Для покупателя обязательна та дата, которая записана в договоре, вместе с определением передачи объекта.

Является ли Gumbati Montemar Batumi отелем?

Отелем застройщик называет только корпус A. Корпус B — апарт-отель, а корпус C описан как квартиры на продажу, либо near-completion, либо с полным ремонтом. Страница не называет ни оператора, ни гостиничного бренда, и объявления бренда найдено не было. Договор управления и то, кто управляет каждым корпусом, должны быть закреплены письменно.

Какой план платежей печатает застройщик?

Первоначальный взнос 20 процентов и рассрочка на 48 месяцев, без графика и без ежемесячной суммы. Объявление за июнь 2024 г. печатало 30 процентов первоначального взноса и рассрочку до 48 месяцев. При цене 100 000 первоначальный взнос 20 процентов и 48 равных беспроцентных платежей составили бы 20 000 плюс около 1 667 в месяц — только иллюстрация.

Даёт ли квартира право на грузинский вид на жительство?

Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для недвижимости с оценочной рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари. Ровно USD 150 000 критерий не проходит. Значение имеет оценочная стоимость, а не цена по договору. В селекторе со штампами 2025 г. 65 из 380 квартир с ценой значатся выше USD 150 000.

Какой налог на имущество применяется?

С 30 сентября 2026 г. Налоговый кодекс освобождает имущество физического лица, кроме земли, если семейный доход предыдущего года не превышал GEL 100 000. Свыше этого статья 202(5) устанавливает ставку от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года, при этом декларацию нужно подать до 1 ноября, а налог уплатить до 15 ноября.

Может ли иностранец купить из-за границы?

Да. Застройщик сообщает, что покупатели любой национальности могут зарегистрировать право на своё имя или как юридическое лицо и что доверенность позволяет купить дистанционно. Реестр также предоставляет онлайн-сервис смарт-контракта с виртуальной встречей, а Грузия принимает документы с апостилем по Апостильной конвенции с 14 мая 2007 г.

Что сайты объявлений добавляют о Gumbati Montemar Batumi?

Они добавляют сроки передачи Q4 2028 и 2028 г., цены «от» около USD 82 478–98 010, калькулятор TBC Bank, оценки расстояний и уровни отделки, включая зелёный каркас. Они также расходятся друг с другом и с застройщиком по числу квартир, крытому бассейну и расстоянию до моря, что таблицы выше показывают с источниками и датами.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• Gumbati Group: страница проекта Montemar, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Korter: Montemar в Гонио, цены и наличие на 25 октября 2026 г.
• realestatebatumi.ge: Montemar Gonio by Gumbati, прайс-лист с пометкой «сентябрь 2026 г.», прочитан 13 ноября 2026 г.
• batumi.estate: Montemar, страница от 12 ноября 2026 г.
• Batumi Residence: объявление о Montemar, размещено 12 июня 2024 г.
• Gumbati Group: публичные данные селектора квартир (getFlats, проект 168), прочитаны 13 ноября 2026 г.
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Gumbati Group: страница об апарт-отелях, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Gumbati Group: страница FAQ, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Wikipedia: Gonio (settlement), прочитана 13 ноября 2026 г.
• Wikipedia: Batumi, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Wikipedia: Sarpi, Georgia, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Wikipedia: Batumi International Airport, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Wikipedia: Kvariati, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Wikipedia: Gonio Fortress, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Geostat: население на 1 января 2026 г.
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли, matsne.gov.ge
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции
• NAPR: сервис регистрации смарт-контракта
• NAPR: сборы за информационные услуги
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• EY Georgia: Tax and Law Brief, июль—сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии: страница налога на имущество и калькулятор
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• Gumbati Group: страница «О компании», прочитана 13 ноября 2026 г.
• Gumbati Group: блок статистики на главной странице, прочитан 13 ноября 2026 г.
• Gumbati Group: политика конфиденциальности (называет Gumbati Group LLC), прочитана 13 ноября 2026 г.
• Forbes Georgia: Montemar by Alpha Architecture, 30 декабря 2024 г. (помечено как Paid Placement)
• Parametric Architecture: Montemar by Alpha Architecture, 6 декабря 2024 г.

Прямолинейные расстояния, лестницы цен по квартирам, иллюстрации рассрочки и подсчёты рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.