NEXT Gardens Kvariati: квартиры на побережье Батуми (2026)

NEXT Gardens Kvariati — это жилой комплекс смешанного назначения, который грузинский застройщик NEXT строит в Квариати, прибрежной деревне на Чёрном море в районе Батуми: на странице застройщика указаны студии от USD 65 000, квартиры с одной и двумя спальнями и шесть пентхаусов.

Это руководство разбирает указанную страницу в том виде, в каком она выглядела 8 ноября 2026 г., и отделяет её данные от окружающего контекста. Оно сопоставляет расстояния, которые называет сам застройщик, с дорожными расстояниями из маршрутного расчёта, считает цену за квадратный метр и арифметику 34-месячного плана по напечатанным числам, а также добавляет грузинские правила регистрации, налогов и проживания из официальных источников. Там, где страница молчит, руководство прямо об этом говорит и называет документ, который отвечает на вопрос.

Обзор проекта NEXT Gardens Kvariati

NEXT представляет проект как многофункциональный комплекс для жизни, работы и инвестиций в Квариати, Батуми. По данным страницы проекта у застройщика, до пляжа 50 метров, а до центра Батуми 15 минут, причём не сказано, на машине или пешком. Страница описывает виды как вид на оливковый сад, горы и море.

Выбор строится из двух шагов. Первый шаг — вид, на море или на горы; второй — отделка, с ремонтом или без ремонта. Вместе они дают четыре набора цен на странице. В двух наборах с видом на море студия помечена «Sold Out», поэтому стартовая цена USD 65 000 относится к студии площадью 28,7 м² с видом на горы и без ремонта.

Страница перечисляет количество квартир по типам, но не называет общего числа: 253 студии, 216 квартир с одной спальней, 18 квартир с двумя спальнями и 6 пентхаусов. Сумма 493 посчитана для этого руководства по четырём названным числам. Страница не указывает ни число этажей, ни число корпусов, хотя в тексте говорится о зданиях во множественном числе, а на визуализациях видны два блока.

На той же странице встречаются две даты завершения. На панелях с ценами указана передача объекта в декабре 2027 года, а в отдельном блоке сказано, что проект будет полностью завершён «под ключ» в июне 2028 года. Руководство приводит обе даты и считает документом, который фиксирует срок, договор купли-продажи. Страница «О компании» у застройщика относит начало строительства к 2022 году.

Страница не называет ни оператора отеля, ни лицензированного бренда, не описывает никакой схемы аренды и не сообщает форму собственности. На ней нет ни почтового адреса, ни номера участка, ни метки на карте. Утверждения о доходе и налогах для владельцев зависят от договоров и грузинского права, поэтому руководство их не приводит, а официальные правила излагает в разделах 5 и 6.

Типы квартир, цены и план платежей проекта NEXT Gardens Kvariati

Для каждого типа квартир страница даёт два описания площади. Карточки планировок показывают самую маленькую и самую большую квартиру с ценой, а отдельный блок «Size of units per type» («Площадь квартир по типам») указывает более широкие диапазоны. В таблице обе версии стоят рядом, и выбор между ними не делается. Цены — это данные застройщика в USD на 8 ноября 2026 г. для наборов с видом на горы; страница показывает те же цены на квартиры с одной и двумя спальнями и в наборах с видом на море.

Студия за USD 65 000 — это самая маленькая карточка и самая низкая цена. Верхняя граница каждого диапазона на карточках — это самая большая квартира, показанная с ценой, а у пентхаусов есть только количество и нет ни карточки, ни площади, ни цены. Студии с видом на море помечены «Sold Out» в обоих вариантах отделки; страница не говорит, сколько студий это охватывает, поэтому число 253 следует читать как число студий в проекте, а не как число студий, которые всё ещё доступны.

Сравнение площадей и цен

В следующей таблице используются только напечатанные числа. Цена за квадратный метр — это цена по карточке, делённая на площадь по карточке; разница за ремонт — это напечатанная цена с ремонтом минус напечатанная цена без ремонта для той же квартиры, делённая на ту же площадь. Все значения рассчитаны по данным застройщика и округлены до ближайшего доллара.

Из этой арифметики следуют три вывода. Во-первых, цена за квадратный метр по шести карточкам лежит между примерно USD 2 265 и USD 2 680, то есть разброс составляет около 18%, так что три типа оцениваются по в целом схожим ставкам, хотя их площади сильно различаются. Во-вторых, самая большая карточка с двумя спальнями дешевле за квадратный метр, чем самая маленькая, потому что её цена всего на USD 10 382 выше цены самой маленькой карточки при площади, большей на 21,2 м²; страница этот скачок не объясняет.

В-третьих, разница за ремонт на квадратный метр составляет USD 505 для студии и от USD 723 до USD 779 для двух других типов. Страница не говорит, что входит в пакет ремонта, поэтому ориентиром для таких позиций, как кухня, сантехника и техника, должны служить договор купли-продажи и приложение со спецификацией. Страница также сообщает, что квартиры в Gardens полностью меблированы с использованием износостойких материалов, не уточняя, какого набора цен касается эта фраза.

Два описания площади на одной странице могут быть верны одновременно, если карточки показывают конкретные нарисованные квартиры, а более широкий диапазон охватывает все квартиры; страница не говорит, какое прочтение применимо. С практической точки зрения важно, что значение имеют площадь в договоре и площадь, которая позднее будет зарегистрирована в Публичном реестре (Public Registry), и покупателю, сравнивающему две квартиры, следует сравнивать площади по договору. Цифру с карточки и цифру из диапазона нельзя смешивать в одном расчёте.

План платежей и четыре набора цен

План застройщика — это первый взнос 15% и затем 34 платежа под 0%, вносимых ежемесячно или ежеквартально. Калькулятор на странице показывает первый взнос, число месяцев и сумму ежемесячного платежа. В проверке ниже напечатанный ежемесячный платёж умножается на 34 и прибавляется первый взнос; для первого набора результат в точности равен напечатанной цене, а для остальных отличается из-за округления.

В двух наборах с видом на море ежемесячные суммы соответствуют ценам квартир с одной спальней, USD 122 130 и USD 163 262, что наводит на мысль, что калькулятор берёт самую дешёвую квартиру, которая ещё предлагается в этих наборах. Напечатанный первый взнос 18,2k немного ниже значения 15% в USD 18 320; ежемесячная сумма USD 3 053 соответствует 15%. Страница не объясняет расхождения, поэтому его должен прояснить график платежей в договоре.

На странице не напечатана дата начала платежей и нет платежа при передаче объекта. Следующая таблица — иллюстрация, а не график застройщика: она исходит из того, что первый взнос вносится при подписании, а первый из 34 ежемесячных платежей по USD 1 625 приходится на январь 2027 года, для студии за USD 65 000.

Иллюстрация показывает, почему график имеет значение. При этих допущениях 55% цены (вариант декабря 2027 года) или 40% цены (вариант июня 2028 года) оставались бы невыплаченными к датам передачи объекта, которые называет страница.

Страница сообщает, что покупатель становится официальным владельцем в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты. Поэтому покупателю нужно, чтобы в договоре было указано, когда квартира передаётся в пользование, когда вносится запись в Публичный реестр и зависят ли эти два события от последнего платежа.

Резервирование — это отдельный шаг: по данным страницы, депозит от USD 1 000 до USD 3 000 удерживает квартиру на одну неделю или до одного месяца. Сайт застройщика также в общих словах сообщает, что его планы под 0% рассчитаны на срок от 12 до 45 месяцев в зависимости от проекта и даты передачи объекта. На странице проекта нигде не сказано, входит ли депозит в первый взнос, поэтому это вопрос для формы резервирования.

Расположение: Аджария, Батуми и южное побережье

Квариати лежит на аджарском побережье между посёлком Гонио и пограничной деревней Сарпи. Страница застройщика называет эту местность «a peaceful coastal area where fresh mountain air meets the Black Sea» («тихой прибрежной зоной, где свежий горный воздух встречается с Чёрным морем») и не приводит административных подробностей. В Аджарии, автономной республике со столицей в Батуми, на 1 января 2026 г. проживали 413,2 тыс. человек по данным Национальной службы статистики Грузии (Geostat), из них 279,9 тыс. в городских поселениях и 133,3 тыс. в сельских. Во всей Грузии проживали 3 941,1 тыс. человек, а в столице Тбилиси 1 369,4 тыс.

С административной точки зрения история Квариати коротка и немного запутана. Википедия отмечает его как часть муниципальной территории Батуми с 2011 года, тогда как соседний муниципалитет Хелвачаури Национальная туристическая администрация Грузии описывает как шестьдесят четыре деревни на границе с Турцией в семи километрах от Батуми. Для покупателя практическое следствие состоит в том, что муниципальный и кадастровый адрес участка указан в выписке из Публичного реестра, а не на странице продаж.

Та же страница туристической администрации называет крепости Гонио и Гвара среди памятников муниципалитета, а национальные парки Мтирала и Мачахела — среди его охраняемых территорий. Крепость Гонио, памятник римской эпохи в устье реки Чорохи, находится примерно в 4 километрах от турецкой границы по данным Википедии; указанные там координаты помещают её примерно в 3 километрах от Квариати по прямой, и эта цифра рассчитана для данного руководства.

Данные о посетителях задают сезонный характер побережья. Релиз Geostat о въездном туризме за 2025 год насчитывает 7,8 млн прибытий международных путешественников-нерезидентов в Грузию и 6,9 млн визитов международных посетителей, половина из которых (50,3%) была связана с отдыхом, досугом и рекреацией.

В нём сказано, что больше всего визитов пришлось на Тбилиси и Аджарию, 3,8 млн и 2,7 млн соответственно, а средняя продолжительность пребывания составила 5,6 ночи. По гражданству посетителей Турция заняла второе место с долей 16,9% после Российской Федерации с 23,2%, что важно для деревни рядом с главным сухопутным пунктом пропуска в Турцию (Geostat, въездной туризм, 2025).

Официальная ценовая статистика уже, чем рынок. Индекс цен на жилую недвижимость, который публикует Geostat, охватывает только новое жильё в Тбилиси, поэтому официального индекса для Квариати не существует. Данные по зонам приходят от аналитиков: руководство по недвижимости на черноморском побережье Грузии приводит среднее значение Galt and Taggart в USD 2 048 за квадратный метр для зоны Гонио — Квариати на конец 2025 года при разбросе от USD 1 350 до USD 4 560 по проектам и насчитывает 19 текущих проектов в этой зоне в первом полугодии 2024 года.

Застройщик не указывает кадастрового кода. Выписка из Публичного реестра по участку, муниципальное разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию — это документы, которые привязывают здание к карте, а выписку может заказать любой желающий за GEL 20, как показано в разделе 5. Таблица ниже собирает три вида данных в одном месте и называет источник каждого. Данные застройщика приведены так, как они напечатаны.

Дорожные цифры — это расстояния по дороге от координат центра Батуми, указанных в Википедии (41,6458 с. ш., 41,6417 в. д.), рассчитанные 27 октября 2026 г. с помощью маршрутного движка OSRM и приведённые в руководстве по побережью. Расстояния по прямой рассчитаны для этого руководства по координатам, указанным в Википедии для Квариати (41,5453 с. ш., 41,5636 в. д.) и для каждого места, поэтому они описывают линию на карте, а не поездку.

Выделяются два момента. Названные застройщиком 15 минут меньше, чем 20 минут свободного движения по расчёту OSRM, и это не противоречие, потому что страница не говорит, откуда отсчитываются эти 15 минут и какой трафик предполагается, а летние пробки на прибрежной дороге и очереди на границе могут удлинить любую поездку.

Во-вторых, Квариати гораздо ближе к турецкой границе, чем к центру Батуми: до пункта пропуска меньше 3 километров по прямой, а до центра около 13 километров.

Квариати на практике: дорога, сезонность и здание

Страница представляет проект как комплекс курортного типа в 50 метрах от пляжа, и именно расположение в деревне, а не спецификация здания, отличает проект от квартиры в центре города. В этом разделе изложено, что это означает в повседневном использовании в той мере, в какой позволяют источники: дорога, сезонная картина и то, что по словам застройщика предоставляет здание. Раздел останавливается там, где останавливаются источники: ни один источник не даёт пешего маршрута до пляжа, ближайшего супермаркета или состояния дороги зимой.

Дорога и передвижение

Связь с Батуми обеспечивает прибрежная дорога. Руководство по побережью измеряет 16,0 километра и 20 минут свободного движения от центра Батуми до Квариати и 12,8 километра до Гонио.

Международный аэропорт Батуми расположен между центром и Гонио, в 9,7 километра по дороге от центра, то есть на пути на юг, а по прямой он ближе к Квариати (7,8 километра), чем центр (12,9 километра). В 2025 году аэропорт обслужил 1 230 200 пассажиров против 951 766 в 2024 году, по прочтению руководства по побережью данных Агентства гражданской авиации.

Тому, кто планирует регулярные поездки в Турцию, пункт пропуска Сарпи покажется близким: до него 2,8 километра по прямой. Страница перечисляет парковку, 24-часовые ресепшен и охрану, лобби и коммерческие площади, что позволяет предположить, что часть повседневных услуг должна находиться внутри комплекса, но она не называет арендаторов и сроки открытия коммерческих площадей.

Сезонное использование

Грузинская статистика визитов показывает, насколько сильно побережье следует за летом. По квартальным данным Geostat руководство по побережью насчитывает в среднем 424 800 визитов в месяц в Аджарию в третьем квартале 2025 года против 100 600 в первом квартале и относит к третьему кварталу 47,7% визитов за год.

Аэропорт Батуми в августе 2025 года обслужил более 213 000 пассажиров, примерно в 2,1 раза больше среднемесячного значения 2025 года. То же руководство приводит среднюю январскую температуру в Батуми 5,4 градуса Цельсия, а июльскую 22,6 градуса при годовом количестве осадков около 2 500 мм.

Страница застройщика местами указывает в другую сторону. Она описывает центральное отопление во всём здании, бассейн с подогревом до 28 градусов Цельсия, открытый 24 часа в сутки, семь дней в неделю, и вентиляционные каналы в оконных профилях.

Эти черты читаются как условия для круглогодичного использования, и покупатель, который собирается жить здесь зимой, может запросить спецификацию отопления, график сервисных сборов, который его покрывает, и сезон работы бассейна. Страница описывает бассейн двояко: как открытый бассейн с прямым видом на море и как инфинити-бассейн на крыше длиной 14 м и глубиной 1,0 м, поэтому в договорных документах должно быть указано, какой из них построен.

Квариати и центр Батуми рядом

Средние значения в этой таблице — это цены предложения или усреднённые цены на разные даты и по разным основаниям, поэтому таблица показывает, что говорит каждый источник, и не ранжирует локации. Среднее по зоне смешивает готовые и недостроенные здания, а собственные цифры проекта — это цены предложения квартир на странице застройщика. Руководство о ценах на квартиры в Батуми за квадратный метр рассказывает, как эти цены предложения ведут себя от проекта к проекту.

Здание в описании застройщика

Со страницы взяты три группы фактов. Конструкция: каскадная форма, возведённая из фибробетона, с алюминиевыми окнами Schuco, вентилируемым фасадом, стеклом с низкой излучательной способностью и системой центрального отопления. Инженерные системы: кондиционирование Daikin с переменным расходом хладагента, сантехнические системы Geberit и скоростные лифты. Пространства: высота потолков 3,30 м в квартирах и 5,20 м на первом этаже, бассейн, сауна, фитнес-центр, ресторан и бары, коворкинг и сады с пешеходными дорожками между зданиями.

Страница сопровождает несколько из этих позиций процентными показателями эффективности. Это заявления производителей или застройщика, они здесь не проверялись, и руководство их не повторяет. Документы, определяющие, что построено, — это разрешительные чертежи и приложение со спецификацией к договору купли-продажи.

Ещё одна деталь важна для планирования: страница говорит, что из квартир открываются виды на море и горы, а два варианта вида имеют в калькуляторе разные цены, поэтому в договоре квартира должна быть определена по корпусу, этажу и ориентации.

Список вопросов для осмотра в каждый сезон

1. Приезжайте зимой так же, как летом, и засеките время поездки до центра Батуми в будний час пик и в летние выходные.
2. Пройдите маршрут от входа до пляжа и подтвердите 50 метров на местности, включая любую дорогу или ограждение, пересекающие его.
3. Спросите, какой вариант вида у квартиры, на каком этаже и в каком корпусе, и сопоставьте с набором цен, к которому она относится.
4. Запросите спецификацию отопления, сезон работы бассейна и график сервисных сборов, покрывающий и то, и другое.
5. Спросите, какое описание бассейна относится к построенному бассейну, открытому или на крыше, и каковы его глубина и длина по разрешительным чертежам.
6. Спросите, что будет находиться в коммерческих площадях и кто будет управлять рестораном и барами.
7. Проверьте зимнее состояние прибрежной дороги и ближайшую аптеку, магазин и клинику, потому что ни один из изученных источников их не перечисляет.

Покупка в Грузии: коротко

Застройщик описывает покупку в три шага: подписать предварительный договор купли-продажи, чтобы стать будущим владельцем, зарегистрировать это будущее право собственности в Публичном реестре и внести депозит от USD 1 000 до USD 3 000, чтобы удержать квартиру. Более поздний блок сообщает, что договор регистрируется, что покупатель получает код имущества в государственном реестре и что покупатель становится официальным владельцем в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты.

Грузинское право связывает право собственности с регистрацией. Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной сделки и регистрации права собственности приобретателя в Публичном реестре, а статья 311-1 позволяет сторонам подписывать документ перед уполномоченным лицом в регистрирующем органе без отдельного нотариального удостоверения. Реестр ведёт Национальное агентство публичного реестра (NAPR).

Что касается вопроса о том, кто может покупать, ограничение в Органическом законе о праве собственности на сельскохозяйственные земли касается сельскохозяйственных земель, которыми, согласно статье 4, могут владеть государство, муниципалитеты, юридические лица публичного права, граждане и контролируемые ими юридические лица. Квартира не является сельскохозяйственной землёй, а общее положение для иностранных покупателей изложено в руководстве о том, могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии. Страница не говорит, стоит ли комплекс на участке с отдельным статусом земли; ответ даёт выписка из Публичного реестра.

Страница сборов NAPR указывает регистрацию изменения права на недвижимое имущество за GEL 150 в течение четырёх рабочих дней, за GEL 270 в течение одного рабочего дня и за GEL 350 в день подачи. По курсу Национального банка Грузии (NBG), показанному 8 ноября 2026 г., USD 1 = GEL 2,5949, GEL 150 составляют около USD 58.

Выписка из Публичного реестра стоит GEL 20 при сроке в один рабочий день (GEL 13 онлайн), плюс GEL 26, если она запрашивается на английском, по данным страницы сборов NAPR за информационные услуги. Услуга смарт-контрактов NAPR позволяет завершить регистрацию онлайн с виртуальной встречей.

Покупателю, который подписывает документы из-за рубежа, обычно требуется признание в Грузии иностранных документов, например доверенности. Грузия является участницей Конвенции об апостиле, которая вступила для неё в силу 14 мая 2007 года, по данным таблицы статуса Гаагской конференции по международному частному праву (HCCH). Руководство о строящихся объектах (off-plan) в Батуми описывает правовую последовательность до завершения строительства.

Вид на жительство, налоги и финансирование для иностранного покупателя

Страница застройщика сообщает, что вид на жительство можно получить через покупку, начиная с USD 150 000 с 1 марта 2026 г.

Официальное правило содержится на странице о видах на жительство Агентства развития государственных услуг (SDA) и в статье 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства: краткосрочный вид на жительство выдаётся иностранцу, имеющему право собственности на недвижимое имущество, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в GEL, как установлено сертифицированным оценщиком. Для инвестиционного вида на жительство нужна стоимость, превышающая эквивалент USD 300 000.

По курсу NBG USD 1 = GEL 2,5949 сумма USD 150 000 составляет GEL 389 235. Студия за USD 65 000 и студия с ремонтом за USD 79 500 ниже этого уровня.

Самая низкая цена квартиры с одной спальней на странице, USD 122 130, тоже ниже его; квартира с одной спальней и ремонтом за USD 163 262 выше, как и цены квартир с двумя спальнями, USD 246 784 и USD 313 344. Квартира с двумя спальнями за USD 313 344 к тому же выше USD 300 000. Проверка использует рыночную стоимость по оценщику, а не цену по договору; процесс охватывает руководство о том, как получить вид на жительство в Грузии.

Налог на имущество физического лица устанавливает Налоговый кодекс. Статья 202(5) устанавливает ставку не менее 0,8% и не более 1% рыночной стоимости на конец предыдущего года, а статья 206(1)(a) освобождает облагаемое имущество лица, кроме земли, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000, около USD 38 537.

Физическое лицо подаёт декларацию до 1 ноября и платит до 15 ноября (статья 205). Статья 201 относит к облагаемой недвижимости незавершённое строительство; вопрос о том, когда покупатель в рассрочку считается владельцем, зависит от договора и записи в реестре. Руководство о налоге на недвижимость в Грузии излагает те же правила простым языком.

У доходов от аренды и продажи свои правила. Статья 81 облагает доход от сдачи жилого помещения в аренду по ставке 5%, если физическое лицо не делает вычетов, а в остальных случаях по общей ставке 20%; превышение при продаже квартиры облагается по ставке 5%, а статья 82(1)(f.a) освобождает превышение по жилой квартире, которой владели более двух лет. Страница о налоге на имущество Службы доходов Грузии (Revenue Service) указывает порядок подачи, а руководство о краткосрочной аренде в Батуми охватывает правила сдачи жилья, которые применяются отдельно от налогообложения.

Страница застройщика описывает план рассрочки и не описывает банковского продукта. Страница Национального банка Грузии о PTI и LTV устанавливает предельное отношение кредита к стоимости 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежей к доходу зависит от валюты и дохода. Выдаст ли банк кредит нерезиденту под недостроенную квартиру, зависит от политики этого банка; практику охватывает руководство по ипотеке для иностранцев.

Что подготовить при резервировании

Страница, правила реестра и приведённая выше арифметика указывают на один набор документов, который покупатель может подготовить до внесения депозита.

1. Форма резервирования с указанием квартиры по корпусу, этажу, площади, варианту вида и отделке, а также набора цен, к которому она относится.
2. Предварительный договор купли-продажи с датой передачи объекта, последствиями задержки и моментом внесения записи в Публичный реестр.
3. График платежей с каждой суммой, датой и валютой выставления счёта, включая дату начала 34 платежей.
4. Полное юридическое название и регистрационные данные договаривающегося юридического лица (сайт застройщика его не называет).
5. Актуальная выписка из Публичного реестра по земельному участку, а после регистрации и по самой квартире.
6. Письменные реквизиты эскроу или платёжного счёта для депозита и каждого платежа.
7. Приложение со спецификацией отделки и график сервисных сборов, включая отопление и работу бассейна.
8. Если покупатель подписывает документы из-за рубежа: доверенность или другой иностранный документ с апостилем.

Как NEXT Gardens Kvariati соотносится с другими проектами NEXT

NEXT представляет на этом сайте тринадцать проектов: восемь на аджарском побережье (Батуми, Гонио и Кобулети), четыре в Тбилиси и один в Дубае. В таблице они приведены со статусом, передачей объекта и стартовой ценой, которые страница каждого проекта у застройщика показывала 8 ноября 2026 г. Стартовые цены относятся к типу квартир, названному на странице самого проекта, и к его отделке, и их нельзя сравнивать напрямую: одни проекты в формате white box (черновая отделка), другие с ремонтом, третьи с мебелью.

Если читать эти данные каждое на своих условиях, они не выстраивают проекты в рейтинг. На аджарском побережье этот проект самый южный из проектов NEXT в таблице, а два гонийских проекта, Radisson Blu Apartments Gonio и Wyndham Residence Gonio, — его ближайшие «родственники» по месту.

В названии обоих есть имя отельного бренда, тогда как страница этого проекта не называет ни оператора, ни бренда. Среди проектов побережья с будущей датой передачи у Wyndham Residence указан декабрь 2026 года, у Radisson май 2027 года, у NEXT Gardens Kvariati декабрь 2027 года, а у NEXT Address и NEXT Magnolia декабрь 2028 года.

Три объявления других застройщиков добавляют контекста. Mira Verde Tbilisi — проект в Тбилиси, цены на который дубайский застройщик указывает в AED, Mardi Hills — проект в Батуми, в объявлении которого годом завершения назван 2025-й, а Wyndham Grand Residences Gonio Family Club — проект в Гонио от European Village LLC, другого застройщика и другого здания.

Ни одно из этих сопоставлений не означает, что один проект лучше другого; что именно покупается, определяют документы по продаже каждого проекта. Руководство по черноморскому побережью Грузии, страница города Батуми и страница страны Грузия описывают более широкое побережье и его рынок.

NEXT (застройщик)

Всё в этом разделе взято с собственных страниц застройщика. NEXT, пишется также Next Property или NEXT Group, описывает себя на странице «О компании» как международного застройщика из Грузии с проектами в Грузии, Объединённых Арабских Эмиратах, Кении, Испании и на Занзибаре. Компания сообщает, что была основана в Батуми, что её первым проектом был NEXT Orange и что её история начинается в 2018 году с NEXT Apartments, NEXT Green и NEXT White.

Та же страница приводит хронологию: гостиничные проекты и Wyndham Residences в 2020 году, Radisson Blu Residences и NEXT Collection в 2021 году, NEXT Address, NEXT Coral на Dubai Islands и NEXT Gardens в 2022 году, а затем проекты в Кении, Тбилиси и Испании. О NEXT Gardens сказано, что строительство началось в 2022 году. Главная страница среди своих показателей указывает «8 лет в девелопменте недвижимости» и 18 проектов и перечисляет офисы в Батуми, Тбилиси, Дубае и Варшаве.

Главная страница отмечает пять более ранних проектов, среди них NEXT Orange и Villa Park, как полностью проданные, а сайт называет отельных партнёров для двух своих гонийских проектов.

Сайт также приводит награды и показатели роста в рекламных формулировках; это заявления самой компании, и здесь они не воспроизводятся.

Часто задаваемые вопросы

Что такое NEXT Gardens Kvariati?

NEXT Gardens Kvariati — это строящийся жилой комплекс смешанного назначения в Квариати, на побережье Чёрного моря в районе Батуми, который застройщик NEXT продаёт в виде студий, квартир с одной и двумя спальнями и пентхаусов. Страница перечисляет 253 студии, 216 квартир с одной спальней, 18 квартир с двумя спальнями и 6 пентхаусов, а также удобства, среди которых бассейн, сауна, фитнес-центр и ресторан. До пляжа она указывает 50 метров, а до центра Батуми 15 минут.

Где находится NEXT Gardens Kvariati и как далеко до Батуми?

Квариати лежит между Гонио и пограничной деревней Сарпи. Застройщик говорит, что до пляжа 50 метров, а до центра Батуми 15 минут, не называя способа передвижения. Маршрутный расчёт от 27 октября 2026 г. даёт 16,0 километра и 20 минут свободного движения от центра Батуми, а прямая линия на карте составляет около 12,9 километра. До турецкого пункта пропуска Сарпи меньше 3 километров по прямой.

Какие цены публикует застройщик для NEXT Gardens Kvariati?

Стартовая цена — USD 65 000 за студию площадью 28,7 м² с видом на горы и без ремонта. Та же студия с ремонтом стоит USD 79 500. Квартиры с одной спальней стоят от USD 122 130 до USD 209 703 без ремонта и от USD 163 262 с ремонтом; квартиры с двумя спальнями начинаются с USD 246 784 без ремонта и USD 313 344 с ремонтом. Студии с видом на море помечены Sold Out. У пентхаусов на странице цены нет.

Когда передача объекта?

Панели с ценами указывают декабрь 2027 года. Другой блок на странице сообщает, что проект будет полностью завершён «под ключ» в июне 2028 года. Страница не называет месяц начала платежей и сообщает, что право собственности переходит в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты. Дату передачи объекта, условия на случай задержки и шаг регистрации следует прочитать в предварительном договоре купли-продажи, то есть в документе, который связывает застройщика.

Как работает 34-месячный план под 0%?

План — это первый взнос 15% и затем 34 ежемесячных или ежеквартальных платежа под 0%, по данным застройщика. Для студии за USD 65 000 это USD 9 750, а затем USD 1 625 в месяц, что в сумме даёт полную цену. Поскольку на странице нет даты начала, последний платёж может прийтись на время после показанных дат передачи объекта. Покупателю следует запросить график с датами и пункт, который связывает запись в Публичном реестре с последним платежом.

Чем различаются наборы цен с видом на море и на горы?

Страница показывает четыре набора цен: вид на море или на горы в сочетании с ремонтом или без ремонта. Студии в обоих наборах с видом на море помечены Sold Out. Цены на квартиры с одной и двумя спальнями в наборах с видом на море и на горы одинаковы, а ежемесячные суммы USD 3 053 и USD 4 082 в наборах с видом на море соответствуют ценам квартир с одной спальней. Вариант вида квартиры должен быть назван в договоре.

Может ли иностранец купить квартиру в Грузии?

Да, в случае квартир. Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли в своей статье 4 ограничивает круг владельцев сельскохозяйственной земли государством, муниципалитетами, юридическими лицами публичного права, гражданами и контролируемыми ими юридическими лицами. Квартира не является сельскохозяйственной землёй. Гражданский кодекс требует письменной сделки и регистрации в Публичном реестре, а NAPR взимает GEL 150, 270 или 350 в зависимости от срока. Более широкая картина изложена в руководстве для иностранных покупателей.

Даёт ли квартира в проекте право на вид на жительство?

Краткосрочный вид на жительство требует имущества, кроме сельскохозяйственной земли, с рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в GEL, как определяет сертифицированный оценщик. Цены студий USD 65 000 и USD 79 500 и цена квартиры с одной спальней USD 122 130 ниже этого уровня, а квартира с одной спальней и ремонтом за USD 163 262 и цены квартир с двумя спальнями выше него. Решает стоимость по оценщику, а не цена по договору.

С какими налогами может столкнуться иностранный владелец?

Налог на имущество физического лица составляет от 0,8% до 1% рыночной стоимости, с освобождением, если доход семьи в предыдущем году не превышал GEL 100 000. Доход от аренды жилого помещения облагается по ставке 5%, если вычеты не делаются, иначе по ставке 20%. Превышение при продаже квартиры облагается по ставке 5% и освобождается от налога после более чем двух лет владения. Налоговому консультанту следует подтвердить, как эти правила применяются к конкретным обстоятельствам владельца.

Кто регистрирует право собственности и каковы сборы?

Право собственности регистрирует NAPR после письменной сделки. Регистрационный сбор составляет GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи, то есть около USD 58, USD 104 и USD 135 по курсу GEL 2,5949 за USD. Выписка стоит GEL 20, плюс GEL 26 на английском. Застройщик говорит, что право собственности регистрируется в течение одного рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты.

Источники и последняя проверка

Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники:

• NEXT: страница проекта NEXT Gardens (на английском)
• NEXT: страница «О компании» и история компании
• NEXT: главная страница
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183 и 311-1 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• Национальный банк Грузии: официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5949 на 8 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: статистика въездного туризма, 2025
• Geostat: страница статистики туризма
• Национальная туристическая администрация Грузии: Хелвачаури
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Конвенции об апостиле
• Международный аэропорт Батуми
• Википедия: Квариати (расположение и координаты)
• Википедия: крепость Гонио (расположение и координаты)
• Википедия: Сарпи, Грузия (расположение и координаты)

Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.