پروژه NEXT Gardens Kvariati یک مجتمع مسکونی و چندمنظوره است که سازندهٔ گرجستانی NEXT آن را در کواریاتی، روستایی ساحلی در کنار دریای سیاه و در محدودهٔ باتومی، می‌سازد؛ بر اساس صفحهٔ سازنده، این مجتمع شامل استودیوهایی از قیمت ۶۵٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD)، آپارتمان‌های یک‌خوابه و دوخوابه و شش پنت‌هاوس است.
این راهنما همان صفحه را به‌صورتی می‌خواند که در تاریخ ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد و ارقام آن را از زمینهٔ پیرامونشان جدا نگه می‌دارد. فاصله‌هایی را که خود سازنده اعلام کرده کنار فاصله‌های جاده‌ای حاصل از یک محاسبهٔ مسیریابی می‌گذارد، قیمت هر متر مربع و حساب‌وکتاب طرح پرداخت ۳۴ ماهه را از روی همان اعداد چاپ‌شده به دست می‌آورد، و قواعد گرجستان دربارهٔ ثبت ملک، مالیات و اقامت را از منابع رسمی اضافه می‌کند. هر جا که صفحه ساکت است، راهنما همین را می‌گوید و نام سندی را می‌آورد که به آن پرسش پاسخ می‌دهد.
NEXT این پروژه را مجتمعی چندمنظوره برای زندگی، کار و سرمایه‌گذاری در کواریاتی، باتومی معرفی می‌کند. بر اساس صفحهٔ پروژه در سایت سازنده، ساحل ۵۰ متر فاصله دارد و مرکز باتومی ۱۵ دقیقه راه است، بی‌آنکه گفته شود این زمان با خودرو است یا پیاده. صفحه، چشم‌اندازها را باغ زیتون، کوهستان و دریا توصیف می‌کند.
انتخاب واحد در دو مرحله سازمان یافته است. مرحلهٔ نخست چشم‌انداز است، یعنی دریا یا کوه؛ مرحلهٔ دوم نوع تکمیل کار است، یعنی با بازسازی (نوسازی کامل) یا بدون آن. این دو با هم چهار مجموعه قیمت در صفحه پدید می‌آورند. در دو مجموعهٔ رو به دریا، استودیو با برچسب «Sold Out» (فروخته‌شده) مشخص شده است؛ بنابراین قیمت شروع ۶۵٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به استودیویی با مساحت ۲۸٫۷ متر مربع، چشم‌انداز کوه و بدون بازسازی تعلق دارد.
صفحه تعداد واحدها را به تفکیک نوع فهرست کرده و جمع کل را نیاورده است: ۲۵۳ استودیو، ۲۱۶ آپارتمان یک‌خوابه، ۱۸ آپارتمان دوخوابه و ۶ پنت‌هاوس. عدد ۴۹۳ را همین راهنما از جمع این چهار عدد حساب کرده است. صفحه نه تعداد طبقات را چاپ کرده و نه تعداد ساختمان‌ها را، هرچند متن آن از ساختمان‌ها به‌صورت جمع سخن می‌گوید و تصاویر سه‌بعدی دو بلوک را نشان می‌دهند.
در همان صفحه دو تاریخ تکمیل دیده می‌شود. پنل‌های قیمت تحویل را دسامبر ۲۰۲۷ اعلام می‌کنند، در حالی که بلوکی جداگانه می‌گوید پروژه در ژوئن ۲۰۲۸ به‌طور کامل و آمادهٔ تحویل (turnkey) به پایان خواهد رسید. راهنما هر دو را نشان می‌دهد و قرارداد خرید و فروش را سندی می‌داند که تاریخ را تثبیت می‌کند. صفحهٔ دربارهٔ ما در سایت سازنده، آغاز ساخت‌وساز را سال ۲۰۲۲ اعلام کرده است.
صفحه نام هیچ اپراتور هتلی و هیچ برند دارای مجوزی را نیاورده، هیچ ترتیب اجاره‌ای را توضیح نمی‌دهد و شکل مالکیت را بیان نمی‌کند. نشانی خیابان، شمارهٔ قطعه یا نقطهٔ نقشه هم در آن چاپ نشده است. ادعاهای درآمدی و مالیاتی برای مالکان به قراردادها و قانون گرجستان بستگی دارد؛ به همین دلیل راهنما آن‌ها را کنار می‌گذارد و قواعد رسمی را در بخش‌های ۵ و ۶ می‌آورد.
| واقعیت‌های کلیدی پروژه NEXT Gardens Kvariati | به‌گفتهٔ سازنده (۸ نوامبر ۲۰۲۶) |
|---|---|
| موقعیت | کواریاتی، باتومی، در ساحل دریای سیاه؛ ۵۰ متر تا ساحل و ۱۵ دقیقه تا مرکز باتومی (وسیلهٔ رفت‌وآمد ذکر نشده)؛ بدون نشانی خیابان، شمارهٔ قطعه یا نقطهٔ نقشه |
| سازنده | NEXT (Next Property) |
| وضعیت | در دست ساخت؛ سایت سازنده یک دوربین زندهٔ کارگاه نشان می‌دهد؛ پیش‌فروش علامت‌گذاری نشده است |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۷ روی پنل‌های قیمت؛ «تکمیل کامل و آمادهٔ تحویل در ژوئن ۲۰۲۸» در بلوکی دیگر از همان صفحه |
| تعداد واحدها به تفکیک نوع | ۲۵۳ استودیو، ۲۱۶ یک‌خوابه، ۱۸ دوخوابه، ۶ پنت‌هاوس (جمع ۴۹۳ محاسبه شده و چاپ نشده است) |
| مساحت روی کارت‌های پلان | استودیو ۲۸٫۷ تا ۳۶٫۱ متر مربع؛ یک‌خوابه ۵۲٫۸ تا ۸۸٫۵ متر مربع؛ دوخوابه ۹۲٫۱ تا ۱۱۳٫۳ متر مربع |
| قیمت شروع | ۶۵٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD): استودیو، ۲۸٫۷ متر مربع، چشم‌انداز کوه، بدون بازسازی |
| طرح پرداخت | ۱۵٪ پرداخت نخست، سپس ۳۴ قسط ماهانه یا فصلی با سود ۰٪ |
| نوع تکمیل | با بازسازی یا بدون آن؛ صفحه همچنین عبارت «آپارتمان‌های کاملاً مبله» را آورده، بی‌آنکه آن را به یک مجموعه قیمت مشخص ببندد |
| امکانات فهرست‌شده | استخر، سونا، باشگاه ورزشی، رستوران و بار، پذیرش و امنیت ۲۴/۷، پارکینگ، فضاهای تجاری، فضای کار مشترک، لابی، باغ |
| ارتفاع سقف | ۳٫۳۰ متر در آپارتمان‌ها؛ ۵٫۲۰ متر در طبقهٔ همکف؛ ۵٫۶۵ متر در طبقهٔ پارکینگ |
| شکل مالکیت | در صفحه بیان نشده است |
صفحه برای هر نوع آپارتمان دو اظهار دربارهٔ مساحت دارد. کارت‌های پلان کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین واحد را همراه با قیمتش نشان می‌دهند، و بلوکی جداگانه با عنوان «Size of units per type» (اندازهٔ واحدها به تفکیک نوع) بازه‌های گسترده‌تری می‌دهد. جدول هر دو را کنار هم نگه می‌دارد و میان آن‌ها انتخاب نمی‌کند. قیمت‌ها ارقام سازنده به دلار آمریکا (USD) در تاریخ ۸ نوامبر ۲۰۲۶ برای مجموعه‌های دارای چشم‌انداز کوه است؛ صفحه همان قیمت‌های یک‌خوابه و دوخوابه را در مجموعه‌های رو به دریا هم نشان می‌دهد.
| انواع واحد در پروژه NEXT Gardens Kvariati | تعداد واحدهای فهرست‌شده | مساحت روی کارت پلان (متر مربع) | اندازهٔ واحدها به تفکیک نوع (متر مربع) | قیمت بدون بازسازی (USD) | قیمت با بازسازی (USD) |
|---|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۲۵۳ | ۲۸٫۷ تا ۳۶٫۱ | ۲۴ تا ۵۷ | ۶۵٬۰۰۰ تا ۸۴٬۲۴۰ | ۷۹٬۵۰۰ (از) |
| یک‌خوابه (۱+۱) | ۲۱۶ | ۵۲٫۸ تا ۸۸٫۵ | ۵۲ تا ۹۹ | ۱۲۲٬۱۳۰ تا ۲۰۹٬۷۰۳ | ۱۶۳٬۲۶۲ (از) |
| دوخوابه (۲+۱) | ۱۸ | ۹۲٫۱ تا ۱۱۳٫۳ | ۷۶٫۳ تا ۱۲۰ | ۲۴۶٬۷۸۴ تا ۲۵۷٬۱۶۶ | ۳۱۳٬۳۴۴ (از) |
| پنت‌هاوس‌ها | ۶ | چاپ نشده | چاپ نشده | چاپ نشده | چاپ نشده |
استودیوی ۶۵٬۰۰۰ دلاری کوچک‌ترین کارت و ارزان‌ترین قیمت است. سقف بازهٔ هر کارت بزرگ‌ترین واحدی است که با قیمت نشان داده شده؛ پنت‌هاوس‌ها فقط تعداد دارند و نه کارت پلانی، نه مساحتی و نه قیمتی. استودیوهای رو به دریا در هر دو نوع تکمیل با «Sold Out» علامت خورده‌اند؛ صفحه نمی‌گوید این برچسب چند استودیو را در بر می‌گیرد، پس عدد ۲۵۳ باید به‌عنوان تعداد استودیوهای پروژه خوانده شود و نه تعداد استودیوهای هنوز موجود.
جدول بعدی تنها از اعداد چاپ‌شده استفاده می‌کند. قیمت هر متر مربع همان قیمت روی کارت تقسیم بر مساحت کارت است؛ تفاوت بازسازی برابر است با قیمت چاپ‌شدهٔ با بازسازی منهای قیمت چاپ‌شدهٔ بدون بازسازی برای همان واحد، تقسیم بر همان مساحت. هر رقم از ارقام سازنده محاسبه شده و تا نزدیک‌ترین دلار گرد شده است.
| مقایسهٔ محاسبه‌شده به تفکیک نوع واحد | کوچک‌ترین کارت: قیمت هر متر مربع (USD) | بزرگ‌ترین کارت: قیمت هر متر مربع (USD) | تفاوت بازسازی (USD) | تفاوت بازسازی به ازای هر متر مربع (USD) |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۶۵٬۰۰۰ ÷ ۲۸٫۷ متر مربع = ۲٬۲۶۵ | ۸۴٬۲۴۰ ÷ ۳۶٫۱ متر مربع = ۲٬۳۳۴ | ۷۹٬۵۰۰ – ۶۵٬۰۰۰ = ۱۴٬۵۰۰ | ۱۴٬۵۰۰ ÷ ۲۸٫۷ متر مربع = ۵۰۵ |
| یک‌خوابه (۱+۱) | ۱۲۲٬۱۳۰ ÷ ۵۲٫۸ متر مربع = ۲٬۳۱۳ | ۲۰۹٬۷۰۳ ÷ ۸۸٫۵ متر مربع = ۲٬۳۷۰ | ۱۶۳٬۲۶۲ – ۱۲۲٬۱۳۰ = ۴۱٬۱۳۲ | ۴۱٬۱۳۲ ÷ ۵۲٫۸ متر مربع = ۷۷۹ |
| دوخوابه (۲+۱) | ۲۴۶٬۷۸۴ ÷ ۹۲٫۱ متر مربع = ۲٬۶۸۰ | ۲۵۷٬۱۶۶ ÷ ۱۱۳٫۳ متر مربع = ۲٬۲۷۰ | ۳۱۳٬۳۴۴ – ۲۴۶٬۷۸۴ = ۶۶٬۵۶۰ | ۶۶٬۵۶۰ ÷ ۹۲٫۱ متر مربع = ۷۲۳ |
سه برداشت از این محاسبات به دست می‌آید. نخست، نرخ هر متر مربع در شش کارت میان حدود ۲٬۲۶۵ و ۲٬۶۸۰ دلار آمریکا (USD) قرار می‌گیرد، یعنی گسترشی در حدود ۱۸٪؛ پس این سه نوع واحد، با وجود تفاوت زیاد مساحتشان، با نرخ‌هایی تقریباً نزدیک به هم قیمت‌گذاری شده‌اند. دوم، بزرگ‌ترین کارت دوخوابه از کوچک‌ترین آن در هر متر مربع ارزان‌تر است، چون قیمتش فقط ۱۰٬۳۸۲ دلار آمریکا (USD) بالاتر از کوچک‌ترین کارت است در حالی که ۲۱٫۲ متر مربع مساحت بیشتری دارد؛ صفحه این گام را توضیح نمی‌دهد.
سوم، تفاوت بازسازی به ازای هر متر مربع برای استودیو ۵۰۵ دلار آمریکا (USD) و برای دو نوع دیگر ۷۲۳ تا ۷۷۹ دلار آمریکا (USD) است. صفحه نمی‌گوید بستهٔ بازسازی شامل چه چیزهایی است؛ بنابراین برای اقلامی مانند آشپزخانه، لوازم بهداشتی و تجهیزات، مرجع باید قرارداد خرید و فروش و پیوست مشخصات فنی آن باشد. صفحه همچنین می‌گوید آپارتمان‌های Gardens کاملاً مبله و با مصالح مقاوم در برابر آسیب‌اند، بی‌آنکه بگوید این جمله کدام مجموعهٔ قیمت را توصیف می‌کند.
دو اظهار دربارهٔ مساحت در یک صفحه می‌توانند هر دو درست باشند، اگر کارت‌ها واحدهای مشخص ترسیم‌شده را نشان بدهند و بازهٔ گسترده‌تر همهٔ واحدها را پوشش بدهد؛ صفحه نمی‌گوید کدام برداشت صادق است. نکتهٔ عملی این است که مساحت درج‌شده در قرارداد، و مساحتی که بعداً در دفتر ثبت عمومی (Public Registry) ثبت می‌شود، ارقام معتبرند، و خریداری که دو واحد را مقایسه می‌کند باید مساحت‌های قراردادی را با هم بسنجد. رقم کارت و رقم بازه را نباید در یک محاسبه با هم مخلوط کرد.
طرح سازنده شامل پرداخت نخست ۱۵٪ و سپس ۳۴ قسط با سود ۰٪ است که ماهانه یا فصلی پرداخت می‌شود. ماشین‌حساب روی صفحه، پرداخت نخست، تعداد ماه‌ها و مبلغ ماهانه را نشان می‌دهد. بررسی زیر مبلغ ماهانهٔ چاپ‌شده را در ۳۴ ضرب می‌کند و پرداخت نخست را به آن می‌افزاید؛ برای مجموعهٔ نخست نتیجه دقیقاً با قیمت چاپ‌شده برابر است و برای بقیه به دلیل گردکردن اندکی فرق دارد.
| مجموعهٔ قیمت در صفحه | قیمت استودیو (USD) | پرداخت نخست نمایش‌داده‌شده | ۱۵٪ قیمت (محاسبه‌شده) | پرداخت ماهانهٔ نمایش‌داده‌شده (USD) | ۱۵٪ + ۳۴ × ماهانه (محاسبه‌شده) |
|---|---|---|---|---|---|
| چشم‌انداز کوه، بدون بازسازی | ۶۵٬۰۰۰ | ۹٫۷k | ۹٬۷۵۰ | ۱٬۶۲۵ | ۹٬۷۵۰ + ۵۵٬۲۵۰ = ۶۵٬۰۰۰ |
| چشم‌انداز کوه، با بازسازی | ۷۹٬۵۰۰ | ۱۲k | ۱۱٬۹۲۵ | ۱٬۹۸۸ | ۱۱٬۹۲۵ + ۶۷٬۵۹۲ = ۷۹٬۵۱۷ (مبلغ ماهانه رو به بالا گرد شده) |
| چشم‌انداز دریا، بدون بازسازی | Sold Out | ۱۸٫۲k | ۱۸٬۳۲۰ بر اساس قیمت ۱۲۲٬۱۳۰ برای ۱+۱ | ۳٬۰۵۳ | ۱۸٬۳۲۰ + ۱۰۳٬۸۰۲ = ۱۲۲٬۱۲۲ (بر اساس قیمت ۱+۱) |
| چشم‌انداز دریا، با بازسازی | Sold Out | ۲۴٫۵k | ۲۴٬۴۸۹ بر اساس قیمت ۱۶۳٬۲۶۲ برای ۱+۱ | ۴٬۰۸۲ | ۲۴٬۴۸۹ + ۱۳۸٬۷۸۸ = ۱۶۳٬۲۷۷ (بر اساس قیمت ۱+۱) |
در دو مجموعهٔ رو به دریا، مبالغ ماهانه با قیمت‌های یک‌خوابه یعنی ۱۲۲٬۱۳۰ و ۱۶۳٬۲۶۲ دلار آمریکا (USD) می‌خواند، که نشان می‌دهد ماشین‌حساب ارزان‌ترین واحدی را که هنوز در آن مجموعه‌ها عرضه می‌شود به کار می‌گیرد. پرداخت نخست چاپ‌شدهٔ ۱۸٫۲k اندکی از رقم ۱۵٪ یعنی ۱۸٬۳۲۰ دلار آمریکا (USD) کمتر است؛ مبلغ ماهانهٔ ۳٬۰۵۳ دلار آمریکا (USD) با ۱۵٪ سازگار است. صفحه این تفاوت را توضیح نمی‌دهد، پس برنامهٔ پرداخت در قرارداد باید آن را روشن کند.
صفحه تاریخ شروع اقساط و قسط تحویل را چاپ نکرده است. جدول زیر یک نمونهٔ توضیحی است و برنامهٔ زمان‌بندی سازنده نیست: فرض می‌کند پرداخت نخست هنگام امضا انجام می‌شود و نخستین قسط از ۳۴ قسط ماهانهٔ ۱٬۶۲۵ دلار آمریکا (USD) برای استودیوی ۶۵٬۰۰۰ دلاری در ژانویهٔ ۲۰۲۷ سررسید می‌شود.
| نمونهٔ توضیحی برای استودیوی ۶۵٬۰۰۰ دلاری (محاسبه‌شده) | اقساط پرداخت‌شده | مجموع پرداخت‌شده | سهم پرداخت‌شده از قیمت | مانده برای پرداخت |
|---|---|---|---|---|
| پایان دسامبر ۲۰۲۷ (تاریخ تحویل روی پنل‌های قیمت) | ۱۲ | ۹٬۷۵۰ + ۱۲ × ۱٬۶۲۵ = ۲۹٬۲۵۰ | ۴۵٪ | ۲۲ × ۱٬۶۲۵ = ۳۵٬۷۵۰ (۵۵٪) |
| پایان ژوئن ۲۰۲۸ (تاریخ تکمیل در بلوک دیگر) | ۱۸ | ۹٬۷۵۰ + ۱۸ × ۱٬۶۲۵ = ۳۹٬۰۰۰ | ۶۰٪ | ۱۶ × ۱٬۶۲۵ = ۲۶٬۰۰۰ (۴۰٪) |
| پس از قسط ۳۴ام، اکتبر ۲۰۲۹ | ۳۴ | ۶۵٬۰۰۰ | ۱۰۰٪ | ۰ |
این نمونه نشان می‌دهد چرا زمان‌بندی اهمیت دارد. با این فرض‌ها، در تاریخ‌هایی که صفحه برای تحویل می‌دهد، ۵۵٪ از قیمت (در حالت دسامبر ۲۰۲۷) یا ۴۰٪ از آن (در حالت ژوئن ۲۰۲۸) هنوز پرداخت نشده باقی می‌ماند.
صفحه می‌گوید خریدار ظرف یک روز کاری پس از پایان ساخت و پرداخت کامل، مالک رسمی می‌شود. بنابراین خریدار باید در قرارداد ببیند که واحد چه زمانی برای استفاده تحویل داده می‌شود، ثبت در دفتر ثبت عمومی (Public Registry) چه زمانی انجام می‌شود، و آیا این دو به قسط آخر بستگی دارند یا نه.
مرحلهٔ رزرو جداست: بر اساس صفحه، سپردهٔ ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) یک واحد را برای یک هفته یا حداکثر یک ماه نگه می‌دارد. سایت سازنده همچنین به‌طور کلی بیان می‌کند که طرح‌های با سود ۰٪ آن، بسته به پروژه و تاریخ تحویل، از ۱۲ تا ۴۵ ماه ادامه دارند. در صفحهٔ پروژه چیزی نیست که بگوید این سپرده جزئی از پرداخت نخست است یا نه، پس این پرسشی برای فرم رزرو است.
کواریاتی در ساحل آجارا، میان شهرک گونیو و روستای مرزی سارپی، قرار دارد. صفحهٔ سازنده این منطقه را «ناحیه‌ای ساحلی و آرام که هوای تازهٔ کوهستان به دریای سیاه می‌رسد» می‌خواند و هیچ جزئیات اداری نمی‌دهد. آجارا، جمهوری خودمختاری که پایتختش باتومی است، بر اساس Geostat در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ جمعیتی برابر با ۴۱۳٫۲ هزار نفر داشت که ۲۷۹٫۹ هزار نفرشان در سکونتگاه‌های شهری و ۱۳۳٫۳ هزار نفر در سکونتگاه‌های روستایی زندگی می‌کردند. کل گرجستان ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر و پایتخت، تفلیس، ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر جمعیت داشت.
از نظر اداری، کواریاتی تاریخچه‌ای کوتاه و اندکی گیج‌کننده دارد. ویکی‌پدیا آن را از سال ۲۰۱۱ بخشی از محدودهٔ شهرداری باتومی ثبت کرده است، در حالی که اداره ملی گردشگری گرجستان شهرداری همجوار خلواچاوری را شصت‌وچهار روستا در مرز با ترکیه و در هفت کیلومتری باتومی توصیف می‌کند. برای خریدار، پیامد عملی این است که نشانی شهرداری و نشانی کاداستری قطعه در مستخرج دفتر ثبت عمومی (Public Registry) دیده می‌شود، نه در صفحهٔ فروش.
همان صفحهٔ اداره ملی گردشگری، قلعه‌های گونیو و گوارا را در شمار بناهای تاریخی این شهرداری و پارک‌های ملی متیرالا و ماچاخلا را در شمار مناطق حفاظت‌شدهٔ آن نام می‌برد. قلعهٔ گونیو، محوطه‌ای از دورهٔ رومی در دهانهٔ رود چوروخی، بر اساس ویکی‌پدیا حدود ۴ کیلومتر با مرز ترکیه فاصله دارد؛ مختصاتی که در آنجا آمده، آن را در خط مستقیم حدود ۳ کیلومتر از کواریاتی دور نشان می‌دهد، رقمی که برای همین راهنما محاسبه شده است.
داده‌های بازدیدکنندگان ویژگی فصلی ساحل را قاب می‌گیرند. گزارش گردشگری ورودی Geostat برای سال ۲۰۲۵، ۷٫۸ میلیون ورود مسافر بین‌المللی غیرمقیم به گرجستان و ۶٫۹ میلیون بازدید بازدیدکنندگان بین‌المللی را می‌شمارد که نیمی از آن‌ها (۵۰٫۳٪) برای تعطیلات، تفریح و استراحت بوده است.
این گزارش می‌گوید بیشترین بازدیدها در تفلیس و آجارا انجام شده، به ترتیب ۳٫۸ میلیون و ۲٫۷ میلیون، و میانگین مدت اقامت ۵٫۶ شب بوده است. ترکیه از نظر تابعیت بازدیدکنندگان با سهم ۱۶٫۹٪ در رتبهٔ دوم قرار گرفت، پس از فدراسیون روسیه با ۲۳٫۲٪، که برای روستایی در مجاورت گذرگاه زمینی اصلی با ترکیه اهمیت دارد (گردشگری ورودی Geostat در ۲۰۲۵).
آمارهای رسمی قیمت محدودتر از بازارند. شاخص قیمت املاک مسکونی که Geostat منتشر می‌کند فقط املاک مسکونی نوساز تفلیس را پوشش می‌دهد، بنابراین هیچ شاخص رسمی برای کواریاتی وجود ندارد. ارقام منطقه‌ای از تحلیلگران می‌آید: راهنمای ملک در ساحل دریای سیاه گرجستان میانگین Galt and Taggart را برابر ۲٬۰۴۸ دلار آمریکا (USD) برای هر متر مربع در منطقهٔ گونیو و کواریاتی در پایان ۲۰۲۵ بازتولید می‌کند، با بازه‌ای از ۱٬۳۵۰ تا ۴٬۵۶۰ دلار آمریکا (USD) میان پروژه‌ها، و در نیمهٔ نخست ۲۰۲۴ تعداد ۱۹ پروژهٔ در حال اجرا در آن منطقه را می‌شمارد.
سازنده کد کاداستری نداده است. مستخرج دفتر ثبت عمومی (Public Registry) برای قطعه، پروانهٔ ساختمانی شهرداری و صورت‌جلسهٔ بهره‌برداری اسنادی‌اند که ساختمان را روی نقشه مشخص می‌کنند، و هر کس می‌تواند مستخرج را با ۲۰ لاری سفارش دهد، چنان‌که بخش ۵ نشان می‌دهد. جدول زیر سه نوع رقم را در یک جا گرد می‌آورد و منبع هر یک را نام می‌برد. ارقام سازنده همان‌گونه که چاپ شده‌اند آمده‌اند.
فاصله‌های جاده‌ای، فاصلهٔ رانندگی از مختصاتی است که ویکی‌پدیا برای مرکز باتومی آورده (۴۱٫۶۴۵۸ شمالی، ۴۱٫۶۴۱۷ شرقی)، با موتور مسیریابی OSRM در تاریخ ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ محاسبه شده و در راهنمای ساحل گزارش شده است. فاصله‌های خط مستقیم برای همین راهنما از مختصاتی محاسبه شده‌اند که ویکی‌پدیا برای کواریاتی (۴۱٫۵۴۵۳ شمالی، ۴۱٫۵۶۳۶ شرقی) و برای هر مکان آورده است؛ بنابراین آن‌ها خط روی نقشه را توصیف می‌کنند و نه یک سفر را.
| مکان‌های نزدیک و فاصله‌ها | چیست | فاصله و مبنا | منبع |
|---|---|---|---|
| ساحل | کرانهٔ دریای سیاه | ۵۰ متر، به‌صورت چاپ‌شده؛ وسیلهٔ رفت‌وآمد ذکر نشده | صفحهٔ پروژه در سایت سازنده |
| مرکز شهر باتومی | شهر و پایتخت آجارا | ۱۵ دقیقه، به‌صورت چاپ‌شده (وسیلهٔ رفت‌وآمد ذکر نشده)؛ ۱۶٫۰ کیلومتر جاده‌ای و ۲۰ دقیقه در ترافیک روان از مرکز تا کواریاتی؛ ۱۲٫۹ کیلومتر خط مستقیم | صفحهٔ پروژه در سایت سازنده؛ راهنمای ساحل |
| قلعهٔ گونیو | استحکامات دورهٔ رومی در دهانهٔ رود چوروخی | ۳٫۲ کیلومتر خط مستقیم؛ گونیو ۱۲٫۸ کیلومتر جاده‌ای و ۱۶ دقیقه از مرکز باتومی فاصله دارد | ویکی‌پدیا؛ راهنمای ساحل |
| گذرگاه مرزی سارپی | گذرگاه زمینی میان گرجستان و ترکیه | ۲٫۸ کیلومتر خط مستقیم؛ سارپی ۱۹٫۹ کیلومتر جاده‌ای و ۲۷ دقیقه از مرکز باتومی فاصله دارد | ویکی‌پدیا؛ راهنمای ساحل |
| فرودگاه بین‌المللی باتومی | فرودگاهی در جنوب شهر | ۷٫۸ کیلومتر خط مستقیم؛ ۹٫۷ کیلومتر جاده‌ای و ۱۸ دقیقه از مرکز باتومی | سایت فرودگاه؛ راهنمای ساحل |
| پارک ملی ماچاخلا | منطقهٔ حفاظت‌شده در تپه‌های خلواچاوری | حدود ۱۳ کیلومتر خط مستقیم تا مختصات فهرست‌شدهٔ پارک (محاسبه‌شده) | اداره ملی گردشگری؛ مختصات ویکی‌پدیا |
دو نکته به چشم می‌آید. نخست اینکه ۱۵ دقیقهٔ سازنده کوتاه‌تر از ۲۰ دقیقه رانندگی در ترافیک روان در محاسبهٔ OSRM است. این تناقض نیست، زیرا صفحه نمی‌گوید آن ۱۵ دقیقه از کجا شروع می‌شود یا چه ترافیکی را فرض می‌کند، و ترافیک تابستانی جادهٔ ساحلی و صف‌های مرزی می‌توانند هر سفری را طولانی‌تر کنند.
دوم اینکه کواریاتی به مرز ترکیه بسیار نزدیک‌تر است تا به مرکز باتومی: گذرگاه مرزی در خط مستقیم کمتر از ۳ کیلومتر فاصله دارد و مرکز شهر حدود ۱۳ کیلومتر.
صفحه، پروژه را مجتمعی به سبک تفرجگاه در ۵۰ متری ساحل معرفی می‌کند، و آنچه این پروژه را از یک آپارتمان در مرکز شهر جدا می‌کند موقعیت روستایی آن است و نه مشخصات ساختمان. این بخش، تا جایی که منابع اجازه می‌دهند، شرح می‌دهد که این موقعیت در استفادهٔ روزمره چه معنایی دارد: دسترسی، الگوی فصلی، و آنچه سازنده می‌گوید ساختمان فراهم می‌کند. بخش در جایی متوقف می‌شود که منابع متوقف می‌شوند؛ هیچ منبعی مسیر پیاده تا ساحل، نزدیک‌ترین فروشگاه بزرگ یا کیفیت جاده در زمستان را نمی‌دهد.
جادهٔ ساحلی راه پیوند با باتومی است. راهنمای ساحل از مرکز باتومی تا کواریاتی ۱۶٫۰ کیلومتر و ۲۰ دقیقه رانندگی در ترافیک روان و تا گونیو ۱۲٫۸ کیلومتر را اندازه گرفته است.
فرودگاه بین‌المللی باتومی میان مرکز شهر و گونیو قرار دارد و ۹٫۷ کیلومتر جاده‌ای از مرکز فاصله دارد، پس در مسیر جنوب است، و در خط مستقیم به کواریاتی (۷٫۸ کیلومتر) نزدیک‌تر است تا مرکز شهر (۱۲٫۹ کیلومتر). بر اساس برداشت راهنمای ساحل از داده‌های سازمان هواپیمایی کشوری، این فرودگاه در سال ۲۰۲۵ تعداد ۱٬۲۳۰٬۲۰۰ مسافر را جابه‌جا کرد، در برابر ۹۵۱٬۷۶۶ مسافر در ۲۰۲۴.
کسی که سفرهای منظم به ترکیه برنامه‌ریزی کند، گذرگاه سارپی را در خط مستقیم ۲٫۸ کیلومتر دورتر خواهد یافت. صفحه پارکینگ، پذیرش و امنیت ۲۴ ساعته، لابی و فضاهای تجاری را فهرست می‌کند، که نشان می‌دهد قرار است بخشی از خدمات روزمره درون مجتمع باشد؛ اما مستأجران یا تاریخ بازگشایی فضاهای تجاری را نام نمی‌برد.
آمار بازدید در گرجستان نشان می‌دهد ساحل چقدر از تابستان پیروی می‌کند. راهنمای ساحل با استفاده از داده‌های فصلی Geostat میانگین ماهانهٔ ۴۲۴٬۸۰۰ بازدید از آجارا را در فصل سوم ۲۰۲۵ در برابر ۱۰۰٬۶۰۰ در فصل نخست می‌شمارد و سهم فصل سوم را ۴۷٫۷٪ از بازدیدهای سال می‌گذارد.
فرودگاه باتومی در اوت ۲۰۲۵ بیش از ۲۱۳٬۰۰۰ مسافر را جابه‌جا کرد، یعنی حدود ۲٫۱ برابر میانگین ماهانهٔ ۲۰۲۵. همین راهنما میانگین دمای ژانویهٔ باتومی را ۵٫۴ درجهٔ سانتی‌گراد و دمای ژوئیه را ۲۲٫۶ درجه می‌دهد و بارش سالانه را حدود ۲٬۵۰۰ میلی‌متر.
صفحهٔ سازنده در بعضی جاها خلاف این را نشان می‌دهد. گرمایش مرکزی در سراسر ساختمان، استخری گرم‌شده تا ۲۸ درجهٔ سانتی‌گراد که ۲۴ ساعت شبانه‌روز و هفت روز هفته باز است، و کانال‌های تهویه در پروفیل پنجره‌ها را توصیف می‌کند.
این ویژگی‌ها به‌منزلهٔ تمهیداتی برای تمام سال خوانده می‌شوند، و خریداری که می‌خواهد زمستان را آنجا بگذراند می‌تواند مشخصات گرمایش، جدول شارژ خدمات که آن را پوشش می‌دهد و فصل بهره‌برداری استخر را بخواهد. صفحه استخر را به دو شکل توصیف می‌کند، یعنی استخری روباز با چشم‌انداز مستقیم دریا و استخر بی‌پایان بام به طول ۱۴ متر و عمق ۱٫۰ متر؛ پس اسناد قرارداد باید روشن کنند کدام‌یک ساخته می‌شود.
| کواریاتی در مقایسه با مرکز باتومی | کواریاتی (این پروژه) | مرکز باتومی | مبنا |
|---|---|---|---|
| فاصلهٔ جاده‌ای تا مرکز شهر | ۱۶٫۰ کیلومتر؛ ۲۰ دقیقه در ترافیک روان | ۰ (نقطهٔ مرجع محاسبه) | راهنمای ساحل، OSRM، ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶ |
| میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز | منطقهٔ گونیو و کواریاتی ۲٬۰۴۸ دلار آمریکا (USD) (دسامبر ۲۰۲۵)؛ این پروژه ۲٬۲۶۵ تا ۲٬۶۸۰ دلار آمریکا (USD) روی کارت‌هایش (محاسبه‌شده) | باتومی ۱٬۸۶۵ دلار آمریکا (USD) (میانگین ۲۰۲۵)؛ باتومی قدیم حدود ۳٬۰۲۸ دلار آمریکا (USD) | راهنمای ساحل، به نقل از Galt and Taggart |
| جمعیت | کواریاتی یک روستاست؛ در اینجا رقم جداگانه‌ای از Geostat به کار نرفته است | باتومی ۲۴۶٬۲۶۷ نفر در ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶ | راهنمای ساحل، به نقل از Geostat |
| فصلی بودن | در منابع رقم ویژهٔ کواریاتی نیست؛ الگوی آجارا برای زمینه نشان داده شده است | آجارا: ۴۷٫۷٪ از بازدیدهای ۲۰۲۵ در ماه‌های ژوئیه تا سپتامبر | راهنمای ساحل، به نقل از Geostat |
میانگین‌های آن جدول قیمت‌های پیشنهادی یا قیمت‌های میانگین‌گیری‌شده از تاریخ‌ها و مبناهای مختلف‌اند؛ بنابراین جدول فقط می‌گوید هر منبع چه می‌گوید و مکان‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند. میانگین یک منطقه ساختمان‌های تکمیل‌شده و ناتمام را با هم مخلوط می‌کند، و ارقام خود پروژه قیمت‌های پیشنهادی واحدها در صفحهٔ یک سازنده‌اند. راهنمای قیمت آپارتمان در باتومی به ازای هر متر مربع توضیح می‌دهد این قیمت‌های پیشنهادی از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر چگونه رفتار می‌کنند.
سه گروه از واقعیت‌ها از صفحه می‌آید. سازه: شکلی پلکانی (کاسکیدی) از بتن مسلح به الیاف، با پنجره‌های آلومینیومی Schuco، نمای تهویه‌شده، شیشهٔ کم‌گسیل و سامانهٔ گرمایش مرکزی. خدمات: تهویه مطبوع با جریان مبرد متغیر Daikin، سامانه‌های بهداشتی Geberit و آسانسورهای پرسرعت. فضاها: ارتفاع سقف ۳٫۳۰ متر در آپارتمان‌ها و ۵٫۲۰ متر در طبقهٔ همکف، استخر، سونا، باشگاه ورزشی، رستوران و بار، فضای کار مشترک و باغ‌هایی با مسیرهای پیاده میان ساختمان‌ها.
صفحه به چند مورد از این اقلام درصدهای عملکردی نسبت می‌دهد. آن‌ها اظهارات سازندگان یا خود سازنده‌اند، در اینجا آزمایش نشده‌اند، و راهنما آن‌ها را تکرار نمی‌کند. اسنادی که آنچه ساخته می‌شود را تعریف می‌کنند نقشه‌های پروانه و پیوست مشخصات فنی قرارداد خرید و فروش‌اند.
یک جزئیات دیگر برای برنامه‌ریزی مهم است: صفحه می‌گوید آپارتمان‌ها از چشم‌انداز دریا و کوه بهره می‌برند، و دو گزینهٔ چشم‌انداز در ماشین‌حساب قیمت‌های متفاوتی دارند، پس قرارداد باید واحد را با بلوک، طبقه و جهت‌گیری مشخص کند.
سازنده خرید را در سه گام توصیف می‌کند: امضای قرارداد پیش‌خرید برای تبدیل‌شدن به مالک آینده، ثبت این مالکیت آینده در دفتر ثبت عمومی (Public Registry)، و پرداخت سپردهٔ ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) برای نگه‌داشتن واحد. بلوکی دیگر می‌گوید قرارداد ثبت می‌شود، خریدار کد ملک را در ثبت دولتی دریافت می‌کند، و ظرف یک روز کاری پس از تکمیل و پرداخت کامل مالک رسمی می‌شود.
قانون گرجستان مالکیت را به ثبت گره می‌زند. ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت حق مالکیت دریافت‌کننده را در دفتر ثبت عمومی (Public Registry) لازم می‌داند، و ماده ۳۱۱-۱ به طرفین اجازه می‌دهد بدون تصدیق جداگانه، در برابر شخصی مجاز در نهاد ثبت امضا کنند. این دفتر را آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) نگه می‌دارد.
دربارهٔ اینکه چه کسی می‌تواند بخرد، محدودیت قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی به زمین کشاورزی مربوط است، که ماده ۴ اجازه می‌دهد دولت، شهرداری‌ها، نهادهای حقوق عمومی، شهروندان و نهادهای تحت کنترل آن‌ها مالک آن باشند. آپارتمان زمین کشاورزی نیست، و راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی خریداران خارجی را شرح می‌دهد. صفحه نمی‌گوید مجتمع روی قطعه‌ای با وضعیت زمین جداگانه قرار دارد یا نه؛ مستخرج دفتر ثبت عمومی (Public Registry) به این پرسش پاسخ می‌دهد.
صفحهٔ تعرفه‌های NAPR ثبت تغییر در حق مالکیت املاک را ۱۵۰ لاری برای چهار روز کاری، ۲۷۰ لاری برای یک روز کاری و ۳۵۰ لاری در روز تسلیم درخواست فهرست می‌کند. با نرخ بانک ملی گرجستان که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد، یعنی هر ۱ دلار آمریکا (USD) برابر ۲٫۵۹۴۹ لاری (GEL)، مبلغ ۱۵۰ لاری حدود ۵۸ دلار آمریکا (USD) است.
مستخرج دفتر ثبت عمومی (Public Registry) برای یک روز کاری ۲۰ لاری هزینه دارد (۱۳ لاری به‌صورت آنلاین)، به‌علاوهٔ ۲۶ لاری در صورت درخواست به زبان انگلیسی، بر اساس صفحهٔ تعرفه‌های خدمات اطلاعاتی NAPR. خدمت قرارداد هوشمند NAPR امکان می‌دهد ثبت به‌صورت آنلاین و با جلسهٔ مجازی تکمیل شود.
خریداری که از خارج از کشور امضا می‌کند معمولاً به اسناد خارجی، مانند وکالت‌نامه، نیاز دارد که در گرجستان به رسمیت شناخته شوند. گرجستان عضو کنوانسیون آپوستیل است و بر اساس جدول وضعیت HCCH لازم‌الاجرا شدن آن ۱۴ مه ۲۰۰۷ بوده است. راهنمای ملک پیش‌فروش (off-plan) در باتومی توالی حقوقی پیش از تکمیل را شرح می‌دهد.
| گام | چه کسی | زمان معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| سپردهٔ رزرو | خریدار و سازنده | ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) یک واحد را برای ۱ هفته یا حداکثر ۱ ماه نگه می‌دارد، به‌گفتهٔ سازنده | صفحهٔ پروژه در سایت سازنده |
| قرارداد پیش‌خرید | خریدار و سازنده | گام نخست فرایند سه‌مرحله‌ای سازنده؛ شرایط در خود سند تعیین می‌شود | صفحهٔ پروژه در سایت سازنده |
| مستخرج دفتر ثبت عمومی (Public Registry) برای قطعه | خریدار، NAPR | ۱ روز کاری، ۲۰ لاری (آنلاین ۱۳ لاری)، به‌علاوهٔ ۲۶ لاری برای انگلیسی | تعرفه‌های NAPR |
| تصدیق امضا | دفتر اسناد رسمی یا نهاد ثبت | اگر امضا در دفتر ثبت و در برابر شخص مجاز انجام شود، لازم نیست | قانون مدنی، ماده ۳۱۱-۱ |
| پرداخت نخست و ۳۴ قسط | خریدار | ۱۵٪ پرداخت نخست، سپس ماهانه یا فصلی، به‌گفتهٔ سازنده | صفحهٔ پروژه در سایت سازنده |
| تحویل و پرداخت کامل | سازنده، خریدار | دسامبر ۲۰۲۷ یا ژوئن ۲۰۲۸، بر اساس دو اظهار موجود در صفحه | صفحهٔ پروژه در سایت سازنده |
| ثبت حق مالکیت | NAPR | ۴ روز کاری ۱۵۰ لاری؛ ۱ روز کاری ۲۷۰ لاری؛ همان روز ۳۵۰ لاری | تعرفه‌های NAPR |
صفحهٔ سازنده می‌گوید اقامت می‌تواند از راه خرید، از ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) و از ۱ مارس ۲۰۲۶ به دست آید.
قاعدهٔ رسمی در صفحهٔ اجازه‌های اقامت آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) و در بند «ج» ماده ۱۵ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و اشخاص بدون تابعیت آمده است: اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت به بیگانه‌ای تعلق می‌گیرد که حق مالکیت ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به لاری را دارد، آن‌گونه که ارزیاب دارای گواهی تعیین کرده باشد. اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری ارزشی بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) می‌خواهد.
با نرخ NBG یعنی هر ۱ دلار آمریکا (USD) برابر ۲٫۵۹۴۹ لاری (GEL)، مبلغ ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) برابر ۳۸۹٬۲۳۵ لاری است. استودیوی ۶۵٬۰۰۰ دلاری و استودیوی بازسازی‌شدهٔ ۷۹٬۵۰۰ دلاری زیر این سطح‌اند.
ارزان‌ترین قیمت یک‌خوابه در صفحه، یعنی ۱۲۲٬۱۳۰ دلار آمریکا (USD)، هم زیر آن است؛ یک‌خوابهٔ با بازسازی به قیمت ۱۶۳٬۲۶۲ دلار آمریکا (USD) بالای آن است، و قیمت‌های دوخوابه یعنی ۲۴۶٬۷۸۴ و ۳۱۳٬۳۴۴ دلار آمریکا (USD) نیز همین‌طورند. دوخوابهٔ ۳۱۳٬۳۴۴ دلاری از ۳۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) هم بالاتر است. آزمون بر پایهٔ ارزش بازار تعیین‌شده توسط ارزیاب است و نه قیمت قرارداد؛ راهنمای گرفتن اجازهٔ اقامت در گرجستان فرایند را شرح می‌دهد.
مالیات بر دارایی شخص حقیقی را قانون مالیات تعیین می‌کند. بند ۵ ماده ۲۰۲ نرخ را حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین می‌کند، و حرف «الف» بند ۱ ماده ۲۰۶ دارایی مشمول مالیات شخص، غیر از زمین، را معاف می‌کند، به شرط اینکه درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ لاری، یعنی حدود ۳۸٬۵۳۷ دلار آمریکا (USD)، فراتر نرفته باشد.
شخص حقیقی اظهارنامه را تا ۱ نوامبر تسلیم می‌کند و تا ۱۵ نوامبر می‌پردازد (ماده ۲۰۵). ماده ۲۰۱ ساخت‌وساز ناتمام را در شمار املاک مشمول مالیات نام می‌برد؛ اینکه خریدار اقساطی چه زمانی مالک به حساب می‌آید پرسشی برای قرارداد و سابقهٔ ثبت است. راهنمای مالیات بر ملک در گرجستان همین قواعد را به زبان ساده شرح می‌دهد.
درآمد اجاره و فروش قواعد خود را دارند. ماده ۸۱ درآمد حاصل از اجارهٔ فضای مسکونی را اگر شخص هیچ کسری اعمال نکند ۵٪ و در غیر این صورت با نرخ عمومی ۲۰٪ مشمول مالیات می‌کند؛ مازاد فروش یک آپارتمان ۵٪ مالیات می‌دهد، و بند «ف-الف» از بند ۱ ماده ۸۲ مازاد آپارتمان مسکونی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند. صفحهٔ مالیات بر دارایی سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) مسیر تسلیم اظهارنامه را نشان می‌دهد، و راهنمای اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی قواعد اجاره‌دادن را شرح می‌دهد که جدا از مالیات اعمال می‌شوند.
صفحهٔ سازنده یک طرح اقساط را توصیف می‌کند و هیچ محصول بانکی را. صفحهٔ PTI و LTV بانک ملی گرجستان سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارزی تعیین می‌کند و سقف نسبت پرداخت به درآمد به ارز و درآمد بستگی دارد. اینکه بانک به غیرمقیم در برابر یک واحد ناتمام وام بدهد یا نه به سیاست همان بانک بستگی دارد؛ راهنمای وام مسکن برای خارجی‌ها رویهٔ عملی را شرح می‌دهد.
| مورد | قاعده | نشانی منبع |
|---|---|---|
| مالیات بر دارایی، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار؛ معاف اگر درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ لاری فراتر نرفته باشد؛ اظهارنامه تا ۱ نوامبر، پرداخت تا ۱۵ نوامبر | matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 (مواد ۲۰۲(۵)، ۲۰۵، ۲۰۶(۱)(a)) |
| درآمد اجاره، مسکونی | ۵٪ اگر کسری اعمال نشود، در غیر این صورت ۲۰٪ | matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 (ماده ۸۱(۱)-(۲)) |
| فروش آپارتمان | مازاد با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است؛ اگر آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف است | matsne.gov.ge/en/document/view/1043717 (مواد ۸۱(۳)، ۸۲(۱)(f.a)) |
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | ملک غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به لاری (۳۸۹٬۲۳۵ لاری با نرخ ۲٫۵۹۴۹)؛ هزینه ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ لاری بر حسب زمان رسیدگی | sda.gov.ge/en/products/migration-residence-permits؛ قانون بیگانگان، ماده ۱۵(j) |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | ارزش بازار ملک بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به لاری | matsne.gov.ge/en/document/view/2278806 |
| زمین کشاورزی | برای مالکیت خارجی باز نیست؛ آپارتمان‌ها زمین کشاورزی نیستند | matsne.gov.ge/en/document/view/4596123 |
| سقف‌های وام مسکن | نسبت وام به ارزش ۹۰٪ (لاری) و ۷۰٪ (ارز خارجی) | nbg.gov.ge/en/page/pti-and-ltv-requirements |
| نرخ ارز به‌کاررفته | ۱ دلار آمریکا (USD) = ۲٫۵۹۴۹ لاری (GEL)، نرخ رسمی نمایش‌داده‌شده در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ | nbg.gov.ge/en/monetary-policy/currency |
صفحه، قواعد ثبت و محاسبات بالا به یک مجموعه سند اشاره می‌کنند که خریدار می‌تواند پیش از پرداخت سپرده آماده داشته باشد.
NEXT سیزده پروژه را در این سایت فهرست کرده است: هشت پروژه در ساحل آجارا (باتومی، گونیو و کوبولتی)، چهار پروژه در تفلیس و یک پروژه در دبی. جدول آن‌ها را با وضعیت، تاریخ تحویل و قیمت شروعی فهرست می‌کند که صفحهٔ هر پروژه از سازنده در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ چاپ کرده بود. قیمت‌های شروع به نوع واحدی که در صفحهٔ خود پروژه نام برده شده و به نوع تکمیل آن برمی‌گردند و به‌طور مستقیم قابل مقایسه نیستند: بعضی وایت باکس، بعضی بازسازی‌شده و بعضی مبله‌اند.
| پروژه NEXT Gardens Kvariati و سایر پروژه‌های NEXT | شهر و منطقه | وضعیت و تحویل به‌گفتهٔ سازنده | انواع واحد | قیمت شروع منتشرشده (USD) |
|---|---|---|---|---|
| NEXT Address Batumi | باتومی، مرکز | در دست ساخت؛ دسامبر ۲۰۲۸ روی پنل‌های قیمت | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | ۶۸٬۰۰۰ (استودیو، بدون بازسازی) |
| NEXT Gardens Kvariati (این راهنما) | باتومی، کواریاتی | در دست ساخت؛ دسامبر ۲۰۲۷ روی پنل‌های قیمت | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، پنت‌هاوس | ۶۵٬۰۰۰ (استودیو، چشم‌انداز کوه، بدون بازسازی) |
| NEXT Magnolia Batumi | باتومی، نزدیک بلوار جدید | در دست ساخت؛ دسامبر ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | ۴۹٬۰۰۰ (استودیو، بدون بازسازی) |
| NEXT Collection Batumi | باتومی، گرین کیپ | در دست ساخت؛ مرحلهٔ پرداخت «۵۰٪ در ژوئن ۲۰۲۸» | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | ۸۰٬۰۰۰ (استودیو، چشم‌انداز کوه، بدون بازسازی) |
| NEXT DownTown Batumi | باتومی، باتومی قدیم | وضعیت تحویل ژوئن ۲۰۲۶ نشان داده شده | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | ۱۶۱٬۴۶۰ (استودیو، وایت باکس) |
| Radisson Blu Apartments Gonio | گونیو، باتومی | در دست ساخت؛ مه ۲۰۲۷ | استودیو، ۱+۱، Front Lux ۱+۱، ۲+۱ | ۱۴۹٬۵۰۰ (استودیو، کاملاً مبله) |
| Wyndham Residence Gonio | گونیو، باتومی | در دست ساخت؛ دسامبر ۲۰۲۶ | استودیو، ۱+۱، Front Lux ۱+۱، دوبلکس | ۱۵۱٬۲۰۰ (استودیو، کاملاً مبله) |
| Kobuleti Beach Resort | کوبولتی | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۳۱ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | ۷۵٬۵۰۰ (استودیو) |
| NEXT Cinema City Tbilisi | تفلیس | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۲۹ | Petite Studio، Maison One، Maison Two، Grand Maison | ۲۰۶٬۰۰۰ (Petite Studio، با بازسازی) |
| NEU Tbilisi | تفلیس | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۲۹ | استودیو، 1BD، 2BD، 3BD | ۱۵۳٬۱۲۰ (استودیو، با بازسازی) |
| NEXT Oriental Tbilisi | تفلیس، اورتاچالا | در دست ساخت؛ دسامبر ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | ۹۵٬۱۶۰ (استودیو) |
| Tbilisi DownTown | تفلیس، آولابری | در دست ساخت؛ سپتامبر ۲۰۲۷ | ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | ۱۵۷٬۶۸۰ (۱+۱) |
| NEXT Coral Dubai Islands | Dubai Islands، امارات متحده عربی | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۲۷ | ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | ۵۷۳٬۴۴۹ (۱+۱، ۸۰ متر مربع، با بازسازی) |
اگر ارقام را با معیار خودشان بخوانیم، پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کنند. در ساحل آجارا، این پروژه جنوبی‌ترین پروژهٔ NEXT در جدول است، و دو پروژهٔ گونیو، یعنی Radisson Blu Apartments Gonio و Wyndham Residence Gonio، از نظر مکان نزدیک‌ترین هم‌خانواده‌های آن هستند.
هر دو در عنوان خود نام یک برند هتلی دارند، در حالی که صفحهٔ این پروژه هیچ اپراتور یا برندی را نام نمی‌برد. در میان پروژه‌های ساحل که تاریخ آینده دارند، Wyndham Residence دسامبر ۲۰۲۶، Radisson مه ۲۰۲۷ و NEXT Gardens Kvariati دسامبر ۲۰۲۷ را نشان می‌دهد، و NEXT Address و NEXT Magnolia دسامبر ۲۰۲۸ را.
سه ملک از سازندگان دیگر زمینه را کامل‌تر می‌کنند. Mira Verde Tbilisi پروژه‌ای در تفلیس است که یک سازندهٔ دبی آن را به درهم امارات (AED) قیمت‌گذاری کرده، Mardi Hills پروژه‌ای در باتومی است که آگهی‌اش سال ۲۰۲۵ را سال تکمیل می‌دهد، و Wyndham Grand Residences Gonio Family Club پروژه‌ای در گونیو از شرکت European Village LLC است، سازنده‌ای متفاوت و ساختمانی متفاوت.
هیچ‌یک از این مقایسه‌ها به این معنا نیست که یک پروژه از پروژهٔ دیگر بهتر است؛ اسناد فروش هر پروژه تعریف می‌کند چه چیزی خریده می‌شود. راهنمای ساحل دریای سیاه گرجستان، صفحهٔ شهر باتومی و صفحهٔ کشور گرجستان ساحل گسترده‌تر و بازار آن را شرح می‌دهند.
همهٔ مطالب این بخش از صفحه‌های خود سازنده گرفته شده است. NEXT، که Next Property یا NEXT Group هم نوشته می‌شود، در صفحهٔ دربارهٔ ما خود را سازنده‌ای بین‌المللی از گرجستان معرفی می‌کند که پروژه‌هایی در گرجستان، امارات متحده عربی، کنیا، اسپانیا و زنگبار دارد. این صفحه می‌گوید شرکت در باتومی تأسیس شده، نخستین پروژه‌اش NEXT Orange بوده، و تاریخچه‌اش در سال ۲۰۱۸ با NEXT Apartments، NEXT Green و NEXT White آغاز می‌شود.
همان صفحه یک خط زمانی می‌دهد: پروژه‌های هتلی و Wyndham Residences در ۲۰۲۰، Radisson Blu Residences و NEXT Collection در ۲۰۲۱، NEXT Address، NEXT Coral در Dubai Islands و NEXT Gardens در ۲۰۲۲، و پروژه‌های بعدی در کنیا، تفلیس و اسپانیا. دربارهٔ NEXT Gardens بیان می‌کند که ساخت‌وساز در ۲۰۲۲ آغاز شده است. صفحهٔ اصلی «۸ سال در توسعهٔ املاک» و ۱۸ پروژه را در میان ارقام خود می‌شمارد و دفترهایی در باتومی، تفلیس، دبی و ورشو را فهرست می‌کند.
صفحهٔ اصلی پنج پروژهٔ قدیمی‌تر، از جمله NEXT Orange و Villa Park، را فروخته‌شده علامت زده است، و سایت برای دو پروژهٔ گونیوی خود شریک‌های هتلی را نام می‌برد.
سایت همچنین جوایز و ارقام رشد را با زبانی تبلیغاتی فهرست می‌کند؛ آن‌ها اظهارات خود شرکت‌اند و در اینجا بازتولید نمی‌شوند.
پروژه NEXT Gardens Kvariati یک مجتمع مسکونی و چندمنظوره در دست ساخت در کواریاتی، در ساحل دریای سیاه و در محدودهٔ باتومی است که سازندهٔ آن، NEXT، آن را به‌صورت استودیو، آپارتمان‌های یک‌خوابه و دوخوابه و پنت‌هاوس می‌فروشد. صفحه ۲۵۳ استودیو، ۲۱۶ آپارتمان یک‌خوابه، ۱۸ آپارتمان دوخوابه و ۶ پنت‌هاوس را فهرست می‌کند، و امکاناتی که شامل استخر، سونا، باشگاه ورزشی و رستوران است. صفحه ساحل را در ۵۰ متری و مرکز باتومی را در ۱۵ دقیقه‌ای نشان می‌دهد.
کواریاتی میان گونیو و روستای مرزی سارپی قرار دارد. سازنده می‌گوید ساحل ۵۰ متر فاصله دارد و مرکز باتومی ۱۵ دقیقه راه است، بی‌آنکه وسیلهٔ رفت‌وآمد را نام ببرد. یک محاسبهٔ مسیریابی در ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، ۱۶٫۰ کیلومتر و ۲۰ دقیقه رانندگی در ترافیک روان از مرکز باتومی را نشان می‌دهد، و خط مستقیم روی نقشه حدود ۱۲٫۹ کیلومتر است. گذرگاه مرزی ترکیه در سارپی در خط مستقیم کمتر از ۳ کیلومتر فاصله دارد.
قیمت شروع ۶۵٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) است، برای استودیویی با مساحت ۲۸٫۷ متر مربع، چشم‌انداز کوه و بدون بازسازی. همان استودیو با بازسازی ۷۹٬۵۰۰ دلار آمریکا (USD) است. آپارتمان‌های یک‌خوابه بدون بازسازی از ۱۲۲٬۱۳۰ تا ۲۰۹٬۷۰۳ دلار آمریکا (USD) و با بازسازی از ۱۶۳٬۲۶۲ دلار آمریکا (USD) شروع می‌شوند؛ آپارتمان‌های دوخوابه بدون بازسازی از ۲۴۶٬۷۸۴ دلار آمریکا (USD) و با بازسازی از ۳۱۳٬۳۴۴ دلار آمریکا (USD) آغاز می‌شوند. استودیوهای رو به دریا با Sold Out علامت خورده‌اند. پنت‌هاوس‌ها در صفحه قیمتی ندارند.
پنل‌های قیمت دسامبر ۲۰۲۷ را می‌دهند. بلوکی دیگر در صفحه می‌گوید پروژه در ژوئن ۲۰۲۸ به‌طور کامل و آمادهٔ تحویل (turnkey) تکمیل خواهد شد. صفحه ماه شروع اقساط را نمی‌دهد و بیان می‌کند که مالکیت ظرف یک روز کاری پس از تکمیل و پرداخت کامل منتقل می‌شود. تاریخ تحویل، شرایط تأخیر و گام ثبت را باید در قرارداد پیش‌خرید خواند، که سندی است که سازنده را متعهد می‌کند.
به‌گفتهٔ سازنده، طرح شامل پرداخت نخست ۱۵٪ و سپس ۳۴ قسط ماهانه یا فصلی با سود ۰٪ است. برای استودیوی ۶۵٬۰۰۰ دلاری این یعنی ۹٬۷۵۰ دلار آمریکا (USD) و سپس ماهانه ۱٬۶۲۵ دلار آمریکا (USD)، که روی هم به قیمت کامل می‌رسد. چون صفحه تاریخ شروع را چاپ نکرده، آخرین قسط می‌تواند پس از تاریخ‌های تحویل نشان‌داده‌شده سررسید شود. خریدار باید برنامهٔ پرداخت تاریخ‌دار و بندی را بخواهد که ثبت در دفتر ثبت عمومی (Public Registry) را به قسط آخر پیوند می‌دهد.
صفحه چهار مجموعهٔ قیمت نشان می‌دهد، یعنی چشم‌انداز دریا یا کوه در ترکیب با بازسازی یا بدون بازسازی. استودیوها در هر دو مجموعهٔ رو به دریا با Sold Out علامت خورده‌اند. قیمت‌های یک‌خوابه و دوخوابه در مجموعه‌های رو به دریا و رو به کوه یکسان است، و مبالغ ماهانهٔ رو به دریا یعنی ۳٬۰۵۳ و ۴٬۰۸۲ دلار آمریکا (USD) با قیمت‌های یک‌خوابه می‌خواند. گزینهٔ چشم‌انداز واحد باید در قرارداد نام برده شود.
بله، برای آپارتمان. قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی، در ماده ۴ خود، زمین کشاورزی را به دولت، شهرداری‌ها، نهادهای حقوق عمومی، شهروندان و نهادهای تحت کنترل آن‌ها محدود می‌کند. آپارتمان زمین کشاورزی نیست. قانون مدنی معامله‌ای کتبی و ثبت در دفتر ثبت عمومی (Public Registry) را لازم می‌داند، و NAPR بسته به سرعت ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ لاری دریافت می‌کند. تصویر گسترده‌تر در راهنمای خریداران خارجی آمده است.
اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا (USD) به لاری می‌خواهد، آن‌گونه که ارزیاب دارای گواهی تعیین کرده باشد. قیمت‌های استودیو یعنی ۶۵٬۰۰۰ و ۷۹٬۵۰۰ دلار آمریکا (USD) و قیمت یک‌خوابهٔ ۱۲۲٬۱۳۰ دلار آمریکا (USD) زیر این سطح‌اند، در حالی که یک‌خوابهٔ با بازسازی به قیمت ۱۶۳٬۲۶۲ دلار آمریکا (USD) و قیمت‌های دوخوابه بالای آن‌اند. ارزش تعیین‌شده توسط ارزیاب تصمیم می‌گیرد و نه قیمت قرارداد.
مالیات بر دارایی شخص حقیقی ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار است، با معافیتی در صورتی که درآمد خانوار در سال قبل از ۱۰۰٬۰۰۰ لاری فراتر نرفته باشد. اجارهٔ فضای مسکونی اگر کسری اعمال نشود ۵٪ و در غیر این صورت ۲۰٪ مالیات دارد. مازاد فروش یک آپارتمان ۵٪ مالیات می‌دهد و پس از بیش از دو سال مالکیت معاف است. مشاور مالیاتی باید تأیید کند این قواعد در شرایط خود مالک چگونه اعمال می‌شوند.
مالکیت پس از یک معامله کتبی توسط NAPR ثبت می‌شود. هزینهٔ ثبت ۱۵۰ لاری برای چهار روز کاری، ۲۷۰ لاری برای یک روز کاری و ۳۵۰ لاری در روز تسلیم درخواست است، که با نرخ ۲٫۵۹۴۹ لاری برای هر دلار آمریکا (USD) حدود ۵۸، ۱۰۴ و ۱۳۵ دلار آمریکا (USD) می‌شود. مستخرج ۲۰ لاری هزینه دارد، به‌علاوهٔ ۲۶ لاری برای انگلیسی. سازنده می‌گوید مالکیت ظرف یک روز کاری پس از تکمیل و پرداخت کامل ثبت می‌شود.
آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع:
این مطلب مشاورهٔ حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
