پروژهٔ NEU Tbilisi مجموعه‌ای از دو ساختمان کم‌ارتفاع با ۱۹۹ واحد مسکونی است که سازندهٔ گرجی، شرکت NEXT، آن را برای زمین یک کارخانهٔ تاریخی آبجوسازی در خیابان دیمیتری اوزنادزه (Dimitri Uznadze Street)، در ساحل چپ رودخانهٔ متکواری (Mtkvari) در تفلیس عرضه می‌کند؛ با استودیوهایی از ۳۱٫۹ متر مربع، پرداخت اول ۱۰٪، ۴۲ ماه قسط با نرخ ۰٪ و تحویلی که سازنده آن را برای دسامبر ۲۰۲۹ اعلام کرده است.
این راهنما صفحهٔ پروژهٔ سازنده را همان‌گونه که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد مرور می‌کند: یک استودیو از USD ۱۵۳٬۱۲۰ با بازسازی، یک آپارتمان یک‌خوابه از USD ۲۴۴٬۳۲۰، یک آپارتمان دوخوابه از USD ۳۶۷٬۵۰۰ و یک نوع سه‌خوابه که برای آن قیمتی چاپ نشده است. راهنما زمینه‌ای مستند دربارهٔ تفلیس و دربارهٔ خرید واحد در ساختمانِ در حال ساخت در گرجستان به آن می‌افزاید و هر نکته‌ای را که سازنده دربارهٔ آن چیزی منتشر نکرده است مشخص می‌کند، تا خواننده بداند کدام رقم از سازنده است و کدام نتیجهٔ محاسبه‌ای در همین راهنما. این صفحه در نشانی next-property.com/neu-tbilisi-by-next قرار دارد.
سازنده این پروژه را در مجموعه‌ای با نام «سری میراث» (Heritage Series) ثبت کرده و آن را مجتمعی کم‌ارتفاع در محل کارخانهٔ آبجوسازی وتسل (Wetzel Brewery) از سال ۱۸۶۷ توصیف می‌کند که طاق‌های آجری و دودکش صنعتی کارخانهٔ قدیمی به‌عنوان عناصر دیداری در آن حفظ شده‌اند. صفحه ساختمان‌ها را مستقیماً مشرف به رودخانه در خیابان دیمیتری اوزنادزه و در چند قدمی خیابان داوید آقماشنبلی (David Aghmashenebeli Avenue) توصیف می‌کند. تصاویر صفحه تصویرسازی‌های سازنده هستند.
صفحه پروژه را با برچسب PRESALE (پیش‌فروش) مشخص کرده و در بخش اصلی بالای صفحه و در کادر قیمت، تحویل را دسامبر ۲۰۲۹ اعلام می‌کند. بلوک جداگانه‌ای در همان صفحه، همان‌که پیش‌بینی‌های بازده سازنده در آن آمده است، می‌گوید پروژه در ماه مه ۲۰۳۰ به‌صورت کلید در دست تکمیل خواهد شد. بخش ۲ هر دو ماه را کنار تقویم اقساط می‌گذارد، چون ۴۲ پرداخت ماهانه نزدیک ماه دوم به پایان می‌رسند.
چهار نوع واحد فهرست شده است، از استودیوی ۳۱٫۹ متر مربعی تا آپارتمان سه‌خوابه تا ۱۷۶٫۶ متر مربع، و هر قیمت چاپ‌شده شامل بازسازی است. سازنده تعداد طبقات، تعداد واحدهای هر نوع، قیمت نوع سه‌خوابه، شمارهٔ پلاک خیابان، نشانگر نقشه، مختصات یا نام محله را منتشر نکرده است. در عوض مجموع ۱۹۹ واحد مسکونی و مجموع زیربنای مسکونی ۱۱٬۶۰۰ متر مربع را اعلام کرده است.
صفحهٔ پروژه پیش‌بینی بازده و رشد قیمت و نیز اظهاراتی دربارهٔ مالیات هم دارد. این‌ها پیش‌بینی‌های خود سازنده‌اند، شرایط آن‌ها به اسناد فروش مربوط است و این راهنما هیچ‌یک را بازگو نمی‌کند؛ قواعد مالیات و اقامت در بخش ۶ از متن‌های رسمی گرفته شده‌اند.
| واقعیت‌های کلیدی پروژهٔ NEU Tbilisi | مطابق انتشار سازنده (صفحه در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شده است) |
|---|---|
| موقعیت | خیابان دیمیتری اوزنادزه، ساحل چپ رودخانهٔ متکواری، تفلیس؛ در چند قدمی خیابان داوید آقماشنبلی؛ بدون شمارهٔ پلاک، نشانگر نقشه یا نام محله |
| سازنده | NEXT (next-property.com، با نگارش Next Property هم دیده می‌شود) |
| وضعیت | در حال ساخت؛ صفحه PRESALE چاپ کرده است |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۹ در بخش اصلی صفحه و کادر قیمت؛ بلوکی جداگانه تکمیل کلید در دست را در ماه مه ۲۰۳۰ اعلام می‌کند |
| ساختمان‌ها و واحدها | ۲ ساختمان کم‌ارتفاع؛ ۱۹۹ واحد مسکونی؛ تعداد واحد هر نوع چاپ نشده؛ تعداد طبقات چاپ نشده |
| زیربنای مسکونی | در مجموع ۱۱٬۶۰۰ متر مربع |
| انواع واحد و متراژها | استودیو ۳۱٫۹ تا ۳۵٫۵ متر مربع؛ ۱ خوابه ۵۰٫۹ تا ۷۷٫۷ متر مربع؛ ۲ خوابه ۷۰٫۵ تا ۹۳٫۳ متر مربع؛ ۳ خوابه ۱۰۶٫۵ تا ۱۷۶٫۶ متر مربع |
| قیمت شروع | USD ۱۵۳٬۱۲۰ برای استودیو، با بازسازی |
| سطح تکمیل | همهٔ قیمت‌ها شامل بازسازی است؛ صفحه آن را تفکیک نکرده است |
| طرح پرداخت | پرداخت اول ۱۰٪ (USD ۱۵٫۳ هزار برای استودیو) و ۴۲ ماه با نرخ ۰٪؛ برای استودیو ماهانه USD ۳٬۲۸۱ نشان داده شده است |
| رزرو | بیعانهٔ USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ واحد را از ۱ هفته تا ۱ ماه نگه می‌دارد (متن عمومی خرید در صفحه) |
| ارتفاع سقف | ارتفاع معماری ۳٫۳ متر در همهٔ آپارتمان‌ها |
| امکانات ذکرشده | حیاط مرکزی، نگهبانی ۲۴ ساعته در ۷ روز هفته، پارکینگ، فضاهای تجاری، فضای کار اشتراکی، لابی و لانژ |
بلوک متراژ و کارت‌های قیمت سازنده دربارهٔ چهار نوع واحد با هم هم‌خوانی دارند. جدول واحدها در ادامه همین اطلاعات را تکرار می‌کند و معادل لاری هر قیمت شروع را هم می‌افزاید؛ این معادل با نرخ رسمی بانک ملی گرجستان یعنی GEL ۲٫۵۹۴۹ به‌ازای هر USD برای ۸ نوامبر ۲۰۲۶ محاسبه شده است. سازنده فقط دلار چاپ کرده است، بنابراین ستون لاری تبدیلی است که در همین‌جا انجام شده.
| نوع واحد | اتاق خواب | متراژ اعلام‌شده | قیمت شروع اعلام‌شده (USD، با بازسازی) | همین قیمت به GEL (محاسبه‌شده) |
|---|---|---|---|---|
| استودیو | ۰ | ۳۱٫۹ تا ۳۵٫۵ متر مربع | USD ۱۵۳٬۱۲۰ | GEL ۳۹۷٬۳۳۱ |
| یک‌خوابه (۱+۱) | ۱ | ۵۰٫۹ تا ۷۷٫۷ متر مربع | USD ۲۴۴٬۳۲۰ | GEL ۶۳۳٬۹۸۶ |
| دوخوابه (۲+۱) | ۲ | ۷۰٫۵ تا ۹۳٫۳ متر مربع | USD ۳۶۷٬۵۰۰ | GEL ۹۵۳٬۶۲۶ |
| سه‌خوابه | ۳ | ۱۰۶٫۵ تا ۱۷۶٫۶ متر مربع | چاپ نشده | قابل‌اعمال نیست |
جدول بعدی فقط با اعداد منتشرشده کار می‌کند. قیمت شروع و متراژ شروع ممکن است به واحدهای متفاوتی مربوط باشند، بنابراین هر نرخی که در این‌جا آمده نتیجهٔ محاسبهٔ حسابی است و نرخی نیست که سازنده چاپ کرده باشد. نرخ بر پایهٔ کوچک‌ترین متراژ هر نوع گرفته شده است، چون صفحه نمی‌گوید هر قیمتِ «از» به کدام واحد تعلق دارد.
| مقایسهٔ متراژ و قیمت (محاسبه‌شده) | استودیو | ۱ خوابه | ۲ خوابه | ۳ خوابه |
|---|---|---|---|---|
| کوچک‌ترین متراژ اعلام‌شده (متر مربع) | ۳۱٫۹ | ۵۰٫۹ | ۷۰٫۵ | ۱۰۶٫۵ |
| بزرگ‌ترین متراژ اعلام‌شده (متر مربع) | ۳۵٫۵ | ۷۷٫۷ | ۹۳٫۳ | ۱۷۶٫۶ |
| فاصلهٔ کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین متراژ (متر مربع) | ۳٫۶ | ۲۶٫۸ | ۲۲٫۸ | ۷۰٫۱ |
| این فاصله به‌عنوان سهمی از کوچک‌ترین متراژ | ۱۱٫۳٪ | ۵۲٫۷٪ | ۳۲٫۳٪ | ۶۵٫۸٪ |
| قیمت شروع (USD) | ۱۵۳٬۱۲۰ | ۲۴۴٬۳۲۰ | ۳۶۷٬۵۰۰ | چاپ نشده |
| USD به‌ازای هر متر مربع در کوچک‌ترین متراژ | ۴٬۸۰۰ | ۴٬۸۰۰ | ۵٬۲۱۳ | قابل محاسبه نیست |
| GEL به‌ازای هر متر مربع در کوچک‌ترین متراژ | ۱۲٬۴۵۶ | ۱۲٬۴۵۶ | ۱۳٬۵۲۷ | قابل محاسبه نیست |
| قیمت نسبت به نوع قبلی | – | ۱٫۶۰ برابر | ۱٫۵۰ برابر | – |
| کوچک‌ترین متراژ نسبت به نوع قبلی | – | ۱٫۶۰ برابر | ۱٫۳۹ برابر | – |
دو نتیجه توجه را جلب می‌کند. قیمت شروع استودیو و قیمت شروع یک‌خوابه در کوچک‌ترین متراژشان دقیقاً به USD ۴٬۸۰۰ به‌ازای هر متر مربع می‌رسد (۱۵۳٬۱۲۰ تقسیم بر ۳۱٫۹ و ۲۴۴٬۳۲۰ تقسیم بر ۵۰٫۹)، و نوع یک‌خوابه هم از نظر متراژ و هم از نظر قیمت ۱٫۶۰ برابر استودیو است.
قیمت شروع دوخوابه به USD ۵٬۲۱۳ به‌ازای هر متر مربع می‌رسد که ۸٫۶٪ بالاتر از نرخ دو نوع کوچک‌تر است (۵٬۲۱۲٫۸ تقسیم بر ۴٬۸۰۰). گذر از واحد شروع یک‌خوابه به واحد شروع دوخوابه ۱۹٫۶ متر مربع و USD ۱۲۳٬۱۸۰ اضافه می‌کند، یعنی USD ۶٬۲۸۵ برای هر متر مربع افزوده، در برابر USD ۴٬۸۰۰ در گذار از استودیو به یک‌خوابه.
دامنه‌ها در یک جا هم‌پوشانی دارند. یک آپارتمان یک‌خوابه می‌تواند تا ۷۷٫۷ متر مربع باشد، در حالی که آپارتمان دوخوابه می‌تواند از ۷۰٫۵ متر مربع شروع شود؛ بنابراین بزرگ‌ترین واحدهای یک‌خوابه ۷٫۲ متر مربع از کوچک‌ترین واحدهای دوخوابه بزرگ‌ترند.
کارت‌های قیمت نمی‌گویند قیمت یک نوع در سراسر دامنهٔ متراژ چگونه بالا می‌رود و برای انتهای بالای دامنه هم قیمتی چاپ نمی‌کنند، پس در آن‌جا نرخی قابل محاسبه نیست. نوع سه‌خوابه بیشترین فاصله، یعنی ۷۰٫۱ متر مربع، را دارد و صفحه قیمتی برای آن نمی‌دهد؛ با نرخ استودیو و یک‌خوابه یعنی USD ۴٬۸۰۰، کوچک‌ترین واحد آن USD ۵۱۱٬۲۰۰ می‌شد، اما این صرفاً محاسبه بر پایهٔ نرخ نوعی دیگر است و رقم منتشرشده نیست.
سازنده همچنین مجموع زیربنای مسکونی ۱۱٬۶۰۰ متر مربع را برای ۱۹۹ واحد چاپ کرده است که میانگین ۵۸٫۳ متر مربع برای هر واحد می‌شود (محاسبه‌شده). صفحه نمی‌گوید این مجموع بالکن‌ها، راهروها یا دیگر بخش‌های مشترک را شامل می‌شود یا نه، و تعداد هر نوع را هم نمی‌دهد، بنابراین میانگین را نمی‌توان با جدول واحدها تطبیق داد.
طرح پرداخت دو بخش چاپ‌شده دارد: پرداخت اول ۱۰٪ که برای استودیو USD ۱۵٫۳ هزار نشان داده شده، و ۴۲ ماه قسط با نرخ ۰٪ که به‌صورت «از USD ۳٬۲۸۱» در ماه نشان داده شده است. محاسبه روی قیمت استودیو این برداشت را تأیید می‌کند: ۹۰٪ از USD ۱۵۳٬۱۲۰ برابر USD ۱۳۷٬۸۰۸ است و تقسیم آن بر ۴۲ می‌شود USD ۳٬۲۸۱٫۱۴.
صفحه چاپ نمی‌کند که اگر سهمی هنگام تحویل سررسید شود چقدر است؛ از این رو جدول زیر ۹۰٪ را ۴۲ پرداخت ماهانهٔ برابر فرض می‌کند و نشان می‌دهد این فرض برای سه قیمت دیگر چه معنایی دارد.
| مورد طرح پرداخت، محاسبه‌شده از شرایط چاپ‌شده | استودیو | ۱ خوابه | ۲ خوابه |
|---|---|---|---|
| قیمت شروع (USD) | ۱۵۳٬۱۲۰ | ۲۴۴٬۳۲۰ | ۳۶۷٬۵۰۰ |
| پرداخت اول، ۱۰٪ (USD) | ۱۵٬۳۱۲ | ۲۴٬۴۳۲ | ۳۶٬۷۵۰ |
| پرداخت ماهانه، ۹۰٪ تقسیم بر ۴۲ (USD) | ۳٬۲۸۱ | ۵٬۲۳۵ | ۷٬۸۷۵ |
| پرداخت‌شده تا دسامبر ۲۰۲۹ در صورت رزرو در نوامبر ۲۰۲۶ (۳۷ قسط، USD) | ۱۳۶٬۷۱۴ | ۲۱۸٬۱۴۳ | ۳۲۸٬۱۲۵ |
| باقی‌مانده پس از دسامبر ۲۰۲۹ با همین فرض (USD) | ۱۶٬۴۰۶ | ۲۶٬۱۷۷ | ۳۹٬۳۷۵ |
این تقویم به ماه شروعی بستگی دارد که صفحه نمی‌دهد. فرض کنید پرداخت اول در نوامبر ۲۰۲۶ انجام شود و نخستین قسط در دسامبر ۲۰۲۶ بیاید. در این صورت قسط ۳۷ام در دسامبر ۲۰۲۹، یعنی ماه تحویل، می‌افتد و ۸۹٫۳٪ از قیمت پرداخت شده است؛ قسط ۴۲ام در ماه مه ۲۰۳۰ می‌افتد، یعنی ماهی که در بلوک تکمیل صفحه آمده است.
رزرو در ژانویهٔ ۲۰۲۷ آخرین قسط را به ژوئیهٔ ۲۰۳۰ می‌برد و تا دسامبر ۲۰۲۹ تعداد ۳۵ قسط پرداخت شده است (۸۵٫۰٪)؛ رزرو در مارس ۲۰۲۷ آن را به سپتامبر ۲۰۳۰ می‌برد و ۳۳ قسط پرداخت شده است (۸۰٫۷٪).
اینکه آیا کلیدها پیش از آخرین قسط تحویل داده می‌شوند و قرارداد ماه‌های میان دسامبر ۲۰۲۹ و آخرین پرداخت را چگونه در نظر می‌گیرد، پرسش‌هایی برای قرارداد مقدماتی است. صفحه فقط می‌گوید خریدار ظرف یک روز کاری پس از پایان ساخت و پرداخت کامل، مالک رسمی می‌شود.
متن موقعیت سازنده دربارهٔ خیابان و رودخانه دقیق است و دربارهٔ محله ساکت. سازنده پروژه را مستقیماً مشرف به رودخانهٔ متکواری، در خیابان دیمیتری اوزنادزه، در ساحل چپ تاریخی، در چند قدمی خیابان داوید آقماشنبلی قرار می‌دهد و آن را با برچسب «Mtkvari Riverbank, Central Tbilisi» (ساحل متکواری، مرکز تفلیس) معرفی می‌کند.
صفحه شمارهٔ پلاک و مختصات چاپ نکرده است و در کد منبع صفحه هم نقشهٔ تعبیه‌شده‌ای نیست. شهرداری تفلیس ده اداره محله را فهرست می‌کند و Geostat قیمت‌ها را بر پایهٔ همین ده محله گزارش می‌دهد؛ بنابراین خریداری که بخواهد پروژه را با آمار محله‌ها مقایسه کند، باید بپرسد قطعهٔ زمین در کدام محله ثبت شده است.
صفحهٔ جغرافیای شهرداری موقعیتی را توصیف می‌کند که عبارت‌بندی سازنده به آن تکیه دارد. تفلیس بر رودخانهٔ متکواری (کورا) و در ارتفاع ۳۸۰ تا ۶۰۰ متر از سطح دریا قرار دارد، بر پهنهٔ ۷۲۰ کیلومتر مربع گسترده شده و رودخانه آن را به دو کرانهٔ چپ و راست تقسیم می‌کند.
در کرانهٔ چپ کوه ماخاتا (Makhata) قرار دارد که قله‌اش در ارتفاع ۶۳۰ متری است. بستر رودخانه از ۴۲۵ متر در دیگومی (Digomi) تا ۳۷۰ متر در اورتاچالا فرو می‌رود. سازنده ارتفاع زمین پروژه را نمی‌دهد.
صفحهٔ اقلیم شهر میانگین دمای سالانهٔ ۱۲٫۷ درجهٔ سانتی‌گراد، ۰٫۹ درجه در ژانویه و ۲۴٫۴ درجه در ژوئیه، حداقل مطلق منفی ۲۳ و حداکثر ۴۰ درجه، حدود ۵۶۰ میلی‌متر بارش در سال و برف در ۱۵ تا ۲۵ روز را ذکر می‌کند. این‌ها ارقام سراسر شهرند؛ سازنده برای زمین پروژه رقمی منتشر نکرده است.
گزارش جمعیتی Geostat برای ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۶، ۳٬۹۴۱٫۱ هزار نفر را در گرجستان شمرده است که ۱٬۳۶۹٫۴ هزار نفر آن در شهر تفلیس‌اند و ۱٬۳۰۹ هزار نفر در سکونتگاه‌های شهری زندگی می‌کنند. این حدود ۳۴٫۷٪ از جمعیت کشور است (محاسبه‌شده). گزارش جمعیتی Geostat ارقام خود را بر سرشماری ۲۰۲۴ و جابه‌جایی جمعیت در ۲۰۲۵ بنا کرده است؛ برای ۲۰۲۵ در سطح کشور ۱۳۱٬۵۰۱ مهاجر واردشده و ۱۱۴٬۳۷۴ مهاجر خارج‌شده گزارش می‌دهد.
دربارهٔ بازدیدکنندگان، گزارش گردشگری ورودی Geostat در سال ۲۰۲۵ ورود ۷٫۸ میلیون مسافر بین‌المللی غیرمقیم به گرجستان را ثبت کرده که ۵٫۹٪ بیش از ۲۰۲۴ است، و ۶٫۹ میلیون بازدید توسط بازدیدکنندگان بین‌المللی. تفلیس با ۳٫۸ میلیون بازدید پربازدیدترین منطقه بود، جلوتر از آجارا با ۲٫۷ میلیون، و میانگین اقامت ۵٫۶ شب بود. این ارقام بازدیدکنندگان پایتخت را در مجموع توصیف می‌کنند و دربارهٔ هیچ نشانی خاصی چیزی نمی‌گویند.
فاصله‌هایی که سازنده می‌دهد زمان پیاده‌روی و رانندگی است. سازنده ۱۵ دقیقه پیاده تا نزدیک‌ترین ایستگاه مترو را بدون ذکر نام ایستگاه، ۲۵ دقیقه تا خیابان روستاوی (Rustaveli Avenue) و ۳۰ دقیقه تا شهر قدیم را بدون ذکر شیوهٔ حرکت برای این دو، و ۳۰ دقیقه با خودرو تا فرودگاه را اعلام می‌کند. هیچ کیلومتری چاپ نکرده است. به این ترتیب این ارقام برآورد خود سازنده‌اند و در صفحه به مسیر یا ساعت مشخصی بسته نشده‌اند.
شرکت حمل‌ونقل تفلیس (Tbilisi Transport Company) که تمام سهام آن در اختیار شهرداری است، در صفحهٔ دربارهٔ ما می‌گوید مترو از سال ۱۹۶۶، یعنی زمانی که نخستین خط میان دیدوبه (Didube) و روستاوی افتتاح شد، فعال است و شرکت اتوبوس‌های شهری و تله‌کابین ریکه-ناریکالا (Rike-Narikala) را هم اداره می‌کند.
| مکان‌ها و فاصله‌های نزدیک به NEU Tbilisi | چیست | فاصله به‌صورتی که سازنده چاپ کرده است | شیوهٔ حرکت به‌صورت چاپ‌شده | منبع |
|---|---|---|---|---|
| نزدیک‌ترین ایستگاه مترو | مترو؛ نام ایستگاه ذکر نشده | ۱۵ دقیقه | پیاده | صفحهٔ سازنده |
| خیابان داوید آقماشنبلی | خیابانی در مرکز تفلیس | «چند قدم»؛ بدون عدد | ذکر نشده | صفحهٔ سازنده |
| خیابان روستاوی | خیابان مرکزی | ۲۵ دقیقه | ذکر نشده | صفحهٔ سازنده |
| شهر قدیم | مرکز تاریخی | ۳۰ دقیقه | ذکر نشده | صفحهٔ سازنده |
| فرودگاه | فرودگاه تفلیس | ۳۰ دقیقه | با خودرو | صفحهٔ سازنده |
| هتل وتسل و اقامتگاه وتسل (Wetzel Hotel و Wetzel Residence) | ساختمان‌های تاریخی که به‌عنوان نشانه نام برده شده‌اند | «پیاده‌روی کوتاه»؛ بدون عدد | ذکر نشده | صفحهٔ سازنده |
| تئاترها، گالری‌ها، کافه‌ها | مکان‌های فرهنگی، بدون نام | «پیاده‌روی کوتاه»؛ بدون عدد | ذکر نشده | صفحهٔ سازنده |
تاریخچهٔ این زمین به دو روایت نقل شده است. صفحهٔ سازنده کارخانهٔ آبجوسازی وتسل در سال ۱۸۶۷ را نام می‌برد. گزارش Georgia Today در ۲۴ آوریل ۲۰۲۶ دربارهٔ خرید زمین کارخانهٔ سابق آبجوسازی کازبگی (Kazbegi) توسط NEXT، تأسیس کارخانهٔ فریدریش وتسل (Friedrich Wetzel) را به دههٔ ۱۸۷۰ در محلی که اکنون خیابان اوزنادزه است نسبت می‌دهد، از مدال طلای یک نمایشگاه سراسر قفقاز در سال ۱۹۰۱ یاد می‌کند و می‌گوید جزئیات بیشتر بازسازی مرحله‌به‌مرحله منتشر خواهد شد.
در این راهنما سالِ اعلام‌شده توسط سازنده را برای مفهوم پروژه به کار می‌برد و تاریخ گزارش را به‌عنوان رقمی منتشرشدهٔ جداگانه ثبت می‌کند.
یکی از نشانه‌هایی که سازنده نام می‌برد سابقهٔ عمومی خودش را دارد. گزارش Commersant در ۱۱ آوریل ۲۰۲۴ ساختمان هتل وتسل (Wetzel Hotel) در خیابان آقماشنبلی را بنای میراث فرهنگی توصیف می‌کند که در پایان سدهٔ ۱۹ توسط یکی از نوادگان مستعمره‌نشین آلمانی فریدریش وتسل ساخته شده و سپس با حصار ساختمانی محصور شده است. صفحهٔ سازنده هتل را فقط به‌عنوان نشانه‌ای همسایه نام می‌برد.
برای زمینهٔ قیمتی، شاخص فصلی Geostat برای ملک مسکونی نوساز در تفلیس در گزارش ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ به میزان ۵٫۹٪ بالاتر از فصل سوم ۲۰۲۵ بود، با ۵٫۶٪ افزایش برای آپارتمان‌ها؛ این شاخص به لاری و بر پایهٔ قیمت‌های آگهی‌شده اندازه‌گیری شده است.
همین گزارش Geostat میانهٔ قیمت‌های پیشنهادی را جداگانه بر اساس سطح تکمیل (قاب سیاه، سفید و سبز) و بر اساس محله ارائه می‌دهد. راهنمای قیمت‌های تفلیس در این سایت این میانهٔ محله‌ها را کنار سری دومی جدول‌بندی می‌کند و بخش ۷ نرخ محاسبه‌شدهٔ پروژه را کنار آن‌ها می‌گذارد.
واژه‌ای که صفحهٔ پروژه را سازمان می‌دهد «کالکشن» (collection) است. سازنده آن را پروژه‌ای کم‌ارتفاع از نوع کالکشن می‌نامد که نماها و سازه‌اش از ظاهر اصلی کارخانهٔ آبجوسازی الهام گرفته‌اند. دو ساختمان یک حیاط مرکزی مشترک دارند که صفحه آن را فضایی عابرپیاده برای استراحت، گردهمایی، رویداد و غذاخوری در فضای باز توصیف می‌کند، با کاربری‌های تجاری و غذا در کنار واحدهای مسکونی و فضای کار اشتراکی در میان امکانات.
بنابراین ترکیب این است: بخش مسکونی در بالا و کاربری‌های رو به عموم در پایین، در طرحی که سازنده اندازهٔ آن را ۱۹۹ واحد مسکونی اعلام می‌کند.
عناصر معماری نام‌برده در صفحه عبارت‌اند از طاق‌های حفظ‌شدهٔ کارخانه، دودکش صنعتی تاریخی، پنجره‌های طاقدار با شیشهٔ معاصر و موردی که با عنوان «floor to ceiling» (کف تا سقف) فهرست شده است. متن می‌افزاید که طاق‌های آجری و دودکش با شیشه، جزئیات نمای مسی‌رنگ و مصالح طبیعی ترکیب شده‌اند و فضاهای داخلی از بافت‌های طبیعی با «اشاره‌های ظریف» به میراث آلمانی ساختمان بهره می‌برند.
تصویرسازی‌ها پلی میان دو بال طاقدار و حیاطی را نشان می‌دهند که دودکش در دید آن است؛ این‌ها تصویرسازی‌اند و عکس ساختمانِ ساخته‌شده نیستند.
فهرست سیستم‌های ساختمان متن عمومی NEXT است که در صفحات دیگر پروژه‌های آن هم می‌آید: آسانسورهای پرسرعت، گرمایش مرکزی، شیشهٔ کم‌گسیل (low-emissivity)، کانال‌های تهویه یکپارچه در پروفیل پنجره، تهویهٔ مطبوع Daikin VRF و لوله‌کشی Geberit، و درها و پنجره‌های آلومینیومی Schüco که در متن نما از آن‌ها یاد شده است.
صفحه این‌ها را به‌عنوان اجزا نام می‌برد؛ نمی‌گوید که تأمین‌کننده یا شخص ثالثی از پروژه پشتیبانی می‌کند و نمی‌گوید کدام اقلام در واحدها و کدام در بخش‌های مشترک‌اند.
صفحهٔ سازنده برای NEXT Cinema City Tbilisi نزدیک‌ترین مقایسه است، زیرا هر دو پروژه برچسب Heritage Series دارند، هر دو PRESALE علامت خورده‌اند و هر دو دسامبر ۲۰۲۹ را اعلام می‌کنند. جدول دو صفحه را کنار هم و دقیقاً همان‌گونه که چاپ شده‌اند می‌گذارد؛ صفحهٔ Cinema City در نشانی next-property.com/next-cinema-city-tbilisi است.
| مورد، همان‌گونه که در هر صفحه چاپ شده است | این پروژه | Cinema City |
|---|---|---|
| زمین | زمین کارخانهٔ آبجوسازی وتسل (۱۸۶۷)، خیابان دیمیتری اوزنادزه، ساحل چپ متکواری | خیابان داوید آقماشنبلی، کنار آلونک فیلم‌برداری حفظ‌شدهٔ ۱۹۳۰ نخستین استودیوی فیلم گرجستان |
| عنصر میراثی | طاق‌ها و دودکش کارخانه به‌عنوان ویژگی معماری حفظ شده‌اند | آلونک در صفحه به‌عنوان بنای رسماً حفاظت‌شده توصیف شده که بازسازی خواهد شد |
| شکل ساختمان | ۲ ساختمان کم‌ارتفاع پیرامون یک حیاط | یک ساختمان ۱۶ طبقه |
| واحدها | ۱۹۹ | ۲۰۰ |
| انواع واحد | استودیو، ۱ خوابه، ۲ خوابه، ۳ خوابه | Petite Studio، Maison One، Maison Two، Grand Maison |
| متراژهای چاپ‌شده | بله، برای هر چهار نوع (۳۱٫۹ تا ۱۷۶٫۶ متر مربع) | متراژی چاپ نشده |
| قیمت شروع، با بازسازی | USD ۱۵۳٬۱۲۰ (استودیو) | USD ۲۰۶٬۰۰۰ (Petite Studio) |
| طرح پرداخت | پرداخت اول ۱۰٪ و ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ | پرداخت اول ۱۰٪ و ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ |
| تحویل | دسامبر ۲۰۲۹؛ تکمیل کلید در دست در ماه مه ۲۰۳۰ در بلوکی دیگر | دسامبر ۲۰۲۹ |
| امکانات نام‌برده | حیاط، نگهبانی، پارکینگ، فضای تجاری، فضای کار اشتراکی، لابی و لانژ | لابی و لانژ، پارکینگ با خدمت پارک خودرو (valet)، فضای تجاری، فضای کودکان، باشگاه ورزشی، کتابخانه، گالری‌های غذاخوری، فضای کار اشتراکی و دفاتر، موزهٔ سینماتوگرافی |
سه تفاوت از جدول برمی‌آید. نخست شکل ساختمان است: یک ساختمان بلند کنار بنایی مرمت‌شده در برابر دو ساختمان کوتاه که طرح یک زمین صنعتی را دوباره به کار می‌گیرند. دوم اطلاعات متراژ است. NEU Tbilisi برای هر نوع دامنهٔ متراژ چاپ می‌کند و بنابراین می‌توان نرخ هر متر مربع را برای آن محاسبه کرد، در حالی که Cinema City چیزی چاپ نمی‌کند. سوم فهرست امکانات است که در صفحهٔ Cinema City بلندتر است.
عناصر مشترک طرح ۴۲ماهه، پرداخت اول ۱۰٪ و ماه تحویل‌اند، و رقم ماهانهٔ صفحهٔ Cinema City (USD ۴٬۴۱۴ از قیمت شروع USD ۲۰۶٬۰۰۰) هم از همان حساب ۹۰٪ تقسیم بر ۴۲ پیروی می‌کند. قیمت شروع Cinema City به اندازهٔ USD ۵۲٬۸۸۰ بالاتر از قیمت استودیو در این‌جا است (۳۴٫۵٪)، اما دو کارت انواعی با متراژهای متفاوت و تا حدی منتشرنشده را توصیف می‌کنند.
عبارت «با بازسازی» روی کارت قیمت بخش اصلی صفحه، در سطر «همهٔ قیمت‌ها شامل بازسازی است» و در جدول واحدها آمده است. صفحه نمی‌گوید بازسازی چه چیزی را دربرمی‌گیرد. صفحهٔ اصلی سازنده دو بستهٔ بازسازی منتشر می‌کند: یکی از USD ۶۵۰ به‌ازای هر متر مربع شامل نازک‌کاری، لوله‌کشی و کارهای برقی و دیگری بستهٔ کلید در دست از USD ۹۰۰ به‌ازای هر متر مربع با مبلمان، لوازم و دکور؛ و صفحهٔ پروژه نمی‌گوید کدام‌یک در این قیمت‌ها لحاظ شده است.
برای سنجش مقیاس، دو نرخ شروع اگر روی استودیوی ۳۱٫۹ متر مربعی اعمال شوند USD ۲۰٬۷۳۵ و USD ۲۸٬۷۱۰ می‌شوند (محاسبه‌شده). این ارقام نشان می‌دهند نرخ‌های صفحهٔ اصلی روی یک متراژ چقدر می‌شوند و تفکیک قیمت استودیو نیستند.
زنجیرهٔ مقررات پروژه مسئله‌ای جدا از طراحی است. صفحه پروانهٔ ساخت، رده‌بندی ساختمان یا وضعیت میراثی هیچ عنصری از زمین را ذکر نمی‌کند. فهرست زیر سوابقی را نام می‌برد که در حقوق گرجستان وجود دارند و می‌گوید هر کدام کجا نگهداری می‌شود؛ اسناد فروش سازنده جایی است که می‌توان دید کدام‌یک شامل حال پروژه می‌شوند.
آخرین نسخهٔ تلفیقی قانون میراث که در matsne.gov.ge فهرست شده تاریخ ۱۰ ژوئن ۲۰۲۶ دارد. این فهرست نقشه‌ای از سوابق عمومی است و ادعا نمی‌کند هیچ‌یک از آن‌ها غایب است؛ ترتیبی است که وکیل خریدار معمولاً آن‌ها را می‌خواهد.
برای واحدی که هنوز ساخته نشده، سه ثبت اهمیت دارد و ترتیب وقوع آن‌ها را دو قانون تعیین می‌کند. نخست قرارداد است. ماده ۱۸۳ قانون مدنی معامله‌ای مکتوب و ثبت حق مالکیت خریدار در ثبت عمومی را لازم می‌داند، و ماده ۳۱۱¹ به طرفین اجازه می‌دهد نزد شخص مجاز در مرجع ثبت امضا کنند تا تصدیق جداگانه‌ای لازم نباشد.
دوم ثبت حق آینده است. قانون ثبت عمومی اجازه می‌دهد حقی بر پایهٔ توافق طرفین پیش‌ثبت شود (ماده ۱۲) و در ماده ۱۵⁶(۱۰) اجازه می‌دهد تعهد به انتقال واحدی در ساختمانِ در حال ساخت، پس از صدور شرایط استفاده از زمین برای ساخت‌وساز، روی قطعهٔ زمین ثبت شود.
سازنده این را «ثبت مالکیت آیندهٔ خود» (register your future ownership) می‌نامد و نمی‌گوید از کدام سازوکار استفاده می‌کند.
سوم ثبت واحد تکمیل‌شده است که طبق توضیح فهرست بخش ۴ پس از پذیرش بهره‌برداری ساختمان می‌آید. آژانس ملی ثبت عمومی، NAPR، کارمزدها و مهلت‌های مراحلی را که خودش انجام می‌دهد منتشر می‌کند و جدول آن‌ها را کنار مراحل خود سازنده می‌آورد.
| مرحله | چه کسی | زمان یا کارمزد معمول | منبع |
|---|---|---|---|
| دریافت پلان‌ها و انتخاب نوع واحد و طبقه | خریدار، سازنده | ذکر نشده | صفحهٔ سازنده |
| پرداخت بیعانهٔ رزرو USD ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ | خریدار | به گفتهٔ سازنده، واحد را از ۱ هفته تا ۱ ماه نگه می‌دارد | صفحهٔ سازنده |
| امضای قرارداد مقدماتی خرید | خریدار، سازنده | ذکر نشده؛ برای معامله بر ملک غیرمنقول شکل مکتوب لازم است | صفحهٔ سازنده؛ قانون مدنی، ماده ۱۸۳ |
| درخواست مستخرج ثبت عمومی برای قطعهٔ زمین | خریدار، NAPR | ۱ روز کاری، GEL ۲۰ (GEL ۱۳ به‌صورت برخط)؛ GEL ۲۶ اضافه برای مستخرج انگلیسی | کارمزد خدمات اطلاعاتی NAPR |
| ثبت حق آینده یا تعهد به انتقال | NAPR | ۴ روز کاری GEL ۱۵۰؛ ۱ روز کاری GEL ۲۷۰؛ همان روز GEL ۳۵۰ | کارمزد ثبت NAPR؛ قانون ثبت عمومی، مواد ۱۲ و ۱۵⁶(۱۰) |
| پرداخت ۴۲ قسط ماهانه | خریدار | ۴۲ ماه با نرخ ۰٪ به گفتهٔ سازنده | صفحهٔ سازنده |
| پذیرش بهره‌برداری ساختمان | سازنده، شهرداری | ذکر نشده | قانون ساخت‌وساز، ماده ۱۳۹ |
| ثبت مالکیت واحد | خریدار، سازنده، NAPR | به گفتهٔ سازنده، ظرف ۱ روز کاری پس از تکمیل و پرداخت کامل | صفحهٔ سازنده؛ قانون ثبت عمومی، ماده ۱۵⁶(۱) |
| درخواست اجازهٔ اقامت، در صورت تمایل | خریدار، آژانس توسعه خدمات عمومی | تصمیم ظرف ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ روز تقویمی با GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ | sda.gov.ge |
صفحهٔ کارمزد NAPR ثبت یک حق را GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ فهرست می‌کند که با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ به‌ازای هر USD حدود USD ۵۸، USD ۱۰۴ و USD ۱۳۵ می‌شود. خریداری که در خارج امضا می‌کند معمولاً باید اسناد خارجی را در گرجستان به رسمیت بشناساند؛ گرجستان عضو کنوانسیون آپوستیل است که طبق جدول وضعیت HCCH در ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای آن لازم‌الاجرا شد.
کارمزد سردفتر یا وکیل جداگانه است و سازنده آن را منتشر نمی‌کند. راهنمای گام‌به‌گام و راهنمای خرید از خارج از کشور ترتیب مراحل را برای غیرمقیم توضیح می‌دهند. ترتیب دقیق این مراحل در هر قرارداد باید از متن همان قرارداد روشن شود.
نخست مالکیت. قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی مشخص می‌کند چه کسانی می‌توانند مالک زمین کشاورزی شوند (ماده ۴) و آپارتمان در ساختمان مسکونی زمین کشاورزی نیست، بنابراین این محدودیت دربارهٔ واحد در این پروژه اعمال نمی‌شود. راهنمای اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند در این سایت تصویر گسترده‌تری برای خریداران خارجی می‌دهد.
اقامت پرسشی است که صفحهٔ سازنده مستقیماً مطرح می‌کند، با سطری که حداقل USD ۱۵۰٬۰۰۰ را به ۱ مارس ۲۰۲۶ نسبت می‌دهد. آژانس توسعه خدمات عمومی (SDA) این قاعده را چنین بیان می‌کند: اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای بیگانه‌ای که مالک ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL باشد، که ارزیاب دارای گواهی یک نهاد معتبر آن را تعیین می‌کند.
قانون وضعیت حقوقی بیگانگان می‌گوید این اجازه را هر بار برای یک سال می‌توان تمدید کرد و با پایان مالکیت پایان می‌یابد. راهنمای اجازهٔ اقامت افزایش از USD ۱۰۰٬۰۰۰ را به ۱ مارس ۲۰۲۶ نسبت می‌دهد.
در برابر قیمت‌های چاپ‌شده، قیمت شروع استودیو یعنی USD ۱۵۳٬۱۲۰ به اندازهٔ USD ۳٬۱۲۰ (۲٫۱٪) بالاتر از USD ۱۵۰٬۰۰۰ است و قیمت شروع یک‌خوابه و دوخوابه به اندازهٔ USD ۹۴٬۳۲۰ و USD ۲۱۷٬۵۰۰ بالاتر از آن‌اند. قیمت شروع دوخوابه، USD ۳۶۷٬۵۰۰، از USD ۳۰۰٬۰۰۰، رقم اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری، هم بالاتر است.
آزمون، ارزش بازار تعیین‌شده توسط ارزیاب است نه قیمت قرارداد، و اینکه آژانس با واحد هنوز ثبت‌نشده چگونه برخورد می‌کند پرسشی برای خود آژانس است. هیچ‌چیز در این‌جا تضمین نمی‌کند که واحدی واجد شرایط باشد؛ این بخش فقط متن‌های رسمی را بازگو می‌کند.
مالیات‌های مالک شخص حقیقی از قانون مالیات در matsne.gov.ge می‌آید. مالیات ملک برای املاک شخص حقیقی، از جمله ساخت‌وساز ناتمام (ماده ۲۰۱)، حداقل ۰٫۸٪ و حداکثر ۱٪ از ارزش بازار در پایان سال قبل تعیین شده است (ماده ۲۰۲(۵)).
ماده ۲۰۶(۱)(a) شخصی را که درآمد خانوار او در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته معاف می‌کند، که با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ حدود USD ۳۸٬۵۳۷ است. صفحهٔ مالیات ملک سازمان درآمد می‌گوید اظهارنامهٔ سالانهٔ شخص حقیقی تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر سررسید دارد و راهنمای مالیات ملک نمونه‌های محاسبه را مرور می‌کند.
اجاره و فروش قواعد خود را دارند. ماده ۸۱ اجارهٔ مسکونی دریافتی شخص حقیقی را که هیچ کسری اعمال نمی‌کند با نرخ ۵٪ و در غیر این صورت با نرخ عمومی ۲۰٪ مشمول مالیات می‌کند، و مازاد فروش یک آپارتمان مسکونی را با نرخ ۵٪ مالیات می‌گیرد، در حالی که ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد آپارتمانی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند. اینکه خریدار قسطی در این موارد از چه زمانی مالک محسوب می‌شود به قرارداد و سابقهٔ ثبت بستگی دارد.
دربارهٔ تأمین مالی، صفحهٔ پروژه هیچ ترتیب بانکی را منتشر نمی‌کند؛ طرح، طرح خود سازنده است. بانک ملی گرجستان در صفحهٔ PTI و LTV خود سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارزی تعیین کرده و سقف نسبت پرداخت به درآمد را بسته به درآمد خالص ماهانه و ارز وام مشخص می‌کند. اینکه بانکی به غیرمقیم برای واحدی در ساختمانِ در حال ساخت وام بدهد یا نه تصمیم هر بانک است، و راهنمای وام مسکن رویهٔ عملی را بررسی می‌کند.
| مورد | قاعده | منبع |
|---|---|---|
| اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت | مالکیت ملک غیرمنقول غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL (GEL ۳۸۹٬۲۳۵ با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ به‌ازای هر USD)، تعیین‌شده توسط ارزیاب دارای گواهی؛ GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ برای تصمیم ظرف ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ روز تقویمی | sda.gov.ge |
| اجازهٔ اقامت سرمایه‌گذاری | مالکیت چنین ملکی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به GEL (GEL ۷۷۸٬۴۷۰)، یا سرمایه‌گذاری USD ۳۰۰٬۰۰۰ | sda.gov.ge |
| مالیات ملک، شخص حقیقی | ۰٫۸٪ تا ۱٪ از ارزش بازار؛ معافیت اگر درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد | قانون مالیات، مواد ۲۰۱، ۲۰۲(۵)، ۲۰۶(۱)(a): matsne.gov.ge |
| اجارهٔ مسکونی، شخص حقیقی | ۵٪ از اجاره اگر هیچ کسری اعمال نشود؛ در غیر این صورت نرخ عمومی ۲۰٪ | قانون مالیات، ماده ۸۱(۱)-(۲) |
| فروش آپارتمان مسکونی، شخص حقیقی | مازاد با نرخ ۵٪ مالیات می‌شود؛ مازاد معاف است اگر آپارتمان بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد | قانون مالیات، مواد ۸۱(۳) و ۸۲(۱)(f.a) |
| سقف نسبت وام به ارزش | ۹۰٪ برای وام‌های لاری، ۷۰٪ برای وام‌های ارزی | nbg.gov.ge |
| زمین کشاورزی | برای مالکان خارجی محدود است؛ به آپارتمان ربطی ندارد | قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی، ماده ۴: matsne.gov.ge |
این سایت سیزده پروژهٔ NEXT را فهرست می‌کند: هفت پروژه در منطقهٔ باتومی از جمله گونیو، چهار پروژه در تفلیس، یک پروژه در کوبولتی و یک پروژه در دبی. جدول جای هر پروژه، وضعیت یا زمان تحویل را به‌صورتی که صفحهٔ خود آن می‌گوید، انواع واحد و قیمت شروعی را که منتشر می‌کند نشان می‌دهد.
مبناها متفاوت‌اند: بعضی قیمت‌ها برای استودیوی ساده‌اند، بعضی برای استودیوی مبله، بعضی شامل بازسازی‌اند و هر صفحه سطح تکمیل خود را نام می‌برد. سطر اول همین صفحه است و پیوند ندارد.
| پروژه | شهر یا منطقه | وضعیت یا تحویل به‌صورت منتشرشده | انواع واحد | قیمت شروع منتشرشده |
|---|---|---|---|---|
| NEU Tbilisi (همین صفحه) | تفلیس، خیابان دیمیتری اوزنادزه | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۲۹ | استودیو، ۱ خوابه، ۲ خوابه، ۳ خوابه | USD ۱۵۳٬۱۲۰، استودیو با بازسازی |
| NEXT Cinema City Tbilisi | تفلیس، خیابان داوید آقماشنبلی | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۲۹ | Petite Studio، Maison One، Maison Two، Grand Maison | USD ۲۰۶٬۰۰۰، Petite Studio با بازسازی |
| NEXT Oriental Tbilisi | تفلیس، اورتاچالا | دسامبر ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | USD ۹۵٬۱۶۰، استودیو (مجموعهٔ اول قیمت‌های نشان‌داده‌شده) |
| Tbilisi DownTown | تفلیس، آولابری | سپتامبر ۲۰۲۷ | ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ قیمت‌دار؛ استودیو بدون قیمت فهرست شده | USD ۱۵۷٬۶۸۰، یک‌خوابه |
| NEXT Address Batumi | باتومی، Alley of Heroes (خیابان قهرمانان) | دسامبر ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | USD ۶۸٬۰۰۰، استودیو بدون بازسازی |
| NEXT Gardens Kvariati | منطقهٔ باتومی، کواریاتی | دسامبر ۲۰۲۷ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، پنت‌هاوس | USD ۶۵٬۰۰۰، استودیو |
| NEXT Magnolia Batumi | باتومی، نزدیک بلوار جدید (New Boulevard) | دسامبر ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | USD ۴۹٬۰۰۰، استودیو بدون بازسازی |
| NEXT Collection Batumi | باتومی، Green Cape (دماغهٔ سبز) | بدون ماه تحویل؛ یک مرحلهٔ کلیدی در ژوئن ۲۰۲۸ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | USD ۸۰٬۰۰۰، استودیو بدون بازسازی |
| NEXT DownTown Batumi | باتومی، باتومی قدیم | ژوئن ۲۰۲۶ در صفحه؛ تکمیل وایت باکس | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | USD ۱۶۱٬۴۶۰، استودیو، وایت باکس |
| Radisson Blu Apartments Gonio | باتومی، گونیو | مه ۲۰۲۷ | استودیوی مبله، ۱+۱، ۲+۱ | USD ۱۴۹٬۵۰۰، استودیوی مبله |
| Wyndham Residence Gonio | باتومی، گونیو | دسامبر ۲۰۲۶ | استودیوی مبله، ۱+۱، دوبلکس | USD ۱۵۱٬۲۰۰، استودیوی مبله |
| Kobuleti Beach Resort | کوبولتی | پیش‌فروش؛ دسامبر ۲۰۳۱ | استودیو، ۱+۱، ۲+۱ | USD ۷۵٬۵۰۰، استودیو |
| NEXT Coral Dubai Islands | دبی، Dubai Islands | دسامبر ۲۰۲۷ | ۱+۱، ۲+۱، ۳+۱ | USD ۵۷۳٬۴۴۹، یک‌خوابه ۸۰ متر مربعی |
با نگاه به سراسر جدول، NEU Tbilisi یکی از چهار پروژهٔ NEXT در تفلیس است. در این گروه قیمت‌های شروع از USD ۹۵٬۱۶۰ تا USD ۲۰۶٬۰۰۰ می‌رسند، ماه‌های تحویل از سپتامبر ۲۰۲۷ تا دسامبر ۲۰۲۹، و فقط دو پروژهٔ Heritage Series برچسب PRESALE دارند.
طول اقساط پروژه‌به‌پروژه تعیین می‌شود و چند صفحه دو تاریخ دارند، یک تحویل و یک تکمیل دیرتر؛ بنابراین هر صفحه را باید برای برنامهٔ خودش خواند. این ارقام پروژه‌ها را در رتبه‌بندی خاصی قرار نمی‌دهند و فقط داده‌های چاپ‌شدهٔ هر صفحه را کنار هم می‌گذارند.
در میان دیگر آگهی‌های گرجستان، Mira Verde Tbilisi پروژهٔ تفلیس سازنده‌ای دیگر است، با استودیویی از ۳۸ متر مربع به‌طور تقریبی USD ۱۹۷٬۱۹۸، رقمی که با نرخ ثابت ۳٫۶۷۲۵ از درهم تبدیل شده و مبله تحویل داده می‌شود. با USD ۵٬۱۸۹ به‌ازای هر متر مربع (محاسبه‌شده) روی کوچک‌ترین استودیو، مبنای آن با نرخ USD ۴٬۸۰۰ در این‌جا که شامل بازسازی است متفاوت است.
دو آگهی باتومی زمینهٔ قیمت ورودی را نشان می‌دهند: Delux Horizon قیمت USD ۶۵٬۰۰۰ و Mardi Hills قیمت USD ۴۵٬۲۷۶ را فهرست کرده‌اند، هر کدام بر مبنایی که صفحهٔ خودش می‌گوید. صفحهٔ شهر تفلیس محله‌های پایتخت را پوشش می‌دهد و صفحهٔ کشور گرجستان کل کشور را.
یک مقایسهٔ دیگر در این‌جا جای دارد، چون نرخ بخش ۲ آن را پیش می‌کشد. راهنمای قیمت‌های تفلیس در این سایت میانهٔ قیمت پیشنهادی فصل سوم ۲۰۲۶ Geostat برای آپارتمان نوساز را GEL ۷٬۰۰۴ به‌ازای هر متر مربع در متاتسمیندا (Mtatsminda)، گران‌ترین از ده محله، جدول‌بندی می‌کند که با نرخ GEL ۲٫۵۹۴۹ حدود USD ۲٬۶۹۹ است. نرخ محاسبه‌شدهٔ NEU Tbilisi یعنی USD ۴٬۸۰۰ به‌ازای هر متر مربع ۱٫۷۸ برابر این رقم است.
مبناها یکسان نیستند: رقم محله میانهٔ قیمت‌های آگهی‌شده در همهٔ سطوح تکمیل است و نرخ پروژه قیمت شروع سازنده برای کوچک‌ترین واحد یک نوع همراه با بازسازی است. مقایسهٔ هم‌پایه محله‌ای را لازم دارد که قطعهٔ زمین در آن ثبت شده و رقمی را که برای سطح تکمیل تعدیل شده باشد.
صفحه‌های خود سازنده تنها منبعی هستند که در این‌جا برای شرکت به کار رفته است. صفحهٔ دربارهٔ ما NEXT را سازنده‌ای بین‌المللی از گرجستان توصیف می‌کند که کاخا دواده (Kakha Devadze) آن را در باتومی تأسیس کرده و NEXT Orange نخستین پروژهٔ آن بوده است.
خط زمانی تاریخچهٔ آن از ۲۰۱۸ با NEXT Apartments، NEXT Green و NEXT White آغاز می‌شود و در ۲۰۲۴ به تفلیس می‌رسد، جایی که Tbilisi Oriental را در کرانهٔ متکواری فهرست می‌کند. برچسب Heritage Series که برای این پروژه و برای Cinema City به کار رفته در آن خط زمانی نیامده است.
صفحهٔ اصلی حدود هشت سال فعالیت در توسعهٔ املاک را اعلام می‌کند. بلوک‌های تماس صفحات پروژه دفترهایی در باتومی، تفلیس، دبی و ورشو و یک دفتر دیگر در کنیا در Tatu City را فهرست می‌کنند. منوی سایت پروژه‌ها را به پروژه‌های در حال ساخت در گرجستان، پروژه‌های بین‌المللی و پروژه‌های تکمیل‌شده دسته‌بندی می‌کند و به یک اپلیکیشن موبایل به نام NEXT Property پیوند می‌دهد که سازنده آن را ابزاری برای مدیریت رزرو، امور مالی و پرداخت‌ها توصیف می‌کند.
صفحات سازنده چند جایزهٔ بین‌المللی را بدون دسته و سال برای بیشتر آن‌ها نام می‌برند، بنابراین هیچ‌یک در این راهنما تکرار نشده است. صفحات همچنین شمار خانه‌های تحویل‌شده را منتشر نکرده‌اند. شماره تلفن‌ها و نشانی‌های ایمیل سازنده در این‌جا نیامده است. این محدودیت در منبع به معنای تأیید یا رد ادعاهای شرکت نیست و فقط نشان می‌دهد هر مطلب از کجا آمده است.
پروژه‌ای مسکونی و کم‌ارتفاع شامل دو ساختمان و ۱۹۹ واحد است که NEXT آن را در محل کارخانهٔ تاریخی آبجوسازی وتسل در خیابان دیمیتری اوزنادزه، در ساحل چپ رودخانهٔ متکواری، می‌سازد. صفحهٔ سازنده آن را در چند قدمی خیابان داوید آقماشنبلی قرار می‌دهد و شمارهٔ پلاک، نشانگر نقشه یا نام محله چاپ نمی‌کند. خریدار می‌تواند مستخرج ثبت قطعهٔ زمین را بخواهد تا قطعهٔ دقیق و محله را ببیند.
صفحهٔ سازنده سه قیمت شروع چاپ می‌کند که همه شامل بازسازی‌اند: USD ۱۵۳٬۱۲۰ برای استودیو، USD ۲۴۴٬۳۲۰ برای آپارتمان یک‌خوابه و USD ۳۶۷٬۵۰۰ برای آپارتمان دوخوابه. برای نوع سه‌خوابه قیمتی چاپ نشده است. در کوچک‌ترین متراژ منتشرشده، قیمت استودیو و یک‌خوابه هر دو به USD ۴٬۸۰۰ به‌ازای هر متر مربع می‌رسد (محاسبه‌شده). صفحه قیمت‌های شروع را نشان می‌دهد و فهرست موجودی منتشر نمی‌کند.
بخش اصلی صفحه و کادر قیمت دسامبر ۲۰۲۹ را اعلام می‌کنند و پروژه با PRESALE مشخص شده است. بلوکی متفاوت در همان صفحه، همان‌که پیش‌بینی‌های بازده سازنده در آن آمده، می‌گوید پروژه در ماه مه ۲۰۳۰ به‌صورت کلید در دست تکمیل خواهد شد. صفحه توضیح نمی‌دهد این دو ماه چه نسبتی با هم دارند. ماه تحویل، ماه تکمیل و پیامد تأخیر باید در قرارداد مقدماتی خرید بیایند.
سازنده این عبارت را روی کارت قیمت و در سطر «همهٔ قیمت‌ها شامل بازسازی است» چاپ می‌کند اما کارها را تفکیک نمی‌کند. صفحهٔ اصلی آن دو بستهٔ بازسازی منتشر می‌کند، یکی از USD ۶۵۰ به‌ازای هر متر مربع و دیگری بستهٔ کلید در دست از USD ۹۰۰ به‌ازای هر متر مربع، و صفحهٔ پروژه نمی‌گوید کدام‌یک اعمال می‌شود. خریدار باید فهرست مشخصات تکمیل و وضعیت آشپزخانه‌ها، سرویس‌های بهداشتی و تجهیزات را به‌صورت مکتوب بخواهد.
صفحه پرداخت اول ۱۰٪، که برای استودیو USD ۱۵٫۳ هزار نشان داده شده، و ۴۲ ماه قسط با نرخ ۰٪ را که USD ۳٬۲۸۱ در ماه نشان داده شده چاپ می‌کند. این رقم ماهانه برابر ۹۰٪ قیمت استودیو تقسیم بر ۴۲ است. صفحه ماه شروع یا پرداختی هنگام تحویل را ذکر نمی‌کند. با رزرو در نوامبر ۲۰۲۶ قسط ۴۲ام در ماه مه ۲۰۳۰، پس از تحویل اعلام‌شده، می‌افتد.
قاعدهٔ رسمی در صفحهٔ آژانس توسعه خدمات عمومی آمده است: اجازهٔ اقامت کوتاه‌مدت برای مالکیت ملکی، غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به GEL که ارزیاب دارای گواهی تعیین می‌کند. قیمت‌های شروع هر سه نوع قیمت‌دار از این رقم بالاترند، اما آزمون ارزش ارزیاب است و اجازه بر مالکیت استوار است. هیچ‌چیز در این راهنما تضمین نمی‌کند که واحدی واجد شرایط باشد.
قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی زمین کشاورزی را به مالکان معینی محدود می‌کند و آپارتمان در ساختمان مسکونی زمین کشاورزی نیست. قانون مدنی معامله‌ای مکتوب و ثبت مالکیت خریدار در ثبت عمومی را لازم می‌داند. راهنماهای این سایت دربارهٔ اینکه خارجی‌ها می‌توانند بخرند یا نه و دربارهٔ خرید از خارج از کشور، مراحل را برای غیرمقیم، از جمله اسناد دارای آپوستیل، توضیح می‌دهند.
بر پایهٔ قانون مالیات، مالیات ملک برای املاک شخص حقیقی ۰٫۸٪ تا ۱٪ از ارزش بازار در پایان سال قبل است، با معافیتی هنگامی که درآمد خانوار در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ فراتر نرفته باشد. اجارهٔ مسکونی بدون کسری با نرخ ۵٪ مالیات می‌شود و مازاد فروش آپارتمان هم با نرخ ۵٪ مالیات می‌شود، مگر آن‌که بیش از دو سال در مالکیت بوده باشد. راهنمای مالیات ملک در این سایت نمونه‌های محاسبه دارد.
هر دو PRESALE علامت خورده‌اند، دسامبر ۲۰۲۹ را اعلام می‌کنند و پرداخت اول ۱۰٪ با ۴۲ ماه قسط ۰٪ عرضه می‌کنند. این پروژه دو ساختمان کم‌ارتفاع پیرامون یک حیاط در زمین یک کارخانهٔ سابق آبجوسازی با ۱۹۹ واحد است و متراژ چهار نوع را چاپ می‌کند؛ Cinema City یک ساختمان ۱۶ طبقه کنار آلونک مرمت‌شدهٔ استودیوی فیلم با ۲۰۰ واحد است و متراژی چاپ نمی‌کند. قیمت‌های شروع USD ۱۵۳٬۱۲۰ و USD ۲۰۶٬۰۰۰ هستند و هر دو شامل بازسازی‌اند.
مجموعهٔ معمول شامل شرایط رزرو، قرارداد مقدماتی همراه با تاریخ تحویل، برنامهٔ پرداخت، مستخرج ثبت عمومی برای قطعهٔ زمین، پروانهٔ ساخت و رده‌بندی ساختمان، هر وضعیت اموال فرهنگی برای سازه‌های قدیمی کارخانهٔ آبجوسازی، مشخصات حساب پرداخت یا حساب امانی (escrow)، برنامهٔ شارژ خدمات و نام حقوقی کامل نهاد طرف قرارداد است. بخش ۴ و بخش ۶ فهرست می‌کنند هر سابقه کجا نگهداری می‌شود.
آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع:
معادل‌های لاری از نرخ رسمی بانک ملی گرجستان یعنی GEL ۲٫۵۹۴۹ به‌ازای هر USD برای ۸ نوامبر ۲۰۲۶ استفاده می‌کنند. ارقامی که «محاسبه‌شده» علامت خورده‌اند محاسبهٔ حسابی روی اعداد منتشرشدهٔ سازنده‌اند.
این توصیه حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.
"*" indicates required fields
