NEXT Collection Batumi: راهنمای ۷۶۵ آپارتمان گرین کیپ (۲۰۲۶)

پروژهٔ NEXT Collection Batumi مجتمعی مسکونی با ۷۶۵ آپارتمان در سه بلوک در گرین کیپ (Green Cape) و در ساحل دریای سیاه است که سازندهٔ آن، NEXT، آن را به‌عنوان یک ریزورت مسکونی در کنار باغ گیاه‌شناسی معرفی می‌کند؛ پروژه‌ای با استودیوهایی از USD ۸۰٬۰۰۰ و طرح پرداختی شامل ۱۰٪ پرداخت اول، ۴۰٪ به‌صورت اقساط و ۵۰٪ با سررسید ژوئن ۲۰۲۸.

این راهنما صفحهٔ پروژهٔ سازنده را همان‌طور که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد می‌خواند، زمینه‌ای مستند دربارهٔ گرین کیپ، باتومی و خرید ملک در گرجستان به آن می‌افزاید و هر نکته‌ای را که صفحه برای آن دو مقدار چاپ کرده یا هیچ مقداری چاپ نکرده است مشخص می‌کند. قیمت‌ها همان‌طور که چاپ شده‌اند به دلار آمریکا آورده شده‌اند و هر رقمی که محاسبه شده باشد، خودش این را می‌گوید.

نگاه کلی به پروژهٔ NEXT Collection Batumi

صفحهٔ پروژه در وب‌سایت سازنده، NEXT Collection Batumi را یک ریزورت مسکونی مدرن در ساحل دریای سیاه و در کنار یک باغ گیاه‌شناسی توصیف می‌کند، با فرم‌های طبیعی، مصالح باکیفیت و پالت رنگی ملایم. صفحه ساختمان را در گرین کیپ جای می‌دهد، آن را با برچسب «۵۰ متر تا دریا» مشخص می‌کند و در جای دیگری محل را مستقیماً در خط ساحلی و نزدیک باغ می‌داند.

صفحه ۷۶۵ آپارتمان، ۳ بلوک و ۱۳ آسانسور را در یک ساختمان با فرم پلکانی آبشاری فهرست می‌کند. تعداد طبقات و نشانی خیابان را چاپ نکرده است. قیمت‌ها به‌صورت رقم‌های «از» برای چهار نوع آپارتمان (استودیو، یک‌خوابه، دوخوابه و سه‌خوابه) منتشر شده‌اند، هر کدام در دو وضعیت پرداخت و تکمیل و برای استودیوها در دو نما.

ساخت‌وساز در جریان است: صفحه یک دوربین زندهٔ تعبیه‌شده دارد و می‌گوید خریداران می‌توانند پیشرفت کار را از طریق گزارش‌های منظم و دوربین‌های زنده دنبال کنند. NEXT از SPECTRUM، یک شرکت طراحی و ساخت، به‌عنوان شریک معماری این پروژه نام می‌برد. صفحه نام هیچ اپراتور هتلی و هیچ برند دارای مجوزی را نیاورده است و واحدها را به‌عنوان آپارتمان می‌فروشد.

طرح پرداخت در صفحه عبارت است از ۱۰٪ پرداخت اول، ۴۰٪ اقساط با نرخ ۰٪ و ۵۰٪ با سررسید ژوئن ۲۰۲۸. یک ودیعهٔ رزرو به مبلغ USD ۱٬۰۰۰ تا USD ۳٬۰۰۰ واحد را به مدت یک هفته، یا حداکثر یک ماه، نگه می‌دارد. صفحه پیش‌بینی‌هایی از بازده اجاره و رشد قیمت را هم فهرست کرده است؛ این راهنما آن‌ها را تکرار نمی‌کند و شرایط هر ترتیب اجاره در اسناد فروش تعیین می‌شود.

انواع واحد، متراژها و قیمت‌ها

صفحه سه کارت پلان (استودیو، یک‌خوابه، دوخوابه)، یک فهرست جداگانه با عنوان «اندازهٔ واحدها به تفکیک نوع» و یک پنل قیمت اصلی را نشان می‌دهد که یک سه‌خوابه هم به آن اضافه می‌کند. دو منبع اندازه بازه‌های یکسانی ندارند، بنابراین هر دو در ادامه چاپ می‌شوند و هیچ‌کدام تعدیل نشده است.

پنل اصلی چهار مجموعه قیمت دارد که با نما (کوه یا دریا) و با بازسازی (شامل یا غیرشامل) تغییر می‌کنند. فقط قیمت استودیو با نما تغییر می‌کند؛ سه نوع دیگر برای هر دو نما همان رقم را نشان می‌دهند.

جدول بعدی کوچک‌ترین و بزرگ‌ترین واحد هر کارت را با قیمتی که روی همان کارت چاپ شده است جفت می‌کند تا بتوان نرخ هر متر مربع را محاسبه کرد. این نرخ برای سه‌خوابه محاسبه نشده است، چون صفحه برای آن متراژی چاپ نکرده است، و از فهرست جداگانهٔ اندازه‌ها هم محاسبه نشده است، چون بازه‌های آن به قیمت‌ها گره نخورده‌اند.

اگر کارت‌ها را کنار هم بخوانیم، نرخ هر متر مربع در واحد ورودی با افزایش تعداد اتاق‌خواب بالاتر می‌رود: USD ۲٬۳۱۹ برای استودیو، USD ۲٬۹۴۸ برای یک‌خوابه (افزایش ۲۷٫۱٪) و USD ۳٬۱۲۴ برای دوخوابه (افزایش ۶٫۰٪). درون هر نوع بازه باریک است: بزرگ‌ترین استودیو با نرخ USD ۲٬۵۵۶ به ازای هر متر مربع قیمت‌گذاری شده است، که فقط ۱۰٫۲٪ بالاتر از کوچک‌ترین است، و بازهٔ یک‌خوابه تنها ۱٫۶٪ جابه‌جا می‌شود.

فاصلهٔ میان انواع در مبلغ کل هم دیده می‌شود. قیمت ورودی یک‌خوابه، USD ۱۴۵٬۳۲۸، برابر ۱٫۸۲ برابر قیمت ورودی استودیو است، در حالی که متراژ کارت آن ۱٫۴۳ برابر بزرگ‌تر است؛ و قیمت ورودی دوخوابه، USD ۳۹۹٬۹۰۰، برابر ۲٫۷۵ برابر قیمت یک‌خوابه است در برابر ۲٫۶۰ برابر متراژ. قیمت سه‌خوابه، USD ۴۵۵٬۷۱۵، به اندازهٔ USD ۵۵٬۸۱۵ از قیمت ورودی دوخوابه بالاتر است؛ چون صفحه متراژی برای سه‌خوابه نمی‌دهد، جدول نمی‌تواند بگوید اندازهٔ آن چه نسبتی با دوخوابه دارد.

برای سنجش مقیاس، راهنمای قیمت‌های باتومی در همین وب‌سایت میانگین قیمت آماده‌تحویل سال ۲۰۲۵ را USD ۱٬۸۶۵ به ازای هر متر مربع از قول Galt & Taggart نقل می‌کند، با قیمت‌هایی بالای USD ۳٬۰۰۰ در باتومی قدیم و پایین‌تر از USD ۱٬۵۰۰ در منطقه‌های حاشیه‌ای (به راهنمای قیمت هر متر مربع آپارتمان در باتومی مراجعه کنید). نرخ‌های کارت‌ها در بالا به‌ترتیب ۲۴٪، ۵۸٪ و ۶۸٪ از این میانگین بیشتر هستند، اما این مقایسه صرفاً حسابی است: میانگین برای واحدهای آماده‌تحویل در سراسر شهر است، در حالی که قیمت‌های پروژه در اینجا طبق صفحهٔ سازنده‌اند و به وضعیت بازسازی بستگی دارند.

در استودیو، دو انتخاب از نظر اندازه شبیه هم‌اند: نمای دریا USD ۲۳٬۰۰۰ به قیمت نمای کوه اضافه می‌کند و بازسازی USD ۲۱٬۱۷۲. در انواع بزرگ‌تر، بازسازی تنها تفاوت است: USD ۴۰٬۰۰۰ برای یک‌خوابه، USD ۷۵٬۰۰۰ برای دوخوابه و USD ۱۴۳٬۹۱۰ برای سه‌خوابه. صفحه محتوای وضعیت بازسازی را تفکیک نکرده است، بنابراین قرارداد فروش و پیوست مشخصات آن جایی است که تکمیل داخلی در آن تعریف می‌شود.

پیکربندی ساختمان و امکانات طبق متن صفحه

فهرست‌های تأسیسات مهندسی و امکانات، عبارت‌های خود سازنده هستند که کوتاه شده‌اند. درصدهای کیفیت و صرفه‌جویی انرژی که در صفحه آمده‌اند تکرار نمی‌شوند، چون صفحه مبنایی برای آزمون آن‌ها ارائه نمی‌دهد.

موقعیت پروژهٔ NEXT Collection Batumi: گرین کیپ و باغ گیاه‌شناسی

گرین کیپ، که با نام متسوانه کونتسخی (Mtsvane Kontskhi) هم نوشته می‌شود، منطقه‌ای ساحلی در بیرون باتومی است. پورتال گردشگری GoBatumi، که صفحه‌های اداره گردشگری و استراحتگاه‌های جمهوری خودمختار آجارا را منتشر می‌کند (به گفتهٔ صفحهٔ اداره، نهادی دولتی)، اعلام می‌کند که گرین کیپ ۹ کیلومتر بیرون از باتومی قرار دارد و ارتفاع منطقه از ۷۰ تا ۹۲ متر از سطح دریا است. این پورتال می‌افزاید که باغ گیاه‌شناسی باتومی در محدودهٔ گرین کیپ جای دارد.

وب‌سایت گردشگری آجارا، Visit Adjara، برای خود باغ همین فاصله را می‌دهد، یعنی ۹ کیلومتر از باتومی، و ساعت کار ۰۹:۰۰ تا ۲۰:۰۰ را همراه با محوطه‌های تعیین‌شده برای کمپ و پیک‌نیک در پارک ساحلی (Seaside Park) و بخش‌های قفقازی و آمریکایی فهرست می‌کند. این‌ها واقعیت‌هایی دربارهٔ باغ‌اند، نه دربارهٔ پروژه، و فقط برای جای دادن محل پروژه نقل شده‌اند.

ارقام خود سازنده کوتاه‌تر است: ۳ دقیقه تا باغ گیاه‌شناسی باتومی، ۲۰ دقیقه تا مرکز شهر و ۵۰ متر تا دریا. صفحه نمی‌گوید این دقیقه‌ها با خودرو است یا پیاده، در چه ساعتی از روز، و تا کدام نقطه از مرکز. نقشه، مختصات و نشانی قطعه را چاپ نکرده است، بنابراین خریداری که موقعیت دقیق را می‌خواهد باید کد کاداستر قطعه را از اسناد فروش بگیرد.

صفحه قیمت استودیوها را بر اساس نمای دریا یا نمای کوه تعیین می‌کند اما بیان نمی‌کند کدام طبقه‌ها یا بلوک‌ها کدام نما را دارند، بنابراین نمایی که در یک مجموعه قیمت نام برده شده است باید در قرارداد به یک واحد مشخص گره بخورد.

زمانی که شیوهٔ حرکت یا مسیر برایش ذکر نشده باشد را نمی‌توان به فاصله تبدیل کرد؛ به همین دلیل جدول دقیقه‌های سازنده و کیلومترهای وب‌سایت‌های گردشگری را کنار هم نگه می‌دارد و با هم ادغام نمی‌کند. صفحهٔ گرین کیپ در GoBatumi بهار، تابستان و پاییز را هم به‌عنوان فصل‌های پیشنهادی برای بازدید می‌دهد، که برای کسی که می‌خواهد در زمستان از یک آپارتمان ساحلی استفاده کند اهمیت دارد: همین پورتال زمستانی ملایم و حداقل دمای زمستانی حدود ۵ درجهٔ سانتی‌گراد (°C) را در ساحل ذکر می‌کند.

آجارای کوهستانی بخش جداگانه‌ای از منطقه است. صفحهٔ فصل‌ها و آب‌وهوای GoBatumi از پیست‌های اسکی گومارالی (Gomarduli) و گودردزی (Goderdzi) در همان مناطق کوهستانی نام می‌برد؛ بنابراین اشاره به آجارا در مطالب بازاریابی به‌تنهایی نمی‌گوید که یک مکان ساحلی است یا ارتفاعات. گرین کیپ در ساحل است و نقاط مرجع سازنده دریا و باغ هستند.

برای باتومی در مجموع، اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) جمعیت را در تاریخ ۱ ژانویه در جدول‌های جمعیتی خود منتشر می‌کند. ردیف شهرداری باتومی ۲۴۶٫۳ هزار نفر را در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ و ۲۳۶٫۸ هزار نفر را یک سال قبل نشان می‌دهد؛ ردیف جمهوری خودمختار آجارا ۴۱۳٫۲ و ۴۰۴٫۱ هزار نفر است؛ و کل گرجستان ۳٬۹۴۱٫۱ و ۳٬۹۳۰٫۴ هزار نفر را نشان می‌دهد.

همین فایل Geostat برای باتومی در ۱ ژانویه ۲۰۲۴ عدد ۱۸۳٫۲ هزار را فهرست می‌کند، پس سری آماری بین ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ جهش می‌کند؛ فایل این جهش را توضیح نمی‌دهد و وب‌سایت سرشماری ۲۰۲۴ این اداره جایی است که پیش از هر مقایسهٔ سال‌به‌سال باید مبنای آن بررسی شود.

دربارهٔ آب‌وهوا، صفحهٔ آب‌وهوا و فصل‌های GoBatumi اقلیم آجارا را نیمه‌گرمسیری، با زمستان‌های ملایم و تابستان‌های گرم توصیف می‌کند و میانگین حداقل دمای زمستانی را ۵ درجهٔ سانتی‌گراد (°C) در ساحل آجارا می‌دهد. این صفحه کواریاتی (Kvariati)، سارپی (Sarpi)، گونیو (Gonio)، چاکوی (Chakvi) و کوبولتی (Kobuleti) را در میان شهرک‌های تفریحی منطقه فهرست می‌کند. سه تا از آن‌ها پروژه‌های NEXT در این وب‌سایت دارند: NEXT Gardens در کواریاتی، Radisson Blu Apartments در گونیو و Kobuleti Beach Resort.

دو آگهی دیگر در این وب‌سایت را سازندگان خودشان نزدیک همان باغ توصیف می‌کنند: Mardi Hills (محلی مرتفع در فاصلهٔ کوتاهی با خودرو از مرکز باتومی) و Mardi Aquapark (به گفتهٔ سازنده‌اش حدود ۵ دقیقه تا باغ). این‌ها پروژه‌هایی جداگانه از سازنده‌ای دیگرند؛ راهنمای شهر در باتومی در این وب‌سایت همهٔ آگهی‌های باتومی را فهرست می‌کند.

جدول پرداخت ۱۰/۴۰/۵۰ و بستر ساخت‌وساز در آجارا

پنل‌های پرداخت سازنده در هر چهار مجموعه قیمت یکسان خوانده می‌شوند: ۱۰٪ پرداخت اول، ۴۰٪ اقساط با نرخ ۰٪ و ۵۰٪ در ژوئن ۲۰۲۸. صفحه هیچ مبلغی، تعداد اقساط، تاریخ شروع یا ارز پرداخت را چاپ نکرده است؛ بیانیهٔ کلی آن می‌گوید طرح اقساط ۰٪ بسته به پروژه و تاریخ تحویل از ۱۲ تا ۴۵ ماه ادامه می‌یابد.

دو تاریخ در صفحه دیده می‌شود. بلوک متن می‌گوید پروژه در دسامبر ۲۰۲۷ به‌طور کامل تکمیل خواهد شد و پرداخت نهایی ۵۰٪ به ژوئن ۲۰۲۸ تاریخ‌گذاری شده است. صفحه این دو را به هم ربط نمی‌دهد؛ بنابراین قرارداد فروش، که تاریخ تحویل و تاریخ‌های پرداخت را با هم تثبیت می‌کند، سندی است که برای یک واحد مشخص تعیین می‌کند کدام یک زودتر است.

جدول زیر سه درصد را بر هر قیمت «از» منتشرشده اعمال می‌کند. مبلغ‌ها از ارقام سازنده محاسبه شده‌اند؛ خود صفحه فقط درصدها را چاپ می‌کند.

چون تعداد اقساط چاپ نشده است، هر رقم جریان نقدی نیازمند یک فرض است. جدول بعدی فقط یک مثال تصویری است و جدول زمانی سازنده نیست: بلوک ۴۰٪ را به پرداخت‌های ماهانهٔ مساوی در ۱۲ ماه و در ۱۸ ماه (از دسامبر ۲۰۲۶ تا مه ۲۰۲۸) تقسیم می‌کند که حالت دوم یک ماه پیش از پرداخت ژوئن ۲۰۲۸ به پایان می‌رسد.

پرداخت اول از USD ۸٬۰۰۰ برای استودیوی نمای کوه تا USD ۵۹٬۹۶۳ برای سه‌خوابهٔ بازسازی‌شده متغیر است و پرداخت نهایی ۵۰٪ از USD ۴۰٬۰۰۰ تا USD ۲۹۹٬۸۱۳ (هر دو محاسبه‌شده).

بلوک اقساط بزرگ‌ترین مجهول است. ژوئن ۲۰۲۸ با ۱۹ ماه فاصله از نوامبر ۲۰۲۶ قرار دارد، بنابراین هر بلوک اقساطی که پیش از پرداخت نهایی تمام شود برای خریداری که در همین ماه رزرو کند کوتاه‌تر از ۱۹ ماه است، در حالی که بازهٔ کلی سازنده برای طرح‌های ۰٪ تا ۴۵ ماه می‌رسد. صفحه طول آن را برای این پروژه چاپ نکرده است و این نخستین چیزی است که باید پرسید.

یک جزئیات کمک می‌کند: مراحل خرید در صفحه می‌گویند پرداخت‌ها ماهانه یا فصلی انجام می‌شوند، پس مثال بالا، که از پرداخت‌های ماهانه استفاده می‌کند، یکی از دو دفعه‌ای است که سازنده نام می‌برد. صفحه همچنین یک دوربین زنده و گزارش‌های منظم برای دنبال کردن ساخت‌وساز ارائه می‌کند، اما هیچ پرداختی را به مرحلهٔ ساخت گره نمی‌زند، بنابراین برنامه فقط بر پایهٔ تاریخ‌ها و درصدها پیش می‌رود.

دو نکته از این محاسبه نتیجه می‌شود. نخست، پرداخت اول به‌اضافهٔ بلوک اقساط ۵۰٪ قیمت را پیش از تاریخ ژوئن ۲۰۲۸ می‌سازد، بنابراین اگر اقساط پیش از ژوئن ۲۰۲۸ تکمیل شوند، طبق برنامهٔ چاپ‌شده تا آن زمان نیمی از قیمت پرداخت شده است. دوم، ودیعهٔ رزرو به مبلغ USD ۱٬۰۰۰ تا USD ۳٬۰۰۰ در صفحه جداگانه توصیف شده است؛ اینکه آیا به حساب ۱۰٪ پرداخت اول گذاشته می‌شود پرسشی است برای فرم رزرو.

پس از آخرین پرداخت، صفحه یک گام دیگر را توصیف می‌کند: خریدار ظرف یک روز کاری پس از تکمیل ساخت و پرداخت کامل مالک رسمی می‌شود. هزینهٔ ثبت این گام را آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) منتشر می‌کند، همان‌طور که بخش بعد توضیح می‌دهد، و حق ثبت‌شده همان چیزی است که قانون مدنی آن را مالکیت می‌داند.

فهرست بررسی: خواندن برنامهٔ پرداخت پیش از پرداخت

1. شمارهٔ واحد، طبقه، متراژ و وضعیت تکمیل داخلی را کتبی بخواهید تا مجموعه قیمت بالا به یک آپارتمان گره بخورد.
2. ارز هر قسط و بند نرخ تبدیل ارز را، اگر وجود دارد، بخواهید؛ صفحه فقط ارقام دلاری را چاپ کرده است.
3. فهرست تاریخ‌دار اقساط را با مبلغ‌ها بخواهید که جمعشان ۴۰٪ شود، همراه با حسابی که هر قسط به آن واریز می‌شود.
4. بپرسید قرارداد کدام تاریخ را تاریخ تحویل می‌داند: دسامبر ۲۰۲۷ یا تاریخی وابسته به پرداخت ژوئن ۲۰۲۸.
5. بپرسید اگر هر یک از دو تاریخ جابه‌جا شود پرداخت‌ها چه می‌شوند و هزینه‌های ثبت را چه کسی می‌پردازد.
6. گام ثبتی را که سازنده در دوران ساخت پیشنهاد می‌کند بخواهید؛ در بخش بعد بررسی می‌شود.

داده‌های منطقه تصویر را کامل می‌کنند. Geostat پروانه‌های ساخت و ساختمان‌های تکمیل‌شده را برای آجارا منتشر می‌کند و صفحهٔ آمار ساخت‌وساز آن ارقام زیر را می‌دهد (داده‌های اعلام‌شده، به‌روزرسانی ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶). این ارقام همهٔ انواع ساختمان را در کل منطقه پوشش می‌دهند، نه آپارتمان‌های گرین کیپ را، و پروانه‌های صادرشده در یک سال همان ساختمان‌های تکمیل‌شده در آن سال نیستند.

برای سنجش نسبت، مجموع‌های ملی Geostat در همان فایل ۱۱٬۳۹۷٬۱۹۰ متر مربع مساحت دارای پروانه و ۳٬۵۰۹٬۱۲۶ متر مربع تکمیل‌شده در سال ۲۰۲۵، و ۸٬۶۵۴٬۷۷۲ متر مربع دارای پروانه و ۲٬۵۴۳٬۶۴۵ متر مربع تکمیل‌شده در ژانویه تا سپتامبر ۲۰۲۶ است. بنابراین سهم آجارا از مساحت دارای پروانه ۱۶٫۸٪ برای ۲۰۲۵ و ۱۹٫۲٪ برای نه ماه نخست ۲۰۲۶ است و سهم آن از مساحت تکمیل‌شده ۱۱٫۰٪ و ۱۹٫۴٪ (همه محاسبه‌شده).

جدول نشان می‌دهد مساحت دارای پروانه در منطقه بین ۲۰۲۳ و ۲۰۲۴ بیش از دو برابر شد و در ۲۰۲۵ بالا ماند، در حالی که مساحت تکمیل‌شده در طول این دوره بین ۱۴۶٬۲۴۱ و ۴۹۲٬۷۷۰ متر مربع جابه‌جا شد. هر دو ستون داده‌های اعلام‌شدهٔ اداره آمار هستند. برای خریدار، کاربرد این‌ها زمینه است: ساختمانی در دست ساخت در منطقه‌ای قرار دارد که ساختمان‌های بسیار دیگری در مراحل مختلف‌اند، و به همین دلیل پروانه و سابقهٔ ثبتی خود پروژه مهم‌تر از هر رقم منطقه‌ای است.

خرید در گرجستان: اول دفتر ثبت، بعد پرداخت‌ها

حقوق املاک در گرجستان از دفتر ثبت آغاز می‌شود. ماده ۳۱۲ قانون مدنی محتوای دفتر ثبت عمومی (Public Registry) را تا اثبات خلاف آن درست فرض می‌کند، و ثبتی که به نام انتقال‌دهنده باشد برای خریداری که از نادرست بودن آن خبر ندارد درست تلقی می‌شود. بنابراین گزیده‌ای از دفتر ثبت سند مرجع است برای اینکه چه کسی مالک زمین است، آیا رهنی وجود دارد و آیا حق دیگری ثبت شده است یا نه.

مالکیت واحد با معامله‌ای کتبی به‌اضافهٔ ثبت منتقل می‌شود. ماده ۱۸۳ معامله‌ای کتبی و ثبت حق مالکیت خریدار در دفتر ثبت عمومی را لازم می‌داند، و ماده ۳۱۱-۱ می‌گوید معامله یا امضای طرفین باید همان‌طور که قانون مقرر کرده است تصدیق شود، و وقتی طرفین در حضور شخص مجاز در مرجع ثبت امضا کنند، تصدیق جداگانه‌ای لازم نیست.

برای ساختمانی ناتمام، دو مقررهٔ دیگر اهمیت دارند. ماده ۳۲۷(۳) به قرارداد اجازه می‌دهد تعهدی برای انعقاد قراردادی در آینده ایجاد کند، به همان شکلی که قرارداد اصلی لازم دارد، و این همان قالب حقوقی قرارداد مقدماتی خرید است. ماده ۱۲ قانون دفتر ثبت عمومی اجازه می‌دهد حقی با توافق طرفین پیش‌ثبت شود، که ثبت هر حق دیگری بر آن ملک را منتفی می‌کند، مگر آنکه طرفین طور دیگری توافق کنند.

صفحهٔ سازنده همین توالی را با کلمات ساده توصیف می‌کند: امضای قرارداد مقدماتی، ثبت مالکیت آینده در دفتر ثبت عمومی، پرداخت ودیعهٔ رزرو، انجام پرداخت‌ها و مالک شدن ظرف یک روز کاری پس از تکمیل و پرداخت کامل. صفحه نمی‌گوید حق ثبت‌شده یک پیش‌ثبت طبق ماده ۱۲ است یا نه؛ قرارداد مقدماتی باید این را بیان کند.

هزینه‌های ثبت را آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) منتشر می‌کند. ثبت تغییر در یک حق بر ملک غیرمنقول در چهار روز کاری GEL ۱۵۰، در یک روز کاری GEL ۲۷۰ و در همان روز تسلیم GEL ۳۵۰ هزینه دارد؛ با نرخ بانک ملی USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹ (معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶) این مبلغ‌ها حدود USD ۵۸، USD ۱۰۴ و USD ۱۳۵ می‌شود. تأیید امضای طرفین GEL ۷ است.

یک گزیده برای یک روز کاری GEL ۲۰ و از طریق اینترنت GEL ۱۳ هزینه دارد، به‌اضافهٔ GEL ۲۶ اگر به انگلیسی درخواست شود، طبق صفحهٔ خدمات اطلاعاتی. این آژانس ثبت آنلاین را هم از طریق یک خدمت قرارداد هوشمند با جلسهٔ مجازی از پیش رزروشده ارائه می‌کند، و خریداری که در خارج از کشور امضا می‌کند معمولاً به شناسایی اسناد خارجی در گرجستان نیاز دارد، که کنوانسیون آپوستیل لاهه آن را پوشش می‌دهد: این کنوانسیون از ۱۴ مه ۲۰۰۷ برای گرجستان لازم‌الاجرا است.

راهنماهای این وب‌سایت دربارهٔ ملک پیش‌فروش (off-plan) در باتومی و دربارهٔ خرید ملک در گرجستان از خارج از کشور همین مراحل را با جزئیات بیشتر بررسی می‌کنند.

اقامت، مالیات و تأمین مالی برای خریدار خارجی

اقامت اول می‌آید چون خود صفحه آن را مطرح می‌کند. متن سازنده می‌گوید اقامت از راه ملک حداقل مبلغی دارد، «از USD ۱۵۰٬۰۰۰ از ۱ مارس ۲۰۲۶». آژانس توسعه خدمات عمومی (Public Service Development Agency، SDA) قاعده را متفاوت بیان می‌کند: اقامت کوتاه‌مدت به بیگانه‌ای داده می‌شود که مالک ملک غیرمنقولی غیر از زمین کشاورزی باشد که ارزش بازار آن از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری بیشتر باشد، با ارزشی که ارزیاب مجاز یک نهاد معتبر تعیین می‌کند (sda.gov.ge؛ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان).

با USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، مبلغ USD ۱۵۰٬۰۰۰ حدود GEL ۳۸۹٬۲۳۵ می‌شود. آزمون اقامت از ارزش بازاری که ارزیاب تعیین می‌کند استفاده می‌کند، نه قیمت قرارداد، و به مالکیت اشاره دارد؛ بنابراین اینکه برای واحدی که هنوز در دست ساخت است چگونه اعمال می‌شود پرسشی برای آژانس است. جدول قیمت‌های منتشرشده را با آستانه به‌صورت واقعی مقایسه می‌کند.

اقامت سرمایه‌گذاری آزمون جداگانه‌ای دارد: ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۳۰۰٬۰۰۰ به لاری، باز هم با تعیین ارزیاب مجاز. قیمت‌های دوخوابه و سه‌خوابه از این رقم بالاترند؛ همان هشدار دربارهٔ ارزش ارزیاب اینجا هم صدق می‌کند. هزینهٔ رسمی اقامت کوتاه‌مدت GEL ۳۰۰، ۴۵۰ یا ۶۰۰ است، بسته به اینکه تا روز ۳۰، ۲۰ یا ۱۰ تقویمی پردازش شود.

مالیات‌ها از قانون مالیات (Tax Code) پیروی می‌کنند. برای اجاره، ماده ۸۱(۲) درآمد فردی را که فضای مسکونی را برای سکونت اجاره می‌دهد در صورت عدم کسر هزینه‌ها با نرخ ۵٪ مالیات می‌گیرد و در غیر این صورت نرخ عمومی ۲۰٪ اعمال می‌شود؛ راهنمای اجارهٔ کوتاه‌مدت در باتومی اجاره‌های تعطیلات را پوشش می‌دهد. فروش مازادی ایجاد می‌کند که طبق ماده ۸۱(۳) با نرخ ۵٪ مالیات می‌گیرد، و ماده ۸۲(۱)(f.a) مازاد حاصل از آپارتمان مسکونی را که بیش از دو سال در مالکیت بوده معاف می‌کند.

مالیات ملک یک مالیات محلی بر املاک شخص حقیقی است، از جمله ساخت‌وساز ناتمام طبق ماده ۲۰۱. ماده ۲۰۲(۵) نرخ ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار در پایان سال قبل را تعیین می‌کند و ماده ۲۰۶(۱)(a) شخصی را که درآمد خانوادهٔ او در سال قبل از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ تجاوز نکرده، یعنی حدود USD ۳۸٬۵۳۷، معاف می‌کند. سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) فرم اظهارنامه را منتشر می‌کند که تا ۱ نوامبر باید تسلیم شود و پرداخت تا ۱۵ نوامبر. راهنمای مالیات ملک اصلاحیهٔ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ این دو مقرره را توضیح می‌دهد.

دربارهٔ تأمین مالی، صفحه هیچ ترتیب وام مسکنی را منتشر نمی‌کند. بانک ملی گرجستان در صفحهٔ PTI و LTV خود سقف نسبت وام به ارزش را ۹۰٪ برای وام‌های لاری و ۷۰٪ برای وام‌های ارز خارجی تعیین می‌کند، با سقف نسبت پرداخت به درآمد بر اساس گروه درآمدی. اینکه بانکی به یک غیرمقیم در برابر واحد ناتمام وام بدهد سیاست همان بانک است؛ راهنمای وام مسکن رویهٔ عملی را توصیف می‌کند. آپارتمان زمین کشاورزی نیست، پس قانون مالکیت زمین کشاورزی خریدار خارجی را در اینجا محدود نمی‌کند.

آنچه هنگام رزرو باید آماده کرد

1. فرم رزرو، کپی گذرنامه و مدارک هویتی که سازنده می‌خواهد.
2. نام کامل حقوقی و مشخصات ثبتی نهادی که طرف قرارداد است، که وب‌سایت سازنده نام نمی‌برد؛ قرارداد فروش آن را بیان می‌کند.
3. قرارداد مقدماتی خرید، با ذکر واحد، متراژ، وضعیت تکمیل داخلی، تاریخ تکمیل و پیامد تأخیر.
4. برنامهٔ پرداخت با مبلغ‌ها، تاریخ‌ها، ارز و مشخصات حساب برای هر قسط.
5. یک گزیده از دفتر ثبت عمومی برای قطعه زمین و، پس از ثبت، برای واحد.
6. پروانهٔ ساخت و پیوست مشخصاتی که تکمیل داخلی را تعریف می‌کند.
7. جدول شارژ خدمات برای ساختمان و ساحل، استخرها و دیگر امکانات.
8. در صورت امضای از راه دور، وکالت‌نامه یا سند خارجی دیگر، با آپوستیل برای استفاده در گرجستان.

مقایسهٔ NEXT Collection Batumi با دیگر پروژه‌های NEXT

این وب‌سایت سیزده پروژهٔ NEXT را دارد که دوازده تای آن‌ها غیر از این پروژه هستند. جدول شهر یا منطقهٔ هر پروژه، وضعیت یا تحویلی را که صفحهٔ خود سازنده چاپ کرده است، انواع واحد و قیمت شروع منتشرشده را، با واحد و وضعیت تکمیل داخلی نام‌برده‌شده در ستون آخر، می‌دهد. تاریخ‌های تحویل همان تاریخ‌های عنوان هستند؛ ممکن است صفحه‌ها تاریخ دیگری را جای دیگری چاپ کرده باشند.

دامنه گسترده است. در میان پنج پروژهٔ منطقهٔ باتومی (Address، Gardens، Magnolia، همین پروژه و DownTown) قیمت‌های شروع منتشرشده از USD ۴۹٬۰۰۰ تا USD ۱۶۱٬۴۶۰ است و این پروژه با USD ۸۰٬۰۰۰ فهرست شده است، که دومین رقم بزرگ از میان پنج پروژه است. این قیمت‌ها برای انواع واحد و وضعیت‌های تکمیل داخلی متفاوت‌اند، پس جدول آنچه را هر صفحه چاپ کرده است مقایسه می‌کند، نه آپارتمان‌های همسان را.

یک نکته این پروژه را از دیگر صفحه‌های منطقهٔ باتومی در جدول جدا می‌کند: این تنها پروژه‌ای است که قیمت یک سه‌خوابه را چاپ می‌کند. دو پروژهٔ هم‌خانوادهٔ گونیو، Radisson Blu Apartments و Wyndham Residence، استودیوهای مبله را قیمت ورودی خود قرار داده‌اند، در حالی که Address، Gardens، Magnolia و این پروژه انتخاب میان با بازسازی و بدون بازسازی را نشان می‌دهند و DownTown به‌صورت وایت باکس عرضه می‌شود.

آگهی‌های دیگر گرجستان در این وب‌سایت زمینه می‌دهند. Mira Verde Tbilisi یک مجموعهٔ Tbilisi Hills از سازنده‌ای دیگر است با قیمت‌هایی به درهم (استودیو از AED ۷۲۴٬۲۰۸) و تحویل در سه‌ماههٔ سوم (Q۳) ۲۰۲۹. Mardi Hills قیمت ورودی USD ۴۵٬۲۷۶ را برای واحدی ۲۶٫۹۵ متر مربعی نشان می‌دهد، و Mardi Aquapark استودیوهایی از ۲۸ متر مربع را از €۷۲٬۰۰۰ نشان می‌دهد، هر دو همان‌طور که در صفحه‌های آگهی خود بیان شده است. برای تصویر کلی گرجستان به گرجستان در این وب‌سایت و راهنمای ساحل دریای سیاه مراجعه کنید. هیچ پروژه‌ای در اینجا بهتر از پروژهٔ دیگر معرفی نشده است.

NEXT، سازنده

صفحهٔ دربارهٔ ما سازنده، NEXT را یک سازندهٔ بین‌المللی از گرجستان توصیف می‌کند که کاخا دوادزه (Kakha Devadze) آن را در باتومی بنیان نهاده و پروژه‌هایی در گرجستان، امارات متحده عربی، کنیا، اسپانیا و زنگبار دارد. صفحهٔ اصلی آن ۸ سال سابقه در توسعهٔ املاک را ذکر می‌کند.

تاریخچهٔ شرکت در صفحهٔ دربارهٔ ما نخستین پروژه، NEXT Orange، را در باتومی تاریخ‌گذاری می‌کند و NEXT Apartments، NEXT Green و NEXT White را از ۲۰۱۸، Wyndham Residences و Villa Park را از ۲۰۲۰، Radisson Blu Residences و NEXT Collection را در ۲۰۲۱، NEXT Address، NEXT Coral و NEXT Gardens را در ۲۰۲۲، NEXT Amani را در کنیا در ۲۰۲۳ و Tbilisi Oriental و Villa Perla را در ماربیا در ۲۰۲۴ فهرست می‌کند. برای این پروژه، مدخل تاریخچه اشاره‌ای در خط زمانی است، نه تاریخ شروع ساخت.

وب‌سایت دفترهایی در باتومی، تفلیس، دبی و ورشو و یکی در تاتو سیتی (Tatu City) در کنیا فهرست می‌کند. از Radisson Hotel Group و Wyndham Hotels & Resorts به‌عنوان شریک دو پروژهٔ دیگر نام می‌برد، و از SPECTRUM به‌عنوان شریک طراحی و ساخت برای این پروژه. صفحه‌ها جوایز بین‌المللی را هم ذکر می‌کنند؛ آن‌ها در اینجا تکرار نمی‌شوند.

صفحه‌های سازنده منبع هر گزاره در این بخش هستند. خریداری که بخواهد سابقهٔ اجرای شرکت را بررسی کند، از سازنده سابقهٔ تکمیل پروژه‌های قبلی آن را می‌خواهد.

سوالات متداول

NEXT Collection Batumi چیست؟

NEXT Collection Batumi پروژه‌ای مسکونی با ۷۶۵ آپارتمان در سه بلوک در گرین کیپ، در ساحل دریای سیاه و بیرون از مرکز باتومی است که NEXT آن را می‌سازد. صفحهٔ سازنده یک ریزورت مسکونی در کنار باغ گیاه‌شناسی را توصیف می‌کند، با ساحل خصوصی برای ساکنان و مهمانان، استخرهای روباز و پشت‌بامی، مرکز تناسب‌اندام و پذیرش و حراست ۲۴ ساعته. استودیوها، یک‌خوابه‌ها و دوخوابه‌ها کارت پلان دارند و قیمت یک سه‌خوابه نشان داده شده است. صفحه منبع است؛ پروژه در دست ساخت است.

NEXT Collection Batumi کجاست و مرکز باتومی چقدر فاصله دارد؟

سازنده پروژه را در گرین کیپ قرار می‌دهد، با ۳ دقیقه تا باغ گیاه‌شناسی باتومی، ۲۰ دقیقه تا مرکز شهر و ۵۰ متر تا دریا؛ وسیلهٔ حرکت را بیان نمی‌کند. دو وب‌سایت گردشگری آجارا، GoBatumi و Visit Adjara، فاصلهٔ ۹ کیلومتر را میان باتومی و گرین کیپ یا باغ می‌دهند. صفحه نشانی خیابان یا نقطهٔ نقشه را چاپ نکرده است، بنابراین کد کاداستر قطعه باید همراه اسناد فروش بیاید.

سازنده چه قیمتی منتشر می‌کند؟

پایین‌ترین قیمت منتشرشده USD ۸۰٬۰۰۰ است برای استودیویی ۳۴٫۵ متر مربعی با نمای کوه و بدون بازسازی، که در ۸ نوامبر ۲۰۲۶ دیده شد. همان استودیو با نمای دریا USD ۱۰۳٬۰۰۰ است، و با بازسازی USD ۱۰۱٬۱۷۲ (کوه) یا USD ۱۲۹٬۱۶۸ (دریا). یک‌خوابه از USD ۱۴۵٬۳۲۸ آغاز می‌شود، دوخوابه از USD ۳۹۹٬۹۰۰ و سه‌خوابه از USD ۴۵۵٬۷۱۵، همه بدون بازسازی؛ بازسازی بین USD ۴۰٬۰۰۰ و USD ۱۴۳٬۹۱۰ به این سه نوع اضافه می‌کند.

اندازهٔ واحدها چقدر است؟

کارت‌های پلان استودیوهایی از ۳۴٫۵ تا ۴۵٫۲ متر مربع، یک‌خوابه‌هایی از ۴۹٫۳ تا ۶۵ متر مربع و دوخوابه‌هایی از ۱۲۸ تا ۲۰۳ متر مربع را نشان می‌دهند. فهرستی جداگانه در همان صفحه ۲۴ تا ۴۸ متر مربع را برای استودیوها، ۳۵ تا ۶۰ متر مربع را برای یک‌خوابه‌ها و ۵۵ تا ۱۲۵ متر مربع را برای دوخوابه‌ها می‌دهد. صفحه برای سه‌خوابه متراژی چاپ نکرده است. برای یک واحد مشخص، اندازهٔ مندرج در قرارداد فروش است که ملاک است.

تکمیل چه زمانی است؟

متن صفحه می‌گوید پروژه در دسامبر ۲۰۲۷ به‌طور کامل تکمیل می‌شود و پنل‌های پرداخت آن پرداخت نهایی ۵۰٪ را به ژوئن ۲۰۲۸ تاریخ‌گذاری می‌کنند. صفحه این دو تاریخ را به هم ربط نمی‌دهد. قرارداد مقدماتی باید تاریخ تحویل را کتبی بیان کند، با پیامد تأخیر، زیرا آن بند موقعیت خریدار را تعیین می‌کند، صفحه بر هر تاریخی که تأکید کند.

طرح پرداخت NEXT Collection Batumi چگونه کار می‌کند؟

سازنده ۱۰٪ پرداخت اول، ۴۰٪ اقساط با نرخ ۰٪ و ۵۰٪ در ژوئن ۲۰۲۸ را چاپ می‌کند. صفحه تعداد اقساط را نمی‌دهد؛ بیانیهٔ کلی آن می‌گوید طرح‌های ۰٪ بسته به پروژه از ۱۲ تا ۴۵ ماه ادامه دارند. با اعمال بر استودیوی USD ۸۰٬۰۰۰، درصدها USD ۸٬۰۰۰، USD ۳۲٬۰۰۰ و USD ۴۰٬۰۰۰ می‌شوند (محاسبه‌شده). یک ودیعهٔ رزرو به مبلغ USD ۱٬۰۰۰ تا USD ۳٬۰۰۰ واحد را از یک هفته تا یک ماه نگه می‌دارد.

آیا یک خارجی می‌تواند در باتومی آپارتمان بخرد؟

قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی زمین کشاورزی را محدود می‌کند و آپارتمان زمین کشاورزی نیست. مالکیت با معامله‌ای کتبی و ثبت در دفتر ثبت عمومی طبق ماده ۱۸۳ قانون مدنی منتقل می‌شود. راهنما دربارهٔ اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند وضعیت کلی را می‌دهد، و صفحهٔ سازنده می‌گوید خریداران در دفتر ثبت عمومی ثبت می‌شوند. قرارداد مقدماتی در قانون به رسمیت شناخته می‌شود، اما مالکیت فقط با ثبت منتقل می‌شود، بنابراین گزیدهٔ دفتر ثبت سندی است که باید به آن تکیه کرد.

آیا یک آپارتمان در NEXT Collection Batumi واجد شرایط اقامت است؟

آژانس توسعه خدمات عمومی اقامت کوتاه‌مدت را برای ملکی غیر از زمین کشاورزی با ارزش بازار بیش از معادل USD ۱۵۰٬۰۰۰ به لاری می‌دهد، که ارزیاب مجاز آن را تعیین می‌کند. قیمت استودیوها و یک‌خوابهٔ ورودی زیر USD ۱۵۰٬۰۰۰ است، در حالی که قیمت یک‌خوابهٔ بازسازی‌شده، دوخوابه و سه‌خوابه بالاتر از آن است. ارزش ارزیاب تعیین‌کننده است، نه قیمت قرارداد؛ راهنمای اقامت فرایند را شرح می‌دهد.

یک مالک خارجی با چه مالیات‌ها و هزینه‌هایی روبه‌رو است؟

مالیات ملک ۰٫۸٪ تا ۱٪ ارزش بازار است، با معافیت وقتی درآمد خانوادهٔ سال قبل تا GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بوده باشد. اجارهٔ مسکونی در صورت عدم کسر هزینه‌ها ۵٪ مالیات می‌گیرد، و مازاد فروش ۵٪، که برای آپارتمانی با مالکیت بیش از دو سال معاف است. ثبت تغییر حق بسته به سرعت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ هزینه دارد. قانون مالیات و صفحهٔ هزینه‌های دفتر ثبت منابع هستند.

چه امکانات و مشخصات ساختمانی منتشر شده است؟

صفحه یک ساحل خصوصی، استخرهای روباز و پشت‌بامی، یک مرکز تناسب‌اندام، رستوران‌ها و بارها، یک کتابخانه با فضای کار اشتراکی، یک سالن کنفرانس، یک داروخانه، یک فضای کودک، پارکینگ و پذیرش و حراست ۲۴ ساعته را فهرست می‌کند. از تهویهٔ مطبوع Daikin VRF، لوازم بهداشتی Geberit و پنجره‌های Schuco نام می‌برد و ارتفاع سقف ۳٫۶۰ متر را در آپارتمان‌ها می‌دهد. صفحه شارژ خدمات یا محتوای تکمیل داخلی را منتشر نمی‌کند.

منابع و آخرین بررسی

آخرین بررسی: 8 نوامبر 2026. منابع:

• NEXT: صفحهٔ پروژهٔ NEXT Collection (دیده‌شده در ۸ نوامبر ۲۰۲۶)
• NEXT: صفحهٔ دربارهٔ ما و تاریخچهٔ شرکت
• NEXT: صفحهٔ اصلی (کارت‌های پروژه، سال‌های تجربه)
• قانون مدنی گرجستان، مواد ۱۸۳، ۳۱۱-۱، ۳۱۲، ۳۲۷ (matsne.gov.ge)
• قانون گرجستان دربارهٔ دفتر ثبت عمومی، ماده ۱۲ (matsne.gov.ge)
• قانون مالیات گرجستان، متن انگلیسی (matsne.gov.ge)
• قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت (matsne.gov.ge)
• قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی (matsne.gov.ge)
• NAPR: هزینه‌ها و مهلت‌های ثبت املاک غیرمنقول
• NAPR: هزینهٔ خدمات اطلاعاتی (گزیدهٔ دفتر ثبت)
• NAPR: ثبت آنلاین با قرارداد هوشمند
• آژانس توسعه خدمات عمومی: اجازه‌های اقامت
• سازمان درآمدهای گرجستان: صفحهٔ مالیات ملک
• بانک ملی گرجستان: نرخ‌های رسمی ارز (USD ۱ = GEL ۲٫۵۹۴۹، معتبر از ۷ نوامبر ۲۰۲۶)
• بانک ملی گرجستان: الزامات PTI و LTV
• Geostat: جمعیت در ۱ ژانویه (جدول‌های ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶)
• Geostat: پروانه‌های ساخت صادرشده و ساختمان‌های تکمیل‌شده (به‌روزرسانی ۳۰ اکتبر ۲۰۲۶)
• Geostat: وب‌سایت سرشماری ۲۰۲۴
• کنفرانس لاهه: جدول وضعیت کنوانسیون آپوستیل
• GoBatumi: صفحهٔ گرین کیپ
• GoBatumi: اداره گردشگری و استراحتگاه‌های آجارا
• GoBatumi: آب‌وهوا و فصل‌ها
• Visit Adjara: صفحهٔ باغ گیاه‌شناسی

این توصیه حقوقی، مالیاتی یا مالی نیست.