NEXT Magnolia Batumi: студии от USD 49 000, обзор (2026)

NEXT Magnolia Batumi — жилой дом с квартирами на 15 жилых этажах, который застройщик NEXT размещает рядом с Новым бульваром Батуми: студии площадью от 31,9 до 35,4 м² от USD 49 000, планировки с одной и двумя спальнями и план платежей, по которому вносится 20% сразу, а затем 29 ежемесячных платежей под 0%.

В этом обзоре разобрана страница проекта на сайте застройщика в том виде, в каком она была 8 ноября 2026 г. В нём приведены размеры и цены квартир, из них составлены таблицы цены за квадратный метр и календаря платежей, добавлен контекст по Батуми и по покупке недвижимости в Грузии со ссылками на источники, а также отмечено каждое место, где страница ничего не публикует, например количество квартир, точный адрес или отметку на карте.

Обзор проекта NEXT Magnolia Batumi

В описании здания на странице проекта застройщика перечислены вестибюль с общественными зонами и коммерческими помещениями, парковка, терраса и 15 жилых этажей. Страница называет три типа квартир — студию, квартиру с одной спальней (1+1) и квартиру с двумя спальнями (2+1) — и указывает цену каждого из них в двух состояниях: без ремонта и с ремонтом.

Проект строится. Плитка с датой передачи объекта показывает декабрь 2028 г., тогда как отдельный текстовый блок на той же странице сообщает, что проект будет полностью завершён «под ключ» в апреле 2029 г. Обе даты принадлежат застройщику, а обязательной датой считается та, которая зафиксирована в договоре купли-продажи. На странице нет ни количества квартир, ни адреса улицы, ни отметки на карте. Здание размещено рядом с Новым бульваром Батуми, в нескольких минутах езды от центра города, а один из текстовых блоков называет проект «Magnolia Batumi (Airport)».

Цены указаны в долларах США. Стартовая цена составляет USD 49 000 за студию площадью 31,9 м² без ремонта; это самая низкая из опубликованных стартовых цен среди 13 объектов NEXT, сравниваемых в разделе 7. Та же студия с ремонтом стоит от USD 57 420. План платежей предполагает первый взнос 20% и 29 платежей под 0%, ежемесячных или ежеквартальных.

Кроме того, на странице есть прогнозы арендного дохода и роста цен, а также заявления о налогах для владельцев. Это маркетинговые утверждения застройщика, основание для них не приводится, и в этом обзоре они не пересказываются; официальные правила Грузии изложены в разделах 5 и 6.

Типы квартир, площади и цены

В разделе страницы с планировками показаны три карточки. В каждой указаны размер и цена «от» и размер и цена «до». Первая таблица воспроизводит эти значения для набора цен, который страница показывает по умолчанию, то есть без ремонта, и добавляет стартовую цену набора с ремонтом. Для этого второго набора страница публикует только стартовую цену, а верхнего значения нет.

У карточек общая легенда к чертежам: терраса, спальня, кухня, гостиная зона, гардеробная, санузел и главный вход. Текст под ними описывает открытую планировку с панорамными окнами от пола до потолка. В списке страницы нет ни трёхспальных квартир, ни пентхаусов, ни таунхаусов, а поэтажные планы отдельными файлами не показаны.

Вторая таблица сопоставляет эти значения друг с другом. Каждое число в ней рассчитано по приведённым выше данным, застройщик ни одно из них не публикует.

Из таблицы следуют два вывода. Во-первых, для квартир с одной и с двумя спальнями разброс цены внутри типа шире разброса площади: самая большая 1+1 на 17,0% больше самой маленькой и на 41,3% дороже, а самая большая 2+1 на 17,9% больше и на 42,5% дороже. У студии порядок обратный: на 11,0% большая площадь стоит всего на 4,8% больше. Страница не сообщает, объясняется ли разброс этажом, видом, ориентацией или планировкой, и не публикует прейскурант по отдельным квартирам.

Во-вторых, переход от самой маленькой 1+1 к самой маленькой 2+1 одинаков и по площади, и по цене — в обоих случаях в 1,39 раза. Это следует из того, что обе цены «от» соответствуют одной и той же ставке за квадратный метр; этот момент разбирается в разделе 4. Переход от самой маленькой студии к самой маленькой 1+1 непропорционален: площадь вырастает на 65%, а цена на 29%.

Есть и промежутки между диапазонами типов. Самая большая студия площадью 35,4 м² на 17,1 м² меньше самой маленькой 1+1, а самая большая 1+1 площадью 61,4 м² на 11,8 м² меньше самой маленькой 2+1. Покупателю, которому нужна площадь между этими диапазонами, придётся спросить у застройщика, существует ли такая планировка, поскольку на странице её нет.

Расположение NEXT Magnolia Batumi: район Нового бульвара

Заявление застройщика о расположении краткое. Проект находится «рядом с Новым бульваром Батуми», в нескольких минутах езды от центра города, в месте, которое страница описывает как близкое к морю и удалённое от городского шума. Расстояние не указано ни в километрах, ни в минутах, и страница не уточняет, имеется ли в виду поездка на автомобиле или на общественном транспорте.

Отдельный текстовый блок называет проект «Magnolia Batumi (Airport)» и упоминает район аэропорта, так что страница привязывает участок к двум ориентирам — Новому бульвару и району аэропорта, — не сообщая, как далеко они находятся друг от друга.

Портал Visit Adjara описывает батумскую приморскую набережную как бульвар длиной 7 км, с 1987 года являющийся национальным памятником грузинского садово-паркового искусства. Там же сказано, что в 2009 году территория бульвара была значительно расширена по проекту испанского архитектора и что эта расширенная часть называется Новым бульваром. Цифра 7 км относится ко всему бульвару в целом; отдельной длины Нового бульвара портал не приводит.

Международный аэропорт Батуми указывает на своей странице с контактами, что находится в 2 км от центра города на побережье Чёрного моря и имеет прямой выезд на трассу E70. Другие опубликованные расстояния отличаются, потому что отсчитываются от разных точек: в обзоре недвижимости на чёрноморском побережье Грузии приведён маршрутный расчёт — 9,7 км по дороге от центральной точки Батуми до аэропорта. Расстояния от проекта до аэропорта застройщик не называет.

Область вокруг города в основном городская. Публикация Национальной службы статистики Грузии (Geostat) о численности населения на 1 января 2026 г. оценивает население Аджарской автономной республики в 413,2 тыс. человек, из которых 279,9 тыс. живут в городских поселениях, то есть 67,7% (расчёт), а население Грузии — в 3 941,1 тыс., поэтому на долю Аджарии приходится 10,5% населения страны (расчёт).

В отчёте о переписи, который Geostat опубликовала в июне 2025 г., говорится, что высокая доля городского населения в Аджарии, 66% на дату переписи, объясняется числом жителей Батуми. В материалах, прочитанных для этого обзора, нет цифры по муниципалитету Батуми, поэтому численность населения города не приводится.

О посетителях: в статистике въездного туризма за 2025 год Geostat насчитывает 7,8 млн прибытий международных нерезидентов в Грузию и 6,9 млн визитов международных посетителей. По регионам Тбилиси принял 3,8 млн визитов, а Аджарская автономная республика — 2,7 млн. Отдых, досуг и рекреация были основной целью 3 450,1 тыс. из 6 856,8 тыс. визитов, то есть 50,3%. Это данные по стране и регионам; Geostat не публикует их для района отдельного проекта, а собственные городские цифры страницы проекта о туристах здесь не воспроизводятся.

О ценах: Индекс цен на жилую недвижимость Geostat за третий квартал 2026 г. охватывает рынок новой жилой недвижимости в Тбилиси, так что ни один официальный индекс из прочитанных источников не охватывает Батуми.

Данные по Батуми, приведённые в обзоре цен на квартиры в Батуми за квадратный метр, взяты из рыночного обзора Galt & Taggart: в среднем USD 1 865 за м² для квартир с отделкой «под ключ» в 2025 году, причём в старом Батуми — выше USD 3 000, а в периферийных зонах — ниже USD 1 500. В том же обзоре сообщается, что в районе Нового бульвара в 2025 году зафиксировано более 6 800 сделок — больше всего среди районов, которые называет обзор. Это аналитические данные, воспроизведённые так, как их приводит тот обзор.

Что касается другого здания в том же районе, то объект Horizon Elegance тоже относит себя к району Нового бульвара; это отдельный проект другого застройщика, и он назван здесь только для контекста. Поскольку адреса на странице нет, покупатель может определить участок по кадастровому коду, который указан в выписке Публичного реестра, и запросить у застройщика генеральный план.

Цена за квадратный метр в NEXT Magnolia Batumi и что входит в цену

Ставка, лежащая за каждой ценой

Страница публикует цены и площади, но не ставку за квадратный метр. Если разделить одно на другое, получается таблица ниже, в долларах США. Все ставки рассчитаны по данным застройщика, а ставки с ремонтом исходят из того, что стартовая цена относится к той же самой наименьшей планировке, что и цена без ремонта.

Закономерность чёткая. Самые маленькие 1+1 и 2+1 оцениваются ровно по USD 1 200 за м², а самая большая квартира каждого типа — ровно по USD 1 450 за м². Единственное значение, которое выбивается, — самая маленькая студия по USD 1 536 за м². Страница не объясняет, чем определяется ставка между этими двумя значениями. С ремонтом оба больших типа стоят по USD 2 000 за м², а студия — USD 1 800.

Для сравнения: в обзоре цен на квартиры в Батуми приведена средняя цена Galt & Taggart для квартир «под ключ» в 2025 году — USD 1 865 за м². По сравнению с этой цифрой ставки без ремонта в таблице на 17,6%, 35,7% и 22,3% ниже (студия, самая маленькая 1+1 и самые большие квартиры), а ставки с ремонтом ниже на 3,5% для студии и выше на 7,2% для больших типов.

Это сравнение носит чисто арифметический характер: среднее значение описывает готовые квартиры «под ключ» в 2025 году, а таблица — прейскурант застройщика на 2026 год для недостроенного здания в двух вариантах отделки.

Что входит в каждый вариант цены

Страница помечает вариант с ремонтом словом «Included» («Включено»), а вариант без ремонта — «Not included» («Не включено»), и ни тот ни другой не расписывает. На главной странице застройщика сказано, что NEXT предлагает два пакета ремонта: один от USD 650 за м², включающий отделку, сантехнические и электромонтажные работы, и пакет «под ключ» от USD 900 за м², включающий меблировку, технику и декор.

Страница Magnolia не говорит, к какому из двух пакетов относится её переключатель. Разница в USD 800 за м² для двух больших типов лежит между ценами этих двух пакетов, и страница их не связывает.

В относительном выражении стартовая цена с ремонтом выше цены без ремонта на 17,2% для студии и на 66,7% для двух других типов (расчёт). Стартовая цена 1+1 с ремонтом (USD 105 000) на USD 15 970 выше самой большой 1+1 без ремонта, а стартовая цена 2+1 с ремонтом (USD 146 400) на USD 21 265 выше самой большой 2+1 без ремонта, поэтому покупателю, сравнивающему два предложения, нужно сначала сопоставить состояние отделки, а уже потом площадь.

В итоге на странице остаются открытыми две вещи: спецификация варианта без ремонта и вопрос о том, входят ли в него кухонное оборудование и отопление. Контрольный список в следующем подразделе превращает это в вопросы для договорных документов.

План платежей в долларах и месяцах

Калькулятор платежей на странице показывает первый взнос 20% — USD 9 800 для студии за USD 49 000, 29 месяцев под 0% и USD 1 352 в месяц. Арифметика сходится: 80% от USD 49 000 составляют USD 39 200, а после деления на 29 получается USD 1 351,72. С ремонтом 20% от USD 57 420 составляют USD 11 484, остаток USD 45 936 при делении на 29 даёт USD 1 584, и именно эту цифру печатает страница.

Расчёт на странице приведён только для студии, поэтому в таблице та же структура применена к каждой стартовой цене. Эти строки рассчитаны, и застройщик не заявлял, что структура будет такой же.

Резервный взнос в USD 1 000–3 000 составляет от 10,2% до 30,6% от первого взноса USD 9 800 за стартовую студию (расчёт). Страница не сообщает, засчитывается ли этот взнос в первый платёж; это вопрос к предварительному договору.

Даты начала отсчёта страница не называет. Если бы первый взнос был внесён в ноябре 2026 г., а платежи шли ежемесячно начиная с декабря 2026 г., то 25-й платёж пришёлся бы на декабрь 2028 г., месяц с плитки передачи объекта, а 29-й — на апрель 2029 г., месяц из текста о завершении.

В случае студии без ремонта покупатель к декабрю 2028 г. выплатил бы 88,97% цены (USD 9 800 плюс 25 платежей по USD 1 351,72, то есть USD 43 593), а последние четыре платежа, всего USD 5 407, пришлись бы на время после даты с плитки передачи. Это прочтение зависит от месяца начала, которого страница не называет, так что это способ проверить график, а не вывод о договоре.

Контрольный список: как читать прейскурант NEXT Magnolia

1. Спросите, к какому состоянию отделки относится указанная цена, и запросите письменную спецификацию этого состояния.
2. Возьмите точную площадь квартиры из договора купли-продажи и пересчитайте ставку за квадратный метр.
3. Спросите, к какому этажу и какой ориентации относится указанная цена, поскольку страница не публикует прейскурант по отдельным квартирам.
4. Уточните валюту, в которой выставляется каждый платёж, и правило обменного курса, если оно есть.
5. Попросите назвать дату первого платежа и 29-го и сравните последнюю дату с датой передачи объекта в договоре.
6. Спросите, покупаются ли парковка и кладовая отдельно и сколько они стоят.
7. Запросите график сервисного сбора за вестибюль, стойку регистрации, фитнес-центр и коммерческие зоны.

Покупка недвижимости в Грузии: кратко

Страница застройщика описывает покупку двумя способами. Один блок перечисляет три шага: подписать предварительный договор купли-продажи и стать будущим владельцем, зарегистрировать будущее право собственности в Публичном реестре и внести первоначальный платёж или резервный взнос в размере USD 1 000–3 000, который закрепляет квартиру на одну неделю или на срок до одного месяца.

Другой блок перечисляет четыре шага: договор, оплата с подтверждающей выпиской, регистрация договора «в Министерстве юстиции» и код объекта в государственном реестре. Страница добавляет, что покупатель становится официальным владельцем в течение 1 рабочего дня после завершения строительства и полной оплаты.

Правовая рамка немногословна. Статья 183 Гражданского кодекса предъявляет к покупателю недвижимости два требования: сделка заключается в письменной форме, а право собственности покупателя вносится в Публичный реестр. Статья 311¹ предусматривает, что сделка или подписи сторон удостоверяются в порядке, установленном законом, и что отдельного удостоверения не требуется, если стороны подписывают документ в присутствии уполномоченного лица в регистрирующем органе.

Согласно статье 312, записи реестра считаются достоверными, пока не доказано обратное, поэтому выписка из реестра является опорным документом по участку и по квартире.

Что касается сборов, Национальное агентство публичного реестра (NAPR) указывает регистрацию изменения права на недвижимое имущество за GEL 150 в течение четырёх рабочих дней, за GEL 270 в течение одного рабочего дня и за GEL 350 в день подачи. По курсу Национального банка Грузии USD 1 = GEL 2,5949 на 8 ноября 2026 г. GEL 150 составляют около USD 58. Выписка стоит GEL 20 при сроке в один рабочий день, ещё GEL 26 добавляется за версию на английском языке, а подтверждение подписей стоит GEL 7.

Иностранному покупателю квартира не запрещена. Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю ограничивает сельскохозяйственные земли в своей статье 4, а квартира сельскохозяйственной землёй не является. Покупателю, который подписывает документы из-за рубежа, обычно требуется признание иностранных документов в Грузии; Грузия участвует в Гаагской конвенции об апостиле, действующей для неё с 14 мая 2007 г. Руководства по строящейся недвижимости (off-plan) в Батуми и по владению недвижимостью иностранцами в Грузии рассматривают эти этапы подробнее.

ВНЖ, финансирование и налоги для иностранного покупателя

На странице сказано, что грузинский вид на жительство через недвижимость требует «минимальной суммы от $150,000» начиная с 1 марта 2026 г. В законе это сформулировано несколько иначе. Статья 15(j) Закона о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства и Агентство развития государственных услуг (SDA) предусматривают краткосрочный вид на жительство для владельца недвижимого имущества, кроме сельскохозяйственных земель, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000 в лари, определённой сертифицированным оценщиком.

Статья 16 позволяет каждый раз продлевать разрешение на один год и прекращает его действие, если прекращается право собственности.

Все цены, указанные на странице проекта, ниже этой границы. Самая высокая, USD 146 400 за квартиру с двумя спальнями с ремонтом, на USD 3 600 ниже неё, а стартовая цена студии USD 49 000 составляет 32,7% от неё. Проверка опирается на рыночную стоимость по оценке, а не на цену по договору, поэтому для актуального порядка следует обратиться к руководству по виду на жительство в Грузии.

О финансировании: страница не упоминает ипотечных механизмов, её финансовое предложение — это рассрочка от застройщика. Национальный банк Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости (LTV) 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте, а предельное отношение платежа к доходу (PTI) — от 20% до 50% в зависимости от дохода и валюты, на своей странице о PTI и LTV. Выдаёт ли банк кредит под недостроенную квартиру, определяет политика каждого банка, а практику рассматривает руководство по ипотеке для иностранцев.

Налоговый кодекс, английский текст которого размещён на matsne.gov.ge, устанавливает правила для владельца — физического лица. Они сведены в таблицу, а руководство по налогу на недвижимость в Грузии объясняет их с датами. Какое правило применяется, зависит от личных обстоятельств человека.

Служба доходов Грузии публикует для налогоплательщиков страницу о налоге на имущество. Статья 201 Налогового кодекса относит незавершённое строительство к недвижимому имуществу физического лица, которое может облагаться налогом, а с какого момента покупатель по договору рассрочки считается облагаемым налогом владельцем, зависит от договора и записи в реестре. Тому, кто сдаёт квартиру посуточно, может пригодиться и руководство по краткосрочной аренде в Батуми.

Что подготовить при бронировании

Трёхшаговый порядок застройщика и правила реестра сводятся к одному набору документов, который покупатель может собрать до внесения резервного взноса.

1. Копия паспорта и документы, удостоверяющие личность, которые застройщик запрашивает вместе с формой бронирования.
2. Предварительный договор купли-продажи с указанием квартиры, её площади, варианта цены, даты передачи объекта и того, что происходит при её переносе.
3. График платежей с датой и суммой каждого платежа и валютой выставления счёта.
4. Выписка из Публичного реестра по участку и, после регистрации квартиры, по самой квартире.
5. Реквизиты платёжного счёта или счёта эскроу в письменном виде для каждого платежа.
6. Спецификация отделки, к которой относится цена, и график сервисного сбора.
7. Полное юридическое название и регистрационные данные стороны договора, которые сайт застройщика не называет.
8. Покупателю, подписывающему документы из-за рубежа, потребуется также любая доверенность или иностранный документ с апостилем, проставленным в стране выдачи.

Как NEXT Magnolia Batumi соотносится с другими объектами NEXT

В таблице приведены все 13 объектов NEXT на этом сайте с данными, которые публикуют страницы застройщика. У столбцов нет общей основы: стартовые цены относятся к разным типам квартир и разным вариантам отделки, а формулировки о передаче объекта различаются между плиткой с датой передачи, этапом платежей и текстовым блоком о завершении. Проект в Дубае оценён в долларах так, как их печатает застройщик.

Если читать эти данные на их собственных условиях, они показывают разные продукты, а не рейтинг. Три самые низкие опубликованные стартовые цены в таблице — для NEXT Magnolia, NEXT Gardens и NEXT Address — относятся к студиям, и каждая из этих страниц оценивает свою самую маленькую студию в двух вариантах отделки.

NEXT Gardens и NEXT Collection добавляют наборы цен с видом на море и на горы, которых у NEXT Magnolia Batumi нет. Две предпродажи в Тбилиси со сроком передачи в декабре 2029 г. — это Cinema City и NEU Tbilisi, предпродажа в Кобулети рассчитана до декабря 2031 г., а проекты в Гонио, Tbilisi DownTown и в Дубае начинаются с более высоких цифр и со сроками передачи с декабря 2026 г. по декабрь 2027 г. Проекты Radisson Blu и Wyndham носят названия отельных брендов, а страница NEXT Magnolia не называет ни оператора, ни бренда, кроме NEXT.

Помимо NEXT, на сайте есть грузинские проекты других застройщиков. Mira Verde Tbilisi — проект в Тбилиси с ценами в дирхамах, а Mardi Hills — проект в Батуми другого застройщика; они названы для контекста, а не для сравнения. Для более широкой картины страница Грузии и страница города Батуми перечисляют проекты по местам.

NEXT (застройщик)

Всё в этом разделе взято со страниц самого застройщика, и утверждения принадлежат застройщику. На своей странице «О нас» NEXT описывает себя как международного застройщика из Грузии, основанного в Батуми Кахой Девадзе, первым проектом которого был NEXT Orange. На его главной странице указан опыт около 8 лет в девелопменте недвижимости и перечислены офисы в Батуми, Тбилиси, Дубае и Варшаве, а также ещё один офис в Tatu City в Кении.

Раздел об истории компании на странице «О нас» относит начало NEXT Apartments, NEXT Green и NEXT White к 2018 году, а запуск NEXT Hotels и партнёрства Wyndham Residences — к 2020 году. Для 2021 года в нём названы Radisson Blu Residences и NEXT Collection, а для 2022 года — NEXT Address, NEXT Coral и NEXT Gardens. Запись за 2024 год содержит подпись «NEXT Oriental, Villa Perla & Magnolia». Отельные партнёры, названные на странице, — Radisson Hotel Group и Wyndham Hotels & Resorts.

Портфель на страницах проектов охватывает Грузию, Объединённые Арабские Эмираты, Испанию и Кению. Завершённые и полностью проданные проекты показаны на главной странице, а страницы застройщика не приводят числа переданных квартир. Никакие награды, рейтинги или данные о продажах здесь не воспроизводятся. Бренд — NEXT, с мобильным приложением NEXT Property, которое, по словам страницы, поддерживает управление бронированиями, платежи и финансы. Телефоны и адреса электронной почты застройщика в обзор не включены.

Часто задаваемые вопросы

Что такое NEXT Magnolia Batumi?

NEXT Magnolia Batumi — жилой дом с 15 жилыми этажами, который застройщик NEXT размещает рядом с Новым бульваром Батуми. На странице перечислены студии, квартиры с одной и двумя спальнями площадью от 31,9 до 86,3 м², каждая с ценой без ремонта и с ремонтом, вестибюль, стойка регистрации, рестораны, магазины, фитнес-центр и парковка. Объект строится, на плитке с датой передачи указан декабрь 2028 г. Страница не публикует ни количества квартир, ни адреса улицы.

Какие цены публикует застройщик для NEXT Magnolia Batumi?

Стартовые цены без ремонта составляют USD 49 000 за студию площадью 31,9 м², USD 63 000 за 1+1 площадью 52,5 м² и USD 87 840 за 2+1 площадью 73,2 м². С ремонтом они составляют USD 57 420, USD 105 000 и USD 146 400. Цены «до» без ремонта — USD 51 330, USD 89 030 и USD 125 135. Цены являются стартовыми значениями со страницы от 8 ноября 2026 г. и могут отличаться от цены по договору.

Когда состоится передача объекта NEXT Magnolia Batumi?

Плитка с датой передачи показывает декабрь 2028 г. Текстовый блок на той же странице сообщает, что проект будет полностью завершён «под ключ» в апреле 2029 г. Обе даты — это заявления застройщика, и ни одна из них не является датой по договору. 29 платежей плана, если считать их ежемесячно с декабря 2026 г., завершились бы в апреле 2029 г. Дату передачи и последствия задержки фиксирует договор купли-продажи.

Как работает план платежей: 20% сразу и 29 месяцев?

Покупатель вносит сначала 20%, а остальные 80% — в 29 платежей под 0%, ежемесячно или ежеквартально. Для студии за USD 49 000 это USD 9 800 сразу и USD 1 352 в месяц; с ремонтом — USD 11 484 и USD 1 584. Страница показывает расчёт только для студии. Дату начала отсчёта она не называет, поэтому срок последнего платежа следует уточнить в письменном виде.

Какова цена за квадратный метр?

Страница её не публикует, поэтому она рассчитана. Без ремонта самые маленькие 1+1 и 2+1 стоят USD 1 200 за м², самые большие квартиры — USD 1 450 за м², а самая маленькая студия — USD 1 536. С ремонтом большие типы стоят USD 2 000 за м², а студия — USD 1 800. Эти ставки получены из опубликованных застройщиком цен и площадей, а итоговую ставку определяет площадь по договору.

Что входит в цену без ремонта?

Страница этого не расписывает. Она помечает вариант с ремонтом как «Included» («Включено»), а другой — как «Not included» («Не включено»), перечисляет системы уровня здания, такие как центральное отопление и стекло с низкоэмиссионным покрытием, и сообщает, что в квартирах полностью оборудованные кухни. На главной странице застройщика названы пакеты ремонта от USD 650 за м² и пакеты «под ключ» от USD 900 за м². Письменную спецификацию следует приложить к договору купли-продажи.

Может ли иностранный покупатель владеть здесь квартирой?

Насколько можно судить по прочитанным здесь источникам, да. Гражданский кодекс требует письменной формы сделки и внесения права покупателя в Публичный реестр, а единственное ограничение собственности, с которым сталкиваются при покупке квартиры, — закон о сельскохозяйственных землях — на квартиру не распространяется. Страница застройщика также описывает покупку для иностранных покупателей. Точные условия титула на квартиру устанавливаются в предварительном договоре купли-продажи и отражаются в реестре.

Даёт ли NEXT Magnolia Batumi право на вид на жительство?

Законодательство Грузии предусматривает краткосрочный вид на жительство для владельца недвижимости, кроме сельскохозяйственных земель, рыночной стоимостью свыше эквивалента USD 150 000, определённой сертифицированным оценщиком. Все цены, указанные для проекта, вплоть до USD 146 400, ниже этой границы. Критерием служит оценка оценщика, а не цена по договору, а заявление рассматривает Агентство развития государственных услуг (SDA).

С какими налогами может столкнуться иностранный владелец?

Налоговый кодекс предусматривает налог на имущество от 0,8% до 1% рыночной стоимости с освобождением, если доход семьи за предыдущий год не превышал GEL 100 000, и 5% с дохода от аренды жилья, когда физическое лицо не делает вычетов. Прибыль от продажи облагается по ставке 5%, но жилая квартира, которой владели более двух лет, освобождается. Личные обстоятельства и налоговое резидентство меняют результат.

Как проходит регистрация права покупателя и каковы сборы?

Стороны подписывают письменный договор, подписи подтверждаются нотариусом или в Национальном агентстве публичного реестра, и агентство регистрирует право. Оно указывает GEL 150 за регистрацию в течение четырёх рабочих дней, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 за тот же день, плюс GEL 7 за подтверждение подписей. По курсу GEL 2,5949 за доллар США GEL 150 составляют около USD 58. Услуги нотариуса и другие профессиональные услуги оплачиваются отдельно.

Источники и дата проверки

Дата проверки: 8 ноября 2026 г. Источники:

• NEXT: страница проекта NEXT Magnolia
• NEXT: страница «О нас»
• NEXT: главная страница
• Гражданский кодекс Грузии, статьи 183, 311¹ и 312 (matsne.gov.ge)
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст (matsne.gov.ge)
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства (matsne.gov.ge)
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственную землю (matsne.gov.ge)
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: служба регистрации смарт-контрактов
• Агентство развития государственных услуг: виды на жительство
• Служба доходов Грузии: налог на имущество
• Национальный банк Грузии: официальные обменные курсы (USD 1 = GEL 2,5949, 8 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии: требования PTI и LTV
• Geostat: численность населения на 1 января 2026 г.
• Geostat: перепись населения и сельского хозяйства 2024 г., предварительные результаты
• Geostat: статистика въездного туризма, 2025 г.
• Geostat: Индекс цен на жилую недвижимость, III квартал 2026 г.
• Visit Adjara: Батумский бульвар
• Международный аэропорт Батуми: контактная информация
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статусов Конвенции об апостиле

Это не юридическая, налоговая и не финансовая консультация.