Gumbati Midtown Batumi: квартиры, цены, источники (2026)

Gumbati Midtown Batumi — 14-этажный жилой дом рядом с центральным парком в Батуми; в собственном селекторе квартир застройщика на 13 ноября 2026 г. значилось 61 квартира: 52 проданы, 2 забронированы и 7 свободны с указанными итоговыми ценами от USD 116 280 до 313 575.

В этом обзоре Gumbati Midtown Batumi разобраны страница застройщика, его презентация в формате PDF и три портала с объявлениями в том виде, в каком они были на 13 ноября 2026 г. Номер дома, количество квартир, срок передачи объекта и расстояние до моря в разных источниках не совпадают, поэтому каждая цифра приведена с источником и датой, и ни одна из них не выбрана как верная.

В обзоре последовательно представлены селектор по квартирам, расчёты по указанным цифрам, отделка и платежи, которые перечисляет застройщик, грузинские правила покупки, налогообложения и проживания, а также список того, что покупатель может запросить в письменной форме до бронирования.

Обзор Gumbati Midtown Batumi

На странице проекта на gumbati.ge Midtown описан как 14-этажный жилой дом в центре Батуми, рядом с центральным парком и в 500 метрах от пляжа, с квартирами площадью от 53,1 до 144,3 м² и видами на море и горы. Страница относит проект к разделу Current. Это слова самого застройщика, прочитанные на его странице 13 ноября 2026 г.

В видимом тексте страницы нет ни почтового адреса, ни срока передачи объекта, ни цены. Эти сведения нужно брать из трёх других мест: из селектора квартир застройщика, записи которого содержат площади и итоговые суммы в USD, из презентации в формате PDF и с порталов Korter, batumi.estate и Realting. Дата каждого источника указана в таблицах ниже, а там, где они расходятся, ни одна цифра не поставлена выше другой.

Для всех, кто изучает Gumbati Midtown Batumi, самый конкретный и проверяемый факт — снимок селектора, сделанный в день прочтения. В нём 61 квартира на этажах со 2-го по 14-й. На 13 ноября 2026 г. 52 были помечены как проданные, 2 как забронированные, а 7 не имели ни той, ни другой отметки и по счётчикам этажей на самой странице считались свободными. Цены указаны для этих девяти квартир, в USD.

Korter в тот же день сообщает, что от застройщика сейчас нет свободных квартир, и вместо них показывает предложения вторичного рынка. Это расхождение между двумя открытыми источниками остаётся в поле зрения на протяжении всего обзора. В следующих разделах рядом представлены источники, селектор по квартирам, указанные отделка и платежи, район, грузинские правила для иностранного покупателя и список документов, которые стоит получить в письменной форме.

Что каждый источник сообщает о статусе, передаче объекта, адресе, этажности и квартирах

Четыре веб-страницы, один PDF-файл и одна картографическая база данных говорят что-то о состоянии здания. У них разные даты, а у страницы застройщика собственной даты нет, поэтому каждая запись показана с датой, которую источник отображает, или с датой прочтения. Первая таблица посвящена статусу здания и сроку передачи объекта.

Страница застройщика использует слова Near-Completion Condition (состояние, близкое к завершению) для обозначения состояния продаваемой квартиры, а в PDF тот же перечень назван green frame. В этом обзоре оба этих обозначения понимаются как описание отделки, которую получает покупатель, а не как утверждение о стадии строительства всего здания, которую страница застройщика не указывает.

Q4 2026 у Korter и 2026 год у batumi.estate — это утверждения порталов. Ни одна из страниц не сообщает, что дата взята из документа застройщика. В записи Realting описан 2025 год, но обновлялась она в последний раз в апреле 2024 г. Срок передачи объекта, который обязывает продавца перед покупателем, — тот, что записан в договоре купли-продажи, поэтому он одним из первых значится в списке письменных запросов в разделе 9.

Вторая таблица ставит описательные данные рядом друг с другом. Различий немного, но они важны, когда покупатель сравнивает объявления: номер дома, число этажей и число квартир на разных страницах не совпадают.

Что касается адреса, номер 99 указывают Korter и batumi.estate, а 101 — Realting, страница которого датирована апрелем 2024 г. В OpenStreetMap здание значится под номером 99. Установить адрес может только выписка из реестра на земельный участок, о которой говорится в разделе 8. В списке завершённых проектов на gumbati.ge есть также запись Gumbati in Gorgasali — это отдельный проект, а не данное здание.

По числу квартир: в PDF указано 57 апартаментов с коммерческими помещениями на первом этаже, и то же число 57 повторяют Korter и Realting. В селекторе числится 61 запись о квартирах на этажах со 2-го по 14-й и ни одной на первом. Страницы не объясняют эту разницу в четыре квартиры, поэтому в обзоре приведены обе цифры, а общее число в полях данных этого объявления оставлено открытым.

Селектор квартир застройщика на 13 ноября 2026 г.: счёт по этажам и девять непроданных квартир

Страница проекта загружает селектор квартир из открытого интерфейса застройщика, адрес которого указан в собственной конфигурации страницы. Простое чтение этого интерфейса 13 ноября 2026 г., без каких-либо дополнительных запросов, вернуло 61 запись о квартирах Midtown, у каждой из которых есть этаж, номер квартиры, площадь, статус и поле цены. На странице есть и счётчик для каждого этажа; его итоги совпадают с итогами записей.

Статусы — «продана», «забронирована» и пустая отметка, которую счётчики этажей считают свободной. При таком подсчёте в Gumbati Midtown Batumi в тот день было 52 проданные квартиры, 2 забронированные и 7 свободных. В таблице показан счёт по этажам. Этажа 1 в ней нет, так как в PDF он описан как коммерческие помещения, а на этажах со 2-го по 5-й, с 7-го по 9-й и на 14-м свободных квартир не было.

Кликабельные контуры на планах этажей не всегда совпадают с записями. На 4-м, 5-м и 7-м этажах 5, 5 и 7 контуров против 4, 7 и 6 записей о квартирах, хотя оба набора в сумме дают 61. Здесь используются именно записи, поскольку в них есть площади и цены, а расхождение указано лишь для того, чтобы читатель, открывший страницы этажей, не удивился.

В следующей таблице перечислены девять непроданных квартир. Цены — это числа из поля цены в USD, которая является валютой селектора по умолчанию (в качестве альтернативы предлагаются GEL и EUR). В последнем столбце указана дата последнего изменения записи в том виде, в каком её проставляет интерфейс. Столбец USD за м² рассчитан здесь делением итоговой суммы на площадь.

Семь из девяти записей последний раз изменялись между 15 марта 2024 г. и 1 мая 2025 г., а две забронированные — 29 августа 2024 г. Поэтому покупателю, увидевшему эти итоговые суммы, следует запросить прайс-лист с сегодняшней датой — это пункт 1 в разделе 9. Ничто на самой странице не говорит о том, являются ли цены селектора текущими предложениями или сохранёнными значениями записей.

У двух других записей стоит флаг, скрывающий цену, и обе помечены как проданные (этаж 7, квартира 26A, и этаж 9, квартира 39). В этом обзоре эти значения не читаются и не приводятся. У семи свободных и двух забронированных записей флаг снят, так что их цены — те, которые селектор способен показать. Остальные 50 проданных записей учтены в счёте, но их сохранённые цены не воспроизводятся, так как проданная квартира не является предложением.

Korter, прочитанный в тот же день, сообщает, что квартиры от застройщика проданы и что квартир от застройщика на продажу нет, а его объявления — это предложения вторичного рынка. Селектор застройщика показывает семь свободных квартир. Оба утверждения приведены в том виде, как они напечатаны. Можно ли забронировать конкретную квартиру сегодня, подтвердить в письменной форме может только продавец.

Площади, этажи и ценовая лестница внутри селектора

Селектор показывает Midtown почти полностью проданным, поэтому полезный вопрос в том, как выглядит оставшийся фонд и как селектор его оценивает. В PDF приведены пять пронумерованных планировок с площадями 144,3, 53,1, 86,2, 127,3 и 70,0 м². В селекторе 30 различных площадей среди 61 записи, и лишь 26 записей соответствуют одной из пяти площадей из планировок, так что вариантов в здании больше, чем следует из PDF.

Первая таблица группирует все 61 запись по площади. Шестнадцать записей имеют площадь менее 60 м², и все они проданы. В диапазоне от 60 до 80 м² 17 записей, 16 из них проданы. Вместе эти два диапазона дают 33 из 61 записи — это малогабаритная часть здания, и в ней всего одна свободная квартира, номер 44A на 10-м этаже, 68,4 м².

Поэтому непроданный фонд, который остаётся в селекторе, смещён в сторону крупных квартир. Шесть из семи свободных квартир имеют площадь 100 м² или больше, а две забронированные — 109,4 и 240 м². Семь свободных квартир занимают в сумме 888,0 м², и указанные для них итоговые суммы дают USD 1 588 715, то есть средневзвешенно по площади около USD 1 789 за м² (расчёт по цифрам застройщика).

Ценовая лестница следует за этажами. Свободная квартира на 6-м этаже указана по USD 1 500 за м². На 10-м этаже — USD 1 700 для квартиры 68,4 м² и USD 1 850 для квартиры 144,4 м², на 11-м и 12-м этажах — USD 1 850, на 13-м — USD 1 900, а две забронированные квартиры на 14-м этаже указаны по USD 2 200. Застройщик не говорит, что причина ступеней — этаж, поэтому это прочтение цифр, а не заявленное правило ценообразования.

Из этой таблицы следуют два практических вывода для покупателя. Во-первых, итоговая сумма зависит от того, с какой площади берётся ставка, а селектор указывает для каждой квартиры одну площадь и не говорит, включены ли балконы и террасы, поэтому основа расчёта площади должна быть записана в договоре. Во-вторых, PDF и страница дают диапазон площадей от 53,1 до 144,3 м², тогда как в селекторе есть записи в 42,6 м² и 240 м². Читатель, знакомый только с текстом страницы, не ожидал бы ни одного из этих краёв.

Селектор показывает также и вертикальную раскладку здания по этажам. На этажах со 2-го по 9-й по 4–7 квартир, на этажах с 10-го по 13-й по 3–6, а на 14-м этаже две. Указанная площадь этажа колеблется от 345,8 м² на 13-м этаже до 684,7 м² на 5-м, где больше всего записей — семь.

Два плана этажей, которые застройщик публикует на странице проекта, показывают 5-й и 10-й этажи в виде меблированных трёхмерных планировок. На 5-м этаже в селекторе больше всего записей, а на 10-м две свободные квартиры. Планы описаны здесь только по тем подписям, которые прилагаются к изображениям, и для сопоставления номеров квартир с планировками они не используются.

Ориентировочные цены по источникам и датам

Цены застройщика взяты из селектора, а цены порталов — с их собственных страниц, и эти два набора используют разные ставки. В таблице они поставлены рядом с датой, которую несёт каждый. Цифры порталов обозначены в таблице как ориентиры сайтов объявлений. Это не цены Gumbati, а расхождение по датам между двумя страницами — факт о двух страницах, а не утверждение о каком-либо решении застройщика.

Стоит отметить три совпадения. Объявление Korter за USD 528 000 — это квартира 240 м² на 14-м этаже, а в селекторе застройщика есть запись 240 м² на 14-м этаже, забронированная, с теми же USD 528 000 и USD 2 200 за м². Цена четырёхкомнатной квартиры у batumi.estate, USD 528 000, — то же число. Цена Realting USD 112 860 за 68,4 м² равна сохранённой записи селектора такого же размера и с такой же ценой на 7-м этаже, помеченной как проданная.

В целом свободные квартиры застройщика указаны по USD 1 500–1 900 за м², забронированные — по USD 2 200, объявления Korter вторичного типа — по USD 1 902–2 200, а batumi.estate пишет «от USD 2 200». Цены порталов за м² варьируются от USD 1 650 (Realting, апрель 2024 г.) до USD 2 200 (Korter и batumi.estate). Ни одному из источников не отдаётся предпочтения. Сравнение показывает лишь то, что обозначение «цена от» здесь охватывает широкий разброс.

В лари, по курсу Национального банка Грузии GEL 2,5935 за USD на 13 ноября 2026 г. (NBG), наименьшая свободная итоговая сумма USD 116 280 составляет около GEL 301 572, а наибольшая, USD 313 575, — около GEL 813 257. Валюту платежа и необходимость какой-либо конвертации определяет договор, а не селектор.

Более широкий ценовой контекст дают руководства на этом сайте: цены на квартиры в Батуми за квадратный метр и недвижимость off-plan в Батуми. В более старых руководствах по Грузии приведены цифры, которые появились до изменений налогов и порогов 2026 г., описанных в разделе 8, поэтому любую цифру из них следует сверять с названным там первоисточником.

Условия платежа, отделка и расходы на содержание по данным источников

На странице застройщика и в селекторе нет плана платежей. Единственное упоминание рассрочки на gumbati.ge — плитка статистики на главной странице, где рядом с надписью о плате за рассрочку показано 0%, без срока, графика и условий; а FAQ сообщает, что квартиру можно купить с внутренней рассрочкой или с ипотекой через банки-партнёры, не называя банк. В таблице приведены условия, которые печатают порталы.

batumi.estate описывает беспроцентную рассрочку на срок до шести месяцев после первоначального взноса от 30% с расчётным примером: USD 75 486 первоначального взноса и USD 29 356 в месяц при цене USD 251 620. Цифры сходятся: 30% от 251 620 — это 75 486, а шестая часть остатка — 29 356. В таблице те же условия применены к трём указанным в селекторе итоговым суммам. Это только арифметика по условиям портала, а не график платежей, который предлагает Gumbati.

Ни на одной из прочитанных страниц для Midtown не назван банк. Банковское финансирование — это отдельный путь, не связанный с рассрочкой застройщика, а Национальный банк Грузии устанавливает предельное отношение кредита к стоимости (LTV) в 90 процентов для кредитов в лари и 70 процентов для кредитов в иностранной валюте (требования NBG к PTI и LTV). В руководстве по ипотеке для иностранцев в Грузии рассказано, что банк может потребовать от нерезидента.

Что касается отделки, застройщик заявляет, что квартиры продаются в состоянии green frame. На странице перечислены работы, включённые в квартиру, а в PDF они указаны подробнее как состояние на момент передачи права собственности. В таблице два описания поставлены рядом. Внутренняя отделка сверх всего этого перечня, включая напольные покрытия, кухню, сантехнику и отделку стен, в числе включённого не указана и была бы частью отделки за счёт покупателя.

Застройщик предлагает услугу дизайна интерьера Gumbati Design, и в PDF за январь 2024 г. она оценена в USD 30 за м². Страница описывает косметический ремонт как заключительный этап и цену не указывает. Действует ли цена 2024 г. сегодня — вопрос к отделу продаж, и он входит в список в разделе 9.

Спецификация самого здания приведена менее подробно, чем спецификация квартиры. В PDF названы материалы фасада, ограждений, перегородок, лифтов, входов и лестниц, а порталы добавляют собственные описания, которые не всегда совпадают, например штукатурный фасад у Korter и вентилируемый фасад у batumi.estate. Таблица держит каждый источник отдельно от остальных. Там, где застройщик ничего не печатает, как в случае парковки и двора, текст портала — это утверждение портала.

Расходы на содержание здания указаны лишь частично. Управляющая компания следит за общими частями: освещением и уборкой общих помещений, работой и чисткой лифтов, уборкой вокруг здания и камерами наблюдения.

В PDF плата установлена в размере GEL 1 за м² для квартир до 100 м² и GEL 0,7 за м² для квартир площадью более 100 м², подлежащая уплате с начала работы администрации. Срок в PDF не указан, как и то, относится ли ставка 0,7 ко всей площади или только к части сверх 100 м². В таблице применено прочтение, при котором плата берётся со всей площади.

Оба столбца рассчитаны по ставкам из PDF и площадям из селектора, и ни один из них не является предложением застройщика. Сервисный сбор показан без периода, так как в PDF он не указан. В столбце дизайна применена ставка января 2024 г. Покупатель, как правило, запросил бы у компании действующий тариф, расчётный период и дату, с которой управляющая компания начинает взимать плату.

Расположение Gumbati Midtown Batumi: улица Горгасали, район Руставели и расстояния

Сам застройщик помещает проект в центр города, рядом с центральным парком, а порталы относят его к району Руставели в Батуми. Korter указывает улицу как улица Вахтанга Горгасали, 99. OpenStreetMap отмечает здание Midtown с этим номером дома примерно в точке 41,6447 северной широты, 41,6306 восточной долготы, и её открытые данные служат основой для приведённых ниже расстояний по прямой. Координат проекта застройщик не печатает.

Батуми — столица Аджарской автономной республики; по данным Википедии со ссылкой на национальное статистическое управление, в 2026 г. его население составляло 246 300 человек на площади 82,3 км². Википедия помещает Международный аэропорт Батуми в 2 км к югу от города и сообщает о 1 230 200 пассажиров в 2025 г. со ссылкой на Агентство гражданской авиации Грузии. Оба этих источника вторичны и используются здесь лишь как контекст.

В PDF застройщика напечатано семь расстояний: государственная школа 40 м, медицинская клиника 200 м, Археологический музей 200 м, парк 6 Мая 300 м, Дельфинарий 550 м, Университет имени Шота Руставели 550 м и море 500 м. Korter приводит собственный набор. В таблице оба набора поставлены рядом с расстояниями, рассчитанными здесь по координатам OpenStreetMap; это прямые линии, а не пешие или автомобильные маршруты.

Расчётные цифры близки к данным застройщика для музея (около 210 м против 200 м) и парка (около 360 м против 300 м) и немного больше для Дельфинария и университета. Расстояния по прямой зависят от выбранной точки внутри здания или парка, которую берёт тот, кто их считает, поэтому разница в несколько десятков метров ничего не значит. Расстояние до моря — то, где основа измерения важнее всего.

Застройщик и Korter указывают для моря 500 м, и ни тот, ни другой не говорит, где измерение начинается и заканчивается. Korter добавляет, что бульвар и пляж находятся примерно в десяти минутах ходьбы. Ближайшая отмеченная на карте точка береговой линии находится примерно в 910 м по прямой. Страницы не говорят, берётся ли расстояние до моря до парка, до набережной или до воды, поэтому покупателю, для которого важна прогулка, стоит измерить её от входа выбранной квартиры.

Korter называет остановки общественного транспорта в 100 м и 150 м, с которых ходят маршрутки 32, 34, 36, 42 и 25a и автобусы 11 и 15 с интервалом в четыре минуты в часы пик. Старый автовокзал он помещает в 20 минутах ходьбы, а терминал Metro Batumi — менее чем в 4 км. Всё это утверждения портала о расписаниях движения, а расписания могут меняться. До аэропорта на странице Korter 10 минут на машине, тогда как по прямой около 4,6 км.

Из местных объектов Korter называет детский сад и государственные школы в пределах 1,5 км, Морскую академию и государственный университет, а в пределах одного километра — летний кинотеатр под открытым небом, аквариум, Дельфинарий и зоопарк. Торговый центр Batumi Plaza он помещает менее чем в 1,5 км. Ближайшую оживлённую дорогу он описывает как находящуюся в 220 м. Ни одно из этих утверждений не принадлежит застройщику, а более широкий городской контекст даёт руководство по Батуми.

Грузинские правила для иностранного покупателя: право собственности, реестр, налоги, проживание и кредиты

Иностранец может владеть квартирой в Грузии на тех же правовых основаниях, что и гражданин страны. Ограничена категория сельскохозяйственных земель, которые статья 4 Органического закона о праве собственности на сельскохозяйственные земли закрепляет за государством, муниципалитетами, гражданами и некоторыми грузинскими юридическими лицами, а квартира в городской башне сельскохозяйственной землёй не является.

В FAQ застройщика сказано, что купить может лицо или компания из любой страны, при наличии паспорта или удостоверения личности. Дополнительные сведения есть в материалах могут ли иностранцы покупать недвижимость в Грузии и как купить недвижимость в Грузии.

Статья 183 Гражданского кодекса требует письменной формы сделки и внесения права приобретателя в Публичный реестр (Национальное агентство публичного реестра, NAPR) до перехода права собственности на недвижимую вещь. Страница застройщика описывает три шага: подписание договора, перевод суммы на расчётный счёт компании и регистрация в Доме юстиции, которая, по её словам, занимает 30 минут, после чего покупатель становится полноправным владельцем. В FAQ для того же шага назван Публичный реестр.

Сам реестр публикует собственные условия: регистрация изменения права стоит GEL 150 за четыре рабочих дня, GEL 270 за один рабочий день и GEL 350 в день подачи. При курсе GEL 2,5935 за USD эти сборы составляют около USD 57,8, 104,1 и 135,0. Указанные застройщиком 30 минут и тарифы реестра по срочности — два отдельных описания, и страница не говорит, какому тарифу соответствуют 30 минут.

У покупателя, находящегося за рубежом, есть два обычных варианта. Застройщик сообщает, что покупку можно совершить дистанционно по доверенности. Из таблицы статуса Гаагской конференции следует, что Апостильная конвенция действует для Грузии с 14 мая 2007 г., поэтому документ с апостилем — обычный путь. Кроме того, реестр предлагает регистрацию онлайн через сервис смарт-контрактов с виртуальной встречей, назначаемой заранее.

Что касается налогов, Закон № 1874 от 30 сентября 2026 г. изменил правила для физических лиц, и английский текст Налогового кодекса указывает этот закон в истории изменений.

Статья 206(1)(a) освобождает облагаемое имущество физического лица, кроме земли, когда доход семьи в предыдущем году не превысил GEL 100 000, а обзор налогов и права EY Georgia за июль–сентябрь 2026 г. называет прежний предел GEL 40 000. Сверх предела статья 202(5) устанавливает ставку от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец предыдущего года.

Статья 201 охватывает недвижимость физического лица, включая незавершённое строительство, и то, считается ли уже владельцем покупатель объекта off-plan, зависит от договора и записи в реестре. Декларации подаются до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября согласно статье 205. На странице Службы доходов Грузии (Revenue Service) есть калькулятор, а руководство по налогу на недвижимость в Грузии объясняет порядок подачи. Доходы от аренды и перепродажи облагаются отдельно, как показано в таблице.

Что касается проживания, Агентство развития государственных услуг (SDA) описывает краткосрочный вид на жительство для иностранца, имеющего право на несельскохозяйственную недвижимость, рыночная стоимость которой, определённая сертифицированным оценщиком, превышает эквивалент USD 150 000 в лари. Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства устанавливает тот же критерий. Учитывается оценочная стоимость, а не цена по договору, и стоимость ровно в USD 150 000 порог не превышает. Порядок подачи заявления описан в материале как получить вид на жительство в Грузии.

Последняя таблица применяет те два порога, о которых шла речь выше, и налоговую ставку к указанным итоговым суммам девяти непроданных квартир. Это просто арифметика, а не вывод о какой-либо отдельной квартире. Суммы в лари рассчитаны по курсу NBG на 13 ноября 2026 г. В налоговых столбцах предполагается, что доход семьи превысил GEL 100 000 и что рыночная стоимость на конец года равна указанной итоговой сумме; ни то, ни другое по страницам установить нельзя.

Относительно указанных итоговых сумм одна квартира стоит ниже USD 150 000, а восемь выше, две — выше USD 300 000, и оценочная стоимость может отличаться от любой из них. Все эти правила приведены в том виде, как они были опубликованы на даты, когда они были прочитаны. Они не заменяют чтения юристом конкретного договора, и ни одна страница застройщика не должна подменять собой реестр или агентство.

Что запросить в письменной форме до бронирования

Страница и селектор застройщика содержат площади, итоговые суммы в USD, перечень отделки и ставку сервисного сбора. Для бронирования квартиры в Gumbati Midtown Batumi всего этого недостаточно, и каждый пункт ниже — обычный запрос, который покупатель вправе сделать до внесения задатка. Список вытекает из пробелов в таблицах выше.

1. Прайс-лист на день предложения с номером квартиры, этажом, площадью и точной итоговой суммой за квартиру в валюте договора.
2. Основа, по которой берётся плата за площадь: площадь, указанная в селекторе, или площадь с учётом балконов и террас, а также последующий обмер, который это определяет.
3. Срок передачи объекта, записанный в договоре, определение передачи объекта и последствия, если срок не соблюдён.
4. Полное юридическое наименование и регистрационные данные организации, подписывающей договор купли-продажи, и владельца земельного участка.
5. Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию с допустимым числом этажей, чтобы 14 этажей и 57 или 61 квартиру можно было сопоставить с документом.
6. Выписка из Публичного реестра на земельный участок и кадастровый код помещения, проверенные по коду 05.23.30.016, который указывают два портала.
7. Как и когда квартира регистрируется как отдельный объект, кто платит регистрационный сбор и расходы на любой последующий обмер.
8. График платежей: первоначальный взнос, каждый платёж рассрочки и его дата, взимается ли с рассрочки какая-либо плата, а также фактическая стоимость по сравнению с оплатой полной суммой.
9. Как принимаются платежи и выдаются подтверждения: расчётный счёт компании, указанный в договоре, эскроу или другая схема.
10. Что green frame включает для этой квартиры по перечню из PDF и что должен завершить сам покупатель, включая остекление балкона, напольные покрытия и сантехнику.
11. Какой материал перегородок и какой фасад описывают разрешение и договор, поскольку PDF и порталы называют разные.
12. Действующий тариф и дата начала взимания сервисного сбора управляющей компанией, его расчётный период и то, применяется ли ставка ко всей площади свыше 100 м².
13. Действующая цена услуги интерьерного дизайна Gumbati Design, если она нужна, поскольку цифра из PDF датирована январём 2024 г.
14. Доступна ли ипотека для этого здания с указанным банком и что этот банк требует от нерезидента.
15. Статус квартиры, если она показана как забронированная, и письменное подтверждение того, что квартира, показанная как свободная, свободна в день подписания.

Ответы должны быть в договоре или в подписанном приложении к нему, потому что веб-страница или селектор могут измениться без уведомления. Перед подписанием форму бронирования стоит прочитать на предмет условий возврата задатка. Местный юрист может внимательно прочитать договор и выписку из реестра от имени покупателя.

Как Gumbati Midtown Batumi соотносится с другими проектами Gumbati и ближайшими объявлениями в Батуми

В текущем списке застройщика на gumbati.ge пять проектов, и на этом сайте есть руководство по каждому. Таблица ставит их рядом, используя только то, что каждая страница застройщика печатает о расположении, типе и высоте. Фонд, цены и передача объектов у проектов разные и рассмотрены в руководстве по каждому проекту, поэтому здесь они не сравниваются.

Midtown — самый низкий из пяти, 14 этажей, и его страница описывает жилой дом с управляющей компанией. Strada, Montemar и Boulevard Point описаны на своих страницах словами «отель», «отельного типа» или «апарт-отель», а Portline — как 23-этажный комплекс апартаментов. Таблица представляет собой перечень фактов, а не рейтинг проектов, и ни один проект не описывается как лучший по сравнению с другим.

Другие объявления в центре Батуми от других застройщиков приведены ниже только для контекста. Источником цифр служат их собственные страницы, и у каждого есть своё руководство на этом сайте. Цены следуют формулировкам каждого застройщика и несопоставимы напрямую, так как отделка, этаж и передача объекта различаются.

Более широкую картину дают страница города Батуми, страница страны Грузия и руководство по недвижимости на побережье Чёрного моря в Грузии. Каждое руководство по объявлению в таблицах выше придерживается той же дисциплины: показывать каждый источник с его датой.

Gumbati Group (застройщик)

Единственная основа этого раздела — это собственные страницы самого застройщика. На странице About сказано, что девелоперско-строительная компания Gumbati основана в 1998 году, сначала занималась реконструкцией и ремонтом, а недвижимость развивает с 2005 года. Там же сказано, что в 2019 году компания начала предлагать услуги отельного типа в своих жилых объектах, а в 2020 году приступила к строительству апартаментов отельного типа.

Она также сообщает о сертификации ISO 9001:2015 по управлению качеством. На главной странице есть блок статистики: 15+ девелоперских проектов и 300+ занятых специалистов. В политике конфиденциальности компания названа Gumbati Group LLC, и она находится в Батуми. Это заявления застройщика; ни сертификат, ни выписка из реестра для этого обзора не изучались.

В разделе проектов перечислены пять текущих проектов (Strada, Montemar, Midtown, Boulevard Point и Portline by Gumbati) и девять завершённых: Gumbati Residence, Gateway to the Boulevard, Vere District, Vake Residence, Gumbati in Tamarashvili, Gumbati in Alley, Gumbati in Gorgasali, Subtropic City и Gumbati in Bakuriani.

В прочитанных страницах для Midtown не назван ни архитектор, ни банк-партнёр. FAQ застройщика ссылается на банки-партнёры, не называя их, и страницы банка с названием проекта найдено не было. В прочитанных открытых источниках сведений о собственниках не найдено, и ни на одной странице с Midtown не связан какой-либо отельный бренд.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Gumbati Midtown Batumi и в каком районе?

Korter и batumi.estate указывают адрес: улица Вахтанга Горгасали, 99, район Руставели, Батуми, а Realting в 2024 г. печатал 101. Застройщик называет местоположение центром города рядом с центральным парком и почтового адреса не печатает. Адрес может установить только выписка из реестра на земельный участок, на котором стоит здание.

Сколько квартир в Gumbati Midtown Batumi?

В PDF застройщика за январь 2024 г. указано 57 апартаментов с коммерческими помещениями на первом этаже, и Korter повторяет 57. В селекторе квартир застройщика на 13 ноября 2026 г. 61 запись на этажах со 2-го по 14-й. Страницы не объясняют разницу, поэтому общее число оставлено открытым.

Сколько квартир продаётся сегодня?

13 ноября 2026 г. селектор застройщика показывал 7 свободных квартир, 2 забронированные и 52 проданные. Korter сообщает, что от застройщика сейчас нет свободных квартир, и показывает предложения вторичного рынка. Покупателю нужно письменное подтверждение продавца, что конкретная квартира свободна в день подписания.

Сколько стоят квартиры?

Селектор указывает USD 116 280–313 575 за семь свободных квартир, по расчёту от USD 1 500 до 1 900 за м². batumi.estate пишет «от USD 2 200 за м²», а Korter показывает предложения вторичного рынка по USD 1 902–2 200 за м². Источники расходятся, и документ, который стоит запросить, — это прайс-лист с датой на выбранную квартиру.

Когда будет передан объект Gumbati Midtown Batumi?

Застройщик не печатает срока передачи объекта. Korter указывает Q4 2026, а batumi.estate — 2026 год, тогда как запись Realting за апрель 2024 г. называет 2025 год. Срок, обязывающий продавца перед покупателем, — тот, что записан в договоре купли-продажи, с определением передачи объекта.

Какая отделка у квартир?

Застройщик продаёт их в состоянии green frame, которое он также называет Near-Completion Condition: железная входная дверь, окна, перегородки, медная проводка, интернет и подвод воды, газовые трубы, оштукатуренные стены, потолок из гипсокартона и стяжка пола. Внутренняя отделка оплачивается отдельно. Gumbati Design предлагал её по USD 30 за м² в январе 2024 г.

Может ли иностранец купить здесь квартиру и подать на вид на жительство?

Иностранец может владеть квартирой в Грузии, с внесением права в Публичный реестр. Агентство развития государственных услуг описывает краткосрочный вид на жительство для несельскохозяйственной недвижимости с оценочной рыночной стоимостью, превышающей эквивалент USD 150 000 в лари. Стоимость определяет оценщик, и ровно USD 150 000 порог не превышает.

Какой налог на недвижимость применяется?

С 30 сентября 2026 г. Налоговый кодекс освобождает имущество физического лица, кроме земли, когда доход семьи в предыдущем году не превысил GEL 100 000. Сверх этой черты статья 202(5) допускает от 0,8 до 1 процента рыночной стоимости на конец года. Декларация подаётся до 1 ноября, а налог уплачивается до 15 ноября.

Доступна ли ипотека?

Korter упоминает возможность ипотеки и советует обратиться в отдел продаж. FAQ застройщика говорит о банках-партнёрах, не называя ни одного. Национальный банк Грузии устанавливает пределы отношения кредита к стоимости: 90 процентов в лари и 70 процентов в иностранной валюте, а решение по заявителю-нерезиденту принимает каждый банк.

Как далеко Gumbati Midtown Batumi от моря и аэропорта?

Застройщик и Korter указывают 500 м до моря без основы измерения, а ближайшая отмеченная на карте точка береговой линии находится примерно в 910 м по прямой. Korter называет десять минут на машине до Международного аэропорта Батуми, а расстояние по прямой составляет около 4,6 км. Измерьте путь пешком от выбранного входа.

Источники и последняя проверка

Дата проверки: 13 ноября 2026 г. Источники:

• Gumbati: страница проекта Midtown, прочитана 13 ноября 2026 г.
• Gumbati: презентация Midtown в формате PDF, метка файла 5 января 2024 г.
• Gumbati: страница About
• Gumbati: главная страница
• Gumbati: страница FAQ
• Korter: Midtown в Батуми, прочитано 13 ноября 2026 г.
• batumi.estate: Midtown, дата цены 3 октября 2026 г.
• Realting: Midtown By Gumbati, последнее обновление 17 апреля 2024 г.
• OpenStreetMap: здание Midtown, way 420091194
• Википедия: Батуми
• Википедия: Международный аэропорт Батуми
• Национальный банк Грузии (NBG): официальные курсы валют (USD 1 = GEL 2,5935 на 13 ноября 2026 г.)
• Национальный банк Грузии (NBG): требования к PTI и LTV
• NAPR: сборы и сроки регистрации недвижимого имущества
• NAPR: сборы за информационные услуги
• NAPR: услуга регистрации смарт-контрактов
• Налоговый кодекс Грузии, английский текст, matsne.gov.ge
• EY Georgia: обзор налогов и права, июль–сентябрь 2026 г.
• Служба доходов Грузии (Revenue Service): страница налога на недвижимость и калькулятор
• Агентство развития государственных услуг (SDA): виды на жительство
• Закон о правовом статусе иностранцев и лиц без гражданства, matsne.gov.ge
• Гражданский кодекс Грузии, статья 183, matsne.gov.ge
• Органический закон о праве собственности на сельскохозяйственные земли, matsne.gov.ge
• Гаагская конференция по международному частному праву: таблица статуса Апостильной конвенции

Расстояния по прямой, расчёты по квартирам, иллюстрации рассрочки и налогов и платные услуги рассчитаны по цифрам, названным в тексте, и не являются опубликованными ценами. Это не юридическая, налоговая или финансовая консультация.