Novotel Living | باتومی | گرجستان

Novotel Living Batumi یک پروژهٔ آپارتمانی با مدیریت هتل در خیابان Iberia در باتومی، گرجستان است که Mardi Holding آن را می‌سازد و بر پایهٔ برند Novotel Living از گروه Accor برنامه‌ریزی شده است: ۳۴۱ آپارتمان تأییدشدهٔ کنونی در دو ساختمان، Block A و Block B (اعلامیهٔ ژوئن ۲۰۲۳ Accor از ۳۱۹ آپارتمان در دو بلوک ۱۳ طبقه سخن گفته بود) که با الگوی «strata title» فروخته می‌شوند؛ یعنی مالکان هر کدام یک اتاق یا واحد جداگانه را در اختیار دارند و بهره‌بردار، هتل را اداره می‌کند. بر پایهٔ به‌روزرسانی کتبی Mardi Holding در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶، متراژ آپارتمان‌ها حدود ۲۹٫۵ تا ۶۷٫۳ m² با احتساب بالکن‌ها است، تحویل ساخت برای سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۷ (Q4) و افتتاح آزمایشی (soft opening) هتل برای ۲۰۲۸ برنامه‌ریزی شده است؛ آگهی ما قیمت را به‌صورت «قیمت با درخواست» نشان می‌دهد. جزئیات پروژه در این راهنما در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ به‌روز شد و بخش‌های مالیات، ثبت اسناد و بازار آخرین بار در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ بررسی شده‌اند.

یادداشتی دربارهٔ منابع: در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ تیم فروش Mardi Holding یک درخواست کتبی برای اصلاح این آگهی برای ما فرستاد. این پیام در وب منتشر نشده است؛ از این رو این راهنما آن را به‌عنوان اظهار سازنده، با تاریخ و انتساب، در کنار منابع عمومی پیشین گزارش می‌کند. هر جا صفحهٔ پروژهٔ عمومی سازنده (که در ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ دوباره خوانده شد) هنوز چیز دیگری می‌گوید، برای مثال وقتی تقسیم ۶۰/۴۰ را سهمی از درآمد ناخالص اجاره توصیف می‌کند، هر دو عبارت‌بندی نشان داده شده است.

این راهنما آنچه Accor، Mardi Holding، ثبت اسناد عمومی گرجستان، مقام‌های مالیاتی و تحلیلگران بازار دربارهٔ Novotel Living Batumi می‌گویند را کنار هم می‌گذارد: این پروژه چیست، چه کسانی پشت آن هستند، کجا قرار دارد، چه انواع و متراژهایی از آپارتمان در آن فهرست شده، صفحه‌های خود سازنده دربارهٔ مجموعهٔ اجارهٔ مشترک و تقسیم درآمد چه می‌گویند، آستانهٔ ۱۵۰٬۰۰۰ دلار برای اجازهٔ اقامت گرجستان چگونه اعمال می‌شود، یک خریدار خارجی با چه مالیات‌ها و هزینه‌های ثبتی روبه‌رو می‌شود، گام‌های خرید چگونه پیش می‌رود و این پروژه با یازده پروژهٔ دیگر باتومی در سایت ما چه نسبتی دارد. هر عدد با منبع و تاریخ خود آمده و هر چیزی که به قرارداد امضاشده بستگی دارد، به‌عنوان پرسشی برای همان قرارداد توضیح داده شده است.

Novotel Living Batumi در یک نگاه

Novotel Living Batumi چیست؟

Novotel Living Batumi یک پروژهٔ اقامتگاه برنددار (branded residence) است؛ یعنی ساختمانی مسکونی که آپارتمان‌های آن به مالکان فردی فروخته می‌شود، اما بخش‌های عمومی، خدمات هتلی و اجاره‌دهی آن را یک بهره‌بردار هتل زیر نام یک برند هتلی اداره می‌کند. Accor که در اعلامیهٔ پروژه به‌عنوان بهره‌بردار نام برده شده، Novotel Living را گسترشی از برند Novotel توصیف می‌کند که برای اقامت‌های طولانی‌تر طراحی شده و آپارتمان‌هایش آشپزخانه و امکانات لباس‌شویی دارند.

اعلامیهٔ Accor در ۵ ژوئن ۲۰۲۳ اعلام کرد که این گروه با سازندهٔ گرجی Mardi Holding قرارداد همکاری امضا کرده تا نخستین هتل Novotel Living را در ساحل دریای سیاه، در باتومی، بگشاید. همین اعلامیه ساختمان را هم شرح داد: یک ساختمان جدید با دو بلوک که هر کدام ۱۳ طبقه دارند و در مجموع ۳۱۹ آپارتمان در رده‌های گوناگون، از استودیوهای اجرایی تا سوئیت‌های دو و سه‌خوابه. به‌روزرسانی کتبی Mardi Holding در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ از آن زمان ارقام متفاوتی داده است: ۳۴۱ آپارتمان تأییدشدهٔ کنونی در دو ساختمان جداگانه، Block A و Block B، در انواع استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه. اعلامیهٔ Accor مفهوم «strata title» را بیان کرده بود: اتاق‌ها در مالکیت افراد است و اجاره داده می‌شود، در حالی که بهره‌بردار هتل زیرساخت‌ها را مدیریت می‌کند؛ و آمده است که مهمانان می‌توانند به برنامهٔ وفاداری Accor با نام ALL – Accor Live Limitless بپیوندند.

سه اصطلاح در این پروژه بارها تکرار می‌شود و بهتر است پیش از ادامه روشن شوند.

• اقامتگاه برنددار (branded residence) یعنی ساختمان بر پایهٔ یک مجوز یا قرارداد مدیریت با سازنده، برند یک هتل را بر خود دارد. صاحب برند (در اینجا Accor) استانداردها را تعیین می‌کند و بخش هتلی را اداره می‌کند؛ سازنده می‌سازد و می‌فروشد.
• Strata title اصطلاحی است که Accor برای تقسیم ساختمان به واحدهایی با مالکیت جداگانه و مشاعات مشترک به کار برد. هر مالک یک واحد مشخص و سهمی از بخش‌های مشترک دارد و بهره‌بردار هتل زیرساخت مشترک را مدیریت می‌کند.
• مجموعهٔ اجارهٔ مشترک (rental pool) یعنی واحدهای در مالکیت افراد با هم و به‌عنوان بخشی از یک موجودی هتلی اجاره داده می‌شوند و درآمد میان مالکان و بهره‌بردار بر پایهٔ یک فرمول ثابت تقسیم می‌شود. صفحهٔ عمومی سازنده برای این پروژه از عبارت «mandatory rental pool» استفاده می‌کند و به‌روزرسانی کتبی آن در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ یک ساختار مدیریت حرفه‌ای اجباری هتل را توصیف می‌کند.

صفحهٔ آگهی خود ما این پروژه را یک پروژهٔ املاک در منطقهٔ تفریحی ساحلی دریای سیاه در گرجستان معرفی می‌کند؛ نوع ملک روی «آپارتمان» تنظیم شده و فهرست ویژگی‌ها یک استخر شنا را نشان می‌دهد. کد مرجع آگهی NLG۱۰۰۱ است. تا ۱۴ نوامبر ۲۰۲۶ آگهی فیلد «سال ساخت» با مقدار ۲۰۲۴ را هم داشت و اعلامیهٔ Accor سال ۲۰۲۵ را به‌عنوان سال برنامه‌ریزی‌شدهٔ افتتاح داده بود؛ سازنده از آن زمان هر دو تاریخ را منسوخ توصیف کرده است و جدول زمانی پایین‌تر همهٔ آن‌ها را آورده است.

چه کسانی پشت Novotel Living Batumi هستند: Mardi Holding و Accor؟

دو شرکت روی این پروژه نام برده شده‌اند: Mardi Holding به‌عنوان سازنده و Accor به‌عنوان صاحب برند و بهره‌بردار هتل؛ به‌روزرسانی کتبی سازنده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ می‌افزاید که فروشنده Mardi Water Front LLC است و برند بین‌المللی را Novotel Living / Accor اعلام می‌کند. Mardi Holding یک سازندهٔ املاک گرجی مستقر در باتومی است؛ وب‌سایت آن می‌گوید این شرکت بیش از ۳۰ سال تجربه دارد و سابقهٔ اجرای خود را ۱۵+ پروژهٔ تکمیل‌شده، ۵٬۰۰۰+ آپارتمان ساخته‌شده و ۳۰۰٬۰۰۰+ m² توسعه‌یافته اعلام می‌کند. این ارقام از خود سازنده است و ما آن‌ها را حسابرسی نکرده‌ایم.

صفحهٔ «پروژه‌های تکمیل‌شدهٔ» سازنده هفده طرح در باتومی، تفلیس و باکوریانی را فهرست می‌کند که سال تکمیل آن‌ها از ۲۰۱۳ (Mardi House در Gorgasali) تا ۲۰۲۴ (Mardi Stadium) گسترده است. Mardi Holding همچنین Mardi Twins را در ۲۰۲۱ و Mardi Mont Blanc را در ۲۰۱۸ ساخته است. این صفحه Novotel Living Batumi را در فهرست پروژه‌های خود کنار Mardi Hills، Mercure Aquapark Batumi و Mardi City Center و بدون سال تکمیل نشان می‌دهد.

سهم Accor در دو اعلامیهٔ عمومی ثبت شده است. اعلامیهٔ ژوئن ۲۰۲۳ دربارهٔ Novotel Living Batumi است. اعلامیهٔ دوم، مورخ ۲۱ دسامبر ۲۰۲۳، دربارهٔ یک هتل Mercure در باتومی است: ۳۰۸ اتاق در رده‌های گوناگون از جمله آپارتمان‌هایی با آشپزخانهٔ کوچک، با زمان افتتاح برنامه‌ریزی‌شده در ۲۰۲۶، همراه با سه رستوران، دو بار، یک اسپا، یک مرکز تناسب‌اندام، زمین‌های تنیس و بسکتبال، چند استخر، یک پارک آبی و یک سرویس رفت‌وآمد به چشمه‌های آب گرم. این اعلامیه Mercure را سومین پروژه‌ای می‌داند که Accor و Mardi Holding امضا کرده‌اند، پس از Novotel Living و پروژه‌ای زیر برند Handwritten Collection. در وب‌سایت سازنده این سه پروژه با نام‌های Novotel Living Batumi، Mardi Hills (Handwritten Collection) و Mercure Aquapark Batumi دیده می‌شوند.

خود برند Novotel Living در بیانیهٔ مطبوعاتی Accor در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۳ دربارهٔ کسب‌وکار اقامت‌های طولانی‌مدت مستند شده است. این بیانیه Novotel Living را گسترشی آینده‌نگر از Novotel می‌نامد و هتل‌های فعال آن را در همان تاریخ در سنگاپور، بانکوک، سایگون و قزاقستان فهرست می‌کند و می‌گوید موارد بیشتری در راه است. همین بیانیه سبد اقامت‌های طولانی‌مدت Accor را بیش از ۳۸۰ هتل در ۱۴ برند و حدود ۴۵٬۰۰۰ اتاق (key) ذکر می‌کند و می‌افزاید که Accor ۳۳٬۰۰۰ ویلا، آپارتمان و اقامتگاه برنددار خصوصی را هم در برنامه‌های اجاره اداره می‌کرد. نام باتومی در این بیانیه نیامده است؛ بنابراین توصیف برند، توصیف عمومی گروه است و دربارهٔ همین پروژه چیزی نمی‌گوید.

Novotel Living Batumi کجا قرار دارد؟

Novotel Living Batumi در خیابان Iberia قرار دارد، در جایی که Accor آن را منطقهٔ تفریحی باتومی در ساحل دریای سیاه می‌نامد. سازنده نشانی رسمی را 62 Tamar Mepe Avenue, 2-2a Iberia Street، باتومی، گرجستان با کد کاداستر 05.34.29.018 اعلام می‌کند (به‌روزرسانی کتبی، ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶)؛ صفحهٔ پروژهٔ عمومی آن نشانی را Tamar Mepe Avenue ۶۲، Iberia Street، باتومی ۶۰۱۰، آجاریا آورده است. اعلامیهٔ ۲۰۲۳ Accor می‌گوید یک ساحل خصوصی در فاصلهٔ پیاده‌روی قرار دارد و مرکز شهر با خودرو حدود ۱۵ دقیقه فاصله دارد. به‌روزرسانی کتبی سازنده موقعیت خط اول ساحلی پروژه را حفظ می‌کند، اما روشن می‌سازد که دسترسی به ساحل مستلزم عبور از جاده و خط راه‌آهن در یک گذرگاه عابر پیادهٔ تعیین‌شده است و دروازه‌های با کنترل الکترونیکی برنامه‌ریزی شده است. دیدنی‌هایی که نزدیک پروژه نام می‌برد عبارت‌اند از باغ گیاه‌شناسی باتومی، قلعهٔ Petra و پارک ملی Mtirala.

دو نکته دربارهٔ موقعیت مکانی را باید با دقت خواند. نخست اینکه این فاصله‌ها توصیف بهره‌بردار و سازنده است که به‌صورت زمان سفر بیان شده و ما آن‌ها را اندازه‌گیری نکرده‌ایم؛ عبارت «در فاصلهٔ پیاده‌روی» از ساحل باید همراه با عبور از جاده و خط راه‌آهنی که سازنده توصیف می‌کند خوانده شود. دوم اینکه نقشهٔ صفحهٔ آگهی ما روی نشانی خیابان Iberia علامت‌گذاری شده است (41.6844, 41.7013)، که ما آن را از روی نشانی خیابانی قرار داده‌ایم و نقطهٔ نقشه‌برداری نیست.

برای زمینهٔ شهر، سازمان ملی گردشگری گزارش داد که در سال ۲۰۲۵ تعداد ۵٬۵۲۱٬۸۶۶ بازدید گردشگر بین‌المللی از گرجستان انجام شده است؛ یعنی ۸٫۴٪ بیشتر از ۲۰۲۴، در چارچوب مجموع گسترده‌تر ۷٬۸۰۳٬۲۳۹ ورود مسافر بین‌المللی (۵٫۹٪ افزایش). باتومی مقصد اصلی ساحلی کشور است و الگوی آپارتمان با مدیریت هتل به‌دلیل همین جریان فصلی بازدیدکنندگان وجود دارد. صفحهٔ شهر باتومی ما همهٔ پروژه‌های باتومی را که ارائه می‌کنیم فهرست کرده است و صفحهٔ کشور گرجستان آن‌ها را در زمینهٔ ملی قرار می‌دهد.

Novotel Living Batumi چه انواع و متراژهایی از آپارتمان دارد؟

اعلامیهٔ ۲۰۲۳ Accor سه رده آپارتمان را فهرست کرد: استودیوهای اجرایی، سوئیت‌های دوخوابه و سوئیت‌های سه‌خوابه. به‌روزرسانی کتبی Mardi Holding در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ ردههای کنونی را استودیو، آپارتمان یک‌خوابه و دوخوابه با متراژ تقریبی ۲۹٫۵ تا ۶۷٫۳ m² با احتساب بالکن‌ها اعلام می‌کند؛ بزرگ‌ترین متراژ حدود ۲٫۳ برابر کوچک‌ترین است (۶۷٫۳ تقسیم بر ۲۹٫۵ برابر ۲٫۲۸ می‌شود). صفحهٔ آگهی ما پیش‌تر ۲۸٫۱ تا ۷۹٫۴ m² را ثبت کرده بود، بازه‌ای که به‌روزرسانی سازنده جایگزین آن می‌کند. تفکیک ۳۴۱ آپارتمان بر پایهٔ نوع منتشر نشده است؛ بنابراین جدول زیر منبع‌ها را از هم جدا نگه می‌دارد.

بازهٔ ۲۹٫۵ تا ۶۷٫۳ m² در عمل چه معنایی دارد؟ یک استودیو در پایین این بازه یک اتاق واحد با بخش آشپزخانه است و واحدی در نزدیکی بالای بازه یک آپارتمان دوخوابه است. سازنده اعلام می‌کند که بالکن‌ها احتساب شده‌اند، بنابراین فضای زندگی درون دیوارها از رقم اصلی کوچک‌تر است و اسناد فروش باید متراژ دقیق داخلی، متراژ بالکن و روش اندازه‌گیری هر کدام را نشان دهند. بدون نقشهٔ پلان نمی‌توان گفت کدام متراژ به کدام رده تعلق دارد. گزارش ثبتی واحد، متراژ ثبت‌شده را نشان می‌دهد و باید آن را با متراژ اسناد فروش مقایسه کرد.

Accor همچنین «فضاهای عمومی به سبک co-living» را در میان بخش‌های مشترک نام می‌برد که نشان می‌دهد بخشی از طراحی ساختمان برای استفادهٔ مشترک مهمانان هتل اقامت طولانی‌مدت در نظر گرفته شده است و فقط به خود آپارتمان‌ها محدود نیست. به‌روزرسانی کتبی سازنده پذیرش و یک مرکز اجتماعی (social hub) را در میان امکانات فهرست می‌کند.

قیمت Novotel Living Batumi چقدر است؟

صفحهٔ آگهی ما Novotel Living Batumi را با «قیمت با درخواست» نشان می‌دهد و فهرست قیمت، طرح پرداخت یا نرخ هر متر مربع ندارد؛ پس در این راهنما قیمت خریدی ذکر نمی‌شود. وب‌سایت‌های دیگر برای این پروژه عددهایی می‌دهند، اما این عددها بسیار با هم فرق دارند و از فهرست قیمتی نیامده‌اند که بتوان آن را به یک واحد مشخص نسبت داد؛ به همین دلیل هیچ‌کدام به کار نرفته است. آنچه می‌توان نشان داد، محاسبه‌ای است که هر فهرست قیمت به آن می‌رسد، به‌علاوهٔ یک داده از خود سازنده.

صفحهٔ پروژهٔ سازنده یک ماشین‌حساب بازده برای پروژه دارد. ورودی‌های پیش‌فرض آن یک واحد ۳۷ m² با قیمت ۳٬۰۰۰ دلار برای هر m² است. این‌ها ورودی‌های پیش‌فرض ماشین‌حساب است و پیشنهاد فروش نیست، اما اجازه می‌دهد با یک مثال محاسباتی دید که بازهٔ ۲۹٫۵ تا ۶۷٫۳ m² با این نرخ به چه پولی تبدیل می‌شود. همهٔ نتیجه‌های زیر حاصل‌ضرب ساده متراژ در نرخ پیش‌فرض است.

دو مقایسه، پیش‌فرض ۳٬۰۰۰ دلار را در چشم‌انداز درست قرار می‌دهند. Galt & Taggart، یک مؤسسهٔ پژوهشی گرجی، میانگین قیمت آپارتمان آمادهٔ تحویل (turnkey) در باتومی را برای ۲۰۲۵ برابر ۱٬۸۶۵ دلار برای هر m² گزارش کرد، در برابر ۱٬۶۹۹ دلار در ۲۰۲۴ و ۱٬۵۶۹ دلار در ۲۰۲۳. بنابراین پیش‌فرض ماشین‌حساب حدود ۶۱٪ بالاتر از میانگین شهر است (۳٬۰۰۰ تقسیم بر ۱٬۸۶۵ برابر ۱٫۶۱ می‌شود). همین صفحهٔ پروژه بخش ممتازی در باتومی قدیم را با ۳٬۱۴۶ دلار برای هر m² نقل می‌کند که پیش‌فرض را حدود ۹۵٪ آن عدد قرار می‌دهد. ساختمانی ساحلی با خدمات هتلی محصولی متفاوت از میانگین شهر است؛ بنابراین این فاصله ویژگی ترکیب محصول است و به‌تنهایی دربارهٔ فهرست قیمت چیزی نمی‌گوید.

مقالهٔ ما دربارهٔ قیمت آپارتمان در باتومی به‌ازای هر متر مربع دوازده پروژهٔ باتومی را که ارائه می‌کنیم با میانگین Galt & Taggart مقایسه می‌کند و نشان می‌دهد چرا Novotel Living هنوز روی آن مقیاس جا نمی‌گیرد: نرخ، هم قیمت می‌خواهد و هم متراژ واحد، و آگهی فقط بازهٔ متراژ را نشان می‌دهد. برای دیدی گسترده‌تر از آنچه یک بودجهٔ ثابت در کشورهای مختلف می‌خرد، آنچه ۱۰۰٬۰۰۰ دلار در شش بازار ملک می‌خرد را ببینید.

وقتی فهرست قیمت یک واحد در پروژه‌ای برنددار به دست آمد، این موارد معنای عدد اصلی را تغییر می‌دهند: اینکه قیمت شامل مبلمان و تجهیزات هست یا نه (واحد هتل‌دار ممکن است مبله فروخته شود)، اینکه قیمت شامل مالیات بر ارزش افزوده است یا نه، ارز قرارداد و نرخ تبدیل برای اقساط، سهمی از قیمت که هنگام امضا، در هر مرحلهٔ ساخت و هنگام تحویل واحد باید پرداخت شود، و اینکه بخشی از قیمت کارمزدی است که به بهره‌بردار می‌رسد یا نه. فهرست قیمت و قرارداد خرید و فروش باید هر یک از این‌ها را صریح بیان کنند.

مالکیت استراتا و مجموعهٔ اجارهٔ اجباری چگونه کار می‌کند؟

ترتیب اجاره بخشی از Novotel Living Batumi است که بیش از هر چیز بر پول مالک اثر می‌گذارد و در دو جا توصیف شده است. اعلامیهٔ Accor می‌گوید اتاق‌ها در مالکیت افراد است و اجاره داده می‌شود و بهره‌بردار زیرساخت‌ها را مدیریت می‌کند. صفحهٔ پروژهٔ سازنده جلوتر می‌رود: این ترتیب را «mandatory rental pool» می‌نامد و در ماشین‌حساب بازده مالک تقسیم درآمد را تعیین می‌کند. سازنده در به‌روزرسانی کتبی ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ نحوهٔ توصیف این تقسیم را اصلاح کرد: این تقسیم درصدی از درآمد ناخالص اجاره نیست، بلکه در نخستین سال مالی درصدی از سود خالص و پس از آن درصدی از درآمد خالص اتاق است. جدول هر دو روایت را نشان می‌دهد.

سازنده این تقسیم را به دو صورت توصیف می‌کند و تفاوت آن اهمیت دارد. عبارت‌بندی صفحهٔ عمومی ۶۰٪ از درآمد ناخالص اجاره است؛ به‌روزرسانی کتبی می‌گوید ۶۰٪ مالک پس از نخستین سال مالی سهمی از درآمد خالص اتاق است و سال نخست بر پایهٔ سود خالص ۹۰/۱۰ تقسیم می‌شود. «خالص» یعنی پیش از تقسیم برخی کسورات برداشته می‌شود، اما نه صفحهٔ عمومی و نه به‌روزرسانی کتبی تعریف نمی‌کند کدام کسورات. بنابراین از هر ۱۰۰ دلاری که اتاق‌ها درآمد دارند، مالک فقط در صورتی ۶۰ دلار می‌گیرد که پیش از آن چیزی کسر نشود، و اگر کسوراتی اعمال شود کمتر. صفحهٔ عمومی می‌گوید ۴۰٪ بهره‌بردار هزینهٔ اداره‌کردن هتل را پوشش می‌دهد؛ بیرون از تقسیم، هزینه‌های خود مالک است: شارژ خدمات ساختمان، مالیات سالانهٔ ملک، هزینه‌های مصرف خود آپارتمان در جایی که به مالک تحمیل می‌شود، و مالیات بر درآمد روی سهم مالک.

این ترتیب با پروژهٔ همتا چه نسبتی دارد؟ آگهی Mardi Aquapark در سایت ما شرایط سازنده را برای آن پروژهٔ زیر برند Mercure ثبت کرده است: هر آپارتمان تحت یک قرارداد مدیریت ۱۰ ساله وارد مجموعهٔ اجارهٔ هتلی Accor می‌شود، با تقسیم درآمد ۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای Accor و با سه هفتهٔ رایگان استفاده از امکانات تفریحی در سال برای مالکان. بنابراین دو پروژه برای سال‌های بعد همان عدد ۶۰/۴۰ را به کار می‌برند، اما اظهارات سازنده دربارهٔ Novotel Living مدت قرارداد را بیان نمی‌کند؛ پس مدت توافق مجموعه و شرایط فروش مجدد نکاتی است که فقط اسناد فروش آن‌ها را روشن می‌کند. به‌روزرسانی کتبی برای Novotel Living مجوز استفادهٔ مالک را تا ۲۱ روز تقویمی در سال، مشروط به شرایط مدیریت، بیان کرده است.

یک مثال از تقسیم درآمد

ماشین‌حساب صفحهٔ سازنده نتیجه‌ها و نرخ روزانه‌ای را که فرض می‌کند نشان نمی‌دهد؛ بنابراین آنچه در ادامه می‌آید یک مثال محاسباتی است و پیش‌بینی نیست. این مثال سه ورودی منتشرشده را ترکیب می‌کند: سهم ۶۰٪ مالک و مالیات پیش‌فرض ۵٪ از سازنده، بازهٔ اشغال ۵۶٪ تا ۶۹٪ از سازنده، و میانگین نرخ روزانهٔ باتومی در ۲۰۲۵ که Galt & Taggart حدود ۳۵٫۶ دلار اعلام کرده است. این نرخ رقمی برای کل موجودی اجاره‌ای شهر است؛ آپارتمان هتلی برنددار ممکن است نرخ دیگری داشته باشد و نرخ روزانهٔ Novotel Living در هیچ‌یک از صفحه‌هایی که بررسی کردیم داده نشده است. پایهٔ به‌کاررفته درآمد اتاق پیش از هر کسوراتی است، زیرا نه صفحهٔ عمومی و نه به‌روزرسانی کتبی «درآمد خالص اتاق» را تعریف نمی‌کند؛ اگر پیش از اعمال ۶۰٪ کسوراتی انجام شود، ارقام مالک از ارقام زیر کمتر است و تقسیم ۹۰/۱۰ سال نخست بر پایهٔ سود خالص مدل‌سازی نشده است، چون هیچ رقم هزینه‌ای منتشر نشده است. واحد مورد نظر همان واحد پیش‌فرض ۳۷ m² ماشین‌حساب با ۳٬۰۰۰ دلار برای هر m² یعنی ۱۱۱٬۰۰۰ دلار است.

از این محاسبه سه نکته به دست می‌آید. نخست، نرخ روزانه اهرم اصلی است: در اشغال ۵۶٪ هر ۱۰ دلار افزودن به نرخ شبانه رقم پس از مالیات مالک را حدود ۱٬۱۶۵ دلار بالا می‌برد (۲۰۴٫۴ شب x ۱۰ دلار x ۶۰٪ x ۹۵٪) و در اشغال ۶۹٪ حدود ۱٬۴۳۶ دلار. دوم، رقم‌های بالا پیش از شارژ خدمات ساختمان، مالیات ملک و هر هزینهٔ آپارتمان است که بر عهدهٔ مالک می‌افتد و همهٔ این‌ها نتیجه را پایین می‌آورند. سوم، بازده ناخالص اجارهٔ سراسر بازار که Galt & Taggart برای ۲۰۲۵ گزارش کرده ۷٫۴٪ بود، در برابر ۸٫۸٪ در ۲۰۲۴؛ صفحهٔ سازنده از افت از ۱۰٫۰٪ در ۲۰۲۳ به ۷٫۱٪ در سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۶ نقل می‌کند. بازده یک آمار بازار است و بازده هیچ آپارتمان مشخصی را پیش‌بینی نمی‌کند.

بنابراین کسی که توافق مجموعهٔ اجاره را می‌خواند به این موارد نگاه می‌کند: تعریف «درآمد خالص اتاق» و «سود خالص» (کدام هزینه‌ها کسر می‌شود و آیا غذا و نوشیدنی و خدمات دیگر حساب می‌شود)، اینکه ۴۰٪ تنها هزینه‌ای است که بهره‌بردار می‌گیرد یا نه، هر چند وقت و با چه ارزی پرداخت می‌شود، آیا صورت‌حساب‌ها حسابرسی می‌شوند، تا ۲۱ روز تقویمی استفادهٔ مالک که سازنده اعلام کرده چگونه رزرو و محاسبه می‌شود، و با مشارکت در مجموعه هنگام فروش مجدد آپارتمان چه می‌شود. این‌ها پرسش‌های قراردادی است و پاسخ دربارهٔ Novotel Living Batumi در توافق مجموعه است، نه در وب.

Novotel Living Batumi چه امکاناتی دارد؟

اعلامیهٔ Accor، صفحهٔ پروژهٔ سازنده و به‌روزرسانی کتبی سازنده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ یک فهرست امکانات به سبک هتل را توصیف می‌کنند، با تفاوت‌هایی که جدول یادآور می‌شود. این امکانات همان‌طور که اعلام شده‌اند توصیف می‌شوند؛ هیچ‌کدام سابقهٔ بهره‌برداری ندارد که بتوانیم به آن استناد کنیم و قوانین بهره‌بردار تعیین می‌کند چه کسی از هر کدام می‌تواند استفاده کند.

صفحهٔ سازنده به یک ریزاقلیم نیمه‌گرمسیری و نمایش مدل 3D هم اشاره می‌کند که ما آن را توصیف بازاریابی می‌دانیم. فیلد ویژگی‌های آگهی ما یک استخر شنا را نشان می‌دهد و چیز دیگری نشان نمی‌دهد که با استخر بی‌پایان روی بام فهرست‌شده در بالا سازگار است.

آیا Novotel Living Batumi افتتاح شده است؟ جدول زمانی افتتاح و تکمیل

منابع برای Novotel Living Batumi چند تاریخ می‌دهند و این‌ها از یک نوع بیان نیستند. جدول هر کدام را با خاستگاهش فهرست می‌کند تا خواننده ببیند کدام‌ها اعلامیه است، کدام‌ها فیلد پایگاه داده و کدام‌ها عبارت‌بندی خود سازنده.

وب‌سایت سازنده Novotel Living Batumi را در ناوبری پروژه‌ها و در کارت‌های پروژه در صفحهٔ «پروژه‌های تکمیل‌شده» فهرست می‌کند که طرح‌هایی از سال‌های مختلف را بدون سال تکمیل برای این پروژه نشان می‌دهد. صفحهٔ پروژهٔ عمومی زمان آینده به کار می‌برد و تاریخی نمی‌دهد. به‌روزرسانی کتبی ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ تاریخ‌ها را می‌دهد: تحویل ساخت در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۷ (Q4) و افتتاح آزمایشی هتل در طول ۲۰۲۸، با درخواستی برای متمایز کردن این دو. بر پایهٔ این تاریخ‌ها ساختمان هنوز تحویل داده نشده و هتل هنوز باز نیست. فیلد «سال ساخت» ۲۰۲۴ پیشین در آگهی ما یک فیلد داده بود و گواهی تحویل نیست و حذف شده است. پیامد عملی این است که وضعیت ساختمان، یعنی در حال ساخت بودن، در حال نصب تجهیزات بودن یا باز بودن برای مهمانان، واقعیتی است که باید از اسناد روشن شود، نه از توصیف‌های وب.

کدام اسناد در گرجستان این نکته را روشن می‌کنند؟ گزارش آژانس ملی ثبت اسناد عمومی (National Agency of Public Registry) نشان می‌دهد ساختمان و واحد مشخص ثبت شده است یا نه و به نام چه کسی؛ پروانهٔ ساخت و اسناد بهره‌برداری (پذیرش) ساختمان نشان می‌دهد ساخت از سوی مقام‌ها پذیرفته شده است یا نه؛ و قرارداد فروش تاریخ تحویل و پیامد تأخیر را بیان می‌کند. مسیر اجازهٔ اقامت دلیل دیگری برای بررسی اضافه می‌کند، زیرا خلاصهٔ حقوقی منتشرشده در Legal.ge می‌گوید املاک باید تحویل داده شده و مالکیت رسمی شده باشد تا بتوان درخواست اقامت داد؛ با توجه به اینکه تحویل ساخت برای سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۷ (Q4) اعلام شده است، این شرط پیش از آن قابل تحقق نیست.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در Novotel Living Batumi خرید کنند؟

بله. شهروند خارجی می‌تواند در گرجستان مالک آپارتمان شود؛ محدودیت اصلی مالکیت خارجی دربارهٔ زمین کشاورزی است که در خرید آپارتمان مطرح نیست. مالکیت ملک غیرمنقول را آژانس ملی ثبت اسناد عمومی ثبت می‌کند و ثبت چیزی است که انتقال را در برابر اشخاص ثالث مؤثر می‌کند. صفحهٔ آگهی ما می‌گوید خارجی‌ها می‌توانند آپارتمان و خانه بخرند و مالکیت نزد ثبت اسناد ثبت می‌شود.

در ساختمانی که هتل اداره‌اش می‌کند، گزارش ثبتی بیش از یک تشریفات است، زیرا نشان می‌دهد دقیقاً چه چیزی ثبت شده است. Accor این الگو را strata title با اتاق‌هایی در مالکیت جداگانه توصیف می‌کند و صفحهٔ سازنده می‌گوید «mandatory rental pool». صفحه‌های سازنده شکل ثبت‌شدهٔ مالکیت واحدها را بیان نمی‌کنند؛ پس گزارش ثبتی و قرارداد فروش باید نشان دهند خریدار یک آپارتمان ثبت می‌کند یا یک اتاق هتل، چه سهمی از بخش‌های مشترک با آن همراه است و آیا حقی از بهره‌بردار در برابر واحد ثبت شده است. نوع ثبت دو بار اهمیت دارد: برای مسیر اجازهٔ اقامت که ملک غیرکشاورزی ارزیابی‌شده توسط یک ارزیاب مجاز را می‌خواهد، و برای رفتار مالیاتی در فروش بعدی که در ادامه بحث می‌شود.

خریداری که در خارج از کشور است معمولاً می‌تواند کارهای اسنادی را از طریق نماینده و با وکالت‌نامه انجام دهد. اسنادی که در خارج صادر می‌شود عموماً پیش از آنکه سردفتر یا ثبت اسناد آن‌ها را بپذیرد، به آپوستیل و ترجمهٔ رسمی گرجی نیاز دارد. سردفتر و ثبت اسناد الزام‌های دقیق را در زمان معامله تعیین می‌کنند.

آیا خرید در Novotel Living Batumi اجازهٔ اقامت می‌دهد؟

خرید ملک در گرجستان به‌خودی‌خود اقامت نمی‌دهد. گرجستان به مالکان خارجی ملک غیرکشاورزی که ارزش کارشناسی‌شدهٔ بازار آن به آستانهٔ قانونی برسد، اجازهٔ اقامت موقت می‌دهد که از ۱ مارس ۲۰۲۶ برابر ۱۵۰٬۰۰۰ دلار است. این اجازه سالانه قابل تمدید است.

این قاعده بر اصلاحیه‌های ژوئن ۲۰۲۵ قانون وضعیت حقوقی بیگانگان و افراد بدون تابعیت استوار است. Legal.ge در مقاله‌ای مورخ ۳۰ دسامبر ۲۰۲۵ گزارش می‌کند که آستانه از ۱۰۰٬۰۰۰ دلار به ۱۵۰٬۰۰۰ دلار رسیده و آن را سومین افزایش در تاریخ این برنامه می‌نامد. Erickson Immigration Group در ۲۷ فوریه ۲۰۲۶ تاریخ ۱ مارس ۲۰۲۶ و مبنای ارزیابی را تأیید کرد.

برای Novotel Living Batumi این آزمون به عددی بستگی دارد که آگهی نمی‌دهد. صفحهٔ آگهی ما هیچ قیمتی نشان نمی‌دهد و صفحهٔ پروژه دربارهٔ اینکه یک واحد به‌تنهایی به آستانه می‌رسد یا نه چیزی نمی‌گوید. با این حال می‌توان محاسبه را نشان داد. با پیش‌فرض ماشین‌حساب سازنده یعنی ۳٬۰۰۰ دلار برای هر m²، متراژ ۵۰ m² برابر ۱۵۰٬۰۰۰ دلار است؛ بنابراین واحدی بزرگ‌تر از ۵۰ m² روی فاکتور بالای خط می‌نشیند و واحد ۳۷ m² به اندازهٔ ۳۹٬۰۰۰ دلار زیر آن قرار می‌گیرد. رقم تعیین‌کننده یک ارزیابی است که می‌تواند بالاتر یا پایین‌تر از قیمت پرداختی باشد؛ پس خریدی دقیقاً روی خط هیچ حاشیه‌ای باقی نمی‌گذارد.

از آنجا که چند ملک را می‌توان با هم جمع کرد، یک واحد کوچک‌تر در Novotel Living Batumi می‌تواند یکی از دو یا چند ملکی باشد که با هم به آن ارزش می‌رسند. هر ملک باید ثبت و ارزیابی شود و هر کدام باید شرط تحویل را برآورده کند. ملکی که در مجموعهٔ اجاره است همچنان ملکی است که متقاضی اجازهٔ اقامت مالک آن است؛ اینکه ترتیب مجموعهٔ اجاره بر نحوهٔ برخورد ارزیاب با واحد اثر دارد یا نه، پرسشی برای ارزیاب مجاز است.

فرایند، اسناد و سازوکار تمدید در راهنمای ما با عنوان چگونه اجازهٔ اقامت گرجستان بگیریم بررسی شده که عدد ۱۵۰٬۰۰۰ دلار را هم بیان می‌کند. خرید ملک مستقیماً به تابعیت نمی‌انجامد؛ Legal.ge یادآوری می‌کند که اقامت دائم را می‌توان پس از شش سال اجازهٔ موقت دنبال کرد.

خارجی‌ها در گرجستان چه مالیات‌ها و هزینه‌هایی می‌پردازند؟

هزینه‌ها در سه گروه می‌افتد: هزینه‌های ثبتی هنگام خرید، مالیات‌ها در دوران مالکیت و مالیات‌ها هنگام فروش. نرخ‌های زیر تا جای ممکن از صفحه‌های رسمی و در غیر این صورت از مشاوران نام‌برده آمده و تاریخ بررسی ذکر شده است. قواعد مالیاتی تغییر می‌کنند و وزارت دارایی در ۱۴ مه ۲۰۲۶ دستورالعملی دربارهٔ مالیات فروش دارایی توسط افراد صادر کرد؛ بنابراین وضعیت در روز هر معامله باید با یک مشاور مالیاتی گرجی یا سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service) بررسی شود.

هزینه‌های ثبتی هنگام خرید

آژانس ملی ثبت اسناد عمومی جدول هزینه‌های خود را برای املاک غیرمنقول منتشر می‌کند. برای ثبت تغییر حق مالکیت، جدول سه گزینهٔ سرعت را فهرست می‌کند. جدول زیر مبالغ نشان‌داده‌شده در صفحهٔ آژانس را می‌آورد.

این هزینه‌ها در مقایسه با قیمت خرید اندک است و انتخاب میان چهار روز و همان روز تفاوتی در حد ۲۰۰ GEL است. این‌ها هزینه‌های خود ثبت اسناد است؛ هزینهٔ سردفتر، هزینهٔ ترجمه‌ها و آپوستیل‌ها و هر هزینهٔ حقوقی یا بانکی بر آن افزوده می‌شود. صفحهٔ ثبت اسناد ردیف جداگانه‌ای برای ثبت آپارتمان در ساختمان در حال ساخت فهرست نمی‌کند؛ پس قرارداد فروش و سردفتر باید بگویند حق خریدار در چه مرحله‌ای و بر چه مبنایی ثبت می‌شود.

مالیات‌ها در دوران مالکیت

درآمد اجاره. خلاصه‌های مالیاتی PwC برای گرجستان (آخرین بازبینی ۲ سپتامبر ۲۰۲۶) می‌گویند درآمد اجارهٔ یک فرد از اجارهٔ فضای مسکونی برای مصارف مسکونی، در صورتی که فرد هیچ کسری ادعا نکند، با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است. برای شرکت‌کنندهٔ مجموعهٔ اجاره پرسش این است که چه کسی دریافت‌کنندهٔ درآمد شناخته می‌شود و تحت کدام قاعده، زیرا صفحهٔ سازنده پیش‌فرض ۵٪ را به سهم ۶۰٪ مالک اعمال می‌کند. صفحهٔ سازنده دلیل آن را بیان نمی‌کند و مشاور مالیاتی که خرید را پیگیری می‌کند باید رفتار مالیاتی را برای قرارداد مشخص تأیید کند.

مالیات سالانهٔ ملک. Revenue Service مالیات ملک افراد را مالیاتی بر دارایی در مالکیت یک فرد توصیف می‌کند که در آن ملک غیرزمین به نسبت ماه‌های مالکیت در سال مشمول مالیات می‌شود. ماشین‌حساب آن می‌پرسد درآمد ترکیبی مالیات‌دهنده و اعضای خانواده در سال تقویمی پیشین بالاتر یا پایین‌تر از ۱۰۰٬۰۰۰ GEL بوده است و پیش از محاسبهٔ مالیات مبلغی را به‌عنوان مزیت کسر می‌کند. اظهارنامه تا ۱ نوامبر و پرداخت تا ۱۵ نوامبر موعد دارد. صفحهٔ Revenue Service نرخ‌ها را فهرست نمی‌کند؛ صفحهٔ سرمایه‌گذاران سازنده می‌گوید مالیات ملک تا ۱٪ است. عددی که باید به کار رود همانی است که برای سال مورد نظر در اجراست.

مالیات‌ها هنگام فروش

مالیات فروش به مدت نگهداری ملک و نحوهٔ طبقه‌بندی آن بستگی دارد. PwC گزارش می‌کند که سود فروش آپارتمان یا خانهٔ دارای زمین متصل با نرخ ۵٪ مشمول مالیات است. دفتر گرجستان Andersen در یادداشتی مورخ ۳۱ اکتبر ۲۰۲۵ می‌گوید سود ملک مسکونی که بیش از دو سال نگهداری شده از مالیات بر درآمد شخصی کاملاً معاف است، اجارهٔ آن به مستأجران مسکونی معافیت را از بین نمی‌برد، و سود در عرض دو سال با نرخ ۲۰٪ مشمول مالیات است و برای آپارتمان‌های مسکونی نرخ کاهش‌یافتهٔ ۵٪ اعمال می‌شود. Eurofast در مقاله‌ای مورخ ۴ سپتامبر ۲۰۲۶ دستورالعمل عمومی شمارهٔ ۱۴۳ وزارت دارایی مورخ ۱۴ مه ۲۰۲۶ را شرح می‌دهد: نرخ ۵٪ برای آپارتمان‌ها و خانه‌های مسکونی، نرخ ۲۰٪ برای ملک غیرمسکونی، و معافیت دوساله برای ملک مسکونی.

نکته‌ای که برای پروژهٔ هتل‌دار اهمیت دارد این است که واحد در مجموعهٔ اجاره چگونه طبقه‌بندی می‌شود. Eurofast اتاق‌های هتلی را که در کسب‌وکارهای هتلی فروخته می‌شوند در میان دارایی‌هایی فهرست می‌کند که با نرخ ۲۰٪ مالیات می‌دهند و راهنمای AVI مورخ ۲۰ اکتبر ۲۰۲۶ هم اتاق هتلی را که دو سال یا کمتر در مالکیت بوده زیر عنوان ۲۰٪ قرار می‌دهد، در حالی که آپارتمان مسکونی در ۵٪ است. خلاصهٔ ExpatHub از این دستورالعمل، ملک مسکونی را واحد ثبت‌شدهٔ مستقل قابل‌شناسایی می‌داند که برای سکونت طراحی شده و به تأسیسات قابل اتصال است، و دربارهٔ واحدهای هتلی چیزی نمی‌گوید. صفحهٔ پروژهٔ خود سازنده می‌افزاید که معافیت برای ملک نگهداری‌شده بیش از دو سال ممکن است در جایی که ملک در فعالیت اقتصادی مانند مجموعهٔ اجاره به کار می‌رود اعمال نشود و مشاورهٔ مالیاتی مستقل را توصیه می‌کند.

این بیان‌ها به‌سادگی با هم جور نمی‌شوند و برداشت درست برای واحدی که در ساختمان هتلی strata ثبت شده، موضوعی برای Revenue Service و مشاور خریدار است. برای خواننده‌ای که پروژه‌ها را مقایسه می‌کند، نکته این است که «پس از دو سال مالیات بر عایدی سرمایه‌ای نیست» یک قاعدهٔ عمومی برای ملک مسکونی است و واحد هتلی در مجموعهٔ اجاره موردی است که باید پیش از فرض‌کردن آن، برای همان واحد بررسی شود.

چگونه در Novotel Living Batumi آپارتمان بخریم؟ گام‌به‌گام

ترتیب زیر مسیر عمومی خرید یک آپارتمان نو در گرجستان است که با ساختمان هتل‌دار تطبیق داده شده است. این یک طرح کلی فرایند است و مشاورهٔ حقوقی نیست و هر گام به قرارداد سازنده بستگی دارد.

1. فهرست قیمت و نقشه‌های پلان را بگیرید. از سازنده فهرست قیمت فعلی را کتبی، متراژ دقیق واحد، طبقه و جهت آن، و آنچه در قیمت گنجانده شده است بخواهید.
2. سازنده و ساختمان را بررسی کنید. گزارش ثبتی زمین و ساختمان (سازنده کد کاداستر 05.34.29.018 را می‌دهد)، پروانهٔ ساخت و هر رهن یا بار حقوقی ثبت‌شدهٔ دیگر را بگیرید و تأیید کنید که فروشندهٔ طرف قرارداد همان نهادی است که سازنده نام برده است، یعنی Mardi Water Front LLC. تأیید کنید مالک زمین زیر ساختمان کیست.
3. قرارداد فروش و توافق مجموعهٔ اجاره را با هم بخوانید. این‌ها می‌توانند اسناد جداگانه باشند. قرارداد فروش واحد را منتقل می‌کند؛ توافق مجموعه تعیین می‌کند واحد چگونه اجاره داده می‌شود، درآمد چگونه تقسیم می‌شود و تا چه مدت.
4. برنامهٔ پرداخت و ارز را ثابت کنید. قرارداد باید مبلغ و تاریخ هر قسط، ارز و پیامد تأخیر، از جمله هر بازپرداخت و بهره را تعیین کند.
5. در صورت نیاز نماینده تعیین کنید. خریدار مقیم خارج می‌تواند با وکالت‌نامه وکیلی را مجاز کند، با آپوستیل و ترجمهٔ رسمی گرجی در جایی که سند در خارج صادر شده است.
6. نزد سردفتر امضا کنید. قرارداد را سردفتر تأیید می‌کند؛ جدول هزینه‌های ثبت اسناد برای تأیید امضاها بر معامله‌ای که برای ثبت ارائه شده است هزینهٔ GEL ۷ را نشان می‌دهد.
7. حق را ثبت کنید. حق مالکیت نزد آژانس ملی ثبت اسناد عمومی ثبت می‌شود. هزینه بسته به سرعت GEL ۱۵۰، ۲۷۰ یا ۳۵۰ است و یک گزارش آنلاین با GEL ۱۳ نتیجه را نشان می‌دهد.
8. واحد را تحویل بگیرید و صورت‌جلسهٔ تحویل را امضا کنید. واحد را با مشخصات فنی مقایسه کنید، عیب‌ها را در صورت‌جلسه ثبت کنید و اسناد تحویل را برای هر درخواست اقامت بعدی نگه دارید.
9. برای مالیات ثبت‌نام کنید و مجموعهٔ اجاره را راه بیندازید. برای درآمد اجاره شمارهٔ شناسایی مالیاتی بگیرید، اسناد مشارکت در مجموعه را امضا کنید و حساب بانکی دریافت سهم مالک را تنظیم کنید.

ترتیب گام سوم و چهارم همان است که در عمل بیش از همه تغییر می‌کند. در پروژهٔ دارای مجموعهٔ اجاره، شرایط تجاری اجاره‌دهی بخشی از چیزی است که خریدار برایش پول می‌دهد؛ پس توافق مجموعه پیش از امضای برنامهٔ اقساط بررسی می‌شود، نه بعد از آن.

Novotel Living Batumi در مقایسه با پروژه‌های دیگر باتومی

جدول، Novotel Living Batumi را کنار یازده پروژهٔ دیگر باتومی در سایت ما می‌گذارد و از ارقام هر صفحهٔ آگهی تا ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ استفاده می‌کند (برای Novotel Living Batumi، به‌روزرسانی کتبی سازنده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶). قیمت‌های «شروع از» قیمت‌های ورودی ذکرشده در آگهی‌هاست و فیلدهای نشان‌داده‌شده همان‌هایی است که هر آگهی دارد؛ خط تیره یعنی فیلد در آن آگهی خالی است. این مقایسه از داده‌های فهرست‌شده است و پروژه‌ها را رتبه‌بندی نمی‌کند.

از جدول سه گروه‌بندی بیرون می‌آید. نخست پنج پروژهٔ Mardi Holding است: Mardi Hills، Mardi City Center، Mardi Stadium، Mardi Aquapark و Novotel Living Batumi. چهار تای آن‌ها قیمت شروع به دلار یا یورو یا یک قیمت یورویی از سازنده فهرست می‌کنند؛ Novotel Living و Mardi Aquapark دو پروژه‌ای هستند که به دلار «قیمت با درخواست» دارند. Mardi Aquapark نزدیک‌ترین مقایسه برای Novotel Living است، زیرا سازنده آن را زیر برند دیگری از Accor (Mercure) بازاریابی می‌کند و یک تقسیم ۶۰/۴۰ را اعلام می‌کند (برای Novotel Living، ۶۰/۴۰ بر درآمد خالص اتاق پس از سال نخست، بر پایهٔ به‌روزرسانی کتبی سازنده)؛ قیمت‌های شروع آن بر پایهٔ سایت پروژهٔ سازنده EUR ۷۲٬۰۰۰ برای استودیوی ۲۸ m²، EUR ۱۲۸٬۱۰۰ برای یک‌خوابهٔ ۴۹ m² و EUR ۲۴۰٬۳۵۲ برای دوخوابهٔ ۸۸ m² است.

گروه دوم پروژه‌های برنددار Gonio است، یعنی چهار Wyndham Grand Residences. قیمت‌های ورودی آن‌ها یعنی USD ۱۸۵٬۰۰۰ و ۲۰۰٬۰۰۰ و ۲۵۰٬۰۰۰ همه بالاتر از آستانهٔ اجازهٔ اقامت ۱۵۰٬۰۰۰ دلار است، در حالی که Gonio Aqua با USD ۱۳۴٬۵۶۶ در ورود USD ۱۵٬۴۳۴ کم می‌آورد. Gonio یک سکونتگاه ساحلی در جنوب باتومی است و بنابراین بازار فرعی متفاوتی از نشانی داخل شهر است. گروه سوم برج‌های آپارتمانی ارزان‌تر است که در آن‌ها برای رسیدن به آستانه چند واحد لازم است.

برای پروژه‌ای که آگهی هم قیمت و هم متراژ می‌دهد، می‌توان قیمت هر متر مربع را محاسبه کرد. مقالهٔ ما دربارهٔ قیمت آپارتمان در باتومی آن را برای شش پروژه از USD ۱٬۰۵۸ تا USD ۴٬۳۱۳ برای هر m² به دست می‌آورد. Novotel Living را تا زمانی که قیمت و متراژ واحد هر دو با هم معلوم نشود نمی‌توان آنجا گذاشت. در میان پروژه‌هایی که مجموعهٔ اجاره یا بهره‌برداری هتلی در آن‌ها توصیف شده، فقط آگهی Mardi Aquapark و صفحهٔ Novotel Living سازنده یک تقسیم می‌دهند و هر دو برای سال‌های بعد ۶۰/۴۰ می‌دهند.

بازار باتومی در ۲۰۲۶ چگونه است؟

بررسی Galt & Taggart از باتومی برای ۲۰۲۵ که Investor.ge در ۲۰ آوریل ۲۰۲۶ خلاصه کرد، روشن‌ترین تصویر اخیر از بازار آپارتمان شهر را می‌دهد. کل فروش آپارتمان ۱۷٬۴۷۸ واحد بود، یعنی ۱۵٪ بیشتر از سال پیش، و اندازهٔ بازار حدود ۱٫۳ میلیارد دلار بود، تقریباً ۲۴٪ بیشتر. میانگین قیمت آپارتمان آمادهٔ تحویل در ۲۰۲۵ به ۱٬۸۶۵ دلار برای هر m² رسید. باتومی قدیم بالای ۳٬۰۰۰ دلار برای هر m² بود و مناطق حاشیه‌ای زیر ۱٬۵۰۰ دلار برای هر m². آپارتمان‌های فروش‌نرفته در پروژه‌های سازنده‌های بررسی‌شده نزدیک به ۱۴٪ افزایش یافت و در پایان ۲۰۲۵ به حدود ۱۲٬۴۰۰ رسید و این بررسی رشد قیمت ۴٪ تا ۶٪ را برای ۲۰۲۶ پیش‌بینی کرد.

در این بررسی خریداران خارجی در ۲۰۲۵ سهم ۵۲٪ از فروش آپارتمان را داشتند و خریداران اسرائیلی ۱۳٪ از کل فروش را. برای اجاره، بررسی بازده ناخالص ۷٫۴٪ را برای ۲۰۲۵ در برابر ۸٫۸٪ در ۲۰۲۴ و میانگین نرخ روزانه‌ای حدود ۳۵٫۶ دلار داد که تقریباً ثابت ماند در حالی که قیمت خرید بالا رفت. صفحهٔ پروژهٔ سازنده ارقام مرتبطی نقل می‌کند: قیمت بازار اولیه در سه‌ماههٔ اول ۲۰۲۶ نسبت به سال پیش ۸٫۷٪ بالا رفته، حدود ۵۸٬۰۰۰ واحد در باتومی تا ۲۰۲۹ برنامه‌ریزی شده و بازده اجاره از ۱۰٫۰٪ در ۲۰۲۳ به ۷٫۱٪ کاهش یافته است.

دو ویژگی این اعداد به واحد هتل‌دار در مجموعه مربوط می‌شود. اول، عرضه: حجم موجودی برنامه‌ریزی‌شده و فروش‌نرفته یعنی خریدار فروش مجدد، یا شرکت‌کنندهٔ مجموعه هنگام خروج، با گزینه‌های بسیار روبه‌رو می‌شود. دوم، نرخ‌ها: نرخ روزانه با قیمت‌های خرید هم‌گام نبوده است و به همین دلیل بازده‌ها کاهش یافته‌اند. صفحهٔ سازنده برای هر یک از ارقام بازار خود منبعی نمی‌آورد؛ به‌طور کلی Galt & Taggart و سازمان ملی آمار گرجستان را نام می‌برد.

پرسش‌هایی که باید از سازنده و قرارداد پرسید

اقامتگاه برنددار تا اندازه‌ای برای خود آپارتمان خریده می‌شود و تا اندازه‌ای برای خدمات و ترتیب درآمد پیرامون آن. فهرست زیر از چیزهایی ساخته شده که منابع عمومی روشن نمی‌کنند و از شیوهٔ ساختار قراردادهای مجموعهٔ اجاره.

• وضعیت. سازنده تحویل ساخت را در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۷ (Q4) و افتتاح آزمایشی هتل را در طول ۲۰۲۸ اعلام می‌کند: آیا تاریخ تحویل در قرارداد فروش آمده است و اگر هر یک از دو تاریخ به تعویق بیفتد، چه بر سر خریدار می‌آید؟
• دامنهٔ تأییدشده. ۳۴۱ آپارتمان و ۱۳ طبقه به‌صورت تأییدشدهٔ کنونی توصیف شده‌اند: اگر بعداً طبقه‌ها یا واحدهای بیشتری تأیید شود، قرارداد چه می‌گوید؟
• ثبت. دقیقاً چه چیزی به نام خریدار ثبت می‌شود و آیا حقی از بهره‌بردار یا سازنده در برابر واحد ثبت شده است؟
• شرایط مجموعه. توافق مجموعه چه مدت است، آیا مالک می‌تواند از آن خارج شود، سود خالص و درآمد خالص اتاق چگونه تعریف می‌شوند و صورت‌حساب‌ها و پرداخت‌های مالک هر چند وقت صادر می‌شود؟
• استفادهٔ مالک. سازنده تا ۲۱ روز تقویمی در سال را اعلام می‌کند: با چه هزینه‌ای، چگونه رزرو می‌شود و آیا استفادهٔ مالک سهم درآمد را کم می‌کند؟
• هزینه‌ها. شارژ خدمات ساختمان به‌ازای هر متر مربع چقدر است، چه کسی آن را تعیین می‌کند، هر چند وقت می‌تواند تغییر کند و چه چیزی را پوشش می‌دهد؟
• مبلمان و تجهیزات. آیا بستهٔ مبلمان بخشی از قیمت است و وقتی فرسوده شود چه کسی آن را عوض می‌کند؟
• برند. اگر قرارداد مدیریت Accor پایان یابد یا برند عوض شود چه می‌شود؟ آیا مالک شرایط مجموعه را نگه می‌دارد؟
• فروش مجدد. آیا می‌توان واحد را همراه با مشارکتش در مجموعه فروخت و آیا خریدار توافق مجموعه را با همان شرایط تحویل می‌گیرد؟
• مالیات. درآمد اجاره و فروش بعدی برای واحد مشخص چگونه طبقه‌بندی خواهد شد، بر پایهٔ نظر Revenue Service یا یک مشاور گرجی؟

آپارتمان‌های هتل‌دار از آپارتمان‌های معمولی در این تفاوت دارند که مالک برای درآمد به بهره‌بردار وابسته است. انگیزه‌های بهره‌بردار، مدت قرارداد او و گزینه‌های خروج مالک بخش‌هایی از ترتیب است که یک صفحهٔ وب نمی‌تواند آن‌ها را روشن کند و معمولاً راه تعیین آن‌ها این است که یک وکیل نسخه‌های گرجی و انگلیسی توافق را بخواند.

سوالات متداول

Novotel Living Batumi چیست؟

Novotel Living Batumi یک پروژهٔ آپارتمانی با مدیریت هتل در خیابان Iberia در باتومی، گرجستان است که Mardi Holding آن را می‌سازد و بر پایهٔ برند Novotel Living از Accor برنامه‌ریزی شده است. بر پایهٔ به‌روزرسانی کتبی Mardi Holding در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶، این پروژه ۳۴۱ آپارتمان تأییدشدهٔ کنونی در دو ساختمان، Block A و Block B، با ۱۳ طبقهٔ تأییدشده دارد؛ اعلامیهٔ ژوئن ۲۰۲۳ Accor از ۳۱۹ آپارتمان در دو بلوک ۱۳ طبقه سخن گفته بود. الگو strata title است، با اتاق‌هایی که در مالکیت جداگانهٔ افراد است و اجاره داده می‌شود.

چه کسی Novotel Living Batumi را ساخته و چه کسی آن را اداره می‌کند؟

Mardi Holding سازنده است و Accor صاحب برند و بهره‌بردار هتلی است که برای Novotel Living Batumi نام برده شده. این دو شرکت قراردادی همکاری امضا کردند که در ۵ ژوئن ۲۰۲۳ اعلام شد و وب‌سایت Mardi Holding، Novotel Living Batumi را پروژه‌ای زیر برند Accor کنار Mardi Hills و Mercure Aquapark Batumi فهرست می‌کند. به‌روزرسانی کتبی سازنده Mardi Water Front LLC را فروشنده معرفی می‌کند و کد کاداستر 05.34.29.018 را می‌دهد.

Novotel Living Batumi چند آپارتمان و با چه متراژهایی دارد؟

بر پایهٔ به‌روزرسانی کتبی Mardi Holding در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶، Novotel Living Batumi در Block A و Block B ۳۴۱ آپارتمان تأییدشدهٔ کنونی دارد، در انواع استودیو، یک‌خوابه و دوخوابه، با متراژ حدود ۲۹٫۵ تا ۶۷٫۳ m² با احتساب بالکن‌ها. اعلامیهٔ ۲۰۲۳ Accor از ۳۱۹ آپارتمان سخن گفته بود. تفکیک واحدها بر پایهٔ نوع و متراژ هر نوع در اسناد فروش سازنده نشان داده می‌شود.

یک آپارتمان در Novotel Living Batumi چقدر قیمت دارد؟

صفحهٔ آگهی ما Novotel Living Batumi را با «قیمت با درخواست» نشان می‌دهد؛ پس در اینجا قیمتی ذکر نمی‌شود. ماشین‌حساب بازدهٔ سازنده یک واحد ۳۷ m² با ۳٬۰۰۰ دلار برای هر m² را پیش‌فرض می‌گیرد که با ضرب ۱۱۱٬۰۰۰ دلار می‌شود؛ این ورودی ماشین‌حساب است و فهرست قیمت نیست و قیمت فعلی را سازنده می‌دهد.

آیا Novotel Living Batumi افتتاح شده است؟

هنوز نه، بر پایهٔ تاریخ‌های سازنده. به‌روزرسانی کتبی Mardi Holding در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ تحویل ساخت را در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۲۷ (Q4) و افتتاح آزمایشی هتل را در طول ۲۰۲۸ اعلام می‌کند و می‌خواهد این دو از هم متمایز شوند؛ افتتاح ۲۰۲۵ در اعلامیهٔ ۲۰۲۳ Accor و تاریخ ساخت ۲۰۲۴ را منسوخ توصیف می‌کند. پیشرفت کار باید پیش از هر پرداخت با گزارش ثبتی، پروانهٔ ساخت و سازنده بررسی شود.

آیا خارجی‌ها می‌توانند در Novotel Living Batumi خرید کنند؟

بله. شهروندان خارجی می‌توانند در گرجستان مالک آپارتمان شوند و مالکیت نزد آژانس ملی ثبت اسناد عمومی ثبت می‌شود. محدودیت مالکیت خارجی دربارهٔ زمین کشاورزی است. خریدار مقیم خارج می‌تواند با وکالت‌نامه همراه با آپوستیل و ترجمهٔ رسمی از طریق نماینده اقدام کند.

آیا خرید در Novotel Living Batumi اجازهٔ اقامت می‌دهد؟

به‌تنهایی نه. اجازهٔ اقامت موقت گرجستان برای مالکان ملک از ۱ مارس ۲۰۲۶ ملک غیرکشاورزی با ارزش کارشناسی‌شدهٔ بازار ۱۵۰٬۰۰۰ دلار را می‌خواهد که یک ارزیاب مجاز تعیین می‌کند و می‌توان چند ملک را با هم جمع کرد. چون برای Novotel Living Batumi قیمتی فهرست نشده، اینکه یک واحد به آن ارزش می‌رسد یا نه بیان نشده است.

مجموعهٔ اجاره در Novotel Living Batumi چیست؟

صفحهٔ عمومی سازنده یک «mandatory rental pool» را توصیف می‌کند که در آن مالک ۶۰٪ از درآمد ناخالص اجاره را دریافت می‌کند و ۴۰٪ کارمزد مدیریت است. Mardi Holding در به‌روزرسانی کتبی ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ این را اصلاح کرد: نخستین سال مالی ۹۰٪ از سود خالص برای مالک و ۱۰٪ برای بهره‌بردار تقسیم می‌شود، در سال‌های بعد ۶۰٪ از درآمد خالص اتاق برای مالک و ۴۰٪ برای بهره‌بردار، در قالب یک ساختار مدیریت حرفه‌ای اجباری هتل، با استفادهٔ مالک تا ۲۱ روز تقویمی در سال. مدت قرارداد و شرایط خروج در توافق مجموعه تعیین می‌شود.

درآمد اجاره از Novotel Living Batumi چگونه مالیات می‌شود؟

خلاصهٔ PwC دربارهٔ گرجستان (آخرین بازبینی ۲ سپتامبر ۲۰۲۶) برای درآمد اجارهٔ مسکونی بدون کسورات ۵٪ مالیات بر درآمد شخصی را ذکر می‌کند و ماشین‌حساب سازنده پیش‌فرض ۵٪ را به سهم ۶۰٪ مالک اعمال می‌کند. رفتار مالیاتی واحد مجموعه در یک قرارداد مشخص پرسشی برای Revenue Service یا یک مشاور مالیاتی گرجی است.

هنگام فروش آپارتمان Novotel Living Batumi چه مالیاتی اعمال می‌شود؟

در فروش آپارتمان Novotel Living Batumi، مانند ملک مسکونی معمولی، مشاوران گرجی از معافیت کامل پس از دو سال و ۵٪ روی سود در عرض دو سال خبر می‌دهند. Eurofast و AVI می‌گویند اتاق‌های هتلی که در کسب‌وکارهای هتلی فروخته می‌شوند تحت نرخ ۲۰٪ قرار می‌گیرند و صفحهٔ سازنده هشدار می‌دهد که معافیت ممکن است برای ملکی که در مجموعهٔ اجاره به کار می‌رود اعمال نشود؛ پس طبقه‌بندی واحد باید تأیید شود.

هزینه‌های ثبتی خرید در Novotel Living Batumi چقدر است؟

برای خرید در Novotel Living Batumi آژانس ملی ثبت اسناد عمومی GEL ۱۵۰ برای ثبت تغییر حق مالکیت در چهار روز کاری، GEL ۲۷۰ در یک روز کاری و GEL ۳۵۰ در روز تسلیم درخواست را فهرست می‌کند، به‌علاوهٔ GEL ۷ برای تأیید امضاها. هزینهٔ سردفتر، ترجمه‌ها و آپوستیل‌ها جداگانه است.

Novotel Living Batumi چه امکاناتی دارد و چگونه می‌توان به ساحل رسید؟

به‌روزرسانی کتبی سازنده در ۱۳ نوامبر ۲۰۲۶ یک استخر شنای بی‌پایان (infinity) روی بام، یک رستوران پانورامیک روی بام و sky bar، یک رستوران / local deli، یک بار لابی ۲۴ ساعته، فضاهای ولنس (wellness) و تناسب‌اندام، امکانات برگزاری جلسه، امکانات کودکان و تفریح خانوادگی، و پذیرش و مرکز اجتماعی (social hub) را فهرست می‌کند. این به‌روزرسانی اعلام می‌کند که استخر شنای سرپوشیده وجود ندارد. پروژه را در خط اول ساحل توصیف می‌کند، با دسترسی به ساحل از آن سوی جاده و خط راه‌آهن از طریق یک گذرگاه عابر پیادهٔ تعیین‌شده با دروازه‌های برنامه‌ریزی‌شدهٔ دارای کنترل الکترونیکی.

Novotel Living Batumi با پروژه‌های دیگر باتومی در سایت شما چه تفاوتی دارد؟

Novotel Living Batumi و Mardi Aquapark دو پروژهٔ Mardi Holding هستند که به دلار «قیمت با درخواست» نشان داده می‌شوند و هر دو زیر برند Accor هستند. Mardi Hills از USD ۴۵٬۲۷۶، Mardi City Center از USD ۵۲٬۶۰۰ و پروژه‌های Wyndham Gonio از USD ۱۳۴٬۵۶۶ تا USD ۲۵۰٬۰۰۰ شروع می‌شوند؛ جدول مقایسهٔ بالا را ببینید.

آخرین بررسی: جزئیات پروژه 14 نوامبر 2026 (به‌روزرسانی کتبی سازنده در 13 نوامبر 2026، صفحهٔ عمومی Mardi Holding همان روز دوباره خوانده شد)؛ بخش‌های دیگر 23 اکتبر 2026. منابع: تیم فروش Mardi Holding، به‌روزرسانی کتبی دربارهٔ این آگهی، 13 نوامبر 2026 (در وب منتشر نشده)؛ اعلامیهٔ Accor دربارهٔ Novotel Living Batumi (Hospitality Net، 5 ژوئن 2023)؛ Hotel News Resource، افتتاح Novotel Living Batumi در 2025؛ اعلامیهٔ Accor و Mardi Holding دربارهٔ Mercure (21 دسامبر 2023)؛ بیانیهٔ Accor دربارهٔ اقامت‌های طولانی‌مدت (23 اکتبر 2023)؛ Mardi Holding، صفحهٔ پروژهٔ Novotel Living Batumi؛ Mardi Holding، پروژه‌های تکمیل‌شده؛ Mardi Holding، صفحهٔ سرمایه‌گذاران؛ آژانس ملی ثبت اسناد عمومی (National Agency of Public Registry)، هزینه‌های املاک غیرمنقول؛ Legal.ge، آستانهٔ اجازهٔ اقامت؛ Erickson Immigration Group، 27 فوریه 2026؛ PwC Tax Summaries، درآمد افراد در گرجستان؛ Andersen Georgia، فروش ملک مسکونی؛ Eurofast، قواعد جدید گرجستان دربارهٔ مالیات فروش ملک؛ ExpatHub، دستورالعمل عمومی 143؛ راهنمای AVI، مالیات فروش ملک؛ سازمان درآمدهای گرجستان (Revenue Service)، مالیات ملک؛ Investor.ge، بررسی Galt & Taggart از باتومی؛ 1TV، ارقام سازمان ملی گردشگری برای 2025.