ملک در باکوریانی، گرجستان

این راهنما که آخرین بررسی آن در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ انجام شده است، آنچه آمار رسمی، قوانین، صفحه‌های بهره‌برداران و گزارش‌های منتشرشدهٔ بازار دربارهٔ ملک در باکوریانی می‌گویند بیان می‌کند؛ باکوریانی یک مجتمع تفریحی کوهستانی و اسکی در ارتفاع حدود ۱٬۷۰۰ متر از سطح دریا، در شهرداری بورجومی، در منطقهٔ سامتسخه-جاواختی در جنوب گرجستان است. راهنما وضعیت و جمعیت این سکونتگاه، فاصله‌های مسیریابی‌شده تا بورجومی، تفلیس، کوتایسی و باتومی، مناطق اسکی دیدولی، کوختا و میتاربی و تاریخ اعلام‌شدهٔ آغاز فصل ۲۰۲۶–۲۷، وضعیت راه‌آهن باریک‌خط بورجومی–باکوریانی، میانگین‌های اقلیمی ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰ نزدیک‌ترین ایستگاه‌های هواشناسی، آمار منطقه‌ای بازدیدکنندگان، هتل‌ها و پروانه‌ها و داده‌های قیمتی موجود دربارهٔ باکوریانی را شرح می‌دهد.

سپس تنها پروژه‌ای را که در این سایت فهرست شده است، اسناد برنامه‌ریزی‌ای را که ساخت‌وساز در باکوریانی را تنظیم می‌کنند و قواعدی را که خریدار خارجی با آن‌ها روبه‌رو می‌شود بررسی می‌کند: مالکیت و هزینه‌های ثبت، مقررات مناطق حفاظت‌شده و پروانه‌ها، مالیات‌ها، آستانهٔ اقامت، محدودیت‌های وام مسکن و هزینه‌های جاری. هر رقم در این راهنما منبع و تاریخ دارد. مبلغ‌های لاری تنها با نرخ رسمی بانک ملی گرجستان (NBG) به دلار آمریکا تبدیل شده‌اند، یعنی GEL ۲٫۵۹۳۳ به‌ازای هر دلار آمریکا؛ این نرخ برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ معتبر است (NBG: نرخ‌های رسمی ارز). از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ یک پروژه در اینجا فهرست شده است، پس مقایسه با جاهای دیگر بر میانگین‌های منتشرشده تکیه دارد و نه بر مجموعه‌ای از آگهی‌ها.

جایگاه ملک در باکوریانی: شهرداری بورجومی، دابا و فاصله‌های مسیریابی‌شده

باکوریانی یک سکونتگاه در شهرداری بورجومی، در منطقهٔ سامتسخه-جاواختی است. سازمان ملی گردشگری گرجستان (GNTA) این مجتمع را در ارتفاع ۱٬۷۰۰ متری از سطح دریا و در فاصلهٔ ۱۸۰ کیلومتری تفلیس قرار می‌دهد و آن را قدیمی‌ترین مجتمع زمستانی کشور می‌نامد (سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی). وضعیت اداری آن دابا است؛ دابا اصطلاح گرجی برای یک سکونتگاه کوچک شهرگونه است: اداره ملی آمار گرجستان (Geostat) آن را با عنوان «Borough Bakuriani» در جدول شهرها و شهرک‌ها فهرست کرده است (Geostat: جمعیت به تفکیک شهرها و شهرک‌ها) و مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۵۹۱ مورخ ۲ دسامبر ۲۰۱۹ طرح‌های شهرسازی «محدودهٔ تفریحی دابای باکوریانی» را تصویب می‌کند (نشریهٔ قانون‌گذاری: مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۵۹۱ سال ۲۰۱۹). بنابراین باکوریانی شهرداری مستقلی نیست. مدخل ویکی‌پدیا دربارهٔ شهرداری، بورجومی را یک شهر، سه دابا (آخالدابا، باکوریانی و تساگوری) و ۴۰ روستا در ۱۱ جامعهٔ اداری با مساحت ۱٬۱۸۹ km² توصیف می‌کند (ویکی‌پدیا: شهرداری بورجومی).

ثبت OpenStreetMap برای این شهر موقعیت را ۴۱٫۷۵۱۱ N، ۴۳٫۵۲۸۰ E ذکر می‌کند (OpenStreetMap: شهر باکوریانی) که با ۴۱٫۷۵۰ N، ۴۳٫۵۳۳ E در مدخل ویکی‌پدیا دربارهٔ باکوریانی همخوانی دارد (ویکی‌پدیا: باکوریانی). بر پایهٔ Geostat، شهرداری بورجومی در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ دارای ۲۴٬۶۱۳ ساکن بود، یعنی ۱۵٫۸ درصد از ۱۵۵٬۴۸۰ ساکن سامتسخه-جاواختی (۲۴٬۶۱۳ / ۱۵۵٬۴۸۰)، و با مساحت ۱٬۱۸۹ km² شهرداری، این برابر با ۲۰٫۷ نفر در هر km² است (۲۴٬۶۱۳ / ۱٬۱۸۹). Geostat تراکم جمعیت منطقه را برای ۲۰۲۶ برابر با ۲۴٫۲ نفر در هر km² اعلام کرده است (Geostat: تراکم جمعیت به تفکیک مناطق). صفحهٔ کشور گرجستان سایر مکان‌هایی را که ملک در آن‌ها در این سایت فهرست شده است گرد می‌آورد تا خواننده بتواند آن‌ها را در یک جا ببیند.

فاصله‌های مسیریابی‌شده از باکوریانی

فاصله‌های زیر در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ با سرویس عمومی مسیریابی OSRM (نمایهٔ خودرو، جاده‌های نقشه‌شده، برآورد ترافیک روان) از نقطهٔ شهر در OpenStreetMap تا مرکز هر مکان یا تا فرودگاه یا ایستگاه نام‌برده محاسبه شده است (Project OSRM). این‌ها مسیرهایی در شبکهٔ جاده‌ای OpenStreetMap هستند و نه جدول زمانی: شرایط زمستانی، ترافیک و ایست‌های بازرسی مدل‌سازی نشده‌اند و به همین دلیل باید تنها به‌عنوان برآورد خوانده شوند. GNTA زمان‌های جاده‌ای خود را تا تفلیس، کوتایسی و باتومی بدون ذکر نقطهٔ آغاز و پایان منتشر می‌کند (سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی). شمار مسافران مجموع‌های سال ۲۰۲۵ است که Georgia Today در ۱۹ مارس ۲۰۲۶ از قول سازمان هواپیمایی کشوری گزارش کرده است (Georgia Today: مسافران فرودگاه‌ها در ۲۰۲۵).

برای خریداری که مکان‌ها را مقایسه می‌کند، دو صفحهٔ شهری این سایت سر دیگر جاده را نشان می‌دهند: تفلیس پایتخت است و باتومی شهر کنار دریای سیاه است که مسیر OSRM بالا در حدود ۴ ساعت و ۲۰ دقیقه به آن می‌رسد.

جمعیت باکوریانی: سرشماری ۲۰۱۴ و برآوردهای Geostat

برآورد سالانهٔ Geostat برای ۱ ژانویه ۲۰۲۶ برابر با ۱٬۹۰۹ ساکن برای Borough Bakuriani است، در حالی که در ۱ ژانویه ۲۰۱۵ برابر با ۱٬۵۵۶ بود، یعنی افزایش ۲۲٫۷ درصدی طی یازده سال (۱٬۹۰۹ / ۱٬۵۵۶). شهرداری بورجومی در مجموع مسیر مخالفی را پیمود، از ۲۵٬۴۲۳ به ۲۴٬۶۱۳ نفر، یعنی کاهش ۳٫۲ درصدی، و شهر بورجومی از ۱۰٬۹۵۷ به ۱۰٬۷۶۳ (Geostat: جمعیت به تفکیک شهرها و شهرک‌ها؛ Geostat: جمعیت به تفکیک واحدهای خودگردان). سرشماری ۲۰۱۴ در این شهرک ۱٬۸۷۹ ساکن (۸۸۸ مرد و ۹۹۱ زن) و در جامعهٔ گسترده‌تر Community of Borough Bakuriani شمار ۲٬۳۴۸ نفر را ثبت کرد که شهرک باکوریانیس آندزیتی (۳۵۲)، دیدی میتاربی (۵۴)، پاتارا میتاربی (۴۶) و توری (۱۷) را نیز در بر می‌گیرد؛ شمار سرشماری برای شهرداری ۲۵٬۲۱۴ بود (Geostat: جدول سرشماری ۲۰۱۴ (نسخهٔ آرشیو وب)). Geostat اعلام می‌کند که ارقام ۱ ژانویه ۲۰۲۵ بر پایهٔ سرشماری ۲۰۲۴ بازمحاسبه شده‌اند، پس این سری شمارشی خالص از سالی به سال دیگر نیست. برآورد ۲۰۱۵ (۱٬۵۵۶) همچنین از شمار سرشماری ۲۰۱۴ (۱٬۸۷۹) برای شهرکی با همین نام کمتر است، بنابراین دو سری در اینجا به یک روند واحد پیوند نخورده‌اند و ۲۲٫۷ درصد بالا تنها تغییری درون برآوردهای سالانه است (Geostat: جمعیت در ۱ ژانویه ۲۰۲۶).

در سطح منطقه، سرشماری ۲۰۲۴ تعداد ۱۵۵٬۲۸۲ نفر را در سامتسخه-جاواختی شمرد، در برابر ۱۶۰٬۵۰۴ نفر در سرشماری ۲۰۱۴، یعنی کاهش ۳٫۳ درصدی (Geostat: نتایج اصلی سرشماری ۲۰۲۴). این‌ها شمارش ساکنان معمول‌اند. آمار خوانده‌شده برای این راهنما هیچ شمارشی از کسانی که زمستان یا تابستان در آپارتمان‌های باکوریانی اقامت می‌کنند ارائه نمی‌دهد، پس رقم ساکنان جمعیت دائمی سکونتگاه را توصیف می‌کند و نه جمعیت فصلی آن را. مدخل ویکی‌پدیا دربارهٔ باکوریانی عدد ۷٬۸۹۰ را به‌عنوان جمعیت اوت ۲۰۲۵ نشان می‌دهد، با پاورقی‌ای که به جدول Geostat سال ۲۰۱۴ ارجاع می‌دهد و در آن رقم شهرک ۱٬۸۷۹ است؛ این راهنما از ارقام Geostat بالا استفاده می‌کند.

مناطق اسکی پیرامون باکوریانی: دیدولی، کوختا و میتاربی

سازمان مسیرهای کوهستانی (MTA)، نهادی وابسته به وزارت اقتصاد و توسعهٔ پایدار که مجتمع‌های اسکی گرجستان را اداره می‌کند، اعلام می‌کند که مناطق اسکی دیدولی، کوختا و میتاربی را در باکوریانی بهره‌برداری می‌کند و یک کارت اسکی MTA به همهٔ بالابرها و شیب‌های آن‌ها دسترسی می‌دهد (سازمان مسیرهای کوهستانی: پرسش‌های متداول). صفحهٔ مجتمع در سایت MTA منطقهٔ اسکی‌ای به طول ۳۶ km، ۱۲ بالابر، بالاترین ارتفاع ۲٬۷۰۲ متر، فصلی از دسامبر تا مارس و ساعت کار ۱۰:۰۰ تا ۱۷:۰۰ را ذکر می‌کند. این صفحه در پنل خلاصهٔ خود ۲۶ مسیر و در فهرست وضعیت زنده در ادامه ۳۹ مسیر نشان می‌دهد (سازمان مسیرهای کوهستانی: باکوریانی). GNTA در متن خود بیست‌وسه مسیر اسکی را می‌شمارد و دسامبر تا مارس را دورهٔ اصلی ورزش‌های کوهستانی می‌نامد (سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی).

دربارهٔ فصل پیش رو، MTA در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ اعلام کرد که فصل زمستان به‌طور رسمی در ۲۰ دسامبر در گودائوری، باکوریانی، گودردزی و مستیا آغاز می‌شود (سازمان مسیرهای کوهستانی: خبر آغاز فصل). در ۴ نوامبر ۲۰۲۶، فهرست وضعیت زنده MTA همهٔ ۱۲ بالابر باکوریانی را «تأییدنشده» نشان می‌داد و دلیل آن افتتاح یا تعطیلی برنامه‌ریزی‌شده ذکر شده بود. فصل گذشته الگویی مرحله‌ای داشت: تله‌کابین و مسیر فلات کوختا قرار بود در ۲۰ دسامبر ۲۰۲۵ و هر روز از ۱۰:۰۰ تا ۱۷:۰۰ افتتاح شود و مسیرهای دیدولی و میتاربی مرحله‌به‌مرحله از ۲۷ دسامبر ۲۰۲۵، در حالی که برف‌سازی در جریان بود (GBC: افتتاح کوختا، ۱۸ دسامبر ۲۰۲۵). صفحهٔ قیمت‌های MTA در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ به‌عنوان داده‌های آزمایشی علامت‌گذاری شده بود، پس قیمت کارت اسکی در اینجا ذکر نمی‌شود.

فهرست MTA بالابرها را نام می‌برد و شمارش آن‌ها بر اساس نوع جدول زیر را می‌دهد: یک گوندولا (Nodo)، یک فونیکولار (Panorama)، هشت صندلی‌بالابر و دو بالابر زمینی. ویکی‌پدیا می‌افزاید نخستین پایگاه اسکی در ۱۹۳۲ افتتاح شد، کوه کوختا حداکثر ارتفاع قابل اسکی ۲٬۲۶۹ متر را فراهم می‌کند و مجتمع در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ میزبان رویدادهای اسنوبورد و فری‌استایل FIS بود (ویکی‌پدیا: باکوریانی). خارج از زمستان، GNTA پاراگلایدینگ، تورهای دوچرخه‌سواری، پیاده‌روی در باغ گیاه‌شناسی آلپی، تورهای اسب‌سواری و جیپ و یک پیست یخ را از فعالیت‌های مجتمع می‌شمارد (سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی) و سایت MTA بخش تابستانی جداگانه‌ای دارد.

رسیدن به باکوریانی: جاده، راه‌آهن کوکوشکا و فرودگاه‌ها

از طریق جاده، مسیرهای OSRM در بخش نخست از ایستگاه مرکزی تفلیس ۱۸۱٫۴ km و حدود ۲ ساعت و ۴۱ دقیقه، از مرکز بورجومی ۳۰٫۲ km و ۳۵ دقیقه و از آخالتسیخه ۷۹٫۴ km و ۱ ساعت و ۲۹ دقیقه را نشان می‌دهند. GNTA اعلام می‌کند که به مجتمع می‌توان با خودرو یا مینی‌بوس رسید (سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی). از سه فرودگاه بین‌المللی جدول مسافران ۲۰۲۵، کوتایسی در محاسبهٔ OSRM با ۱۶۸٫۸ km نزدیک‌ترین فرودگاه از راه جاده است و پس از آن تفلیس با ۲۰۰٫۴ km و باتومی با ۲۹۴٫۹ km قرار دارند. فرودگاه تفلیس بر پایهٔ فرودگاه‌های متحد گرجستان ۱۷ km در جنوب‌شرق پایتخت قرار دارد (فرودگاه‌های متحد گرجستان: تفلیس).

پیوند ریلی خط باریک‌خط بورجومی–باکوریانی است که به «کوکوشکا» (Kukushka) شهرت دارد. ویکی‌پدیا طول آن را ۳۷٫۲ km، عرض خط را ۹۰۰ mm و تاریخ نخستین قطار را ژانویهٔ ۱۹۰۲ ذکر می‌کند و یادآور می‌شود که بورجومی در ارتفاع ۸۲۰ متر و باکوریانی در ارتفاع ۱٬۷۰۰ متر قرار دارد (ویکی‌پدیا: راه‌آهن بورجومی–باکوریانی). راه‌آهن گرجستان اعلام می‌کند که این خط از ۲۰۱۷ وضعیت میراث فرهنگی دارد و پل تساگوری–تسمی بر رود گوجارولا را به مهندس فرانسوی گوستاو ایفل نسبت می‌دهد (راه‌آهن گرجستان: راه‌آهن بورجومی–باکوریانی). GNTA همین انتساب پل را تکرار می‌کند و مسیر ۳۷ کیلومتری از دره بورجومیسکالی را توصیف می‌کند (سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی).

خدمات مسافری این خط تعلیق شده است. Georgia Today در ۸ آوریل ۲۰۲۶ گزارش داد که دولت دربارهٔ بازسازی کامل قطار، خط و پنج ایستگاه تصمیم گرفته، این خط از ۲۰۲۰ بلااستفاده بوده و برنامه این بوده که خدمات در ژانویهٔ ۲۰۲۷ از سر گرفته شود؛ این برنامه را نخست‌وزیر ایراکلی کوباخیدزه (Irakli Kobakhidze) در نشست کابینه اعلام کرد (Georgia Today: بازسازی راه‌آهن، ۸ آوریل ۲۰۲۶؛ GBC: راه‌آهن گرجستان و «کوکوشکا»). در ۹ اکتبر ۲۰۲۶ همین رسانه گزارش داد که معاون نخست‌وزیر و وزیر اقتصاد، مریام کوریویشویلی (Mariam Kvrivishvili)، در مراسمی به مناسبت روز کارکنان راه‌آهن گفته است که بازسازی به پایان نزدیک است، واگن‌ها برای این پروژه طراحی شده‌اند و انتظار می‌رود راه‌آهن در دسامبر فعالیت را از سر بگیرد (Georgia Today: از سرگیری فعالیت راه‌آهن، ۹ اکتبر ۲۰۲۶). هیچ‌یک از دو گزارش جدول زمانی، بها یا روز آغاز را ذکر نمی‌کند. ویکی‌پدیا سفر را پیش از تعلیق حدود ۲٫۵ ساعت توصیف می‌کند.

اقلیم و جنگل‌های پیرامون باکوریانی: میانگین‌های WMO و مناطق حفاظت‌شده

در میانگین‌های اقلیمی ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰ سازمان جهانی هواشناسی (WMO) برای گرجستان، که اداره ملی اقیانوسی و جوی ایالات متحده آن‌ها را آرشیو کرده است، ایستگاهی در باکوریانی وجود ندارد. دو ایستگاه این فایل که از نظر موقعیت و ارتفاع نزدیک‌ترند بورجومی (ایستگاه ۳۷۵۱۵، ارتفاع ۷۸۹٫۷ m، حدود ۱۴ km با باکوریانی در خط مستقیم، ۹۱۰ m پایین‌تر) و تسالکا (ایستگاه ۳۷۵۳۷، ارتفاع ۱٬۴۶۸ m، حدود ۵۰ km دورتر، ۲۳۲ m پایین‌تر) هستند (نرمال‌های WMO برای ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰: بورجومی؛ نرمال‌های WMO برای ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰: تسالکا). فاصله‌های خط مستقیم برای این راهنما از مختصات ایستگاه‌ها و نقطهٔ شهر در OpenStreetMap محاسبه شده است. باکوریانی از هر دو بالاتر است، پس جدول مجتمع را از پایین در بر می‌گیرد و آن را اندازه نمی‌گیرد و رقم‌هایش تنها کرانهٔ پایین‌تر شرایط واقعی را نشان می‌دهند.

این مقایسه نشان می‌دهد چند صد متر اختلاف ارتفاع تصویر را چقدر تغییر می‌دهد: در تسالکا، ۲۳۲ متر پایین‌تر از باکوریانی، برف در ۴۴٫۴ روز سال عمقی بیش از ۱۰ cm داشت، در برابر ۲۰٫۵ روز در بورجومی، و کمینهٔ روزانه در ۱۵۵٫۶ روز زیر صفر رفت، در برابر ۱۰۳٫۲ روز. بارش سالانه در دو ایستگاه نزدیک است، ۶۳۵٫۵ mm و ۶۲۷٫۵ mm، اما در ماه‌های متفاوت می‌بارد: در بورجومی در مه و در تسالکا در ژوئن. جعبهٔ اقلیمی ویکی‌پدیا برای باکوریانی بر یک سایت تجاری هواشناسی و ثبت بارش ۱۹۳۶ تا ۱۹۹۲ تکیه دارد و نه بر میانگین‌های WMO، پس در اینجا به کار نرفته است (ویکی‌پدیا: باکوریانی).

بورجومی-خاراگائولی و مناطق حفاظت‌شده

جنگل‌های پیرامون باکوریانی بخشی از نظام بزرگی از مناطق حفاظت‌شده‌اند که سازمان مناطق حفاظت‌شده (APA) آن را اداره می‌کند. پارک ملی بورجومی-خاراگائولی در ۱۹۹۵ تأسیس شد و APA مساحت آن را ۶۴٬۷۳۷ هکتار، گسترده در چهار منطقه، با حفاظت بر پایهٔ کنوانسیون برن و جایگاه محدودهٔ شبکهٔ زمردین اعلام می‌کند (سازمان مناطق حفاظت‌شده: پارک ملی بورجومی-خاراگائولی). ذخیره‌گاه دولتی بورجومی که در ۱۹۳۵ پدید آمد ۱۳٬۱۸۷٫۶ هکتار را در شهرداری بورجومی در بر می‌گیرد (سازمان مناطق حفاظت‌شده: ذخیره‌گاه دولتی بورجومی). مدیریت APA بر مناطق حفاظت‌شدهٔ بورجومی-خاراگائولی چهار دسته را شامل می‌شود: ذخیره‌گاه، پارک ملی، ذخیره‌گاه‌های مدیریت‌شدهٔ کتسیا-تاباتسکوری و ندزوی و اثر طبیعی «جنگل فسیلی گودردزی»، با مساحت مجموع ۱۰۷٬۶۴۹ هکتار، بیش از ۱٫۵ درصد گرجستان، و مسیرهای علامت‌گذاری‌شده میان ۴۰۰ تا ۲٬۶۴۲ متر از سطح دریا (سازمان مناطق حفاظت‌شده: مناطق حفاظت‌شدهٔ بورجومی-خاراگائولی). APA از بازدیدکنندگان می‌خواهد مدرک هویت همراه داشته باشند و پیش از ورود به پارک ملی در مرکز بازدیدکنندگان بورجومی یا خاراگائولی ثبت‌نام کنند.

قانون نظام مناطق حفاظت‌شده، که در بخش ۹ در ادامه بررسی می‌شود، دولت را تنها مالک زمین پارک‌های ملی و ذخیره‌گاه‌ها می‌کند. منابع خوانده‌شده برای این راهنما نمی‌گویند کدام قطعه‌ها نزدیک باکوریانی درون یک منطقهٔ حفاظت‌شده یا منطقهٔ حائل آن قرار دارند؛ این را نقشه‌های کاداستر و برنامه‌ریزی و گزیدهٔ ثبتی هر قطعه نشان می‌دهد.

بازدیدکنندگان، هتل‌ها و پروانه‌های ساخت در سامتسخه-جاواختی

آمار رسمی گردشگری و ساخت‌وساز به تفکیک منطقه منتشر می‌شود و سامتسخه-جاواختی شش شهرداری دارد (آدیگنی، آسپیندزا، آخالکالاکی، آخالتسیخه، بورجومی و نینوتسمیندا)، پس ارقام منطقه را توصیف می‌کنند و نه باکوریانی را به‌تنهایی. Geostat از ۶٫۹ میلیون بازدید بازدیدکنندگان بین‌المللی از گرجستان در ۲۰۲۵ خبر می‌دهد که ۵٫۹ درصد آن‌ها بازدید از سامتسخه-جاواختی بوده است (Geostat: گردشگری ورودی در ۲۰۲۵). اگر این نسبت به مجموع گردشدهٔ کشوری اعمال شود، حدود ۴۰۷٬۰۰۰ بازدید می‌شود (۶٫۹ میلیون x ۵٫۹ درصد). انتشارهای فصلی سهم منطقه را ۶٫۲ درصد در سه‌ماههٔ دوم، ۵٫۱ درصد در سوم و ۶٫۴ درصد در چهارم نشان می‌دهند، با مجموع‌های کشوری ۱٫۶، ۲٫۵ و ۱٫۵ میلیون بازدید، که حدود ۹۹٬۰۰۰، ۱۲۸٬۰۰۰ و ۹۶٬۰۰۰ بازدید می‌دهد (Geostat: گردشگری ورودی، Q2 ۲۰۲۵؛ Geostat: گردشگری ورودی، Q3 ۲۰۲۵؛ Geostat: گردشگری ورودی، Q4 ۲۰۲۵). این حاصل‌ضرب‌ها بر ارقام منتشرشدهٔ از پیش گردشده تکیه دارند، پس مرتبهٔ بزرگی هستند. انتشار سه‌ماههٔ نخست ۲۰۲۵ برای این راهنما به‌دست نیامد و هیچ‌یک از انتشارهای خوانده‌شده رقمی برای باکوریانی نمی‌دهد.

دربارهٔ اقامتگاه‌ها، Geostat در ۲۰۲۵ تعداد ۲٬۷۸۳ هتل و بنگاه از نوع هتل را در گرجستان شمرد که ۲۱۰ تای آن‌ها در سامتسخه-جاواختی بود (۷٫۵ درصد، ۲۱۰ / ۲٬۷۸۳) و منطقه در نمودار منطقه‌ای، هم از نظر اتاق و هم از نظر تخت، پس از آجارا و تفلیس در رتبهٔ سوم قرار دارد (Geostat: هتل‌ها در ۲۰۲۵). دربارهٔ ساخت‌وساز، در ۲۰۲۵ تعداد ۱۱٬۵۷۸ پروانه در گرجستان برای ساختمان‌هایی با مساحت کل ۱۱٬۳۹۷٫۲ هزار متر مربع صادر شد و ۳٫۸ درصد آن‌ها در سامتسخه-جاواختی بود، یعنی حدود ۴۴۰ پروانه (۱۱٬۵۷۸ x ۳٫۸ درصد). از ۳٬۳۹۳ ساختمان تکمیل‌شده در ۲۰۲۵، ۵٫۲ درصد در منطقه بود، یعنی حدود ۱۷۶ مورد (۳٬۳۹۳ x ۵٫۲ درصد). Geostat یادآور می‌شود که شمار پروانه‌ها هم ساخت جدید و هم بازسازی را در بر می‌گیرد (Geostat: پروانه‌های ساخت در ۲۰۲۵).

قیمت‌ها و حجم فروش ملک در باکوریانی: آنچه منابع نشان می‌دهند

آمار رسمی قیمت باکوریانی را پوشش نمی‌دهد. شاخص قیمت املاک مسکونی Geostat که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ برای سه‌ماههٔ سوم منتشر شد، خود اعلام می‌کند که بازار املاک مسکونی نوساز در تفلیس را پوشش می‌دهد (Geostat: شاخص قیمت املاک مسکونی، Q3 ۲۰۲۶). سری فروش مبتنی بر ثبت برای این مجتمع از مؤسسهٔ پژوهشی Galt & Taggart می‌آید که گزارش آن دربارهٔ بازارهای تفریحی در سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۴ را Georgia Today در ۱۵ نوامبر ۲۰۲۴ و چند روز بعد Commersant خلاصه کردند. این مؤسسه در 3Q24 تعداد ۳۵۲ آپارتمان فروخته‌شده در باکوریانی را شمرد، با افزایش ۵۱٫۱ درصدی نسبت به سال پیش، افزایشی که خلاصه‌ها عمدتاً به ثبت‌های دیرهنگام نسبت می‌دهند؛ ارزش فروش ۱۶٫۶ میلیون دلار آمریکا بود، با افزایش ۶۲٫۷ درصد؛ میانگین وزنی قیمت ۱٬۰۳۵ دلار آمریکا به‌ازای هر m² بود، با افزایش ۵٫۴ درصد؛ ۱۶ پروژهٔ مسکونی در بازار اولیه به فروش می‌رفت؛ آپارتمان‌های کوچک ۲۶ تا ۵۰ m² معادل ۷۸٫۶ درصد فروش را تشکیل می‌دادند؛ و ۵۳٫۴ درصد فروش در بخش زیر ۱٬۰۰۰ دلار آمریکا بود که خلاصه‌ها آن را بخش اقتصادی می‌نامند (Georgia Today: Galt & Taggart، 3Q24؛ Commersant: Galt & Taggart، 3Q24). منابع خوانده‌شده برای این راهنما میانگین باکوریانی را برای سه‌ماههٔ بعدی ارائه نمی‌دهند، پس ارقام 3Q24 اکنون دو سال قدمت دارند.

قیمت‌های درخواستی در یک پورتال نگاه دوم و متفاوتی می‌دهند. در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ صفحهٔ Korter برای باکوریانی ۴۲۳ آگهی نشان می‌داد که ۳۶۸ تای آن‌ها آپارتمان بود. در میان آگهی‌های صفحهٔ نخست آن، قیمت‌های درخواستی به‌ازای هر m² از ۷۱۴ تا ۲٬۰۲۸ دلار آمریکا بود و قیمت‌های درخواستی کل از ۲۱٬۰۰۰ دلار آمریکا برای یک واحد یک‌اتاقه با مساحت ۱۸ m² تا ۲۰۶٬۵۳۰ دلار آمریکا برای یک واحد چهاراتاقه با مساحت ۱۰۸٫۷ m²؛ این صفحه میانگینی برای باکوریانی نشان نمی‌دهد و سن آگهی‌ها را فقط به‌صورت نسبی ذکر می‌کند (Korter: آپارتمان برای فروش در باکوریانی). قیمت‌های درخواستی همان چیزی است که فروشندگان می‌خواهند و نه آنچه خریداران می‌پردازند، و صفحه در ادامه قیمت‌های شروع پروژه‌های نوساز را می‌دهد، با سن آگهی ۱۸ تا ۲۳ روز در جاهایی که سن ذکر شده است، که این آگهی‌ها را در حدود ۲۰ تا ۲۵ اکتبر ۲۰۲۶ قرار می‌دهد.

یک محاسبهٔ کوتاه نشان می‌دهد دامنه برای یک واحد ۳۰ m² چقدر گسترده است. با میانگین وزنی 3Q24 مؤسسهٔ Galt & Taggart، یعنی ۱٬۰۳۵ دلار آمریکا به‌ازای هر m²، قیمت ۳۱٬۰۵۰ دلار آمریکا می‌شود (۳۰ x ۱٬۰۳۵)، یا GEL ۸۰٬۵۲۲ با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۳۳. با پایین‌ترین و بالاترین قیمت درخواستی به‌ازای هر m² در صفحهٔ نخست Korter، قیمت از ۲۱٬۴۲۰ تا ۶۰٬۸۴۰ دلار آمریکا می‌شود، یعنی از GEL ۵۵٬۵۴۸ تا GEL ۱۵۷٬۷۷۶. این دو منبع چیزهای متفاوتی را می‌سنجند، یکی میانگین مبتنی بر ثبت برای فروش‌های یک سه‌ماهه و دیگری تصویری لحظه‌ای از قیمت‌های درخواستی، و هیچ‌کدام ارزیابی یک آپارتمان مشخص نیست. صفحهٔ بازار املاک گرجستان داده‌های سراسری را شرح می‌دهد و شاخص مخصوص تفلیس که در بالا آمد دلیل این است که این صفحه سری قیمتی برای باکوریانی ندارد.

ملک در باکوریانی فهرست‌شده در این سایت: Archi Dialog Kokhta

از ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ یک پروژه برای باکوریانی در این سایت فهرست شده است: Archi Dialog Kokhta، یک آپارتهتل پنج‌طبقه از سازندهٔ Archi در بخش کوختای این مجتمع. جدول صفحهٔ پروژهٔ سازنده را همان‌گونه که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ نمایش داده می‌شد می‌خواند (Archi: صفحهٔ پروژهٔ Archi Dialog Kokhta). این صفحه نه قیمتی چاپ می‌کند و نه تاریخ تحویلی، وضعیت را «تکمیل‌شده» نشان می‌دهد و آپارتمان‌ها را با طبقه، تعداد اتاق و مساحت فهرست می‌کند. صفحهٔ پروژه در این سایت داده‌های واحدها و ارقامی را که اشخاص ثالث چاپ می‌کنند شرح می‌دهد.

اسناد برنامه‌ریزی که در بخش بعد خوانده می‌شوند واژه‌ای را که سازنده به کار می‌برد تعریف می‌کنند. در مقررات طرح توسعهٔ ۲۰۱۹ باکوریانی، «آپارتهتل» ساختمانی از نوع هتل با چند واحد مسکونی است که قواعد ساختمان مسکونی چندآپارتمانی بر آن اعمال می‌شود (نشریهٔ قانون‌گذاری: مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۵۹۱ سال ۲۰۱۹). اینکه یک ساختمان مشخص به‌عنوان هتل، ساختمان مسکونی یا در دستهٔ مختلط ثبت شده است را گزیدهٔ ثبتی و پروندهٔ پروانهٔ آن نشان می‌دهد.

قواعد برنامه‌ریزی برای ملک در باکوریانی: محدودهٔ تفریحی، زیرمنطقه‌ها و پروانه‌ها

ساخت‌وساز در باکوریانی تابع اسناد شهرسازی ویژهٔ آن است که همراه با قانون سراسری برنامه‌ریزی فضایی، فعالیت معماری و ساختمانی اعمال می‌شوند. مجموعهٔ نخست، مصوبهٔ شمارهٔ ۴۹۱ مورخ ۱۲ اوت ۲۰۱۴، با مصوبهٔ شمارهٔ ۱۱۷ مورخ ۶ مارس ۲۰۱۸ جایگزین شد که طرح جامع کاربری زمین، شرایط طرح موضوعی، مقررات بهره‌برداری و توسعهٔ محدوده و نقشه‌های منطقهٔ اسکی باکوریانی و دیدی میتاربی را تصویب کرد (نشریهٔ قانون‌گذاری: مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۱۱۷ سال ۲۰۱۸). این مصوبه نیز به نوبهٔ خود با مصوبهٔ شمارهٔ ۵۹۱ مورخ ۲ دسامبر ۲۰۱۹ «دربارهٔ تصویب طرح‌های شهرسازی محدودهٔ تفریحی باکوریانی» لغو شد که پایگاه قانون‌گذاری آن را با اصلاحات معتبر نشان می‌دهد. این مصوبه متن مستندات برنامه‌ریزی، یک طرح کلی، یک طرح توسعه، شرایط طرح‌های توسعهٔ تفصیلی و نقشه‌های منطقهٔ اسکی باکوریانی و دیدی میتاربی را تصویب می‌کند و پایگاه قانون‌گذاری سه اصلاحیهٔ بعدی را فهرست می‌کند: شمارهٔ ۲۷۸ مورخ ۷ ژوئن ۲۰۲۲، شمارهٔ ۴۸۴ مورخ ۱۳ اکتبر ۲۰۲۲ و شمارهٔ ۱۳۹ مورخ ۷ مه ۲۰۲۵ (نشریهٔ قانون‌گذاری: مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۵۹۱ سال ۲۰۱۹).

مقررات ضمیمهٔ طرح کلی نظامی دوسطحی را برقرار می‌کند: یک طرح کلی برای کل محدودهٔ دابای باکوریانی و، در سطح پایین‌تر، یک طرح توسعه یا طرح توسعهٔ تفصیلی برای مناطق مشخص. این مقررات محدوده را به مناطق ساخت‌وساز، یعنی مسکونی، مختلط و ویژه، و به محدوده‌های غیرقابل ساخت (کشاورزی، منظر و فضای سبز و اراضی حمل‌ونقل) تقسیم می‌کند و مناطق حفاظتی می‌آفریند، از جمله منطقهٔ حفاظت از آب و منطقهٔ حفاظت بهداشتی که در آن‌ها تنها زیرساخت و سازه‌های خطی ساخته می‌شود. یک قطعه می‌تواند در طرح کلی «ضریب مشروط» داشته باشد که تنها برای تغییر پارامترهای شدت ساخت یک قطعهٔ ساختمانی دیگر قابل استفاده است. برای استثناها از قواعد، مانند اجازهٔ استثنایی ساخت، باید شورا، یعنی نهاد مشورتی دربارهٔ کاربری زمین سکونتگاه و تنظیم توسعه که در وزارت توسعهٔ منطقه‌ای و زیرساخت تشکیل شده است، توصیه‌ای صادر کند. طرح توسعهٔ تفصیلی برای قطعه‌ای با مساحت ۴٬۰۰۰ m² یا بیشتر که در آن یک ساختمان اصلی واحد و ساختمان‌های فرعی آن، و در موارد فهرست‌شده یک ساختمان عمومی جداگانه مانند رستوران، تأسیسات ورزشی، فروشگاه یا تأسیسات خدمات گردشگری، به شیوه‌ای هماهنگ با ساخت‌وساز موجود ساخته می‌شود، الزامی نیست.

طرح کلی بیشینهٔ پارامترهای ساخت را برای هر زیرمنطقه تعیین می‌کند. جدول محدودیت‌های طبقه و ارتفاع و حداقل مساحت قطعه‌ها را همان‌گونه که در پیوست مصوبهٔ ۲ دسامبر ۲۰۱۹ چاپ شده است می‌دهد. از آنجا که مصوبه در ۲۰۲۲ و ۲۰۲۵ اصلاح شده است، متن تلفیقی در پایگاه قانون‌گذاری سندی است که برای هر قطعهٔ جاری باید خوانده شود و جدول مقیاس محدودیت‌ها را نشان می‌دهد و نه یک شرط پروانه را.

سه قانون سراسری در کنار طرح‌های محلی قرار دارند. بر پایهٔ قانون برنامه‌ریزی فضایی، ساختمان باید با نوع کاربری مجاز در زیرمنطقهٔ کارکردی قطعهٔ خود مطابقت داشته باشد (ماده ۹۲)، مبنای حقوقی ساخت اطلاعیهٔ ساخت یا پروانهٔ ساخت است (ماده ۹۳)، ساختمان‌های رده‌های III و IV پروانهٔ ساخت می‌خواهند و شورای شهرداری می‌تواند ساختمان‌های رده II را مشمول الزام پروانه کند (ماده ۹۴) (قانون برنامه‌ریزی فضایی، فعالیت معماری و ساختمانی). بر پایهٔ قانون نظام مناطق حفاظت‌شده، ماده ۱۲ دولت را تنها مالک قلمروهای ذخیره‌گاه‌های دولتی، پارک‌های ملی، آثار طبیعی و ذخیره‌گاه‌های مدیریت‌شده می‌کند و انتقال آن‌ها به اشخاص خصوصی را جز در موارد محدودی که فهرست می‌کند ممنوع می‌داند، در حالی که ماده ۱۶ اجازه می‌دهد پیرامون این مناطق، مناطق حائل به‌عنوان مناطق چندمنظوره ایجاد شود (قانون نظام مناطق حفاظت‌شده). اینکه کدام زیرمنطقه، رده و پروانه برای یک قطعهٔ مشخص در باکوریانی اعمال می‌شود پرسشی برای نقشهٔ برنامه‌ریزی، گزیدهٔ ثبتی قطعه و پروندهٔ پروانه است؛ هیچ‌یک از منابع خوانده‌شده برای این راهنما آن‌ها را قطعه‌به‌قطعه فهرست نمی‌کند.

مالکیت و ثبت: قانون گرجستان برای خریدار خارجی چه می‌گوید

بر پایهٔ قانون مدنی، شخص مال غیرمنقول را با معامله‌ای کتبی و با ثبت حق مالکیت در ثبت عمومی به دست می‌آورد (قانون مدنی گرجستان، ماده ۱۸۳). ماده ۳۱۲ فرض می‌کند که سوابق ثبت تا اثبات خلاف درست است و از شخصی که حقی را از انتقال‌دهندهٔ ثبت‌شده به دست می‌آورد حمایت می‌کند، مگر آنکه علیه ثبت شکایتی ثبت شده باشد یا اکتساب‌کننده بداند که آن نادرست است. بنابراین مالکیت یک آپارتمان در باکوریانی با ثبت پدید می‌آید و نه با پرداخت، و گزیدهٔ ثبتی مالک ثبت‌شده، هر رهن و سایر بارهای ثبت‌شده را نشان می‌دهد.

شرط تابعیتی که در قوانین خوانده‌شده برای این راهنما یافت می‌شود به زمین کشاورزی مربوط است. ماده ۴ قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی به بیگانه اجازه می‌دهد آن را از راه ارث داشته باشد و به شرکت گرجی با شریک غالب بیگانه اجازه می‌دهد آن را بر پایهٔ طرح سرمایه‌گذاری مصوب دولت داشته باشد (قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی، ماده ۴). قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی هنگام توصیف اقامت مرتبط با ملک فرض می‌کند که بیگانه حق مالکیت ملک غیرکشاورزی دارد (قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی، ماده ۱۵). رده‌بندی زمین در منطقه‌ای کوهستانی اهمیت دارد که طرح کلی در آن محدودهٔ ساخت را از محدودهٔ کشاورزی و منظر جدا می‌کند و رده‌بندی قطعه در گزیدهٔ ثبتی آن آمده است. مقالهٔ توضیحی آیا خارجی‌ها می‌توانند در گرجستان ملک بخرند قاعدهٔ کلی را با مثال‌ها شرح می‌دهد.

آژانس ملی ثبت عمومی (NAPR) هزینه‌های خود را منتشر می‌کند. ثبت تغییر، پیدایش یا پایان حق بر ملک غیرمنقول در چهار روز کاری GEL ۱۵۰، در یک روز کاری GEL ۲۷۰ و در روز تسلیم GEL ۳۵۰ هزینه دارد و همین سه هزینه برای ثبت رهن اعمال می‌شود (NAPR: هزینهٔ ثبت املاک). تأیید امضای طرفین در معامله‌ای که برای ثبت ارائه شده GEL ۷ هزینه دارد. گزیده GEL ۲۰ برای یک روز کاری یا GEL ۱۳ به‌صورت آنلاین هزینه دارد، با GEL ۲۶ افزون برای نسخهٔ انگلیسی (NAPR: هزینهٔ خدمات اطلاعاتی). ستون دلار آمریکا محاسبه‌ای ریاضی با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۳۳ برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ است.

صفحهٔ گام‌به‌گام چگونه در گرجستان ملک بخریم بررسی گزیده، قرارداد و ثبت را دنبال می‌کند و خرید ملک در گرجستان از خارج خریداری را در بر می‌گیرد که سفر نمی‌کند. سهم دولت در این فرایند همان جدول هزینه‌های بالا است؛ شرایط قرارداد میان خریدار و فروشنده خصوصی است.

مالیات بر ملک در باکوریانی: مالکیت، اجاره و فروش

قانون مالیات گرجستان، ملک متعلق به شخص حقیقی را مشمول مالیات می‌کند. متن موجود در پایگاه قانون‌گذاری، تلفیق‌شده تا ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶، با قانون شمارهٔ ۱۸۷۴ مورخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ تغییر کرد. ماده ۲۰۲ بند ۵ مالیات اموال مشمول مالیات شخص حقیقی، غیر از زمین، را نه کمتر از ۰٫۸ درصد و نه بیشتر از ۱ درصد ارزش بازاری آن در پایان سال پیش از سال جاری تعیین می‌کند و ماده ۲۰۶ بند ۱ (الف) آن اموال را معاف می‌کند، اگر درآمد خانواده در سال پیش از سال جاری از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد (قانون مالیات گرجستان، مواد ۲۰۲، ۲۰۵ و ۲۰۶). گزارش مالیاتی EY برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۶ همین تغییر را گزارش می‌کند و می‌گوید آستانهٔ معافیت پیشین GEL ۴۰٬۰۰۰ بود (EY: گزارش مالیاتی و حقوقی گرجستان، ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶). راهنماهای نوشته‌شده پیش از ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۶ ممکن است آستانهٔ قدیمی را نشان دهند؛ ماشین‌حساب سازمان درآمدها (Revenue Service) برای ۲۰۲۶ می‌پرسد که آیا درآمد خانواده از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر بوده است (سازمان درآمدها: مالیات بر ملک).

یک نمونهٔ محاسباتی از پایین‌ترین قیمت «از» در صفحهٔ پورتال بالا استفاده می‌کند، یعنی ۵۰٬۲۴۰ دلار آمریکا برای یک واحد Mziani Valley. با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۳۳ این GEL ۱۳۰٬۲۸۷ می‌شود (۵۰٬۲۴۰ x ۲٫۵۹۳۳). برای خانواده‌ای با درآمد بالای GEL ۱۰۰٬۰۰۰ قانون مالیاتی از ۰٫۸ تا ۱ درصد را مجاز می‌داند، یعنی GEL ۱٬۰۴۲ تا GEL ۱٬۳۰۳ در سال ($۴۰۲ تا $۵۰۲)؛ برای خانواده‌ای که درآمدش از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده، ماده ۲۰۶ آپارتمان را معاف می‌کند. قانون دامنه را تعیین می‌کند، ارزش بازاری برای مقاصد مالیاتی لزوماً قیمت قرارداد نیست، و ارقام همان دامنه‌ای هستند که قانون اجازه می‌دهد و نه یک صورت‌حساب مالیاتی. شخص حقیقی اظهارنامه را تا ۱ نوامبر تسلیم و تا ۱۵ نوامبر پرداخت می‌کند (ماده ۲۰۵ بندهای ۱۲ و ۱۴)؛ صفحهٔ مالیات بر ملک در گرجستان مراحل اظهار را شرح می‌دهد.

برای اجاره، ماده ۸۱ بند ۲ درآمدی را که شخص حقیقی از اجارهٔ فضای مسکونی برای مقاصد سکونت و بدون کسورات به دست می‌آورد با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات می‌کند. برای فروش، ماده ۸۱ بند ۳ مازادی را که شخص حقیقی از واگذاری یک آپارتمان مسکونی و زمین آن به دست می‌آورد با نرخ ۵ درصد مالیات می‌گیرد و ماده ۸۲ بند ۱ (f.a) این مازاد را معاف می‌کند، هنگامی که آپارتمان و زمین بیش از دو سال در مالکیت بوده‌اند. ماده ۱۶۶ نرخ مالیات بر ارزش افزوده را ۱۸ درصد تعیین می‌کند و اینکه این مالیات در قیمت سازنده گنجانده شده است یا نه شرطی از قرارداد فروش است. قواعد اجارهٔ کوتاه‌مدت که برای باتومی در صفحه‌ای دربارهٔ اجارهٔ کوتاه‌مدت خلاصه شده است بر همین مواد قانون مالیات تکیه دارد که در هر شهری اعمال می‌شوند.

اقامت مرتبط با ملک و محدودیت‌های وام مسکن

آژانس توسعهٔ خدمات عمومی اقامت کوتاه‌مدتی را برای بیگانه‌ای که سند مالکیت ملک غیرمنقول در گرجستان، غیر از زمین کشاورزی، با ارزش بازاری بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا به لاری دارد، و برای همسر و فرزندان او فهرست می‌کند. ارزش بازاری را ارزیاب دارای گواهی یک نهاد معتبر تعیین می‌کند، پس آزمون ارزش کارشناسی‌شده است و نه قیمت قرارداد (آژانس توسعهٔ خدمات عمومی: اقامت). ماده ۱۶ قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی مقرر می‌کند که اقامت هر بار برای یک سال تمدید می‌شود (قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی، ماده ۱۶). با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۳۳ آستانه GEL ۳۸۸٬۹۹۵ است (۱۵۰٬۰۰۰ x ۲٫۵۹۳۳). هزینهٔ دولتی به روز تصمیم بستگی دارد: GEL ۳۰۰ برای روز ۳۰ تقویمی ($۱۱۵٫۷)، GEL ۴۵۰ برای روز ۲۰ ($۱۷۳٫۵) و GEL ۶۰۰ برای روز ۱۰ ($۲۳۱٫۴).

خرید به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد؛ اقامت درخواست و تصمیمی جداگانه است. اقامت سرمایه‌گذاری آزمون بالاتری دارد، یعنی سند مالکیت ملک غیرمنقول با ارزش بازاری بیش از معادل ۳۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا به لاری، که با همین نرخ GEL ۷۷۷٬۹۹۰ می‌شود، یا سرمایه‌گذاری ۳۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا. در صفحهٔ پورتال بالا قیمت‌های درخواستی به ۲۰۶٬۵۳۰ دلار آمریکا می‌رسند، پس تنها بخش بالایی دامنه از آستانهٔ پایین‌تر بالاتر است و آزمون بر ارزش کارشناسی‌شدهٔ ملک در تملک اعمال می‌شود. صفحهٔ اقامت در گرجستان همین آستانه‌ها را گام‌به‌گام شرح می‌دهد.

دربارهٔ تأمین مالی، NBG برای وام‌دهندگان محدودیت نسبت وام به ارزش و نسبت پرداخت به درآمد تعیین می‌کند. بر پایهٔ آنچه در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ منتشر شده است، سقف نسبت وام به ارزش ۹۰ درصد برای وام‌های لاری و ۷۰ درصد برای وام‌های ارز خارجی است و سقف نسبت پرداخت به درآمد به درآمد خالص ماهانه و به ارز بستگی دارد (NBG: الزامات PTI و LTV). نرخ سیاست پولی پس از تصمیم کمیتهٔ سیاست پولی در ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶ برابر با ۸٫۲۵ درصد بود و تورم سالانه در سپتامبر ۲۰۲۶ برابر با ۵٫۶ درصد بود (NBG: تصمیم سیاست پولی، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶). اینکه کدام بانک‌ها به غیرمقیمان وام می‌دهند، با چه پیش‌پرداختی و به چه ارزی را هر بانک خود تعیین می‌کند و وام مسکن در گرجستان برای خارجی‌ها شرایط منتشرشدهٔ بانک‌ها را همراه با تاریخ مقایسه می‌کند.

هزینه‌های جاری: برق و آب

کمیسیون ملی تنظیم مقررات انرژی و تأمین آب گرجستان (GNERC) تعرفه‌های مصرف‌کنندگان نهایی را منتشر می‌کند. جدول آن برای برق خانگی دو ارائه‌دهندهٔ خدمات همگانی را فهرست می‌کند، Telmico و EP Georgia Supply، و برای دومی تعرفه‌های معتبر از ۱ ژوئیه ۲۰۲۶ تا ۱ ژانویه ۲۰۲۷، با احتساب مالیات بر ارزش افزوده، ۱۹٫۷۳۱ تتری به‌ازای هر kWh برای ۰ تا ۱۰۱ kWh، ۲۳٫۷۳۱ تتری برای ۱۰۱ تا ۳۰۱ kWh و ۲۸٫۲۲۷ تتری بالاتر از ۳۰۱ kWh است (GNERC: تعرفه‌های مصرف‌کنندگان نهایی). شرکت توزیع Energo-Pro Georgia اعلام می‌کند که محدودهٔ مجوز آن حدود ۸۵ درصد قلمرو گرجستان را در بر می‌گیرد (Energo-Pro: گرجستان). صفحهٔ GNERC ارائه‌دهندگان را به شهرداری‌ها نگاشت نمی‌کند، پس ارائه‌دهنده برای نشانی در باکوریانی در قرارداد برق آمده است. در پلهٔ نخست ۱۰۰ kWh با ۱۹٫۷۳۱ تتری GEL ۱۹٫۷۳ هزینه دارد (۱۰۰ x ۰٫۱۹۷۳۱)، حدود $۷٫۶.

برای آب، جدول آب GNERC تعرفه‌های تنظیم‌شدهٔ خانگی ارائه‌دهندگانی را فهرست می‌کند، از جمله شرکت متحد تأمین آب گرجستان، با تعرفهٔ کنتوری GEL ۰٫۴۹۹ به‌ازای هر متر مکعب با احتساب مالیات بر ارزش افزوده که از ۱ نوامبر ۲۰۱۱ معتبر است و تعرفهٔ بدون کنتور GEL ۲٫۳۹۵ به‌ازای هر نفر در ماه، و Georgian Water and Power که تعرفهٔ کنتوری آن برای ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ برابر با GEL ۰٫۵۰۰ به‌ازای هر متر مکعب است (GNERC: تعرفه‌های تأمین آب). این جدول نمی‌گوید کدام ارائه‌دهنده به باکوریانی خدمات می‌دهد، پس این‌ها نمونه‌هایی از تعرفه‌های تنظیم‌شده‌اند و نه قبض آب باکوریانی. با تعرفهٔ کنتوری شرکت متحد تأمین آب، ۱۰ متر مکعب در ماه GEL ۴٫۹۹ هزینه دارد (۱۰ x ۰٫۴۹۹). راهنمای هزینه‌ها زندگی در گرجستان به‌عنوان خارجی قبوض خدمات را کنار اجاره و غذا می‌گذارد. هزینهٔ گرمایش در ساختمانی در ارتفاع ۱٬۷۰۰ متر به سامانهٔ گرمایش ساختمان بستگی دارد که تعرفه‌های بالا آن را توصیف نمی‌کنند.

سوالات متداول

آیا خارجی می‌تواند در باکوریانی ملک بخرد؟

قوانین خوانده‌شده برای این راهنما مالکیت خارجی زمین کشاورزی را محدود می‌کنند و نه آپارتمان‌های روی زمین غیرکشاورزی را. قانون مدنی پیدایش مالکیت را به ثبت در ثبت عمومی منوط می‌کند، رده‌بندی زمین قطعه در گزیدهٔ ثبتی آمده است و زیرمنطقهٔ برنامه‌ریزی قطعه در اسناد برنامه‌ریزی، پس هر دو بخشی از هر خرید ملک در باکوریانی هستند.

چند نفر در باکوریانی زندگی می‌کنند؟

Geostat شمار ساکنان Borough Bakuriani را در ۱ ژانویه ۲۰۲۶ برابر با ۱٬۹۰۹ برآورد می‌کند و سرشماری ۲۰۱۴ شمار ۱٬۸۷۹ را ثبت کرد. شهرداری بورجومی در همان تاریخ ۲۰۲۶ دارای ۲۴٬۶۱۳ ساکن بود. این‌ها شمارش ساکنان معمول‌اند، پس استفادهٔ فصلی از ملک در باکوریانی را توصیف نمی‌کنند.

باکوریانی چقدر از تفلیس و فرودگاه‌ها فاصله دارد؟

GNTA از تفلیس ۱۸۰ km و ۲:۲۵ ساعت را اعلام می‌کند. سرویس مسیریابی OSRM که در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ محاسبه شد تا ایستگاه مرکزی تفلیس ۱۸۱٫۴ km و ۲ ساعت و ۴۱ دقیقه، تا فرودگاه تفلیس ۲۰۰٫۴ km، تا فرودگاه کوتایسی ۱۶۸٫۸ km و تا فرودگاه باتومی ۲۹۴٫۹ km را می‌دهد، بی‌آنکه شرایط زمستانی را در نظر بگیرد.

فصل اسکی کی آغاز می‌شود و بالابرها را چه کسی اداره می‌کند؟

سازمان مسیرهای کوهستانی مناطق دیدولی، کوختا و میتاربی را بهره‌برداری می‌کند و در ۲۸ اکتبر ۲۰۲۶ اعلام کرد که فصل زمستان به‌طور رسمی در ۲۰ دسامبر آغاز می‌شود. صفحهٔ آن ۱۲ بالابر و فصلی از دسامبر تا مارس را فهرست می‌کند و بالابرها در ۴ نوامبر ۲۰۲۶ «تأییدنشده» نشان داده می‌شدند. صفحهٔ وضعیت زنده در سایت MTA موقعیت کنونی هر بالابر را نشان می‌دهد، که برای ملک در باکوریانی که عمدتاً در زمستان استفاده می‌شود اهمیت دارد.

آیا راه‌آهن کوکوشکا به باکوریانی در حال کار است؟

در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ خیر. بر پایهٔ Georgia Today خدمات از ۲۰۲۰ تعلیق شده است، بازسازی کامل در آوریل ۲۰۲۶ اعلام شد و ژانویهٔ ۲۰۲۷ زمان برنامه‌ریزی‌شدهٔ از سرگیری بود، و در ۹ اکتبر ۲۰۲۶ وزیر اقتصاد گفت انتظار می‌رود راه‌آهن در دسامبر فعالیت را از سر بگیرد. در منابع خوانده‌شده جدول زمانی یا بهایی اعلام نشده بود.

هوا در باکوریانی چگونه است؟

میانگین‌های WMO برای ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰ ایستگاهی در باکوریانی ندارند. تسالکا، در ارتفاع ۱٬۴۶۸ متر، میانگین بیشینهٔ روزانهٔ ژانویه را ۲٫۲ °C و کمینه را منفی ۸٫۶ °C نشان می‌دهد، با برف عمیق‌تر از ۱۰ cm در ۴۴٫۴ روز سال؛ بورجومی، در ارتفاع ۷۸۹٫۷ متر، ۴٫۹ °C و منفی ۴٫۱ °C و ۲۰٫۵ روز از این دست را نشان می‌دهد. باکوریانی در ارتفاع ۱٬۷۰۰ متر قرار دارد، بالاتر از هر دو ایستگاه.

قیمت آپارتمان به‌ازای هر متر مربع در باکوریانی چقدر است؟

Galt & Taggart برای سه‌ماههٔ سوم ۲۰۲۴ میانگین وزنی ۱٬۰۳۵ دلار آمریکا به‌ازای هر m² را از ۳۵۲ فروش ثبت‌شده گزارش کرد. در ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ یک صفحهٔ پورتال در میان آگهی‌های صفحهٔ نخست خود قیمت‌های درخواستی از ۷۱۴ تا ۲٬۰۲۸ دلار آمریکا به‌ازای هر m² نشان می‌داد. این دو چیزهای متفاوتی را می‌سنجند و قیمت ملک در باکوریانی برای یک واحد مشخص به ساختمان، طبقه و نوع نازک‌کاری بستگی دارد.

ثبت یک آپارتمان چقدر هزینه دارد؟

NAPR برای ثبت در چهار روز کاری GEL ۱۵۰، در یک روز کاری GEL ۲۷۰ و در روز تسلیم GEL ۳۵۰ دریافت می‌کند، که با نرخ NBG یعنی ۲٫۵۹۳۳ برای ۱۲ نوامبر ۲۰۲۶ حدود $۵۷٫۸، $۱۰۴٫۱ و $۱۳۵٫۰ می‌شود. همین هزینه‌ها برای ثبت رهن اعمال می‌شود و گزیدهٔ ثبتی GEL ۱۳ تا GEL ۲۰ هزینه دارد.

مالیات بر ملک چقدر است؟

برای شخص حقیقی، قانون مالیات ۰٫۸ تا ۱ درصد ارزش بازاری اموال مشمول مالیات، غیر از زمین، را تعیین می‌کند و آن را معاف می‌کند، اگر درآمد خانواده در سال پیش از آن از GEL ۱۰۰٬۰۰۰ بیشتر نبوده باشد. برای آپارتمانی به قیمت ۵۰٬۲۴۰ دلار آمریکا، دامنهٔ مجاز GEL ۱٬۰۴۲ تا GEL ۱٬۳۰۳ در سال است (۵۰٬۲۴۰ x ۲٫۵۹۳۳ x ۰٫۸ تا ۱ درصد). درآمد اجاره بدون کسورات با نرخ ۵ درصد مشمول مالیات است.

آیا خرید آپارتمان اقامت می‌دهد؟

هیچ خریدی به‌تنهایی اقامت نمی‌دهد. آژانس توسعهٔ خدمات عمومی اقامت کوتاه‌مدت را با درخواستی جداگانه به بیگانه‌ای می‌دهد که سند مالکیت ملک غیرکشاورزی با ارزش بازاری کارشناسی‌شدهٔ بیش از معادل ۱۵۰٬۰۰۰ دلار آمریکا به لاری دارد، یعنی GEL ۳۸۸٬۹۹۵ با نرخ ۲٫۵۹۳۳. ملک در باکوریانی تنها در صورتی واجد شرایط است که ارزش کارشناسی‌شده از این آزمون بگذرد.

آخرین بررسی: 12 نوامبر 2026. منابع: Geostat: جمعیت به تفکیک واحدهای خودگردان; Geostat: جمعیت به تفکیک شهرها و شهرک‌ها; Geostat: جمعیت در ۱ ژانویه ۲۰۲۶; Geostat: تراکم جمعیت به تفکیک مناطق; Geostat: جدول سرشماری ۲۰۱۴ (نسخهٔ آرشیو وب); Geostat: نتایج اصلی سرشماری ۲۰۲۴; Geostat: گردشگری ورودی در ۲۰۲۵; Geostat: گردشگری ورودی، Q2 ۲۰۲۵; Geostat: گردشگری ورودی، Q3 ۲۰۲۵; Geostat: گردشگری ورودی، Q4 ۲۰۲۵; Geostat: هتل‌ها در ۲۰۲۵; Geostat: پروانه‌های ساخت در ۲۰۲۵; Geostat: شاخص قیمت املاک مسکونی، Q3 ۲۰۲۶; سازمان ملی گردشگری گرجستان: باکوریانی; سازمان مسیرهای کوهستانی: باکوریانی; سازمان مسیرهای کوهستانی: خبر آغاز فصل; سازمان مسیرهای کوهستانی: پرسش‌های متداول; GBC: افتتاح کوختا، ۱۸ دسامبر ۲۰۲۵; Georgia Today: بازسازی راه‌آهن، ۸ آوریل ۲۰۲۶; Georgia Today: از سرگیری فعالیت راه‌آهن، ۹ اکتبر ۲۰۲۶; GBC: راه‌آهن گرجستان و «کوکوشکا»; راه‌آهن گرجستان: راه‌آهن بورجومی–باکوریانی; ویکی‌پدیا: باکوریانی; ویکی‌پدیا: راه‌آهن بورجومی–باکوریانی; ویکی‌پدیا: شهرداری بورجومی; سازمان مناطق حفاظت‌شده: پارک ملی بورجومی-خاراگائولی; سازمان مناطق حفاظت‌شده: ذخیره‌گاه دولتی بورجومی; سازمان مناطق حفاظت‌شده: مناطق حفاظت‌شدهٔ بورجومی-خاراگائولی; نشریهٔ قانون‌گذاری: مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۵۹۱ سال ۲۰۱۹; نشریهٔ قانون‌گذاری: مصوبهٔ دولت شمارهٔ ۱۱۷ سال ۲۰۱۸; قانون مدنی گرجستان; قانون مالیات گرجستان; قانون وضعیت حقوقی اتباع خارجی و افراد بدون تابعیت; قانون ارگانیک مالکیت زمین کشاورزی; قانون برنامه‌ریزی فضایی، فعالیت معماری و ساختمانی; قانون نظام مناطق حفاظت‌شده; NAPR: هزینهٔ ثبت املاک; NAPR: هزینهٔ خدمات اطلاعاتی; آژانس توسعهٔ خدمات عمومی: اقامت; سازمان درآمدها: مالیات بر ملک; NBG: نرخ‌های رسمی ارز; NBG: الزامات PTI و LTV; NBG: تصمیم سیاست پولی، ۲۱ اکتبر ۲۰۲۶; EY: گزارش مالیاتی و حقوقی گرجستان، ژوئیه تا سپتامبر ۲۰۲۶; GNERC: تعرفه‌های مصرف‌کنندگان نهایی; GNERC: تعرفه‌های تأمین آب; Energo-Pro: گرجستان; Georgia Today: مسافران فرودگاه‌ها در ۲۰۲۵; فرودگاه‌های متحد گرجستان: تفلیس; Project OSRM; OpenStreetMap: شهر باکوریانی; نرمال‌های WMO برای ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰: بورجومی; نرمال‌های WMO برای ۱۹۹۱ تا ۲۰۲۰: تسالکا; Georgia Today: Galt & Taggart، 3Q24; Commersant: Galt & Taggart، 3Q24; Korter: آپارتمان برای فروش در باکوریانی; Archi: صفحهٔ پروژهٔ Archi Dialog Kokhta.