خارجیها میتوانند در عمان ملک بخرند، اما فقط در مناطق تعیینشده. وزارت مسکن و شهرسازی در ۲۸ و ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ اعلام کرد که غیرعمانیها نمی‌توانند در سراسر سلطنت املاک بخرند و مالکیت به مناطقی محدود است که دولت تعیین کرده است. قدیمی‌ترین این مناطق، مجتمعهای گردشگری یکپارچهٔ دارای مجوز (ITC) هستند که غیرعمانیها بر پایهٔ فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ میتوانند در آنها مالکیت کامل (فریهولد) داشته باشند. از سال ۲۰۲۵ تصویر گسترده‌تر شده است: واحدهای فریهولد در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد، مناطقی که وزارت در ۲۰۲۶ نام برده است و یک طرح حق انتفاع برای آپارتمان‌ها، همگی در منابع توصیف شده‌اند، هر کدام با شرایط خود و با خلأهای خاص خود در قواعد منتشرشده.
این راهنما هر مسیر، افراد واجد شرایط، هزینه‌ها، پیوند مالکیت با اقامت و مواردی را که منابع هنوز روشن نکرده‌اند بیان میکند. این مقاله جایگزین نسخهٔ قدیمی‌تری است که ITCها را تنها مسیر می‌دانست. بیشتر اسناد حقوقی زیر از طریق بولتن‌های دفاتر حقوقی، گزارشهای مطبوعاتی و پایگاه داده decree.om بررسی شده‌اند، نه روزنامهٔ رسمی؛ بنابراین شمارهٔ مواد باید پیش از آنکه در قرارداد یا پرونده‌ای نقل شود، با روزنامهٔ رسمی تطبیق داده شود. آخرین بررسی: ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶.
پاسخ کوتاه
- مالکیت خارجیها فقط در مناطقی مجاز است که دولت تعیین کرده است؛ این مالکیت در سراسر سلطنت آزاد نیست.
- مجتمعهای گردشگری یکپارچه مسیر جاافتاده‌اند و مالکیت کامل (فریهولد) ثبت‌شده به نام خریدار را به او میدهند.
- واحدهای فریهولد در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد به موجب فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ (ماده ۴۲) مجازند و جزئیات آن در آیین‌نامه‌ای از سوی سازمان عمومی مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد (OPAZ) آمده است که در سپتامبر ۲۰۲۶ صادر شد و متن کامل آن برای این بررسی در دسترس نبود.
- بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت همچنین شهرهای آینده (شهر سلطان هیثم، شهر الثریا، الجبل العالی) و محلههای یکپارچه‌ای مانند سروح را برمی‌شمارد، بی‌آنکه شکل سند مالکیت یا پروژههای واجد شرایط را مشخص کند.
- مالکیت و اقامت دو پرسش جدا از هم هستند: ویزای مالک (Owner Visa) و اقامت طلایی (Golden Residency) مجوز اقامت‌اند و هیچ‌یک دامنهٔ مناطقی را که خارجیها میتوانند در آنها مالک شوند گسترش نمی‌دهد.
| مسیر | چه کسی | آنچه خریدار در دست دارد | مستندات |
|---|---|---|---|
| مجتمع گردشگری یکپارچه | عمانی‌ها و غیرعمانیها، اشخاص حقیقی و شرکت‌ها | مالکیت کامل (فریهولد)؛ در مسندم، واحدهای ساختهشده تحت حق انتفاع تا ۹۹ سال | فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶، مصوبهٔ وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷، نظر یک دفتر حقوقی در ژوئیه ۲۰۲۶ |
| پروژه در منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا منطقهٔ آزاد | غیرعمانی‌هایی که از سازندهٔ دارای مجوز می‌خرند | واحد فریهولد؛ زمین به‌صورت حق انتفاع به سازنده واگذار شده است | فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ ماده ۴۲؛ آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ گزارش شده است، متن دیده نشد |
| شهرهای آینده و محلههای یکپارچه | غیرعمانیها، پروژه به پروژه | ذکر نشده است | بیانیهٔ وزارت در ۲۸ تا ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ |
| آپارتمان در ساختمان‌های چندطبقه | مقیمان خارجی ۲۳ ساله یا بالاتر | حق انتفاع، تا ۵۰ سال با امکان تمدید تا ۹۹ سال (به‌صورت گزارش‌شده) | مصوبهٔ وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰؛ وضعیت ۲۰۲۶ تأیید نشده است |
چرا مالکیت به مناطق تعیینشده محدود است
خارج از مناطق تعیینشده، مالکیت زمین و املاک توسط غیرعمانیها محدود است. فرمان سلطانی ۲۹/۲۰۱۸ و آییننامهٔ اجرایی آن، مصوبهٔ وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰، آن‌گونه که دفاتر حقوقی و Oman Observer خلاصه کردهاند، غیرعمانیها را از مالکیت در استان‌های مسندم، البریمی، الظاهره و الوسطی، در ظفار بیرون از ولایت صلاله، در ولایت‌های لوی، شناص و مصیره، در جبل اخضر، جبل شمس و دیگر کوه‌های راهبردی، در جزایر، در نزدیکی کاخ‌ها و تأسیسات امنیتی، در گذرگاه‌های باستانی یا میراثی و در زمین‌های کشاورزی در هر نقطه منع میکند. مجتمعهای گردشگری یکپارچه از این محدودیت معاف‌اند.
اتباع کشورهای شورای همکاری خلیج فارس جداگانه در نظر گرفته میشوند. بر اساس گزارش Oman Observer دربارهٔ مصوبهٔ وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰، آنها میتوانند با تأیید وزارت در بیرون از مناطق ممنوعه زمین و ملک، به‌جز زمین کشاورزی، داشته باشند و در ITCهای دارای مجوز نیز مالک شوند. بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت میگوید اتباع شورای همکاری خلیج فارس تابع توافق‌نامه‌های جداگانهٔ این شورا و مقررات عمان در مناطق تأییدشده هستند.
مسیر ۱: مجتمعهای گردشگری یکپارچه
مجتمع گردشگری یکپارچه یک طرح جامع است که وزارت میراث و گردشگری به آن مجوز میدهد. نظام مالکیت غیرعمانیها از فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ با اصلاحات فرمان سلطانی ۷۶/۲۰۱۰ و از آییننامهٔ اجرایی آن، یعنی مصوبهٔ وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ با اصلاحات مصوبهٔ وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲، سرچشمه می‌گیرد. نظر یک دفتر حقوقی که Times of Oman در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ منتشر کرد، قواعد اصلی را چنین توصیف میکند:
- عمانی‌ها و غیرعمانیها، چه شخص حقیقی چه شرکت، میتوانند در یک مجتمع دارای مجوز برای استفادهٔ مسکونی یا سرمایهگذاری مالک واحدهای ساختهشده یا قطعه‌های زمین شوند، و دو نفر از بستگان درجهٔ یک که شخص حقیقی هستند میتوانند مالک مشترک یک واحد یا قطعه باشند.
- سند مالکیت در دفتر ثبت املاک وزارت مسکن و شهرسازی ثبت می‌شود و مالکیت تنها با ثبت منتقل می‌شود.
- وضعیت مجتمع به یک سایت دارای مجوز تعلق دارد، نه به یک سازنده یا یک نام تجاری.
- مالک یک قطعه باید ظرف چهار سال از ثبت در آن بسازد و تا دو سال تمدید ممکن است؛ قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از تکمیل نمی‌توان فروخت و تنها برای تأمین مالی ساخت می‌توان آن را رهن گذاشت.
- در مسندم، غیرعمانیها فقط میتوانند واحدهای ساختهشده بخرند و این واحدها تحت حق انتفاع برای مدتی تا ۹۹ سال نگهداری میشوند، نه فریهولد (مصوبهٔ وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲، که Oman Observer در ۲۹ مه ۲۰۲۲ گزارش کرد).
وزارت میراث و گردشگری در ۴ ژوئیه ۲۰۲۳ از ۱۹ مجوز معتبر ITC در مسقط، ظفار، شرقیهٔ جنوبی، باطنهٔ جنوبی و مسندم خبر داد و گزارشهای مطبوعاتی بعدی از مجتمعهای بیشتری در حال توسعه سخن می‌گویند. فهرست رسمی همهٔ نام‌ها یافت نشد. Times of Oman و Oman Observer از Muscat Bay، الموج مسقط (Al Mouj Muscat)، Barr Al Jissah، جبل سیفه و Hawana Salalah به‌عنوان مجتمعهای دارای مجوز نام برده‌اند و گزارشهای بعدی به Yiti، Muscat Hills و AIDA اشاره می‌کنند. اینکه یک پروژهٔ معین وضعیت ITC دارد یا نه، واقعیتی دربارهٔ زمین و مجوز آن است، بنابراین بهتر است شمارهٔ مجوز به‌صورت کتبی درخواست شود. مقایسهٔ ما از مجتمعهای گردشگری یکپارچهٔ عمان نشان میدهد طرح‌های اصلی چه تفاوت‌هایی دارند.
مجتمعها میتوانند شرایط خاص خود را داشته باشند. مصوبه‌ای وزارتی برای جبل سیفه، که Oman Observer در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۵ بدون ذکر شمارهٔ مصوبه گزارش داد، سازنده را از فروش هر واحد پیش از تأیید هر دو وزارت مسکن و شهرسازی و میراث و گردشگری منع میکند و یک حساب امانی (escrow) اختصاصی، یک حسابرس مستقل، بیمهٔ واحدها و آییننامهٔ داخلی برای مالکان را الزامی میداند.
مسیر ۲: مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد
فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، یعنی قانون مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد، در ۱۳ آوریل ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد و بسته به منبع، در ۱۳ یا ۱۴ آوریل لازم‌الاجرا شد. ماده ۴۲ به سازندهٔ دارای مجوز اجازه میدهد واحدهای پروژه را به شیوه‌ای که آییننامهٔ اجرایی تعیین میکند، به‌صورت فریهولد به غیرعمانیها بفروشد. بر پایهٔ یادداشت توضیحی مرجع مناطق (OPAZ) که Oman Observer نقل کرده است، زمین به‌صورت حق انتفاع به سازنده واگذار می‌شود، در حالی که واحد خریدار فریهولد و بدون محدودیت زمانی است.
OPAZ آییننامهٔ اجرایی خود، یعنی مصوبهٔ ۸۱/۲۰۲۶، را در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ صادر کرد. Muscat Daily، Zawya، Gulf News و GCC Business News گزارش میدهند که این آیین‌نامه صدور مجوز، فروش پیشفروش (off-plan)، حساب امانی، مالکیت فریهولد واحدها توسط غیرعمانیها در پروژههای واجد شرایط و احکام اقامت برای سرمایه‌گذاران و مالکان را در بر می‌گیرد. هیچ‌یک از گزارشهای بررسیشده مناطق یا پروژههای واجد شرایط را نام نمی‌برد و متن آیین‌نامه در دسترس نبود. گزارشی از Oman Observer، که تنها منبع یافت‌شده برای این رقم است، آستانه‌ای معادل ۲۰٪ از هزینهٔ پروژه را پیش از بازاریابی پیشفروش توصیف میکند که مقالهٔ ما دربارهٔ آستانهٔ بازاریابی پیشفروش در عمان آن را بررسی کرده است.
تا زمانی که متن آیین‌نامه و فهرست پروژههای واجد شرایط منتشر نشده است، خریدار در یک پروژهٔ منطقه باید شکل سند مالکیت را برای همان واحد مشخص تأیید کند. برای نمونه، در یکی از پروژههای دقم که ما فهرست کرده‌ایم، واحدها به‌صورت اجارهٔ ۹۹ ساله عرضه میشوند و نه فریهولد، و منابع بررسیشده تاریخی را که فریهولد منطقه از آن زمان در آنجا اعمال شود ذکر نمی‌کنند.
مسیر ۳: مناطقی که وزارت در ژوئن ۲۰۲۶ نام برد
در ۲۸ و ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶، پس از آنکه اصلاح قواعد اقامت توجه‌ها را جلب کرد، وزارت مسکن و شهرسازی بیانیه‌ای صادر کرد که Gulf News و Siasat آن را گزارش دادند. این بیانیه میگوید خارجیها فقط در پروژههای تعیینشده میتوانند ملک داشته باشند و سه گروه را نام می‌برد: ITCهای دارای مجوز، شهرهای آینده (شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی) و محلههای مسکونی یکپارچه مانند سروح. بیانیه نمی‌گوید سند مالکیت در این مناطق فریهولد است یا حق انتفاع، و نه اینکه کدام مرحله‌ها یا واحدها واجد شرایط‌اند.
سروح و برنامه‌های وابستهٔ «حی» طرح‌های مسکن دولتی هستند که در آنها سازندگان خصوصی در زمین وزارت می‌سازند و می‌فروشند، عمدتاً برای شهروندانی که مستحق زمین مسکونی‌اند. بررسی فهرست‌های خودمان نشان داد که دو پروژهٔ سروح، Husn Al Zain و Nismat Zain، سهمیهٔ شهروندان هستند، در حالی که Hay Al Wafa به غیرعمانیها عرضه می‌شود؛ بنابراین واجد شرایط بودن پروژه به پروژه تعیین می‌شود و نه با نام برنامه. وزارت در بیانیهٔ خود شهر سلطان هیثم را شهر آینده می‌شمارد و نه مجتمع گردشگری، بنابراین شکل سند مالکیت پرسشی است که باید از سازنده پرسیده شود.
مسیر ۴: حق انتفاع آپارتمان‌ها در ساختمان‌های چندطبقه
مصوبهٔ وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ که وزارت مسکن و شهرسازی در اکتبر ۲۰۲۰ صادر کرد، به مقیمان خارجی اجازه میدهد حق انتفاع آپارتمان‌ها را در مناطق تأییدشدهٔ مسقط به دست آورند. Trowers & Hamlins و Oman Observer در آن زمان این شرایط را گزارش کردند:
- خریدار باید ۲۳ ساله یا بزرگ‌تر باشد و دستکم دو سال در عمان زندگی کرده باشد، با یک واحد برای هر خریدار یا هر یک از بستگان درجهٔ یک.
- ساختمان باید دستکم چهار طبقه داشته باشد، تکمیل شده باشد و بیش از چهار سال از عمرش نگذشته باشد، و واحدها باید دستکم دو اتاق داشته باشند.
- خارجیها نمی‌توانند بیش از ۴۰٪ از واحدهای یک ساختمان را در اختیار داشته باشند و برای هر ملیت بیش از ۲۰٪.
- واحد را چهار سال نمی‌توان فروخت یا اجاره داد، با امکان معافیت.
- مدت اولیه تا ۵۰ سال است و بنا بر Trowers تا ۹۹ سال قابل تمدید است، در حالی که Oman Observer در سپتامبر ۲۰۲۱ آن را اجارهٔ ۹۹ ساله توصیف کرد؛ این حق به وارث قانونی منتقل می‌شود و می‌توان آن را رهن گذاشت.
مناطق تأییدشدهٔ مسقط که در گزارش‌ها آمده‌اند عبارت‌اند از بوشر (Bausher)، الخوير (Al Khuwair)، مرتفعات غلا (Ghala Heights)، الوطیه (Wattayah)، مصفاة (Misfah)، عامرات (Amerat)، هاشیه (Hashiya)، محج (Mahajj)، مدینة النهضة (Madinat al Nahdah)، موالح جنوبی در سیب (South Mawelah)، الخوض (Al Khoud) و مبیله جنوبی (South Mabelah). هزینه‌های ثبت در این طرح بنا بر Trowers ۳٪ برای فروشنده و ۵٪ برای خریدار گزارش شده است، اما Oman Observer آن را ۳٪ برای هر طرف گزارش کرده است. بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت این مسیر را فهرست نمی‌کند و تأییدی در ۲۰۲۶ برای شرایط آن یافت نشد، بنابراین وضعیت فعلی آن باید با وزارت تأیید شود.
مسیرهای دیگر در منابع
- شرکت‌های عمانی. یک وبلاگ Curtis در اکتبر ۲۰۱۷ محدودیت‌هایی را برای مالکیت زمین توسط شرکت‌ها توصیف میکند: تنها شرکت‌های با مسئولیت محدود که کاملاً در مالکیت عمانی‌ها یا اتباع شورای همکاری خلیج فارس‌اند میتوانند ملک داشته باشند و شرکت‌های سهامی دستکم به ۳۰٪ سهام‌دار عمانی نیاز دارند؛ بنابراین شرکتی با سهام‌داران خارجی بیرون از ITCها مسیر عمومی برای مالکیت کامل مسکونی نیست. این مطلب برای ۲۰۲۶ دوباره راستی‌آزمایی نشده است.
- قانون سرمایهگذاری سرمایهٔ خارجی. فرمان سلطانی ۵۰/۲۰۱۹، که از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۰ لازم‌الاجرا است، از حق انتفاع یا اجارهٔ زمین برای یک پروژهٔ سرمایهگذاری تأییدشده پشتیبانی میکند و حکم آن دربارهٔ ۱۰۰٪ سرمایهٔ خارجی به سهام شرکت اشاره دارد، نه به سند مالکیت زمین.
- تصمیمی در ۲۰۲۲ برای سرمایه‌گذاران مقیم. Oman Observer و Times of Oman در ۹ مارس ۲۰۲۲ گزارش دادند که دارندگان کارت اقامت سرمایه‌گذار درجهٔ یک و درجهٔ دو میتوانند در مناطق تأییدشده یک ملک بیرون از ITCها داشته باشند. شمارهٔ این تصمیم یافت نشد و ردیف‌های اقامتی که بر آن تکیه داشت، یعنی OMR ۵۰۰٬۰۰۰ و OMR ۲۵۰٬۰۰۰، از آن زمان با یک مسیر واحد OMR ۲۰۰٬۰۰۰ جایگزین شده‌اند؛ بنابراین وضعیت فعلی آن راستی‌آزمایی نشده است.
هزینه‌ها و مالیات‌ها
| مورد | وضعیت در ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ | مستندات |
|---|---|---|
| هزینهٔ ثبت فروش | ۳٪ از ارزش دارایی، که در نوامبر ۲۰۲۰ از ۵٪ کاهش یافت؛ گزارشهای از نوع رسمی نمیگویند چه کسی آن را میپردازد و راهنماهای تجاری می‌گویند خریدار | Oman Observer، ۸ نوامبر ۲۰۲۰؛ Times of Oman، ۲ نوامبر ۲۰۲۰ |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۵٪ بر نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نو؛ فروش مجدد ملک مسکونی و اجارهٔ مسکونی معاف است؛ املاک در مناطق ویژه ممکن است تحت شرایطی مشمول نرخ صفر باشند | خلاصه‌های Deloitte و KPMG از راهنمای املاک سازمان مالیات |
| شارژ خدمات در مجتمع گردشگری | سازنده بر اساس آییننامهٔ داخلی پروژه تعیین میکند و یک حسابرس مستقل حساب‌ها را بررسی میکند؛ مبلغی یافت نشد | مصوبهٔ جبل سیفه، سپتامبر ۲۰۲۵ |
| هزینه‌های حقوقی، محضری و کارگزاری | رقم رسمی یا از سوی دفتر حقوقی یافت نشد | راهنماهای تجاری درصدهایی را بدون منبع ذکر می‌کنند |
| مالیات سالانهٔ ملک | در منابع بررسیشده عوارضی یافت نشد؛ سازمان مالیات آن را تأیید نکرده است | هیچ منبع بررسی‌شده‌ای آن را توصیف نمی‌کند |
| مالیات بر عایدی سرمایه | امروز موردی یافت نشد؛ از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ عواید ناشی از واگذاری درآمد مشمول مالیات می‌شود | فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ |
فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵، یعنی قانون مالیات بر درآمد شخصی، از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ لازم‌الاجرا می‌شود. به گفتهٔ EY، مالیات بر درآمد برای درآمد بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال ۵٪ است، و اجارهٔ املاک و عواید ناشی از واگذاری املاک در شمار منابع درآمدِ فهرست‌شده‌اند، با معافیت‌هایی که فروش اقامتگاه اصلی و اقامتگاه دوم را شامل می‌شود. مقیمان بر درآمد جهانی و غیرمقیمان بر درآمد با منشأ عمانی مالیات می‌پردازند. آیین‌نامه‌های اجرایی باید تا ۳۰ ژوئن ۲۰۲۶ صادر می‌شد و گزارشی از صدور آنها یافت نشد، و مشاوران دربارهٔ اینکه خط OMR ۴۲٬۰۰۰ پیش از کسورات اعمال می‌شود یا پس از آن، به شکل‌های متفاوتی سخن می‌گویند. راهنمای ما دربارهٔ مالیات ملک در عمان و راهنمای شارژ خدمات هزینه‌های جاری را با جزئیات بیشتری پوشش میدهند.
اقامت مرتبط با مالکیت
دو مسیر اقامت به ملک پیوند دارند و هیچ‌کدام تغییری در اینکه خارجی کجا میتواند مالک شود ایجاد نمی‌کنند.
- اقامت طلایی. این اقامت که در پایان اوت ۲۰۲۵ راه‌اندازی شد، سرمایهگذاری واجد شرایطی دستکم به مبلغ OMR ۲۰۰٬۰۰۰، حدود USD ۵۲۰٬۰۰۰، در یکی از هفت مسیر را لازم دارد. در مسیر املاک، گزارشهای مطبوعاتی واحدهای مسکونی، تجاری یا گردشگری در یک ITC را با سند مالکیت معتبر توصیف می‌کنند و، در صورتی که شرکتی مالک واحد باشد، ترازنامهٔ گواهی‌شده را. این اقامت مجوزی ۱۰ ساله و قابل تمدید است که اعضای خانواده را نیز شامل می‌شود. رقم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ جایگزین ردیف‌های پیشین OMR ۲۵۰٬۰۰۰ و OMR ۵۰۰٬۰۰۰ شد.
- ویزای مالک. تصمیم شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ در ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ منتشر شد و به گفتهٔ Times of Oman و Lexis Middle East روز بعد لازم‌الاجرا شد. خارجی‌ای که زمین آمادهٔ ساخت یا واحدی را که ثبت آن کامل نشده است بخرد، میتواند با گواهی مرجع صالح ویزای بدون کفیل بگیرد که از ۶ ماه تا ۱ سال اعتبار دارد و قابل تمدید است، با اقامت تا ۳ ماه در هر ورود، و مالکان واحدهای ثبت‌شده میتوانند اقامت مالک ملک بگیرند. این ویزا همسر و بستگان درجهٔ یک را شامل می‌شود، با انتقال ملک بهطور خودکار پایان می‌یابد و در هیچ گزارش بررسی‌شده‌ای حداقل ارزشی برای ملک تعیین نمی‌کند.
بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت میگوید اصلاحات فقط به اقامت مربوط است. مقایسهٔ ما از اقامت طلایی و ویزای مالک این دو مسیر را کنار هم نشان میدهد.
روند خرید
- شناسایی نظام حاکم. مشخص کنید پروژه در یک ITC دارای مجوز، یک پروژهٔ منطقه، یک شهر آیندهٔ نام‌برده‌شده یا محله، یا زمین عادی سرزمین اصلی قرار دارد، و مجوز یا تعیین‌شدگی را به‌صورت کتبی بخواهید.
- بررسی مجوزهای سازنده. در سرزمین اصلی، فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ مجوز سازنده، مجوز پروژه و مجوز تبلیغات جداگانه برای هر پروژه را لازم میداند و راهنمای ما دربارهٔ فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ برای خریداران پیشفروش آنها را پوشش میدهد.
- رزرو و امضا. برای واحد پیشفروش، ماده ۲۵ همین قانون قرارداد انتقال مالکیت پیش از تکمیل را باطل میداند، مگر آنکه قرارداد مورد تأیید وزارت باشد، و پرداخت‌های خریدار به حساب امانی پروژه می‌رود.
- ثبت فروش. فروشهای پیشفروش بر پایهٔ فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ و قانون ثبت املاک، یعنی فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ که از ۱۸ مه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شد، در دفتر ثبت اولیهٔ املاک ثبت میشوند؛ فروشهای تکمیل‌شده در وزارت مسکن و شهرسازی ثبت میشوند. گزارش‌ها ثبت الکترونیکی قرارداد فروش از طریق دفاتر کارگزاری دارای مجوز و اسناد مالکیت دیجیتال با کد تأیید را توصیف می‌کنند.
- درخواست جداگانهٔ اقامت. اقامت طلایی و ویزای مالک درخواست‌هایی جداگانه به مراجع صالح هستند.
هیچ جدول زمانی رسمی یا از سوی دفتر حقوقی برای این روند یافت نشد و آیین‌نامه‌های اجرایی هر دو قانون در ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ هنوز در انتظار صدور بودند.
مدارک و خرید از خارج از کشور
فهرست رسمی مدارک برای خریدار خارجی یافت نشد. راهنماهای تجاری از گذرنامه، مدرک تأمین وجوه، قرارداد خرید و فروش (SPA) و، برای واحدهای پیشفروش، گواهی سازنده نام می‌برند، اما این موارد رویهٔ بازارند و به قاعده‌ای مستند نشده‌اند. مشاوران املاک بر پایهٔ قانون مقابله با پول‌شویی کسب‌وکارهای تعیینشده محسوب میشوند، بنابراین خریدار باید انتظار بررسی هویت و منشأ وجوه را داشته باشد.
عمان از ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۱۲، پس از الحاق در ۱۲ مه ۲۰۱۱، عضو کنوانسیون آپوستیل لاهه است که برای اسنادی که در خارج از کشور امضا میشوند اهمیت دارد. تشریفات وکالت‌نامهٔ خرید ملک، مانند تصدیق محضری و ترجمهٔ عربی، منبعدار نشد؛ بنابراین باید با محضردار یا وکیلی که خرید را انجام میدهد تأیید شود.
وام مسکن برای خریداران خارجی
هیچ قاعده‌ای از بانک مرکزی عمان که نسبت وام به ارزش ملک را برای غیرمقیمان جداگانه تعیین کند یافت نشد؛ بنابراین شرایط را هر بانک تعیین میکند. وام مسکن خارجی‌های BankDhofar، که در اوت ۲۰۲۶ توصیف شد، تا ۷۰٪ ارزش ملک را برای تا ۲۰ سال، از نرخ ۴٫۱۵٪، تا سقف OMR ۳۵۰٬۰۰۰ برای خارجی‌های مقیم و غیرمقیم عرضه میکند. تأمین مالی مسکن خارجی‌های Sohar International، در صفحه‌ای که تاریخی ندارد، به خارجی‌های مقیم ۷۰٪ تا ۲۰ سال و به غیرمقیمان ۵۰٪ تا ۱۰ سال، تا سقف OMR ۲۵۰٬۰۰۰ میدهد. هر دو برای پروژههای مجتمع گردشگری توصیف شده‌اند که نزد بانک ثبت و برای فروش به غیرعمانیها تأیید شده‌اند. راهنمای ما دربارهٔ وام مسکن در عمان برای خارجیها وام‌دهندگان و مدارک را پوشش میدهد.
ارث و فروش مجدد
یادداشت Trowers & Hamlins در ۲۰۲۰ دربارهٔ وصیتنامه میگوید دادگاه‌های عمان عموماً وصیت‌نامه‌ای را که بر پایهٔ قانون کشور اصلی یک خارجی تنظیم شده است، با ترجمهٔ عربی گواهی‌شده و تصدیق، محترم می‌شمارند و بدون وصیتنامه دادگاه ممکن است قواعد ارث بدون وصیت‌نامهٔ کشور اصلی را اعمال کند، در حالی که شریعت معمولاً دربارهٔ غیرمسلمانان اعمال نمی‌شود. دربارهٔ ملک ITC همین یادداشت میگوید حق ارث خودکاری وجود ندارد، حتی اگر وصیتنامه آن را مشخص کرده باشد، و درخواستی لازم است، در حالی که تفسیرهای دیگر می‌گویند جانشینی در آییننامهٔ ITC پوشش داده شده است. این دو برداشت در هیچ منبعی با هم سازگار نشده‌اند و یادداشت شش سال قدمت دارد، بنابراین خریداری که دارایی قابل‌توجهی دارد با مشاورهٔ ویژهٔ همان مجتمع بهتر خدمت می‌شود. مالیات بر ارث یافت نشد. راهنمای ما دربارهٔ ارث برای مالکان خارجی ملک در عمان این موضوع را مفصل‌تر پوشش میدهد.
در فروش مجدد، مالک ITC باید سازنده را مطلع کند، مالکیت تنها با ثبت منتقل می‌شود و قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از تکمیل نمی‌توان فروخت. مجوز اقامتی که بر پایهٔ ملک صادر شده باشد، با انتقال ملک پایان می‌یابد. راهنمای ما دربارهٔ فروش ملک در عمان جنبهٔ خروج را پوشش میدهد.
مقایسهٔ کارمزدها با بازارهای دیگر
| بازار | هزینهٔ ثبت سمت خرید | مستندات |
|---|---|---|
| عمان | ۳٪ از ارزش دارایی | Oman Observer و Times of Oman، نوامبر ۲۰۲۰ |
| دبی | ۲٪ از خریدار و ۲٪ از فروشنده در صفحهٔ ثبت فروش اداره زمین، به‌علاوهٔ هزینه‌های ثابت | اداره زمین دبی (Dubai Land Department) |
| ترکیه | هزینهٔ سند مالکیت ۲٪ برای هر طرف بر پایهٔ قواعد ۲۰۲۶، با مالیات سالانهٔ ملک حدود ۰٫۱٪ تا ۰٫۶٪ | ماشین‌حساب مالیات ملک ترکیهٔ ما؛ به صفحهٔ رسمی ثبت املاک دسترسی پیدا نشد |
| عربستان سعودی | مالیات معاملات املاک ۵٪، به‌علاوهٔ عوارض خارجیها که سخنگوی نهاد ناظر آن را در مناطق تعیینشده ۲٪ میداند و King & Spalding آن را تا ۵٪ برداشت میکند | گزارش Amlak در ۸ ژوئیه ۲۰۲۶؛ King & Spalding |
این کارمزدها هم‌ارز نیستند. آنها در اینکه چه کسی میپردازد، در آنچه جداگانه دریافت می‌شود و در آنچه بقیهٔ نظام مالیاتی می‌افزاید تفاوت دارند، بنابراین جدول یک ردیف از هر نظام را مقایسه میکند و نه کل هزینهٔ خرید را.
تاریخ‌های کلیدی
| تاریخ | رویداد |
|---|---|
| ۲۰۰۶ | فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ نظام مالکیت مجتمعهای گردشگری را برقرار میکند |
| ۲۰۱۸ | فرمان سلطانی ۲۹/۲۰۱۸ مالکیت غیرعمانیها را در مناطق فهرست‌شده محدود میکند؛ مصوبهٔ وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰ به دنبال آن می‌آید |
| اکتبر ۲۰۲۰ | مصوبهٔ وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ دربارهٔ حق انتفاع آپارتمان برای مقیمان خارجی |
| نوامبر ۲۰۲۰ | هزینهٔ ثبت فروش از ۵٪ به ۳٪ کاهش می‌یابد |
| آوریل ۲۰۲۵ | فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ دربارهٔ مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد |
| پایان اوت ۲۰۲۵ | اقامت طلایی با OMR ۲۰۰٬۰۰۰ راه‌اندازی می‌شود |
| سپتامبر ۲۰۲۵ | فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ (قانون تنظیم امور املاک) صادر می‌شود؛ حدود مارس ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا |
| ۱۸ مه ۲۰۲۶ | فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ (قانون ثبت املاک) لازم‌الاجرا می‌شود |
| ۲۱ تا ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ | تصمیم ویزای مالک منتشر و لازم‌الاجرا می‌شود |
| ۲۸ تا ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ | بیانیهٔ وزارت مسکن مبنی بر اینکه مالکیت به مناطق تعیینشده محدود می‌ماند |
| ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ صادر می‌شود |
| ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ | قانون مالیات بر درآمد شخصی لازم‌الاجرا می‌شود |
گفته‌هایی در راهنماهای قدیمی که دیگر درست نیستند
- «خارجیها فقط در ITCها میتوانند بخرند» منسوخ است: فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ و بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت مناطق تعیین‌شدهٔ دیگری را می‌افزایند.
- «وزارت مسکن ITCها را تأیید میکند» نادرست است: وزارت میراث و گردشگری به آنها مجوز میدهد و وزارت مسکن سند مالکیت را ثبت میکند.
- «مالیات بر عایدی سرمایه وجود ندارد» امروز درست است اما از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ درست نخواهد بود.
- «هر ملکی بالای OMR ۲۰۰٬۰۰۰ برای اقامت طلایی واجد شرایط است» نادرست است: مسیر املاک واحدهای ITC با سند مالکیت معتبر را در بر می‌گیرد.
- «زمین بیرون از ITCها به عمانی‌ها محدود است» بیش از حد کلی است: اتباع شورای همکاری خلیج فارس و مقیمان خارجی مسیرهای محدودی دارند که در بالا توصیف شد.
آنچه هنوز تأیید نشده است
- متن آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ، از جمله اینکه کدام مناطق و پروژه‌ها واحد فریهولد عرضه می‌کنند و از چه تاریخی.
- اینکه آیا طرح حق انتفاع ۲۰۲۰ برای آپارتمان‌ها در ۲۰۲۶ بدون تغییر است، و تقسیم هزینه‌ها و مدت آن.
- وضعیت فعلی تصمیم ۲۰۲۲ برای سرمایه‌گذاران مقیم.
- فهرست رسمی و کامل ITCها و وضعیت پروژههای منفرد.
- پرداخت‌کنندهٔ هزینهٔ ثبت ۳٪، هزینه‌های محضری و حقوقی، عوارض شهرداری و مالیات اجاره که امروز اعمال می‌شود.
- قاعدهٔ بانک مرکزی برای وام‌گیرندگان غیرمقیم، تشریفات وکالتنامه و جدول هزینه‌های دفتر ثبت اولیه.
- چگونگی جانشینی برای ملک ITC.
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند در عمان زمین داشته باشد؟
فقط در مناطق تعیینشده. در یک ITC، غیرعمانیها میتوانند مالک واحدهای ساختهشده و قطعهها شوند، با شرایط توسعهٔ قطعه؛ بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت میگوید مالکیت در سراسر سلطنت آزاد نیست.
آیا فریهولد بیرون از مجتمعهای گردشگری وجود دارد؟
فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ واحدهای فریهولد را برای غیرعمانیها در پروژههای واجد شرایط مناطق مجاز میداند و وزارت شهرهای آینده و محلههای یکپارچه را نام برده است. شکل سند مالکیت و پروژههای واجد شرایط تا ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ بهطور کامل منتشر نشده بودند.
کدام وزارتخانه به مجتمعهای گردشگری مجوز میدهد؟
وزارت میراث و گردشگری به آنها مجوز میدهد. وزارت مسکن و شهرسازی سند مالکیت را ثبت میکند و برای برخی مجتمعها در تأیید فروش واحدها نیز مشارکت دارد.
هزینهٔ ثبت چقدر است؟
۳٪ از ارزش دارایی، که در نوامبر ۲۰۲۰ از ۵٪ کاهش یافت. گزارشهای بررسیشده نمیگویند چه کسی آن را میپردازد.
آیا مالیات سالانهٔ ملک یا مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد؟
در منابع بررسیشده نه عوارض سالانهای یافت شد و نه مالیات بر عایدی سرمایه. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ قانون مالیات بر درآمد شخصی اجاره و عواید ناشی از واگذاری را بالاتر از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال مشمول مالیات میکند، با معافیت برای اقامتگاههای اصلی و دوم.
آیا خرید ملک اقامت میدهد؟
نه بهطور خودکار. اقامت طلایی دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ در واحدهای ITC با سند مالکیت معتبر لازم دارد و ویزای مالک مجوزی جداگانه و بدون کفیل است که حداقل ارزشی ندارد.
آیا خارجی میتواند در عمان وام مسکن بگیرد؟
برخی بانکها به خارجیها، از جمله غیرمقیمان، برای پروژههایی که ثبت کردهاند وام میدهند، با نسبت وام به ارزش ملک تا ۷۰٪ برای مقیمان و ۵۰٪ برای غیرمقیمان نزد یک وامدهنده.
آیا میتوانم از خارج از کشور ملک پیشفروش بخرم؟
فروشهای پیشفروش در سرزمین اصلی قرارداد مورد تأیید وزارت و حساب امانی پروژه را لازم دارند و فروشها در دفتر ثبت اولیهٔ املاک ثبت میشوند. تشریفات وکالتنامه برای خریدهای از راه دور منبعدار نشد.
آخرین بررسی: ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: Gulf News دربارهٔ بیانیهٔ وزارت مسکن، Siasat دربارهٔ همان بیانیه، Times of Oman دربارهٔ چارچوب حقوقی مجتمعهای گردشگری، Oman Observer دربارهٔ مجتمعهای مسندم، Oman Observer دربارهٔ فریهولد در مناطق، KPMG دربارهٔ فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، Muscat Daily دربارهٔ آییننامهٔ OPAZ، Trowers & Hamlins دربارهٔ مصوبهٔ وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰، Oman Observer دربارهٔ مصوبهٔ وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰، Oman Observer دربارهٔ هزینهٔ ثبت، Deloitte دربارهٔ مالیات بر ارزش افزوده برای املاک، EY دربارهٔ مالیات بر درآمد ۲۰۲۸، Times of Oman دربارهٔ تصمیم ویزای مالک، وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایهگذاری دربارهٔ اقامت طلایی، Trowers & Hamlins دربارهٔ قانون ثبت املاک، وامهای مسکن BankDhofar، Trowers & Hamlins دربارهٔ وصیتنامه در عمان و اداره زمین دبی (Dubai Land Department).
