خرید ملک در عمان برای خارجیها: مراحل، هزینه‌ها و قوانین (۲۰۲۶)
خرید ملک در عمان برای خارجیها فقط در مناطقی ممکن است که دولت برای مالکیت اتباع غیرعمانی تعیین کرده است: در درجهٔ اول مجتمعهای گردشگری یکپارچه (ITC) دارای مجوز، که در آن‌ها فرد غیرعمانی میتواند مالکیت کامل (فریهولد) داشته باشد، به‌علاوهٔ شهرهای آینده و محلههای مسکونی یکپارچهای که وزارت مسکن و شهرسازی در ژوئن ۲۰۲۶ نام برد، و واحدهای فریهولد در پروژههای واجد شرایط مناطق ویژهٔ اقتصادی به موجب فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵. هزینههای اصلی دولتی عبارتاند از هزینهٔ ثبت ۳٪ و، برای واحد نوی خریداری‌شده از سازنده، مالیات بر ارزش افزوده (VAT) ۵٪. همهٔ قواعد و قیمت‌های این راهنما بر پایهٔ وضعیت ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ بیان شده است.
این راهنما همراه عملی و هزینه‌محور راهنمای حقوقی ما دربارهٔ این است که چه کسی میتواند کجا مالک شود. در این راهنما توالی خرید از بررسی مجوز تا در دست داشتن سند مالکیت گام‌به‌گام دنبال می‌شود، یک مثال محاسباتی کامل به ریال و دلار ساخته می‌شود، طرح‌های پرداخت و شارژ خدمات پروژه‌هایی که در سایت ما فهرست شدهاند مقایسه می‌شود، تأمین مالی بانکی برای غیرمقیمها توضیح داده می‌شود، و نکته‌های مربوط به بررسی سازنده، مالیات، فروش مجدد و اقامت که پس از خرید پیش می‌آیند بیان می‌گردد. قیمت‌ها به ریال عمان و با دلار آمریکا در پرانتز آمده‌اند و نرخ ثابت ۲٫۶۰۰۸ دلار به ازای هر ریال مبنای تبدیل است.
خرید ملک در عمان برای خارجیها: واقعیت‌های کلیدی در یک نگاه
| پرسش | وضعیت در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ | مبنا |
|---|---|---|
| خارجیها کجا میتوانند مالک شوند؟ | فقط در مناطق تعیینشده: ITCهای دارای مجوز، شهرهای آینده و محلههای مسکونی یکپارچهٔ نام‌برده‌شده، و پروژههای واجد شرایط در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد | بیانیهٔ وزارت مسکن، ۲۸ تا ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶؛ فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶؛ فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵، ماده ۴۲ |
| خریدار چه نوع مالکیتی دریافت میکند؟ | فریهولد در ITC (در مسندم برای واحدهای ساخته‌شده حق انتفاع تا ۹۹ سال)؛ واحدهای فریهولد در پروژههای منطقهای، که زمین آن‌ها با حق انتفاع در اختیار سازنده می‌ماند | فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ با اصلاحات بعدی؛ توضیح OPAZ دربارهٔ ماده ۴۲ |
| هزینهٔ ثبت | ۳٪ ارزش دارایی، که وزیر مسکن آن را در نوامبر ۲۰۲۰ از ۵٪ کاهش داد | Oman Observer، ۸ نوامبر ۲۰۲۰؛ Times of Oman، ۲ نوامبر ۲۰۲۰ |
| مالیات بر ارزش افزوده (VAT) | ۵٪ بر نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نو از سوی سازنده؛ فروش مجدد ملک مسکونی و اجارهٔ مسکونی معاف‌اند | خلاصهٔ Deloitte از راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان |
| دلیل مالکیت | سند مالکیت (mulkiya) صادرشده از اداره ثبت املاک؛ حقوق پیش‌فروش در دفتر ثبت اولیهٔ املاک (Preliminary Real Estate Register) ثبت می‌شود | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، لازم‌الاجرا از ۱۸ مه ۲۰۲۶ |
| حفاظت از پرداخت‌های پیش‌فروش | حساب امانی (escrow) پروژه نزد بانکی دارای مجوز در عمان؛ سازنده باید مجوزهای شرکت، پروژه و تبلیغات را داشته باشد | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، لازم‌الاجرا از مارس ۲۰۲۶؛ اظهارات وزارت در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ |
| تأمین مالی بانکی | تا ۷۰٪ ارزش برای مقیمها و، در BankDhofar، برای غیرمقیمها نیز؛ ۵۰٪ برای غیرمقیمها در Sohar International؛ فقط پروژههای ITC ثبتشده نزد بانک | BankDhofar، ۲۳ اوت ۲۰۲۶؛ صفحهٔ محصول Sohar International |
| اقامت طلایی (Golden Residency) | حداقل OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰)؛ مسیر املاک شامل واحدهای آمادهٔ ITC با سند مالکیت معتبر است | وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایه‌گذاری، ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۵ |
| ویزای مالک (Owner Visa) | بدون کفیل، ۶ تا ۱۲ ماه و قابل تمدید، و با انتقال ملک پایان مییابد | تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان، روزنامهٔ رسمی ۱۶۵۳ |
| مالیات بر درآمد | ۵٪ بر درآمد بیش از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) در سال از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، شامل اجاره و عواید فروش ملک | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ |
آیا خرید ملک در عمان برای خارجیها مجاز است و کجا؟
مالکیت خارجی در عمان در سراسر کشور مجاز نیست. وزارت مسکن و شهرسازی در پایان ژوئن ۲۰۲۶ اعلام کرد که مالکیت اتباع غیرعمانی به همهٔ نقاط سلطنت عمان باز نشده است و مکان‌هایی را که در آن‌ها مجاز است برشمرد: مجتمعهای گردشگری یکپارچه، شهرهای آیندهٔ Sultan Haitham City، Al Thuraya City و Al Jabal Al Aali، و محلههای مسکونی یکپارچهای مانند Surooh. همین بیانیه افزود که اصلاحات ژوئن ۲۰۲۶ دربارهٔ اقامت صرفاً به اقامت مربوط است و حقوق مالکیت را گسترش نمی‌دهد؛ این را Gulf News گزارش کرده است. راهنمای حقوقی ما دربارهٔ اینکه آیا خارجیها میتوانند در عمان ملک بخرند هر یک از این مسیرها را با عمق بیشتری بررسی میکند؛ این بخش خلاصه‌ای است که خریدار پیش از آغاز فرایند به آن نیاز دارد.
مجتمعهای گردشگری یکپارچه (ITC)
ITC یک طرح جامع است که وزارت میراث و گردشگری به آن مجوز میدهد. نظام مالکیت بر فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶، اصلاح‌شده با فرمان سلطنتی ۷۶/۲۰۱۰، و آیین‌نامهٔ اجرایی آن یعنی تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷، اصلاح‌شده با تصمیم وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲، استوار است. بر پایهٔ یک نظر دربارهٔ چارچوب حقوقی که Times of Oman در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ منتشر کرد، اشخاص حقیقی و حقوقی عمانی و غیرعمانی میتوانند واحدهای ساخته‌شده یا قطعه‌هایی را که برای ساخت‌وساز در نظر گرفته شدهاند، برای استفادهٔ مسکونی یا سرمایه‌گذاری در مالکیت داشته باشند. دو خویشاوند درجهٔ یک که هر دو شخص حقیقی‌اند میتوانند یک واحد یا قطعه را مشترکاً در اختیار بگیرند. در مسندم، غیرعمانیها فقط میتوانند واحدهای ساخته‌شده را تملک کنند و آن‌ها را با حق انتفاع برای مدتی که از ۹۹ سال بیشتر نشود نگه می‌دارند.
مرجع صادرکنندهٔ مجوز برای خریدار اهمیت دارد، چون عنوان ITC یک وضعیت حقوقی است و نه یک اصطلاح تبلیغاتی. وزارت میراث و گردشگری در ژوئیه ۲۰۲۳ از ۱۹ مجوز معتبر ITC خبر داد که در مسقط، ظفار، شرقیهٔ جنوبی، باطنهٔ جنوبی و مسندم پراکنده‌اند؛ این را Oman Observer گزارش کرده است. BankDhofar مجتمعهای Al Mouj Muscat، Muscat Hills و Jebel Sifah را به‌عنوان ITCهای شناخته‌شده نام می‌برد و صفحه‌های آگهی ما Muscat Bay و Hawana Salalah را ITC توصیف میکنند. مقایسهٔ مجتمعهای گردشگری یکپارچهٔ عمان و راهنمای املاک فریهولد در عمان مجتمعهای نامبرده را یکی‌یکی بررسی میکنند.
مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد
ماده ۴۲ فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵، که در ۷ آوریل ۲۰۲۵ صادر شد و در ۱۴ آوریل ۲۰۲۵ اجرایی گردید، به سازندگان در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد اجازه میدهد واحدهای مسکونی را به اشخاص حقیقی و حقوقی غیرعمانی بهصورت فریهولد و به شیوه‌ای که آیین‌نامه تعیین میکند بفروشند. Oman Observer توضیح OPAZ را گزارش کرد که بر پایهٔ آن زمین با حق انتفاع به سازنده واگذار می‌ماند و خریدار واحد را بهصورت فریهولد دریافت میکند. آیین‌نامهٔ اجرایی، یعنی مقررات ۸۱/۲۰۲۶ OPAZ، در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ صادر شد و صدور مجوز، فروش پیش‌فروش، حساب امانی و مالکیت فریهولد واحدها توسط غیرعمانیها را در پروژه‌هایی که مقررات تعیینشده بر آن‌ها اعمال می‌شود پوشش میدهد؛ این را Zawya گزارش کرده است.
شهرهای آینده و محلههای مسکونی یکپارچه
فهرست ژوئن ۲۰۲۶ وزارت دلیل آن است که Sultan Haitham City اکنون در راهنماهای مربوط به مالکیت خارجی دیده می‌شود، هرچند این یک شهر آیندهٔ برنامه‌ریزی‌شده توسط دولت است و نه یک ITC. صلاحیت خریدار پروژهبهپروژه تعیین می‌شود. برای نمونه، Hay Al Wafa در سایت ما به‌عنوان پروژهای باز به روی خریداران همهٔ ملیت‌ها فهرست شده است، در حالی که بخشی از واحدهای دولتی Surooh فقط به شهروندان فروخته می‌شود. قاعدهٔ عملی در هر نظام یکسان است: پیش از پرداخت هر مبلغ رزرو، عنوان یا مجوز پروژه را بهصورت کتبی دریافت کنید.
جاهایی که خارجیها نمی‌توانند مالک شوند
فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ غیرعمانیها را از مالکیت زمین و ملک در بریمی، مسندم، ظفار به‌جز صلاله، ظاهره، وسطی، شناص، لیوا، جبل اخضر و جبل شمس، به‌علاوهٔ مکانهای میراثی و حساس و زمین کشاورزی منع میکند و مجتمعهای گردشگری یکپارچه را استثنا می‌داند؛ این را Oman Observer شرح داده است. یک تفسیر در decree.om دربارهٔ قانون ثبت ۲۰۲۶ می‌افزاید که تخلف از محدودیت‌های مالکیت مجازات حبس از سه ماه تا دو سال و جریمهٔ OMR ۱٬۰۰۰ تا OMR ۵٬۰۰۰ دارد. مقالهٔ ما دربارهٔ املاک عمان که خارجیها نمی‌توانند بخرند نشان میدهد چگونه با سه پرسش می‌توان واحدهای محدودشده را تشخیص داد. بر پایهٔ همان بیانیهٔ وزارت، شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس تابع توافق‌های جداگانهٔ این شورا و مقررات عمان برای مناطق تأییدشده هستند.
حق انتفاع آپارتمان برای خارجیهای مقیم
تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ طرحی برای حق انتفاع خارجیهای مقیم در ساختمانهای چندطبقه در مناطق تأییدشدهٔ مسقط ایجاد کرد. Trowers & Hamlins شرایط را در اکتبر ۲۰۲۰ خلاصه کرد: خریدار شخص حقیقی ۲۳ ساله یا بزرگ‌تر است که دستکم دو سال در عمان زندگی کرده باشد؛ ساختمان دستکم چهار طبقه و گواهی پایان کاری داشته باشد که از چهار سال قدیمی‌تر نباشد؛ خارجیها تا ۴۰٪ واحدها را میتوانند در اختیار داشته باشند؛ برای هر خریدار یک واحد مجاز است؛ و فروش یا اجاره در چهار سال نخست ممنوع است مگر آنکه استثنا داده شود. یک راهنمای حقوقی مه ۲۰۲۶ در Mondaq هنوز حق‌های انتفاع بلندمدت بر واحدهای ساختمانهای چندطبقهٔ تأییدشده را در کنار مالکیت ITC فهرست میکند. این طرح حق استفاده برای مدتی معین میدهد و نه سند فریهولد، و به‌تنهایی به اقامت نمی‌انجامد.
چه کسی چه کاری میکند: مراجع دخیل در خرید
خریدار خارجی با چند نهاد روبه‌رو می‌شود و هر نهاد پرسش متفاوتی را کنترل میکند. دانستن اینکه کدام مرجع به کدام پرسش پاسخ میدهد از رایج‌ترین اشتباه جلوگیری میکند، یعنی خواستن از فروشنده که دربارهٔ چیزی تضمین بدهد که فقط یک وزارتخانه میتواند تأیید کند.
| پرسش | مرجع | آنچه کنترل میکند |
|---|---|---|
| آیا این محل یک ITC است؟ | وزارت میراث و گردشگری | به موجب فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ به ITCها مجوز میدهد |
| آیا سازنده و پروژه مجوز دارند و آیا واحدها را می‌توان به غیرعمانیها فروخت؟ | وزارت مسکن و شهرسازی | مجوزهای سازنده، پروژه و تبلیغات؛ تأیید فروش؛ اداره ثبت املاک و سند مالکیت |
| آیا پروژهٔ منطقهای برای فریهولد خارجیها باز است؟ | OPAZ (سازمان مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد) | صدور مجوز در منطقه، فروش پیش‌فروش و حساب امانی به موجب مقررات ۸۱/۲۰۲۶ |
| آیا VAT تعلق می‌گیرد؟ | سازمان مالیات عمان | VAT و، از ۲۰۲۸، مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی |
| آیا مالک واجد شرایط ویزا است؟ | پلیس سلطنتی عمان | ویزای مالک و اقامت مالک ملک (Property Owner Residency) به موجب تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ |
| آیا سرمایه‌گذاری واجد شرایط اقامت طلایی است؟ | وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایه‌گذاری | برنامهٔ اقامت طلایی از طریق پلتفرم Invest Oman |
خرید ملک در عمان برای خارجیها: فرایند گام‌به‌گام
هیچ راهنمای رسمی واحدی برای خرید خارجیها زمان‌بندی مشخص نکرده است؛ بنابراین توالی زیر از متن قوانین، بیانیه‌های وزارتخانه‌ها و خلاصه‌های دفاتر حقوقی که در هر گام نام برده شدهاند گردآوری شده است. ترتیب گام‌ها همان ترتیبی است که بررسی‌های حقوقی بهطور طبیعی در آن قرار می‌گیرند. دو مسیر وجود دارد: واحد تکمیل‌شده، که در آن خریدار ثبت میکند و سند مالکیت می‌گیرد، و واحد پیش‌فروش (off-plan)، که در آن پرداخت‌ها در دورهٔ ساخت انجام می‌شود و حقوق خریدار تا پایان کار واحد در یک دفتر ثبت اولیه ثبت می‌گردد.
گام ۱: رژیم حقوقی را شناسایی کنید و وضعیت را کتبی بگیرید
از این پرسش شروع کنید که پروژه کجا قرار دارد: درون یک ITC دارای مجوز، درون یک شهر یا محلهٔ آیندهٔ نام‌برده‌شده، درون یک پروژهٔ منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی، یا در سرزمین اصلی بیرون از هر منطقهٔ تعیینشده. پاسخ تعیین میکند که آیا اصلاً یک خارجی میتواند مالک سند شود. از فروشنده شمارهٔ مجوز ITC یا عنوان تعیینشدهٔ مربوط را بخواهید و آن را با سوابق وزارت میراث و گردشگری یا وزارت مسکن مقایسه کنید. بروشوری که می‌گوید «فریهولد برای همهٔ ملیت‌ها» اظهار فروشنده است و نه مجوز.
گام ۲: سازنده و مجوزهای پروژه را بررسی کنید
بر پایهٔ قانون تنظیم امور املاک، یعنی فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، سازنده باید پیش از تبلیغ یا فروش یک پروژه، صدور مجوز و ثبت را کامل کرده باشد. Nasser bin Khamis al Siyabi، مدیرکل توسعهٔ املاک وزارت، در اظهاراتی که Oman Observer در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ منتشر کرد، سه مرحلهٔ صدور مجوز را شرح داد: مجوز توسعهٔ شرکت، مجوز جداگانهٔ پروژه، و پروانهٔ تبلیغات و بازاریابی. او از خریداران و سرمایه‌گذاران خواست پیش از هر پرداخت یا امضای قرارداد خرید، از وزارت تأیید بگیرند که هم سازنده و هم پروژه ثبتشده و دارای مجوز هستند. این فرمان در مارس ۲۰۲۶، یعنی ۱۸۰ روز پس از انتشار آن در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵، لازم‌الاجرا شد و نظام حساب امانی پیشین فرمان سلطنتی ۳۰/۲۰۱۸ را لغو کرد؛ این را decree.om نقل کرده است.
گام ۳: حفاظت از پرداخت را تأیید کنید
برای واحد پیش‌فروش، پروژه باید حساب امانی (escrow) مخصوص خود را نزد بانکی دارای مجوز در عمان داشته باشد و پرداخت‌های خریداران به همان حساب واریز شود. خلاصه‌ای از BSA Law دربارهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵، که در نوامبر ۲۰۲۵ در Mondaq منتشر شد، می‌افزاید که برداشت‌ها به مراحل تأییدشدهٔ ساخت محدود است و سازندگان باید همهٔ قراردادهای مربوط به پروژه را در دفتر ثبت املاک ثبت کنند. مدیرکل گفت واحدهای پیش‌فروش را فقط پس از آنکه سازنده حساب امانی را باز کرد می‌توان فروخت و این بخشی از صدور مجوز پروژه است. راهنمای ما دربارهٔ فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ برای خریداران پیش‌فروش و صفحهٔ گام‌به‌گام دربارهٔ نحوهٔ خرید ملک پیش‌فروش در عمان سازوکار حساب امانی را عمیق‌تر بررسی میکنند.
گام ۴: واحد را رزرو کنید و قرارداد فروش را بخوانید
سازندگان برای نگه داشتن یک واحد پیش‌پرداخت رزرو می‌گیرند و مبلغ آن از پروژهای به پروژهٔ دیگر فرق میکند: OMR ۲٬۰۰۰ در Alef Qurum Residence و OMR ۳٬۰۰۰ در Bellevue، بر پایهٔ صفحه‌های آگهی ما. سند الزام‌آور، قرارداد خرید و فروش (SPA) است که قیمت، جدول پرداخت، تاریخ تحویل واحدها و شارژ خدمات را تعیین میکند. صفحه‌های آگهی ما یادآوری میکنند که تاریخ دقیق تحویل و جدول اقساط در همان قرارداد مشخص می‌شود؛ پس سندی که باید خط‌به‌خط خوانده شود قرارداد است و نه بروشور. شمارهٔ واحد و متراژ را با نقشه‌های تأییدشدهٔ پروژه، تاریخ‌های پرداخت را با ترتیبات حساب امانی، و پیامد از دست رفتن تاریخ تحویل را در قرارداد بررسی کنید.
گام ۵: اقساط را از مسیر توافق‌شده بپردازید
پرداخت‌ها برای واحد پیش‌فروش از نقاط عطف قرارداد پیروی میکنند و به حساب امانی پروژه که در قرارداد نام برده شده واریز میشوند. واریز به هر حساب دیگر بیرون از حفاظتی است که فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ بر پایهٔ آن ساخته شده است. رسید بانکی هر قسط را نگه دارید و هر یک را با جدول تطبیق دهید. تصمیم سال ۲۰۲۱ وزیر مسکن و شهرسازی، که LexisNexis Middle East گزارش کرده است، سازندگان و بنگاه‌های واسطه را مسئول نپذیرفتن منابع مالی مشکوک برای پروژه میکند و رویه‌های کتبی انطباق را الزامی می‌داند؛ از این رو پرسش دربارهٔ منبع وجوه بخش عادی یک خرید است.
گام ۶: حقوق پیش‌فروش را در دفتر ثبت اولیهٔ املاک ثبت کنید
فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، یعنی قانون ثبت املاک، در ۱۸ مه ۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شد و جایگزین فرمان سلطنتی ۲/۱۹۹۸ گردید. بر پایهٔ Trowers & Hamlins، این قانون دفتر ثبت اولیهٔ املاک (Preliminary Real Estate Register) را ایجاد میکند که در آن حقوق مالکیت در واحدهای پیش‌فروش و رهن‌ها و انتقال‌های مربوط به آن‌ها میتواند بهصورت موقت و با همان وزن حقوقی دفتر اصلی ثبت شود. Pinsent Masons ماده ۱(۸) را به همین شکل می‌خواند و یادآوری میکند که ماده ۱۰ ثبت را برای تصرفات در حقوق عینی الزامی میکند: تصرف ثبت‌نشده فقط یک تعهد شخصی میان طرفین ایجاد میکند. از این رو یک تفسیر decree.om به خریداران پیش از ساخت توصیه میکند ثبت در دفتر ثبت اولیهٔ املاک را تأیید کنند و فقط به قرارداد فروش خصوصی تکیه نکنند.
گام ۷: خرید را تکمیل و مالکیت را ثبت کنید
برای واحد تکمیل‌شده، یا وقتی واحد پیش‌فروش به پایان می‌رسد، فروش نزد اداره ثبت املاک وزارت مسکن و شهرسازی ثبت می‌شود و خریدار سند مالکیت را دریافت میکند. بر پایهٔ قانون ۲۰۲۶، سند مالکیت تنها دلیل پذیرفته‌شدهٔ مالکیت است، ترجمهٔ انگلیسی آن بنا به درخواست صادر می‌شود، و دفترهای ثبت و اسناد مالکیت الکترونیکی همان وزن حقوقی نسخهٔ کاغذی را دارند. تصرفات باید ثبت شوند تا در برابر اشخاص ثالث اثر کنند. در پروژههای ITC خریدار نباید پیش از ثبت در دفتر املاک مالکیت را منتقل کند و هنگام فروش باید سازنده را مطلع سازد؛ این به موجب تصمیم وزارتی Jebel Sifah است که Oman Observer در ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۵ گزارش کرد.
گام ۸: هزینه‌ها و هزینههای تحویل را بپردازید
هزینهٔ ثبت ۳٪ به‌عنوان بخشی از ثبت فروش پرداخت می‌شود و VAT برای واحد نو در صورت‌حساب سازنده می‌آید. مالکان همچنین با نخستین شارژ خدمات، هزینههای اتصال خدمات شهری و هر سهم مشارکت در انجمن مالکان روبه‌رو میشوند. محاسبهٔ دقیق در بخش هزینه‌ها در ادامه آمده است. فرار از پرداخت هزینههای ثبت در قانون ۲۰۲۶ با جریمه‌ای معادل دو برابر مبلغ پرداخت‌نشده مجازات می‌شود؛ بنابراین هزینه باید بر پایهٔ قیمت اعلام‌شده پرداخت شود.
گام ۹: اگر خرید واجد شرایط است برای اقامت اقدام کنید
اقامت یک درخواست جداگانه است، به مرجعی جداگانه و با شرایط خاص خود. خرید دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ در یک واحد آمادهٔ ITC میتواند درخواست اقامت طلایی (Golden Residency) را پشتیبانی کند؛ هر مالک ثبتشده میتواند برای ویزای مالک (Owner Visa) پلیس سلطنتی عمان یا اقامت مالک ملک (Property Owner Residency) به موجب تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ درخواست دهد. هر دو در بخش اقامت در ادامه توضیح داده شدهاند. هیچ‌کدام خودکار نیست و هیچ‌کدام مناطقی را که خارجی میتواند مالک شود گسترش نمی‌دهد.
گام ۱۰: تعهدات جاری را برنامه‌ریزی کنید
مالک در ITC هر سال کارمزد خدمات را میپردازد که سازنده بر پایهٔ آیین‌نامهٔ داخلی پروژه تعیین میکند و حساب‌ها و کارمزد آن طبق تصمیم Jebel Sifah را یک حسابرس مستقل بررسی میکند؛ او فضاهای سبز درون قطعه را نگه‌داری میکند و برای هر تغییر بیرونی به تأیید سازنده نیاز دارد. مالک قطعه باید ساخت را ظرف چهار سال از ثبت کامل کند، و وزارت مسکن میتواند به پیشنهاد وزارت گردشگری تا دو سال تمدید بیشتر بدهد. قطعهٔ ساخته‌نشده را پیش از اتمام ساخت نمی‌توان فروخت و فقط برای تأمین مالی کار ساخت می‌توان آن را رهن گذاشت.
خرید ملک در عمان برای خارجیها چقدر هزینه دارد؟
هزینه‌هایی که دولت تعیین میکند اندک‌اند. هزینهٔ ثبت و VAT دو درصدی هستند که منبع دارند؛ بقیهٔ بودجه از هزینه‌هایی تشکیل می‌شود که با قرارداد یا توسط سازنده تعیین می‌گردد. جدول هر مورد، نرخ آن در جایی که نرخی وجود دارد، و مبنا را فهرست میکند.
| هزینه | نرخ یا مبلغ | زمان پیدایش | مبنا |
|---|---|---|---|
| هزینهٔ ثبت فروش | ۳٪ ارزش دارایی | هنگام ثبت فروش | تصمیم وزارتی، نوامبر ۲۰۲۰ |
| VAT بر واحد نو از سازنده | ۵٪ | در صورت‌حساب سازنده | قانون VAT عمان؛ راهنمای املاک سازمان مالیات عمان |
| VAT بر فروش مجدد ملک مسکونی | معاف | نامربوط | راهنمای املاک سازمان مالیات عمان |
| پیش‌پرداخت رزرو | به تعیین سازنده: OMR ۲٬۰۰۰ و OMR ۳٬۰۰۰ در دو پروژه در سایت ما | هنگام رزرو | صفحه‌های آگهی ما |
| شارژ خدمات | به ازای هر متر مربع یا هر واحد، به تعیین سازنده یا انجمن مالکان: در آگهی‌های زیر از OMR ۵ تا OMR ۱۰ به ازای هر متر مربع | هر سال | صفحه‌های آگهی ما؛ تصمیم Jebel Sifah |
| هزینههای حقوقی و کارگزاری | با هر مشاور بهصورت خصوصی توافق می‌شود | در جریان خرید | قرارداد با مشاور |
| هزینههای بانکی و ارزیابی | به تعیین وامدهنده | در صورت تأمین مالی | پیشنهاد وامدهنده |
| هزینههای درخواست اقامت | به تعیین مرجع صادرکننده | در صورت درخواست | پلیس سلطنتی عمان؛ Invest Oman |
هزینهٔ ثبت ۳٪
وزیر مسکن و شهرسازی در نوامبر ۲۰۲۰ هزینهٔ ثبت را برای فروش و هبهٔ ملک از ۵٪ به ۳٪ ارزش دارایی کاهش داد. Oman Observer در ۸ نوامبر ۲۰۲۰ گزارش داد که این تغییر از ۳ نوامبر اجرایی شده و Times of Oman در ۲ نوامبر ۲۰۲۰ گزارش داد که وزارت دارایی آن را در بستهٔ احیای بازار ملک اعلام کرده است. هیچ‌یک از گزارش‌ها نمی‌گوید کدام طرف آن را میپردازد. بودجه‌بندی محتاطانه ۳٪ را در ستون خریدار میگذارد و محل نوشتن تقسیم آن قرارداد فروش است.
VAT ۵٪ بر واحدهای نو
خلاصهٔ Deloitte از راهنمای VAT املاک سازمان مالیات عمان، به تاریخ ۳۰ سپتامبر ۲۰۲۱، شیوهٔ برخورد را بیان میکند. نخستین عرضهٔ ملک مسکونی مشمول نرخ استاندارد ۵٪ است، همان‌طور که زمین توسعه‌یافته و فروش یا اجارهٔ ملک تجاری چنین‌اند. زمین توسعه‌نیافته، فروش مجدد ملک مسکونی و اجارهٔ ملک مسکونی معاف‌اند. اگر شرایط مندرج در آیین‌نامه‌های اجرایی برقرار باشد، ملک در مناطق ویژه ممکن است با نرخ صفر محاسبه شود. Oman Observer در آوریل ۲۰۲۱ از یک مشاور مالیاتی نقل کرد که ۵٪ بر نخستین فروش خانه‌ای که سازندهٔ حرفه‌ای ساخته اعمال می‌شود، در حالی که خانه‌ای که مالک برای استفادهٔ شخصی ساخته و بعداً فروخته معاف است، و اجارهٔ مسکونی وقتی معاف است که قرارداد ثبت شده و دستکم سه ماه ادامه داشته باشد. خلاصهٔ Deloitte همچنین شارژهای خدماتی مسکونی مانند نگه‌داری، خدمات شهری و اداره را مشمول نرخ استاندارد ۵٪ می‌داند، مگر آنکه بخشی از یک عرضهٔ واحد اجارهٔ مسکونی باشند. اینکه سازنده قیمت‌ها را با VAT یا بدون VAT اعلام میکند نکته‌ای است که پیش از مقایسهٔ پیشنهادها باید کتبی روشن شود.
شارژ خدمات
هزینههای سالانه آن چیزی است که مالکان بیشتر وقت‌ها دیر مقایسه میکنند. تصمیم Jebel Sifah می‌گوید کارمزد را سازنده بر پایهٔ آیین‌نامهٔ داخلی تعیین میکند و یک حسابرس مستقل آن را بررسی میکند. صفحه‌های آگهی ما مبناهای مختلفی را منتشر میکنند: Alef Qurum Residence هر سال OMR ۵ به ازای هر متر مربع، Wadi Zaha از OMR ۵ تا OMR ۶ به ازای هر متر مربع، Opal Residences برابر OMR ۶٫۵ به ازای هر متر مربع، Muscat Bay برابر OMR ۸٫۷۲ به ازای هر متر مربع برای آپارتمان‌ها و OMR ۶٫۰۱ برای ویلاها، Bellevue از OMR ۱۰ به ازای هر متر مربع، و Hay Al Wafa از OMR ۳۰۰ تا OMR ۵۰۰ در سال برای هر واحد. برای آپارتمان‌ها در The Sustainable City – Yiti تا پنج سال هیچ شارژ خدماتی اعلام نشده است. راهنمای ما دربارهٔ شارژ خدمات در املاک عمان توضیح میدهد این هزینه چه چیزهایی را پوشش میدهد و بودجهٔ انجمن مالکان را چگونه باید خواند.
مثال محاسباتی: یک واحد نو و یک فروش مجدد به قیمت OMR ۱۰۰٬۰۰۰
دو حالت زیر قیمت OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰) را به کار می‌برند و فرض میکنند که هزینهٔ ثبت ۳٪ بر همین قیمت محاسبه می‌شود و VAT روی آن اضافه می‌گردد. حالت نخست واحد نویی است که از سازنده خریداری می‌شود و حالت دوم فروش مجدد از مالکی خصوصی است.
| ردیف | واحد نو از سازنده | فروش مجدد از مالک |
|---|---|---|
| قیمت | OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰) | OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰) |
| VAT با نرخ ۵٪ | OMR ۵٬۰۰۰ ($۱۳٬۰۰۴) | معاف، OMR ۰ |
| هزینهٔ ثبت با نرخ ۳٪ | OMR ۳٬۰۰۰ ($۷٬۸۰۲) | OMR ۳٬۰۰۰ ($۷٬۸۰۲) |
| جمع هزینههای دولتی | OMR ۸٬۰۰۰ ($۲۰٬۸۰۶)، یعنی ۸٪ قیمت | OMR ۳٬۰۰۰ ($۷٬۸۰۲)، یعنی ۳٪ قیمت |
| وجه نقد لازم پیش از هزینههای حقوقی و تأمین مالی | OMR ۱۰۸٬۰۰۰ ($۲۸۰٬۸۸۶) | OMR ۱۰۳٬۰۰۰ ($۲۶۷٬۸۸۲) |
خریداری که بخشی از قیمت را با وام تأمین میکند باید الزام پیش‌پرداخت و هزینههای وامدهنده را نیز تأمین کند. در Sohar International یک غیرمقیم حداکثر ۵۰٪ ارزش ملک را وام می‌گیرد؛ پس برای OMR ۱۰۰٬۰۰۰ بانک تا OMR ۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۰۴۰) وام میدهد و خریدار OMR ۵۰٬۰۰۰ دیگر را به‌علاوهٔ OMR ۸٬۰۰۰ یا OMR ۳٬۰۰۰ هزینههای دولتی می‌آورد. هزینههای حقوقی، کارگزاری و ارزیابی علاوه بر این می‌آیند و به قیمتی بستگی دارند که هر مشاور اعلام میکند.
خرید ملک در عمان برای خارجیها: طرح‌های پرداخت و حساب امانی
بیشتر خریدهای خارجیها در عمان پیش‌فروش یا واحدهای تازه‌تکمیل‌شده است و پرداخت معمولاً مرحله‌ای انجام می‌شود. طرح مرحله‌ای هزینهٔ واقعی را تغییر میدهد، زیرا خریدار میان نخستین و آخرین قسط ریسک تحویل پروژه را بر دوش می‌کشد. جدول زیر طرح‌های منتشرشده در صفحه‌های آگهی ما را به مبلغ ریالی تبدیل میکند تا نشان دهد پیش از تحویل واحدها چه مقدار پرداخت می‌شود.
| پروژه و واحد ورودی (طبق صفحهٔ آگهی ما) | قیمت ورودی | طرح پرداخت | پرداخت‌شده پیش از تحویل |
|---|---|---|---|
| Solaris، Jebel Sifah، استودیو از ۳۷٫۴ m² | OMR ۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۰۴۰) | ۱۰٪ هنگام رزرو، سپس ۱۰ قسط ۷٫۵٪، و ۱۵٪ هنگام تحویل واحدها | ۸۵٪، یعنی OMR ۴۲٬۵۰۰ |
| Alef Qurum Residence، ۱ خوابه ۶۲٫۶ m² | OMR ۴۲٬۹۸۷ ($۱۱۱٬۸۰۰) | پیش‌پرداخت رزرو OMR ۲٬۰۰۰، پیش‌پرداخت ۲۰٪، ۱۰ قسط سه‌ماهه ۶٫۵٪، ۱۵٪ هنگام تکمیل | ۸۵٪، یعنی OMR ۳۶٬۵۳۹ |
| Opal Residences، ۱ خوابه ۸۲ m² | OMR ۷۴٬۶۳۱ ($۱۹۴٬۱۰۰) | ۲۰٪ هنگام امضا، ده قسط وابسته به پیشرفت ساخت که جمعاً ۷۰٪ می‌شود، ۱۰٪ هنگام تکمیل | ۹۰٪، یعنی OMR ۶۷٬۱۶۸ |
| Bellevue، Al Mouj، ۱ خوابه از حدود ۸۷ m² | OMR ۱۲۹٬۹۰۰ ($۳۳۷٬۸۰۰) | ۱۵٪ هنگام امضا با احتساب پیش‌پرداخت رزرو OMR ۳٬۰۰۰، سه قسط دیگر ۱۵٪، ۲۰٪ هنگام تکمیل در Q4 ۲۰۲۷، ۲۰٪ شش ماه پس از تحویل واحدها | ۶۰٪ پیش از تکمیل، ۸۰٪ هنگام تکمیل |
| Hay Al Wafa، Sultan Haitham City، آپارتمان ۱۵۸ m² | حدود OMR ۶۵٬۶۰۰ ($۱۷۰٬۶۰۰) | ۲۰٪ هنگام رزرو، ۸۰٪ طی ۳۶ ماه، قابل پرداخت ماهانه، شش‌ماهه یا سالانه | OMR ۱۳٬۱۲۰ پیش‌پرداخت، سپس OMR ۵۲٬۴۸۰ بهصورت اقساط طی ۳۶ ماه |
| The Sustainable City – Yiti، استودیو ۴۹ m² | OMR ۷۰٬۰۰۰ ($۱۸۲٬۰۰۰) | ۵٪ هنگام رزرو، ۵٪ ظرف یک ماه، ۱۰٪ ظرف چهار ماه، ۱۰٪ ظرف هشت ماه پس از قسط نخست، ۷۰٪ هنگام تحویل واحدها | ۳۰٪، یعنی OMR ۲۱٬۰۰۰ |
هر طرح پیشنهاد تجاری سازنده است و جدولی که خریدار را متعهد میکند همان است که در قرارداد خرید و فروش آمده است. جدول Alef Qurum حساب را نشان میدهد: بر OMR ۴۲٬۹۸۷، پیش‌پرداخت ۲۰٪ برابر OMR ۸٬۵۹۷ است، هر یک از ده قسط سه‌ماهه ۶٫۵٪ برابر OMR ۲٬۷۹۴ است، و ۱۵٪ هنگام تکمیل برابر OMR ۶٬۴۴۸ است که روی هم قیمت کامل را می‌سازند. افزودن VAT ۵٪ بر نخستین عرضه صورت‌حساب را به اندازهٔ OMR ۲٬۱۴۹ بالا می‌برد و هزینهٔ ثبت ۳٪ آن را OMR ۱٬۲۹۰ دیگر افزایش میدهد. راهنمای ما دربارهٔ طرح‌های پرداخت ملک در عمان جدول‌های بیشتری را مقایسه میکند و مقالهٔ آستانهٔ بازاریابی پیش‌فروش در عمان توضیح میدهد سازنده پیش از آنکه مجاز به فروش شود باید چه چیزهایی را فراهم کرده باشد.
آنچه مقررات منطقهای برای فروش پیش‌فروش می‌افزاید
Oman Observer در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش داد که مقررات ۸۱/۲۰۲۶ OPAZ، که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۶۶ منتشر شده و از روز پس از انتشار اجرایی است، سازندگان مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد را ملزم میکند پیش از بازاریابی واحدهای پیش‌فروش یا دریافت پرداخت رزرو، به آستانهٔ ۲۰٪ از کل هزینهٔ پروژه برسند. همین گزارش می‌گوید حساب امانی پروژه نزد بانکی دارای مجوز الزامی است، هزینه‌کرد از حساب برای بازاریابی به ۳٪ وجوه موجود محدود است، سازندگان باید دستکم ۵٪ از ارزش فروش هر واحد را یک سال پس از ثبت واحد به نام مالک در حساب امانی نگه دارند، و سازندگانی که هم‌اکنون بازاریابی میکنند شش ماه از تاریخ اجرایی‌شدن برای رعایت مقررات مهلت دارند. این‌ها قواعد منطقه‌ای‌اند؛ پروژههای سرزمین اصلی و ITC تابع فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ و مقررات ITC وزارت گردشگری هستند.
آگهی‌های ما در مقایسه: قیمت، متراژ، تحویل واحدها و نوع مالکیت
مقایسهٔ زیر بر صفحه‌های پروژه در سایت ما همان‌گونه که در ۲۳ اکتبر ۲۰۲۶ بودند تکیه دارد. قیمت‌ها قیمت ورودی سازنده‌اند و با هر مرحلهٔ عرضه تغییر میکنند؛ متراژها مربوط به واحد ورودی‌اند؛ تاریخ‌های تحویل واحدها هدف سازنده‌اند و تاریخ قراردادی همان است که در قرارداد خرید و فروش آمده است. نوع مالکیتی که فریهولد نوشته شده اظهار صفحهٔ آگهی است و وضعیت محل به‌عنوان ITC یا منطقهٔ تعیینشدهٔ دیگر همچنان باید طبق گام ۱ تأیید شود.
| پروژه | قیمت ورودی | متراژ ورودی | هدف تحویل واحدها | شارژ خدمات |
|---|---|---|---|---|
| Alef Qurum Residence، Telal Al Qurm | OMR ۴۲٬۹۸۷ ($۱۱۱٬۸۰۰) | ۱ خوابه ۶۲٫۶ m² | Q2 ۲۰۲۹ | OMR ۵ به ازای هر m² در سال |
| Solaris، Jebel Sifah | OMR ۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۰۴۰) | استودیوی ۳۷٫۴ m² | Q4 ۲۰۲۷ | به ازای هر واحد اعلام می‌شود |
| Wadi Zaha، Sultan Haitham City | OMR ۶۰٬۳۶۶ ($۱۵۷٬۰۰۰) | استودیوی ۵۴ m² | Q1 ۲۰۲۸ | OMR ۵ تا ۶ به ازای هر m² |
| Hay Al Wafa، Sultan Haitham City | حدود OMR ۶۵٬۶۰۰ ($۱۷۰٬۶۰۰) | آپارتمان ۱۵۸ m² | Q4 ۲۰۲۷ | OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ در سال |
| The Sustainable City – Yiti | OMR ۷۰٬۰۰۰ ($۱۸۲٬۰۰۰) | استودیوی ۴۹ m² | دسامبر ۲۰۲۷ (The Plaza) | برای آپارتمان‌ها ۵ سال بدون شارژ |
| Opal Residences، Muscat Hills | OMR ۷۴٬۶۳۱ ($۱۹۴٬۱۰۰) | ۱ خوابه ۸۲ m² | Q4 ۲۰۲۸ | OMR ۶٫۵ به ازای هر m² |
| Amazi، Hawana Salalah | OMR ۷۸٬۰۰۰ ($۲۰۲٬۸۶۲) | ویلای ۱ خوابه | Q1 ۲۰۲۷، فاز نخست | ویلا به ویلا اعلام می‌شود |
| Azura Beach Residences، Al Mouj | OMR ۸۵٬۰۰۰ ($۲۲۱٬۰۰۰) | ۱ تا ۳ خوابه | در قرارداد تعیین می‌شود | در قرارداد تعیین می‌شود |
| Muscat Bay، Bandar Jissah | OMR ۹۰٬۰۰۰ ($۲۳۴٬۱۰۰) | ۱ خوابه ۷۹ m² | تکمیل‌شده، آمادهٔ سکونت | OMR ۸٫۷۲ به ازای هر m² برای آپارتمان‌ها |
| ALMAR Residences، Al Mouj | OMR ۹۹٬۱۳۱ ($۲۵۷٬۸۲۰) | ۱ خوابه ۷۲ m² | Q2 ۲۰۲۹، تقریبی | برآورد باید درخواست شود |
| Bellevue، Al Mouj | OMR ۱۲۹٬۹۰۰ ($۳۳۷٬۸۰۰) | ۱ خوابه حدود ۸۷ m² | Q4 ۲۰۲۷ | از OMR ۱۰ به ازای هر m² |
دو برداشت از این جدول برای خریدار خارجی اهمیت دارد. نخست، قیمت ورودی بدون متراژ چیز زیادی نمی‌گوید: OMR ۶۵٬۶۰۰ در Hay Al Wafa ۱۵۸ متر مربع می‌خرد، در حالی که OMR ۶۰٬۳۶۶ در Wadi Zaha یک استودیوی ۵۴ متر مربعی می‌خرد؛ پس قیمت هر متر مربع حدود ۲٫۷ برابر فرق میکند (تقریباً OMR ۴۱۵ در برابر OMR ۱٬۱۱۸). رتبه‌بندی قیمت هر متر مربع برای ۲۹ پروژهٔ عمان در سایت ما مقایسهٔ کامل را ارائه میکند. دوم، اهداف تحویل واحدها از خانهٔ تکمیل‌شده در Muscat Bay تا میانهٔ ۲۰۲۹ در Alef Qurum و ALMAR گسترده است؛ پس فاصلهٔ میان نخستین قسط و سند مالکیت سال‌ها فرق میکند. تقویم تحویل ملک آماده و پیش‌فروش در عمان هر تاریخ را فهرست میکند، و راهنمای Sultan Haitham City و راهنمای Al Mouj دو منطقهای را شرح می‌دهند که پنج پروژه از یازده پروژهٔ بالا را در بر دارند.
آیا هنگام خرید ملک در عمان برای خارجیها می‌توان وام مسکن گرفت؟
بله، از برخی بانکها و برای برخی پروژه‌ها. هر وامدهنده شرایط خود را برای وام‌گیرندگان غیرمقیم تعیین میکند و ملک باید در پروژهای از نوع ITC باشد که نزد بانک ثبت شده و وزارت مسکن و شهرسازی فروش آن را به غیرعمانیها تأیید کرده است.
| شرط | BankDhofar (صفحه به تاریخ ۲۳ اوت ۲۰۲۶) | Sohar International (صفحهٔ محصول) |
|---|---|---|
| وام‌گیرنده | خارجیهای مقیم و غیرمقیم | خارجیهای مقیم و غیرمقیم |
| سقف وام | OMR ۳۵۰٬۰۰۰ ($۹۱۰٬۲۸۰) | OMR ۲۵۰٬۰۰۰ ($۶۵۰٬۲۰۰) |
| نسبت وام به ارزش | تا ۷۰٪ | تا ۷۰٪ برای مقیمها؛ تا ۵۰٪ برای غیرمقیمها |
| مدت | تا ۲۰ سال | تا ۲۰ سال برای مقیمها؛ تا ۱۰ سال برای غیرمقیمها |
| نرخ اعلام‌شده | از ۴٫۱۵٪ | ۶٫۰۰٪ در سال |
| ملک | پروژههای ITC ثبتشده نزد بانک و تأییدشده برای فروش به غیرعمانیها؛ پیش‌فروش از طریق ترتیبات با سازنده | پروژههای ITC ثبتشده نزد بانک و تأییدشده برای فروش به غیرعمانیها |
| آزمون درآمد برای غیرمقیمها | طبق معیارهای خود بانک ارزیابی می‌شود | حقوق منتقل‌شده به بانک دستکم OMR ۵٬۰۰۰، یا درآمد پایدار بیرون از عمان دستکم OMR ۲۵٬۰۰۰ در سال؛ نامهٔ کارفرما که سفارت یا کنسولگری عمان گواهی کرده باشد |
بر پایهٔ اطلاعیهٔ BankDhofar، املاک واجد شرایط شامل آپارتمان، کاندومینیوم، ویلا و دیگر واحدهای مسکونی است و پروژههای پیش‌فروش از طریق ترتیبات با سازندگان جوامع مسکونی یکپارچه شامل میشوند. صفحهٔ Sohar International مدارک وام خرید را فهرست میکند: کارت اقامت و رونوشت گذرنامه، فرم درخواست، گواهی بدهی، گواهی حقوق، صورت‌حساب بانکی شش‌ماههٔ مهرشده، رونوشت سند مالکیت و کروکی نقشه‌برداری، مدرک هر درآمد اضافی، گزارش ارزیابی مورد تأیید بانک، قرارداد خرید، رونوشت هویت فروشنده و مدرک هر پیش‌پرداخت به فروشنده.
هزینهٔ ماهانهٔ وام چقدر است: یک نمونه
ارقام زیر یک وام استاندارد با اقساط ماهانه را بر خریدی به مبلغ OMR ۱۰۰٬۰۰۰ و نرخ‌های اعلام‌شدهٔ هر بانک به کار می‌برند. فقط مقیاس اقساط را نشان می‌دهند؛ رقم واقعی را نامهٔ پیشنهاد وامدهنده تعیین میکند.
| حالت | وام | نرخ و مدت | قسط ماهانه | پیش‌پرداخت خریدار |
|---|---|---|---|---|
| Sohar International، غیرمقیم | OMR ۵۰٬۰۰۰ ($۱۳۰٬۰۴۰)، ۵۰٪ | ۶٫۰۰٪، ۱۰ سال | حدود OMR ۵۵۵ | OMR ۵۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ هزینههای دولتی |
| Sohar International، مقیم | OMR ۷۰٬۰۰۰ ($۱۸۲٬۰۵۶)، ۷۰٪ | ۶٫۰۰٪، ۲۰ سال | حدود OMR ۵۰۲ | OMR ۳۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ هزینههای دولتی |
| BankDhofar، نرخ آغازین | OMR ۷۰٬۰۰۰ ($۱۸۲٬۰۵۶)، ۷۰٪ | ۴٫۱۵٪، ۲۰ سال | حدود OMR ۴۳۰ | OMR ۳۰٬۰۰۰ به‌علاوهٔ هزینههای دولتی |
این مقایسه نشان میدهد چرا شرایط وام مهم‌تر از نرخ تبلیغاتی است. غیرمقیمی که ۵۰٪ را طی ده سال وام می‌گیرد، برای وامی کوچک‌تر ماهانه بیشتر میپردازد تا مقیمی که ۷۰٪ را طی بیست سال می‌گیرد. برای تصویر گسترده‌تر از وام‌دهندگان، صلاحیت و مدارکی که بانکها می‌خواهند، راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجیها میتوانند در عمان وام مسکن بگیرند را ببینید. پیوند ثابت ریال به دلار که در مقالهٔ ما دربارهٔ پیوند ریال عمان به دلار و خرید ملک شما توضیح داده شده، ریال را در برابر دلار ثابت نگه می‌دارد، که برای خریداران دلاری اهمیت دارد، در حالی که ریسک نرخ بهره و ریسک تحویل بر دوش خریدار می‌ماند.
بررسی سازنده پیش از خرید ملک در عمان برای خارجیها
بررسی سازنده در عمان بیشتر به وارسی ثبت‌ها برمی‌گردد، زیرا بیشتر حفاظت‌های قوانین ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶ از راه مجوزها و دفترهای ثبت عمل میکنند. فهرست زیر بر راهنمای حقوقی Mondaq در مه ۲۰۲۶، اظهارات وزارت دربارهٔ صدور مجوز، قانون ثبت و الزامات خود وام‌دهندگان تکیه دارد. هر ردیف سند یا سابقه‌ای را که باید خواست نام می‌برد.
| بررسی | چه چیزی را بخواهید | چرا اهمیت دارد |
|---|---|---|
| عنوان تعیینشدهٔ محل | شمارهٔ مجوز ITC، یا عنوان تعیینشدهٔ وزارت برای شهر آینده، محله یا پروژهٔ منطقهای | تعیین میکند که آیا فرد غیرعمانی میتواند مالک سند شود |
| مجوز سازنده | شمارهٔ مجوز توسعهٔ شرکت | نخستین مرحله از سه مرحلهٔ صدور مجوز |
| مجوز پروژه | مجوز پروژه برای فاز مشخصی که فروخته می‌شود | مرحلهٔ دوم؛ حساب امانی بخشی از آن است |
| پروانهٔ تبلیغات | پروانهٔ تبلیغات و بازاریابی | مرحلهٔ سوم؛ سازندگان باید پیش از تبلیغ یا فروش آن را کامل کنند |
| حساب امانی | نام بانک و شمارهٔ مرجع حساب در قرارداد | جایی که اقساط پیش‌فروش باید پرداخت شود |
| وضعیت ثبت | مدرک ثبت در دفتر ثبت اولیهٔ املاک، یا سند مالکیت برای واحد تکمیل‌شده | ثبت است که به یک حق اثر در برابر اشخاص ثالث میدهد |
| بررسی پوشهٔ ملک (folio) | پوشهٔ ملک در اداره ثبت املاک، از جمله هر یادداشت دعوا | یادداشت دعوا نشان‌دهندهٔ ادعای در جریان در دادگاه است |
| مجوز کارگزار | مجوز وزارتی کارگزار | کارگزاران و بازاریابان به موجب فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ به مجوز وزارت نیاز دارند |
| قواعد و آیین‌نامهٔ انجمن مالکان | آیین‌نامه، مبنای شارژ خدمات و نام حسابرس | هزینههای جاری و محدودیت‌های استفاده را تعریف میکند |
| محدودیت‌های فروش مجدد و اجاره | هر دورهٔ قفل یا محدودیت اجاره در قواعد پروژه | برخی پروژه‌ها اجارهٔ کوتاه‌مدت را محدود میکنند |
| مخاطرات | در معرض سیل و طوفان بودن قطعه و طراحی ساختمان | سایت‌های ساحلی و وادی‌ها با خطرهای متفاوتی روبه‌رو هستند |
Trowers & Hamlins یادآوری میکند که بر پایهٔ قانون جدید خریدار میتواند پوشهٔ ملک را پیش از مبادله بررسی کند و یادداشت دعوا نشان‌دهندهٔ اقدام قضایی در جریان است که باید بررسی دقیق‌تری را برانگیزد. مدعی باید به اداره ثبت اطلاع دهد و یادداشتی بر پوشه ثبت شود، و ادعای موفق از تاریخ یادداشت ثبتشده تلقی می‌گردد. راهنماهای ما دربارهٔ طوفان و سیل ناگهانی در عمان و ریسک‌های بازار املاک عمان خطرهای فیزیکی و بازاری را پوشش می‌دهند که هیچ دفتر ثبتی آن‌ها را ثبت نمی‌کند.
فهرست مدارک برای خریدار خارجی
جدول زیر مدارکی را که قانون، تصمیم وزارتخانه یا وامدهنده نام می‌برد از مدارکی که از خود فرایند ناشی میشوند جدا میکند. آن را فهرست کاری برای گردآوری از پیش بدانید، زیرا هر مورد در مرحله‌ای متفاوت خواسته می‌شود.
| مدرک | کاربرد | منبع نام‌برنده |
|---|---|---|
| رونوشت گذرنامه، با ویزای معتبر برای درخواست وام | هویت هنگام رزرو، ثبت و هر وام | Sohar International |
| کارت اقامت (در صورت مقیم بودن) | شرایط وام مقیمها و هویت | Sohar International |
| رسید رزرو برای پیش‌پرداخت رزرو | نگه داشتن واحد | پیش‌پرداخت‌های رزرو در صفحه‌های آگهی ما |
| قرارداد خرید و فروش | شرایط الزام‌آور، قیمت، جدول، تحویل واحدها | صفحه‌های آگهی ما؛ Sohar International برای وام خرید |
| مدرک وجوه و صورت‌حساب‌های بانکی | بررسی منبع وجوه و ارزیابی وام | Sohar International (صورت‌حساب شش‌ماههٔ مهرشده)؛ تصمیم وزارتی ۲۰۲۱ |
| مدرک حقوق یا درآمد و نامهٔ کارفرما | صلاحیت دریافت وام | Sohar International |
| گزارش ارزیابی از آژانس مورد تأیید بانک | مبلغ وام | Sohar International |
| وکالت‌نامهٔ اختصاصی، در صورت خرید از راه دور | به نماینده اجازه میدهد نزد اداره ثبت اقدام کند | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶، طبق خلاصهٔ Trowers & Hamlins |
| سند مالکیت (mulkiya) و ترجمهٔ انگلیسی | دلیل مالکیت؛ درخواست‌های اقامت | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶؛ شرایط اقامت طلایی |
| گواهی مرجع صلاحیت‌دار | ویزای مالک و اقامت مالک ملک | تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان |
خرید از راه دور با وکالتنامه
بر پایهٔ راهنمای حقوقی Mondaq، تکمیل خرید از راه دور از طریق وکالتنامه در برخی موارد ممکن است. طبق قانون ثبت آن‌گونه که Trowers & Hamlins خلاصه کرده، وکالتنامه باید دربارهٔ معامله‌ای که شامل می‌شود مشخص باشد، و نماینده فقط در صورتی میتواند ملک را به نام خود ثبت کند که سند صریحاً اجازه دهد. عمان از ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۱۲، پس از الحاق در ۱۲ مه ۲۰۱۱، عضو کنوانسیون آپوستیل لاهه است؛ این را جدول وضعیت کنفرانس لاهه نشان میدهد و برای اسنادی که در خارج امضا میشوند مربوط است. تشریفات دقیق برای هر وکالتنامه را اداره ثبت یا وکیلی که در عمان پروانه دارد تأیید میکند.
اقامت پس از خرید: اقامت طلایی و ویزای مالک
دو مجوز به ملک پیوند دارند و در آستانه، مرجع و مدت با هم فرق میکنند. راهنمای اختصاصی ما دربارهٔ اقامت عمان از طریق ملک: اقامت طلایی در برابر ویزای مالک آن‌ها را به‌تفصیل مقایسه میکند و صفحهٔ ویزای طلایی عمان مسیر درخواست را شرح میدهد.
اقامت طلایی در دو سطر
وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایه‌گذاری در یک خبر ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۵ حداقل سرمایه‌گذاری OMR ۲۰۰٬۰۰۰ ($۵۲۰٬۱۶۰) و اقامت ده‌سالهٔ قابل تمدید را اعلام کرد که اعضای خانواده را بدون محدودیت سن یا تعداد شامل می‌شود. در مسیر املاک، سرمایه‌گذار واحدهای آماده را درون یک ITC می‌خرد، و China Briefing می‌افزاید که واحدهای مسکونی، تجاری یا گردشگری واجد شرایط‌اند، سند مالکیت معتبر لازم است و مالک شرکتی به ترازنامهٔ نهایی گواهی‌شده نیاز دارد.
ویزای مالک و اقامت مالک ملک در دو سطر
تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان، که در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ منتشر شد و از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ اجرایی است (به نقل از Times of Oman)، به خریداران زمین تعیینشده برای ساخت یا واحدهایی که ثبتشان کامل نشده اجازه میدهد ویزای بدون کفیل شش ماه تا یک سال و قابل تمدید بگیرند، با اقامت تا سه ماه در هر بازدید، و به مالکان واحدهای ثبتشده اجازه میدهد بر پایهٔ گواهی مرجع صلاحیت‌دار بدون کفیل اقامت مالک ملک (Property Owner Residency) بگیرند. این تصمیم هیچ حداقل ارزش ملک نام نمی‌برد، همسر و خویشاوندان درجهٔ یک را شامل می‌شود، و اگر ملک با هر اقدام حقوقی منتقل شود مجوزها را خودکار لغو میکند؛ Oman Observer نیز همین را گزارش کرد.
آنچه مالکیت ITC به‌خودی‌خود فراهم میکند
جدا از این دو مجوز، قواعد ITC در نظر Times of Oman به مالک غیرعمانی یک واحد تکمیل‌شده اقامت قابل تمدید برای مالک و خویشاوندان درجهٔ یک میدهد، و به مالک قطعهٔ توسعه‌نیافته ویزای سرمایه‌گذار چندبارورود میدهد که هر دو سال تمدید می‌شود تا ساخت به پایان برسد. هیچ‌کدام از این مجوزها مناطقی را که خارجی میتواند مالک شود تغییر نمی‌دهد. بنابراین برنامهٔ اقامت باید با قیمت واحد مشخص آزموده شود: برای آنکه خریدی برای اقامت طلایی بررسی شود باید در یک ملک ITC به تنهایی از OMR ۲۰۰٬۰۰۰ بگذرد، در حالی که ویزای مالک آزمون ارزش ندارد.
مالیات بر مالکیت، اجاره و فروش، از جمله مالیات بر درآمد ۲۰۲۸
عمان در اقدامات VAT و مالیات بر درآمدی که در بالا خلاصه شد هیچ مالیات مکرری بر مالکیت واحد مسکونی ندارد؛ هزینهٔ مکرر همان کارمزد خدمات است. تغییری که در افق است مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی است. فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵، که در ۲۲ ژوئن ۲۰۲۵ صادر و در ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی منتشر شد، از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ اجرایی می‌شود. EY نرخ را ۵٪ بر درآمد خالص توصیف میکند، یعنی درآمد بیش از OMR ۴۲٬۰۰۰ ($۱۰۹٬۲۳۴) در یک سال مالیاتی. منابع مشمول مالیات شامل اجاره از واگذاری و عواید فروش ملک است، با کسر هزینههای اجاره و انتقال زیان به پنج سال بعد. فروش اقامتگاه اصلی و اقامتگاه دوم هر دو در فهرست معافیت‌ها آمده‌اند. مقیم مالیاتی کسی است که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۸۳ روز در عمان حضور داشته باشد و بر درآمد کسب‌شده در عمان و خارج مالیات میدهد؛ غیرمقیم فقط بر درآمدی که در عمان کسب کرده مالیات میدهد، پس اجارهٔ یک واحد عمانی میتواند به مالک غیرمقیم هم برسد. رئیس سازمان مالیات عمان باید آیین‌نامه‌های اجرایی را ظرف یک سال از انتشار صادر می‌کرد.
| رویداد | وضعیت در ۲۰۲۶ | وضعیت از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ |
|---|---|---|
| خرید واحد نو | VAT ۵٪ به‌علاوهٔ هزینهٔ ثبت ۳٪ | قانون مالیات بر درآمد تغییری بیان نکرده است |
| خرید فروش مجدد | هزینهٔ ثبت ۳٪؛ VAT معاف | تغییری بیان نشده است |
| دریافت اجاره | اجارهٔ مسکونی از VAT معاف است | اجاره یک منبع درآمد مشمول مالیات است؛ ۵٪ بر درآمد بیش از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال اعمال می‌شود |
| فروش با سود | در منابع مالیاتی بررسی‌شده هیچ مالیات بر سود دیده نمی‌شود | عواید فروش درآمد مشمول مالیات است، با معافیت برای اقامتگاه اصلی و دوم |
به‌عنوان یک مثال محاسباتی، مالک مقیمی که کل درآمد مشمول مالیات سالانه‌اش OMR ۵۰٬۰۰۰ باشد، OMR ۸٬۰۰۰ بالاتر از آستانه خواهد داشت و ۵٪ آن برابر OMR ۴۰۰ ($۱٬۰۴۰) است، پیش از هر کسری که آیین‌نامه‌های اجرایی اجازه دهند. مالکی که تنها درآمدش OMR ۶٬۰۰۰ اجارهٔ سالانه است، بسیار پایین‌تر از خط OMR ۴۲٬۰۰۰ می‌ماند. راهنماهای ما دربارهٔ مالیات ملک در عمان، اجارهٔ ملک عمان از خارج از کشور و اینکه آیا می‌توان ملکی در عمان را در Airbnb اجاره داد سمت اجاره را شرح می‌دهند. رفتار مالیاتی کشور مبدأ با اجارهٔ عمان پرسشی جداگانه برای مشاور مالیاتی خود مالک است.
فروش، ارث و خروج برای مالک خارجی
قواعدی که خریدار را هنگام خرید متعهد میکنند بر فروش هم حاکم‌اند. در ITC مالکیت فقط با ثبت منتقل می‌شود و مالک هنگام فروش باید سازنده را مطلع کند. قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از اتمام ساخت نمی‌توان فروخت. مجوزهای وابسته به ملک با انتقال پایان می‌یابند: ویزای مالک و اقامت مالک ملک، همراه با مجوزهای خانوادهٔ مرتبط، خودکار لغو میشوند. بر پایهٔ طرح حق انتفاع آپارتمان ۲۰۲۰، ممنوعیت چهارسالهٔ فروش یا اجاره اعمال می‌شود مگر آنکه استثنا داده شود. از ۲۰۲۸، عواید فروش در دامنهٔ قانون مالیات بر درآمد قرار می‌گیرد و معافیت اقامتگاه اصلی و دوم به آزمون مربوط تبدیل می‌شود. راهنمای ما دربارهٔ فروش ملک در عمان بازار فروش مجدد را که مالک خارجی با آن روبه‌رو می‌شود شرح میدهد و مقالهٔ ارث و برنامه‌ریزی دارایی برای مالکان خارجی ملک در عمان وصیت‌نامه و جانشینی را پوشش میدهد. راهنمای Mondaq در مه ۲۰۲۶ یادآوری میکند که در برخی ساختارهای ITC جانشینی ممکن است تابع قانون کشور مبدأ مالک باشد و توصیه میکند وصیت‌نامه و جانشینی از پیش برنامه‌ریزی شود.
اشتباه‌های رایج در خرید ملک در عمان برای خارجیها
اشتباه‌های زیر مستقیماً از قواعدی که در بالا آمد ناشی میشوند. هر یک را پیش از دست‌به‌دست‌شدن پول می‌توان بررسی کرد.
- فرض کردن اینکه نشانی در مسقط کافی است. مالکیت به عنوان تعیینشدهٔ پروژهٔ مشخص بستگی دارد و نه به محله. طرح حق انتفاع ۲۰۲۰ مناطقی مانند Bausher و Al Amerat را نام برد و آنچه در آن‌ها میدهد حق انتفاع با مدت معین برای خارجیهای مقیم است و نه فریهولد ITC.
- بروشور را مجوز دانستن. شمارهٔ مجوزها و سوابق وزارت وضعیت را روشن میکند، همان‌طور که توصیهٔ مدیرکل به تأیید ثبت سازنده و پروژه نشان میدهد.
- پرداخت بیرون از حساب امانی. پرداخت‌های واحدهای پیش‌فروش به حساب امانی پروژه که در قرارداد نام برده شده تعلق دارد.
- ناتمام گذاشتن گام ثبت. فروش ثبت‌نشده فقط یک تعهد شخصی میان طرفین ایجاد میکند و سند مالکیت تنها دلیل پذیرفته‌شدهٔ مالکیت است.
- حساب کردن VAT در جای نادرست. واحد نو VAT ۵٪ دارد و فروش مجدد ندارد، پس فروش مجدد با قیمت اعلامی مشابه ۵٪ مالیات کمتر دارد.
- مقایسهٔ قیمت ورودی بدون متراژ و شارژ خدمات. شارژ OMR ۵ به ازای هر متر مربع بر ۵۴ متر مربع و شارژ ثابت OMR ۳۰۰ تا ۵۰۰ بر ۱۵۸ متر مربع مبناهای هزینهٔ متفاوتی هستند، همان‌طور که جدول بالا نشان میدهد.
- فرض کردن اینکه مجوز اقامت دنبال خرید می‌آید. اقامت طلایی OMR ۲۰۰٬۰۰۰ در یک واحد آمادهٔ ITC با سند مالکیت معتبر می‌خواهد، و هر مجوز وابسته به ملک با انتقال ملک پایان مییابد.
- تکیه بر وکالت‌نامه‌ای که بیش از حد کلی است. قانون ثبت می‌خواهد وکالتنامه دربارهٔ معامله مشخص باشد.
- نادیده گرفتن تغییر مالیاتی ۲۰۲۸ هنگام مدل‌سازی اجاره. اجاره و عواید فروش از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ وارد پایهٔ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی میشوند.
خط زمانی: قوانینی که خرید ملک در عمان برای خارجیها را شکل می‌دهند
| تاریخ | سند یا رویداد | ارتباط |
|---|---|---|
| ۲۰۰۶ | فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ (اصلاح‌شده با فرمان سلطنتی ۷۶/۲۰۱۰)؛ تصمیم وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ | نظام مالکیت خارجی برای ITCها |
| ۲۰۱۸ | فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ | مالکیت غیرعمانیها را در مناطق فهرست‌شده محدود میکند؛ ITCها مستثنا هستند |
| اکتبر ۲۰۲۰ | تصمیم وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ | حق انتفاع آپارتمان برای خارجیهای مقیم در مناطق تأییدشدهٔ مسقط |
| ۳ نوامبر ۲۰۲۰ | کاهش هزینهٔ ثبت از ۵٪ به ۳٪ | هزینهٔ اصلی معامله |
| ۱۶ آوریل ۲۰۲۱ | VAT اجرایی می‌شود | ۵٪ بر نخستین عرضهٔ ملک مسکونی |
| ۲۰۲۲ | تصمیم وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲ | واحدهای ITC در مسندم: حق انتفاع تا ۹۹ سال |
| ۷ و ۱۴ آوریل ۲۰۲۵ | فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ صادر و اجرایی شد | واحدهای فریهولد برای غیرعمانیها در پروژههای منطقهای (ماده ۴۲) |
| ۲۲ و ۳۰ ژوئن ۲۰۲۵ | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ صادر و منتشر شد | مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی از ۲۰۲۸ |
| ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۵ | خبر وزارت دربارهٔ اقامت طلایی | آستانهٔ OMR ۲۰۰٬۰۰۰؛ واحدهای آمادهٔ ITC |
| ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ | فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ در روزنامهٔ رسمی ۱۶۱۳ منتشر شد | صدور مجوز سازنده، حساب امانی؛ لازم‌الاجرا از مارس ۲۰۲۶ |
| ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۵ | تصمیم وزارتی Jebel Sifah | تأیید فروش، حساب امانی، حسابرس، بیمه برای یک ITC |
| ۱۸ مه ۲۰۲۶ | فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ لازم‌الاجرا شد | قانون ثبت املاک، دفتر ثبت اولیهٔ املاک، اسناد مالکیت الکترونیکی |
| ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶ | تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان اجرایی شد | ویزای مالک و اقامت مالک ملک |
| ۲۸ تا ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ | بیانیهٔ وزارت مسکن | مناطق تعیینشده برای مالکیت خارجی |
| ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ | مقررات ۸۱/۲۰۲۶ OPAZ | صدور مجوز در منطقه، فروش پیش‌فروش، حساب امانی و واحدهای فریهولد برای غیرعمانیها |
| ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ | مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی اجرایی می‌شود | اجاره و عواید فروش بیش از OMR ۴۲٬۰۰۰ مشمول مالیات می‌شود |
دو فرمان شمارهٔ ۵۶ دارند: فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ قانون مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی است و فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ قانون ثبت املاک. این دو سند متفاوت‌اند که با فاصلهٔ یک سال صادر شدهاند، و خلط آن‌ها منبع رایج اشتباه در راهنماهاست.
ثبت املاک در قانون ۲۰۲۶ چگونه کار میکند: توضیح بیشتر
قانون ثبت املاک بخشی از چارچوب عمان است که اخیراً بیش از همه تغییر کرده و بیشترین اثر مستقیم را بر مدارک خریدار خارجی دارد. خود فرمان، که در ۱۳ مه ۲۰۲۶ صادر و در ۱۷ مه ۲۰۲۶ در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۴۸ منتشر شد، چهار ماده دارد: قانون پیوست را اجرا میکند، وزیر مسکن و شهرسازی را مأمور صدور آیین‌نامهٔ اجرایی می‌سازد، فرمان سلطنتی ۲/۱۹۹۸ را لغو میکند، و قانون را از روز پس از انتشار لازم‌الاجرا میکند؛ این را decree.om نقل کرده است. تا زمان صدور آیین‌نامهٔ اجرایی، مقررات موجود تا جایی که با قانون تعارض ندارند همچنان اعمال میشوند.
قانون، آن‌گونه که Trowers & Hamlins و Pinsent Masons خلاصه کرده‌اند، چند نکته دارد که به خرید مربوط می‌شود. حقوق ثبتشده در برابر همهٔ اشخاص دلیل الزام‌آور است. اشخاص حقیقی و حقوقی غیرعمانی میتوانند ملک را ثبت کنند، مشروط به قوانین حاکم بر مالکیت غیرعمانیها؛ پس اداره ثبت مالکیت خارجی را که قوانین مالکیت اجازه نمی‌دهند ثبت نمی‌کند. وزیر ممکن است به نهادهای خصوصی مجوز دهد که اسناد املاک را تصدیق کنند، مشروط به آیین‌نامهٔ اجرایی. اطلاعات نادرست یا اسناد جعلی مجازات شش ماه تا سه سال حبس، جریمهٔ OMR ۱٬۰۰۰ تا OMR ۳۰٬۰۰۰، یا هر دو را در پی دارد. بنابراین خریدار دو ابزار عملی به دست می‌آورد: امکان بررسی پوشهٔ ملک پیش از مبادله، و سند مالکیتی که یک سابقهٔ معتبر و واحد است، در صورتی که اداره ثبت آن را به شکل الکترونیکی صادر کند.
سوالات متداول
آیا یک خارجی میتواند در عمان ملک بخرد؟
بله، در مناطق تعیینشده. خرید ملک در عمان برای خارجیها در مجتمعهای گردشگری یکپارچهٔ دارای مجوز، در شهرهای آینده و محلههای مسکونی یکپارچهای که وزارت مسکن و شهرسازی در ژوئن ۲۰۲۶ نام برد، و در پروژههای واجد شرایط مناطق ویژهٔ اقتصادی به موجب فرمان سلطنتی ۳۸/۲۰۲۵ مجاز است. مالکیت به کل سلطنت عمان باز نشده است.
آیا خارجیها میتوانند بیرون از مجتمعهای گردشگری در عمان ملک بخرند؟
فقط از راه مسیرهای تعیینشدهٔ دیگر. این مسیرها شهرهای آیندهٔ نامبرده مانند Sultan Haitham City، محلههای یکپارچهای مانند Surooh بهصورت پروژهبهپروژه، واحدهای فریهولد در پروژههای منطقهای، و طرح حق انتفاع برای خارجیهای مقیم در ساختمانهای چندطبقهٔ تأییدشده در مسقط هستند. زمین در سرزمین اصلی باز همچنان محدود است و فرمان سلطنتی ۲۹/۲۰۱۸ مالکیت غیرعمانیها را در فهرستی از استانها و مکانهای حساس منع میکند.
خرید ملک در عمان برای خارجیها از نظر کارمزدها و مالیاتها چقدر هزینه دارد؟
هزینههای دولتی دارای منبع عبارتاند از هزینهٔ ثبت ۳٪ و، برای واحد نو از سازنده، VAT ۵٪، که روی هم ۸٪ قیمت است. فروش مجدد از VAT معاف است و فقط هزینهٔ ۳٪ را دارد. هزینههای حقوقی، کارگزاری، بانکی و شارژ خدمات جداگانه تعیین میشوند. بر قیمت OMR ۱۰۰٬۰۰۰ ($۲۶۰٬۰۸۰) هزینههای دولتی برای واحد نو OMR ۸٬۰۰۰ و برای فروش مجدد OMR ۳٬۰۰۰ است.
هزینهٔ ثبت ۳٪ را چه کسی میپردازد؟
گزارشهای وزارتی دربارهٔ کاهش نوامبر ۲۰۲۰ هزینه را ۳٪ ارزش دارایی توصیف میکنند بیآنکه پردازنده را نام ببرند. قرارداد فروش سندی است که آن را تقسیم میکند، و بودجهٔ محتاطانه برای خرید ملک در عمان برای خارجیها ۳٪ را تا زمانی که قرارداد چیز دیگری بگوید در ستون خریدار میگذارد.
آیا در عمان مالیات سالانه ملک وجود دارد؟
قواعد VAT و قانون مالیات بر درآمد ۲۰۲۸ که در این راهنما آمده هیچ مالیات مکرری بر مالکیت واحد مسکونی ندارند. هزینهٔ مکرر برای مالکان کارمزد خدماتی است که سازنده یا انجمن مالکان تعیین میکند و در آگهی‌های بالا از هیچ‌چیز برای پنج سال تا حدود OMR ۱۰ به ازای هر متر مربع در سال متغیر است.
آیا میتوانم از خارج از کشور در عمان ملک بخرم؟
تکمیل خرید از راه دور از طریق وکالتنامه در برخی موارد ممکن است. بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ وکالتنامه باید دربارهٔ معامله مشخص باشد و نماینده فقط در صورتی میتواند به نام خود ثبت کند که سند صریحاً اجازه دهد. هر کس خرید ملک در عمان برای خارجیها را از خارج انجام میدهد باید همچنین بررسی کند که تشریفات امضا و قانونیسازی با سند سازگار باشد، چون عمان از ۳۰ ژانویهٔ ۲۰۱۲ کنوانسیون آپوستیل را اجرا کرده است.
آیا خرید ملک در عمان به من اقامت میدهد؟
نه بهطور خودکار. خرید دستکم OMR ۲۰۰٬۰۰۰ در یک واحد آماده درون یک ITC میتواند درخواست اقامت طلایی را پشتیبانی کند، و هر مالک ثبتشده میتواند برای ویزای مالک یا اقامت مالک ملک پلیس سلطنتی عمان درخواست دهد که حداقل ارزشی ندارد و با انتقال ملک پایان مییابد. برای خریدارانی که اقامت را میسنجند، خرید ملک در عمان برای خارجیها بنابراین یعنی انتخاب واحدی که شرایط مجوز مشخص را برآورده کند.
آیا خارجیها میتوانند در عمان وام مسکن بگیرند؟
بله، از برخی بانکها و برای پروژههای ITC که نزد وامدهنده ثبت شدهاند. BankDhofar تا ۷۰٪ ارزش را طی حداکثر ۲۰ سال از ۴٫۱۵٪ برای خارجیهای مقیم و غیرمقیم تبلیغ میکند، و Sohar International تا ۷۰٪ به مقیمها و تا ۵۰٪ به غیرمقیمها وام میدهد، به ترتیب طی ۲۰ و ۱۰ سال. خرید ملک در عمان برای خارجیها با وام یعنی انتخاب پروژهای که بانک آن را ثبت کرده است.
دفتر ثبت اولیهٔ املاک (Preliminary Real Estate Register) چیست؟
دفتری است که فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۶ ایجاد کرده و در آن حقوق مالکیت در واحدهای پیش‌فروش میتواند موقتاً و با همان وزن حقوقی دفتر اصلی ثبت شود. برای هر کس که در حال انجام خرید ملک در عمان برای خارجیها بهصورت پیش‌فروش است، تأیید ثبت همان بررسی‌ای است که جای تکیه بر قرارداد فروش خصوصی به‌تنهایی را می‌گیرد.
پیش از تکمیل واحد چه چیزی از پرداخت‌های من محافظت میکند؟
حساب امانی پروژه. فرمان سلطنتی ۷۹/۲۰۲۵ یک حساب امانی مستقل به نام پروژه نزد بانک دارای مجوز، برداشت‌های محدود به مراحل تأییدشدهٔ ساخت، و صدور مجوز سازنده پیش از هر فروش را الزامی میکند. برای پروژههای منطقهای، مقررات ۸۱/۲۰۲۶ آستانهٔ ۲۰٪ هزینهٔ پروژه پیش از بازاریابی و نگه‌داشت ۵٪ را برای یک سال پس از ثبت می‌افزاید، آن‌گونه که Oman Observer گزارش کرده است.
آیا هنگام فروش مالیات می‌پردازم؟
در منابع مالیاتی بررسی‌شده برای ۲۰۲۶ هیچ مالیات بر سود دیده نمی‌شود. از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸، فرمان سلطنتی ۵۶/۲۰۲۵ عواید فروش ملک را درآمد مشمول مالیات با نرخ ۵٪ بر بیش از OMR ۴۲٬۰۰۰ در سال می‌داند، با معافیت برای اقامتگاه اصلی و دوم. خرید ملک در عمان برای خارجیها امروز بنابراین با تغییر نظام مالیاتی در دورهٔ محتملِ نگه‌داری همراه است.
آیا یک شرکت میتواند در عمان ملک بخرد؟
شرکت‌های غیرعمانی بر پایهٔ فرمان سلطنتی ۱۲/۲۰۰۶ میتوانند واحدهای ساخته‌شده و قطعه‌ها را در یک ITC در مالکیت داشته باشند؛ این از نظر Times of Oman است. مالکیت بیرون از مناطق تعیینشده محدود است؛ بنابراین شرکتی که خرید ملک در عمان برای خارجیها را انجام میدهد همان آزمون عنوان تعیینشده را دنبال میکند که یک فرد، و استفادهٔ شرکتی ممکن است ملاحظات حقوقی و مالیاتی بیفزاید.
آخرین بررسی: 23 اکتبر 2026. منابع: Gulf News، بیانیهٔ وزارت مسکن؛ Times of Oman، چارچوب حقوقی ITC؛ Oman Observer، مجوزهای ITC؛ Oman Observer، ماده 42؛ Zawya، مقررات OPAZ؛ Oman Observer، قواعد حساب امانی OPAZ؛ Oman Observer، فرمان سلطنتی 29/2018؛ decree.om، فرمان سلطنتی 79/2025؛ decree.om، فرمان سلطنتی 56/2026؛ Trowers & Hamlins، قانون ثبت؛ Mondaq، راهنمای حقوقی؛ Oman Observer، هزینهٔ ثبت؛ Deloitte، راهنمای VAT؛ EY، مالیات بر درآمد؛ BankDhofar؛ Sohar International؛ وزارت بازرگانی، صنعت و ترویج سرمایه‌گذاری؛ Times of Oman، تصمیم 87/2026.
