دو پایین‌ترین قیمت هر فوت مربع در میان پروژههای عمانیِ بررسی‌شده در این صفحه ظاهراً برای خریداران خارجی در دسترس نیست. نه به این دلیل که فروش رفته‌اند، یا در واقع گران‌اند — بلکه چون بنا بر بررسی خودمان، این طرح‌ها برای شهروندان عمانیِ واجد شرایط دریافت زمین مسکونی‌اند.
با ۵۶ دلار در هر فوت مربع در صور و ۶۶ دلار در هر فوت مربع در بدبد، این دو به‌ترتیب حدود ۴۴٪ و ۳۴٪ از ارزان‌ترین پروژهٔ مناسب خارجیها در میان پروژههای بررسی‌شدهٔ زیر (Hay Al Wafa، با ۱۰۰ دلار) ارزان‌ترند. هر دو در سایت‌های املاک هستند. هر دو بروشور، نقشه و قیمت دارند. بنا بر بررسی خودمان، به نظر نمی‌رسد هیچ‌کدام برای خریداران غیرعمانی از هیچ‌یک از مسیرهایی که بررسی کردیم در دسترس باشد؛ هرچند بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت مسکن و شهرسازی محلههایی از نوع Surooh را در شمار مناطقی نام میبرد که خارجیها میتوانند در آنها مالک شوند، پس پرسش پروژه به پروژه است.
این صفحه آزمونی سه‌پرسشی را شرح می‌دهد که خودتان می‌توانید روی هر پروژهٔ عمانی اجرا کنید. این مشاورهٔ حقوقی نیست — اینکه در سند مشخص دقیقاً چه نوشته شده را فقط وکیل و ادارهٔ ثبت اسناد تأیید می‌کنند. اما این آزمون باید به شما کمک کند تصمیم بگیرید کدام آگهی ارزش وقت وکیل را دارد و کدام ندارد.
سه پرسش
| ردیف | پرسش | معنای پاسخ |
|---|---|---|
| ۱ | ملک روی چه زمینی است؟ | داخل یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) → مالکیت کامل برای خارجیها در دسترس است. زمین عادی → عموماً نه، مگر در یک منطقهٔ تعیین‌شدهٔ دیگر قرار داشته باشد (شهر آینده یا محلهٔ یکپارچهٔ فهرست‌شده توسط وزارت، یا پروژهٔ منطقهٔ ویژه؛ در ادامه ببینید). |
| ۲ | اگر ITC نیست — منطقهٔ ویژهٔ اقتصادی یا آزاد است، و این پروژه امروز چه سندی می‌فروشد؟ | فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ (ماده ۴۲) فروش واحدهای مالکیت کامل به غیرعمانیها را در آنجا، به شیوه‌ای که آیین‌نامه تعیین میکند، مجاز میکند. چارچوب قانونی و سند صادرشده دو چیز متفاوت‌اند. |
| ۳ | چند طبقه است و آیا زمین خام در پیشنهاد هست؟ | چهار طبقه یا بیشتر → مسیر حق انتفاع سال ۲۰۲۰ برای خارجیها ممکن است اعمال شود (وضعیت ۲۰۲۶ تأیید نشده). ویلا و خانهٔ ردیفی دوطبقه → در آن مسیر عموماً بسته. قطعات آماده‌سازی‌شدهٔ خام بیرون از ITC → عموماً بسته. |
سه پرسش، به همین ترتیب، باید به دسته‌بندی بیشتر آگهی‌های مسکونی در عمان کمک کند، هرچند ابزاری برای غربالگری‌اند و حکم حقوقی نیستند. بقیهٔ این صفحه آنها را روی پروژههای واقعی به کار می‌گیرد.
یک لایهٔ دیگر در کنار این سه پرسش وجود دارد. وزارت مسکن و شهرسازی در بیانیه‌ای در ۲۸ و ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ اعلام کرد که مالکیت خارجی فقط در مناطق تعیینشده مجاز است و مجتمعهای گردشگری یکپارچه، شهرهای آیندهٔ شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی، و محلههای مسکونی یکپارچهای مانند Surooh را نام برد. بنا بر آنچه گزارش شده، بیانیه نمی‌گوید سند مالکیت در این مناطق مالکیت کامل است یا حق انتفاع، و نه اینکه کدام پروژه‌ها، مرحله‌ها یا واحدها واجد شرایط‌اند، و می‌افزاید که غیرعمانیها نمی‌توانند در سراسر سلطنت املاک بخرند. اتباع شورای همکاری خلیج فارس جداگانه در نظر گرفته میشوند (مصوبهٔ وزارتی ۲۹۲/۲۰۲۰)، و فرمان سلطانی ۲۹/۲۰۱۸ مسندم، البریمی، الظاهره، الوسطی، ظفار بیرون از صلاله، لوی، شناص، مصیره، مناطق کوهستانی مانند جبل اخضر و جبل شمس، جزایر و زمین‌های کشاورزی را از مالکیت غیرعمانیها مستثنا میکند، با معافیت ITCها. برای تصویر گسترده‌تر، راهنمای ما دربارهٔ اینکه آیا خارجیها میتوانند در عمان ملک بخرند را ببینید.
پرسش ۱: داخل یک ITC است؟
مجتمع گردشگری یکپارچه مسیر جاافتاده است (فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶، با اصلاحات بعدی). همان عنوانی است که زیر آن یک غیرعمانی و غیرشهروند خلیج به‌طور تاریخی مالکیت کامل گرفته، و تنها مسیر ملکی‌ای است که یافتیم و به اقامت طلایی عمان میرسد (۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان، واحدهای ITC دارای سند مالکیت معتبر). مجوز ITCها را وزارت میراث و گردشگری صادر میکند و سند مالکیت در وزارت مسکن و شهرسازی ثبت میشود.
| ITC فعال | پروژههای فهرست‌شده در آن |
|---|---|
| Al Mouj، مسقط | Bellevue، Azura Beach Residences، Vistal، The St. Regis Residences |
| Muscat Bay / Barr Al Jissah | Muscat Bay، Zen Residences، Luma Residence |
| Jebel Sifah | Olive Farms، Raya، Solaris |
| Hawana Salalah | Lubana Island، Amazi |
| Telal Al Qurm (مجوز گزارش‌شده در ژوئیهٔ ۲۰۲۴) | Telal Al Qurm، Alef Qurum Residence |
یک تغییر را باید برجسته کرد. گزارش شده که مرکز مسقط یک ITC دارد. گزارش شده که Telal Al Qurm در ژوئیهٔ ۲۰۲۴ مجوز گرفته است (تاریخ مجوز از منبع رسمی تأیید نشده و یک خلاصهٔ جست‌وجو مارس ۲۰۲۶ را می‌دهد) — بنا بر گزارش‌ها ۱۶۴٬۹۰۰ مترمربع میان وطیه و قرم، حدود ۲۳۰ میلیون ریال عمان، بیش از ۱٬۵۰۰ آپارتمان، ۴۶ خانهٔ ردیفی، ۱۹۰ آپارتمان سرویس‌دار و دو هتل چهارستاره، در حدود پانزده سال و به‌صورت مرحله‌ای. اینکه ساختمانهای اشخاص ثالث درون آن مبنای مالکیت کامل ITC را دارند یا نه، باید قطعه به قطعه تأیید شود. پس قاعدهٔ قدیمی «مرکز مسقط یعنی نبود مالکیت خارجی» شاید دیگر قابل‌اتکا نباشد.
اگر پاسخ پرسش نخست «بله» است، معمولاً می‌توانید متوقف شوید. مطمئن شوید قطعه واقعاً داخل مرز مجوزدار است — وضعیت ITC به قطعهٔ مشخص می‌چسبد، نه به سازنده یا برند — و سراغ قیمت بروید.
یک نکتهٔ عملی دربارهٔ راستیآزمایی پرسش نخست بیفزاییم. مرزهای ITC محدوده‌هایی رسماً تعیین‌شده‌اند، نه نام‌های بازاریابی محله. سازنده ممکن است صادقانه بنویسد «کنار Al Mouj» یا «در محدودهٔ Jebel Sifah» و این از نظر جغرافیایی درست و از نظر حقوقی نادرست باشد: قطعهٔ همسایه بیرون از مرز مجتمع، رژیم آن را به ارث نمی‌برد. پس پرسش این نیست که «این Al Mouj است؟» بلکه این است که «نشان دهید مجوز ITC همین قطعهٔ ثبتی را پوشش می‌دهد».
پرسش ۲: منطقهٔ ویژه یا آزاد است، و امروز چه فروخته میشود؟
اینجا نقشه به‌تازگی عوض شده است.
فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، صادرشده در ۷ آوریل ۲۰۲۵ و بنا بر گزارش‌ها لازم‌الاجرا از ۱۴ آوریل (KPMG تاریخ انتشار در روزنامهٔ رسمی را ۱۳ آوریل می‌دهد)، مالکیت مسکونی خارجی را در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد گشود. مادهٔ ۴۲ به سازندگان آنجا اجازه می‌دهد به غیرعمانیها مالکیت کامل بفروشند، «به شیوه‌ای که آیین‌نامه تعیین میکند». آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ، که بنا بر گزارش‌ها در ۲۰ سپتامبر ۲۰۲۶ صادر شده، این شیوه را تعیین میکند؛ متن آن را ندیده‌ایم، پس مناطق، پروژه‌ها و تاریخ‌های واجد شرایط تأیید نشده است. پس مالکیت بیرون از ITCهای ساحلی اکنون به شکلی قانونی است که پیش‌تر نبود.
دام، فاصلهٔ میان چارچوب قانونی و سند صادرشده است. قانونی که مالکیت را مجاز میکند با پروژه‌ای که به آن تبدیل شده یکی نیست. تبدیل یک اقدام اداری است، پروژه به پروژه، و برای واحد مشخص شما یا انجام شده یا نشده.
| Maysan، دقم | |
|---|---|
| قیمت | از ۷۶٬۷۰۰ دلار |
| آنچه آگهی می‌فروشد | اجارهٔ ۹۹ ساله، نه مالکیت کامل |
| وضعیت قانونی | مادهٔ ۴۲ ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ مالکیت در منطقهٔ ویژه را قانونی میکند |
| تاریخ تبدیل برای این پروژه | منتشر نشده |
| اقامت طلایی | نه — ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان و ITC لازم است |
| صرفه‌جویی مالیاتیِ ادعاشده (تأییدنشده) | ۰٪ مالیات بر ارزش افزوده + ۰٫۵٪ ثبت در برابر ۵٪ مالیات بر ارزش افزوده + ۳٪ هزینهٔ ثبت برای نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نو در ITCهای مسقط — تقریباً ۷٫۵٪ روی خرید ۱۰۰٬۰۰۰ دلاری، فقط برای نمونه. رقم ۰٫۵٪ و نرخ صفر راستیآزمایی نشد (مالیات بر ارزش افزوده در مناطق ویژه ممکن است با شرایطی نرخ صفر باشد). |
Maysan امروز به‌صورت اجارهٔ ۹۹ ساله آگهی شده است، با مسیری قانونی به سمت مالکیت کامل طبق ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ و بدون تاریخ تبدیل یافت‌شده (متن آییننامهٔ OPAZ در دسترس ما نبود). بر این پایه، اجاره است و مالکیت کامل نیست.
آن را با جایگزین بسنجید: Sarooj Oasis در Sultan Haitham City از ۸۲٬۱۶۰ دلار شروع میشود و مالکیت کامل آگهی شده است — حدود ۵٬۵۰۰ دلار بیشتر برای سندی که ممکن است متفاوت باشد. Sultan Haitham City شهر آینده‌ای است که وزارت در ژوئن ۲۰۲۶ آن را در شمار مناطقی نام برد که مالکیت خارجی در آنها مجاز است؛ شکل سند باید برای هر پروژه تأیید شود.
پرسش ۳: چند طبقه و آیا زمین خام هست؟
بیرون از ITC و بیرون از منطقهٔ ویژه، مسیری که بیش از همه برای اشخاص حقیقیِ خارجیِ مقیم نقل میشود حق انتفاع است. مصوبهٔ وزارتی ۳۵۷/۲۰۲۰ (اکتبر ۲۰۲۰) آپارتمان‌ها را در ساختمانهای چندطبقه در مناطق تأییدشدهٔ مسقط پوشش می‌دهد، با مدت اولیهٔ تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا حداکثر ۹۹ سال (Trowers؛ Oman Observer در ۲۰۲۱ اجارهٔ ۹۹ ساله را توصیف کرد). شرایط زیر با Trowers و Observer مطابق است، اما وضعیت ۲۰۲۶ این قاعده تأیید نشده است: فهرست مناطق تعیین‌شدهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت از آن یادی نمی‌کند. باریک‌تر از آن است که بیشتر خریداران تصور می‌کنند.
| شرط حق انتفاع | الزام |
|---|---|
| ارتفاع ساختمان | دست‌کم چهار طبقه |
| سن خریدار | ۲۳ سال یا بیشتر |
| اقامت | دست‌کم دو سال سکونت در عمان (به‌صورت گزارش‌شده) |
| واحد به ازای هر خریدار | یکی |
| سقف هر ساختمان | حداکثر ۴۰٪ واحدها با مالکیت خارجی، و ۲۰٪ برای هر ملیت (به‌صورت گزارش‌شده) |
| حداقل قیمت | ۴۵٬۰۰۰ ریال عمان (مسقط) / ۳۵٬۰۰۰ ریال عمان (سایر استانها)، فقط در گزارشهای Trowers و Observer در ۲۰۲۱ |
| هزینهٔ ثبت | منابع متناقض‌اند: ۳٪ فروشنده + ۵٪ خریدار (Trowers) در برابر ۳٪ از هر طرف (Observer) |
سطر نخست را دوباره بخوانید، چون همان است که بیشتر عرضهٔ کم‌ارتفاع را در این مسیر کنار می‌گذارد. ویلاها و خانه‌های ردیفی دوطبقه از این مسیر حق انتفاع بیرون می‌مانند، چون برای ساختمانهای چهار طبقه یا بیشتر نوشته شده است.
و دسته‌ای دیگر هم هست. قطعات خام آماده‌سازی‌شده — زمینی که برای ساخت خودتان فروخته میشود — عموماً زیر پوشش مسیر حق انتفاع نیستند و تابع استثناهای ف.س. ۲۹/۲۰۱۸ و قواعد مالکیت‌اند؛ قطعات ITC استثنا هستند و مالکان ITC باید ظرف ۴ سال بسازند. اگر بخشی از طرحی بیرون از منطقهٔ تعیینشده به‌صورت قطعه فروخته شود، آن بخش به احتمال زیاد بسته است، حتی اگر آپارتمان‌های همان محله بسته نباشند.
مسیرهایی که بیرون از هر سه پرسش وجود دارند
| مسیر | چیست | نکتهٔ عملی |
|---|---|---|
| حق انتفاع | حق بهره‌برداری بلندمدت، مدت اولیهٔ تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا ۹۹ سال (به‌صورت گزارش‌شده) | تصمیم ۳۵۷/۲۰۲۰؛ چهار طبقه به بالا لازم است |
| اجارهٔ تجاری | قرارداد، نه سند | ساده است، اما مالک قرارداد می‌شوید نه دارایی |
| شرکت ثبتشدهٔ عمانی | شرکت مالک ملک است | مالکیت شرکتی زمین بیرون از ITCها محدود است (منبعی حقوقی از ۲۰۱۷، دوباره راستیآزمایی نشده)؛ اول از وکیل و حسابدار بپرسید |
| حق انتفاع FCIL | مسیر قانون سرمایهگذاری خارجی، وابسته به یک طرح سرمایهگذاری | برای کسب‌وکار واقعی، نه خانهٔ تعطیلات |
هیچ‌کدام از این‌ها نباید راه دور زدن یک پروژهٔ ویژهٔ شهروندان تلقی شود. جایی که طرحی به شهروندان واجد شرایط دریافت زمین مسکونی محدود است، محدودیت به این برمی‌گردد که مسکن برای چه کسی است، نه به پوششی که خریدار با آن می‌آید. اینکه یک پروژهٔ از نوع Surooh به روی خارجیها باز است یا نه، پروژه به پروژه تعیین میشود.
دو پروژه‌ای که رد میشوند: Surooh
Surooh برنامهٔ وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری است. دولت زمین و تأسیسات را می‌دهد؛ سازندگان خصوصی می‌سازند و کل محله را به شهروندان واجد شرایط دریافت زمین مسکونی می‌فروشند. این سیاست مسکنِ مقرون‌به‌صرفه است و نه محصول سرمایهگذاری. بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت محلههای مسکونی یکپارچهای مانند Surooh را در شمار مناطقی نام میبرد که خارجیها میتوانند در آنها مالک شوند، بیآنکه بگوید کدام پروژه‌ها؛ پس واجد شرایط بودن باید پروژه به پروژه بررسی شود. بنا بر بررسی خودمان، دو پروژهٔ زیر فقط برای شهروندان بودند و پروژهٔ سوم (Hay Al Wafa، در ادامه) باز بود.
| Nismat Zain، صور | Husn Al Zain، بدبد | |
|---|---|---|
| برنامه | Surooh (MHUP) | Surooh (MHUP) |
| سازنده | Zain Property Development | Zain Property Development |
| قیمت ورود | ۱۰۴٬۰۰۰ دلار | ۱۲۳٬۵۰۰ دلار |
| متراژ ورودی | ۱٬۸۶۲ فوت مربع | ۱٬۸۶۲ فوت مربع |
| هر فوت مربع | ۵۶ دلار | ۶۶ دلار |
| پ۱ — داخل ITC؟ | نه | نه |
| پ۲ — منطقهٔ ویژه/آزاد؟ | نه | نه |
| پ۳ — چهار طبقه؟ | نه — دوطبقه | نه — دوطبقه |
| قطعهٔ خام در پیشنهاد؟ | بله | نه |
| مسیرهای ردشده | هر سه | دو |
| اقامت طلایی | هر دو آزمون رد | هر دو آزمون رد |
| تحویل | سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۳۳ | زودتر |
Nismat Zain، بنا بر بررسی خودمان، از هر مسیر مالکیت خارجی که بررسی کردیم رد میشود (این را با وزارت یا وکیل تأیید کنید، چون فهرست ژوئن ۲۰۲۶ محلههایی از نوع Surooh را پروژه به پروژه در شمار مناطق مجاز برای خارجیها نام میبرد). همچنین ارزان‌ترین فضای ساخته‌شده در میان آگهی‌های بررسی‌شدهٔ اینجاست، و تحویلش سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۳۳ است — سه سال دیرتر از پروژههای دیگر بررسی‌شده. با ۴۰٬۰۰۰ ریال عمان، یک‌پنجم آستانهٔ ۲۰۰٬۰۰۰ ریالی اقامت طلایی هم هست، پس نه آزمون مالکیت و نه آزمون اقامت به قبولی نزدیک است.
Husn Al Zain در بدبد، الداخلیه، همان ساختار را دارد: ۶۳۹ خانه، زمین عادی، ویلا و خانهٔ ردیفی دوطبقه. پرسش‌های یک و سه را رد میکند و در نتیجه هر دو آزمون اقامت طلایی را هم.
در آن جدول نکته‌ای دربارهٔ زمان هم پنهان است که سطر خودش را می‌خواهد. Nismat Zain در سه‌ماههٔ چهارم ۲۰۳۳ تحویل میشود. حتی برای خریدار عمانیِ واجد شرایط، این یعنی هفت سال انتظار از امروز، در برابر تحویل‌های ۲۰۲۶ تا ۲۰۲۹ در بقیهٔ سبد. وقتی قیمتی ناممکن به نظر میرسد، توضیح معمولاً در شرایط است نه در بازار.
یک هشدار دیگر دربارهٔ مدارک، که به هر آگهی طرح دولتی مربوط است. در Nismat Zain دو رقم مستند با هم نمی‌خوانند: سازنده ۳۵۸ خانه می‌گوید و دفتر ثبت وزارت ۴۰۷، و یک برگهٔ فروش هم سرتیتر ۱۰۴٬۰۰۰ دلار را دارد و هم قیمت شروع اوت ۲۰۲۶ به مبلغ ۴۴٬۵۰۰ ریال عمان. هیچ‌کدام به‌تنهایی شوم نیست — اما پروژه‌ای که نمی‌توان خرید، پروژه‌ای است که کسی مجبور نشده ارقامش را با هم بخواند.
چگونه این الگو را خودتان تشخیص دهید
- نشان وزارت یا لوگوی برنامه روی بروشور — برندینگ Surooh یا Hai به‌جای هویت سازنده.
- قیمت‌های به‌مراتب پایین‌تر از بازار: تقریباً ۵۶ تا ۶۶ دلار در هر فوت مربع در برابر ۱۶۶ تا ۲۶۱ دلار در ITCهای مسقط. تخفیف ۶۰ تا ۷۵ درصدی بیشتر بازتاب محدودیت است تا آربیتراژی که خارجی بتواند بگیرد.
- ویلا و خانهٔ ردیفی دوطبقه، اغلب روی قطعات بزرگ، در ولایات داخلی و نه مناطق گردشگری ساحلی.
- فروش از «حساب یک بروکر» به‌جای وب‌سایت خود سازنده.
- نبود شرایط پرداخت منتشرشده — احتمالاً چون شرایط را فرایند احراز حق تعیین میکند و نه فرایند فروش.
هیچ‌کدام به‌تنهایی قطعی نیست. با هم نشانه‌ای هستند برای اجرای سه پرسش، پیش از آنکه به قیمت دل ببندید.
خوب است بدانید چرا این قیمت‌ها اصلاً به سایت‌ها می‌رسند. طرح‌های دولتی از راه سازندگان خصوصی فروخته میشوند، سازندگان واحد فروش و بروکر دارند، و فیدهای بروکری خودکار در تجمیع‌کننده‌ها پخش میشوند بیآنکه تفکیک کنند ملک برای چه کسی است. در بیشتر موارد سوءنیتی در کار نیست — انتقال فنی داده بدون فیلتر حقوقی است. دقیقاً به همین دلیل بررسی بر عهدهٔ خریدار می‌افتد.
دلیل دیگری هم هست که فهمیدن این تفاوت پیش از شروع گفت‌وگو می‌ارزد. فروشنده‌ای که روی فید بروکری کار میکند اغلب خودش نمی‌داند آگهی‌ای که نشانتان می‌دهد به کدام دسته تعلق دارد — قیمت، متراژ و عکس می‌بیند، دقیقاً مثل شما. پس پرسیدن سه پرسش نشانهٔ بی‌اعتمادی به طرف مقابل نیست؛ تنها راهی است که اطلاعاتِ نبوده در سامانه اصلاً وارد گفت‌وگو شود. مشاور خوب این پرسش‌ها را با آسودگی می‌پذیرد، چون کار او را هم به همان اندازهٔ کار شما کوتاه میکند.
استثنایی که اجازهٔ تعمیم نمی‌دهد: Hay Al Wafa
| Hay Al Wafa، Sultan Haitham City | |
|---|---|
| خانوادهٔ برنامه | همان مدل محلهٔ دولتی |
| داخل ITC ساحلی؟ | نه |
| چهار طبقه به بالا؟ | نه بر مبنای حق انتفاع |
| به غیرعمانیها مالکیت کامل فروخته میشود؟ | بله |
| قیمت ورود | ۱۷۰٬۶۰۰ دلار |
| هر فوت مربع | ۱۰۰ دلار |
Hay Al Wafa از همان خانوادهٔ طرح‌های محله‌ای دولتی دو پروژهٔ بالاست. با پرسش‌های ITC و منطقهٔ ویژه نمی‌خواند، اما Sultan Haitham City یکی از شهرهای آینده‌ای است که وزارت مسکن و شهرسازی در ژوئن ۲۰۲۶ آن را در شمار مناطقی نام برد که مالکیت خارجی در آنها مجاز است (بیانیه نمی‌گوید کدام شکل سند اعمال میشود، پس آن را برای هر پروژه تأیید کنید). Hay Al Wafa به همهٔ ملیت‌ها به‌صورت مالکیت کامل آگهی شده است. بنا بر بررسی خودمان، بخشی از محلههای Hai در Sultan Haitham City به غیرعمانیها باز بود و بخشی نه.
حق خرید پروژه به پروژه و قطعه به قطعه تعیین میشود، نه صرفاً با نام برنامه، سازنده یا شهر. این مهم‌ترین جملهٔ این صفحه است. سه پرسش می‌گویند کجا را نگاه کنید و چه بپرسید. اینکه چه چیزی درست است را فقط سند و وکیل می‌گویند.
سندی که اصلاً اعلام نشده: طاقه
| The Sea Front Residences | Taqah Long Beach Boutique | |
|---|---|---|
| از | ۱۲۸٬۷۰۰ دلار | ۲۲۴٬۷۰۰ دلار |
| متراژ | ۵۹۲ فوت مربع | ۹۱۵ تا ۱٬۱۶۳ فوت مربع |
| تعداد واحد | ۹۴ | ۲۴ |
| تحویل | ۲۰۲۷ | ۲۰۲۶ |
| شارژ خدماتی | ۳۰۰ ریال عمان سالانه، مقطوع | اعلام خواهد شد |
| پرداخت | مرحله‌ای | ۵۰٪ هنگام رزرو |
| سند اعلام‌شده | «۹۹ سال اجاره، قابل تمدید مادام‌العمر» | هیچ‌جا اعلام نشده |
دو ساختمان ساحلی در سواحل ظفار، حدود ۳۱ تا ۳۴ کیلومتری شرق صلاله، سه کیلومتر از هم روی یک ساحل، یک سازنده، یک قالب بروشور. قیمت این‌ها در ردهٔ خانه‌های کنار دریا در سمت پایین‌تر آگهی‌های بررسی‌شدهٔ اینجاست، و وضعیت مالکیتشان با یکدیگر فرق دارد.
The Sea Front Residences موضع خود را صریح در بروشور خودش می‌گوید، و اجارهٔ ۹۹ سالهٔ قابل تمدید دارایی کاملاً مشروعی است. فقط همان مالکیت کامل ITC نیست که در Al Mouj، Muscat Bay یا Hawana Salalah فروخته میشود، و این تفاوت برای ارث، برای فروش مجدد و برای اینکه ملک اصلاً مسیر اقامت را پشتیبانی میکند یا نه اهمیت دارد. طاقه همچنین در ظفار و بیرون از ولایت صلاله قرار دارد، منطقه‌ای که بنا بر برداشت ما از ف.س. ۲۹/۲۰۱۸ برای مالکیت غیرعمانیها بسته است، مگر اینکه پروژه وضعیت ITC داشته باشد.
Taqah Long Beach Boutique پرسش‌های بیشتری برمی‌انگیزد. بروشور و برگهٔ فروشش دربارهٔ مالکیت هیچ نمی‌گویند — نه مالکیت، نه اجاره، نه حق انتفاع، نه سند. و نیمی از قیمت هنگام رزرو پرداخت میشود. سند مالکیت خود سازنده را کتباً و برای واحد نام‌برده بگیرید، پیش از آنکه پولی جابه‌جا شود.
موردی که تأیید نشده، نه اینکه بسته باشد
Uptown Muscat و Central 7 در Knowledge Oasis Muscat قرار دارند، یک شهرک فناوری Madayn. این نه ITC ساحلی است و نه منطقهٔ آزاد OPAZ، و شهرک‌های Madayn به‌طور خودکار رژیم مالکیت OPAZ را به ارث نمی‌برند — پس ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ آشکارا به آنها نمی‌رسد. با این حال سازنده و چند بروکر هر دو را به‌عنوان مالکیت کامل همراه با ویزای اقامت معرفی می‌کنند.
موضع ما این است: حق خرید اینجا تأیید نشده است، نه اینکه منتفی باشد. نخواهیم گفت ناممکن است، چون ادعای بازاریابی‌شده ممکن است درست باشد و ما اسناد را نمی‌بینیم. ادعا را هم چنان تکرار نمی‌کنیم که گویی راستی‌آزمایی‌اش کرده‌ایم. عنوان سند و حق اقامت را کتباً و برای واحد نام‌برده بخواهید و به وکیل مستقل بسپارید در ادارهٔ ثبت بررسی کند.
این برای اقامت چه معنایی دارد
| اقامت طلایی | ویزای مالک | |
|---|---|---|
| ابزار | بازراه‌اندازی ۳۱ اوت ۲۰۲۵ از راه Invest Oman | تصمیم ROP ۸۷/۲۰۲۶، روزنامهٔ رسمی ۱۶۵۳ مورخ ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶ (لازم‌الاجرا از ۲۲ ژوئن) |
| آستانه | ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان (حدود ۵۲۰٬۰۰۰ دلار)، تک‌سطحی | حداقل ارزشی تعیین نشده |
| ملک باید… | واحدهای ITC دارای سند مالکیت معتبر (ITC) | در مالکیت باشد — گواهی مرجع ذی‌صلاح |
| اعتبار | ۱۰ سال، قابل تمدید | ۶ ماه تا ۱ سال، قابل تمدید |
| اقامت | اقامت بلندمدت | تا ۳ ماه در هر ورود |
| خانواده | شامل میشود | همسر و بستگان درجهٔ یک |
| هنگام فروش | در منابع بررسی‌شدهٔ ما ذکر نشده است | مجوزها با انتقال پایان می‌یابند (تصمیم ROP ۸۷/۲۰۲۶)، مجوز خانواده هم |
این‌ها دو چیز متفاوت‌اند و مدام با هم اشتباه میشوند. راهنمای ما دربارهٔ اقامت طلایی و ویزای مالک تفاوت را کامل شرح می‌دهد.
به پیامد عملی توجه کنید: چون مسیر ملکی اقامت طلایی از ملک داخل ITC می‌گذرد، هر پروژه‌ای که پرسش نخست را رد کند، مسیر ملکی اقامت طلایی را هم رد میکند — فارغ از قیمت.
جداگانه باید گفت با این املاک بعداً چه میشود. ملکی که دایرهٔ خریدارش محدود است، در همان دایرهٔ محدود هم فروش مجدد میشود. نقدشوندگی اینجا از حق خرید پیروی میکند، و این دومین استدلال کمتر آشکار برای نگاه به سمت ITC است، حتی اگر قیمت هر متر آنجا بالاتر باشد.
نکتهٔ دیگری هم هست که در نگاه نخست پیدا نیست: محدودیت خرید بر نقدشوندگی هم اثر می‌گذارد. ملکی که فقط دسته‌ای مشخص از خریداران میتوانند بخرند، هنگام فروش هم فقط همان دسته را دارد. حتی اگر خارجی‌ای به هر شکل مالک چنین ملکی می‌شد، بازار خروجش باریک‌تر از هر آپارتمانی در یک ITC بود که خریدارش می‌تواند هر کسی باشد. این دومین استدلال، و کمتر آشکارتر، برای نگاه به سمت ITC است.
چرا این محدودیت اصلاً وجود دارد
برنامه‌های مسکن عمان برای رساندن خانه به شهروندان واجد شرایط دریافت زمین مسکونی وجود دارند، و خودِ زمین یارانه است. دولت قطعات آماده و زیرساخت می‌دهد؛ سازندگان خصوصی می‌سازند و به بازاری کنترل‌شده می‌فروشند. قیمتی که می‌بینید — ۵۶ دلار در هر فوت مربع در صور در برابر ۱۶۶ تا ۲۶۱ دلار در مجتمعهای گردشگری مسقط — لبهٔ آشکار همان یارانه است. گشودن این عرضه به سرمایهٔ خارجی یعنی انتقال یارانه به خریدارانی که هرگز برایشان در نظر گرفته نشده بود.
نقشهٔ مالکیت خارجی در مکان‌های مشخص گسترده‌تر شده است. چارچوب ITC (فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶) مالکیت را جایی گذاشت که دولت سرمایهگذاری تفریحی می‌خواست. ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ آن را به مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد گسترش داد. گزارش شده که Telal Al Qurm به‌عنوان ITC در مرکز مسقط مجوز گرفته است. وزارت مسکن و شهرسازی در ژوئن ۲۰۲۶ همچنین شهرهای آیندهٔ شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی و محلههای مسکونی یکپارچهای مانند Surooh را مناطقی نام برد که خارجیها میتوانند در آنها مالک شوند، و در عین حال تصریح کرد که مالکیت به مناطق تعیینشده محدود می‌ماند. هر یک گشایشی در مکانی مشخص است؛ هیچ‌کدام اجازهٔ عمومی مالکیت در سراسر سلطنت نیست.
با این خوانش، سه پرسش مانع نیستند. ابزار غربالگری‌اند برای اینکه عمان مالکیت خارجی را کجا مجاز کرده، نقشه‌ای که از زمان ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ و فهرست ژوئن ۲۰۲۶ وزارت بزرگ‌تر شده است. راهنمای رسمی چارچوب سرمایهگذاری در oman.om منتشر میشود.
باید صادقانه بگوییم این صفحه چه چیزی را حل نمی‌کند. نمی‌دانیم آیا هیچ‌یک از پروژههای امروز بسته روزی گشوده میشود — چنین تصمیم‌هایی در سطح سیاست مسکن گرفته میشوند و از پیش اعلام نمی‌گردند. تاریخ دقیق تبدیل Maysan به مالکیت کامل را هم نمی‌دانیم، چون منتشر نشده است. هرجا پاسخ را نمی‌دانستیم «تأیید نشده» نوشتیم به‌جای حدس زدن، و ترجیح می‌دهیم این صفحه جاهایی ناتمام باشد تا جاهایی نادرست.
قیمت حق خرید، در یک جدول
| پروژه | هر فوت مربع | خارجی می‌تواند بخرد؟ |
|---|---|---|
| Nismat Zain، صور | ۵۶ دلار | نه بنا بر بررسی ما — هر سه رد |
| Husn Al Zain، بدبد | ۶۶ دلار | نه بنا بر بررسی ما — دو رد |
| Hay Al Wafa، Sultan Haitham City | ۱۰۰ دلار | بله — مالکیت کامل آگهی‌شده؛ شهر فهرست‌شده توسط وزارت |
| Al Ahlam District، Sultan Haitham City | ۱۱۸ دلار | بله — شهر فهرست‌شده توسط وزارت؛ سند را تأیید کنید |
| Alef Qurum Residence، Telal Al Qurm | ۱۶۶ دلار | بله — ITC (مجوز گزارش‌شده) |
| Jood، Sultan Haitham City | ۱۷۹ دلار | بله — شهر فهرست‌شده توسط وزارت؛ سند را تأیید کنید |
| Taqah Long Beach Boutique | ۱۹۵ دلار | سند اعلام نشده |
| Telal Al Qurm | ۲۰۹ دلار | بله — ITC (مجوز گزارش‌شده) |
| The Sea Front Residences، طاقه | ۲۱۷ دلار | اجارهٔ ۹۹ ساله |
| Opal Residences، Muscat Hills | ۲۲۰ دلار | بله — ITC |
| Yamal، Al Seeb | ۲۲۳ دلار | بله — ITC |
| Uptown Muscat، Knowledge Oasis | ۲۶۱ دلار | تأیید نشده |
| Muscat Bay | ۲۷۵ دلار | بله — ITC |
| Al Mina، Barr Al Jissah | ۳۸۷ دلار | بله — ITC |
شکل این جدول خودِ استدلال است. به نظر میرسد دو ورودی با کمترین قیمت بستهاند، و ارزان‌ترین پروژهٔ فهرست که یک خارجی می‌تواند بخرد ۷۹٪ بیشتر در هر فوت مربع از ارزان‌ترین مورد فهرست هزینه دارد. این شکاف به نظر بازتاب یک محدودیت حق است، نه ناکارآمدی بازاری که منتظر بهره‌برداری باشد.
همین توضیح می‌دهد چرا جست‌وجوی «ارزان‌ترین ملک عمان» گمراه‌کننده است. ارزان‌ترین ملک عمانی و ارزان‌ترین ملک عمانیِ در دسترس شما دو دارایی متفاوت در دو استان متفاوت با دو قیمت متفاوت‌اند.
یک یادآوری پایانی دربارهٔ ترتیب کارها. این پرسش‌ها را پیش از بازدید بپرسید، نه بعد از آن. بازدید حضوری قدرت متقاعدکنندگی دارد و پس از دیدن دریا از تراس، پرسیدن دربارهٔ نوع سند به‌مراتب سخت‌تر میشود. سه دقیقه پرسش در مرحلهٔ ایمیل، شما را از سفری که پاسخش از پیش منفی بوده بی‌نیاز میکند.
چه بپرسید و چه چیزی را کتبی بگیرید
- این قطعه داخل یک ITC مجوزدار است؟ اگر بله، کدام، و نشان می‌دهید مجوز همین قطعه را پوشش می‌دهد؟
- برای این واحد مشخص چه سندی صادر میشود — مالکیت، حق انتفاع یا اجاره؟ اگر اجاره، چند سال و پایانش چه میشود؟
- اگر پروژه در منطقهٔ ویژه است، طبق ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ به مالکیت تبدیل شده — و در چه تاریخی؟ «مجاز است» پاسخ نیست.
- ساختمان چند طبقه است؟ زیر چهار طبقه، مسیر حق انتفاع ۲۰۲۰ بعید است اعمال شود.
- آیا بخشی از آنچه می‌خرم زمین خام است؟
- اگر پروژه در یک شهر آینده یا محلهٔ یکپارچه است، کدام سند صادر میشود (مالکیت کامل یا حق انتفاع) و آیا مرحله و واحد برای غیرعمانیها باز است؟
- آیا این ملک واجد شرایط اقامت طلایی است — به‌خاطر وضعیت ITC یا فقط به‌خاطر قیمت؟
- موضع سند را کتباً و با شمارهٔ واحد تأیید می‌کنید؟
- وکیل من می‌تواند پیش از پرداخت بیعانه، عنوان را در ادارهٔ ثبت بررسی کند؟ «نه» اینجا پاسخ تمام پرسش‌های دیگر است.
و سخن آخر دربارهٔ خودِ آزمون. عامدانه چنان ساخته شده که پاسخ منفی را سریع و ارزان بدهد و پاسخ مثبت را فقط مقدماتی. سه پرسش با اطمینان می‌گویند «اینجا را لازم نیست نگاه کنید». اما وقتی هر سه پاسخ مساعد است، تنها یعنی آگهی ارزش بررسی دارد، نه اینکه معامله ممکن است. تأیید از یک جا می‌آید — از ادارهٔ ثبت، از راه وکیل خودتان، برای شمارهٔ واحد مشخص.
پرسش‌های پرتکرار
آیا خارجیها میتوانند هرجای عمان ملک بخرند؟ نه. مالکیت خارجی به مناطق تعیینشده محدود است: مالکیت کامل داخل مجتمعهای گردشگری یکپارچهٔ دارای مجوز؛ فروش واحدهای مالکیت کامل در مناطق ویژهٔ اقتصادی و آزاد طبق فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ مادهٔ ۴۲ (متن آییننامهٔ OPAZ دیده نشد)؛ و مناطقی که وزارت مسکن و شهرسازی در ژوئن ۲۰۲۶ نام برد — شهرهای آیندهٔ شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی و محلههای یکپارچهای مانند Surooh، که شکل سند در آنها ذکر نشده است. اتباع شورای همکاری خلیج فارس جداگانه در نظر گرفته میشوند، طرح حق انتفاع برای مقیمان خارجی در ساختمانهای چندطبقه در ۲۰۲۰ گزارش شد (وضعیت کنونی تأیید نشده)، و فرمان سلطانی ۲۹/۲۰۱۸ مالکیت غیرعمانیها را در فهرستی از مناطق مستثنا بیرون از ITCها ممنوع میکند. به نظر میرسد برخی پروژههای مسکن دولتی برای شهروندان عمانی، پروژه به پروژه، بر خارجیها بستهاند.
چرا دو آگهی با کمترین قیمت اینجا برای خریداران خارجی در دسترس نیست؟ بنا بر بررسی ما عرضهٔ Surooh هستند — محلههای وزارت مسکن که برای شهروندان واجد شرایط زمین مسکونی ساخته شدهاند. قیمت پایین به نظر بازتاب همان حق است، نه فرصت بازار. بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶ وزارت محلههایی از نوع Surooh را در شمار مناطقی نام میبرد که خارجیها میتوانند در آنها مالک شوند، پس واجد شرایط بودن باید پروژه به پروژه بررسی شود.
آیا دقم حالا مالکیت کامل است؟ قانوناً مادهٔ ۴۲ ف.س. ۳۸/۲۰۲۵ فروش مالکیت کامل به غیرعمانیها را در مناطق ویژه مجاز میکند. در عمل Maysan امروز با اجارهٔ ۹۹ ساله فروخته میشود و تاریخ تبدیلی برای پروژه منتشر نشده است.
آیا اجارهٔ ۹۹ ساله برای اقامت طلایی واجد شرایط است؟ نه. مسیر ملکی به ملک ITC با سند مالکیت معتبر، با ارزش ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان یا بیشتر نیاز دارد.
پس همهٔ پروژههای Surooh بستهاند؟ نه، و نکته همین است. Hay Al Wafa در Sultan Haitham City از همان خانوادهٔ طرح‌های دولتی است و به همهٔ ملیت‌ها به‌صورت مالکیت کامل آگهی شده است (Sultan Haitham City شهر آیندهٔ فهرست‌شده توسط وزارت است). حق خرید پروژه به پروژه و قطعه به قطعه تعیین میشود.
حداقل مبلغ چقدر است؟ رقم منتشرشدهٔ واحدی وجود ندارد، و حداقل ۵۰٬۰۰۰ ریال عمان بیآنکه منبعی برای ارجاع داشته باشیم نقل شده است. حداقل قیمت ۴۵٬۰۰۰ ریال عمان (مسقط) یا ۳۵٬۰۰۰ ریال عمان (سایر استانها) برای طرح حق انتفاع ۲۰۲۰ فقط در گزارشهای Trowers و Observer در ۲۰۲۱ آمده است. آنچه مستند است آستانهٔ اقامت طلایی است: ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان در یک ITC.
میتوانم از راه یک شرکت عمانی بخرم؟ شرکت ثبتشدهٔ عمانی یکی از ساختارهایی است که گاه بیرون از چارچوب ITC به کار میرود، هرچند مالکیت شرکتی زمین بیرون از ITCها محدود است (منبعی از ۲۰۱۷، دوباره راستیآزمایی نشده)، در کنار اجارهٔ تجاری و حق انتفاع FCIL برای یک طرح سرمایهگذاری. اینکه منطقی است یا نه به هدف شما بستگی دارد و پرسشی برای وکیل و حسابدار است، نه برای مشاور املاک.
