املاک فریهولد در عمان برای خریداران خارجی در مناطق تعیین‌شده، عمدتاً در مجتمع‌های گردشگری یکپارچهٔ دارای مجوز (آی‌تی‌سی)، در دسترس است؛ جایی که اتباع غیرعمانی می‌توانند آپارتمان، تاون‌هاوس یا ویلا را با سند ثبت‌شده به نام خود در اختیار داشته باشند. برای سرمایه‌گذاران بین‌المللی، آی‌تی‌سی‌ها مهم‌ترین مفهومی هستند که پیش از خرید باید شناخت، زیرا مشخص می‌کنند خارجی در عمل کجا می‌تواند مالکیت فریهولد داشته باشد. مالکیت خارجی در سراسر سلطنت آزاد نیست: وزارت مسکن و شهرسازی در ژوئن ۲۰۲۶ اعلام کرد که این مالکیت به مناطق تعیین‌شده محدود است، چنان‌که در راهنمای ما دربارهٔ امکان خرید ملک در عمان توسط خارجی‌ها آمده است. این راهنما توضیح می‌دهد آی‌تی‌سی چیست، کجا قرار دارد، خرید واقعاً چقدر هزینه دارد، فرایند چگونه پیش می‌رود و مالکیت چگونه به مسیرهای اقامت در عمان متصل می‌شود.
مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (آی‌تی‌سی) چیست؟
مجتمع گردشگری یکپارچه طرحی جامع است که وزارت میراث و گردشگری بر پایهٔ فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ (با اصلاحات فرمان سلطانی ۷۶/۲۰۱۰) به آن مجوز داده است و غیرعمانی‌ها، از جمله خارجی‌های غیرعضو شورای همکاری خلیج فارس، می‌توانند در آن مالک واحد و قطعه زمین شوند. بیرون از آی‌تی‌سی‌ها، مالکیت غیرعمانی‌ها بر زمین و املاک محدود است و تنها در دیگر مناطق تعیین‌شده مجاز است: واحدهای فریهولد در پروژه‌های واجد شرایط مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد به موجب فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، و شهرهای آینده و محله‌های مسکونی یکپارچه‌ای که وزارت مسکن در ژوئن ۲۰۲۶ نام برد (هر دو در ادامه آمده‌اند). آی‌تی‌سی‌ها قدیمی‌ترین این مسیرها هستند. همین وضعیت حقوقی — نه موقعیت مکانی و نه قیمت — تعیین می‌کند که آیا خریدار خارجی می‌تواند در آنجا سند داشته باشد یا خیر.
آی‌تی‌سی‌ها به‌عنوان اجتماعات خودبسنده طراحی می‌شوند، نه بلوک‌های مسکونی منفرد. یک مجتمع معمول، بخش مسکونی را با هتل، خرده‌فروشی، رستوران و زیرساخت تفریحی مانند مارینا، زمین گلف یا ساحل ترکیب می‌کند.
- سند فریهولد ثبت‌شده به نام خریدار (در مسندم، غیرعمانی‌ها فقط می‌توانند واحدهای ساخته‌شده را بخرند، تحت حق انتفاع تا ۹۹ سال). اینکه ملک آی‌تی‌سی به‌طور خودکار به وراث منتقل می‌شود یا نه، در منابع بررسی‌شده روشن نشده است.
- نبود محدودیت ملیتی برای مالکیت درون مجتمع.
- امکان فروش ملک (قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از تکمیل نمی‌توان فروخت).
- امکان درخواست اقامت مرتبط با مالکیت ملک.
درک این چارچوب پایه خرید ملک در عمان به‌عنوان یک خارجی است، چون دقیقاً مشخص می‌کند حقوق مالکیت شما کجا محافظت می‌شود.
بیرون از آی‌تی‌سی‌ها، مالکیت غیرعمانی‌ها بر زمین و املاک محدود است و تنها در دیگر مناطق تعیین‌شده مجاز است؛ قواعد این مناطق در ادامه آمده است. به همین دلیل نخستین پرسش درباره هر پیشنهادی باید وضعیت حقوقی پروژه باشد، نه قیمت یا متراژ.
خارجی‌ها کجا می‌توانند ملک فریهولد در عمان بخرند؟
املاک فریهولد عمان برای خریداران خارجی در آی‌تی‌سی‌های دارای مجوز یافت می‌شود که بسیاری از آن‌ها در امتداد ساحل نزدیک مسقط و در صلاله قرار دارند. مجتمع‌هایی که برای خریداران خارجی بازاریابی می‌شوند در ادامه فهرست شده‌اند. هر مجتمع ویژگی، پروفایل اجاره و بازه قیمتی خاص خود را دارد.
پراکندگی جغرافیایی تصادفی نیست: آی‌تی‌سی‌ها جایی شکل می‌گیرند که زیرساخت گردشگری و حمل‌ونقل توان پاسخ‌گویی هم‌زمان به ساکنان و جریان گردشگر را داشته باشد و همین مستقیماً بر ظرفیت اجاره آن موقعیت اثر می‌گذارد.
- المُوج مسقط — اجتماعی بزرگ در حاشیه آب با مارینا، زمین گلف و عرضه‌ای از آپارتمان تا ویلا.
- جبل سیفه — مجتمعی تفریحی با مارینا و گلف، حدود ۴۵ دقیقه جنوب مسقط.
- خلیج مسقط و سرایا بندر جصه — پروژه‌های ساحلی بوتیک در بخش لوکس.
- هوانا صلاله — مجتمعی تفریحی در ساحل جنوبی با تقاضای فصلی گردشگری.
هر اجتماع قیمت‌ها، پروفایل اجاره و سبک زندگی خاص خود را دارد. آگهی‌های فعلی سراسر کشور را می‌توانید در صفحه املاک عمان ببینید.
| آی‌تی‌سی | موقعیت | نوع ملک | مناسب برای |
|---|---|---|---|
| المُوج مسقط | مسقط، ساحلی | آپارتمان، تاون‌هاوس، ویلا | اجتماع تثبیت‌شده، مارینا و گلف |
| جبل سیفه | حدود ۴۰ دقیقه از مسقط | آپارتمان، ویلا، زمین | خریداران سبک زندگی و خانه تعطیلات |
| خلیج مسقط / سرایا بندر جصه | مسقط، ساحلی | ویلا، رزیدنس برندشده | کاربران بخش لوکس |
| هوانا صلاله | صلاله، ظفار | آپارتمان، ویلا | اجاره فصلی و تقاضای گردشگری |
هزینه‌ها، کارمزدها و فرایند خرید
خرید ملک فریهولد در عمان از طریق آی‌تی‌سی فرایندی ساده است، اما باید هزینه‌هایی فراتر از قیمت خود ملک را در بودجه لحاظ کرد. محاسبه درست، از غافلگیری‌های ناخوشایند هنگام تکمیل معامله جلوگیری می‌کند.
- کارمزد ثبت — کارمزد دولتی ثبت به میزان ۳٪ ارزش دارایی (بر پایهٔ گزارش‌های Oman Observer و Times of Oman، در نوامبر ۲۰۲۰ از ۵٪ کاهش یافت)؛ گزارش‌های بررسی‌شده نمی‌گویند چه کسی آن را می‌پردازد. این کارمزد از طریق وزارت مسکن و شهرسازی دریافت می‌شود.
- هزینه‌های حقوقی و کارگزاری — بازار تعیین می‌کند؛ رقم رسمی یافت نشد (راهنماهای تجاری برای هزینه‌های حقوقی حدود ۱ تا ۲٪ ذکر می‌کنند).
- بیعانه رزرو — سازنده تعیین می‌کند (رویهٔ بازار؛ رقم رسمی یافت نشد)، هنگام رزرو واحد.
- هزینه‌های سرویس سالانه — بسته به مجتمع و متراژ واحد.
هیچ مالیات سالانه‌ای بر املاک مسکونی در منابع بررسی‌شده یافت نشد، هرچند سازمان مالیاتی آن را تأیید نکرده و هزینه‌های شهرداری بررسی نشده است. جدا از آن، مالیات بر درآمد شخصی به موجب فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵ از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ لازم‌الاجرا می‌شود و اجاره و عواید ناشی از واگذاری املاک را در شمار درآمد مشمول مالیات فهرست می‌کند (۵٪ برای درآمد ناخالص بالاتر از ۴۲٬۰۰۰ ریال عمانی، با معافیت برای اقامتگاه اصلی و اقامتگاه دوم). تفکیک کامل را در راهنمای ما درباره مالیات املاک در عمان ببینید.
| هزینه | مبلغ معمول | زمان پرداخت |
|---|---|---|
| بیعانه رزرو | سازنده تعیین می‌کند (رویهٔ بازار؛ رقم رسمی یافت نشد) | هنگام رزرو |
| کارمزد انتقال / ثبت | حدود ۳٪ قیمت خرید | هنگام انتقال سند |
| هزینه‌های حقوقی و کارگزاری | بازار تعیین می‌کند؛ رقم رسمی یافت نشد (راهنماهای تجاری برای هزینه‌های حقوقی حدود ۱ تا ۲٪ ذکر می‌کنند) | هنگام خرید |
| هزینه سرویس سالانه | بسته به آی‌تی‌سی و متراژ | سالانه، از زمان تحویل |
| مالیات سالانه ملک | یافت نشد (سازمان مالیاتی تأیید نکرده است) | — |
| مالیات بر درآمد اجاره | برای امروز احراز نشده؛ مالیات بر درآمد شخصی از ۱ ژانویهٔ ۲۰۲۸ (فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۵) اجاره را درآمد فهرست می‌کند | — |
| مالیات بر ارزش افزوده | ۵٪ بر نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نو؛ فروش مجدد ملک مسکونی معاف است | هنگام خرید از سازنده |
اقامت و مزایای سبک زندگی در مالکیت آی‌تی‌سی
یکی از جذابیت‌های مالکیت ملک در عمان اقامت است، هرچند مالکیت و اقامت دو پرسش جدا از هم هستند. دو مجوز اهمیت دارند. اقامت طلایی (Golden Residency) که در اوت ۲۰۲۵ راه‌اندازی شد، دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی سرمایه‌گذاری لازم دارد؛ در مسیر املاک، آن‌گونه که گزارش شده است، این یعنی واحدهای یک آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر، و این اقامت ۱۰ ساله و قابل تمدید است و اعضای خانواده را نیز شامل می‌شود. ویزای مالک (Owner Visa) بدون‌اسپانسر که با تصمیم شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ در ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶، لازم‌الاجرا از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶) معرفی شد، در گزارش‌های بررسی‌شده حداقل ارزش ملکی ندارد و با انتقال ملک پایان می‌یابد. هیچ‌یک از این دو مجوز دامنهٔ مناطقی را که خارجی می‌تواند در آن‌ها مالک شود گسترش نمی‌دهد.
فراتر از تشریفات اداری، مالکیت در آی‌تی‌سی سبک زندگی خاصی همراه دارد: اجتماعات مدیریت‌شده، با ساحل و مارینا در نزدیکی چند مورد از آن‌ها. تقاضای اجاره از مجتمعی به مجتمع دیگر فرق می‌کند و تضمین‌شده نیست.
در عمل این یعنی خریدار صرفاً متر مربع نمی‌خرد، بلکه به محیطی مدیریت‌شده دسترسی پیدا می‌کند. درون آی‌تی‌سی، نگهداری فضاهای مشترک، امنیت و محوطه‌سازی از محل هزینه‌های سرویس مشترک تأمین و توسط شرکت‌های مدیریتی تخصصی اجرا می‌شود که هم بر آسایش زندگی و هم بر ارزش فروش مجدد در بلندمدت اثر مستقیم دارد.
برای خانواده‌ها دسترسی به مدارس بین‌المللی و مراکز درمانی در محدوده مسقط اهمیت دارد و برای کسانی که دورکاری می‌کنند، زیرساخت مخابراتی پایدار و پروازهای مستقیم به اروپا و آسیا از فرودگاه مسقط.
چارچوب حقوقی مالکیت فریهولد خارجی در عمان
نظام مالکیت غیرعمانی‌ها در آی‌تی‌سی‌ها از فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ (با اصلاحات فرمان سلطانی ۷۶/۲۰۱۰) و آیین‌نامهٔ اجرایی آن، یعنی مصوبهٔ وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷ (با اصلاحات مصوبهٔ وزارتی ۱۰۹/۲۰۲۲)، سرچشمه می‌گیرد. آی‌تی‌سی‌ها را وزارت میراث و گردشگری مجوز می‌دهد، در حالی که وزارت مسکن و شهرسازی سند را ثبت می‌کند؛ مصوبه‌ای وزارتی که برای جبل سیفه گزارش شده است نیز تأیید هر دو وزارتخانه را پیش از فروش هر واحد توسط سازنده الزامی می‌کند. وزارت میراث و گردشگری در ژوئیه ۲۰۲۳ از ۱۹ مجوز معتبر آی‌تی‌سی خبر داد و فهرست رسمی همهٔ پروژه‌ها یافت نشد. وضعیت آی‌تی‌سی به یک سایت دارای مجوز تعلق دارد، بنابراین سازنده تنها در محدودهٔ یک مجتمع دارای مجوز می‌تواند ملک فریهولد را به خریداران با هر ملیتی بفروشد.
بیرون از آی‌تی‌سی‌ها، مالکیت غیرعمانی‌ها بر زمین و املاک به دیگر مناطق تعیین‌شده محدود است و قواعد هر مسیر فرق می‌کند. فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ (ماده ۴۲) به سازندگان در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد اجازه می‌دهد واحدهای پروژه را به شیوه‌ای که آیین‌نامهٔ اجرایی تعیین می‌کند، به‌صورت فریهولد به غیرعمانی‌ها بفروشند (آیین‌نامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ که در سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش شد؛ متن آن دیده نشد و هیچ گزارشی منطقه‌ای با پروژهٔ واجد شرایط فریهولد را نام نمی‌برد). وزارت مسکن و شهرسازی در ۲۸ و ۲۹ ژوئن ۲۰۲۶ اعلام کرد که خارجی‌ها فقط در پروژه‌های تعیین‌شده می‌توانند مالک شوند: آی‌تی‌سی‌ها، شهرهای آینده یعنی شهر سلطان هیثم، شهر الثریا و الجبل العالی، و محله‌های مسکونی یکپارچه‌ای مانند سروح؛ بیانیه نمی‌گوید سند مالکیت در آن‌ها فریهولد است یا حق انتفاع. مصوبهٔ وزارتی سال ۲۰۲۰ (۳۵۷/۲۰۲۰) به مقیمان خارجی اجازه می‌دهد حق انتفاع آپارتمان‌ها را در مناطق تأییدشدهٔ مسقط به دست آورند، با مدت اولیهٔ تا ۵۰ سال که بنا بر Trowers تا حداکثر ۹۹ سال قابل تمدید است؛ وضعیت ۲۰۲۶ آن تأیید نشد. در آی‌تی‌سی‌های مسندم، غیرعمانی‌ها فقط می‌توانند واحدهای ساخته‌شده را تحت حق انتفاع تا ۹۹ سال بخرند. اتباع شورای همکاری خلیج فارس جداگانه و بر پایهٔ توافق‌نامه‌های این شورا و مقررات عمان در نظر گرفته می‌شوند.
مهم است بدانید وضعیت آی‌تی‌سی به یک پروژه مشخص اعطا می‌شود، نه به کل یک شهر یا محله. دو پروژه مجاور می‌توانند وضعیت حقوقی کاملاً متفاوتی داشته باشند، بنابراین بررسی مجوز همواره باید درباره همان پروژه مشخص انجام شود، نه موقعیت کلی.
پس از ثبت سند، مالک مدرکی دریافت می‌کند که دلیل حقوقی قطعی است. فروش، هبه، ارث و ترتیب رهن همگی نیازمند ثبت در همان مرجع هستند و همین شفافیت معاملات و حمایت از خریدار در نقل‌وانتقالات بعدی را تضمین می‌کند.
بررسی بازداشتی‌ها و تعهدات نیز توجه ویژه می‌طلبد. پیش از امضای قرارداد باید مطمئن شد ملک رهن تسویه‌نشده، محدودیت قضایی یا بدهی هزینه سرویس ندارد، چون تعهدات پرداخت‌نشده ممکن است همراه ملک بمانند، نه مالک قبلی.
مهم‌ترین آی‌تی‌سی‌های عمان با جزئیات
فهرست رسمی آی‌تی‌سی‌ها یافت نشد (۱۹ مجوز در ژوئیه ۲۰۲۳ اعلام شد) و رقمی از سهم معاملات نیز یافت نشد؛ مجتمع‌های زیر از جمله مواردی هستند که در گزارش‌های مطبوعاتی نام برده شده‌اند یا برای خریداران خارجی بازاریابی می‌شوند.
المُوج مسقط
اجتماعی بزرگ در حاشیهٔ آب در مسقط، ساخته‌شده پیرامون مارینایی با ظرفیت ۴۰۰ قایق، زمین گلف ۱۸ سوراخهٔ گرگ نورمن (Greg Norman) و هتل W Muscat، با بیش از یک دهه فاز تحویل‌شده.
جبل سیفه
مجتمعی تفریحی با مارینا و گلف، حدود ۴۵ دقیقه جنوب مسقط، که آستانه ورودی پایین‌تری نسبت به المُوج دارد و در عین حال ماهیت ساحلی و زیرساخت کامل تفریحگاهی را حفظ کرده است.
جبل سیفه بیش از همه خریداران خانه دوم و سرمایه‌گذاران متمرکز بر اجاره کوتاه‌مدت فصلی را جذب می‌کند. تقاضا در آنجا فصلی‌تر از مسقط است و این باید در پیش‌بینی درآمد لحاظ شود.
خلیج مسقط و سرایا بندر جصه
پروژه‌های ساحلی بوتیک که به‌شکلی چشمگیر میان کوه‌های حجر و دریا قرار گرفته‌اند، عموماً در بخش لوکس، با تعداد واحد کمتر و سطح اجرای بالاتر.
این پروژه‌ها برای خریدارانی طراحی شده‌اند که حریم خصوصی و منظر برایشان اولویت دارد، نه بزرگی اجتماع.
شهر سلطان هیثم
وزارت مسکن و شهرسازی (بیانیهٔ ژوئن ۲۰۲۶) آن را شهری آینده برمی‌شمارد که مالکیت خارجی در آن مجاز است، نه مجتمع گردشگری. بیانیه نمی‌گوید سند مالکیت فریهولد است یا حق انتفاع، بنابراین شکل سند مالکیت پرسشی است که باید برای هر پروژه از سازنده پرسید. این شهر بخشی از طرح جامع گسترده‌تر منطقهٔ پایتخت با افق توسعهٔ طولانی‌تر از اجتماعات تثبیت‌شده است، بنابراین ممکن است زیرساخت دیرتر به بلوغ برسد. راهنمای سرمایه‌گذاری شهر سلطان هیثم ما را ببینید.
هوانا صلاله
اجتماعی تفریحی در ساحل جنوبی عمان که در فصل مونسون خریف جان می‌گیرد، زمانی که منطقه گردشگران سراسر خلیج فارس را جذب می‌کند. تقاضای اجاره در آنجا آشکارا فصلی است.
اوج تقاضا در ماه‌های تابستان است، وقتی صلاله به‌مراتب خنک‌تر از دیگر نقاط خلیج فارس می‌ماند. در فصل‌های میانی نرخ اشغال کاهش می‌یابد، بنابراین محاسبه بازده باید بر پایه میانگین سالانه باشد، نه نرخ‌های اوج فصل.
فریهولد در برابر حق انتفاع: سطوح مالکیت در عمان
خریدارانی که تازه وارد بازار عمان می‌شوند گاهی فریهولد و حق انتفاع را با هم اشتباه می‌گیرند، اما این دو حقوق و افق‌های زمانی کاملاً متفاوتی دارند.
- فریهولد (آی‌تی‌سی‌ها و دیگر مناطق تعیین‌شده): سند دائمی ثبت‌شده به نام خریدار، ساختار استاندارد خریدهای خارجی درون آی‌تی‌سی‌ها (به‌جز مسندم، که غیرعمانی‌ها واحدهای ساخته‌شده را تحت حق انتفاع می‌خرند) و، آن‌گونه که گزارش شده است، برای پروژه‌های واجد شرایط مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد. اینکه ملک آی‌تی‌سی به‌طور خودکار به وراث منتقل می‌شود یا نه روشن نیست: یادداشت ۲۰۲۰ Trowers می‌گوید حق خودکار ارث وجود ندارد، در حالی که تفسیرهای دیگر می‌گویند آیین‌نامهٔ آی‌تی‌سی جانشینی را در بر می‌گیرد.
- حق انتفاع (طرح‌های مشخص بیرون از مناطق فریهولد، و آی‌تی‌سی‌های مسندم): حق استفاده و بهره‌برداری برای مدت معین بدون انتقال مالکیت زمین زیرین. بر پایهٔ مصوبهٔ وزارتی ۲۰۲۰ برای آپارتمان‌ها در مناطق تأییدشدهٔ مسقط، مدت اولیه تا ۵۰ سال است و بنا بر Trowers تا حداکثر ۹۹ سال قابل تمدید است؛ در آی‌تی‌سی‌های مسندم غیرعمانی‌ها می‌توانند واحدهای ساخته‌شده را تحت حق انتفاع تا ۹۹ سال بخرند. در طرح ۲۰۲۰ این حق به وارث قانونی منتقل می‌شود و می‌توان آن را رهن گذاشت.
برای سرمایه‌گذارانی که اقامت طلایی را هدف گرفته‌اند، مسیر املاک به واحدهای آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر گره خورده است، بنابراین فریهولد آی‌تی‌سی ساختاری است که برای آن مسیر اهمیت دارد. رقمی از حجم معاملات به تفکیک مسیر یافت نشد.
حق انتفاع البته به‌خودی‌خود شکل ناقصی نیست و برای سناریوهایی با افق استفاده محدود کاملاً مناسب است. مشکل زمانی پدید می‌آید که خریدار انتظار مالکیت دائمی و توارث دارد اما بدون درک تفاوت، حقی مدت‌دار می‌خرد.
| ویژگی | فریهولد | حق انتفاع |
|---|---|---|
| مدت مالکیت | دائمی | معین (تا ۵۰ سال، قابل تمدید تا ۹۹ سال، در طرح ۲۰۲۰؛ تا ۹۹ سال در آی‌تی‌سی‌های مسندم) |
| ثبت به نام شما | بله | بله، به‌عنوان حق استفاده |
| امکان فروش | بله (قطعهٔ توسعه‌نیافتهٔ آی‌تی‌سی را پیش از تکمیل نمی‌توان فروخت) | بله، برای مدت باقی‌مانده (طرح ۲۰۲۰ فروش یا اجاره را تا ۴ سال ممنوع می‌کند، مگر در موارد معافیت) |
| توارث | برای ملک آی‌تی‌سی روشن نیست (بالا را ببینید) | بله در طرح ۲۰۲۰ (به وارث قانونی منتقل می‌شود) |
| دسترس‌پذیری برای خارجی‌ها | درون آی‌تی‌سی‌های دارای مجوز و دیگر مناطق تعیین‌شده | فقط طرح‌های مشخص (طرح آپارتمان‌های مسقط ۲۰۲۰، آی‌تی‌سی‌های مسندم) |
| پشتیبانی درخواست اقامت | واحدهای آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر می‌توانند از اقامت طلایی (۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی) پشتیبانی کنند | در منابع بررسی‌شده احراز نشده است |
گام به گام: چگونه ملک فریهولد در عمان بخریم
- بودجه و اهداف خود را مشخص کنید. تصمیم بگیرید که خرید عمدتاً برای واجد شرایط شدن اقامت است، برای درآمد اجاره، یا برای سکونت شخصی.
- مجوز آی‌تی‌سی پروژهٔ انتخابی (صادرشده توسط وزارت میراث و گردشگری) و تأییدیه‌هایی را که سازنده از وزارت مسکن و شهرسازی دارد، پیش از هر بررسی دیگری تأیید کنید.
- ملک را حضوری یا از طریق تور مجازی مستند بازدید کنید.
- واحد را با بیعانه رزرو کنید؛ مبلغ را سازنده تعیین می‌کند.
- قرارداد فروش را با برنامه پرداخت و تاریخ تحویل امضا کنید.
- پرداخت‌ها را طبق برنامه انجام دهید.
- سند را در وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری ثبت کنید.
- در صورت احراز شرایط، برای اقامت اقدام کنید. پس از ثبت سند، می‌توانید گزینه‌های اقامت را بررسی کنید: اقامت طلایی (۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی، واحدهای آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر) یا ویزای مالک (تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان، در گزارش‌های بررسی‌شده بدون حداقل ارزش). این‌ها درخواست‌هایی جدا نزد مراجع صالح‌اند.
رایج‌ترین اشتباه در این مرحله، جابه‌جا کردن دو گام نخست است. خریداران اغلب ملکی جذاب می‌یابند، بیعانه می‌پردازند و تنها پس از آن وضعیت حقوقی پروژه را بررسی می‌کنند. اگر مشخص شود پروژه مجوز آی‌تی‌سی ندارد و در هیچ منطقهٔ تعیین‌شدهٔ دیگری هم قرار ندارد، خرید توسط خارجی ممکن نیست و بازپس‌گیری بیعانه زمان‌بر خواهد بود.
کل فرایند، از رزرو تا ثبت در دفتر املاک، می‌تواند از راه دور و بر پایه وکالتنامه رسمی و تأییدشده انجام شود. در عمل یعنی خریدار لازم نیست در روز امضای قرارداد یا روز ثبت سند در عمان حضور داشته باشد.
پیش‌فروش یا ملک آماده: کدام را بخریم؟
هر دو گزینه پیش‌فروش و آماده جایگاه خود را در بازار فریهولد عمان دارند و انتخاب درست به تحمل ریسک و افق زمانی شما بستگی دارد. واحدهای پیش‌فروش اغلب با قیمت ورودی پایین‌تر و پرداخت مرحله‌ای عرضه می‌شوند (رویهٔ بازار، نه رقم رسمی) اما ریسک ساخت و زمان‌بندی دارند. املاک آماده معمولاً گران‌ترند اما قابل بازدید، راستی‌آزمایی و اجاره فوری هستند.
در خرید پیش‌فروش سه عنصر تعیین‌کننده است: سابقه مستند سازنده در فازهای پیشین، حساب امانی (اسکرو) که به‌درستی ثبت شده باشد، و مسئولیت تأخیر که در قرارداد نوشته شده باشد. نبود هر یک از این‌ها ریسک معامله را به‌طور محسوس بالا می‌برد.
ملک آماده در مقابل امکان می‌دهد کیفیت اجرا، منظر واقعی، میزان صدا و وضعیت فضاهای مشترک را پیش از تصمیم‌گیری ارزیابی کنید. برای خریداری که از راه دور و بدون امکان بازدیدهای مکرر اقدام می‌کند، این اطمینان اغلب ارزش تفاوت قیمت را دارد.
بنابراین انتخاب میان این دو کمتر به قیمت و بیشتر به این بستگی دارد که اولویت شما بیشینه‌کردن سود بالقوه است یا کاهش عدم‌قطعیت.
تأمین مالی ملک فریهولد در عمان
برخی بانک‌ها در عمان به خارجی‌های مقیم و غیرمقیم برای ملک در پروژه‌های آی‌تی‌سی که نزد بانک ثبت کرده‌اند، وام مسکن عرضه می‌کنند. BankDhofar در اوت ۲۰۲۶ تا ۷۰٪ ارزش ملک را برای حداکثر ۲۰ سال اعلام کرده است، و Sohar International برای خارجی‌های مقیم ۷۰٪ و برای غیرمقیمان ۵۰٪ را فهرست می‌کند، با حداکثر مدت کوتاه‌تر برای غیرمقیمان.
قاعده‌ای از بانک مرکزی عمان که نسبت وام به ارزش ملک را برای وام‌گیرندگان غیرمقیم جداگانه تعیین کند یافت نشد؛ شرایط بالا را هر بانک تعیین می‌کند. سقف نسبت وام به ارزش و معیارهای احراز شرایط میان بانک‌ها متفاوت است، بنابراین مقایسه پیشنهادها پیش از رزرو ارزش دارد.
خریداران غیرمقیم بهتر است تأییدیه اولیه بانک را پیش از پرداخت بیعانه بگیرند. بررسی درخواست برای غیرمقیمان معمولاً بیش از مقیمان طول می‌کشد و بیعانه رزرو با مهلت کوتاه ممکن است در صورت نرسیدن پاسخ بانک از دست برود.
مسیرهای اقامت عمان: اقامت طلایی و ویزای مالک
تفاوت فریهولد و حق انتفاع در عمان چیست؟
سند فریهولد که درون آی‌تی‌سی‌ها و در دیگر مناطق تعیین‌شده در دسترس است، مالکیت دائمی ثبت‌شده به نام خریدار است؛ اینکه ملک آی‌تی‌سی به‌طور خودکار به وراث منتقل می‌شود یا نه، در منابع بررسی‌شده روشن نشده است. حق انتفاع، حق استفاده برای مدتی معین است که بدون انتقال مالکیت زمین زیرین داده می‌شود؛ در طرح ۲۰۲۰ برای آپارتمان‌ها در مناطق تأییدشدهٔ مسقط، مدت اولیه تا ۵۰ سال است و بنا بر Trowers تا ۹۹ سال قابل تمدید است، و در آی‌تی‌سی‌های مسندم تا ۹۹ سال.
آیا به‌عنوان خارجی می‌توانم برای ملک فریهولد در عمان وام رهنی بگیرم؟
بله، برخی بانک‌ها در عمان به خریداران خارجی برای ملک در پروژه‌های آی‌تی‌سی که نزد بانک ثبت کرده‌اند وام مسکن می‌دهند، هرچند شرایط به وام‌دهنده و وضعیت اقامت بستگی دارد (برای نمونه، تا ۷۰٪ ارزش در BankDhofar، و ۷۰٪ برای خارجی‌های مقیم و ۵۰٪ برای غیرمقیم در Sohar International). بهتر است تأمین مالی را زود بررسی کنید.
پیش‌فروش بخرم یا ملک آماده؟
پیش‌فروش اغلب با قیمت ورودی پایین‌تر و طرح اقساطی عرضه می‌شود اما ریسک ساخت دارد. املاک آماده معمولاً گران‌ترند و اطمینان و ظرفیت اجاره فوری را فراهم می‌کنند.
کدام آی‌تی‌سی عمان برای بازده اجاره و کدام برای رشد ارزش بهتر است؟
رقم منبع‌دار بازده یا رشد قیمت برای هیچ‌یک از اجتماعات عمان یافت نشد، بنابراین این پرسش را نمی‌توان با داده پاسخ داد. اجتماعات تثبیت‌شده‌ای که فاز تحویل‌شده دارند، مانند المُوج و جبل سیفه، ریسک تحویل کمتری دارند، در حالی که پروژه‌های تازه‌تر مانند شهر سلطان هیثم ریسک بیشتری دارند؛ هر انتظاری از بازده یا رشد را با آگهی‌ها و اجاره‌های روز بسنجید. جزئیات را در راهنمای ما درباره بازده اجاره در عمان ببینید.
الزامات رسمی ورود، ویزا و اقامت توسط پلیس سلطنتی عمان منتشر می‌شود که متولی رسیدگی به درخواست‌های اقامت است. این الزامات ممکن است تغییر کند، بنابراین معیارهای روز را پیش از ثبت درخواست بررسی کنید.
هزینه‌های جاری مالکیت در آی‌تی‌سی
فراتر از کارمزد یک‌باره ثبت، مالکیت ملک فریهولد درون آی‌تی‌سی عمان با هزینه‌های سرویس سالانه همراه است که نگهداری فضاهای مشترک، امنیت، محوطه‌سازی و زیرساخت تفریحی را پوشش می‌دهد. میزان آن به مجتمع و متراژ واحد بستگی دارد.
هزینه‌های سرویس معمولاً در مجتمع‌هایی با مارینا، زمین گلف یا ساحل اختصاصی بالاتر است، چون نگهداری چنین زیرساختی پرهزینه است. در محله‌های برنامه‌ریزی‌شده بدون امکانات تفریحگاهی گسترده، این هزینه‌ها به‌طور محسوس پایین‌تر است.
پیش از خرید، درخواست صورت‌حساب هزینه‌های سرویس دو یا سه سال اخیر برای همان ساختمان منطقی است. این کار امکان می‌دهد نه‌تنها سطح فعلی هزینه‌ها، بلکه سرعت رشد آن‌ها را نیز بسنجید که در افق مالکیت بلندمدت اهمیت واقعی دارد.
بازار فریهولد عمان در مقایسه با دبی و قبرس
سرمایه‌گذاران بین‌المللی که عمان را با بازارهای دیگر مقایسه می‌کنند، باید موارد هم‌ارز را با هم مقایسه کنند. کارمزد ثبت فروش در عمان ۳٪ ارزش دارایی است (در نوامبر ۲۰۲۰ از ۵٪ کاهش یافت)، در حالی که صفحهٔ ثبت فروش اداره زمین دبی (Dubai Land Department) ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار به‌علاوهٔ هزینه‌های ثابت را نشان می‌دهد. آستانه‌های اقامت نیز فرق می‌کنند: اقامت طلایی عمان از ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی آغاز می‌شود و در مسیر املاک شامل واحدهای آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر است، در حالی که ویزای مالک در گزارش‌های بررسی‌شده حداقل ارزش ملکی ندارد. در پژوهش ما دربارهٔ عمان مبنای منبع‌داری برای مقایسهٔ قیمت‌ها، بازده یا بلوغ مقررات با دبی یا قبرس یافت نشد، بنابراین این راهنما چنین مقایسه‌ای نمی‌کند. عوامل تعیین‌کننده معمولاً به اولویت‌های اقامت، انتظارات بازده اجاره و میزان تحمل ریسک در هر بازار برمی‌گردد.
آیا برای خرید ملک فریهولد باید شخصاً به عمان سفر کنم؟
هرچند بازدید حضوری توصیه می‌شود، الزامی نیست. خرید را می‌توان از راه دور و از طریق وکالتنامه و تورهای مجازی مستند نهایی کرد.
آیا به‌عنوان خارجی می‌توانم ملک فریهولد خود را در عمان بفروشم؟
عموماً بله برای واحدهای تکمیل‌شدهٔ آی‌تی‌سی: مالکان آی‌تی‌سی می‌توانند عمانی یا غیرعمانی باشند و دورهٔ قفل عمومی‌ای یافت نشد. شرایطی اعمال می‌شود: قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از ساخت نمی‌توان فروخت، مالک باید هنگام فروش به سازنده اطلاع دهد و مالکیت تنها با ثبت در دفتر املاک منتقل می‌شود. ویزای مالک و مجوزهای اقامت مرتبط با ملک با انتقال پایان می‌یابند.
| بازار | مالکیت خارجی | مالیات سالانه ملک | آستانه اقامت |
|---|---|---|---|
| عمان | فریهولد در آی‌تی‌سی‌های دارای مجوز و دیگر مناطق تعیین‌شده | یافت نشد (تأیید نشده) | ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی (اقامت طلایی، واحدهای آی‌تی‌سی) |
| دبی (امارات) | فریهولد در مناطق تعیین‌شده | ندارد | ۲,۰۰۰,۰۰۰ درهم (ویزای طلایی) |
| قبرس شمالی | باز برای خارجی‌ها | کارمزد سالانه اندک | مجوز مرتبط با ملک |
| قبرس جنوبی (اتحادیه اروپا) | باز برای خارجی‌ها | کارمزدهای سالانه دارد | ۳۰۰,۰۰۰ یورو (اقامت دائم) |
شاخص‌های جمعیتی، گردشگری و اقتصادی پشتوانه این مقایسه‌ها توسط مرکز ملی آمار و اطلاعات، مرجع رسمی آمار عمان، منتشر می‌شود.
همچنین شایان ذکر است که ریال عمان با نرخ ثابت به دلار آمریکا میخکوب شده و همین ریسک ارزی موجود در بازارهای با ارز شناور را حذف می‌کند. برای سرمایه‌گذاری که با یورو یا ارز دیگری حساب می‌کند، تنها ریسک برابری آن ارز با دلار باقی می‌ماند، نه ریسک اضافه ارز محلی.
چه کسانی ملک فریهولد در عمان می‌خرند؟
خریداران خارجی در بازار آی‌تی‌سی عمان معمولاً در چند پروفایل قابل‌تشخیص جای می‌گیرند: متقاضیان اقامت، سرمایه‌گذاران متمرکز بر درآمد اجاره، خریداران خانه تعطیلات و بازنشستگانی که به‌دنبال جایگزینی آرام‌تر برای بازارهای شلوغ‌تر خلیج فارس هستند.
گروه نخست بر آستانه‌های ارزشی لازم برای اخذ اقامت متمرکز است و اغلب ملک را بر پایه احراز معیارها انتخاب می‌کند، نه صرفاً نرخ بازده. گروه دوم پیش از هر چیز بازده اجاره و فصلی‌بودن تقاضا در موقعیت مشخص را تحلیل می‌کند.
خریداران خانه تعطیلات بیشترین اهمیت را به فاصله از فرودگاه، کیفیت ساحل و زیرساخت تفریحی می‌دهند و بازنشستگان به دسترسی درمانی، سطح امنیت و هزینه زندگی روزمره. این چهار پروفایل در دل یک بازار واحد به تصمیم‌های خرید کاملاً متفاوتی می‌رسند.
آیا حداقل ارزشی برای خرید فریهولد در عمان وجود دارد؟
حداقل قیمت خریدی برای ملک فریهولد در آی‌تی‌سی عمان در منابع بررسی‌شده یافت نشد — واحدهای سطح ورودی در اجتماعاتی مانند مجموعهٔ Juman در المُوج بسیار پایین‌تر از آستانهٔ ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی اقامت طلایی آغاز می‌شوند. حداقل تنها زمانی اهمیت می‌یابد که واجد شرایط شدن برای اقامت هدف مشخصی باشد: اقامت طلایی ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی در واحدهای آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر لازم دارد، در حالی که ویزای مالک در گزارش‌های بررسی‌شده حداقل ارزش ملکی ندارد.
ثبت سند فریهولد در عمان چقدر طول می‌کشد؟
برای خرید ساده یک ملک آماده، هیچ جدول زمانی رسمی یا از سوی دفتر حقوقی برای ثبت سند در وزارت مسکن و شهرسازی یافت نشد، و راهنماهای تجاری که رقمی ذکر می‌کنند آن را منبع‌دهی نمی‌کنند.
در خرید پیش‌فروش، سند هنگام تحویل ملک ثبت می‌شود، بنابراین مدت واقعی را برنامه ساخت تعیین می‌کند، نه رویه اداری.
عمان دو مسیر اقامت مرتبط با مالکیت ملک دارد. اقامت طلایی (Golden Residency) که در اوت ۲۰۲۵ با آستانهٔ واحد ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی راه‌اندازی شد، املاک را از طریق واحدهای یک آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر (نه هر ملکی) پوشش می‌دهد و اقامتی ۱۰ ساله و قابل تمدید برای خریدار و اعضای خانواده می‌دهد. ویزای مالک (Owner Visa) بدون‌اسپانسر که با تصمیم شمارهٔ ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان (روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۵۳ در ۲۱ ژوئن ۲۰۲۶، لازم‌الاجرا از ۲۲ ژوئن ۲۰۲۶) معرفی شد، در گزارش‌های بررسی‌شده حداقل ارزش ملکی ندارد؛ مجوزی کوتاه‌مدت‌تر (شش ماه تا یک سال، قابل تمدید) است که با انتقال ملک پایان می‌یابد و مسیری برای خریداران زیر آستانهٔ اقامت طلایی نیست. مقایسه این دو را در راهنمای اقامت طلایی و ویزای مالک و در مطلب ویزای طلایی عمان از طریق سرمایه‌گذاری ملکی ببینید.
پرسش‌های متداول
آیا خارجی‌ها می‌توانند مالک ملک فریهولد در عمان شوند؟
بله، در مناطق تعیین‌شده. خارجی‌ها با هر ملیتی می‌توانند درون مجتمع‌های گردشگری یکپارچهٔ دارای مجوز (آی‌تی‌سی) در عمان مالک ملک شوند، با سند ثبت‌شده به نام خود (در آی‌تی‌سی‌های مسندم فقط واحدهای ساخته‌شده، تحت حق انتفاع تا ۹۹ سال). بیرون از آی‌تی‌سی‌ها، مالکیت خارجی به دیگر مناطق تعیین‌شده محدود است: واحدهای فریهولد در پروژه‌های واجد شرایط مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد به موجب فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، و مناطقی که وزارت مسکن در ژوئن ۲۰۲۶ نام برد. اتباع شورای همکاری خلیج فارس جداگانه در نظر گرفته می‌شوند.
درون آی‌تی‌سی دارای مجوز، محدودیتی از نظر ملیت مالک وجود ندارد. شرط اصلی این است که پروژهٔ مشخص در زمان خرید مجوز معتبر آی‌تی‌سی داشته باشد یا در یکی از دیگر مناطق تعیین‌شده قرار گیرد.
مجتمع گردشگری یکپارچه (آی‌تی‌سی) چیست؟
آی‌تی‌سی طرحی گردشگری با طراحی جامع است که وزارت میراث و گردشگری به آن مجوز داده و غیرعمانی‌ها می‌توانند در آن مالک واحد شوند.
آیا خرید ملک در عمان اقامت می‌دهد؟
احتمالاً. اقامت طلایی (۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمانی، واحدهای آی‌تی‌سی با سند مالکیت معتبر) اقامتی ۱۰ ساله و قابل تمدید می‌دهد، و ویزای مالک بدون‌اسپانسر (تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان) در گزارش‌های بررسی‌شده حداقل ارزش ملکی ندارد و با انتقال ملک پایان می‌یابد. مالکیت و اقامت دو پرسش جدا از هم هستند.
با این حال اقامت به‌صورت خودکار همراه خرید اعطا نمی‌شود — نیازمند درخواست جداگانه، احراز آستانه‌های ارزشی مسیر انتخابی و ارائه مدارک کامل از جمله سند ثبت‌شده مالکیت است.
خرید ملک فریهولد در عمان چقدر هزینه دارد؟
قیمت‌ها بسته به اجتماع و نوع ملک متفاوت است، از آپارتمان‌های سطح ورودی تا ویلاهای لوکس. به قیمت خرید باید کارمزد ثبت به میزان ۳٪ ارزش دارایی (مالیات بر ارزش افزودهٔ ۵٪ نیز بر نخستین عرضهٔ ملک مسکونی نو اعمال می‌شود) و هزینه‌های سالانهٔ خدمات اجتماع را افزود.
آیا ملک فریهولد در عمان در سال ۲۰۲۶ سرمایه‌گذاری خوبی است؟
اینکه سرمایه‌گذاری خوبی باشد یا نه به موقعیت، زمان‌بندی و انتخاب ملک بستگی دارد؛ داده‌ای منبع‌دار از بازده یا رشد قیمت برای مجتمع‌های عمان یافت نشد. عواملی که باید سنجید مسیر مالکیت، گزینه‌های اقامت و هزینه‌هایی است که در بالا آمد.
