جستجوها برای عبارت «آستانهٔ بازاریابی ملک پیش‌فروش (off-plan) در عمان» به یک پرسش واحد برمی‌گردد: سازنده پیش از آنکه مجاز باشد برای خانه‌هایی که هنوز وجود ندارند واحد تبلیغ کند، رزرو بپذیرد یا قرارداد فروش امضا کند، چه الزاماتی را باید فراهم کرده باشد و چه مقدار از پروژه باید تأمین مالی شده یا ساخته شده باشد؟ پاسخ در سال ۲۰۲۶ یک عدد واحد نیست. این پاسخ زنجیره‌ای از مجوزها و یک قاعدهٔ مربوط به حساب امانی (escrow) به موجب فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ است، به‌علاوهٔ نظامی جداگانه برای مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد که در آن یک گزارش مطبوعاتی رقم ۲۰٪ هزینهٔ پروژه را ذکر کرده است. این راهنما آنچه را در قانون نوشته شده از آنچه صرفاً گزارش شده جدا میکند و آنچه را هنوز منتشر نشده است مشخص می‌سازد.
این مقاله بر متن فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ (قانون تنظیم امور املاک)، فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ (قانون مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد)، فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ (قانون ثبت املاک)، بولتن‌های دفاتر حقوقی و پوشش خبری مطبوعات عمان تکیه دارد. شمارهٔ مواد از روی رونویسی متن روزنامهٔ رسمی گرفته شده است؛ بنابراین خواننده‌ای که لازم است یکی از آن‌ها را در قرارداد یا پرونده‌ای نقل کند، باید آن را با متن روزنامهٔ رسمی تطبیق دهد. آخرین بررسی: ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶.
پاسخ کوتاه
در سرزمین اصلی عمان، هیچ درصد واحدی برای بازاریابی منتشر نشده است. فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ تبلیغ، ترویج یا بازاریابی یک پروژهٔ املاک را بدون مجوز وزارت مسکن و شهرسازی که مختص همان پروژه باشد ممنوع میکند (ماده ۶). این فرمان همچنین برای هر پروژه یک حساب امانی را الزامی می‌داند که سپردهٔ اولیهٔ آن برابر با درصدی از هزینهٔ کل پروژه است و آییننامههای اجرایی باید آن درصد را تعیین کنند (ماده ۳۱). این آیین‌نامه‌ها باید ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون صادر شوند، که به حدود مارس ۲۰۲۷ اشاره دارد، و تا ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ هیچ متن صادرشدهای یافت نشد.
در مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد، Oman Observer در ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ گزارش داد که آییننامهٔ اجرایی صادرشده از سوی سازمان عمومی مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد (OPAZ) «آستانه‌ای معادل ۲۰ درصد از هزینهٔ کل پروژه» را پیش از آن تعیین میکند که سازنده بتواند واحدهای پیش‌فروش را بازاریابی کند یا وجوه رزرو دریافت نماید. این رقم بر یک گزارش واحد استوار است. Muscat Daily، Zawya و Gulf News همین آییننامه را پوشش دادند اما درصدی ذکر نکردند و متن آییننامه نیز برای این بررسی در دسترس نبود.
| نظام | شرط ورود به بازاریابی | آستانهٔ عددی | مستندات |
|---|---|---|---|
| سرزمین اصلی عمان، فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ | مجوز سازنده، مجوز پروژه، مجوز تبلیغات برای هر پروژه، حساب امانی همراه با سپردهٔ اولیه | درصدی از هزینهٔ کل پروژه که باید با آییننامهٔ اجرایی تعیین شود (ماده ۳۱) | متن قانون؛ درصد هنوز منتشر نشده است |
| مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد، فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ و آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ | تأیید OPAZ پیش از تبلیغ عمومی یا دریافت وجوه رزرو (ماده ۴۷) | ۲۰٪ از هزینهٔ کل پروژه، به‌صورت گزارش‌شده | متن قانون برای قاعدهٔ تأیید؛ رقم ۲۰٪ از یک گزارش مطبوعاتی |
| مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) | نظام ITC بر پایهٔ فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ و مصوبهٔ وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷، همراه با بخش‌هایی از فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ | موردی یافت نشد | متن قانون؛ مرجع تأییدکننده مشخص نشده است |
چرا این پرسش بیش از یک پاسخ دارد
عمان برای همهٔ پروژه‌های پیش‌فروش یک مجموعه‌قواعد واحد ندارد. اینکه کدام نظام اعمال شود، به محل زمین و وضعیت حقوقی پروژه بستگی دارد.
- پروژه‌های سرزمین اصلی که خارج از مجتمع گردشگری یا منطقهٔ ویژه قرار دارند، تابع فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ هستند که در مارس ۲۰۲۶ لازمالاجرا شد و جایگزین قانون دلالی ۱۹۸۶، نظام مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات ۱۹۸۹ و نظام حساب امانی ۲۰۱۸ گردید.
- مجتمع‌های گردشگری یکپارچه تابع نظام خاص خود هستند. ماده ۲ فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، آنگونه که رونویسی شده است، آن‌ها را به‌جز چند حکم مشخص مستثنا میکند: مواد ۸ و ۹ دربارهٔ صدور مجوز سازنده، فصل مربوط به ثبت اولیه، فصل مربوط به حساب امانی و، مگر آنکه قرارداد توسعه خلاف آن را مقرر کرده باشد، فصل مربوط به مالکیت مشاع.
- مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد، از جمله مناطق دقم، صحار و صلاله، تابع فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ و آییننامهٔ اجرایی OPAZ هستند. Oman Observer گزارش میدهد که فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ در مورد مسائلی که آییننامه پوشش نداده است، بر پروژه‌های داخل مناطق نیز اعمال می‌شود.
طرح‌های جامعی که خریداران آن‌ها را با نام می‌شناسند، مانند سروح یا الموج، در هیچ‌یک از منابع بررسی‌شده به یک نظام مشخص نسبت داده نشده‌اند. اینکه چه قواعدی بر یک پروژهٔ معین حاکم است، به این بستگی دارد که زمین آن دارای وضعیت مجتمع گردشگری باشد یا در داخل یک منطقه قرار گیرد، و این واقعیتی دربارهٔ خود پروژه است، نه دربارهٔ نام تجاری سازنده.
سرزمین اصلی عمان: توالی مجوزها پیش از هر گونه بازاریابی
وزارت مسکن و شهرسازی در بیانیه‌ای که Oman Observer و Times of Oman در ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ گزارش کردند، توالی مربوط به سرزمین اصلی را چنین توصیف کرد: نخست مجوز سازنده، سپس مجوز پروژه که شامل افتتاح یک حساب امانی نزد بانک محلی پیش از امکان فروش واحدهای پیش‌فروش است، و پس از آن پروانهٔ تبلیغ، ترویج و بازاریابی. این بیانیه می‌افزاید که همهٔ مراحل صدور مجوز و ثبت باید پیش از اعلام، ترویج یا فروش پروژه تکمیل شده باشد. این ترتیب با مواد قانون همخوانی دارد.
گام ۱: مجوز سازنده
توسعهٔ املاک مستلزم دریافت مجوز سازنده از وزارت است و وزارت فهرستی از سازندگان دارای مجوز نگه می‌دارد (مواد ۸ و ۹). سازنده باید مالک زمین باشد یا بر پایهٔ قراردادی ثبت‌شده و مورد تأیید وزارت از حق انتفاع برخوردار باشد (ماده ۱۰). در پروژه‌های پیش‌فروش، سازنده باید شخصیت حقوقی باشد (ماده ۲۳). خریداری که می‌خواهد از دارای مجوز بودن یک شرکت اطمینان یابد، در واقع می‌پرسد که آیا نام آن شرکت در همین فهرست آمده است یا نه.
گام ۲: مجوز پروژه
پیش از ساخت‌وساز و پیش‌فروش، مجوز پروژه لازم است (ماده ۱۲). هر مرحله یک پروژهٔ جداگانه محسوب می‌شود، ابتدا باید طرح توسعه‌ای که با مشاور پروژه تهیه شده است تأیید شود و وزارت فهرستی از پروژه‌ها نگه می‌دارد (مواد ۱۳ و ۱۴). یک پیامد این است که طرح جامع چندمرحله‌ای تنها با یک مجوز برای کل طرح پیش نمی‌رود: هر مرحله مجوز خودش، حساب امانی خودش و پروانهٔ بازاریابی خودش را دارد.
گام ۳: حساب امانی و سپردهٔ اولیهٔ آن
سازنده باید یک حساب امانی به نام پروژه نزد بانکی دارای مجوز که در وزارت ثبت شده باشد افتتاح کند، با حسابی جداگانه برای هر مرحله، و وزارت افتتاح و بستن آن را تأیید میکند (مواد ۲۹ و ۳۰). ماده ۳۱ نزدیک‌ترین حکم در قانون سرزمین اصلی به یک آستانهٔ تأمین مالی است. پیش از صدور مجوزی که فروش پیش‌فروش را ممکن می‌سازد، سازنده باید درصدی از هزینهٔ کل پروژه را سپرده کند که آییننامههای اجرایی آن را تعیین خواهند کرد. ارزش زمین یا کار انجام‌شده میتواند در شمار این سپرده محاسبه شود و در پروژه‌ای که رهن گذاشته شده است، تأمین‌کنندهٔ مالی باید کل مبلغ تأمین مالی را سپرده کند. یک نسخه از قرارداد حساب امانی پیش از صدور مجوز به وزارت ارائه می‌شود.
خلاصه‌ای از مواد ۲۷ و ۳۳ می‌افزاید که پس از صدور مجوز، انتقال مالکیت زمین پروژه باید به تأیید وزارت برسد و زمین یا حق انتفاع آن نباید رهن گذاشته شود، اما این مطلب به‌صورت خلاصه خوانده شد و نه به‌طور کامل.
گام ۴: مجوز تبلیغات
ماده ۶ تبلیغ، ترویج یا بازاریابی یک پروژه را در داخل عمان، چه پروژهٔ محلی باشد چه بین‌المللی، بدون مجوز وزارت برای همان پروژه ممنوع میکند، و بیانیهٔ ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ وزارت این پروانه را شامل رسانه‌ها، پلتفرم‌های آنلاین و نمایشگاه‌های املاک توصیف میکند. همچنین گزارش شده است که این قاعده در مورد پروژه‌های محلی به بازاریابی خارج از عمان نیز می‌رسد. قانون جزئیات را به آییننامهٔ اجرایی واگذار کرده است. اینکه یک آگهی باید چه چیزی داشته باشد، مانند شمارهٔ مجوز یا ارجاع به حساب امانی، در متن بررسی‌شده یافت نشد.
گام ۵: قرارداد تأییدشده و ثبت در دفتر
ماده ۲۵ هر قراردادی را که پیش از تکمیل پروژه مالکیت یک واحد را منتقل کند باطل می‌داند، مگر آنکه همان قرارداد پیش‌فروش مورد تأیید وزارت باشد. ماده ۲۱ دفتر ثبت اولیهٔ املاک را برای واحدهای پیش‌فروش ایجاد میکند و هر تصرف حقوقی در این واحدها تا زمانی که در آنجا ثبت نشود اثری ندارد. بر اساس ماده ۲۲، سازنده ثبت‌های خریداران را بدون دریافت هزینه از خریدار از دفتر اولیه به دفتر اصلی منتقل میکند و تنها هزینهٔ ثبت قرارداد فروش که وزارت دریافت میکند اعمال می‌شود. بنا بر گفتهٔ Trowers & Hamlins، فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ که از ۱۸ مه ۲۰۲۶ لازمالاجرا است، همین دفتر را در قانون جدید ثبت املاک با همان رویه‌ها و همان اعتبار حقوقی دفتر اصلی ایجاد میکند. یک آییننامهٔ اجرایی در انتظار صدور است.
| مرحله | آنچه قانون الزام میکند | ماده | وضعیت جزئیات |
|---|---|---|---|
| مجوز سازنده | مجوز وزارت، فهرست سازندگان، مالکیت زمین یا حق انتفاع | ۸، ۹، ۱۰ | در متن قانون آمده است |
| مجوز پروژه | مجوز برای هر پروژه و هر مرحله، طرح توسعهٔ تأییدشده، فهرست پروژه‌ها | ۱۲، ۱۳، ۱۴ | در متن قانون آمده است |
| حساب امانی | حساب ویژهٔ پروژه نزد بانک ثبت‌شده؛ سپردهٔ اولیه به‌صورت درصدی از هزینه | ۲۹، ۳۰، ۳۱ | درصد به آییننامه واگذار شده است |
| مجوز تبلیغات | مجوز جداگانه برای هر پروژه پیش از هر گونه تبلیغ، ترویج یا بازاریابی | ۶ | قواعد محتوا به آییننامه واگذار شده است |
| قرارداد تأییدشده | تنها قرارداد مورد تأیید وزارت میتواند پیش از تکمیل پروژه مالکیت را منتقل کند | ۲۵ | در متن قانون آمده است |
| ثبت در دفتر | ثبت در دفتر ثبت اولیهٔ املاک؛ انتقال رایگان به دفتر اصلی | ۲۱، ۲۲ | با فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ تقویت شده است |
درصد سپردهٔ حساب امانی در عمل چه معنایی دارد
از آنجا که درصد مندرج در ماده ۳۱ منتشر نشده است، هیچ‌کس نمی‌تواند آستانهٔ سرزمین اصلی را به‌صورت یک عدد بیان کند. با این حال ساختار این قاعده نشان میدهد که چگونه عمل خواهد کرد. سپرده بر اساس هزینهٔ کل پروژه سنجیده می‌شود، بنابراین پروژهٔ بزرگ‌تر سپردهٔ بزرگ‌تری لازم دارد. ارزش زمین و کار انجام‌شده میتواند در شمار آن محاسبه شود، یعنی سازنده‌ای که از پیش مالک زمین خود است یا بخشی از طرح را ساخته است، بخشی از این الزام را بدون نقدینگی تازه برآورده میکند. پروژه‌ای که تأمین مالی شده است، باید کل مبلغ تأمین مالی را در حساب امانی داشته باشد.
آستانهٔ گزارش‌شده برای مناطق همین منطق را با یک عدد نشان میدهد. صرفاً به‌عنوان مثال، و با استفاده از رقم گزارش‌شدهٔ ۲۰٪ برای پروژه‌های مناطق و نه یک قاعدهٔ سرزمین اصلی: برای پروژه‌ای با هزینهٔ کل OMR ۴۰٬۰۰۰٬۰۰۰، آستانه برابر با OMR ۸٬۰۰۰٬۰۰۰ خواهد بود. اگر ساخت‌وسازِ تکمیل‌شده به ارزش OMR ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ در شمار آن محاسبه شود، آنگونه که Oman Observer می‌گوید، مبلغ OMR ۳٬۰۰۰٬۰۰۰ هنوز باید تأمین شود. این گزارش می‌افزاید که وجوه حساب امانی را نمی‌توان برای پر کردن این شکاف به کار برد، پس سازنده آن را پیش از بازاریابی از منابع خود تأمین میکند.
پس از گذر از شرط ورود به بازاریابی، ماده مربوط به حساب امانی همچنان بر مدیریت پول حاکم است. بانک صورت‌حساب‌های دوره‌ای ارائه میدهد و سازنده باید در صورت درخواست نسخه‌هایی از آن‌ها را به وزارت بدهد (ماده ۳۲). وزارت میتواند یک حسابرس معتمد را برای بررسی سوابق منصوب کند (ماده ۳۵). اگر گواهی‌های مرحلهٔ ساخت که مشاور صادر کرده است نادرست از آب درآید، وزارت میتواند مشاور دیگری را به هزینهٔ سازنده منصوب کند و به بانک دستور دهد پرداخت‌های بعدی را متوقف نماید (ماده ۳۴). سپرده‌های حساب امانی، به‌عنوان استثنا از قانون ورشکستگی، توسط بستانکاران سازنده قابل توقیف نیستند (ماده ۳۷). درصدی از ارزش فروش به مدت یک سال از تاریخ تحویل واحدها برای پوشش نواقص در حساب امانی باقی می‌ماند (ماده ۳۶) و این درصد نیز به آییننامه واگذار شده است.
مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد: ۲۰٪ گزارش‌شده
فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ که در ۷ آوریل ۲۰۲۵ صادر و در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۵۹۱ در ۱۳ آوریل ۲۰۲۵ منتشر شد، تبلیغ عمومی واحدهای پیش‌فروش و دریافت وجوه رزرو در یک منطقه را جز پس از تأیید مرجع مربوط ممنوع میکند (ماده ۴۷) و قواعد را به آییننامهٔ اجرایی واگذار میکند. OPAZ این آییننامه را در سپتامبر ۲۰۲۶ با عنوان مصوبهٔ ۸۱/۲۰۲۶ صادر کرد. Oman Observer در گزارش ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ خود این شروط را بیان میکند:
- سازنده پیش از بازاریابی واحدهای پیش‌فروش یا دریافت پرداخت‌های رزرو باید به آستانه‌ای معادل ۲۰٪ از هزینهٔ کل پروژه برسد و ساخت‌وسازِ تکمیل‌شده در شمار آن محاسبه می‌شود.
- وجوه حساب امانی را نمی‌توان برای پر کردن این شکاف به کار برد.
- هزینهٔ بازاریابی از محل حساب امانی حداکثر تا ۳٪ از مانده حساب امانی مجاز است.
- دست‌کم ۵٪ از ارزش فروش هر واحد به مدت یک سال از تاریخ ثبت به نام خریدار در حساب امانی نگه داشته می‌شود.
- درخواست بازاریابی باید حساب امانی نزد یک بانک دارای مجوز در عمان، نقشه‌های مهندسی، مشاور و پیمانکار منصوب‌شده و مواد بازاریابی پیشنهادی را نشان دهد.
- OPAZ ظرف ۱۵ روز کاری تصمیم می‌گیرد، سکوت به معنای رد است و اعتراض ظرف ۶۰ روز به رئیس OPAZ تسلیم می‌شود.
- سازندگانی که هم‌اکنون در حال بازاریابی هستند، از زمان لازمالاجرا شدن تا شش ماه مهلت دارند تا خود را با آییننامه تطبیق دهند.
همین گزارش می‌گوید این آییننامه از روز بعد از انتشار لازمالاجرا می‌شود و صدور مجوز، پیش‌فروش، حساب امانی و مالکیت کامل (فری‌هولد) برای غیرعمانی‌ها را در پروژه‌های واجد شرایط در بر می‌گیرد. Muscat Daily، Zawya و Gulf News از شروط «مالی و فنی» برای بازاریابی سخن می‌گویند اما درصدی ذکر نمی‌کنند و هیچ رسانه‌ای متن آییننامه را منتشر نکرده است. ارقام ۲۰٪، ۳٪ و ۵٪ تا زمان خواندن متن آییننامه باید به‌صورت گزارش‌شده تلقی شوند. قواعد مربوط به بهره‌برداران منفردِ مناطق در دقم، صحار و صلاله بررسی نشد.
مجتمع‌های گردشگری یکپارچه
مجتمع‌های گردشگری یکپارچه در نظامی جداگانه قرار دارند: فرمان سلطانی ۱۲/۲۰۰۶ همراه با آییننامهٔ اجرایی آن، یعنی مصوبهٔ وزارتی ۱۹۱/۲۰۰۷، با اصلاحات بعدی. بر پایهٔ ماده ۲ فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ که رونویسی شده است، ماده مربوط به تبلیغات و قواعد قرارداد پیش‌فروش به‌روشنی به این مجتمع‌ها تسری نیافته است، در حالی که فصل‌های مربوط به حساب امانی و ثبت اولیه شامل آن‌ها می‌شود. نظر یک دفتر حقوقی که Times of Oman در ژوئیه ۲۰۲۶ منتشر کرد، مالکیت را در چارچوب این نظام چنین بیان میکند: عمانی‌ها و غیرعمانی‌ها می‌توانند مالک واحد یا قطعه شوند، در مسندم مالکیت به واحدهای ساخته‌شده تحت حق انتفاعی تا ۹۹ سال محدود است و قطعهٔ توسعه‌نیافته را پیش از تکمیل نمی‌توان فروخت، مگر از طریق رهن. این نظر دربارهٔ تأیید پیش‌فروش یا حساب امانی سخنی نمی‌گوید.
اینکه کدام مرجع فروش پیش‌فروش را در داخل یک مجتمع تأیید میکند، در منابع یافت‌شده بیان نشده است. دربارهٔ جبل سیفه، Oman Observer در سپتامبر ۲۰۲۵ از مصوبه‌ای وزارتی گزارش داد که فروش هر واحد را پیش از تأیید هر دو وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت میراث و گردشگری ممنوع میکند، همراه با یک حساب امانی اختصاصی و یک حسابرس مستقل. شمارهٔ آن مصوبه ذکر نشد. برای خریداران، نکتهٔ عملی این است که پاسخ از مجتمعی به مجتمع دیگر فرق میکند و باید از خود پروژه پرسیده شود. مقایسهٔ ما از مجتمع‌های گردشگری یکپارچه در عمان نشان میدهد که طرح‌های اصلی چه تفاوت‌هایی دارند.
قواعد تبلیغات و کارگزاری املاک
بازاریابی و فروش دو فعالیت مجازِ جداگانه‌اند. کارگزاری املاک و ارزیابی املاک هر کدام مجوز وزارت را لازم دارند، وزارت فهرست کارگزاران و ارزیابان را نگه می‌دارد و کارگزار به قرارداد کتبی با مشتری نیاز دارد (مواد ۵۷ تا ۵۹). اشتغال به کارگزاری بدون مجوز با حبس از ۱۰ روز تا ۶ ماه و/یا جریمهٔ نقدی از OMR ۱٬۰۰۰ تا OMR ۱۰٬۰۰۰ مجازات می‌شود (ماده ۶۴). بنابراین خریدار میتواند دربارهٔ هر پیشنهاد پیش‌فروش دو پرسش جداگانه مطرح کند: آیا پروژه مجوز تبلیغات دارد و آیا کسی که آن را عرضه میکند مجوز کارگزاری دارد.
نظام ملغاشدهٔ ۲۰۱۸ نیز بازاریابی را تنظیم می‌کرد. به گفتهٔ Trowers & Hamlins در سال ۲۰۲۳، فرمان سلطانی ۳۰/۲۰۱۸ و مصوبهٔ وزارتی ۷۲/۲۰۱۹ کسب رضایت وزارت را پیش از بازاریابی لازم می‌دانستند و هزینهٔ تبلیغات را به ۳٪ از سپرده‌های خریداران محدود می‌کردند. برخی وبلاگ‌های تجاری اکنون سقف ۳٪ و نگهداشت ۵٪ را به فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ نسبت می‌دهند. متن قانون هیچ‌یک از این دو رقم را بیان نمی‌کند: درصد نگهداشت را به آییننامه واگذار کرده و نگهداشت را از زمان تحویل واحدها حساب میکند، نه از زمان ثبت. بر پایهٔ ماده ۲ فرمان، مقررات و مصوبات موجود تا زمان صدور آییننامهٔ جدید در مواردی که با آن در تعارض نباشند همچنان اعمال میشوند، و اینکه کدام احکام مصوبهٔ وزارتی قدیمی ۷۲/۲۰۱۹ در این دوران میانی اجرا می‌شود، راستی‌آزمایی نشد.
چه چیزی نسبت به نظام حساب امانی ۲۰۱۸ تغییر کرده است
| موضوع | نظام ملغاشده (فرمان سلطانی ۳۰/۲۰۱۸، مصوبهٔ وزارتی ۷۲/۲۰۱۹) | فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ |
|---|---|---|
| بازاریابی | رضایت وزارت پیش از بازاریابی؛ هزینهٔ تبلیغات حداکثر ۳٪ از سپرده‌های خریداران (Trowers، ۲۰۲۳) | مجوز تبلیغات برای هر پروژه (ماده ۶)؛ قواعد محتوا به آییننامه واگذار شده است |
| نظارت بر حساب امانی | برداشت‌های تأییدشده توسط مشاور؛ صورت‌حساب‌های فصلی بانک به وزارت | وزارت افتتاح و بستن را تأیید میکند؛ صورت‌حساب بانک در صورت درخواست؛ امکان انتصاب حسابرس (مواد ۲۹ تا ۳۵) |
| نگهداشت | ۵٪ به مدت یک سال پس از ثبت نگه داشته می‌شد (Trowers، ۲۰۲۳) | درصدی به مدت یک سال از زمان تحویل واحدها نگه داشته می‌شود؛ درصد به آییننامه واگذار شده است (ماده ۳۶) |
| سپردهٔ اولیه | در منابع بررسی‌شده توصیف نشده است | درصدی از هزینهٔ کل پروژه که آییننامه تعیین میکند (ماده ۳۱) |
| مجازات‌ها | بررسی نشد | ۱ تا ۳ سال حبس و جریمهٔ OMR ۱۰٬۰۰۰ تا OMR ۱۰۰٬۰۰۰ برای بازاریابی بدون مجوز (ماده ۶۳) |
راهنمای ما دربارهٔ فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ برای خریداران پیش‌فروش اصلاحات گسترده‌تر، از جمله قواعد انجمن مالکان و ثبت اولیه، را پوشش میدهد.
مجازات بازاریابی بدون مجوز
| رفتار | پیامد | ماده |
|---|---|---|
| توسعه یا اجرای پروژه بدون مجوز؛ تبلیغ، ترویج، بازاریابی یا برگزاری نمایشگاه املاک بدون مجوز؛ برداشت از سپرده‌های حساب امانی برخلاف قانون؛ گزارش‌های نادرست حسابرس یا گواهی‌های نادرست مشاور | حبس از ۱ تا ۳ سال و جریمهٔ نقدی از OMR ۱۰٬۰۰۰ تا OMR ۱۰۰٬۰۰۰ | ۶۳ |
| اشتغال به کارگزاری یا ارزیابی املاک بدون مجوز | حبس از ۱۰ روز تا ۶ ماه و/یا جریمهٔ نقدی از OMR ۱٬۰۰۰ تا OMR ۱۰٬۰۰۰ | ۶۴ |
| سایر تخلفات از قانون یا آییننامه | تعلیق، سلب یا لغو مجوز، یا جریمهٔ اداری تا OMR ۱۰٬۰۰۰ که در صورت تکرار تخلف دو برابر می‌شود | ۶۵ |
| فروش مالکیت پیش از تکمیل خارج از قرارداد تأییدشده | قرارداد باطل است (پیامدی مدنی، نه جریمه) | ۲۵ |
مبالغ مجازات‌ها از خلاصه‌ای از ماده ۶۳ گرفته شده است و پیش از نقل باید با روزنامهٔ رسمی تطبیق داده شود. قانون ثبت برای اطلاعات نادرست یا اسناد جعلی مجازات‌های خاص خود را دارد که به ثبت مربوط می‌شود و نه به بازاریابی. مجازات تخلف از آییننامهٔ مناطق در گزارش‌های مطبوعاتی بیان نشده بود.
مقایسهٔ این قواعد با دبی و عربستان سعودی
| بازار | قواعد بازاریابی و تأمین مالی | مستندات |
|---|---|---|
| عمان، سرزمین اصلی | مجوزهای سازنده، پروژه و تبلیغات؛ حساب امانی با سپردهٔ اولیه‌ای که آییننامه تعیین میکند؛ دفتر ثبت اولیه | فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵؛ درصد منتشر نشده است |
| عمان، مناطق | تأیید مرجع؛ ۲۰٪ هزینهٔ پروژه پیش از بازاریابی به‌صورت گزارش‌شده | فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵؛ رقم ۲۰٪ از یک گزارش مطبوعاتی |
| دبی | نظام حساب امانی از زمان قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷؛ نگهداشت ۵٪ تا یک سال پس از ثبت واحدها به نام خریداران؛ مجازات حبس و/یا جریمهٔ نقدی دست‌کم AED ۱۰۰٬۰۰۰؛ ثبت پروژه پیش از فروش بر پایهٔ قانون شمارهٔ ۱۳ سال ۲۰۰۸، بنا بر تفسیر دفاتر حقوقی | پورتال قوانین دبی برای قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷؛ BSA و Kayrouz & Associates برای بقیه |
| عربستان سعودی | فهرست سازندگان، مجوز بازاریابی پروژه و مجوز جداگانهٔ پروژه، قرارداد حساب امانی با بانک، و پیش‌پرداخت رزرو که حداکثر ۵٪ از قیمت واحد است و در حساب امانی نگه داشته می‌شود | Trowers & Hamlins، نوامبر ۲۰۲۴ |
BSA و Kayrouz & Associates همچنین سپرده‌ای معادل ۲۰٪ از هزینهٔ ساخت را در دبی پیش از بازاریابی یا فروش توصیف می‌کنند و آن را به قانونی از سال ۲۰۰۷ نسبت می‌دهند، اما متن این قانون برای این مقاله بررسی نشد، بنابراین رقم ۲۰٪ در دبی تفسیر است و قاعده‌ای راستی‌آزمایی‌شده نیست. متن اصلی قانون عربستان سعودی به دست نیامد. این مقایسه نشان میدهد که شرط درصدی از هزینه پیش از بازاریابی در حقوق پیش‌فروش کشورهای خلیج فارس طرحی آشنا است و رقم مناطق عمان، در صورت تأیید، از همین نوع خواهد بود. این مقایسه نشان نمی‌دهد که قاعدهٔ سرزمین اصلی همین عدد را خواهد گرفت. راهنمای پیشین ما دربارهٔ ملک پیش‌فروش در دبی جنبهٔ مربوط به خریدار در دبی را پوشش میدهد.
مواردی که خریدار در هر مرحله میتواند درخواست کند
هر مرحله سندی یا ثبتی در دفتر برجای می‌گذارد که می‌توان آن را از سازنده خواست یا نزد وزارت بررسی کرد. به گفتهٔ بیانیهٔ ژوئیه ۲۰۲۶ وزارت، خود وزارت از خریداران می‌خواهد پیش از پرداخت مجوزها را راستی‌آزمایی کنند.
- مجوز سازنده از وزارت مسکن و شهرسازی، و تأیید اینکه شرکت در فهرست سازندگان آمده است (مواد ۸ و ۹).
- مجوز پروژه برای همان مرحله‌ای که فروخته می‌شود، و ثبت آن در فهرست پروژه‌ها (مواد ۱۲ و ۱۳).
- تأیید کتبی حساب امانی: بانک، نام حساب به نام پروژه و قرارداد حساب امانی که نزد وزارت تودیع شده است (مواد ۲۹ تا ۳۱).
- مجوز تبلیغات برای هر پروژه، متناسب با موادی که نشان داده می‌شود (ماده ۶).
- قرارداد پیش‌فروش مورد تأیید وزارت، زیرا قراردادهای دیگر نمی‌توانند پیش از تکمیل پروژه مالکیت را منتقل کنند (ماده ۲۵).
- پس از امضا، مدرکی دال بر ثبت فروش در دفتر ثبت اولیهٔ املاک، و سپس انتقال آن به دفتر اصلی بدون هزینهٔ دیگری جز هزینهٔ وزارت (مواد ۲۱ و ۲۲).
- مجوز وزارتیِ کارگزار، اگر کارگزاری پروژه را عرضه میکند (مواد ۵۷ و ۵۸).
- برای سایتی که مجتمع گردشگری یا پروژهٔ منطقه توصیف می‌شود، اینکه کدام نظام اعمال می‌شود و کدام مرجع فروش پیش‌فروش را تأیید کرده است.
نام هیچ پورتال یا خدمت الکترونیکی عمومی برای استعلام مجوز سازنده یا پروژه یافت نشد. مرکز خدمات توسعهٔ املاک وزارت در مطبوعات بدون نشانی ذکر شده است، بنابراین تأیید باید مستقیماً از وزارت گرفته شود. طرح پرداخت و تاریخ تحویل واحدها شرایط تجاری‌اند و نه شروط قانونی، و راهنماهای ما دربارهٔ طرح‌های پرداخت ملک در عمان و تقویم تحویل واحدها نشان می‌دهند که این شرایط از پروژه‌ای به پروژهٔ دیگر چگونه تفاوت دارد. پروفایل‌های موجود در فهرست سازندگان عمان ما پروژه‌های هر سازنده را برمی‌شمارد.
آنچه هنوز منتشر نشده است
- درصد سپردهٔ حساب امانی در سرزمین اصلی (ماده ۳۱) و درصد نگهداشت (ماده ۳۶).
- قواعد محتوای آگهی‌ها و شکل مجوز تبلیغات.
- راهکارهای استرداد، لغو و نکول که ماده ۲۶ آن‌ها را به آییننامه واگذار کرده است. در متن قانون هیچ حکمی دربارهٔ استرداد یافت نشد.
- متن آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ، شامل ارقام ۲۰٪، ۳٪ و ۵٪ و رویهٔ آن.
- مرجعی که فروش پیش‌فروش را در هر مجتمع گردشگری تأیید میکند و قواعد خود بهره‌برداران مناطق در دقم، صحار و صلاله.
- تاریخ دقیق لازمالاجرا شدن: BSA تاریخ ۱۰ مارس ۲۰۲۶ را میدهد، در حالی که ۱۸۰ روز پس از تاریخ روزنامهٔ رسمی یعنی ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ حدود ۱۳ مارس ۲۰۲۶ می‌شود.
- نام پورتال‌های عمومی برای استعلام مجوزها، و مبلغ هزینه‌های دفتر ثبت اولیه.
برداشت‌های نادرست رایج
- «عمان پیش از بازاریابی پیش‌فروش ۲۰٪ را الزامی میکند.» رقم ۲۰٪ برای مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد بر پایهٔ آییننامهٔ OPAZ گزارش شده است و بر یک گزارش واحد استوار است. درصد سرزمین اصلی منتشر نشده است.
- «سقف ۳٪ بازاریابی و نگهداشت ۵٪ در فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ آمده است.» متن قانون آن‌ها را بیان نمی‌کند. این ارقام در نظام ۲۰۱۸، آنگونه که Trowers & Hamlins توصیف کرده است، و در آییننامهٔ گزارش‌شدهٔ مناطق دیده میشوند.
- «حساب امانی تکمیل پروژه را تضمین میکند.» حساب امانی پرداخت‌های خریداران را نگه می‌دارد و آزادسازی آن‌ها را به پیشرفت ساخت گره می‌زند. پروژه‌های متوقف‌شده بر پایهٔ ماده ۲۸ به چارهٔ وزارت یا دادگاه می‌رسند و هیچ حکمی دربارهٔ استرداد یافت نشد.
- «بانک مرکزی بر حساب امانی نظارت میکند.» بر پایهٔ فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، وزارت بانک را ثبت میکند و افتتاح و بستن حساب را تأیید میکند (مواد ۲۹ و ۳۰). بانک مرکزی در نظام ملغاشدهٔ ۲۰۱۸ دیده می‌شود.
- «پیش‌فروش تنها در داخل مجتمع‌های گردشگری وجود دارد.» فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ پروژه‌های پیش‌فروش را به‌طور کلی در بر می‌گیرد، و فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ به همراه آییننامهٔ OPAZ فروش پیش‌فروش و مالکیت کامل غیرعمانی‌ها را در پروژه‌های واجد شرایط مناطق مجاز می‌شمارد.
تاریخ‌های کلیدی
| تاریخ | رویداد |
|---|---|
| ۱۸ نوامبر ۲۰۱۸ | انتشار فرمان سلطانی ۳۰/۲۰۱۸ (حساب امانی) در روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۲۶۸ |
| ۷ آوریل ۲۰۲۵ | صدور فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۵۹۱ در ۱۳ آوریل؛ لازمالاجرا از ۱۴ آوریل |
| ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ | صدور فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵؛ روزنامهٔ رسمی شمارهٔ ۱۶۱۳ در ۱۴ سپتامبر |
| مارس ۲۰۲۶ | لازمالاجرا شدن فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، ۱۸۰ روز پس از انتشار (BSA تاریخ ۱۰ مارس را میدهد) |
| ۱۸ مه ۲۰۲۶ | لازمالاجرا شدن فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ (قانون ثبت املاک) |
| ۲۵ ژوئیه ۲۰۲۶ | بیانیهٔ وزارت دربارهٔ سه مرحلهٔ صدور مجوز |
| سپتامبر ۲۰۲۶ | پایان مهلت شش‌ماههٔ ثبت واحدهای پیش‌فروش موجود توسط سازندگان؛ گزارش آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ |
| حدود مارس ۲۰۲۷ | موعد صدور آییننامههای اجرایی فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ |
سوالات متداول
آیا حداقل درصدی وجود دارد که سازنده پیش از پیش‌فروش در عمان باید تکمیل کرده باشد؟
هیچ درصدی برای سرزمین اصلی منتشر نشده است. فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ سپردهٔ اولیهٔ حساب امانی برابر با درصدی از هزینهٔ کل پروژه را الزامی می‌داند که آییننامهٔ اجرایی باید آن را تعیین کند، و قانون اجازه میدهد ارزش زمین و کار انجام‌شده در شمار آن محاسبه شود.
رقم ۲۰٪ از کجا آمده است؟
این رقم از گزارش ۲۱ سپتامبر ۲۰۲۶ Oman Observer دربارهٔ آییننامهٔ ۸۱/۲۰۲۶ سازمان OPAZ برای مناطق ویژهٔ اقتصادی و مناطق آزاد آمده است. رسانههای دیگر آییننامه را بدون ذکر درصد پوشش دادند.
آیا سازنده پیش از داشتن حساب امانی میتواند تبلیغ کند؟
وزارت ترتیب را چنین توصیف میکند: مجوز سازنده، مجوز پروژه که شامل حساب امانی است، سپس پروانهٔ تبلیغات. ماده ۶ تبلیغ را بدون مجوز مخصوص هر پروژه ممنوع میکند.
مجازات بازاریابی بدون مجوز چیست؟
بر پایهٔ ماده ۶۳، حبس از ۱ تا ۳ سال و جریمهٔ نقدی از OMR ۱۰٬۰۰۰ تا OMR ۱۰۰٬۰۰۰، آنگونه که از متن قانون خلاصه شده است.
آیا این قانون بر مجتمع‌های گردشگری یکپارچه اعمال می‌شود؟
فقط تا حدی. ماده ۲، آنگونه که رونویسی شده است، مواد مربوط به صدور مجوز سازنده، فصل ثبت اولیه و فصل حساب امانی را اعمال میکند و مجتمع‌ها نظام خود را حفظ می‌کنند.
آییننامههای اجرایی چه زمانی صادر میشوند؟
فرمان یک سال از زمان لازمالاجرا شدن مهلت میدهد که به حدود مارس ۲۰۲۷ اشاره دارد. تا ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶ هیچ متن صادرشدهای یافت نشد.
آیا قرارداد فروش بدون فرم مورد تأیید وزارت معتبر است؟
بر پایهٔ ماده ۲۵، قراردادی که پیش از تکمیل پروژه مالکیت یک واحد را منتقل کند باطل است، مگر آنکه همان قرارداد پیش‌فروش مورد تأیید وزارت باشد.
آخرین بررسی: ۱۱ اکتبر ۲۰۲۶. منابع: decree.om، فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، رونویسی qanoon.om از فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، decree.om، فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵، BSA دربارهٔ قانون تنظیم امور املاک، Trowers & Hamlins دربارهٔ قانون حساب امانی عمان، Trowers & Hamlins دربارهٔ قانون ثبت املاک، Oman Observer دربارهٔ آییننامهٔ OPAZ، Oman Observer دربارهٔ مراحل صدور مجوز وزارت، Times of Oman دربارهٔ بیانیهٔ وزارت، Times of Oman دربارهٔ مجتمع‌های گردشگری، Muscat Daily دربارهٔ OPAZ، Zawya دربارهٔ OPAZ، Oman Observer دربارهٔ جبل سیفه، قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷ دبی و Trowers & Hamlins دربارهٔ قانون پیش‌فروش عربستان سعودی.
