عمان در مارس ۲۰۲۶ تقریباً کل مجموعه قوانین املاک خود را یکجا تغییر داد. فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵، یعنی قانون تنظیم بازار املاک، قانون دلالی املاک ۱۹۸۶، نظام مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات ۱۹۸۹ و نظام حساب‌های امانی (اسکرو) ۲۰۱۸ را لغو کرد و یک چارچوب واحد را جایگزین آن‌ها ساخت. برای هر کسی که از خارج از کشور در عمان خانه می‌خرد، مهم‌ترین بخش این است: از روز امضای قرارداد تا روز تحویل کلید، اکنون چه اتفاقی برای پول شما می‌افتد.
این پرسش جنبه نظری ندارد. از ۴۳ پروژه‌ای که ما در عمان عرضه می‌کنیم، ۲۷ پروژه بین سال‌های ۲۰۲۷ تا ۲۰۲۹ تحویل داده می‌شوند و چند پروژه کل قیمت خرید را پیش از تحویل حتی یک کلید طلب می‌کنند. این راهنما توضیح می‌دهد قانون جدید واقعاً چه الزاماتی دارد، در هر ساختار پرداخت چه بخشی از پول شما در معرض ریسک است و پیش از امضا دقیقاً چه پرسش‌هایی را باید از سازنده بپرسید.
فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ چه چیزی را تغییر داد و چه زمانی
این فرمان در ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ صادر و در روزنامه رسمی شماره ۱۶۱۳ منتشر شد. قانون ۱۸۰ روز پس از انتشار، یعنی در مارس ۲۰۲۶، لازم‌الاجرا شد؛ موسسه حقوقی BSA در تحلیل خود تاریخ اجرا را ۱۰ مارس ۲۰۲۶ ذکر می‌کند، در حالی که ۱۸۰ روز از تاریخ ۱۴ سپتامبر ۲۰۲۵ روزنامه رسمی حدود ۱۳ مارس می‌شود؛ بنابراین روز دقیق هنوز با هم تطبیق داده نشده است. آیین‌نامه‌های اجرایی که بیشتر جزئیات عملیاتی را در بر خواهند داشت، باید ظرف یک سال پس از اجرای قانون، یعنی تا مارس ۲۰۲۷، منتشر شوند.
این زمان‌بندی هنگام خواندن هر مطلبی درباره خرید ملک در عمان اهمیت دارد. راهنمایی که پیش از مارس ۲۰۲۶ نوشته شده، نظامی را توصیف می‌کند که دیگر وجود ندارد و قوانین تفصیلی که قرار است زیر چتر قانون جدید قرار بگیرند هنوز همگی منتشر نشده‌اند. هر کسی که بگوید نظام جدید کاملاً تثبیت شده است، اغراق می‌کند.
سه نظامی که جایگزین شدند
| قانون لغوشده | موضوع آن | جایگاه فعلی این قواعد |
|---|---|---|
| فرمان سلطانی ۷۸/۸۶ | دلالی و کارگزاری املاک | صدور مجوز کارگزاران در فرمان ۷۹/۲۰۲۵ |
| فرمان سلطانی ۴۸/۸۹ | مالکیت آپارتمان‌ها و طبقات (مالکیت مشاع) | فصل انجمن‌های مالکان در فرمان ۷۹/۲۰۲۵ |
| فرمان سلطانی ۳۰/۲۰۱۸ | حساب‌های امانی پروژه‌های ساخت‌وساز | فصل حساب امانی و مجوز سازندگان در فرمان ۷۹/۲۰۲۵ |
قانون اسکرو ۲۰۱۸ نخستین قانونی بود که الزام کرد پول خریداران پیش‌فروش در حساب پروژه نگهداری شود، نه در منابع عمومی سازنده. این قانون در اصل حذف نشده، بلکه در قانونی گسترده‌تر ادغام شده است که کارگزاران، ساختمان‌های دارای مالکیت مشاع و یک دفتر ثبت جدید را نیز پوشش می‌دهد.
حساب امانی قرار است چگونه از خریدار پیش‌فروش محافظت کند
اصل ماجرا ساده است و باید صریح گفته شود، چون این بزرگ‌ترین حمایتی است که یک خریدار خارجی هنگام خرید در یک مجتمع گردشگری یکپارچه (ITC) دارد.
- سازنده دارای مجوز باید برای هر پروژه یک حساب امانی مستقل به نام همان پروژه باز کند.
- پرداخت‌های خریداران به همین حساب واریز می‌شود، نه به منابع عملیاتی سازنده.
- برداشت پول بر اساس پیشرفت تأییدشده ساخت انجام می‌شود، نه به خواست سازنده.
- سپرده‌ها را طلبکاران سازنده نمی‌توانند توقیف کنند، آن هم به‌عنوان استثنا از قانون ورشکستگی (ماده ۳۷)، پس پول به ساختمان گره می‌خورد، نه به ترازنامه شرکت.
- سازنده پیش از فروش باید مجوز سازنده و مجوز پروژه را از وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری بگیرد و پیش از بازاریابی نیز مجوز تبلیغاتی ویژه هر پروژه را دریافت کند (مواد ۶، ۸ و ۱۲). پیش از دریافت مجوزی که فروش پیش‌فروش را مجاز می‌کند، سازنده باید درصدی از کل هزینه پروژه را در حساب امانی سپرده کند که آیین‌نامه‌های اجرایی آن را تعیین خواهند کرد (ماده ۳۱). بانک صورت‌حساب‌های دوره‌ای ارائه می‌دهد و سازنده باید در صورت درخواست نسخه‌ای از آن‌ها را به وزارت بدهد (ماده ۳۲).
در نظام قبلی اسکرو، موسسه حقوقی Trowers & Hamlins برداشت‌ها را تأییدشده توسط مشاور پروژه توصیف می‌کند. قانون جدید نظارت را همچنان در اختیار وزارت نگه می‌دارد؛ وزارت می‌تواند حسابرسی (ماده ۳۵) یا مشاوری دیگر را با هزینه سازنده منصوب کند و اگر گواهی‌های مرحله‌ای نادرست از آب درآید، به بانک دستور توقف پرداخت‌ها را بدهد (ماده ۳۴). این قانون مجازات‌های کیفری نیز دارد: ۱ تا ۳ سال زندان و جریمه ۱۰٬۰۰۰ تا ۱۰۰٬۰۰۰ ریال عمان برای توسعه، تبلیغ یا بازاریابی بدون مجوز یا برداشت از وجوه حساب امانی برخلاف قانون (ماده ۶۳)، و جریمه اداری تا ۱۰٬۰۰۰ ریال عمان یا تعلیق یا لغو مجوز برای تخلفات دیگر (ماده ۶۵).
حساب امانی بیمه‌نامه نیست. تضمین نمی‌کند پروژه شما تمام شود، تاریخ تحویل را تضمین نمی‌کند و اگر سازنده متوقف شود، پول شما را به‌طور خودکار بازنمی‌گرداند: در متن قانون هیچ مقرره‌ای درباره بازپرداخت یا لغو یافت نشد و پروژه‌های متوقف‌شده به راهکار وزارت یا دادگاه‌ها واگذار می‌شوند (ماده ۲۸). کاری که انجام می‌دهد این است که خرج شدن اقساط شما برای چیزی جز ساختمانی که در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اید را بسیار دشوارتر می‌کند.
پیش از تحویل، چه بخشی از پول شما در معرض ریسک است
اینجاست که یک حمایت حقوقی انتزاعی به یک عدد تبدیل می‌شود. تحلیل ما از طرح‌های پرداخت منتشرشده در سبد پروژه‌های عمان نشان داد سهمی از قیمت که باید پیش از تحویل پرداخت شود، از ۳۰ تا ۱۰۰ درصد متغیر است. همین تفاوت تعیین می‌کند در هر لحظه چه مقدار از سرمایه شما درون پروژه ساختمانی شخص دیگری قرار دارد.
| پروژه | سازنده | پرداخت پیش از تحویل | تحویل |
|---|---|---|---|
| The Sustainable City – Yiti | SDIC (Omran + Diamond) | ۳۰٪ | سه‌ماهه اول ۲۰۲۷ |
| Mira Ocean Estates | Mira Developments | ۵۰٪ | سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| Luma Residence | Muscat Bay | ۵۰٪ | سه‌ماهه اول ۲۰۲۹ |
| AIDA | DarGlobal | ۵۰٪ | سه‌ماهه اول ۲۰۲۷ تا سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| Solaris | Muriya | ۸۵٪ | سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۷ |
| Raya | Muriya | ۸۵٪ | سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۷ |
| Lubana Island | Muriya | ۹۲٫۵٪ | تاریخ‌ها متناقض‌اند |
| Olive Farms | Muriya | ۱۰۰٪ | سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۸ |
| Al Mina | Muscat Bay | ۱۰۰٪ | سه‌ماهه اول ۲۰۲۷ |
این جدول را مقایسه‌ای از ساختارهای پرداخت بخوانید، نه رتبه‌بندی کیفیت؛ درصدها طرح‌های پرداخت سازندگان‌اند، نه دسته‌بندی‌های حقوقی، و قانون هیچ‌کدام را تعیین نمی‌کند. طرح ۳۰/۷۰ در ییتی یعنی در لحظه تحویل، ۷۰ درصد پول شما هنوز در دست خودتان است؛ اگر پروژه در ۸۰ درصد پیشرفت متوقف شود، ریسک شما به همان مبلغی محدود است که پرداخته‌اید. طرح پرداخت ۱۰۰ درصدی پیش از تحویل در Olive Farms یا Al Mina یعنی شما کل ساختمان را تأمین مالی کرده‌اید و چیزی نزد خود نگه نداشته‌اید.
چرا اعداد پروژه‌های Muriya با هم فرق دارند
چهار پروژه Muriya فرمول یکسانی منتشر می‌کنند — ۱۰ درصد هنگام رزرو به‌علاوه ۷٫۵ درصد در هر فصل — اما پیش از تحویل به مجموعهای متفاوتی می‌رسند. این حساب ساده است، نه ناهماهنگی: سهم پیش از تحویل صرفاً به تعداد فصل‌هایی بستگی دارد که ساخت طول می‌کشد. ده فصل به ۸۵ درصد، یازده فصل به ۹۲٫۵ درصد و دوازده فصل به ۱۰۰ درصد می‌رسد. وقتی دو پروژه از یک سازنده را مقایسه می‌کنید، مدت ساخت را مقایسه کنید، نه فقط مبلغ هر قسط.
هزینه این ساختارها را از نظر جریان نقدی در راهنمای ما درباره طرح‌های پرداخت ملک در عمان محاسبه کرده‌ایم: در خرید ۳۰۰٬۰۰۰ دلاری با دوره ساخت سه‌ساله و هزینه فرصت ۵ درصد، طرح ۳۰/۷۰ برای خریدار حدود ۱۵٬۵۰۰ دلار بیشتر از پرداخت کل مبلغ پیش از تحویل می‌ارزد. این حدود ۵ درصد قیمت است — که دقیقاً در بازه افزایش ۳ تا ۱۳ درصدی قرار می‌گیرد که Mandarin Oriental آشکارا برای اقساط معوق دریافت می‌کند.
دفتر ثبت مقدماتی املاک
قانون جدید یک دفتر ثبت مقدماتی برای واحدهای پیش‌فروش ایجاد می‌کند. در عمل یعنی فروش پیش‌فروش پیش از ساخته شدن ساختمان به‌طور رسمی ثبت می‌شود و فقط به شکل قراردادی میان شما و سازنده باقی نمی‌ماند. ماده ۳ سازندگان را موظف می‌کند همه واحدهای پیش‌فروشِ تفکیک‌شده و معاملات موجود را ظرف شش ماه پس از اجرای قانون در دفتر ثبت مقدماتی ثبت کنند؛ مهلتی که حدود سپتامبر ۲۰۲۶ به پایان رسید. هر معامله بر واحدهای پیش‌فروش تا زمانی که در این دفتر ثبت نشود اثری ندارد (ماده ۲۱) و فرمان سلطانی ۵۶/۲۰۲۶ که از ۱۸ مه ۲۰۲۶ لازم‌الاجراست، این دفتر را در قانون جدید دفتر ثبت املاک ایجاد می‌کند.
نتیجه عملی برای خریدار ساده است: بپرسید آیا واحد شما ثبت شده و مدرک آن را ببینید. حق ثبت‌شده بر یک واحد پیش‌فروش، جایگاهی بسیار محکم‌تر از قراردادی امضاشده در کشوی میز است، به‌ویژه اگر سازنده بعدها درباره آنچه فروخته شده اختلاف کند یا بخواهد یک واحد را دو بار بفروشد.
انجمن‌های مالکان: چه کسی شارژ ساختمان شما را تعیین می‌کند
فصلی که پس از تحویل بیشترین اهمیت را خواهد داشت، همان فصلی است که تقریباً هیچ‌کس نمی‌خواند. فرمان ۷۹/۲۰۲۵ تشکیل انجمن مالکان را برای مجتمع‌های دارای مالکیت مشاع و چندواحدی الزامی می‌کند، به آن شخصیت حقوقی با استقلال مالی و اداری می‌دهد و آن را تحت نظارت وزارت قرار می‌دهد. انجمن فضاهای مشترک را مدیریت می‌کند، امکانات مشترک را نگهداری می‌کند و نماینده مالکان در برابر مقامات است.
تاکنون شارژ ساختمان در مجتمع‌های تفریحی عمان عملاً توسط سازنده یا شرکت مدیریت آن تعیین می‌شد و مالکان جایگاه رسمی چندانی نداشتند. انجمنی که به‌درستی تشکیل شده باشد، تعیین می‌کند چه کسی تصمیم می‌گیرد، چه کسی بودجه را حسابرسی می‌کند و چه کسی پاسخ‌گوست. اگر در مجتمعی مالک هستید که شارژ آن بدون توضیح افزایش یافته، باید درباره همین سازوکار بپرسید.
این موضوع اهمیت واقعی دارد. در بررسی ما درباره شارژ ساختمان در عمان فاصله میان پروژه‌ها زیاد است و نسبت شارژ سالانه به قیمت خرید بی‌سروصدا تعیین می‌کند که آیا یک واحد کوچک هرگز هزینه خود را بازمی‌گرداند یا نه. استودیویی با شارژ سالانه ۱٫۱۵ درصد وضعیتی کاملاً متفاوت از یک آپارتمان دوخوابه در مجتمعی جاافتاده با حدود ۰٫۸ درصد دارد.
مجوز سازندگان و سپرده حساب امانی
سه الزام در کنار هم قرار دارند و باید آن‌ها را به صورت یک مجموعه بررسی کرد:
| الزام | چه چیزی درخواست کنید | چرا برای شما مهم است |
|---|---|---|
| مجوز سازنده | شماره مجوز صادرشده توسط وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری | توسعه، تبلیغ یا بازاریابی بدون مجوز جرم کیفری است (ماده ۶۳)؛ فروشنده بدون مجوز حتی پیش از صحبت درباره قیمت یک هشدار جدی است |
| حساب امانی پروژه | مشخصات حسابی که به نام همین پروژه باز شده و در قرارداد فروش درج شده است | واریز به حساب شرکت به جای حساب پروژه، حمایت را به‌کلی بی‌اثر می‌کند |
| سپرده حساب امانی و مجوز تبلیغاتی | مجوز تبلیغاتی وزارت برای مطالب نمایش‌داده‌شده و تأیید سپرده حساب امانی پروژه | قانون هر دو را پیش از بازاریابی و فروش پیش‌فروش الزامی می‌کند؛ درصد سپرده هنوز باید با آیین‌نامه تعیین شود |
هر پاسخ را کتبی بگیرید و به قرارداد پیوست کنید. سازنده‌ای که چیزی برای پنهان کردن ندارد، هر سه را بدون دردسر ارائه می‌دهد. اگر هر کدام از این سه با پاسخ مبهم روبه‌رو شود، این بیش از هر بروشوری درباره پروژه به شما می‌گوید. مقاله ما درباره آستانه بازاریابی پیش‌فروش در عمان ترتیب مجوزها پیش از هرگونه بازاریابی و رقمی را که برای پروژه‌های OPAZ گزارش شده است شرح می‌دهد.
آنچه هنوز نامعلوم است
صداقت درباره خلأها از اطمینان کاذب مفیدتر است:
- آیین‌نامه‌های اجرایی به‌طور کامل منتشر نشده‌اند. موعد آن‌ها تا مارس ۲۰۲۷ است و جزئیات عملیاتی — آستانه‌ها، فرم‌ها، مهلت‌ها و نحوه کار روزانه دفتر ثبت — را در بر خواهند داشت.
- مقررات انتقالی در برخی موارد روشن نیست. پروژه‌هایی که فروش خود را در نظام اسکرو ۲۰۱۸ آغاز کرده‌اند، در میانه ساخت وارد چارچوب جدید می‌شوند.
- درصدهای حساب امانی منتشر نشده‌اند. سپرده اولیه به‌عنوان سهمی از هزینه پروژه (ماده ۳۱) و مبلغ نگهداری‌شده پس از تحویل (ماده ۳۶) به آیین‌نامه‌ها واگذار شده است.
- اجرای قانون هنوز آزموده نشده است. قانون مجازات و لغو مجوز را پیش‌بینی کرده، اما اینکه وزارت تا چه حد قاطعانه از آن‌ها استفاده کند، تنها با گذشت زمان روشن می‌شود.
- تعامل با قواعد ITC. بیشتر املاک فری‌هولد قابل خرید برای خارجی‌ها در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه قرار دارند و اینکه قواعد انجمن‌ها چگونه با قواعد فعلی جوامع ITC هماهنگ می‌شود، باید در آیین‌نامه‌ها مشخص شود.
چک‌لیست عملی برای خریداران خارجی
اگر همین حالا در حال خرید ملک پیش‌فروش در عمان هستید، این ترتیب بهترین محافظت را برای شما فراهم می‌کند:
- پیش از هر چیز مطمئن شوید واحد برای خارجی‌ها قابل خرید است. همه پروژه‌های عمان برای غیرعمانی‌ها باز نیستند — راهنمای ما درباره املاکی در عمان که خارجی‌ها نمی‌توانند بخرند را ببینید و وضعیت واحد مشخص خود را کتبی تأیید بگیرید.
- شماره مجوز سازنده را بگیرید و آن را از وزارت استعلام کنید، نه از دفتر فروش.
- اصرار کنید که حساب امانی در قرارداد خرید و فروش درج شود و فقط به همان حساب واریز کنید.
- برنامه پرداخت را به مراحل ساخت گره بزنید، نه به تاریخ‌های تقویمی. طرحی که به تاریخ وابسته است، چه ساختمان بالا برود چه نرود، پول می‌گیرد.
- بپرسید چه سهمی از قیمت پیش از تحویل باید پرداخت شود و آن را با جدول بالا مقایسه کنید.
- بپرسید آیا واحد شما در دفتر ثبت مقدماتی ثبت شده است و مدرک آن را بخواهید.
- مفاد مربوط به شارژ ساختمان و انجمن مالکان را پیش از امضا بخوانید، نه هنگام تحویل.
- یک بازرسی مستقل پیش از تحویل (اسنگینگ) بگیرید و در صورتی که قرارداد اجازه دهد، پرداخت نهایی را به رفع ایرادهای فهرست‌شده مشروط کنید.
- مشاوره حقوقی مستقل بگیرید. وکیلی که به سازنده یا مشاور املاک وابسته نیست، ارزان‌ترین بیمه در کل این معامله است.
برداشت‌های نادرست رایج درباره قانون جدید
درباره فرمان ۷۹/۲۰۲۵ چند باور نادرست پایدار شکل گرفته است. رایج‌ترین آن‌ها را بررسی می‌کنیم، چون هر کدام می‌تواند برای خریدار گران تمام شود.
- «حساب امانی بازگشت پول را تضمین می‌کند». خیر. حساب امانی کنترل می‌کند پول شما کجا می‌رود و چه زمانی برداشت می‌شود، اما نه تکمیل پروژه را وعده می‌دهد و نه بازگشت خودکار پول را.
- «قانون سهم پرداخت پیش از تحویل را محدود کرده است». خیر. قانون نگهداری و آزادسازی پول را تنظیم می‌کند، نه ساختار طرح پرداخت را. سازنده همچنان می‌تواند ۱۰۰ درصد را پیش از تحویل کلید بخواهد.
- «امضای قرارداد روند اقامت را آغاز می‌کند». خیر. هر دو مسیر اقامت ملکی عمان بر پایه مالکیت هستند، نه قرارداد خرید در آینده.
- «همه قواعد از قبل روشن است». خیر. آیین‌نامه‌های اجرایی تا مارس ۲۰۲۷ منتشر می‌شوند و بسیاری از جزئیات عملی تنها در آن‌ها خواهد آمد.
- «انجمن مالکان خودبه‌خود شارژ را کاهش می‌دهد». لزوماً نه. انجمن به مالکان صدا و کنترل بر بودجه می‌دهد، اما هزینه‌های واقعی نگهداری از بین نمی‌روند.
نتیجه کلی: قانون جدید جایگاه خریدار را به‌طور محسوسی تقویت می‌کند، اما او را از بررسی مستقل پروژه بی‌نیاز نمی‌کند.
قانون جدید برای فروش مجدد واحد پیش‌فروش چه معنایی دارد
بسیاری از خریداران در عمان قصد دارند منتظر تحویل نمانند و وقتی قیمت بالا رفت، جایگاه خود در پروژه در حال ساخت را بفروشند. قانون جدید این خروج را شفاف‌تر می‌کند، اما آن را خودکار نمی‌کند.
نخست، ثبت در دفتر مقدماتی مهم‌ترین برگ برنده شما در واگذاری است. خریدار بعدی همان پرسش‌هایی را از شما می‌پرسد که شما از سازنده پرسیده‌اید: آیا واحد ثبت شده، پرداخت‌ها به کدام حساب امانی می‌رود و چقدر دیگر باید پرداخت شود. اگر پاسخ‌های کتبی و مدرک ثبت را داشته باشید، فروش جایگاه ساده‌تر و سریع‌تر است.
دوم، قرارداد با سازنده معمولاً شرایط واگذاری را مشخص می‌کند: آیا رضایت سازنده لازم است، چه بخشی از قیمت باید پیش از فروش مجدد پرداخت شده باشد و آیا هزینه‌ای برای انتقال حقوق دریافت می‌شود. قانون جدید این شرایط را تغییر نمی‌دهد، پس بهتر است آن‌ها را پیش از خرید بخوانید، نه زمانی که تصمیم به فروش گرفته‌اید.
سوم، برنامه پرداخت را در نظر داشته باشید. در ساختاری با سهم بالای پرداخت پیش از تحویل، تا زمان فروش مجدد پول بیشتری در پروژه گذاشته‌اید و خریدارانی که حاضر باشند چنین مبلغی را یکجا بپردازند کمترند. درباره جنبه خروج، مطلب ما درباره فروش ملک در عمان را ببینید که پیوند آن در پایان مقاله آمده است.
ارتباط این موضوع با اقامت
خریداران اغلب تصور می‌کنند امضای قرارداد پیش‌فروش، شمارش معکوس اقامت را آغاز می‌کند. این‌طور نیست. هر دو مسیر ملکی عمان بر پایه مالکیت هستند، نه قرارداد خرید: اقامت طلایی به سرمایه‌گذاری واجد شرایط دست‌کم ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان در ملک ITC با سند مالکیت معتبر نیاز دارد، در حالی که ویزای مالک جدیدتر به ملکی وابسته است که از قبل مالک آن هستید و با انتقال آن پایان می‌یابد. مقایسه ما میان اقامت طلایی و ویزای مالک تفاوت‌ها را روشن می‌کند.
نتیجه عملی برای خریدار پیش‌فروش این است که اقامت معمولاً پس از تکمیل و ثبت ممکن می‌شود، بنابراین تاریخ تحویل در قرارداد شما در عمل تاریخ اقامت شما نیز هست. وقتی تحویل در سه‌ماهه اول ۲۰۲۷ را با سه‌ماهه اول ۲۰۳۰ مقایسه می‌کنید، هم سه سال حق اقامت و هم سه سال ریسک ساخت را مقایسه می‌کنید.
پرسش‌های متداول
آیا فرمان سلطانی ۷۹/۲۰۲۵ شامل ملکی که از قبل مالک آن هستم می‌شود؟
این قانون کل بخش را تنظیم می‌کند، از جمله مالکیت مشاع و انجمن‌هایی که آن را مدیریت می‌کنند، پس مالکان فعلی هم تحت تأثیر قرار می‌گیرند، هرچند قواعد حساب امانی بیشترین اهمیت را برای خریدهای جدید پیش‌فروش دارند.
آیا پول من در حساب امانی عمان امن است؟
حساب امانی از خرج شدن اقساط شما خارج از پروژه و از دسترسی دیگر طلبکاران سازنده به آن‌ها جلوگیری می‌کند. تکمیل پروژه، تاریخ تحویل یا بازپرداخت را تضمین نمی‌کند. آن را یک ابزار کنترلی قوی بدانید، نه ضمانت‌نامه.
آیا سازنده همچنان می‌تواند ۱۰۰ درصد را پیش از تحویل بخواهد؟
بله. قانون تعیین می‌کند پول شما کجا نگهداری و چگونه آزاد شود، نه اینکه سازنده چه ساختار پرداختی پیشنهاد دهد. دو پروژه از پروژه‌هایی که ما عرضه می‌کنیم کل قیمت را پیش از تکمیل می‌خواهند و دقیقاً به همین دلیل برنامه پرداخت به اندازه خود قیمت نیازمند بررسی است.
اگر پروژه هرگز تمام نشود چه می‌شود؟
اینجاست که مجوز، موجودی حساب امانی و راهکارهای وزارت بر پایه ماده ۲۸ با هم اهمیت پیدا می‌کنند و نتیجه به شرایط مشخص هر پرونده بستگی دارد. مشاوره حقوقی مستقل را زود بگیرید، نه پس از عقب افتادن یک مرحله ساخت.
آیا برای خرید باید در عمان حضور داشته باشم؟
نه لزوماً، اما خرید از راه دور را دلیلی برای کنار گذاشتن بررسی‌ها ندانید. همه موارد چک‌لیست بالا را می‌توان از خارج از کشور درخواست و کتبی تأیید کرد.
متن خود قانون را کجا می‌توانم بخوانم؟
این فرمان به‌صورت عمومی در decree.om منتشر شده و وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری اطلاعات این بخش را در housing.gov.om منتشر می‌کند. تحلیل‌های مؤسسات حقوقی برای آشنایی کلی مفیدند، اما جزئیات عملیاتی در آیین‌نامه‌های اجرایی خواهد آمد.
چرا عمان اکنون دست به اصلاحات زد
این اصلاحات بی‌مقدمه نبود. عمان در دو سال گذشته دایره کسانی را که می‌توانند مالک ملک شوند و مبنای این مالکیت را گسترش داده و چارچوب نظارتی باید با رونق فروشی که این تغییرات ایجاد کرد همگام می‌شد.
فرمان سلطانی ۳۸/۲۰۲۵ که از آوریل ۲۰۲۵ اجرا شده، مالکیت مسکونی خارجی‌ها را فراتر از مجتمع‌های گردشگری یکپارچه ساحلی به مناطق ویژه اقتصادی و مناطق آزاد تعیین‌شده گسترش داد. اقامت طلایی در اوت ۲۰۲۵ با آستانه واحد ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان از نو راه‌اندازی شد. ویزای مالک بدون اسپانسر نیز در میانه ۲۰۲۶ اضافه شد. هر یک از این گام‌ها پول بیشتری از غیرمقیمان را به پروژه‌های پیش‌فروش جذب می‌کند و قواعد حساب امانی دقیقاً برای محافظت از همین پول وجود دارند.
اگر این قانون را در کنار تلاش «چشم‌انداز ۲۰۴۰» برای افزایش سرمایه‌گذاری غیرنفتی بخوانیم، فرمان ۷۹/۲۰۲۵ کمتر شبیه سخت‌گیری و بیشتر شبیه نیمه گمشده یک راهبرد رشد است: اگر دولتی می‌خواهد خریداران خارجی سال‌ها پیش از تکمیل پروژه متعهد شوند، باید این تعهد را آن‌قدر امن کند که منطقی باشد.
تاریخ‌های کلیدی در یک نگاه
| تاریخ | رویداد | اهمیت برای خریدار |
|---|---|---|
| آوریل ۲۰۲۵ | فرمان ۳۸/۲۰۲۵ مالکیت خارجی را به مناطق ویژه اقتصادی و آزاد گسترش می‌دهد | پروژه‌های بیشتری برای خارجی‌ها قابل خرید می‌شوند — اما صلاحیت همچنان واحد به واحد تعیین می‌شود |
| ۳۱ اوت ۲۰۲۵ | راه‌اندازی دوباره اقامت طلایی با آستانه واحد ۲۰۰٬۰۰۰ ریال عمان | جایگزین آستانه‌های دوسطحی قدیمی که هنوز در بسیاری از سایت‌ها ذکر می‌شوند |
| ۱۰ سپتامبر ۲۰۲۵ | صدور فرمان ۷۹/۲۰۲۵ و انتشار در روزنامه رسمی شماره ۱۶۱۳ | قانون جدید تنظیم بازار املاک وارد مجموعه قوانین می‌شود |
| مارس ۲۰۲۶ | اجرای فرمان ۷۹/۲۰۲۵ (۱۸۰ روز پس از انتشار) | قواعد دلالی، مالکیت مشاع و حساب امانی یکجا جایگزین می‌شوند |
| ژوئن ۲۰۲۶ | ویزای مالک (تصمیم ۸۷/۲۰۲۶ پلیس سلطنتی عمان) | اقامت بدون اسپانسر وابسته به مالکیت ملک، بدون حداقل ارزش منتشرشده |
| تا مارس ۲۰۲۷ | موعد انتشار آیین‌نامه‌های اجرایی | جزئیات عملیاتی که بیشتر خریداران واقعاً به آن نیاز دارند |
حمایت از خریدار در عمان در مقایسه با دبی
بیشتر کسانی که به عمان فکر می‌کنند پیش‌تر دبی را هم بررسی کرده‌اند، پس این مقایسه را باید با دقت انجام داد، نه با نگاه رقابتی.
دبی از سال ۲۰۰۷ نظام حساب امانی پروژه را اجرا می‌کند و آن را با پیش‌ثبت فروش‌های پیش‌فروش در دفتر ثبت مرکزی اداره اراضی دبی همراه کرده است، به‌طوری که حق خریدار بر واحد پیش‌فروش از ابتدا ثبت می‌شود. این ترکیب — حساب امانی، ثبت و یک نهاد ناظر باتجربه — تقریباً همان مقصدی است که عمان اکنون با حساب امانی پروژه، مجوز وزارت و دفتر ثبت مقدماتی به سوی آن حرکت می‌کند.
تفاوت‌های واقعی امروز، بلوغ و سابقه عملکرد است. نظام دبی یک چرخه کامل بازار، از جمله یک سقوط، را پشت سر گذاشته است؛ چارچوب جدید عمان بسیار تازه‌تر است و آیین‌نامه‌های اجرایی آن در حال نگارش است. این دلیلی برای دوری از عمان نیست — قیمت‌های ورود، ساختارهای پرداخت و آستانه‌های اقامت آن کاملاً متفاوت‌اند — اما دلیلی است برای اینکه بررسی‌ها را خودتان انجام دهید و فرض نکنید نظام همه مشکلات را شناسایی می‌کند. اگر میان این دو بازار مردد هستید، مقایسه ما درباره عمان در برابر دبی برای سرمایه‌گذاری ملکی تفاوت‌های تجاری را پوشش می‌دهد و راهنمای خرید ملک پیش‌فروش در دبی (به انگلیسی) نشان می‌دهد روند در امارات در عمل چگونه است.
اگر همین حالا در میانه خرید هستید
خریدارانی که پیش از مارس ۲۰۲۶ قرارداد امضا کرده‌اند در وضعیت دشواری قرار دارند: قراردادهایشان بر اساس نظام قدیم اسکرو نوشته شده و تکمیل آن‌ها در نظام جدید خواهد بود. سه گام عملی کمک می‌کند.
- برنامه پرداخت خود را با پیشرفت ساخت مقایسه کنید. اگر اقساط به تاریخ وابسته‌اند و ساخت عقب افتاده، شما جلوتر از ساخت پرداخت می‌کنید. درصد پیشرفت فعلی و وضعیت حساب امانی را کتبی درخواست کنید.
- بپرسید آیا پروژه و واحد شما در دفتر ثبت مقدماتی ثبت شده‌اند. ماده ۳ به سازندگان شش ماه از زمان اجرای قانون برای ثبت معاملات قبلی مهلت داد، مهلتی که حدود سپتامبر ۲۰۲۶ به پایان رسید.
- بپرسید چه کسی انجمن مالکان را اداره خواهد کرد و چه زمانی تشکیل می‌شود. اگر تحویل نزدیک است، این پاسخ تعیین می‌کند چه کسی شارژ ساختمان شما را در نخستین سال مالکیت تعیین می‌کند.
پاسخ‌های خوب چه شکلی دارند
بهتر است پیش از پرسیدن بدانید یک پاسخ محکم چگونه است، چون ابهام همان نشانه‌ای است که به دنبالش هستید.
| پرسش شما | پاسخ خوب | نشانه هشدار |
|---|---|---|
| شماره مجوز سازنده شما چیست؟ | یک شماره همراه با نام وزارت صادرکننده، بدون تردید | «ما بخشی از یک گروه دارای مجوز هستیم» یا تغییر موضوع |
| به کدام حساب امانی پرداخت کنم؟ | حسابی به نام پروژه که در قرارداد فروش درج شده است | حساب شرکت، حساب شخصی یا حساب خارجی |
| هر قسط بر چه اساسی سررسید می‌شود؟ | مراحل مشخص ساخت که توسط ناظر یا مهندس تأیید می‌شوند | تاریخ‌های ثابت بدون ارتباط با پیشرفت کار |
| آیا واحد من در دفتر ثبت مقدماتی ثبت شده است؟ | بله، همراه با مدرکی که می‌توانید نگه دارید | «هنگام تحویل ثبت می‌شود» |
| شارژ فعلی چقدر است و چه کسی آن را تعیین می‌کند؟ | نرخ هر متر مربع، بودجه و وضعیت انجمن | «بعداً تأیید می‌شود» |
| اگر تحویل عقب بیفتد چه می‌شود؟ | یک راه‌حل قراردادی: جریمه، سود یا حق فسخ | قرارداد در این باره ساکت است |
هیچ‌کدام از این پرسش‌ها تهاجمی نیست. این‌ها همان بررسی‌های معمولی است که هر وکیلی انجام می‌دهد و تفاوت میان سازنده‌ای که ظرف یک صبح به آن‌ها پاسخ می‌دهد و سازنده‌ای که نمی‌تواند، مطمئن‌ترین نشانه برای خریداری است که از کشور دیگری کار می‌کند.
پرسش‌هایی که باید از وکیل خود بپرسید
وکیل مستقل تنها زمانی مفید است که بدانید از او چه بپرسید. این فهرست کوتاه کمک می‌کند مشاوره روی آنچه در قانون جدید واقعاً مهم است متمرکز شود:
- آیا قرارداد من تابع قواعد اسکرو ۲۰۱۸ است یا فرمان ۷۹/۲۰۲۵، و این در عمل چه تفاوتی برای من دارد؟
- آیا حسابی که در قرارداد آمده، شرایط حساب امانی پروژه را دارد؟
- قرارداد در صورت تأخیر در تحویل چه راه‌حل‌هایی به من می‌دهد و آیا با آنچه قانون پیش‌بینی کرده سازگار است؟
- انجمن مالکان در مجتمع من چگونه سازمان‌دهی می‌شود و کدام تصمیم‌ها با رأی اکثریت گرفته می‌شود؟
- تا زمان انتشار آیین‌نامه‌های اجرایی، قواعد مجتمع ITC چگونه با قواعد جدید انجمن‌ها هماهنگ می‌شود؟
پاسخ‌های کتبی این پرسش‌ها را همراه با قرارداد نگه دارید؛ هم هنگام تحویل و هم در فروش مجدد آینده به کارتان می‌آید.
مثال محاسباتی: یک خانه با دو طرح پرداخت
یک آپارتمان ۳۰۰٬۰۰۰ دلاری با دوره ساخت سه‌ساله را در نظر بگیرید و فرض کنید پول شما در غیر این صورت سالانه ۵ درصد سود می‌آورد.
| ساختار | پرداخت پیش از تحویل کلید | ارزش فعلی پرداخت‌ها | هزینه مؤثر نسبت به قیمت اسمی |
|---|---|---|---|
| ۳۰٪ پیش از تحویل، ۷۰٪ هنگام تکمیل | ۹۰٬۰۰۰ دلار | ۲۶۴٬۱۱۲ دلار | ۸۸٫۰٪ |
| ۵۰٪ پیش از تحویل، ۵۰٪ هنگام تکمیل | ۱۵۰٬۰۰۰ دلار | ۲۶۷٬۴۱۹ دلار | ۸۹٫۱٪ |
| ۱۰٪ هنگام رزرو، سپس ۷٫۵٪ هر فصل تا ۱۰۰٪ | ۳۰۰٬۰۰۰ دلار | ۲۷۹٬۶۴۱ دلار | ۹۳٫۲٪ |
فاصله میان بهترین و بدترین ساختار حدود ۱۵٬۵۰۰ دلار یا ۵٫۲ درصد قیمت خرید است — آن هم پیش از در نظر گرفتن ریسک. با افزودن ریسک، این فاصله بیشتر می‌شود: در طرح ۳۰/۷۰ توقف پروژه ۹۰٬۰۰۰ دلار را در معرض خطر قرار می‌دهد، در حالی که در پیش‌پرداخت کامل کل ۳۰۰٬۰۰۰ دلار در خطر است. دو خریداری که قیمت اسمی یکسانی می‌پردازند، سرمایه‌گذاری یکسانی انجام نمی‌دهند.
به همین دلیل تخفیف برای پرداخت زودهنگام به محاسبه نیاز دارد، نه قدردانی. اگر سازنده برای پرداخت یکجای کل مبلغ ۵ درصد تخفیف بدهد، این تقریباً معادل ارزش مهلتی است که از آن صرف‌نظر می‌کنید — و در ازای سر به سر شدن، کل ریسک ساخت را بر عهده می‌گیرید.
خلاصه کلام
عمان از مجموعهای از قوانین دهه ۱۹۸۰ به‌علاوه قانون اسکرو ۲۰۱۸ به یک چارچوب واحد و مدرن رسیده است و جهت حرکت به نفع خریداران است: سازندگان دارای مجوز، حساب امانی در سطح پروژه، آزادسازی پول بر اساس مراحل ساخت، دفتر ثبت مقدماتی برای واحدهای پیش‌فروش و انجمن‌های مالکان با جایگاه واقعی. جزئیات همچنان در راه است و سابقه اجرای قانون هنوز وجود ندارد.
تا زمانی که این سابقه شکل بگیرد، حمایتی که کاملاً در اختیار خود شماست، برنامه پرداختی است که می‌پذیرید. طرحی که پول را تا زمان تحویل در دست شما نگه می‌دارد، ارزش مالی واقعی دارد و زیان احتمالی را محدود می‌کند. اگر می‌خواهید ببینید این موضوع در پیشنهادهای فعلی چگونه است، از صفحه املاک عمان شروع کنید یا راهنمای گام‌به‌گام ما درباره خرید ملک پیش‌فروش در عمان و تحلیل مکمل آن درباره فروش ملک در عمان را برای جنبه خروج از همین تصمیم بخوانید. صفحه‌های مسقط و صلاله نشان می‌دهند امروز در هر بازار واقعاً چه چیزی در دسترس است و مطالب بهترین مناطق برای سرمایه‌گذاری در عمان و ملک فری‌هولد در عمان بر پایه همان داده‌های پروژه‌ای ساخته شده‌اند که در جدول‌های بالا استفاده شده است.
