Закон Омана о недвижимости 79/2025: что меняется для покупателей строящегося жилья

10 марта 2026 года Оман одним шагом заменил почти весь свод правил о недвижимости. Королевский указ 79/2025 — Закон о регулировании рынка недвижимости — отменил закон о риелторской деятельности 1986 года, систему собственности на квартиры и этажи 1989 года и систему эскроу-счетов 2018 года и ввёл вместо них единую правовую базу. Для тех, кто покупает жильё в Омане из-за рубежа, важнее всего одно: что теперь происходит с вашими деньгами между днём подписания договора и днём получения ключей.

Это не абстрактный вопрос. Из 43 проектов в Омане, которые мы предлагаем, 27 сдаются в 2027–2029 годах, а некоторые требуют оплатить всю стоимость ещё до передачи ключей. В этом руководстве мы объясняем, чего на самом деле требует новый закон, какая часть ваших денег находится под риском при разных схемах оплаты и какие конкретные вопросы нужно задать застройщику до подписания договора.

Что изменил Королевский указ 79/2025 и когда

Указ был издан 10 сентября 2025 года и опубликован в Официальном вестнике № 1613. Он вступил в силу через 180 дней после публикации, в марте 2026 года: юридическая фирма BSA в своём комментарии называет датой вступления в силу 10 марта 2026 года. Подзаконные акты (исполнительный регламент), в которых будет большая часть практических деталей, должны быть приняты в течение года после вступления закона в силу, то есть до марта 2027 года.

Эти сроки важны, когда вы читаете что-либо о покупке недвижимости в Омане. Материал, написанный до марта 2026 года, описывает систему, которой больше не существует, а подробные правила, которые будут детализировать новый закон, ещё опубликованы не полностью. Любой, кто утверждает, что новый режим уже полностью устоялся, преувеличивает.

Три режима, которые он заменил

Закон об эскроу 2018 года впервые потребовал, чтобы деньги покупателей строящегося жилья хранились на счёте проекта, а не в общих средствах застройщика. По сути он не отменён, а включён в более широкий закон, который охватывает также брокеров, здания в совместной собственности и новый реестр.

Как эскроу должен защищать покупателя строящейся недвижимости

Принцип прост, и его стоит сформулировать прямо, потому что это главная защита иностранного покупателя при покупке в интегрированном туристическом комплексе (ITC).

• Лицензированный застройщик обязан открыть отдельный эскроу-счёт для каждого проекта на имя этого проекта.
• Платежи покупателей поступают на этот счёт, а не в операционные средства застройщика.
• Деньги списываются по мере подтверждённого хода строительства, а не по желанию застройщика.
• Счёт должен быть защищён от других кредиторов застройщика, чтобы деньги были привязаны к зданию, а не к балансу компании.
• Застройщик до начала продаж должен получить лицензию девелопера в Министерстве жилищного строительства и городского планирования, предоставить финансовые гарантии завершения строительства и периодически раскрывать информацию.

При прежней системе эскроу снятие средств требовало согласия контролёра проекта, назначенного для конкретного девелопмента. Новый закон оставляет надзор за министерством и добавляет прямые полномочия по принуждению к исполнению, включая административные и уголовные санкции, штрафы и отзыв лицензии.

Эскроу — это не страховой полис. Он не гарантирует, что проект будет завершён, не гарантирует дату сдачи и не возвращает деньги автоматически, если застройщик остановился. Его задача — сделать так, чтобы ваши платежи было гораздо сложнее потратить на что-то, кроме здания, в которое вы вкладываете.

Какая часть ваших денег под риском до сдачи объекта

Здесь абстрактная правовая защита превращается в конкретную цифру. Наш анализ опубликованных планов платежей по оманскому портфелю показал, что доля цены, которую нужно оплатить до сдачи, составляет от 30% до 100%. От этой разницы зависит, какая часть вашего капитала в каждый момент находится внутри чужого строительного проекта.

Читайте эту таблицу как лестницу рисков, а не как рейтинг качества. План 30/70 в Йити означает, что в момент сдачи 70% ваших денег всё ещё у вас; если проект остановится на 80% готовности, ваш риск ограничен уже уплаченной суммой. План со 100% оплатой до сдачи в Olive Farms или Al Mina означает, что вы профинансировали всё здание и ничего не оставили у себя.

Почему цифры Muriya отличаются друг от друга

Четыре проекта Muriya публикуют одинаковую формулу — 10% при бронировании плюс 7,5% ежеквартально, — но приходят к разным суммам до сдачи. Это арифметика, а не противоречие: доля до сдачи просто зависит от того, сколько кварталов длится строительство. Десять кварталов дают 85%, одиннадцать — 92,5%, двенадцать — 100%. Сравнивая два проекта одного застройщика, сравнивайте длительность строительства, а не только размер платежа.

Мы посчитали стоимость этих схем для денежного потока в нашем руководстве по планам платежей за недвижимость в Омане: при покупке за 300 000 долларов, строительстве длительностью три года и альтернативной доходности 5% план 30/70 выгоднее для покупателя примерно на 15 500 долларов, чем оплата всей суммы до сдачи. Это около 5% цены — и как раз попадает в диапазон наценки 3–13%, которую Mandarin Oriental открыто берёт за рассрочку.

Предварительный реестр недвижимости

Новый закон вводит предварительный реестр для строящихся объектов. На практике это означает, что продажа off-plan официально регистрируется ещё до появления здания, а не существует только как договор между вами и застройщиком. Комментарии к закону указывают, что сделки, заключённые до его вступления в силу, также нужно было внести в реестр в течение шести месяцев после вступления закона в силу — этот срок истёк в сентябре 2026 года. Мы не смогли подтвердить этот шестимесячный срок в официальном тексте, поэтому рассматривайте его как вопрос к министерству, а не как установленный факт.

Практический вывод для покупателя прост: спросите, зарегистрирован ли ваш объект, и попросите показать подтверждение. Зарегистрированное право на строящийся объект — гораздо более сильная позиция, чем подписанный договор в ящике стола, особенно если застройщик позже оспорит, что именно было продано, или попытается продать один и тот же объект дважды.

Ассоциации собственников: кто будет определять ваши сервисные сборы

Глава, которая будет важнее всего после сдачи, — та, которую почти никто не читает. КУ 79/2025 требует создания ассоциации собственников для объектов в совместной собственности и многоквартирных комплексов, наделяет её правосубъектностью с финансовой и административной самостоятельностью и ставит под надзор министерства. Ассоциация управляет общими зонами, обслуживает общие объекты инфраструктуры и представляет собственников перед органами власти.

До сих пор сервисные сборы в курортных комплексах Омана фактически устанавливал застройщик или его управляющая компания, а у собственников практически не было формального голоса. Правильно созданная ассоциация меняет то, кто принимает решения, кто проверяет бюджет и с кого можно спросить. Если вы владеете недвижимостью в комплексе, где сборы росли без объяснений, спрашивать нужно именно об этом механизме.

Ставки реальны. В нашем обзоре сервисных сборов в Омане разброс между проектами велик, а отношение годового сбора к цене покупки незаметно определяет, окупится ли когда-нибудь небольшая квартира. Студия с годовым сбором 1,15% находится в совсем другом положении, чем квартира с двумя спальнями в сложившемся комплексе с показателем около 0,8%.

Лицензирование застройщиков и финансовые гарантии

Три требования работают вместе, и проверять их стоит как единый набор:

Получите каждый ответ письменно и приложите к договору. Застройщик, которому нечего скрывать, предоставит все три документа без проблем. Если хотя бы по одному из них вы слышите расплывчатые ответы, это скажет о проекте больше, чем любая брошюра.

Что пока неизвестно

Честно говорить о пробелах полезнее, чем изображать уверенность:

• Исполнительный регламент опубликован не полностью. Он ожидается к марту 2027 года и будет содержать практические детали — пороги, формы, сроки и порядок ежедневной работы реестра.
• Переходные положения местами неясны. Проекты, начавшие продажи при режиме эскроу 2018 года, переходят в новую систему в разгар строительства.
• Правоприменение не проверено практикой. Закон предусматривает санкции и отзыв лицензий; насколько активно министерство будет их применять, станет видно только со временем.
• Взаимодействие с правилами ITC. Большая часть доступной иностранцам недвижимости в собственность находится в интегрированных туристических комплексах, и то, как правила ассоциаций будут сочетаться с действующими правилами сообществ ITC, должен определить регламент.

Практический чек-лист для иностранных покупателей

Если вы покупаете строящуюся недвижимость в Омане прямо сейчас, лучше всего вас защитит такая последовательность действий:

1. Прежде всего убедитесь, что объект доступен иностранцам. Не каждый оманский проект открыт для неомани — смотрите наше руководство о недвижимости в Омане, которую иностранцы купить не могут, и получите письменное подтверждение статуса для вашего конкретного объекта.
2. Получите номер лицензии застройщика и проверьте его в министерстве, а не в отделе продаж.
3. Настаивайте, чтобы эскроу-счёт был указан в договоре купли-продажи, и платите только на него.
4. Привяжите график платежей к этапам строительства, а не к календарным датам. План, привязанный к датам, требует оплаты независимо от того, растёт ли здание.
5. Уточните, какая доля цены оплачивается до сдачи, и сравните её с таблицей выше.
6. Спросите, внесён ли ваш объект в предварительный реестр, и запросите подтверждение.
7. Изучите положения о сервисных сборах и ассоциации до подписания, а не при сдаче.
8. Закажите независимую приёмку объекта (снаггинг) и, если договор позволяет, поставьте окончательный платёж в зависимость от устранения выявленных недостатков.
9. Получите независимую юридическую консультацию. Юрист, не связанный ни с застройщиком, ни с агентом, — самая дешёвая страховка во всей сделке.

Распространённые заблуждения о новом законе

Вокруг КУ 79/2025 уже появилось несколько устойчивых мифов. Разберём самые частые, потому что каждый из них может обойтись покупателю дорого.

• «Эскроу гарантирует возврат денег». Нет. Эскроу контролирует, куда идут ваши деньги и когда они списываются, но не обещает ни завершения проекта, ни автоматического возврата средств.
• «Закон ограничил долю оплаты до сдачи». Нет. Закон регулирует хранение и выдачу денег, а не структуру плана платежей. Застройщик по-прежнему может просить 100% до передачи ключей.
• «Подписание договора запускает оформление резидентства». Нет. Оба оманских пути резидентства, связанных с недвижимостью, основаны на собственности, а не на договоре о будущей покупке.
• «Все правила уже известны». Нет. Исполнительный регламент ожидается к марту 2027 года, и многие практические детали появятся только в нём.
• «Ассоциация собственников автоматически снизит сборы». Не обязательно. Ассоциация даёт собственникам голос и контроль над бюджетом, но реальные расходы на обслуживание от этого не исчезают.

Общий вывод: новый закон заметно усиливает позицию покупателя, но не снимает с него обязанности проверять проект самостоятельно.

Что новый закон значит для перепродажи строящегося объекта

Многие покупатели в Омане рассчитывают не дожидаться сдачи, а перепродать свою позицию в строящемся проекте, когда цена вырастет. Новый закон делает такой выход более понятным, но не автоматическим.

Во-первых, запись в предварительном реестре — это ваш главный аргумент при переуступке. Следующий покупатель будет задавать вам те же вопросы, что вы задавали застройщику: зарегистрирован ли объект, на какой эскроу-счёт идут платежи и сколько ещё осталось заплатить. Если у вас есть письменные ответы и подтверждение регистрации, продать позицию проще и быстрее.

Во-вторых, договор с застройщиком обычно определяет условия переуступки: нужно ли согласие застройщика, какая часть цены должна быть оплачена до перепродажи и взимается ли сбор за переоформление. Эти условия не меняются из-за нового закона, поэтому их стоит прочитать до покупки, а не в тот момент, когда вы решите продать.

В-третьих, помните о графике платежей. При схеме с высокой долей оплаты до сдачи к моменту перепродажи вы вложите в проект больше денег, а покупателей, готовых сразу заплатить такую сумму, меньше. Подробнее о стороне выхода — в нашем материале о продаже недвижимости в Омане, ссылка на который приведена в конце статьи.

Как это связано с резидентством

Покупатели часто считают, что подписание договора на строящийся объект запускает отсчёт для получения резидентства. Это не так. Оба оманских пути, связанных с недвижимостью, основаны на праве собственности, а не на договоре о покупке: для Золотого резидентства нужна квалифицирующая инвестиция не менее 200 000 оманских риалов в недвижимость в ITC с действующим свидетельством о праве собственности, а более новая виза владельца привязана к уже принадлежащей вам недвижимости и прекращается при её отчуждении. Наше сравнение Золотого резидентства и визы владельца объясняет, чем они отличаются.

Практическое следствие для покупателя строящегося жилья: резидентство обычно становится возможным после завершения строительства и регистрации, поэтому дата сдачи в вашем договоре фактически является и датой, с которой можно оформлять резидентство. Сравнивая сдачу в I квартале 2027 года и в I квартале 2030 года, вы сравниваете и три года права на резидентство, и три года строительного риска.

Часто задаваемые вопросы

Применяется ли Королевский указ 79/2025 к уже принадлежащей мне недвижимости?
Закон регулирует отрасль в целом, включая совместную собственность и управляющие ею ассоциации, поэтому он затрагивает и нынешних собственников, хотя правила эскроу важнее всего для новых покупок на этапе строительства.

Безопасны ли мои деньги на оманском эскроу-счёте?
Эскроу защищает от того, что ваши платежи будут потрачены вне проекта, и от притязаний других кредиторов застройщика. Он не гарантирует завершения, даты сдачи или возврата денег. Относитесь к нему как к надёжному механизму контроля, а не как к гарантии.

Может ли застройщик по-прежнему требовать 100% до сдачи?
Да. Закон регулирует, где хранятся ваши деньги и как они выдаются, а не то, какую схему оплаты предлагает застройщик. Два из проектов, которые мы предлагаем, требуют полную оплату до завершения строительства — именно поэтому график платежей заслуживает такого же внимания, как и цена.

Что будет, если проект так и не завершат?
Здесь вместе работают лицензия, остаток на эскроу-счёте и финансовая гарантия, а исход зависит от конкретных обстоятельств. Обратитесь за независимой юридической консультацией заранее, а не после пропущенного этапа строительства.

Нужно ли находиться в Омане, чтобы купить недвижимость?
Не обязательно, но дистанционная покупка — не повод пропускать проверки. Всё из приведённого выше чек-листа можно запросить и получить письменно из-за рубежа.

Где прочитать сам закон?
Указ опубликован на сайте decree.om, а Министерство жилищного строительства и городского планирования публикует информацию об отрасли на housing.gov.om. Комментарии юридических фирм полезны для общего понимания, но рабочие детали будут в исполнительном регламенте.

Почему Оман провёл реформу именно сейчас

Реформа появилась не на пустом месте. Последние два года Оман расширял круг тех, кто может владеть недвижимостью, и основания для этого, и нормативной базе нужно было догнать рост продаж, который это вызвало.

Королевский указ 38/2025, действующий с апреля 2025 года, открыл иностранцам владение жильём не только в прибрежных интегрированных туристических комплексах, но и в специальных экономических и свободных зонах. Золотое резидентство было перезапущено в августе 2025 года с единым порогом 200 000 оманских риалов. В середине 2026 года появилась виза владельца недвижимости без спонсора. Каждый из этих шагов привлекает больше денег нерезидентов в строящиеся проекты, а именно такие деньги и призваны защищать правила эскроу.

В сочетании со стремлением «Видения 2040» нарастить ненефтяные инвестиции КУ 79/2025 выглядит не как ужесточение, а как недостающая половина стратегии роста: если государство хочет, чтобы иностранные покупатели брали на себя обязательства за годы до завершения строительства, оно должно сделать эти обязательства достаточно безопасными, чтобы они были разумными.

Ключевые даты в одном месте

Как защита покупателей в Омане соотносится с Дубаем

Большинство тех, кто рассматривает Оман, уже изучали Дубай, поэтому сравнение стоит проводить аккуратно, а не ради конкуренции.

В Дубае система эскроу-счетов проектов действует с 2007 года и сочетается с предварительной регистрацией продаж строящегося жилья в центральном реестре Земельного департамента Дубая, так что право на строящийся объект фиксируется с самого начала. Эта комбинация — эскроу, регистрация и опытный регулятор — примерно то, к чему теперь движется Оман с эскроу проектов, лицензированием через министерство и предварительным реестром.

Честные различия на сегодня — зрелость системы и опыт её применения. Система Дубая прошла проверку полным циклом рынка, включая обвал; новая система Омана ещё не проверена вовсе, а её исполнительный регламент всё ещё пишется. Это не причина избегать Омана — цены входа, схемы оплаты и пороги резидентства там совсем другие, — но это причина проводить проверки самостоятельно, а не рассчитывать, что система выявит все проблемы. Если вы выбираете между двумя рынками, наше сравнение «Оман или Дубай: инвестиции в недвижимость» описывает коммерческие различия, а руководство по покупке строящейся недвижимости в Дубае (на английском) объясняет, как процесс работает в Эмиратах на практике.

Если вы уже в процессе покупки

Покупатели, подписавшие договор до марта 2026 года, оказались в неудобной середине: договоры составлены по старой системе эскроу, а завершаться будут по новой. Помогут три практических шага.

• Сверьте график платежей с ходом строительства. Если платежи привязаны к датам, а стройка отстаёт, вы платите с опережением. Письменно запросите текущий процент готовности и состояние эскроу-счёта.
• Спросите, внесены ли проект и ваш объект в предварительный реестр. Комментарии указывают на шестимесячный срок с момента вступления закона в силу для ранее заключённых сделок, который истёк бы в сентябре 2026 года.
• Спросите, кто будет управлять ассоциацией собственников и когда она будет создана. Если сдача близко, от ответа зависит, кто будет устанавливать ваши сервисные сборы в первый год владения.

Как выглядят хорошие ответы

Полезно заранее знать, как звучит надёжный ответ, потому что именно расплывчатость — тот сигнал, который вы проверяете.

Ни один из этих вопросов не агрессивен. Это обычная проверка, которую провёл бы любой юрист, и разница между застройщиком, который отвечает на них за утро, и тем, кто не может ответить, — самый надёжный сигнал для покупателя, работающего из другой страны.

Вопросы, которые стоит задать своему юристу

Независимый юрист полезен только тогда, когда вы знаете, что у него спросить. Вот короткий список вопросов, которые помогут сфокусировать консультацию на том, что действительно важно по новому закону:

1. Подпадает ли мой договор под правила эскроу 2018 года или уже под КУ 79/2025, и что это меняет для меня на практике?
2. Соответствует ли указанный в договоре счёт требованиям к эскроу-счёту проекта?
3. Какие средства защиты даёт мне договор при задержке сдачи и совпадают ли они с тем, что предусматривает закон?
4. Как будет устроена ассоциация собственников в моём комплексе и какие решения в ней принимаются большинством голосов?
5. Как правила комплекса ITC сочетаются с новыми правилами об ассоциациях до выхода исполнительного регламента?

Письменные ответы на эти вопросы стоит хранить вместе с договором: они пригодятся и при сдаче объекта, и при будущей перепродаже.

Пример расчёта: один и тот же объект при двух планах оплаты

Возьмём квартиру за 300 000 долларов со сроком строительства три года и предположим, что в противном случае ваши деньги приносили бы 5% годовых.

Разница между лучшей и худшей схемой — около 15 500 долларов, или 5,2% цены покупки, ещё без учёта риска. Если добавить риск, разрыв растёт: при схеме 30/70 остановка проекта ставит под угрозу 90 000 долларов, а при полной предоплате — все 300 000 долларов. Два покупателя, платящие одинаковую цену, делают совсем не одинаковые инвестиции.

Именно поэтому скидка за раннюю оплату заслуживает расчёта, а не благодарности. Если застройщик предлагает 5% скидки за оплату всей суммы сразу, это примерно равно стоимости отсрочки, от которой вы отказываетесь, — и в обмен на выход в ноль вы берёте на себя весь строительный риск.

Коротко

Оман перешёл от набора законов 1980-х годов и закона об эскроу 2018 года к единой современной системе, и её направление благоприятно для покупателей: лицензированные застройщики, эскроу на уровне проекта, выплаты по этапам строительства, предварительный реестр для строящихся объектов и ассоциации собственников с реальными правами. Детали ещё появляются, а практики правоприменения пока нет.

Пока её нет, защита, которая полностью в ваших руках, — это график платежей, на который вы соглашаетесь. План, оставляющий деньги у вас до сдачи, стоит реальных денег и ограничивает возможные потери. Чтобы увидеть, как это выглядит на текущих предложениях, начните со страницы недвижимости в Омане или прочитайте наше пошаговое руководство по покупке строящейся недвижимости в Омане и сопутствующий анализ продажи недвижимости в Омане — о выходе из той же инвестиции. Страницы Маската и Салалы показывают, что реально доступно на каждом рынке сегодня, а материалы о лучших районах для инвестиций в Омане и о недвижимости в собственность (freehold) в Омане построены на тех же данных о проектах, что и таблицы выше.