Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Оман

Mira Ocean Estates, Hawana Salalah — мультибрендовое сообщество на первой линии в Омане

Mira Ocean Estates — комплекс из 263 резиденций на пляже у восточной границы курорта Hawana Salalah, интегрированного туристического комплекса на побережье Дофара. Это проект в Омане компании Mira Developments из Дубая, и его концепция описана на обложке собственной брошюры как мультибрендовое сообщество на первой линии. Вместо единой дизайнерской подписи на весь комплекс отдельные здания получают разные модные и дизайнерские дома — John Richmond Residences и Trussardi Residences уже названы, а в отделке интерьеров участвуют также ELIE SAAB Maison и более широкий круг брендов-партнёров.

В архитектуре использованы тёплые бежевые фасады с орнаментальными решётками, арочные галереи, выступающие балконы и озеленённые кровли, каскадом спускающиеся к морю так, что верхние террасы сохраняют вид. Каждая резиденция передаётся полностью меблированной — не «с отделкой», а именно меблированной, вплоть до посуды и постельного белья.

Ключевые параметры

Расположение

Мастер-план самого девелопера показывает участок. На одной из страниц брошюры напечатан мастер-план Hawana Salalah — знакомая система лагун, марина, волноломы, — с прямоугольным участком на первой линии, обведённым у восточного края и подписанным MIRA OCEAN ESTATES. Проект расположен внутри Hawana Salalah, на берегу, восточнее марины и рядом с кварталом Amazi. Указывайте в качестве пункта назначения въезд на курорт Hawana Salalah, а участок пусть покажут на мастер-плане в отделе продаж.

Что рядом

Как добираться: расстояния в контексте

Таблица выше делится на четыре зоны. Внутри курорта рядом с участком находятся марина и квартал Amazi, а Hawana Aqua Park и Lifeline Clinic Hawana расположены в 5–7 минутах. В сторону города центр Салалы лежит примерно в 7,9 км, а аэропорт — примерно в 8,7 км. К западу пляж Аль-Мугсайл находится примерно в 29 км. К востоку все экскурсионные точки укладываются в полосу шириной восемь километров — от примерно 39 км до Вади-Дарбат в примерно 47 км, поэтому за один день в сторону Таки можно за один выезд сочетать замок, Сумхурам и вади. Приватный берег протяжённостью около 250 метров, как указано в профиле девелопера, оставляет ежедневный пляж прямо на территории.

Полная собственность и резидентство

Поскольку проект находится внутри Hawana Salalah, вопрос о праве решается просто.

Иностранная полная собственность в Омане вытекает из Султанского декрета 12/2006, разрешающего владение негражданами внутри утверждённых интегрированных туристических комплексов. Hawana Salalah — один из утверждённых ITC страны. Право здесь — freehold: регистрируется на ваше имя, наследуется и продаётся на открытом рынке другому иностранному покупателю. Брошюра описывает владение как «100% полной собственности для иностранных покупателей».

По резидентству важно различать два разрешения. Брошюра предлагает «возобновляемую двухлетнюю резидентскую визу» — это разрешение собственника недвижимости, которое даёт владение в ITC, и это не то же самое, что десятилетняя Golden Residency. Golden Residency требует одного объекта в ITC с зарегистрированной стоимостью не менее 200 000 OMR (около 1 910 600 AED или $520 160); решение принимает Королевская полиция Омана. Для визы владельца минимума нет.

Golden Residency оценивается по зарегистрированной стоимости объекта, а не по общей стоимости покупки: 3% сбора за переход права, НДС, меблировка и юридические расходы находятся за её пределами. Опубликованные стартовые цены на квартиры ниже 200 000 OMR; таунхаусы, виллы и мэншены оцениваются по запросу, и порог может достигаться таунхаусом, виллой или двухспальной квартирой выше стартовой цены. Квалифицирующую зарегистрированную стоимость можно подтвердить письменно до сделки.

Регистрация права осуществляется в Министерстве жилищного строительства и городского планирования.

Маршруты резидентства подробнее

Golden Residency — десятилетнее разрешение, решение по которому принимает Королевская полиция Омана. Оно рассматривает один объект в ITC с зарегистрированной стоимостью не менее 200 000 OMR; программа вновь запущена через платформу Invest Oman 31 августа 2025 года. Проверка опирается на стоимость, указанную в титуле, поэтому две квартиры рассматриваются по отдельности и не суммируются. У визы владельца минимальной стоимости нет; согласно Решению Королевской полиции Омана 87/2026, это отдельное разрешение со своим сроком, которое прекращается при продаже объекта. Брошюра описывает также возобновляемое двухлетнее разрешение для владельца и ближайших членов семьи, а срок действия и порядок продления определяет выдающий орган.

Три опубликованные цены на квартиры ниже 200 000 OMR, поэтому для них виза владельца применяется без проверки по стоимости, тогда как таунхаус, вилла или вилла-мэншен, зарегистрированные от 200 000 OMR и выше, оценивались бы по правилу Golden Residency. Ни одно из разрешений не выдаётся самим проектом: каждое зависит от конкретного лота и заявителя, а письменное подтверждение зарегистрированной стоимости до подписания договора купли-продажи показывает, какой маршрут открыт.

Резиденции

Набор форматов в проекте — от студии до мэншена на участке гектарного масштаба.

Бренды

Мультибрендовая концепция проходит через весь проект. В двух документах названы: Jacob & Co, Etro Home, Luxury Living Group, ELIE SAAB, Bentley Home, Trussardi, Kadar, John Richmond и Gianfranco Ferré Home. Два жилых корпуса носят имена брендов напрямую — John Richmond Residences и Trussardi Residences, — и брошюра сообщает, что другие имена ещё будут объявлены.

Меблированная передача

Передача включает следующую меблировку и оснащение:

Для сезонного владельца или инвестора в краткосрочную аренду квартира пригодна к использованию и сдаче в день передачи, без бюджета на отделку и без проекта по меблировке. Это измеримая экономия на расходах по меблировке.

Цены

Цены указаны в дирхамах ОАЭ. Пересчёты ниже используют курс 1 AED = 0,27225 USD и 1 OMR = 2,6008 USD; обе валюты привязаны к доллару, поэтому кросс-курс стабилен.

Прайс-лист по типам лотов

Если читать строки по очереди, квартира с одной спальней (1 100 000 AED) ровно вдвое дороже студии (550 000 AED) в дирхамах, а квартира с двумя спальнями (1 800 000 AED) примерно в 3,27 раза дороже студии. Переход от студии к одной спальне добавляет 550 000 AED, а от одной спальни к двум — ещё 700 000 AED. По сравнению с уровнем 200 000 OMR, который используется для Golden Residency (1 910 600 AED), три стартовые цены составляют примерно 29%, 58% и 94% от него. Депозит в 55 000 AED — это 10% цены студии. 20 таунхаусов и 21 вилла, включая виллы-мэншены, оцениваются по запросу, а каждая приведённая здесь цифра — цена «от», которую для конкретного лота подтверждают письменно.

График платежей

Семь этапов Mira дают в сумме 100%, а деление обозначено как 50/50: половина в ходе строительства, половина при передаче.

Только 20% приходится на первые 45 дней, а следующие 20% распределены на два года. Остальные 50% подлежат оплате при передаче — наличными либо с заранее одобренной ипотекой. Оманские банки кредитуют нерезидентов примерно при 70% от стоимости по ставке около 6,00% годовых, ориентиры публикует Центральный банк Омана.

График платежей в расчётных суммах

Таблица применяет семь этапов к трём стартовым ценам в дирхамах. Она носит иллюстративный характер: суммы для конкретного лота фиксирует договор купли-продажи.

По студии первые два этапа в сумме дают 110 000 AED в течение 45 дней, к этапу на 24-м месяце выплачено 275 000 AED (50%), и такая же сумма приходится на момент передачи; для квартиры с одной спальней соответствующие цифры — 220 000 AED и 550 000 AED, а для квартиры с двумя спальнями — 360 000 AED и 900 000 AED. В оманских риалах график по студии выглядит так: дважды по 5 757 OMR, дважды по 2 879 OMR, ещё дважды по 5 757 OMR и 28 787 OMR при передаче. Количество месяцев отсчитывается от бронирования, а передача указана календарным кварталом, поэтому промежуток между последним взносом и передачей зависит от даты бронирования. Поскольку половина цены приходится на один платёж, покупатели, которые планируют ипотеку, обычно заранее обсуждают условия с оманским банком.

Инфраструктура

Два пункта заслуживают отдельного внимания. Пятизвёздочный отель на территории поддерживает сервисное предложение: уборку, питание в резиденции и консьержа проще обеспечить, когда на участке уже работает гостиничная операция; на неё же опиралась бы любая арендная программа. А медицинский велнес-центр адресован конкретной аудитории: тем, кто приезжает надолго, покупателям старшего возраста и медицинскому туризму — сегменту, который Салала целенаправленно привлекает.

Что входит в расходы владельца

Комплекс с приватным пляжем, центральным бассейном в 1 600 м², отелем и медицинским велнес-центром располагает широким набором общих зон, а плата за обслуживание покрывает их содержание. График платы за обслуживание, который мы можем предоставить по запросу, указывает ставку за квадратный метр и то, что она покрывает. Согласно Королевскому декрету 79/2025, для каждого проекта создаётся ассоциация собственников с правосубъектностью; после создания она управляет общими зонами и утверждает бюджет платы за обслуживание.

Разовые расходы идут отдельно: страница называет 3% сбора за переход права, НДС и юридические расходы вне зарегистрированной стоимости. Для примера, 3% от 57 574 OMR — около 1 727 OMR, а 3% от 188 423 OMR — около 5 653 OMR; применимые суммы подтверждаются письменно. Цены указаны в дирхамах, а регистрация проводится в риалах; обе валюты привязаны к доллару (1 OMR = 2,6008 USD), поэтому курс между ними стабилен, а договор указывает, какая валюта является определяющей.

Девелоперы и их роли

Здесь задействованы два девелопера: Muriya как мастер-девелопер и Mira Developments как девелопер участка.

Muriya — совместное предприятие Orascom Development Holding (70%) и государственной оманской Omran Group (OMRAN, 30%) — является мастер-девелопером Hawana Salalah. Она построила курорт, марину, лагуны и инфраструктуру, передала более 1 000 домов по всему ITC и владеет тем самым режимом ITC, внутри которого находится участок Mira. Orascom строит интегрированные курортные направления с 1989 года, земельный банк превышает 100 миллионов м², в портфеле 34 отеля.

Mira Developments — девелопер участка: дубайская компания, основанная в 2023 году, специализирующаяся на жилых и многофункциональных проектах, создаваемых совместно с мировыми дизайнерскими домами. Присутствие охватывает ОАЭ, Швейцарию, Грузию и Оман; в портфеле — Trussardi Residences и Mira Villas в Дубае, POST Hotel & Residences by ELIE SAAB в Андерматте (примечательно, что это тоже мастер-план Orascom) и Mira Coral Bay в Рас-эль-Хайме. Mira Ocean Estates — её проект в Омане.

Роли распределены так. Земля, статус ITC, инфраструктура и окружающая инфраструктура принадлежат Muriya, а право собственности вытекает из режима, который уже годы передаёт недвижимость иностранцам. Здания, партнёрства с брендами, спецификация меблировки и целевой срок IV квартала 2028 года — это Mira. Предыдущее сотрудничество в Андерматте говорит о том, что Orascom уже имела с ними дело.

При покупке на стадии строительства средства покупателей вносятся на регулируемый эскроу-счёт, а договор указывает контрагента, дату передачи и график платежей.

Подробнее о Mira Developments и Muriya

Mira Developments — частная дубайская компания, основанная в 2023 году как девелопер; брокерский бизнес группы существует с 2020 года, а сооснователь и генеральный директор — Timur Mamaikhanov. По данным Mira, её портфель насчитывает 2 215 лотов при десяти сотрудничествах с брендами, строит она силами собственного подразделения M1 Construction, а программа Mira Care, объявленная в марте 2026 года, даёт пятилетнюю гарантию на обслуживание проектов, сдаваемых с 2026 года. Полные сведения собраны в профиле девелопера Mira Developments.

Muriya основана в 2006 году компаниями Orascom Development Holding и OMRAN — дочерней структурой Oman Investment Authority. В Hawana Salalah она передала квартиры и дуплексы Hawana Lagoons (260 лотов, передача, по сообщениям, началась в августе 2019 года), а совокупные инвестиции в трёх оманских направлениях, по её данным, превысили $750 млн на сентябрь 2026 года. Смотрите профиль девелопера Muriya и каталог девелоперов.

Сравнение

Внутри Hawana Salalah теперь три различных предложения. Amazi — вилловый продукт: дом, участок, приватный бассейн; объект ещё строится, готово около 80%, передача первой очереди заявлена на I квартал 2027 года. Lubana Island — сообщество на лагунах, с выходом к воде и без мебели, на более длинном горизонте. Mira Ocean Estates — брендированный, полностью меблированный, обслуживаемый отелем квартирный продукт, со стартовой ценой студии от 550 000 AED и графиком платежей 50/50. Что подойдёт — зависит от того, нужны ли вам земля и сад, выход к воде или готовая к сдаче квартира с первой недели после передачи.

Проекты Hawana Salalah рядом друг с другом

Графики объединяет этап бронирования в 10%, но структура у них разная: в Amazi и Lubana Island 90% распределены на двенадцать взносов по 7,5%, а в Mira Ocean Estates 50% приходится на момент передачи. Трёхспальная (214 000 OMR) и четырёхспальная (321 000 OMR) виллы Amazi оцениваются выше 200 000 OMR.

Перспективы аренды

Арендный сценарий здесь опирается на три конкретных момента: резиденции передаются полностью меблированными, на участке есть пятизвёздочный отель, обеспечивающий сервисный слой, и всё это находится внутри курорта, который уже привлекает гостей круглый год, а не на изолированном пляже.

Салала принимает более миллиона гостей в год при средней длительности пребывания 5,6 ночи, обслуживается 15 авиакомпаниями по 17 направлениям. Хариф — муссон Индийского океана, зеленящий горы примерно с июня по сентябрь, — концентрирует семейный спрос из стран Залива в коротком интенсивном сезоне, а сезон купания в океане длится с октября по май, что даёт направлению два сезона вместо одного пика.

Передача — IV квартал 2028 года (целевой срок, по данным девелопера), поэтому арендный доход появится после этой даты. Считайте чистую аренду после платы за обслуживание, управления, простоев и сезонности, а не по заголовочной доходности. Налога на доходы физических лиц с аренды в Омане нет; статистику публикует Национальный центр статистики и информации, а меры поддержки инвесторов — Invest Oman.

Почему Оман и почему Дофар

Предложение Омана отличается от предложения соседей по Заливу, а этот проект расположен в Дофаре. Примерно с июня по сентябрь хариф зеленит горы за Салалой и опускает температуру до двадцати с небольшим — муссон Индийского океана. Вади-Дарбат наполняется водопадами и озёрами; пляж Аль-Мугсайл в 29 км к западу обрамлён известняковыми скалами и естественными фонтанами-блоухолами; Сумхурам в Хор-Рори входит в объект ЮНЕСКО «Земля ладана».

Султанат включён в индексы безопасности Numbeo, стоимость жизни ниже, чем у соседей по Заливу, налога на доходы физических лиц с аренды нет, как и налога на наследство. Рост туризма в Дофаре — заявленный элемент Oman Vision 2040. Туристическую информацию по региону публикует Experience Oman, политику — Министерство наследия и туризма, общую информацию о стране — oman.om, а новости — Times of Oman. Международный аэропорт Салалы находится менее чем в 9 км.

Как проходит покупка: шаг за шагом

Последовательность опирается на процесс, описанный для этого проекта, и на Королевский декрет 79/2025 — Закон о регулировании недвижимости, действующий с 10 марта 2026 года.

1. Бронирование. Депозит в 55 000 AED закрепляет лот и составляет первые 10% цены студии. Форму бронирования, её условия и проект договора изучают в письменном виде до оплаты.

2. Договор купли-продажи. Примерно через 45 дней покупатель подписывает договор купли-продажи (SPA) и вносит второй платёж в 10%. Договор называет контрагента, дату передачи и график платежей, а также определяет льготный период, условия компенсации и возврата и право покупателя на расторжение.

3. Эскроу и регистрация. У каждого лицензированного проекта собственный эскроу-счёт, платежи покупателей поступают на него, а снятие средств привязано к утверждённым этапам строительства; банк эскроу указан в договоре. Лот вносится в предварительный реестр недвижимости, а право позднее регистрируется на имя владельца через Министерство с уплатой 3% сбора за переход права.

4. Взносы и передача. Покупатель вносит оставшиеся этапы по графику, а отчёты инженера о ходе работ отслеживают строительство. При передаче, назначенной на IV квартал 2028 года по данным девелопера, наступает срок последних 50%, а меблированный лот осматривается по письменному перечню мебели; замечания по отделке фиксируются для устранения (snagging).

5. После передачи. Владелец может подать заявку на маршрут резидентства, соответствующий зарегистрированной стоимости, а любая сдача в аренду регулируется договором купли-продажи и правилами сообщества.

Для кого подходит этот дом

Семьи найдут на территории детские площадки, игровую зону, пешеходные дорожки, приватный пляж и бассейны. Владельцы вторых домов получают лот, меблированный вплоть до белья и посуды, с консьержем, валет-паркингом и уборкой, и два сезона для приезда: хариф примерно с июня по сентябрь и купание в океане с октября по май. Инвесторы сопоставляют меблированные лоты и пятизвёздочный отель со сроком передачи в IV квартале 2028 года, поэтому арендный доход появился бы после этой даты, а чистую аренду считают после платы за обслуживание, управления и сезонности. Пенсионеры и те, кто приезжает надолго, найдут медицинский велнес-центр, Lifeline Clinic Hawana на курорте и аэропорт примерно в 8,7 км.

Что подготовить при бронировании

Это документы и сведения, которые покупатель обычно получает или подтверждает при бронировании: форма бронирования, договор купли-продажи, график платежей, реквизиты эскроу-счёта и график передачи.

• Форма бронирования и депозит. Депозит предварительной заявки в 55 000 AED и условия бронирования в письменном виде.
• Данные о лоте. Планировка, валовая и чистая площадь конкретного лота и закреплённый за ним дизайнерский дом.
• Договор купли-продажи. Контрагент по договору, дата передачи (целевой срок — IV квартал 2028 года, по данным девелопера) и график платежей.
• Реквизиты эскроу-счёта. Регулируемый счёт, на который вносятся средства покупателей.
• Документы по ITC и праву. Подтверждение того, что лот находится внутри Hawana Salalah и что право полной собственности может быть зарегистрировано на покупателя.
• График платы за обслуживание. Ставка за квадратный метр и то, что она покрывает: приватный пляж, бассейн, отель и медицинский центр.
• Маршрут резидентства. Используемое разрешение: разрешение собственника недвижимости, Golden Residency (один объект в ITC стоимостью не менее 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана) или виза владельца (без минимума).
• Финансирование и валюта. Ипотека, согласованная заранее до платежа в 50% при передаче, и валюта договора и регистрируемой цены.

Часто задаваемые вопросы

Сколько здесь резиденций и какого типа?

Всего 263: 222 квартиры в трёх зданиях (студии, с одной и двумя спальнями), 21 вилла, включая виллы-мэншены, и 20 таунхаусов, а на территории работает пятизвёздочный отель на 130 номеров.

Какие лоты находятся на уровне 200 000 OMR или выше?

Опубликованные стартовые цены 57 574 OMR, 115 147 OMR и 188 423 OMR все ниже 200 000 OMR. Таунхаусы, виллы и виллы-мэншены оцениваются по запросу, а зарегистрированную стоимость лота подтверждают письменно.

Что входит в меблированную передачу?

Мебель итальянского производства, встроенное освещение, кухонные шкафы, оборудование и бытовая техника, постельное бельё и посуда.

Глоссарий терминов страницы

• ITC. Интегрированный туристический комплекс — утверждённая курортная зона, где неграждане Омана могут владеть недвижимостью согласно Султанскому декрету 12/2006.
• Freehold. Полная собственность, регистрируемая на имя покупателя, которую можно наследовать и продавать.
• SPA. Договор купли-продажи.
• Эскроу-счёт. Проектный счёт, на котором хранятся платежи покупателей; средства высвобождаются по этапам строительства.
• Snagging. Осмотр при передаче, фиксирующий замечания по отделке, которые нужно устранить.
• Golden Residency. Десятилетнее разрешение для одного объекта в ITC с зарегистрированной стоимостью от 200 000 OMR.
• Виза владельца. Резидентское разрешение для владельцев недвижимости без минимальной стоимости.

Что почитать дальше

Материалы, которые разбирают вопросы этого проекта глубже, чем позволяет карточка объекта.

• Недвижимость у моря в Омане — где на самом деле полная собственность — полное сравнение 11 проектов по форме владения и цене
• Хавана Салала — пляж и марина — ITC, внутри которого стоит проект
• Брендированная недвижимость в Омане — как однобрендовые программы соотносятся с мультибрендовой моделью Mira
• Золотое резидентство против визы владельца — какое разрешение относится к квартире здесь
• Покупка на первичном рынке Омана — эскроу, договор и порядок передачи
• Сервисные сборы в Омане — что они покрывают
• Маскат против Салалы — характер спроса за покупкой в Дофаре
• Фрихолд в Омане — система собственности целиком

Запросить информацию о Mira Ocean Estates

UInvest Group работает напрямую с девелоперами по всему Оману. По Mira Ocean Estates мы можем предоставить планировки и обмеренные площади, актуальную доступность и цены по типам в оманских риалах и дирхамах, график платы за обслуживание, имя оператора отеля, эскроу-механизм и данные о контрагенте.

Если вам нужна более ранняя передача в том же курорте, чем в 2028 году (Muriya сообщает о передаче первой очереди Amazi в I квартале 2027 года), смотрите Amazi; альтернатива у лагуны внутри него — Lubana Island. ITC той же группы со стороны Маската — Rihanna в Jebel Sifah и Olive Farms. А если требуется брендированная меблированная резиденция, готовая к заселению, и вы готовы к соответствующему бюджету, смотрите Mandarin Oriental Residences в Маскате.