Olive Farms, Jebel Sifah, Оман — 46 вилл во фригольд от $195 100

Olive Farms — это 46 отдельно стоящих одноэтажных вилл внутри Jebel Sifah, коммьюнити с мариной и полем для гольфа, которое компания Muriya строит на северном побережье Омана с 2006 года. Фасады цвета слоновой кости стоят у подножия гор Аль-Хаджар, и 46 домов выполнены в трёх разных архитектурных стилях — классическом, минималистичном и греческом, — так что улица не повторяет один и тот же дом.

Важное число указано не только в прайс-листе, но и в планировках. Опубликованный диапазон площадей 807–1 292 кв. фута — это только застроенная площадь. Участки, на которых стоят виллы, составляют 260–350 м², а значит от 65% до 71% того, что вы покупаете, — это личный сад. У входной виллы это 185 м² огороженной земли против 75 м² дома, и застройщик по запросу встроит в неё бассейн с подогревом, зону барбекю, очаг или уличный душ.

Ещё две вещи задают рамку для всего дальнейшего. При цене 75 000 омани-риалов — около $195 100 по котировке января 2026 года — это стартовая цена виллы во фригольд в этом проекте. И из 46 вилл осталось всего 3, со сдачей в 4 квартале 2028 года.

Olive Farms: коротко о главном

Состав проекта и наличие

Ровно половина проекта — двухспальные виллы, и это говорит, для кого Muriya строила: для пар и небольших семей, которым нужен отдельный дом с садом, а не большой дом без него. При трёх оставшихся виллах первый шаг — уточнить, какие именно три доступны и в какой конфигурации.

Участок, дом и сад

Эта таблица показывает участок, стоящий за цифрой в заголовке. Объявление, где написано «807 кв. футов», читается как маленькая квартира; на деле предлагается участок в 2 800 кв. футов с компактным домом на одном его конце. Это не то же самое, что маленькая квартира, — см. сравнение за квадратный фут ниже.

Это меняет и то, что ваши деньги дают со временем. Застроенная площадь фиксируется при сдаче; сад — это то, что вы развиваете. Muriya установит бассейн с насосами подогрева и охлаждения, зону барбекю, очаг, уличный душ или солнечные панели, а её команда сделает ландшафт — газон, каменные дорожки, живые изгороди. Каждый из этих пунктов оценивается отдельно от заявленной цены.

Три типа вилл: по порядку

Таблицу участков можно прочитать как три отдельные истории. Вилла с одной спальней стоит на участке 260 м², из которых 75 м² (807 кв. футов) застроены, поэтому дом занимает около 29% земли, а сад в 185 м² — остальные 71%; при цене 75 000 OMR это 1 000 OMR за застроенный квадратный метр. Вилла с двумя спальнями — 23 дома из 46 — стоит на участке 275 м², из которых застроено 98 м² (1 055 кв. футов), а сад занимает 177 м², так что дом занимает около 36% участка.

Вилла с тремя спальнями стоит на участке 350 м²: застроено 120 м² (1 292 кв. фута), сад — 230 м², дом занимает около 34%. Во всех трёх случаях застроенная площадь и сад в сумме дают ровно площадь участка: 75 + 185 = 260, 98 + 177 = 275 и 120 + 230 = 350.

Три архитектурных стиля

Все три стиля объединяет палитра цвета слоновой кости, выбранная так, чтобы отражать солнце и перекликаться с песчаными тонами побережья, и все три используют раздвижные окна в пол в алюминиевых рамах. Различия — в деталях: это вариации внутри одного языка, а не три несвязанных проекта на одной улице.

Что важно знать до выбора: стиль привязан к конкретной вилле, а не выбирается отдельно. При трёх оставшихся домах стиль и планировка идут в комплекте.

Что входит в каждый пакет отделки

Спецификация отделки опубликована подробно — вплоть до материала смесителя и полки в душевой.

Шкафы опциональны во всех трёх пакетах, а спецификация кухни охватывает гарнитур и столешницы.

Что можно добавить в сад

Бассейн с насосом охлаждения заслуживает отдельного внимания. Оманским летом незатенённый бассейн без охлаждения может стать слишком тёплым для купания, поэтому в опции бассейна насосы охлаждения указаны рядом с насосами подогрева.

Солнечные панели как заводская опция — вторая строка, на которой стоит остановиться. Они предлагаются как опция застройщика при покупке, а у одноэтажной виллы большая сплошная крыша. Запросите стоимость и ожидаемую экономию по счёту за электричество.

Инфраструктура в самом проекте

Список короткий. У Olive Farms нет собственного бассейна, зала или спа — инфраструктурой служит всё коммьюнити Jebel Sifah с мариной, 18-луночным полем для гольфа, отелем, пляжными клубами и ресторанами. Ваш бассейн — в вашем собственном саду, а не общий. В проекте из 46 вилл это означает меньше общих объектов, которые надо содержать через сервисный сбор, и больше пространства на домохозяйство.

План платежей: всё до передачи ключей

Двенадцать квартальных платежей по 7,5% плюс 10% при бронировании дают ровно 100%, то есть к передаче ключей не удерживается ничего.

Платежи направляются на эскроу-счёт проекта. Механику эскроу разбираем в гиде о покупке на первичном рынке Омана.

График длинный — три года квартальных платежей, — что растягивает обязательство на три года: капитал уходит постепенно, а не крупными траншами по этапам.

Во что обходится каждый платёж

Около $14 600 каждые три месяца в течение трёх лет — практическое обязательство по входной вилле, до бассейна, ландшафта и шкафов, которые оцениваются отдельно.

Пример расчёта: график платежей

Этот расчёт иллюстративный и использует только цену входной виллы — 75 000 OMR — и план платежей выше. Платёж при бронировании составляет 7 500 OMR; затем каждые три месяца наступает срок платежа в 5 625 OMR, поэтому последний платёж приходится на 36-й месяц после бронирования.

• При бронировании: оплачено 7 500 OMR, 10% цены.
• Через год (четыре платежа): оплачено 30 000 OMR, 40% цены, около $78 000.
• Через два года (восемь платежей): оплачено 52 500 OMR, 70%, около $136 500.
• Через три года (двенадцать платежей): оплачено 75 000 OMR, 100%, около $195 100.

Таким образом, каждый год квартальных платежей переводит на эскроу-счёт проекта 22 500 OMR — это 30% цены и около $58 500. Пересчёт выполнен по привязке риала к доллару: 1 OMR = 2,6008 USD.

Сервисные сборы

Olive Farms находится внутри Jebel Sifah, а ITC-коммьюнити взимают сбор мастер-сообщества на дороги, озеленение, охрану и общую инфраструктуру — помимо сбора самого проекта.

График сервисных сборов входит в документы бронирования и содержит две позиции: сбор Olive Farms и сбор мастер-сообщества Jebel Sifah, обе в риалах за м² в год, а также базу начисления (площадь участка или застроенная площадь). Что обычно покрывают такие сборы — в материале о сервисных сборах в оманской недвижимости.

ВНЖ: «Золотое резидентство» и виза владельца

«Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью от 200 000 риалов; решение принимает Королевская полиция Омана. Входная вилла оценена в 75 000 риалов, то есть ниже этой суммы; актуальные цены на более крупные виллы можно получить в UInvest.

Виза владельца, введённая Решением Королевской полиции Омана № 87/2026, — маршрут, доступный здешним владельцам. Она не требует спонсора, выдаётся по справке уполномоченного органа, не устанавливает минимальной стоимости объекта, действует от шести месяцев до года с продлением, допускает пребывание до трёх месяцев за въезд и распространяется на супруга и родственников первой степени. При продаже прекращается. Наш гид «Золотое резидентство» против визы владельца разбирает оба маршрута.

Застройщик: Muriya

Muriya — оманское совместное предприятие, через которое здесь работают Orascom Development и Omran. Послужной список Orascom Development отсчитывается от El Gouna в 1989 году и включает девять реализованных дестинаций, среди них Andermatt в Швейцарских Альпах и Luštica Bay в Черногории; 30% государства в капитале принадлежат Omran. Портфель Muriya — на muriya.om, показатели группы — на orascomdh.com.

Визит показывает готовое коммьюнити. Jebel Sifah передаёт жильё уже больше десяти лет. Вы можете пройти по готовым улицам, воспользоваться мариной, сыграть на поле и поужинать в ресторане до того, как что-то подпишете.

Подробнее о Muriya

Muriya Tourism Development основана в 2006 году; 70% принадлежат Orascom Development Holding и 30% — OMRAN, государственному застройщику в сфере туризма. Компания — мастер-застройщик Jebel Sifah в губернаторстве Маскат и Hawana Salalah в Дофаре, и, по данным Muriya, она передала более 1 900 домов. Наш профиль застройщика Muriya описывает структуру собственности, хронологию и все восемь проектов Muriya в нашем каталоге, а каталог застройщиков ставит Muriya рядом с другими застройщиками, у которых есть профили.

Jebel Sifah: коммьюнити вокруг вилл

Полная картина Jebel Sifah — в нашем гиде по Jebel Sifah, а соседние проекты стоит сравнить напрямую: Raya, Solaris и The Beachfront.

Поле для гольфа Jebel Sifah

Поле Jebel Sifah — это 18-луночное поле, пар 72, автор Питер Харрадайн. Его можно также играть как девять лунок, пар 36, за счёт двойных флагов; пять ти дают длину от 5 686 до 7 268 ярдов. Коммьюнити выходит на Оманский залив. Тарифы и время старта публикует Jebel Sifah Golf; свои данные марина публикует на Jebel Sifah Marina.

Расположение и время в пути

У этой таблицы резкая форма: всё, что нужно на выходные, — в пяти минутах, а всё, что нужно на неделю, — в сорока пяти. Школа, пляж и гольф находятся внутри коммьюнити. Ближайший гипермаркет и ближайший крупный медицинский центр — примерно в 46 минутах.

В Jebel Sifah при этом есть супермаркет SPAR и клиника Jebel Sifah внутри коммьюнити — они фигурируют в листах соседних проектов и закрывают повседневные нужды и первичную помощь. Но за полноценной недельной закупкой, к профильному врачу или в больницу вы поедете в сторону Маската.

Цена за квадратный фут: Olive Farms и другие проекты

Два сравнения из этой таблицы стоит проговорить прямо.

Первое: Olive Farms и The Great Escape стоят одинаково. $195 100 против $195 000. За первые деньги вы получаете однокомнатную квартиру в AIDA; за вторые — отдельно стоящую виллу на участке 2 800 кв. футов с личным садом 185 м² внутри коммьюнити с мариной и 18-луночным полем для гольфа. Для покупателя с таким бюджетом это прямое сравнение.

Второе: входная вилла стоит $242 за застроенный квадратный фут — а если считать по земле, она выходит примерно в $70 за квадратный фут участка. Участок заметно больше дома, поэтому две цифры различаются.

Другие проекты Muriya рядом с Olive Farms

В таблице — проекты Muriya в Jebel Sifah и As Sifah, которые есть в нашем каталоге, по данным их собственных страниц.

Кому подходит Olive Farms

Кому подходят виллы: по типам покупателей

Семьи. У 36 из 46 вилл две или три спальни, а сады занимают 177–230 м². На территории есть детская площадка, а школа Al-Seefah Basic Education — в пяти минутах на автомобиле.

Владельцы второго дома. Jebel Sifah находится примерно в часе от Маската, а одноэтажная вилла с огороженным садом подходит для режима «закрыл и уехал» между приездами.

Инвесторы. В коммьюнити уже работают отель, рестораны, марина, поле для гольфа и два пляжных клуба. Условия аренды и правила сдачи на время отпуска определяются договором купли-продажи и правилами коммьюнити, поэтому запросите их письменно.

Для спокойной жизни на пенсии. Все 46 домов одноэтажные, поле для гольфа и пляж Sifah — в пяти минутах, а в коммьюнити есть супермаркет SPAR и клиника для повседневных нужд.

Фригольд

Jebel Sifah имеет статус интегрированного туристического комплекса — категории, в рамках которой Оман разрешает иностранное владение во фригольд. Право регистрируется на имя покупателя, наследуется и свободно продаётся на открытом рынке гражданам любых стран. Jebel Sifah передаёт жильё уже больше десяти лет, поэтому у правовой рамки здесь есть история сделок.

Вилла на зарегистрированном участке даёт право на саму землю, а не на долю в здании. Как устроены зоны — в гиде о фригольд-недвижимости и системе ITC в Омане, а сравнение ITC ставит Jebel Sifah рядом с альтернативами.

Спрос на аренду и выход

Olive Farms попадает в уже существующий арендный рынок. В Jebel Sifah сегодня работают отель, рестораны, марина, поле для гольфа и два пляжных клуба, и коммьюнити круглый год притягивает жителей Маската на выходные. Отдельная вилла с огороженным садом — иной продукт для отпускной аренды, чем квартира.

Трёхспальные виллы особенно подходят семейным компаниям. Актуальные диапазоны — в гиде по доходности аренды в Омане.

При выходе учтите, что всего в проекте 46 вилл, а завершённые соседние очереди дают сопоставимые сделки. Переуступка до 2028 года регулируется политикой застройщика, которая определяет комиссию и самую раннюю допустимую дату.

Почему Оман и почему этот ценовой уровень

Аргументы за Оман — фригольд в выделенных зонах, отсутствие ежегодного налога на имущество и подоходного налога с аренды, статистика преступности, публикуемая в международных индексах преступности. Многолетняя привязка риала к доллару лежит в основе долларовых цифр на этой странице, а национальную политику задаёт Oman Vision 2040.

Olive Farms находится на уровне цены, где отдельная вилла во фригольд стоит примерно как однокомнатная квартира из таблицы выше. Это связано с тем, что перед нами небольшой проект компактных домов на щедрых участках внутри коммьюнити, которое застраивалось пятнадцать лет, а не запустилось в прошлом году. О времени покупки — здесь, о транзакционных расходах — в гиде о налогах на недвижимость в Омане.

Оплата из-за рубежа

Цены указываются и рассчитываются в оманских риалах, которые десятилетиями привязаны к доллару США.

Платежи направляются на эскроу-счёт проекта. Реквизиты счёта и SWIFT-подтверждения сохраняйте для регистрационного досье. Курсы и данные банковского сектора публикует Центральный банк Омана. Если рассматриваете местное кредитование — см. гид об ипотеке в Омане для иностранцев.

От бронирования до передачи ключей

Так обычно проходит покупка на этапе строительства в Jebel Sifah.

• 1. Бронирование. Выбирается вилла, подписывается форма бронирования и вносится платёж при бронировании — 10%, то есть 7 500 OMR по входной вилле.
• 2. Договор купли-продажи. В SPA указаны вилла, участок, цена, график платежей и целевой срок передачи — 4 квартал 2028 года по данным застройщика.
• 3. Эскроу и платежи. По Королевскому указу 79/2025 лицензированные застройщики держат платежи по строящимся объектам на проектном эскроу-счёте, а снятие средств привязано к ходу строительства. Двенадцать квартальных платежей по 5 625 OMR направляются на этот счёт, а SWIFT-подтверждения сохраняются.
• 4. Регистрация. Право собственности регистрируется на имя покупателя как фригольд в ITC.
• 5. Передача и приёмка. Покупатель осматривает готовую виллу и составляет перечень замечаний по отделке, которые застройщик устраняет.

Как купить: пошагово

• 1. Узнайте, какие три виллы остались — число спален, стиль, площадь участка и ориентация. При 93% проданных это определяет всё остальное.
• 2. Получите актуальную цену письменно. Цифра 75 000 OMR — котировка января 2026 года по входной вилле.
• 3. Оцените сад. Бассейн с насосом охлаждения, барбекю, очаг, уличный душ, солнечные панели, ландшафт — по позициям.
• 4. Получите оба сервисных сбора — Olive Farms и мастер-сообщества Jebel Sifah — в риалах за м² в год и уточните базу начисления.
• 5. Подтвердите ведомость техники и шкафов. Шкафы опциональны во всех трёх пакетах.
• 6. Платежи — на эскроу. Каждый платёж направляется на эскроу-счёт проекта.
• 7. Приезжайте. Jebel Sifah построен и работает — пройдите его, сыграйте на поле, потом решайте.
• 8. Регистрируйте право и, если важен ВНЖ, консультируйтесь по маршруту визы владельца.

Что подготовить при бронировании

• Форма бронирования и платёж при бронировании — 10%.
• Договор купли-продажи (SPA) с указанием виллы, участка и целевого срока сдачи — 4 квартал 2028 года.
• Реквизиты эскроу-счёта для каждого платежа.
• График платежей с тринадцатью датами.
• График сервисных сборов — Olive Farms и мастер-сообщества Jebel Sifah, за м² в год.
• Ведомость спецификации — пакет отделки, техника, шкафы и садовые опции.
• Документы о праве собственности и регистрации в ITC.

Основные термины

• ITC. Интегрированный туристический комплекс — категория, в рамках которой Оман разрешает иностранное владение во фригольд.
• Фригольд. Право собственности на землю и дом, зарегистрированное на имя покупателя, наследуемое и допускающее продажу гражданам любых стран.
• SPA. Договор купли-продажи между покупателем и застройщиком.
• Эскроу-счёт. Проектный счёт, на котором хранятся платежи покупателей; по Королевскому указу 79/2025 снятие средств привязано к ходу строительства.
• Приёмка (snagging). Осмотр при передаче, по итогам которого составляется перечень замечаний по отделке для застройщика.
• Сервисный сбор. Ежегодный платёж, указываемый в OMR за м², на содержание общих территорий коммьюнити.
• Золотое резидентство. Возобновляемый 10-летний статус для владельца одного объекта в ITC стоимостью от 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана.
• Виза владельца. Возобновляемая виза без спонсора и без минимальной стоимости объекта, связанная с владением.

Часто задаваемые вопросы

Где находится Olive Farms?
Внутри Jebel Sifah — закрытого курортного коммьюнити на северном побережье Омана, между Оманским заливом и горами Аль-Хаджар, примерно в часе к юго-востоку от Маската.

Сколько всего вилл?
46 отдельно стоящих одноэтажных вилл: 10 с одной спальней, 23 с двумя и 13 с тремя. Доступно три.

Могут ли иностранцы покупать в Olive Farms?
Да. Jebel Sifah — интегрированный туристический комплекс, категория, в рамках которой Оман разрешает иностранное владение во фригольд, с регистрацией права на имя покупателя.

Сколько стоят виллы?
От 75 000 омани-риалов — около $195 100 — по котировке января 2026 года. Более крупные виллы дороже; запросите актуальный список.

Какая площадь у вилл?
Застроенная площадь 807–1 292 кв. фута (75–120 м²), но участки составляют 260–350 м², а личный сад — 177–230 м². От 64% до 71% каждого участка приходится на сад.

Какие архитектурные стили доступны?
Три — классический, минималистичный и греческий, — все в штукатурке цвета слоновой кости с раздвижными окнами в пол в алюминиевых рамах. Стиль привязан к конкретной вилле.

Идёт ли бассейн в комплекте?
Нет. Бассейн с насосами подогрева и охлаждения устанавливается застройщиком по запросу, как и зона барбекю, очаг, уличный душ, солнечные панели и полный ландшафт. Оценивайте отдельно.

Какой план платежей?
10% при бронировании, далее по 7,5% каждые три месяца в течение трёх лет до тринадцатого платежа. Полная стоимость выплачивается до сдачи, ничего не удерживается.

Когда сдаётся Olive Farms?
В 4 квартале 2028 года.

Каков сервисный сбор?
График сервисных сборов включает сбор Olive Farms и сбор мастер-сообщества Jebel Sifah, оба в риалах за м² в год, и предоставляется с документами бронирования.

Кто застройщик?
Muriya — совместное предприятие Orascom Development (70%) и Omran (30%), государственной структуры развития туризма Омана. Orascom работает с 1989 года и реализовала El Gouna, Andermatt и Luštica Bay.

Поле для гольфа на 9 или 18 лунок?
На 18, пар 72, автор Питер Харрадайн. Его можно играть как девять лунок, пар 36, за счёт двойных флагов.

Какие маршруты ВНЖ применимы к Olive Farms?
«Золотое резидентство» требует одного объекта в ITC стоимостью от 200 000 OMR; решение принимает Королевская полиция Омана; входная вилла оценена в 75 000 OMR. Виза владельца по Решению 87/2026 не устанавливает минимальной стоимости и применима к здешним владельцам. См. наш гид по ВНЖ.

Какая инфраструктура у Olive Farms?
Детская площадка, озеленённые пешеходные дорожки, зоны отдыха и парковка. Марина, поле для гольфа, отель, пляж и пляжные клубы принадлежат всему коммьюнити Jebel Sifah.

Далеко ли магазины и медицина?
В Jebel Sifah есть супермаркет SPAR и клиника внутри коммьюнити для повседневных нужд. Ближайший гипермаркет и более крупный медицинский центр — примерно в 46 минутах на авто.

Каков размер каждого платежа по входной вилле?
Платёж при бронировании — 7 500 OMR (10%, около $19 510), каждый из двенадцати квартальных платежей — 5 625 OMR (7,5%, около $14 633), в сумме 75 000 OMR.

Для чего нужен эскроу-счёт?
По Королевскому указу 79/2025 лицензированные застройщики держат платежи по строящимся объектам на отдельном проектном эскроу-счёте, а снятие средств привязано к ходу строительства, так что платежи остаются направленными на строительство проекта.

Что происходит при передаче виллы?
Готовая вилла передаётся владельцу, целевой срок — 4 квартал 2028 года по данным застройщика; покупатель осматривает её и составляет перечень замечаний по отделке, которые застройщик устраняет.

Обсудить Olive Farms с UInvest

Olive Farms отвечает на конкретный вопрос: сколько стоит в Омане отдельная вилла во фригольд с личным садом, если вы не готовы тратить полмиллиона долларов? За $195 100 — столько же, сколько однокомнатная квартира в другом месте на этом побережье. Из 46 вилл осталось три, сдача — в 4 квартале 2028 года.

При трёх оставшихся виллах живой разговор — способ уточнить актуальное наличие. UInvest работает напрямую с застройщиками Маската, а значит даёт актуальное наличие по типу и стилю, постатейную смету на садовые работы, превращающие участок в готовый дом, и сведения о сервисном сборе, ведомости техники и эскроу.

Смотрите виллы на продажу в Омане и квартиры на продажу в Омане, сравните соседние Raya и Solaris, посмотрите проекты Muriya в Салале — Amazi и наш гид по Hawana Salalah, изучите всю недвижимость Омана или свяжитесь с нами, чтобы получить актуальный список доступных вилл Olive Farms, планировки и график платежей.