Все виллы, которые сейчас продаются
Все семнадцать проектов, предлагающих виллы на продажу в Омане, которые мы представляем, — с актуальными ценами и фотографиями, в десяти районах, в полную собственность, открытую покупателям любого гражданства.
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Оман
Mira Ocean Estates, Hawana Salalah, Dhofar, Oman Details
Yamal, Эс-Сиб — прибрежные резиденции ITC от TMG в Маскате, Оман
Yamal, Al Seeb, Muscat, Oman Details
Al Mina, Барр-Аль-Джисса, Маскат, Оман — резиденции у марины и виллы на пляже
Al Mina, Barr Al Jissah, Muscat, Oman Details
Luma Residence, Бандар-Джисса, Muscat Bay, Оман
Luma Residence, Bandar Jissah, Muscat Bay, Muscat, Oman Details
Al Ahlam District, Sultan Haitham City — фригольд-виллы в Маскате, Оман
Al Ahlam District, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры, таунхаусы и виллы в Маскате
Hay Al Wafa, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Jood, Sultan Haitham City — фригольд-квартиры и виллы в Маскате, Оман
Jood, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Olive Farms, Jebel Sifah, Оман — 46 вилл во фригольд от $195 100
Olive Farms, Jebel Sifah, Muscat, Oman Details
Lubana Island, Amazi, Hawana Salalah, Оман
Lubana Island, Amazi, Hawana Salalah, Dhofar, Oman Details
The Sustainable City – Yiti (TSCY) — фригольд с нулевым следом в Маскате
The Sustainable City - Yiti, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Виллы Sarooj Oasis, Sultan Haitham City — фригольд-виллы в Омане
Sarooj Oasis, Sultan Haitham City, Muscat, Oman Details
Muscat Bay, Оман — готовые виллы и квартиры во фригольде
Muscat Bay, Bandar Jissah, Muscat, Oman Details
Vistal by Victoria Swarovski, Аль-Мудж — Брендированные резиденции с фригольдом в Маскате, Оман
Al Mouj, Muscat, Oman Details
AIDA от DarGlobal, Йити — фригольд-виллы с гольфом Trump в Маскате
AIDA by DarGlobal, Yiti, Muscat, Oman Details
Raya, Jebel Sifah, Оман — виллы Wellness и Majlis с собственными бассейнами
Raya, Jebel Sifah, Muscat, Oman DetailsЧто нужно знать до сравнения цен
Большинство вилловых проектов Омана — смешанные застройки: студии, квартиры и виллы в одном мастер-плане, — и заголовочная цена, которую вы видите в рекламе, почти всегда относится к студии или однокомнатной квартире, а не к вилле. Разрыв невелик только на первый взгляд.
| Проект | Реклама «от» | Реальная цена виллы | Разница |
|---|---|---|---|
| Маскат-Бей | $234 100 | $897 000 | 3,8× |
| The Sustainable City – Yiti | $182 000 | $620 900 | 3,4× |
| Al Mina, Барр-эль-Джисса | $479 200 | $4 183 000 | 8,7× |
| Luma Residence | $300 500 | $650 200 | 2,2× |
| Lubana Island | $258 800 | $352 700 | 1,4× |
| The Beachfront, As Sifah | $143 000 | $393 000 | 2,7× |
Именно из-за этой таблицы страница существует отдельно от нашей страницы домов. Покупателю, заложившему $234 100 на «виллу в Маскат-Бей», не хватает примерно $663 000. Каждая цена в основной таблице ниже — это цена виллы, взятая из опубликованных прайсов самих девелоперов, а не точка входа в проект.
Виллы в Омане вкратце
| Покупка виллы в Омане | |
|---|---|
| Кто может покупать | Любое гражданство, внутри ITC или одобренного района — без спонсора и местной компании |
| Что вы получаете | Полную собственность на своё имя, наследуемую и перепродаваемую |
| Вилловых проектов | 17, открытых иностранцам |
| Самая дешёвая подтверждённая вилла | $195 100 — Olive Farms, Джебель Сифа |
| Самая дорогая | $4 183 000 — вилла на первой линии в Al Mina |
| Лучшая цена за кв. фут | ~$118 — Al Ahlam District |
| Дороже всего за фут | ~$660 — первая линия Al Mina |
| Самая большая вилла | 6 340 кв. футов в Al Mina; 4 627 в Hay Al Wafa |
| Готово сейчас | Только Маскат-Бей |
| Ежегодный налог | Нет — ни на недвижимость, ни на аренду, ни на прирост капитала |
| Резидентство | Виза владельца при любой действительной покупке; Золотая резиденция — 200 000 риалов |
Все наши виллы по цене виллы
Отсортировано по цене самой виллы. Там, где проект публикует площадь виллы, ставка за фут рассчитана по ней.
| Проект | Где | Вилла от | Площадь | ~ За кв. фут | Передача |
|---|---|---|---|---|---|
| Yamal | Эс-Сиб | $165 800 (см. примечание) | 2 831 кв. фут | ~$59 ? | 2029 |
| Olive Farms | Джебель Сифа | $195 100 | 807 кв. футов | ~$242 | 2028 |
| Amazi, Хавана | Салалах | $202 862 | 624 кв. фута | ~$325 | 2026 |
| Mira Ocean Estates | Салалах | $202 862 | — | — | 2028 |
| Lubana Island | Салалах | $352 700 | — | — | 2029 |
| The Beachfront, As Sifah | Джебель Сифа | $393 000 | — | — | 2025 |
| Jood | Город Султан Хайтам | $412 400 | 2 400 кв. футов | ~$172 | 2030 |
| AIDA by DarGlobal | Йити | $416 000 | 1 345 кв. футов | ~$309 | 2027 |
| Sarooj Oasis Villas | Город Султан Хайтам | $447 800 | 2 307 кв. футов | ~$194 | 2029 |
| Raya | Джебель Сифа | $492 100 | 1 690 кв. футов | ~$291 | 2027 |
| Al Ahlam District | Город Султан Хайтам | $499 100 | 4 216 кв. футов | ~$118 | 2027 |
| Vistal — Sky Villa | Аль-Мудж | Выше $611 200 | — | — | 2029 |
| The Sustainable City – Yiti | Йити | $620 900 | — | — | 2027 |
| Hay Al Wafa | Город Султан Хайтам | $629 400 | 4 627 кв. футов | ~$136 | 2027 |
| Luma Residence | Маскат-Бей | $650 200 | — | — | 2029 |
| Маскат-Бей | Маскат-Бей | $897 000 | — | — | Готово |
| Al Mina, Барр-эль-Джисса | Маскат-Бей | $4 183 000 | 6 340 кв. футов | ~$660 | 2027 |
Примечание по Yamal важно. В его объявлении сказано, что $165 800 покупают виллу на четыре спальни площадью 2 831 кв. фут, — это дало бы около $59 за квадратный фут, меньше половины самой низкой подтверждённой ставки в стране. То же объявление прямо спрашивает, относится ли эта цифра к вилле или к однокомнатной квартире. Пока прайс девелопера по конкретным номерам лотов этого не разрешит, считайте Yamal неподтверждённым, а не главной находкой рынка. По подтверждённым ценам самая дешёвая вилла для иностранца — Olive Farms за $195 100.
Лучшая цена за квадратный фут
Одна лишь цена — плохой ориентир, когда виллы идут от 624 до 6 340 квадратных футов. За фут порядок меняется полностью.
| Место | Вилла | За кв. фут | Площадь и цена |
|---|---|---|---|
| 1 | Al Ahlam District | ~$118 | 4 216 кв. футов от $499 100 |
| 2 | Hay Al Wafa | ~$136 | 4 627 кв. футов от $629 400 |
| 3 | Jood | ~$172 | 2 400 кв. футов от $412 400 |
| 4 | Sarooj Oasis Villas | ~$194 | 2 307 кв. футов от $447 800 |
| 5 | Olive Farms | ~$242 | 807 кв. футов от $195 100 |
| — | Al Mina, первая линия | ~$660 | 6 340 кв. футов от $4 183 000 |
Бросаются в глаза две вещи. Четыре лучшие по цене за фут виллы находятся в городе Султан Хайтам, новом городе площадью 14,8 км², строящемся вглубь от побережья в Эс-Сибе, — та же закономерность, что и по всем типам недвижимости в Омане. И разброс от лучшего к худшему составляет 5,6× за фут: квадратный фут виллы на первой линии в Al Mina стоит примерно в пять с половиной раз дороже квадратного фута внутренней виллы в Al Ahlam.
Стоит ли эта премия своих денег — вопрос настоящий, а не риторический. Al Mina — это вилла на пляже в готовом курорте в бухте в пятнадцати километрах от столицы. Al Ahlam — большая семейная вилла в городе, которого ещё нет. Вы платите 5,6× не за тот же продукт, а за море и за то, что побережье Барр-эль-Джиссы воспроизвести нельзя.
Самая большая вилла за свои деньги
| Вилла | Площадь | Цена | За кв. фут |
|---|---|---|---|
| Al Mina, первая линия | 6 340 кв. футов | $4 183 000 | ~$660 |
| Hay Al Wafa | 4 627 кв. футов | $629 400 | ~$136 |
| Al Ahlam District | 4 216 кв. футов | $499 100 | ~$118 |
| Jood | 2 400 кв. футов | $412 400 | ~$172 |
| Sarooj Oasis | 2 307 кв. футов | $447 800 | ~$194 |
| Raya | 1 690 кв. футов | $492 100 | ~$291 |
Самое резкое сравнение на этой странице — третья строка против последней. Al Ahlam и Raya стоят почти одинаково — около $499 000 и $492 000, — и вилла Al Ahlam в два с половиной раза больше. Raya покупает марину, гольф-поле и пляж в сорока минутах от Маската; Al Ahlam — 2 500 дополнительных квадратных футов в спланированном внутреннем городе. Если приоритет — площадь, решение не близкое.
Где находятся виллы, по районам
| Район | Виллы от | Характер |
|---|---|---|
| Город Султан Хайтам | $412 400 | Новый внутренний город, самые большие виллы за доллар в Омане |
| Джебель Сифа | $195 100 | Марина, гольф на 9 лунок и пляж, 40 минут от Маската |
| Салалах | $202 862 | Побережье Дофара, сезон харифа, лагуны |
| Йити | $416 000 | Прибрежные мастер-планы — AIDA на утёсе, net-zero в TSCY |
| Маскат-Бей | $650 200 | Закрытая бухта, 15 км от столицы, верх рынка |
| Аль-Мудж | Выше $611 200 | Сложившаяся первая линия, марина и гольф, брендированные резиденции |
| Эс-Сиб | $165 800 (не подтверждено) | Прибрежный вилайет, первый оманский проект TMG |
Закономерность устойчива и её стоит назвать прямо: цены на виллы в Омане определяются расстоянием до моря гораздо сильнее, чем площадью или отделкой. Внутренние виллы города Султан Хайтам — самые большие и самые дешёвые за фут; прибрежные виллы Маскат-Бей и Аль-Муджа — самые маленькие и самые дорогие за фут. Всё остальное ложится на эту линию.
Кто может купить виллу в Омане
Любое гражданство, при условии что вилла находится внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса или одобренного района. Это охватывает все семнадцать проектов на этой странице. Вы получаете полную собственность, зарегистрированную на ваше имя, — не аренду, не узуфрукт и не структуру через компанию, — наследуемую и перепродаваемую.
Есть одна ловушка, специфичная именно для вилл. Второй оманский маршрут собственности, узуфрукт для экспатов, применяется только к лотам в зданиях не менее четырёх этажей. Виллы двухэтажные. До виллы этот маршрут не дотягивается никогда, а значит вилла вне обозначенного комплекса почти наверняка вам вообще недоступна.
Два проекта в Омане это доказывают. Хусн Аль Зейн в Бидбиде продаёт виллы от $123 500, а Nismat Zain в Суре — от $130 000, около $66 за квадратный фут, самые дешёвые виллы страны с большим отрывом. Оба — схемы Министерства жилищного строительства для оманских граждан на обычной земле, и ни один не попал на эту страницу, потому что иностранец их купить не может. Если вам предлагают виллу в Омане дешевле примерно $195 000, это первое, что надо проверить. Наш обзор — покупка недвижимости в Омане иностранцем.
Резидентство: какие виллы доходят до десятилетнего разрешения
Виза владельца без спонсора привязана к владению, продлеваема, покрывает супруга и родственников первой степени и не имеет минимальной суммы покупки — её поддерживает любая вилла отсюда.
Золотая резиденция — десятилетнее разрешение, требующее 200 000 оманских риалов, около $520 160. Виллы — тот тип недвижимости, который проходит порог чаще всего.
| Вилла | Цена | В риалах | Против 200 000 риалов |
|---|---|---|---|
| Al Mina | $4 183 000 | 1 608 351 риал | Проходит в 8 раз |
| Маскат-Бей | $897 000 | 344 894 риала | Проходит |
| Luma Residence | $650 200 | 250 000 риалов | Проходит |
| Hay Al Wafa | $629 400 | 242 004 риала | Проходит |
| The Sustainable City – Yiti | $620 900 | 238 735 риалов | Проходит |
| Al Ahlam District | $499 100 | 191 903 риала | Не хватает 8 097 риалов |
| Raya | $492 100 | 189 211 риалов | Не хватает 10 789 риалов |
Пять вилловых проектов проходят десятилетний порог по опубликованным ценам вилл — гораздо больше, чем у любого другого типа недвижимости в Омане, где обычно квалифицируются лишь один-два адреса. И Al Ahlam не хватает всего 8 097 риалов, около $21 000, на коллекции вилл от 4 216 до 4 464 кв. футов — так что более крупный участок там вполне может порог пройти. Это конкретный вопрос к девелоперу. Сравнение маршрутов — в материале Золотая резиденция против Визы владельца.
Готово сейчас или ждать до 2030 года
| Передача | Виллы |
|---|---|
| Готово сегодня | Маскат-Бей — единственный готовый вилловый фонд Омана, который мы продаём |
| 2025 – 2026 | The Beachfront As Sifah, Amazi Hawana |
| 2027 | Al Ahlam, Hay Al Wafa, Raya, AIDA, Al Mina, The Sustainable City Yiti |
| 2028 | Olive Farms, Mira Ocean Estates |
| 2029 | Sarooj Oasis Villas, Lubana Island, Luma Residence, Vistal, Yamal |
| 2030 | Jood |
Ровно одна вилла в Омане достроена и стоит — в Маскат-Бей, и она же среди самых дорогих. Всё, что дешевле, — это план, эскроу-счёт и дата сдачи между 2025 и 2030 годом. Если вы хотите пройтись по вилле до покупки, это ограничение формирует ваш шорт-лист раньше, чем цена.
Во что обходится владение виллой
| Статья | Обычно |
|---|---|
| Сбор за переход права | 3% от цены покупки |
| НДС | 5%, где применяется — уточнять по проекту |
| Юридические и регистрационные | Закладывать отдельно; юрист должен быть ваш |
| Сервисный сбор | Часто не опубликован. Hay Al Wafa: 300–500 риалов в год |
| Меблировка виллы | Пятизначная сумма, которую большинство расчётов доходности опускает |
| Ежегодный налог на недвижимость | Нет |
| Налог на арендный доход | Нет |
| Налог на прирост капитала | Нет |
Закладывайте примерно 8% сверх цены там, где применяется НДС. Три нижние строки — и есть настоящий аргумент в пользу Омана: когда вилла ваша, текущие расходы близки к одному только сервисному сбору. Две оговорки именно для вилл: сборы, начисляемые за квадратный метр, растут вместе с размером, поэтому самая большая вилла не автоматически лучшая доходность; и меблировка четырёх-пяти спален — реальная цифра, которой место в бюджете, а не в сноске. Расходы на покупку — в материале налог на недвижимость в Омане.
Вилла или квартира — что покупать
Честный ответ зависит от того, покупаете вы площадь или ликвидность, а в Омане эти две вещи тянут в разные стороны.
| Вилла | Квартира | |
|---|---|---|
| Цена входа | От $195 100 | От $82 160 |
| Цена за кв. фут | $118 – $660 | $100 – $666 |
| Маршруты собственности | Только фрихолд ITC | Фрихолд ITC или узуфрукт в зданиях от 4 этажей |
| Арендаторы | Семьи на 12-месячных договорах | Одиночки, пары, краткосрочная аренда |
| Оборачиваемость и простои | Низкая оборачиваемость, длиннее простои | Выше оборачиваемость, короче простои |
| Вторичный рынок | Тоньше — меньше сопоставимых сделок | Глубже — больше лотов и сделок для оценки |
| Меблировка | Пятизначная | Четырёхзначная |
| Проходит 200 000 риалов | Пять проектов | Два адреса |
Две строки решают большинство случаев. Вилла — более надёжный маршрут к десятилетней Золотой резиденции: порог в 200 000 риалов проходят пять вилловых проектов против всего двух квартирных адресов во всей стране. Но квартира — более ликвидный актив: их гораздо больше, значит больше сопоставимых сделок для оценки перепродажи и короче ожидание следующего арендатора.
За квадратный фут эти два типа ближе, чем ожидает большинство покупателей: оба начинаются примерно со $100–$118 и оба доходят примерно до $660. Премия виллы в Омане — это не столько премия за фут, сколько премия за размер общего чека, потому что виллы стартуют с площади в три-пять раз большей. Если ограничение — бюджет, важна именно эта цифра, а не ставка.
Сдача виллы
Виллы сдаются семьям по двенадцатимесячным договорам — экспатам-специалистам с детьми, которым нужны площадь, парковка и дорога в школу. Это более медленный и «липкий» рынок, чем квартиры: ниже оборачиваемость и ниже простой, но заметно уже пул арендаторов и дольше пауза, когда один съезжает.
Всё остальное решает расположение. В Маскате и городе Султан Хайтам спрос корпоративный и круглогодичный. В Маскат-Бей, Джебель Сифе и Аль-Мудже — отпускной и «второй дом», а значит сезонность и управляющая компания со своей долей. В Салалахе муссон хариф сжимает спрос примерно в три месяца — единственный по-настоящему контрциклический арендный сезон Омана. Более широкий контекст — в материале арендная доходность в Омане.
Шесть проверок перед покупкой виллы
- Убедитесь, что названная цена относится к вилле, по конкретному номеру лота, а не к входной квартире проекта. На этой странице разница доходит до 8,7×.
- Получите площадь застройки и площадь участка отдельно, и уточните, брутто площадь или нетто.
- Подтвердите классификацию участка письменно и поручите независимому оманскому юристу проверить её в земельном реестре.
- Запросите годовой сервисный сбор и уточните, фиксированный он или за квадратный метр — на большой вилле это различие стоит тысяч.
- Если цель — резидентство, посчитайте в риалах против 200 000 до выбора лота.
- Спросите, с чем передаётся вилла. Укомплектованные кухни и шкафы на четырёхкомнатном доме стоят пятизначную сумму.
Частые вопросы
Могут ли иностранцы покупать виллы в Омане?
Да. Покупатели любого гражданства могут владеть виллой в полной собственности, зарегистрированной на своё имя, внутри обозначенного Интегрированного туристического комплекса или одобренного района — без оманского спонсора и местной компании. Все семнадцать вилловых проектов на этой странице открыты иностранцам. Обратите внимание: маршрут узуфрукта для экспатов применяется только к зданиям от четырёх этажей, поэтому виллу он не покрывает никогда.
Сколько стоит вилла в Омане?
От $195 100 за самую дешёвую подтверждённую виллу — Olive Farms в Джебель Сифе — до $4 183 000 за виллу на первой линии площадью 6 340 кв. футов в Al Mina, Маскат-Бей. За квадратный фут диапазон идёт примерно от $118 в Al Ahlam District до $660 в Al Mina.
Какая вилла в Омане самая дешёвая?
Среди вилл, которые иностранец действительно может купить, — Olive Farms в Джебель Сифе от $195 100. Есть и дешевле: Хусн Аль Зейн в Бидбиде от $123 500 и Nismat Zain в Суре от $130 000, обе около $66 за квадратный фут, — но это схемы Министерства жилищного строительства для оманских граждан, иностранцам недоступные.
Почему рекламная цена ниже цены виллы?
Потому что большинство оманских проектов — смешанные застройки, и рекламная цена «от» относится к студии или однокомнатной квартире. В Маскат-Бей реклама начинается с $234 100, а виллы — с $897 000; в Al Mina вход $479 200, а вилла на первой линии — $4 183 000. Всегда запрашивайте цену виллы по конкретному номеру лота.
Какая вилла даёт больше всего площади за деньги?
Al Ahlam District в городе Султан Хайтам — 4 216 кв. футов от $499 100, около $118 за квадратный фут. Почти за те же деньги Raya в Джебель Сифе даёт 1 690 кв. футов в курорте с мариной и гольфом. Четыре лучшие по цене за фут виллы Омана находятся в городе Султан Хайтам.
Даёт ли покупка виллы резидентство Омана?
Действительная покупка в полную собственность поддерживает Визу владельца без спонсора, у которой нет минимальной суммы. Десятилетняя Золотая резиденция требует 200 000 риалов (около $520 160) — по опубликованным ценам её проходят пять вилловых проектов: Al Mina, Маскат-Бей, Luma Residence, Hay Al Wafa и The Sustainable City Yiti. Al Ahlam не хватает всего 8 097 риалов.
Есть ли в Омане готовые виллы?
Только в Маскат-Бей, виллы от $897 000. Все остальные виллы на этой странице строятся и сдаются между 2025 и 2030 годом.
Где лучше всего покупать виллу в Омане?
Город Султан Хайтам — за размер и цену за фут; Джебель Сифа — за марину, гольф и пляж по самой низкой подтверждённой цене виллы; Маскат-Бей и Аль-Мудж — за сложившиеся прибрежные адреса в верхней части рынка; Салалах — за сезон харифа и лагуны. Цены на виллы в Омане следуют за расстоянием до моря сильнее, чем за площадью.
Высоки ли сервисные сборы на виллы в Омане?
По меркам Залива они низкие, но большинство строящихся проектов их не публикует. Hay Al Wafa публикует 300–500 риалов в год, примерно 0,46% цены покупки, против обычных для Залива 1–2%. Уточняйте, фиксированный это сбор или за квадратный метр: на вилле в 4 000 кв. футов различие существенно.
Связанные материалы на сайте
По типу недвижимости: дома на продажу в Омане, квартиры, таунхаусы, пентхаусы, дома у пляжа, недорогие дома. По районам: город Султан Хайтам, Джебель Сифа, Маскат-Бей, Аль-Мудж, Йити, Салалах, Маскат, Эс-Сиб, Маскат-Хиллз, Шатти-эль-Курум. Правила и процесс: покупка иностранцем, фрихолд в Омане, сравнение ITC, налог на недвижимость, арендная доходность, ипотека для иностранцев, вся недвижимость Омана.
Вердикт
Оман — один из немногих рынков Залива, где иностранец может владеть виллой напрямую: полный титул на своё имя, отсутствие ежегодного налога на недвижимость, отсутствие налога на арендный доход и разрешение на жительство, привязанное к владению, без минимальной суммы покупки. Для отдельного семейного дома с садом такое сочетание встречается редко.
Самое полезное на этой странице — ценовая поправка. Рекламная цена «от» у оманского виллового проекта почти никогда не относится к вилле: в Маскат-Бей она занижена в 3,8 раза, в Al Mina — в 8,7 раза. Каждая цифра в основной таблице — цена виллы из опубликованного прайса самого девелопера, поэтому некоторые из них заметно выше тех, что вы увидите в других местах.
Где находится ценность — вопрос однозначный. Четыре самые дешёвые за квадратный фут виллы Омана находятся в городе Султан Хайтам, и лучшая из них — вилла 4 216 кв. футов в Al Ahlam за $499 100, около $118 за фут, примерно пятая часть того, во что обходится первая линия в Al Mina. Если вы покупаете площадь, это и есть ответ.
Два указания напоследок. Получите цену виллы по конкретному номеру лота прежде, чем что-либо закладывать в бюджет — этот один вопрос стоит больше, чем всё остальное на этой странице. И если виллу в Омане предлагают дешевле примерно $195 000, проверьте, кому её вообще разрешено покупать: самые дешёвые виллы страны — государственное жильё для оманских граждан, и ни один буклет об этом не скажет.
Запросите цены вилл по конкретным лотам, а не цены входа в проект
Дополнительно: Министерство жилищного строительства и городского планирования регистрирует титул; Министерство наследия и туризма лицензирует Интегрированные туристические комплексы; Центральный банк Омана публикует кредитные ориентиры.
